UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO, (UTESA)

SISTEMA CORPORATIVO
Escuela de Graduados
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas

Maestría en Derecho Inmobiliario

Trabajo de Investigación Presentado como Requisito de la Asignatura

Fundamentos Constitucional de Derecho Inmobiliario (MDI-100)
Grupo: 01

Tema: Unidad I y II

Presentado por:
Yajaira Josefina Vásquez Morel 1-19-9267
Yunior Andrés Castillo Silverio 1-19-9269
Willian Lucas García Aybar 1-19-9290
Ofni Misel Peralta Azcona 1-19-9291

Facilitador:
Yudelka Padilla, PHD

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana
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 12 de junio del 2019

TEMA:
UNIDAD I: FUNDAMENTOS DEL DERECHO REGISTRAL
Y
UNIDAD II: SISTEMA TORRENS

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 ÍNDICE:

Introducción…………………………………...……………...………............................................4
Propósitos de la investigación…………..……………..……………...............................................5
Objetivo general………………………….…………...………………............................................5
Objetivos específicos……………………………….……...............................................................5

TEMA:
UNIDAD I. FUNDAMENTOS DEL DERECHO REGISTRAL
1.1 Nociones del Derecho Registral……………………………………………………………….6
1.2 Derecho Jurisdiccional………………………………………………………………………...6
1.3 Derecho Común y el Derecho Registral……………………………………………………….7
1.4 Derecho de Propiedad………………………………………………………………………….7
1.5 Derecho de propiedad y las Áreas Protegidas………………………………………………....9
1.6 Derecho Inmobiliario Comparado………………………………………………………..…..10

UNIDAD II: SISTEMA TORRENS

2.1 El Sistema Torrens y su legado………………………………………………………………11
2.2 Origen del sistema Torrens…………………………………………………………….……..12
2.3 Principios que aplicaban para adquirir por posesión…………………………………………12
2.4 Base y forma de publicidad del derecho de propiedad……………………………………….13
2.5 Origen y causa de la constancia anotada…………………….……………………………….14
2.6 Consecuencias de la expedición de Constancias Anotadas y su legado en la nueva ley……..14
2.7 Los procesos de mensura: bajo la ley 1542 y la ley 108-05………………………………….15

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Conclusión…………………………………………………………………….……..…………...22
Bibliografías……………………………..………………………………..………….…………..23

Introducción.

En la siguiente investigación trataremos de manera sucinta sobre los temas los fundamentos
del derecho registral y sistema Torrens. En donde desglosaremos cada uno de los siguientes,
subtemas como son: Nociones del Derecho Registral, Derecho Jurisdiccional, Derecho Común y
el Derecho Registral, Derecho de Propiedad, Derecho de propiedad y las Áreas Protegidas,
Derecho Inmobiliario Comparado y en la unidad II, nos encontraremos con : El Sistema Torrens y
su legado, Origen del sistema Torrens, Principios que aplicaban para adquirir por posesión, Base
y forma de publicidad del derecho de propiedad, Origen y causa de la constancia anotada,
Consecuencias de la expedición de Constancias Anotadas y su legado en la nueva ley, para
finalizar con Los procesos de mensura: bajo la ley 1542 y la ley 108-05.

En este sentido, resulta fundamental descubrir las generalidades de la propiedad

inmobiliaria en sus orígenes para así ver relevancia otorgada en nuestro ordenamiento jurídico a
tales generalidades o factores, a través del conocimiento de las normas que regulan el destino
de las relaciones jurídicas de una nación en la rama del derecho inmobiliario.

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Propósitos de la Investigación:
Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en nuestra profesión, adquirir
conocimientos, los cuales nos ofrecen herramientas para realizar determinada labor. Es por
tanto, que esta investigación, es de carácter documental, por lo cual utilizamos varios libros
citados en la bibliografía.

Objetivo General:
Conocer sobre la importancia que tienen los fundamentos del derecho registral y el
sistema Torrens en la propiedad inmobiliaria, en sus inicios, en la República Dominicana.

Objetivos Específicos:

✔ Definir las nociones del Derecho Registral, Derecho Jurisdiccional, Derecho Común, el
Derecho de Propiedad, y el Derecho Inmobiliario Comparado
✔ Identificar la base del Sistema Torrens, su legado y origen.
✔ Establecer cuáles son principios que aplicaban para adquirir por posesión.
✔ Formular cual es la base y forma de publicidad del derecho de propiedad.
✔ Definir el origen, causa y consecuencias de la expedición de Constancias Anotadas y su
legado en la nueva ley.
✔ Plantear cuales son los procesos de mensura: bajo la ley 1542 y la ley 108-05.

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 TEMA: UNIDAD I- FUNDAMENTOS DEL DERECHO REGISTRAL
1.1 Nociones del Derecho Registral.
Según expresa Cedeño (2006, p.43), en su obra Derecho Registrado y Jurisdiccional Inmobiliario: para
el tratadista Felipe P. Villaró denomina lo define como: “el conjunto de normas y principios que
regulan la organización, el funcionamiento y los efectos de la publicidad registral, en función de
la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles”.
Mientras que García Coni, afirma que este es un conjunto de normas que regulan la constitución,
modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles. Se hace evidente que dichos
autores delimitan el objeto del Derecho Registral únicamente a los inmuebles. Sanz Fernández
agrega a la definición de Villaró, que dichas normas son de derecho civil, y además, que la
publicidad efectuada por medio del registro de la propiedad abarca las garantías de derechos de
crédito, es decir, gravámenes hipotecarios. Asimismo, especifica que el Derecho Registral
Inmobiliario tiene un aspecto sustantivo o material, que comprende tanto los objetos susceptibles
de ser matriculados, es decir los inmuebles, como los actos inscribibles; y un aspecto adjetivo o
formal, compuesto por requisitos de forma y de organización correspondientes al Registro.

