Arras.

[DCiv] Constituyen un elemento accidental del contrato de compra venta y

consisten en una cantidad de dinero u otra cosa fungible que una de las partes entrega a
la otra al celebrar el contrato. ... Arreglo (Derecho Civil) , (Derecho Comercial)
Modificación introducida en un contrato anterior o en un contrato tipo.

Arras
[DCiv] Constituyen un elemento accidental del contrato de compraventa y
consisten en una cantidad de dinero u otra cosa fungible que una de
las partes entrega a la otra al celebrar el contrato.
Pueden ser de varias clases:
1) confirmatorias, que prueban la celebración del contrato,
2) penales, que actúan como garantía del cumplimiento de
las obligaciones contractuales, de manera que siendo éstas incumplidas
se pierden las arras, acordándose en concepto de indemnización, y
3) penitenciales, como forma lícita de resolver el contrato ante el
incumplimiento de alguna de las partes de manera que
ese contrato puede rescindirse perdiendo
el comprador la cantidad abonada o el vendedor devolviéndolas
por duplicado.
CC, art. 1.454.
Arrendamiento de cosas [DCiv] Contrato consensual por el cual uno de
los contratantes se obliga a dar a la otra el goce, disfrute o uso de una
cosa determinada, no fungible, a cambio de un precio cierto y por un
tiempo determinado o pactado. Es además
un contrato bilateral, oneroso, temporal y conmutativo.

(Derecho Civil) Suma de dinero imputable sobre el precio total, entregada

por el deudor en el momento de la conclusión del contrato y que
constituye un modo de fianza.
Las arras se pierden si el deudor se retracta de su compromiso. No hay
que confundir “arras” y “pago a cuenta” (V. A cuenta), aunque en
la práctica los dos términos se utilicen indistintamente.
Arreglo (Derecho Civil) , (Derecho Comercial) Modificación introducida en
un contrato anterior o en un contrato tipo.

Son la señal con la que los futuros contratantes de

una compraventa dejan preparado su perfeccionamiento mediante la
entrega de una suma de dinero a cuenta del precio de la misma
(anticipo del precio). El comprador que anticipó así parte del precio de lo
que va adquirir no podrá, en circunstancias normales, deshacer
el compromiso y recuperar las arras. Estas, en tal caso, tienen
la función de poner de manifiesto la firmeza de la voluntad de comprar
(paga y señalo arras señal).
Por ello se las denomina arras confirmatorias,
y constituyen la modalidad más habitual de las arras. En la compraventa
mercantil con arras se presume que son confirmatorias, salvo pacto en
contrario.

Código civil, artículo 1.454.

Lo que se da en prenda o seguridad del cumplimiento de un contrato. |

Se usa también en los contratos matrimoniales, como señal de
los esponsales contraídos y en prenda del futuro matrimonio. | Asimismo,
la donación que el hombre hace a la mujer para seguridad de la dote o
como remuneración de ella. No puede exceder de la décima parte de los
bienes presentes.

Arraigo del juicio

Es la excepción dilatoria que el demandado español puede oponer a
la demanda presentada por un extranjero. Consiste en exigir que el actor
preste una caución para responder de los gastos y costas derivados del
proceso que ha incoado. Dicha excepción se instrumenta en los casos y
en la forma que, en régimen de reciprocidad, se exige a los españoles en
el país del demandante extranjero. El planteamiento de
la excepción también denominada arraigo en juicio es progresivamente
restrictivo, tendencia recogida en los convenios internacionales que
suprimen dicha caución a los Estados que lo ratifican.

Ley de Enjuiciamiento civil, artículo 534.

Arras penitenciales
cuando los futuros contratantes de una compraventa acuerdan vincularse
para perfeccionarla mediante la previsión de una pérdida de dinero a
cargo de la parte contratante que rehuse celebrar la
referida compraventa, utilizan el mecanismo de las arras en su modalidad
de penitenciales, llamadas también arras de retractación o arras
retractuales. Para ello, el comprador entrega al vendedor una suma de
dinero, que suele corresponder a una parte del precio de la
proyectada compraventa. Si el comprador decide finalmente no comprar,
perderá las arras entregadas; si es el vendedor el que no quiere vender,
deberá devolver al comprador las arras, más una suma igual. Así, cada
parte asumirá un sacrificio económico equivalente para liberarse
del compromiso de la compraventa. Por ello, las arras penitenciales se
denominan también dinero de arrepentimiento.

Código civil, artículo 1.454.

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Arras: concepto y tipos

El pacto de arras es accesorio de una obligación principal (de dar, hacer o no hacer), cuyo
cumplimiento garantiza. En virtud de este pacto, una de las partes (tradens) entrega a la
otra (accipiens) una cantidad de dinero u otra cosa, que sustituirá o se acumulará a la
indemnización de daños y perjuicios debida en caso de que el tradens incumpla la
obligación garantizada. Éstas son las denominadas arras penales, que por cumplir una
función de garantía, similar a la de la cláusula penal exigible en caso de incumplimiento del
deudor, se estudian aquí.

- Arras penitenciales y arras confirmatorias

Existen otros tipos de arras, a los que también hay que aludir para una mejor comprensión de
las penales aunque cumplen una finalidad diversa a la de éstas. Son las arras penitenciales y
las arras confirmatorias, caracterizadas ambas, como las penales, por consistir en la entrega
de una suma de dinero (u otra cosa) por uno de los contratantes al otro en el momento de
perfeccionarse un contrato o una promesa de contrato. Éste suele ser
una compraventa (aunque nada impide que sea cualquier otro), de ahí que la escasa
regulación sobre las arras, referida sólo precisamente a las penitenciales y a las
confirmatorias, se localice como veremos en las normas dedicadas al contrato de
compraventa (tanto civil como mercantil).