1.2 Derecho Jurisdiccional.

En Constitución de la República Dominicana, Proclamada el 26 de enero del 2010. Santo
Domingo de Guzmán, República Dominicana, nos encontramos con grupo de artículos que rigen
todo lo vinculante al derecho jurisdiccional, como son 1: Según el Artículo 69, Numeral 2, nos
dice: “El derecho a ser oída, dentro de un plazo razonable y por una jurisdicción competente,
independiente e imparcial, establecida con anterioridad por la ley”. Pero Según el Artículo 168
(Jurisdicciones especializadas), nos dice: “La ley dispondrá de la creación de jurisdicciones
1
Basados en los arts: 69,164,168 y 220. Tomado de la Constitución de la República Dominicana, Proclamada el 26
de enero del 2010. Santo Domingo de Guzmán, República Dominicana: Editora Dalis.
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especializadas cuando así lo requieran razones de interés público o de eficiencia del servicio
para el tratamiento de otras materias”. Mientras que el Artículo 164 (Integración), nos dice: “La
Jurisdicción Contencioso Administrativa estará integrada por tribunales superiores
administrativos y tribunales contencioso administrativos de primera instancia. Sus atribuciones,
integración, ubicación, competencia territorial y procedimientos serán determinados por la ley.
Los tribunales superiores podrán dividirse en salas y sus decisiones son susceptibles de ser
recurribles en casación”. Y que, sobre todo, según el Artículo 220 (Sujeción al ordenamiento
jurídico): En todo contrato del Estado y de las personas de Derecho Público con personas físicas
o jurídicas extranjeras domiciliadas en el país, debe constar el sometimiento de éstas a las leyes
y órganos jurisdiccionales de la República. Sin embargo, el Estado y las demás personas de
Derecho Público pueden someter las controversias derivadas de la relación contractual a
jurisdicciones constituidas en virtud de tratados internacionales vigentes. Pueden también
someterlas a arbitraje nacional e internacional, de conformidad con la ley.

1.3 Derecho Común y el Derecho Registral.

Según el art. 1393, del Código Civil Dominicano, nos dice que: “A falta de estipulaciones
especiales, que deroguen o modifiquen el régimen de la comunidad, formarán el derecho
común de la República, las reglas establecidas en la primera parte del capítulo segundo”. Y si
tomamos la definición base del Derecho Registral: Es un conjunto de normas jurídicas que
regulan las relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el
derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando así
seguridad jurídica a las personas. Es decir, que desde el punto de vista del derecho común sobre
los actos civiles, judiciales y extrajudiciales y percibir derechos fiscales y municipales. Es una
obligación registral civil. De ahí, entendemos que como lo especifica la ley de organización
judicial ley 821: “El que promueva cualquier otra persona –física o moral– es de la competencia
del Juzgado de Primera Instancia, como tribunal de derecho común”.

1.4 Derecho de Propiedad.

El derecho de propiedad o dominio de propiedad es la capacidad jurídica directa e inmediata
que tiene una persona respecto a un objeto o una propiedad determinados, lo cual le permite

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 disponer de ellos libremente dentro del marco establecido por la ley. Es el derecho real que
implica el ejercicio de las facultades jurídicas que aplican el ordenamiento jurídico concede
sobre un bien. El objeto del derecho de propiedad está constituido por todos los bienes
susceptibles de apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se requieren tres
condiciones: que el bien sea útil, ya que, si no lo fuera, carecería de fin la apropiación; que el
bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupación, porque de otro modo no
podrá actuarse. El derecho de propiedad abarca todos aquellos bienes materiales que pueden
ser apropiados, de utilidad, de existencia limitada y que pueden ser ocupados. Con todo, el
dominio no sólo se circunscribe a las cosas corporales, sino también recae sobre las incorporales
tales como el derecho de propiedad industrial o intelectual. En otras palabras, se trata del poder
que los sujetos jurídicos tienen sobre los objetos y las propiedades para hacer con ellos lo que
quieran, sin violentar la ley ni causar daños a terceros. El derecho de propiedad aplica sobre
todos los objetos susceptibles de apropiación, lo cual está determinado por tres características
principales:
✔ Que sean útiles, pues de no serlo no tendría sentido su apropiación;
✔ Que sean limitados, pues de ser infinitos tampoco haría falta apropiárselos;
✔ Que puedan ser ocupados o poseídos, pues de otro modo no habría cómo actuar el poder del
derecho de propiedad sobre ellos.
El derecho de propiedad o dominio posee las siguientes características:
✔ Es un derecho real
✔ es absoluto
✔ exclusivo y excluyente
✔ Es perpetuo
✔ Es elástico
✔ Es trasferible, transmisible, cesible, prescriptible, gravable y embargable.

En nuestro del Código Civil Dominicano, el Derecho de Propiedad, se fundamenta en los siguientes
artículos los cuales citan así: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo
más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos. (Art.
544).

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-Nadie puede ser obligado a ceder su propiedad a no ser por causa de utilidad pública, previa justa
indemnización pericial, o cuando haya discrepancia en la estimación, por juicio de Tribunal
competente. (Art. 545).
-La propiedad de una cosa, mueble, o inmueble, da derecho sobre todo lo que produce, y sobre lo
que se le agrega accesoriamente, sea natural o artificialmente. (Art. 546). Este derecho se llama de
accesión.
-La propiedad del suelo comprende la de la superficie y la del subsuelo. El propietario puede hacer
en la superficie todas las plantaciones y obras que crea convenientes, con las excepciones
establecidas en el título de servidumbres. Puede hacer en el subsuelo todas las fábricas y
excavaciones que juzgue oportunas, y sacar de ellas cuantos productos puedan darle, con sujeción
siempre a las modificaciones establecidas en las leyes y reglamentos de minas y policía. (Art. 552).
-La propiedad de los bienes se adquiere y trasmite por sucesión, por donación entre vivos o
testamentaria, y por efecto de obligaciones. (Art. 711).
-La propiedad se adquiere también por accesión o incorporación, y por prescripción. (Art. 712).
Según Rafael Ciprián, en su Tratado de Derecho Inmobiliario, nos dice, que el derecho de uso
está constituido por la prerrogativa que tiene el propietario de una cosa para servirse de ella
según sus necesidades y posibilidades. El derecho de goce se relaciona con la prerrogativa que
le da facultad al titular del derecho de propiedad para recibir los frutos naturales y civiles que la
cosa produce. Y la disposición consiste en el derecho que tiene el titular de la propiedad de
destruir la cosa objeto de su derecho o enajenarla, esto es, transferirla por venta, o cederla a
título gratuito. El derecho de propiedad es uno de los aspectos jurídicos más importante de
las ciencias jurídicas. El derecho de propiedad representa también la seguridad individual y la
paz social. Para mejor coprensión de lo que la propiedad inmobiliaria es conveniente conocer la
definición de la palabra inmueble: se deriva del latín immobilis, que significa inmovil, es decir, lo
que se puede inmobilizar, fue consagrado, en su acepción o significación jurídica, por el latín
que se impuso durante la formación social conocida en la historia cono el feudalismo.

1.5 Derecho de propiedad y las Áreas Protegidas.

Según la definición, que consta en la ley General sobre Medio Ambiente y Recursos Naturales
(ley 64-00 del 18 de agosto del 2000), nos dice: Áreas Protegidas: una porción de terreno y/o
mar especialmente dedicad a la protección y mantenimiento de elementos significativos de
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biodiversidad y de recursos naturales y culturales asociado, manejados por mando legal y otros
medios efectivos”. Mientras que nuestra Constitución, Proclamada el 26 de enero del 2010. Nos
dicen en el art. 14 (Recursos naturales): Son patrimonio de la Nación los recursos naturales no
renovables que se encuentren en el territorio y en los espacios marítimos bajo jurisdicción
nacional, los recursos genéticos, la biodiversidad y el espectro radioeléctrico. Mientras que
Aprovechamiento de los recursos naturales, se basa, en Los yacimientos mineros y de
hidrocarburos y, en general, los recursos naturales no renovables, sólo pueden ser explorados y
explotados por particulares, bajo criterios ambientales sostenibles, en virtud de las concesiones,
contratos, licencias, permisos o cuotas, en las condiciones que determine la ley. Los particulares
pueden aprovechar los recursos naturales renovables de manera racional con las condiciones,
obligaciones y limitaciones que disponga la ley. En consecuencia: Se declara de alto interés
público la exploración y explotación de hidrocarburos en el territorio nacional y en las áreas
marítimas bajo jurisdicción nacional (Artículo 17, numeral 1).
De acuerdo al magistrado Rafael Ciprián, en su Tratado de Derecho Inmobiliario, el concepto
más aceptado de inmueble se puede formular como el bien material no desplazable que está
constituido esencialmente por la tierra y todo lo que se adhiera a ella de manera permanente, o
que se repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios. En nuestra percepción
entendemos que la propiedad inmobiliaria se trata del derecho que posee el individuo sobre un
inmueble determinado, destinado a la garantizar los derechos de las personas sobre
sus bienes inmueble. Se puede tener propiedad sobre un mueble o un inmueble, en ocasión a
esto es conveniente señalar algunas de las diferencias entre bienes muebles o bienes
inmuebles.

1.6 Derecho Inmobiliario Comparado.

Según Víctor L. Cedeño, (2006, p.86). en su libro “Derecho Registrado y Jurisdiccional
Inmobiliario”, nos dice que: “La Calificación en Derecho Comparado, hay legislaciones, como la
Argentina, que la Calificación a la legalidad de las formas extrínsecas, de los documentos cuya
inscripción se solicita, pero este criterio de limitar la Calificación al ámbito puramente externo,
es criticada por algunos autores, que hablan de que la misma Ley rechaza, en otra parte, los
documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta. Por eso, del mismo modo, hay que

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admitir que, el Registrador, tendría que comprobar si se han cumplido aquellos requisitos que
se exigen para que un título llegue a inscribirse. En síntesis, que el control de la legalidad, que
ejerce el Registrador, goza de su máxima extensión, en cuanto a las condiciones formales del
título y a las circunstancias predeterminantes, que, la Ley establece para su inscripción,
restringiendo, en cambio, su poder con respeto a la validez consustancial de los actos y
negocios, contenidos en el documento. Habría, así, tres tipos distintos de aspectos calificables:
a) Los relacionados con el contenido del título;
b) Los formales atinentes al documento, y,
c) Los dependientes del Registro”.

TEMA: UNIDAD II- SISTEMA TORRENS

2.1 El Sistema Torrens y su legado.
El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajón,
cuyo objetivo principal es dotar de seguridad jurídica y celeridad al tráfico de bienes inmuebles
mediante la creación estatal de oficinas de registro de la propiedad. El sistema Torrens, deja su
legado en como este está fundamentado. El cual consta con cuatro (4) principios y para que
estos puedan cumplirse a cabalidad es necesario que estén sustentados en los elementos
siguientes:
✔ Individualización de la tierra: Elemento esencial y primero en orden de procedimiento, en
el cual reposa éste. No es posible determinar con exactitud un derecho si antes no está
determinada con precisión la cosa sobre la cual recae ese derecho.