- Diferencia entre arras penales y cláusula penal

La diferencia entre las arras penales y la cláusula penal radica en que, en las arras, lo que va a
servir de indemnización o pena se entrega antes del incumplimiento del deudor (no existen
arras sin la entrega de una cosa o datio rei), mientras que de la cláusula penal nace
la obligación de exigir esa indemnización o pena después del incumplimiento del deudor. Es
obvio, por ello, que las arras aseguran de forma más eficaz que la cláusula penal el interés del
acreedor, pues mientras que la obligación en que consiste la pena convencional puede que no
se cumpla por el deudor que antes incumplió la obligación principal, las arras se encuentran ya
en poder del acreedor dispuestas a imputarse a la indemnización de daños y perjuicios, tanto
si opta por exigir el cumplimiento como si prefiere resolver el contrato.

El criterio de distinción utilizado permite conceptuar como arras, y no como cláusula penal, los
pagos parciales que va haciendo el comprador de un bien y que, en caso de incumplimiento
de plazos posteriores, pueden ser retenidos por el vendedor que resuelve el contrato como
indemnización de daños y perjuicios. Estas estipulaciones, que se podrían considerar (y de
hecho se consideran por numerosos autores) como cláusulas penales si se entiende que para
que existan arras la datio rei ha de ser previa al inicio de la ejecución del contrato, son
frecuentes, por ejemplo, en los contratos de compraventa que celebran las inmobiliarias y en
las compraventas a plazos de bienes muebles (también en los contratos de arrendamiento
financiero).

Las arras penales no se regulan en el Código, aunque son perfectamente admisibles como
emanación de la autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil). Su similitud con las
cláusulas penales permite, no obstante, aplicar por analogía los artículos 1152 a 1155 del
Código Civil. Al igual que las cláusulas penales con función de garantía, las arras penales
pueden ser o bien liquidatorias del daño o bien punitivas del incumplimiento; las primeras
sometidas al artículo 1152.I, y las segundas al artículo 1153, inciso 2º. Las arras penales
entregadas serán exigibles además de la indemnización correspondiente al incumplimiento de
la obligación tomado en consideración por las partes (recordemos que éste puede ser un
cumplimiento irregular o un incumplimiento total) sólo cuando expresamente así se haya
pactado; en otro caso, las arras sustituirán a la indemnización de daños y perjuicios, de modo
que no será necesario probar ni cuantificar éstos. La aplicación del artículo 1152.II lleva a
entender que el incumplimiento del deudor, para que el acreedor se quede con las arras, ha
de ser culpable, salvo que se haya pactado también esa facultad cuando el incumplimiento
fuera debido a caso fortuito o fuerza mayor. Se podrán moderar por los tribunales si el
incumplimiento no ha sido total (artículo 1154). Las arras seguirán la suerte de la obligación
principal garantizada (artículo 1155).
- Las arras penales recíprocas o bilaterales

Es posible pactar, si la relación obligatoria es sinalagmática, lo que cabe llamar arras penales
recíprocas o bilaterales, esto es, que si incumple su obligación el tradens se deriven los efectos
ya vistos (supuesto normal de arras penales), y que si incumple su obligación
el accipiens tenga que devolver duplicadas las arras recibidas (es decir, la cantidad entregada
más otro tanto). La mayoría de los autores explican las arras derivando de ellas en todo caso
este doble efecto, probablemente por mimetismo con las arras penitenciales (reguladas en el
artículo 1454 del Código Civil). Pero realmente no se ve la necesidad de que siempre vayan de
la mano ambas consecuencias cuando se pactan unas arras penales, por más que la obligación
sea sinalagmática, pues la obligación del accipiens de devolver duplicada la cantidad
entregada es más bien una cláusula penal que debería establecerse por las partes (como en el
caso de la Sentencia del Tribunal Supremo 25.10.2006 -RJA 6704).

Hasta aquí hemos visto el supuesto de que incumpla el deudor su obligación garantizada con
arras. ¿Qué ocurre con ellas si el deudor cumple su obligación y no resultan, pues, exigibles?
Como las arras están ya en poder del acreedor, el importe de las mismas se imputará
normalmente al precio debido, aunque se ha podido pactar la devolución de las mismas al
tradens.

- Las arras penitenciales

Las arras penitenciales son aquellas que se entregan por una de las partes de un contrato a la
otra con la finalidad de que pueda desligarse del mismo cualquiera de ellas si así lo desea, la
primera perdiéndolas y la segunda devolviéndolas duplicadas (es decir, entregando otro tanto
además de devolver lo recibido). También estas arras son similares a otro tipo de cláusula
penal, la que tiene una función penitencial (artículo 1153, inciso 1.º del Código Civil), aunque
obviamente no constituyen una obligación facultativa (pues ya se han entregado). Como la
multa penitencial, no se prevén para el caso de que se produzca un incumplimiento (esas
serían unas arras penales) sino para que pueda producirse precisamente ese incumplimiento,
lícito porque dejaría de existir un vínculo entre las partes.

Estas arras penitenciales se admiten en el artículo 1454 del Código Civil ("Si hubiesen mediado
arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el
comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas"), pero no se dispone su plazo
de ejercicio ni su destino cuando ninguna de las partes ejerce la facultad permitida de
desistimiento (o de arrepentimiento, no de rescisión a pesar de la literalidad del precepto). En
cuanto al plazo de ejercicio, habrá que estar a lo pactado, sin que en ningún caso pueda
superar el inicio de la ejecución del contrato. En cuanto al destino de las arras si no se desiste
del contrato, hay que distinguir que el contrato se cumpla o que, por el contrario, se incumpla.
Si se cumple, salvo que se haya convenido otra cosa, las arras deberán imputarse al precio a
pagar por el deudor que las entregó. Si se produce un incumplimiento, la duda está en decidir
si las arras funcionarán como indemnización pactada (considerándolas entonces, además de
penitenciales, penales) o como simple parte del precio (considerándolas meramente
confirmatorias), pareciendo más razonable esta segunda alternativa salvo que se haya
pactado la primera.