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✔ Prueba del derecho de propiedad frente al Estado: la eficacia del sistema reposa en la
garantía que ofrece el Estado de la certidumbre y de la existencia de los derechos
registrados. Para la concepción de esta garantía el Estado se considera, como en realidad
lo es, propietario originario de todas las tierras sobre la cual ejerce su dominio. Si el
Estado, por intermedio de sus funcionarios, no es convencido de que un derecho de
propiedad absoluta que emane de él en esa forma existe sobe la tierra, no prestará su
garantía que tiene la virtud de ser absoluta, eficaz, obligatoria y forzada frente a todo el
mundo. No basta probar que un instrumento de transmisión justifica el derecho de un
reclamante o que una persona tiene mejor derecho que esta, es necesario, obligatorio
probar que se tiene ese derecho derivado por sí o por los cedentes, del Estado, ya por
convención, concesión, venta, etc. O por prescripción, por usucapión.
✔ Creación de un certificado de derecho (Certificado de Título que emana del Estado): Sólo
entonces el Estado podrá, sin cometer injusticia, garantizar por medio de un certificado, el
derecho originariamente registrador, que es siempre un derecho de propiedad. La única
forma para conservar esa garantía, en los registros posteriores, es la de intervenir en cada
una de ellas súper vigilando cuidadosamente las operaciones por medio de funcionarios
especializados que cuidarán de que ella sea realizada dentro de los requisitos exigidos
para garantizar el interés de los terceros.
✔ Irrevocabilidad y perpetuidad del derecho registrado: EL certificado de título, así
expedido es irrevocable, en el sentido de que no puede ser anulado, ni menoscabado en su
fuerza legal por ninguna decisión de ninguna autoridad judicial o administrativa, excepto
en los casos de fraudes previsto por la ley. Su perpetuidad es consecuencia de la garantía
del Estado. El derecho consagrado en el certificado no se pierde jamás, ni se menoscaba
en su forma registrada, no obstante, el no uso que de él haga el beneficiario o del uso
agresivo que contra él pueda hacer un tercero. Por lo tanto, la prescripción y la usucapión
han sido eliminada como forma de adquirir frente al terreno registrado.
✔ Consagración de las anotaciones preventivas: La irrevocabilidad del certificado y el
principio de que solo tiene existencia los derechos que lo afecten por las anotaciones en
él. Se resume en que todo contrato que no sea inscrito en el Registro de Titulo y
transcrito en el certificado de titulo no existe, no se le puede oponer a tercero.
✔ Creación de un fondo de indemnización: El interés de mantener el principio de
irrevocabilidad del título es tan grande, que el Estado prefiere crear un fondo de
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 indemnización por contribución proporcional de los dueños registrados, para pagar de él
cualquier perjuicio que pueda ser ocasionado a un tercero en el procedimiento de
aplicación de la Ley.

2.2 Origen del sistema Torrens.

El Sistema Torrens deriva su nombre de su autor Sir Robert Torrens, de Australia del Sur en el
año de 1858. A quien le preocupaban los inconvenientes y contratiempos que surgían en
Inglaterra para la mutación de la propiedad inmobiliar, por la falta de un documento firme e
inatacable justificativo del derecho de propiedad, la carencia de un registro científico de la
propiedad inmobiliar y de las grandes exigencias requeridas para la realización de cualquier
operación jurídica, debido a la imperfección de los sistemas de registro hasta entonces en vigor,
deficiencias de que adolecía también el Sistema francés vigente en nuestro país. Podia
establecerse un procedimiento o sistema similar al que se operaba con los barcos para su
registro y venta, lo que se hacía con relativa facilidad y seguridad, pues bastaban, en caso de
una operación de esa naturaleza, con examinar los registros públicos para saber quién era el
dueño de la nave y después de realizada la operación hacer un nuevo registro a favor del
comprador y cancelar el registro anterior, conservándose así una fuente permanente de donde
todo el mundo pudiera cerciorarse de quien era el propietario actual de la nave y el origen de
ese derecho.

2.3 Principios que aplicaban para adquirir por posesión.

Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o características que encontramos
en el sistema torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad:
a) El principio de legalidad garantiza la previa depuración de los derechos registrados, existiendo
certitud sobre la existencia de los mismos.
b) El principio de especialidad, que parte de la debida individualización y determinación del
inmueble, procurando que a éste se le atribuya un lugar particular y se tome como base del
sistema registral, el cual busca reflejar “como en un espejo” todos los incidentes de su vida
jurídica. Se tiene así certeza sobre el objeto registral sobre el cual recaen los derechos.

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A esto se suma la debida identificación del sujeto y de la causa del derecho, siendo introducidos
acertadamente en la legislación dominicana como elementos nodales a fin que transparentar la
realidad del inmueble.
c) El principio de legitimidad o autenticidad garantiza la existencia de los derechos y asegura que
sólo el titular pueda disponer de ellos, quedando investido de las atribuciones que le confiere
dicha titularidad.
d) El principio de publicidad, a través del cual tiene lugar la materialización del asiento que lleva
a la constitución, convalidación y oponibilidad de los derechos. El mismo tiene a la vez por
finalidad que haya una fuente de información para los terceros que permita transparentar la
situación jurídica del inmueble, pesando sobre el registro una presunción de exactitud y
dotando de fe pública su constancia. Se conforma así un sistema que busca fortalecer la
seguridad jurídica preventiva a fin de proteger a los terceros adquirientes y las transacciones e
inversión en el sector inmobiliario, a la vez que salvaguardar los derechos reales inmobiliarios
en sí mismo2.