- Las arras confirmatorias

Una tercera modalidad de arras son las llamadas confirmatorias, que funcionan como pago
parcial del precio de una compraventa necesariamente perfecta. En este caso la entrega de
una suma de dinero por el comprador al vendedor es una señal de la celebración del contrato,
una prueba de su existencia. Si las arras entregadas son confirmatorias (ni penitenciales ni
penales) ninguna de las partes puede, por su sola voluntad, liberarse de cumplir, ni valen
como indemnización prefijada de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del
comprador, que se calculará de acuerdo con las reglas generales ya se opte por exigir el
cumplimiento o la resolución del contrato (pues insistimos en que estas arras son
sencillamente parte del precio pagado). Ahora bien, unas arras penales o penitenciales
pueden ser, a su vez, confirmatorias. Este tipo de arras se regulan en el artículo 343 del Código
de comercio: "Las cantidades que, por vía de señal se entreguen en las ventas mercantiles, se
reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo
pacto en contrario".

Si una de las partes entrega a la otra una cantidad de dinero en concepto de arras o señal, sin
especificar para qué lo hace (algo muy frecuente en la práctica, donde proliferan entregas de
dinero en calidad de señal y parte del precio o sencillamente de señal), no está clara la función
que cumplirán estas arras. Este es uno de los problemas que con más frecuencia se plantea
ante los tribunales, pues mientras que a uno de los contratantes le puede interesar dejar sin
efecto el contrato (calificando las arras de penitenciales), al otro, lo contrario (calificándolas
de confirmatorias o penales). Aunque hay opiniones para todos los gustos, podría resumirse la
cuestión del siguiente modo, tal y como la resuelve el Tribunal Supremo: si no está claro que
se le haya querido asignar por las partes un valor añadido a la entrega de una cantidad de
dinero en concepto de señal, se considerará como parte del precio (arras confirmatorias); sólo
se estimarán penitenciales las arras entregadas cuando explícitamente así lo hayan acordado
las partes, de forma clara e indubitada (Sentencia del Tribunal Supremo 22.9.1999 -RJA 7265);
se juzgarán penales las que por pacto tengan este carácter (Sentencia del Tribunal Supremo
9.10.1989 -RJA 6897)

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Un vocablo griego pasó al latín como arrhăbo o arrhae, y luego a nuestra

lengua como arras. De acuerdo al diccionario de la Real Academia
Española (RAE), el término se utiliza en plural y alude, según su primera
acepción, a la prenda que se otorga a modo de garantía en un
contrato.
Las arras, en este marco, son un anticipo monetario que se entrega como
una señal para reservar un bien inmueble o mueble. Se trata de un contrato
privado que establecen dos partes y que funciona como un precontrato: se
contrata la obligación de concretar otro contrato en el futuro (el que
determina la compraventa del bien en cuestión).
Existen diferentes clases de arras. Las arras confirmatorias son aquellas
que se entregan como parte de pago, siendo un porcentaje del total a pagar.
En caso de que se registre un incumplimiento de alguna de las partes, la otra
tiene el derecho de reclamarle que resuelva el problema a la mayor
brevedad posible o que la indemnice por los perjuicios provocados.
Las arras penales, por otra parte, son aquellas que el comprador pierde o
tiene que devolver por duplicado si no cumple con sus obligacionesy no
concreta la operación. Las arras penitenciales, por último, representan el
monto que debe devolver duplicado el vendedor o que pierde el comprador si
la operación, por algún motivo, no se lleva a cabo.
Se conoce como arras matrimoniales a las trece monedas que,
tradicionalmente, intercambiaban los novios durante la ceremonia de
casamiento. Se trata de un simbolismo sobre el hecho de compartir
los bienes en la nueva sociedad que se establece. Luego de esta suerte de
transacción, el contrato del matrimonio se perfecciona.
El verbo perfeccionar, en este caso, hace referencia al cumplimiento de
ciertos requisitos que vuelven posible la puesta en vigencia y la adquisición
de fuerza jurídica de un contrato, una ley o un acto jurídico, según las bases
del Derecho. Este fenómeno se conoce con el nombre de perfeccionamiento.
Cuando no se cumplen los elementos de perfeccionamiento, entonces tiene
lugar la nulidad del acto, por lo cual es como si no se hubiese celebrado.
Si bien las arras matrimoniales se remontan a la época romano-germánica, el
origen de la configuración que tienen en la actualidad está relacionado con
un ritual mozárabe. La división en trece partes (que, en este caso son
monedas) representa cada uno de los meses del año más una extra destinada
a los más desfavorecidos, como un gesto de generosidad para compartir
con ellos los frutos que la pareja recoja de su trabajo conjunto. Es importante
resaltar que no se trata de una alternativa al dote ni a otros símbolos que
también utilizan dinero u bienes.

Durante la Edad Media, las arras matrimoniales tenían otro significado, ya

que entonces sí se correspondían con la dotación para la novia, la cual
solía incluir propiedades y regalos de gran importancia a nivel material.
Estas arras servían para que los eclesiásticos pudiesen distinguir entre el
concubinato y el matrimonio.
Dependiendo de la época y de la ubicación geográfica, el límite de la dotación
era diferente; lo normal es que se encontrase entre el 10% y el 50% de la
herencia del novio o de sus bienes. Además de dicho valor, era posible
agregar regalos, los cuales también estaban regulados por otros límites (éstos
se extendían si la novia ofrecía sus propios regalos al novio).
Una vez que la pareja tenía hijos, la mujer ya no podía disponer del total de
las arras, ya que a ellos les correspondían tres cuartas partes. Si quedaba
viuda, entonces podía rentarlas para sostenerse económicamente hasta que
volviese a contraer matrimonio.

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ARRAS PENITENCIALES/ ARRAS CONFIRMATORIAS/ ARRAS PENALES DIFERENCIAS

Las arras en sus diferentes modalidades penitenciales/confirmatoria/penales son la suma

de dinero que, sin constituir el total precio, entrega una de las partes a la otra en la
conclusión del contrato. La importancia de saber diferenciarlas radica en la gran diferencia
que existe entre las consecuencias que genera una u otra tipología.

LOS DIFERENTES TIPOS DE ARRAS: PENITENCIALES / CONFIRMATORIA /

PENALES

► ARRAS PENITENCIALES o arras de desistimiento (Art. 1454 Código Civil) –

Constituye un medio lícito para que las partes de desligarse del contrato mediante la
pérdida de las arras para el comprador o la restitución dobladas para el que las recibió.
No es necesario probar los daños. Es la tipología de arras que a todos nos viene a la
cabeza, pero realmente suponen una excepción y sólo son aplicables cuando de forma
expresa y clara indiquen sus consecuencias o haga referencia directa del artículo del
código civil y su contenido, caso contrario estaremos ante otra tipología de arras.

Artículo 1454 C.C. Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y

venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor
a devolverlas duplicadas.

Ejemplo de arras penitenciales:

Todas las cantidades entregadas hasta la fecha prevista para formalizar la compraventa,
tienen la condición de arras penitenciales, en virtud de la cual, si la compradora no
cumpliera cualesquiera de las obligaciones de pago que asume o desistiera de formalizar
la compraventa, y por tanto no abonará el precio en los plazos estipulados, se entendería
resuelto el contrato, operando los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil y
por tanto perdiendo todas las cantidades entregadas hasta la fecha.

Igualmente, si la parte vendedora no cumpliera los pactos esenciales del contrato en los
términos acordados, o desistiera de formalizar la venta, debería abonar el doble de las
cantidades recibidas hasta la fecha.

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ARRAS PENITENCIALES/ ARRAS CONFIRMATORIAS/ ARRAS PENALES DIFERENCIAS

Las arras en sus diferentes modalidades penitenciales/confirmatoria/penales son la suma de dinero que, sin
constituir el total precio, entrega una de las partes a la otra en la conclusión del contrato. La importancia de
saber diferenciarlas radica en la gran diferencia que existe entre las consecuencias que genera una u otra
tipología.

LOS DIFERENTES TIPOS DE ARRAS: PENITENCIALES / CONFIRMATORIA / PENALES

► ARRAS PENITENCIALES o arras de desistimiento (Art. 1454 Código Civil) –Constituye un medio lícito
para que las partes de desligarse del contrato mediante la pérdida de las arras para el comprador o la
restitución dobladas para el que las recibió. No es necesario probar los daños. Es la tipología de arras que a
todos nos viene a la cabeza, pero realmente suponen una excepción y sólo son aplicables cuando de forma
expresa y clara indiquen sus consecuencias o haga referencia directa del artículo del código civil y su
contenido, caso contrario estaremos ante otra tipología de arras.

Artículo 1454 C.C. Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el
contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Ejemplo de arras penitenciales:

Todas las cantidades entregadas hasta la fecha prevista para formalizar la compraventa, tienen la condición
de arras penitenciales, en virtud de la cual, si la compradora no cumpliera cualesquiera de las obligaciones de
pago que asume o desistiera de formalizar la compraventa, y por tanto no abonará el precio en los plazos
estipulados, se entendería resuelto el contrato, operando los efectos previstos en el artículo 1454 del Código
Civil y por tanto perdiendo todas las cantidades entregadas hasta la fecha. Igualmente, si la parte vendedora
no cumpliera los pactos esenciales del contrato en los términos acordados, o desistiera de formalizar la venta,
debería abonar el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha.

► ARRAS CONFIRMATORIAS (Art. 1124 del Código Civil) - Operan simplemente como un anticipo y
expresión de la fuerza vinculante del contrato, no faculta para resolver la obligación contraída. En caso de
incumplimiento no genera la pérdida automática de las mismas. El comprador perjudicado podrá escoger
entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de
intereses en ambos casos, daños que deberá probar.

Artículo 1124 C.C La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el
caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre
exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono
de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado
por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Ejemplo de arras confirmatorias

Las partes acuerdan que el precio de compraventa es de

_______________________________ (______________________EUROS) que se satisfará por la parte
compradora en las siguientes condiciones:

a) En cuanto a la cantidad de ____________________ EUROS (000,00.- €) manifiesta la parte vendedora

recibirlas en este acto como paga y señal, mediante _______( por ejemplo cheque nº o en
metálico)_______________ , del cual se acompaña copia.

d) En cuanto a la cantidad restante, y que asciende a la cantidad de ________________________EUROS

(000,00.- €) la satisfará la parte compradora mediante cheque bancario conformado en el mismo acto del
otorgamiento de la escritura pública, que se llevará a cabo como máximo por todo el día ____________ de
_________________ de ____________

► ARRAS PENALES (Art. 1152 y 1153 del Código Civil) – Establecen una garantía del cumplimiento del
contrato, mediante la pérdida de las arras (total o parcial) o su devolución más el importe convenido en el
contrato, y sin perjuicio de la posibilidad de reclamar el estricto cumplimiento de la obligación pactada. Es un
sistema de fijación a priori de la liquidación de los posibles daños y perjuicios que puedan derivarse del
incumplimiento de la obligación, pero que el juez podrá moderar.

Artículo 1152 C.C. En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al
abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá
hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.

Artículo 1153 C.C. El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de
que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir
conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido
claramente otorgada.
 Artículo 1154 C.C. El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en
parte o irregularmente cumplida por el deudor.

Ejemplo de arras penales:

Si la parte VENDEDORA no cumpliese las obligaciones estipuladas en el presente contrato, vendrá obligada a
devolver el doble (también podríamos poner la mitad o un importe cierto) de la cantidades recibidas en
concepto de indemnización por daños y perjuicios y en lo menester como cláusula penal libremente pactada
entre las partes, con independencia y sin ser excluyentes de poder exigir el cumplimiento del contrato.

Si la parte COMPRADORA incumpliera la obligación de pago que asume y por tanto no pagara el resto del
precio en los plazos convenidos, la parte vendedora hará suyas las cantidades abonadas hasta la fecha ( igual
que antes podemos poner la mitad o una cantidad cierta) del vencimiento del contrato, como cláusula penal
libremente pactada entre las partes. Pudiendo resolver el contrato mediante el envío de notificación fehaciente
o exigir su cumplimiento, aplicando en ambos casos las cantidades recibidas a indemnización.

Los contratantes señalan y ratifican de forma expresa que son perfectamente conocedores del contenido y
efectos de la cláusula penal, y que es su intención incluirla en este contrato.