2.4 Base y forma de publicidad del derecho de propiedad.

La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble.
Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento catastral, hasta
la inscripción de los derechos en el Libro-Registro. Consiste en organizar una fuente de
información para los terceros; es decir, cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el
Registrador de Títulos correspondiente; el cual consiste en copiarlo in extenso en el libro
registro en la oficina de Registro de Títulos; es de ahí que los actos constitutivos o traslativos de
derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los requisitos de
publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles. Los artículos 185 y
186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que
se relacione con los derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros cuando
se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde
entonces son oponibles a terceros. La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que
a partir de la sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran
2
Derecho Registral, Tomado de la página web: http://recursosbiblio.url.edu.gt/tesiseortiz/2015/07/01/Fuentes-
Pedro.pdf , En fecha 02/06/2019, Autor: Pedro Emilio Fuentes Pacay
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registrados, sin importar que el registro material no se haya efectuado en el libro registro. Esto
se debe a que a partir de la sentencia final de saneamiento, ya los derechos están depurados y
reconocidos.

2.5 Origen y causa de la constancia anotada

Constancia Anotada es el documento emitido por el Registro de Títulos que, sin contar con
designación catastral propia ni con un plano individual de mensura debidamente aprobado,
acredita la existencia de un derecho de propiedad sobre una porción de parcela. De ahí que se
persigue con el canje registral sustituir la Constancia Anotada a nombre del vendedor por el
Certificado de Título a nombre del comprador, como consecuencia del proceso de subdivisión
debidamente aprobado y ejecutado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
competente; que antes de realizarse la citada venta, el vendedor había sometido en proceso de
subdivisión por ante los órganos correspondientes de la Jurisdicción Inmobiliaria el inmueble
transferido.

Sus orígenes se remontan a promulgación de la Ley de División de Tierras Comuneras con el

objeto de solucionar el problema de la partición de los terrenos comuneros, ya que, hasta la
promulgación de la referida Ley, este proceso se ventilaba por lo establecido en el Código de
Procedimiento Civil, que se instauró en la República Dominicana en el período de ocupación
haitiana en el 1822. El 21 de julio de 1920, se promulgó la Orden Ejecutiva 511, durante la
ocupación militar norteamericana en la República Dominicana, la cual creó una jurisdicción
especializada en la materia de tierras e introdujo el Sistema Torrens de Registro de la propiedad
inmobiliaria e introdujo los Tribunales de Tierras y las Oficinas de Registro de Títulos.  Después
de esto, el 11 de octubre de 1947 el legislador dominicano aprobó la Ley sobre Registro de
Tierras No. 1542, que recogió los principios establecidos por la Orden Ejecutiva 511 y afianzó el
sistema de justicia inmobiliaria en el país.

2.6 Consecuencias de la expedición de Constancias Anotadas y su legado en la nueva ley.

El artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, ha generado diferentes
criterios en torno al alcance de su contenido. En efecto, se ha interpretado, por una parte, que

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no procede –en ninguna circunstancia- que los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, luego
de la entrada en vigor de la citada ley (No. 108-05), autoricen la expedición de cartas
constancias. Un segundo criterio, apegado al rango constitucional del derecho de propiedad,
admite que sean expedidas cartas constancias por el “resto” de parcelas deslindadas
parcialmente 3. La génesis de la discusión se contrae al mencionado artículo 129, que
taxativamente dispone lo siguiente: “A partir de la promulgación y publicación de la presente
ley, se prohíbe la expedición de Constancias, Constancias anotadas y/o Cartas Anotadas de los
inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre
inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte determinará el proceso de
titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley”. En similar
dirección, el artículo 12 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas,
sostiene lo siguiente: “A partir de la vigencia del presente reglamento, no se admiten nuevas
porciones de parcelas, salvo en los casos de excepción expresamente previstos”. Y el párrafo de
este artículo establece lo siguiente: “Cuando se pretende transferir la propiedad de una parte
de una parcela sustentada en un certificado de título, se debe previamente subdividir el
inmueble o afectarlo al régimen de condominio, si fuere posible, según el propósito del
propietario”. Más concretamente, en lo que ha transferencia parcial se refiere, el párrafo III del
comentado artículo 12, prevé lo siguiente: “No se registra ninguna transferencia parcial de
derechos sustentados en una Constancia Anotada, sobre la base de actos realizados con
posterioridad a la entrada en vigencia del presente Reglamento”. Como puede advertirse, una
interpretación literal de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, y sus reglamentos,
conduce a concluir que –definitivamente- no es posible en el vigente ordenamiento
inmobiliario, admitir deslindes que no abarquen la totalidad de una porción de tierra, ni las
consecuentes transferencias parciales; por tanto, ha de convenirse que los tribunales que han
estado decidiendo en ese sentido, han venido haciendo acopio del marco legal y reglamentario
aplicable. En una aplicación a ultranza de los preceptos legales y reglamentarios vigentes, el
propietario que desee disponer de una parte de su porción o de sus derechos, sin constituir el
régimen de condominios, debe hacer el deslinde por su totalidad, a fines de proceder a la
correspondiente subdivisión y agenciar el condigno título de cada resultante, en vez de
3
Derecho Registral, Tomado de la página web: http://yoaldo.org/?p=308, En fecha 02/06/2019, Autor: Yoaldo
Hernández Perera
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proceder al deslinde sólo de una parte de la porción, la cual quedaría sustentada en un
certificado de título; y finalmente, obtener una carta constancia por el “resto” de los derechos.
Sin embargo, no resulta del todo infundado el criterio que enarbola la constitucionalidad,
aferrándose al artículo 51 de la Constitución, que instituye la propiedad como un derecho
fundamental de las personas, al tiempo de admitir, aun luego de la vigencia de la Ley No. 108-
05, sobre Derechos Registrados, la expedición de constancias anotadas por el “resto” de la
parcela deslindada parcialmente. Esto así, bajo la prédica de que, conforme a nuestro sistema
de fuentes vigente, no es sostenible que ni un reglamento ni una ley restrinja el diáfano
ejercicio del derecho de propiedad, que es constitucional. Sobre las transferencias parciales y la
autorización de expedición de constancias por el “resto” de parcelas, existe el siguiente
precedente ante los tribunales del orden judicial: “(…) no debe perderse de vista que el derecho
de propiedad tiene rango constitucional y, por ende, mal podrían los tribunales erigirse en
muros de contención que bloqueen el diáfano ejercicio de dicha prerrogativa sustantiva de las
personas, en el sentido de permitir que dispongan parcialmente de su propiedad, al tiempo de
identificar el resto de la titularidad”. A nuestro entender la Constancias Anotadas, en la en la
ley108-05. Deja su legado, favorable debido a que esta mejor detallada y mucho mas especifica.
Limitando su derecho de posesión a la porción de terreno y ubicación de manera más precisa
correcta, ya que establece desde un numero de matricula hasta los puntos georreferenciados,
es decir la real ubicación del terreno.