OTRAS CONSIDERACIONES DE LA SENTENCIA

► b) Que la palabra “paga y señal” no determina la tipología de las arras.

► c) Que el contrato de arras, no es más que un contrato de compraventa con una clausula de arras, y por
tanto, sus consecuencias vendrán determinadas por su redactado como arras confirmatorias , penales o
penitenciales.

► e) Que el título del contrato o de la cláusula no determina el contenido.

Josep Maria Güell

Abogado Habitat

Origen: Tribunal Supremo

Fecha: 25/02/2013
SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinticinco de Febrero de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los señores al margen indicados, el recurso de
casación que con el n.º 487/2010 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación
procesal de D. Ovidio , aquí representadas por la procuradora D.ª M.ª Macarena Rodríguez Ruiz, contra la
sentencia de 30 de noviembre de 2009, dictada en grado de apelación, rollo n.º 7317/09-B, por la Audiencia
Provincial de Sevilla, Sección 8 .ª, dimanante de procedimiento de juicio ordinario n.º 296/2008, seguido ante
el Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Sevilla. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el
procurador D. Ernesto García Lozano en nombre y representación de D.ª Ofelia . D. Jose María , D.ª Teodora
y D. Carlos Manuel .

ANTECEDENTES DE HECHO:

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Sevilla dictó sentencia de fecha 1 de junio de 2009 en
el juicio ordinario n.º 25 de Sevilla, cuyo fallo dice:

«Fallo.

»Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora de los tribunales D.ª Inmaculada
Ruiz Lasida, en nombre y representación de D. Ovidio contra D.ª Ofelia , D. Bernardino , D. Carlos Manuel , D.
Jose María y D.ª Teodora he de absolver y absuelvo a estos de la misma, condenando al actor al pago de las
costas del procedimiento.»

SEGUNDO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

«Primero.- Son hechos admitidas y acreditados documentalmente de los que partiremos para la resolución de
la controversia que se somete a nuestro enjuiciamiento, los siguientes:

1.º El 24 de junio de 2005 D.ª Ofelia , que actuaba en su propio nombre y derecho y en representación de su
hijo D. Bernardino , declarado incapaz por sentencia firme y con la correspondiente autorización judicial al
efecto, D. Carlos Manuel , D. Jose María y D.ª Teodora , de un lado y D. Ovidio y D.ª Maite , de otro, firmaron
un documento privado en virtud del cual los primeros vendían a los segundos las siguientes fincas:

a) Nave de 65 metros cuadrados inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 3 de Sevilla, Municipio de

Santiponce, Finca registral n.º 2295, en el Tomo 1.952, al Libro 66, en el folio 25.

b) Urbana. Solar de 140 metros cuadrados inscrita en el mismo Registro de la Propiedad, Municipio de
Santiponce, finca registral NUM000 , en el Tomo NUM001 , al Libro NUM002 , en el folio NUM003 , sita en
AVENIDA000 n.º NUM004 de Santiponce (Sevilla).

2.º Se hacía constar que sobre dichas fincas se encontraba en proceso de edificación una vivienda de dos
plantas que sería entregada a los compradores totalmente terminada, con agua, luz, alcantarillado e inscrita
en el correspondiente Registro de la Propiedad, al menos los 65 metros cuadrados de la casa.

3.º En el referido contrato se pactaba un precio de 207.349,18 euros que se pagarían de la manera siguiente:

a) 5.000 euros se entregaban a la firma del documento, sirviendo este de carta de pago.

b) EI resto se abonaría a la firma de la escritura pública que se efectuaría en el plazo máximo de dos meses,
una vez terminada y escriturada la obra en el Registro de la Propiedad, fijándose un plazo máximo de
finalización de las obras de seis meses, prorrogables por dos más.
4.º En la estipulación segunda, bajo el epígrafe "incumplimientos" se establecía literalmente:

"En el supuesto de la renuncia por parte de los compradores a la compraventa de la vivienda, la parte
vendedora se quedará para sí, con la cantidad de cinco mil euros (5.000 euros) entregados como pago y
señal, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Si por el contrario la renuncia se produce por parte de los vendedores, estos deberán abonar a los
compradores la cantidad de diez mil euros (10.000 euros), en concepto de indemnización por los daños y
perjuicios ocasionados.

El mismo importe de indemnización corresponderá en el supuesto de cancelación de este contrato si no se

otorgase escritura pública en los 65 m2 anteriormente descritos".

5.º Mediante burofax impuestos el 21 de diciembre de 2005, D. Ovidio emplazó a los demandados para que
comparecieran a otorgar escritura pública ante el notario de la Algaba D. José María Sánchez Ros Gómez el
13 de enero de 2006 a las doce horas de su mañana, sin que la escritura en cuestión fuera efectivamente
otorgada al manifestar D.ª Ofelia que actuaba en su propio nombre y como mandataria verbal de sus hijos,
que mediante acta de depósitos y de requerimiento, otorgadas en Sevilla ante el notario D. Pedro Antonio
Romero Candau, el día 19 de diciembre de 2005 se notificó a D. Ovidio y a D.ª Maite la finalización del
contrato.

Pues bien, sobre la base de tales hechos, D. Ovidio , según el cual D.ª Maite le cedió sus derechos en el
contrato de compraventa el 1 de octubre de 2007 y que mantiene que nos encontramos ante un contrato de
compraventa con un pacto de arras confirmatoria y penales cumulativas que no permite a las partes
desvincularse del contrato, exige el cumplimiento del mismo efectuando las peticiones contenidas en el
suplico transcrito en el antecedente primero de esta resolución.

Por su parte, los demandados sostienen que fue condición esencial para la firma del contrato la posibilidad de
desligarse del mismo en cualquier momento y que la estipulación segunda contiene un pacto de arras
penitenciales, del que hicieron uso comunicando notarialmente a D. Ovidio y D.ª Maite que se daba por
extinguido el contrato depositando a su favor el doble de los cinco mil euros en su día entregados.

Nos encontramos pues ante un problema de interpretación de un pacto de arras contenido en un contrato
privado de compraventa de inmuebles.