2.7 Los procesos de mensura: bajo la ley 1542 y la ley 108-05

Todos los procesos de mensura bajo la ley 1542, eran muchos mas complejos y tediosos, por los
tantos pasos que había que realizar. Mientras que con la nueva ley 108-05, todos los procesos
se simplificaron en su totalidad.
LOS PROCESOS DE EN LEY 1542: CAPITULO I
OBJETO DE LA LEY: Registrar todos los terrenos que forman el territorio de la R.D, las mejoras y
los otros derechos reales que puedan afectarlos: deslinde, mensura y partición.
NO HABLA DE PRINCIPIOS: Sino de concepto, es decir define, los sitios comuneros, pesos de
títulos, con sus excepciones, etc.

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Se define las personas jurídicas y morales. Art.3. en el art.4 se establecen los modos de poseer
la tierra: 1- cultivos,2-cercadas,3-medidas por agrimensor. El art.5 define la palabra Tribunal. El
art. 6 dice que el terreno se considera registrado cuando el decreto de registro haya sido
transcrito, es decir copiado in extenso en el libro de registro.

-CAPITULO II: DEL TRIBUNAL DE TIERRAS

El art. 7 nos habla de la competencia del Tribunal de Tierras, es decir del saneamiento, de las
mensuras, deslinde y partición, de la depuración de los pesos o títulos, de las litis, y cualquier
otro procedimiento. En la nueva ley la competencia es sobre el derecho inmobiliar y su registro
que comienza desde la autorización de mensura. En la vieja Ley 1542 los procedimientos son
dirigidos IN REM, contra la tierras, construcciones y mejoras y acciones de terrenos. Conoce de
falsedad, verificación de firmas. Demandas en garantías por causa de evicción contra el
vendedor. No conocía de las demandas de embargos inmobiliarios. Celebra audiencias, cita a
testigos, y todo el poder de un tribunal normal. El Tribunal de Tierras está formado por un
TRIBUNAL SUPERIOR y por JUECES DE JURISDICCION ORIGINAL, según lo expresa el art. 12 de
esta Ley.

-DE LOS TRIBUNALES DE TIERRAS DE JURISDICCION ORIGINAL. Art. 13 al 15

En esta vieja ley se nos dice que habrá tantos jueces de jurisdicción original como fueran
necesarios y lo permita la ley de gastos públicos. Estos Tribunales tienen la misma competencia
que el Tribunal Superior de Tierras solo que quien lo apodera es el Superior de Tierras y las
decisiones de estos son abaladas por el Superior, es decir que necesariamente son enviada a
este último para su aprobación y revisión. Las notificaciones las hace cualquier alguacil no de la
legislación de tierras porque no tienen.

-DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS. Art. 16 al 25.

Este compuesto de un presidente y cinco Jueces, es decir son 6. Está claro que se habla de un
solo Tribunal Superior cuando nos dice el primer párrafo del art. 16 que el presidente será el del
Tribunal Superior. Para conocer los casos el presidente designa tres jueces y se puede incluir el
en ese número. Las decisiones las toman por mayoría. Cualquiera de ellos puede ser las veces
de Juez de Jurisdicción Original y de igual modo las faltas de cualquier juez del Tribunal Superior
las puede suplir uno de Jurisdicción Original. Tiene la facultad de revisar todas las ordenes,
18
decisiones o fallos de Jurisdicción Original. Conocerá también de las apelaciones y otros
recursos. Prepara y adopta formularios para los Certificados de Títulos, de los actos corrientes
de traspaso para ser usado por los Registradores de Títulos. Tendrá un secretario designado por
el Poder Ejecutivo que tendrá sus empleados y asistirá a las audiencias en persona o
representados por uno de sus empleados.

-EL ABOGADO DEL ESTADO ANTE EL TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS: Art. 26 al 32

Tiene la representación del Estado ante dicho Tribunal e intervenir en su nombre en todos los
procedimientos de saneamiento y adjudicaciones de títulos de propiedad. Solicita que se
conceda la prioridad de saneamiento al Superior de Tierras y en tal sentido que dicte la orden
de prioridad. Se le somete al Abogado del Estado el expediente aprobado de mensura y este
solicita a su vez al Superior de Tierras que emita los requerimientos contra todos los
interesados, de acuerdo con el art. 61. Le corresponde las ejecuciones de las sentencias penales
del Tribunal Superior de Tierras con la ayuda de la fuerza pública. Podía dictar mandamiento de
conducencia, arresto y prisión.

-DE LA DIRECCION GENERAL DE MENSURA CATASTRALES. Art. 33 al 39

Es una oficina técnica adscrita al Superior de Tierras. El Municipio es la base de la medida para
los distritos Catastrales. El numero uno para la población cabecera. Para los distritos, parcelas,
manzanas y solares se utilizarán los números naturales. Para las porciones se utilizarán letras
mayúsculas en orden alfabético, etc. Requiere al Agrimensor contratista para que en el término
de 30 días presente el aviso correspondiente si es necesario se le conceden 15 días más y si no
termina puede ser sometido por mensura para establecer sanciones.

-DE LOS AGRIMENSORES. Art. 40al 43

En esta ley no se le otorga la categoría de auxiliar de la justicia a los agrimensores como es el
caso de la ley nueva 108-05. Deben estar siempre en condiciones de responder cuando se le
requiera, están sujetos a la jurisdicción disciplinaria del Tribunal Superior de Tierras.

-DEL PROCEDIMIENTO ANTE EL TRIBUNAL DE TIERRAS. DILIGENCIAS PRELIMINARES. ART. 44 al

51.

19
Se comienza apoderando al Tribunal de Tierras para el saneamiento al Abogado del Estado, este
le solicita al Tribunal conceda la Prioridad para el saneamiento y en vista de esto el director de
mensuras catastrales comienza la mensura de los terrenos comprendidos en la prioridad. Se
avisa al público de la mensura para que tenga conocimiento.

LOS PROCESOS DE EN LEY 180-05: CAPITULO I

OBJETIVOS: Regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así
como las cargas y gravamen de los inmuebles en la Republica Dominicana y garantizar la
legalidad de su mutación.
-PRINCIPIO: 1) Universalidad de los inmuebles en R.D.
2) Publicidad: 2.1-especialidad, determinación e individualización.2.2- legalidad: depuración
previa. 2.3- legitimidad: que el derecho inmobiliar existe y que pertenece a su titular. 2.4-
publicidad: presunción de exactitud, fe pública.
3) El estado es el dueño originario de todos los terrenos dentro de la R.D.
4) El derecho inmobiliar es imprescriptible y goza de protección y garantía absoluta.
5) ningún acuerdo está por encima de la Ley de Registro Inmobiliar.
6) se complementa de reglamentos y normas por la SCJ.
7) Cuando hay contradicción prevalece la Ley.
8) carácter supletorio del derecho común.
9) en orden público se admiten las más amplias libertades de pruebas.
10) no ampara el ejercicio abusivo del derecho.

-TITULO II - MARCO INSTITUCIONAL INMOBILIAR

CAPITULO I –GENERALIDADES.
ART. 2 – COMPOSICION
Sigue compuesto por un TST Y TJO.
Dirección Nacional de Registro de Titulo.
Dirección Nacional de Mensura y Catastro.
Comisión Inmobiliar. Esto es lo nuevo.

-COMPETENCIA: Art. 3 todo lo relativo al derecho inmobiliar y su registro desde autorización de

mensura. No se menciona si es desde el saneamiento como en la vieja ley 1542, e inclusive
20
desde la misma posesión del terreno por los medios expresado por esta ley. Los embargos
inmobiliarios y los mandamientos de pago siguen siendo de competencia de los Tribunales
Ordinarios, es decir en cuanto a esto siguen siendo iguales las dos leyes.

-ADMINISTRACION DE JURISDICCION: No se usa este término en la vieja ley 1542, con esta
nueva ley hablamos de una administración general de cuyo titular será designado por la
Suprema Corte de Justicia para brindar los servicios comunes y administrativos. (art.4) Los
jueces y funcionarios siguen siendo elegidos por la SCJ. (art.5). Son elegidos los jueces como
ante es decir tomando en cuenta las condiciones éticas, profesionales y morales de cada
aspirante como ha sido acordado después de la selección de la nueva SCJ. Los agrimensores con
esta nueva Ley adquieren fe pública cuando ejecutan trabajo de mensuras o modificaciones
parcelarias y en consecuencia son auxiliares de la justicia. Las notificaciones se deberán hacer
con Ministeriales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

-CAPITULO II: TRIBUNALES SUPERIORES DE TIERRAS.

En esta nueva ley se utiliza el termino en plural al referirse al Tribunal Superior de Tierras, es
decir se habla ya de Tribunales Superiores de Tierras. Cinco en total y Compuesto de 5 Jueces,
con un presidente. Tienen competencia para conocer de todas las apelaciones que sean
interpuesta a las decisiones del Tribunal de Jurisdicción Original. Hay que hacer notar que con
esta nueva ley los jueces del Superior de tierras se reducen de 6 a 5 jueces, ya que en la anterior
ley habían 5 más el presidente y en esta ley hay no más de 5 jueces claramente establecido en el
art. 6. Si hay conflicto de jurisdicción entre los Tribunales Superiores de Tierras es competencia
de la SCJ atribuir la competencia. Esto es nuevo aquí en esta ley ya que la anterior no la
establecía.

-TRIBUNALES DE JURISDICION ORIGINAL. Art. 9 y 10.

Estos tribunales son unipersonales. Que constituyen el primer grado de jurisdicción inmobiliar.
Conocen de en primera instancia de todas las acciones de competencia de la jurisdicción
inmobiliar, sin embargo, a diferencia de la anterior ley, en esta se podrá apoderar directamente
al Tribunal de Jurisdicción Original ante lo hacia el Superior de Tierras. La competencia territorial
se determina por la ubicación física del inmueble. Todo tribunal de Jurisdicción Original se
encuentra dentro de la jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras.
21
-LA COMISION INMOBILIARIA. Art. 11 al 12
Es un organismo colegiado, conformado por tres miembros, uno por el Poder Ejecutivo, otro por
la SCJ y otro por el Congreso Nacional y estará auxiliada por la Fuerza Pública. Son inamovible
por 4 años desde su designación. Pero pueden ser destituido por falta graves en cualquier
momento. El presidente de la comisión será el designado por la SCJ. Las decisiones se toman por
el voto favorable de 2 de sus miembros. Creará su propio reglamento revisado y aprobado por
mayoría absoluta de todos los comisionados. Tendrán Abogados ayudantes que serán por la
comisión de un listado del Consejo de la Escuela del Ministerio Publico. Sus funciones son entre
otras la protección y Representación del Estado Dominicano y de los particulares en todos los
procedimientos. Pueden someter a la jurisdicción que corresponda a los autores de las
infracciones castigadas por la ley. Emite dictámenes, opiniones, mandamientos. Ejecuta las
sentencias penales dictadas por la J I. Participa como MP en el proceso de revisión por causa de
fraude. Emite su opinión en el saneamiento.