»Segundo.- Conviene dejar sentado con carácter previo, que frente a lo que la parte actora parece dar a
entender, el pacto de arras penitenciales no es contradictorio en sus propios términos con la existencia de un
contrato de compraventa perfecto, y decimos esto, porque la representación de D. Ovidio hace especial
hincapié en la idea de que el contrato privado suscrito es un contrato de compraventa y no de arras
penitenciales. Pues bien, a nuestro JUICIO LAS ARRAS SON UN PACTO ACCESORIO AL CONTRATO DE
COMPRAVENTA y como tal se regula en el art. 1454 del Cc en sede de dicha figura contractual, de forma que
es perfectamente viable que en un negocio jurídico de compraventa se inserte un pacto de tal carácter.

Fijada tal premisa, doctrina y jurisprudencia han admitido en nuestro Derecho la existencia de TRES
DIFERENTES CLASES DE ARRAS: confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras son prueba de la
perfección del contrato porque se ha convenido el precio, su entrega es a cuenta de este, y no autorizan a
desistir, en caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni
sobre la acción resolutoria ex art. 1124 CC , ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso. Las
penales cumplen la función de aseguramiento del contrato mediante la amenaza que representa para el
incumplidor su pérdida, si se niega a cumplir: suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no
impiden la exigibilidad de la obligación, ni, en el marco de esta, el cumplimiento forzoso en forma específica, si
ello es posible ( STS 7-7-78 ). La jurisprudencia ha señalado la equivalente función de estas arras con la
cláusula penal ( SSTS 15-6-45 , 5-7-56 ). Por último, las penitenciales son aquellas que autorizan a desligarse
lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes perdiéndolas el " tradens", si es el que
se arrepiente, o restituyéndolas el accipiens , si fue él el que desistió del cumplimiento.

A la luz de dicha doctrina se hace necesario dilucidar y, ello es el nudo gordiano del litigio, si la cláusula
segunda del contrato privado de compraventa de autos que anteriormente transcribíamos en su literalidad,
nos sitúa ante unas arras penitenciales, como mantienen los demandados, o, por el contrario, como pretende
el actor, ante un pacto de arras confirmatorias y penales cumulativas, lo cual nos obliga a hacer uso de las
reglas hermenéuticas que para los contratos en general establecen los artículos 1281 y siguientes del CC .

Reza el primero de dichos preceptos (art. 1281): "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda
sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre
aquellas".

Por su parte el art. 1282 establece: "Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse
principalmente a los actos de estos, coetáneos y posteriores al contrato".

Si ponemos en relación ambas disposiciones llegamos a la conclusión que los dos párrafos del artículo 1281
están previstos para supuestos distintos y el artículo 1282 es supletorio del párrafo segundo de aquel. Es decir
el primer criterio hermenéutico a utilizar es el literal y solo cabe la investigación de la voluntad de las partes si
parecen contrarias a la misma las palabra expresadas, no siendo admisible tergiversar lo que aparece claro
en el contrato y así, tiene dicho con reiteración el Tribunal Supremo que las normas o reglas interpretativas
contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Cc constituyen un conjunto complementario y subordinado de las
cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal
manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no
cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar
con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

Pues bien, aplicando tal doctrina y el principio general del derecho que sirve de base al art. 1281.1 contenido
en el viejo aforismo latino " in claris non fit interpretatio ", esta juzgadora llega a la conclusión de que,
INDEPENDIENTEMENTE DEL ENCABEZAMIENTO que precede a la estipulación segunda de
"incumplimientos" el tenor de la cláusula (que la parte actora tergiversa claramente en el hecho décimo de su
demanda omitiendo en un caso el término clave de renuncia y sustituyéndolo en otro por el de incumplimiento)
es claro y no deja dudas que obliguen a la interpretación, pues contempla la posibilidad de renunciar al
contrato, perdiendo el comprador, si hace uso de tal facultad, las arras entregadas, que caso de optarse por el
cumplimiento se destinarían a pago de parte del precio y viéndose obligados los vendedores, caso de
renunciar ellos a devolverlas duplicadas.

Ciertamente el "título" que se le puso a la cláusula no es muy afortunado, pero el contenido real de la misma
no ofrece ninguna duda del alcance que las partes quisieron dar al pacto, que no es otro que el de constituir
arras penitenciales, a las que se refiere el art. 1454 del CC cuando dispone "si hubiesen mediado arras o
señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o
el vendedor a devolverlas duplicadas".

La mejor doctrina ha señalado que el ejercicio de la facultad reconocido en el art. 1454 CC no debería
calificarse técnicamente de "rescisión", pese a la letra del precepto, sino más de bien de facultad de
desistimiento. La pérdida de las arras o la devolución de lo recibido con otro tanto no representan pues más
que el precio de un lícito arrepentimiento.

Por ello, teniendo en cuenta que los vendedores hicieron saber a los compradores su intención de desistirse
del contrato, lo depositando notarialmente los 10.000 euros y comunicando mediante requerimiento a D.
Ovidio y D.ª Maite la extinción del contrato y que dicha suma quedaba a su disposición, requerimiento que
consideramos plenamente válido y ajustado al art. 202 del reglamento notarial, en cuanto se entregó a
persona que se encontraba en el lugar del requerimiento, persona perfectamente identificada con sus nombre
y apellidos que la parte actora podía haber traído como testigo para que bajo juramento adverara la no
entrega del requerimiento, 2.º mediante comunicaciones dirigidas por su letrado a la letrada de D. Ovidio , 3.º
mediante las manifestaciones efectuadas por D.ª Ofelia en la Notaría en la que fue citada para el otorgamiento
de la escritura y 4.º con su oposición en este procedimiento en el que se han consignado los 10.000 euros,
estimamos que la demanda ha de ser íntegramente desestimada.

»Tercero.- Procede condenar al actor al pago de las costas del procedimiento ( art. 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil ).

TERCERO.- La Audiencia Provincial de Sevilla Sección 8.ª, dictó sentencia el 30 de noviembre de 2009, en el
rollo de apelación n.º 7317/09 B cuyo fallo dice:

«Fallamos.