-DIRECCION NACIONAL DE REGISTRO DE TITULOS.

Esta encargada de coordinar, dirigir y regular las oficinas de Registro de Títulos. Están
supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Registro de Títulos. S e encuentran
vinculadas a uno o varios tribunales de jurisdicción original y a un único Tribunal Superior de
Tierras.
DIRECCION NACIONAL DE MENSURAS Y CATASTRO. Art. 15 al 17
Coordina, regula y dirige los asuntos de mensuras y catastro a nivel nacional. Ofrece el soporte
técnico en lo referente a las operaciones técnicas de mensura y catastro.

-LA SECRETARIA DE LOS DESPACHOS JUDICIALES. Art. 18y 19.

Es la unidad operativa en los asuntos administrativos y judiciales de la jurisdicción inmobiliar.
Esta a cargo de un secretario. Su función básica es recibir el apoderamiento del tribunal y este lo
asigna a los tribunales de jurisdicción original por el sistema aleatorio.

-LOS PROCEDIMIENTOS ANTE LA JURISDICCION INMOBILIAR. EL PROCESO DE SANEAMIENTO:

ART. 20 AL 27.

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Es el proceso de orden público mediante el cual se determina y se individualiza el terreno y
quedan registrado por primera vez. Lo puede iniciar el Estado

CAPÍTULO VI - FONDO DE GARANTÍA DE INMUEBLES REGISTRADOS: ART. 39 AL 46.

CAPÍTULO VII - DESALOJO DE INMUEBLES REGISTRADOS: ART. 47 AL 49.

CAPÍTULO VIII - REFERIMIENTO ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA: ART. 50 AL 53.

CAPÍTULO IX- PARTICIÓN DE INMUEBLES REGISTRADOS: ART. 54 AL 57.

CAPÍTULO X - LA AUDIENCIA ART. 58 AL 67.

Entre otros procesos se realizan de manera más rápida por la clara definición de cada proceso.

Conclusión:
Después de haber desglosado cada tema investigado de una forma minuciosa todo lo relativo a
los temas los fundamentos del derecho registral y sistema Torrens. En donde desglosamos cada
uno de los siguientes, subtemas como son: Nociones del Derecho Registral, Derecho
Jurisdiccional, Derecho Común y el Derecho Registral, Derecho de Propiedad, Derecho de
propiedad y las Áreas Protegidas, Derecho Inmobiliario Comparado y en la unidad II, nos
encontraremos con : El Sistema Torrens y su legado, Origen del sistema Torrens, Principios que
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aplicaban para adquirir por posesión, Base y forma de publicidad del derecho de propiedad,
Origen y causa de la constancia anotada, Consecuencias de la expedición de Constancias
Anotadas y su legado en la nueva ley, para finalizar con Los procesos de mensura: bajo la ley
1542 y la ley 108-05.

De hay concluimos que es el Derecho Registrado y Jurisdiccional Inmobiliario, es definido como:

“el conjunto de normas y principios que regulan la organización, el funcionamiento y los efectos
de la publicidad registral, en función de la constitución, transmisión, modificación y extinción de
los derechos reales sobre inmuebles”. Es decir que, el derecho de uso está constituido por la
prerrogativa que tiene el propietario de una cosa para servirse de ella según sus necesidades y
posibilidades. El derecho de goce se relaciona con la prerrogativa que le da facultad al titular del
derecho de propiedad para recibir los frutos naturales y civiles que la cosa produce. Y la
disposición consiste en el derecho que tiene el titular de la propiedad de destruir la cosa objeto
de su derecho o enajenarla, esto es, transferirla por venta, o cederla a título gratuito. El derecho
de propiedad es uno de los aspectos jurídicos más importante de las ciencias jurídicas. El
derecho de propiedad representa también la seguridad individual y la paz social. Para mejor
coprensión de lo que la propiedad inmobiliaria es conveniente conocer la definición de la
palabra inmueble: se deriva del latín immobilis, que significa inmovil, es decir, lo que se puede
inmobilizar, fue consagrado, en su acepción o significación jurídica, por el latín que se impuso
durante la formación social conocida en la historia cono el feudalismo.
Ya al final, de esta investigación, nos dimos cuenta que todos los procesos de mensura bajo la
ley 1542, eran muchos más complejos y tediosos, por los tantos pasos que había que realizar.
Mientras que con la nueva ley 108-05, todos los procesos se simplificaron en su totalidad.

Bibliografías.

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Domingo, República Dominicana: Editora Tiempo, S.A.

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✔ Ciprián, Rafael. (2010). Tratado de Derecho Inmobiliario (Bases Constitucionales y
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República Dominicana: Editora Centenario.
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✔ Vega B. Wenceslao. (2005). Historia del Derecho Dominicano (5ta. ed). Santo
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República Dominicana: Editora Amigo del Hogar.
✔ Villarro, Felipe P. “Derecho registral inmobiliario”, Editorial Astrea, 2010, Buenos
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