» Se desestima el recurso interpuesto por la representación de D. Ovidio contra la sentencia dictada por el
Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Sevilla con fecha 1/06/09 en el juicio ordinario n.º 296/08, y se
confirma íntegramente la misma por sus propios fundamentos con imposición de las costas de esta alzada a
la parte apelante.»

CUARTO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

«Se aceptan los de la recurrida, dándose aquí por reproducidos, y

»Primero.- La única cuestión controvertida en el presente pleito es la interpretación de la estipulación segunda

del contrato de compraventa celebrado el 24 de junio de 2005 (folio 25 de las actuaciones), no existiendo
controversia sobre los hechos ni demás cuestiones jurídicas.

Dicha estipulación segunda, que se titula: "Incumplimientos" establece literalmente:

"En el supuesto de la renuncia por parte de los compradores a la compraventa de la vivienda, la parte
vendedora se quedará para sí, con la cantidad de cinco mil euros (5.000 € ), entregados como pago y señal,
en concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados.

Si por el contrario, la renuncia se produce por parte de los vendedores, éstos deberán abonar a los
compradores la cantidad de diez mil euros (10.000 € ), en concepto de indemnización por los daños y
perjuicios ocasionados.

El mismo importe de indemnización corresponderá en el supuesto de cancelación de este contrato si no se

otorgase escritura pública en los 65 m2 anteriormente descritos".

»Segundo.- Como dice la sentencia recurrida, el nudo gordiano de este pleito es determinar si esta
estipulación contiene un contrato de arras confirmatorias (que sirven para confirmar la celebración del
contrato), penales (que constituyen una liquidación anticipada de daños y perjuicios en caso de
incumplimiento o mal cumplimiento del contrato) o son liberatorias (que sirven para resolver unilateral y
voluntariamente el contrato celebrado, mediante el pago de las mismas como indemnización de daños y
perjuicios por dicha resolución voluntaria y unilateral) (que en la sentencia recurrida se denominan
"penitenciales", pero este tribunal prefiere llamar, por su claridad conceptual,"liberatorias").

Para este tribunal, claramente y su texto no deja lugar a dudas, tanto en el párrafo primero como segundo de
la reiterada estipulación segunda, se establece la facultad de las partes de renunciar al contrato, facultad que
pueden cada parte ejercitar mediante el pago de una cierta cantidad de dinero en concepto de daños y
perjuicios por el incumplimiento voluntario o mejor por la resolución voluntaria del contrato, bien perdiendo lo
pagado inicialmente (5.000 € ) o devolviendo el doble de lo recibido (10.000 € ). Cláusula que constituye un
contrato de arras liberatorias, lo que no empece a que el contrato celebrado fuera un contrato de compraventa
perfecto, si bien con una estipulación o acuerdo accesorio de resolución voluntaria del contrato (renuncia)
mediante pérdida de lo pagado o devolución doblada de lo pagado, lo que constituye un contrato accesorio de
arras liberatorias.

Por consecuencia, al haber ejercitado dicha facultad la parte vendedora, poniendo a disposición de la
compradora la cantidad doblada, de la recibida en el momento de firmar el contrato, no procede de ninguna
manera estimar la demanda solicitando la consumación de un contrato resuelto voluntariamente, legalmente y
conforme a la voluntad contractual de ambas partes, en aplicación de la transcrita estipulación segunda.

»Tercero.- Por consecuencia, se confirma la sentencia recurrida por sus propios fundamentos, que hemos
dado por reproducidos en aras de no reiterarlos innecesariamente.

»Cuarto.- Por último, en cuanto a las costas de esta alzada, en virtud de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil aplicable al recurso de apelación, deben imponerse al apelante al desestimarse su
recurso.

QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de
D. Ovidio , se formula un motivo único que se introduce con la siguiente fórmula:

«Se formula el presente recurso de casación, de conformidad con lo establecido en el número 3.º del apartado
2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civl, por presentar interés casacional la sentencia recurrida en
la medida que se opone a la doctrina del Tribunal Supremo, en cuanto, dados unos hechos que han quedado
incólumes, se producen también unas determinadas consecuencias jurídicas, concretamente la resolución de
un contrato, sin causa para ello, lo que produce un grave perjuicio a mi representado»

Considera el recurrente, en síntesis, que:

1. La sentencia recurrida vulnera los artículos

Cita la parte recurrente como vulnerado los artículos 1124 y 1281 del CC , porque una correcta interpretación
del contrato exige concluir que la cláusula segunda contenida en el contrato suscrito por los litigantes tiene
naturaleza penal

2. Las partes no tenían la voluntad de dar a la estipulación litigiosa el alcance previsto en el artículo 1454 CC ,
como una cláusula penitencial.

3. La jurisprudencia de esta Sala, establece que para conferir el valor de arras penitenciales o liberatorias, a
las estipulaciones contenidas en un contrato de compraventa, la voluntad de las partes debe resultar clara y
precisa, circunstancias que no concurren en el caso examinado.

SEXTO.- Por auto de 13 de octubre de 2010 se acordó admitir el recurso de casación.

SÉPTIMO.- En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de D.ª Ofelia .
D. Jose María , D.ª Teodora y D. Carlos Manuel se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

1. El recurso incurre en causa de inadmisión, pues el cauce escogido sobre interés casacional es inadecuado.

2. No existe el interés casacional que se alega.

3. La parte recurrente realiza diferentes alegaciones respecto a la valoración de la prueba realizada por la
Audiencia Provincial que no puede sostenerse en casación. Además pretende sustituir la interpretación
objetiva del contrato ofrecida por la Audiencia Provincial por otra acorde con sus intereses y pretensiones.
OCTAVO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 13 de febrero de 2013, en que tuvo lugar.

NOVENO .- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil.

LEC, Ley de Enjuiciamiento Civil.

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

PRIMERO. - Resumen de antecedentes.

1. El Juzgado de Primera Instancia desestimó una demanda por la que la parte demandante exigía se
declarara la validez y por la tanto se obligara a la parte demandada al cumplimiento de un contrato de
compraventa.

2. Consideró, en esencia, que la estipulación segunda del contrato de compraventa era una cláusula
penitencial o liberatoria y no una cláusula penal, como defendía la parte demandante. Razonó que una vez
que la parte demandada comunicó a la parte demandante su voluntad de desistir del contrato y puso a su
disposición la cantidad de 10 000 euros fijada en la cláusula penitencial, había quedado liberada del
cumplimiento del mismo.

3. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

4. Ratificó los argumentos expuestos por el juez de primera instancia. Consideró que del texto del contrato
resultaba claro que su cláusula segunda tenía naturaleza liberatoria, por lo que, cumplida con su obligación la
parte demandada de entregar al actora la cantidad de dinero fijada en la misma, se liberó de su obligación de
entrega.

5. La parte actora ha formalizado recurso de casación.

SEGUNDO.- Admisibilidad del recurso.

La parte recurrida alega en el escrito de oposición al recurso el carácter inadmisible del mismo, por concurrir
las causas de inadmisión que expresa. Esta alegación será examinada en relación con el recurso de casación
formulado.

TERCERO.- Enunciación del motivo único del recurso de casación.

El motivo único del recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:

«Se formula el presente recurso de casación, de conformidad con lo establecido en el número 3.º del apartado
2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por presentar interés casacional la sentencia recurrida en
la medida que se opone a la doctrina del Tribunal Supremo, en cuanto, dados unos hechos que han quedado
incólumes, se producen también unas determinadas consecuencias jurídicas, concretamente la resolución de
un contrato, sin causa para ello, lo que produce un grave perjuicio a mi representado»
Cita la parte recurrente como vulnerados los artículos 1124 , 1281 del CC . Valora que la cláusula segunda
contenida en el contrato tiene naturaleza penal, por lo que su única función es fijar la indemnización a que
cada una de las partes tendría derecho, para el caso de que una de ellas no cumpliera y la otra, en vez de
exigir el cumplimiento del contrato optara por ser indemnizada. Indica que las partes no tenían la voluntad de
dar a esta estipulación el alcance previsto en el artículo 1454 CC , como una cláusula penitencial y que
conforme a la jurisprudencia de esta Sala, para conferir el valor de arras penitenciales o liberatorias, la
voluntad de las partes debe resultar clara y precisa. La parte recurrente considera que, de la prueba
practicada, no se puede llegar a considerar que la voluntad de las partes fuera la de incluir una cláusula
penitencial en el contrato, sino que analizado el contrato de compraventa en su integridad se debe concluir
que la estipulación tenía naturaleza penal, por lo que, incumplido el contrato por la parte vendedora, la
compradora puede optar, entre exigir la indemnización o el cumplimiento del contrato, y esta última ha sido la
decisión del comprador frente al incumplimiento de la obligación esencial de los vendedores.

El motivo debe ser desestimado.

CUARTO.- Interpretación del contrato: arras penales y penitenciales.

A) La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de
reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin
establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso
de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir
las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el
artículo 1454. Esta Sala al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado, como defiende la parte recurrente,
que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las
partes APAREZCA CLARA y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse
de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras ( SSTS de 11 de noviembre de 2010
[RC n.º 1485/2006 ], 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ). El empleo de la PALABRA SEÑAL no expresa
necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es
posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan
considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de
pago en caso de cumplimiento del contrato ( SSTS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/200420 de febrero de
1996 , RC n.º 2597/1992 ).

B) La interpretación de los contratos realizada por la sentencia impugnada no puede ser revisada en casación,
en cuanto es consecuencia de la valoración de la prueba que es función exclusiva de los tribunales de
instancia, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción
de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y la vulneración del derecho a la tutela judicial
efectiva. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la
interpretación plasmada en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable
acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS 13 de junio de 2011 [RC n.º 1706/2007 ], 14 de
junio de 2011 [RC n.º435/2008 ])

C) La interpretación efectuada por la Audiencia Provincial para calificar la estipulación segunda del contrato
como unas arras penitenciales, y no penales, no es ilógica ni arbitraria. La Audiencia Provincial acude a una
interpretación literal del contrato, y concluye que su texto no deja lugar a duda alguna, respecto a la facultad
que en ella se concede a las partes para poder renunciar al cumplimiento del contrato realizando el pago de
una cantidad de dinero en favor de la otra parte. Este razonamiento no contradice, por ilógica, la conclusión de
la sentencia impugnada. Las vulneraciones legales y jurisprudenciales fundamento del recurso no se pueden
observar, salvo que se tengan en cuenta unos hechos diferentes a los que ha constatado la sentencia
recurrida y se califique de errónea o arbitraria su labor de interpretación. La primera circunstancia no puede
ser objeto de un recurso de casación y respecto a los defectos denunciados en la interpretación, como ya se
ha indicado, no se aprecian.
QUINTO.- Costas.

La desestimación del recurso de casación comporta la procedencia de confirmar la sentencia impugnada de

acuerdo con el artículo 487 LEC y de imponer las costas a la parte recurrente, en virtud de lo dispuesto en el
artículo 394.1 LEC , por remisión del artículo 398.1 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLO:

1. Se desestima el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Ovidio ., contra la

sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8.ª, en el rollo de apelación número
7317/2009 -B, de 30 de noviembre de 2009 , cuyo fallo dice:

«Fallo.

»Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora de los tribunales D.ª Inmaculada
Ruiz Lasida, en nombre y representación de D. Ovidio contra D.ª Ofelia , D. Bernardino , D. Carlos Manuel , D.
Jose María y D.ª Teodora he de absolver y absuelvo a estos de la misma, condenando al actor al pago de las
costas del procedimiento.»

2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este
alcance.

3. Se imponen las costas de este recurso la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las
copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Jose Ramon Ferrandiz
Gabriel. Antonio Salas Carceller. Ignacio Sancho Gargallo. Rafael Saraza Jimena. Sebastian Sastre Papiol.
Rafael Gimeno-Bayon Cobos. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el
EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando
celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como
Secretario de la misma, certifico.