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DEFINICION DE ARRAS

Llega el momento que después de tanto buscar la casa de tus sueños, encuentras la casa
soñada; perfecta, ideal para tu familia y como si fuera poco, está lista para que te mudes, no
necesitas hacerle nada.  Pero, tienes un problema, necesitas pedir un crédito hipotecario y
eso toma tiempo. Entonces, no sabes que hacer porque por un lado no tienes el dinero y por
otro  te  aterra la idea de  perder tu casa soñada en manos de otro comprador. Pues, no te
preocupes, que no todo está perdido, hay una solución y es muy sencilla, puedes dar Arras.

Es una confusión muy común pensar que las arras son en sí mismas un contrato. Pero, las 
arras, son en realidad pactos que se incorporan en un contrato con dos finalidades: para
constituir un signo de la celebración de un contrato, o un respaldo con respecto a la
celebración de un contrato definitivo.

Entonces ¿Qué son las Arras? Las arras constituyen una señal que puede consistir en dinero
u otro bien que una de las partes entrega a la otra para acreditar a la celebración del contrato
y asegurar su cumplimiento.  Puede entenderse también como  una prueba de buena fe o un
precontrato,  en el comprador entrega una cantidad de dinero, estipulada previamente entre
ambas partes,  como señal de compromiso y en el que se deja por escrito la obligación de
firmar posteriormente un contrato de compra-venta.

Pero, como en cualquier precontrato o contrato preparatorio, es muy importante cuidar 


cada detalle, y dejar todo claramente especificado, para evitar que surjan problemas en el
futuro. Por ese motivo, en el contrato preparatorio con arras,  se debe estipular al detalle:

 Ubicación de la vivienda.
 Datos del propietario actual del inmueble.
 Descripción de las características del inmueble que se quiere comprar para que no
hay lugar a dudas.
 Precio de la venta.
 Forma de pago.
 Cantidad que se entrega en concepto de arras.
 Plazos para formalizar la venta
 Consecuencias en caso alguna de las partes incumpla el contrato.

Por otra parte, el porcentaje que se suele manejar para las arras es del 10%. Este valor se
deducirá del pago total que se hará a la firma de la escritura o se devolverá al finalizar la
transacción.

El contrato preparatorio con arras según su finalidad, puede ser de dos tipos; con arras
confirmatorias  o con arras de retractación. Las  arras confirmatorias funcionan como un
adelanto del precio o retribución pactada en un contrato.se basa en la idea de ser una señal o
prueba de seriedad para asegurar  la celebración del contrato, sin otorgar el derecho de
desistirse de él. Las arras confirmatorias están reguladas en el Código Civil Peruano
desde los artículos 1477º al 1479º.

Las arras de retractación, se configuran cuando no se pueda concretar el contrato de compra


venta; y  las arras confirmatorias derivarán entonces en arras penales. Puede darse el caso
que,  la parte que entregó las arras se retracte de la decisión de adquirir el inmueble por lo
que las arras se convertirán en una indemnización a favor de la persona que está vendiendo.
Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble
tendrá como penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como señal.

Como se puede comprobar las arras sirven como una garantía para el cumplimiento de las
obligaciones contraídas. No obstante, es recomendable que, en caso de que se pacten arras
en los contratos de compraventa, a efectos de evitar interpretaciones erróneas, quede bien
determinada la modalidad de arras y las consecuencias que se deriven para la parte
incumplidora del contrato.

Finalmente, siempre es recomendable asesorarse de la mano de un abogado especialista en


derecho inmobiliario para determinar que, la solución que se determine, sea la mejor para
ambas partes.

CONTRATO CON ARRAS CONFIRMATORIAS

Conste por el presente documento el contrato de compraventa con arras


confirmatorias que celebran de una parte don AAA, identificado con D.N.I. Nº
…….., de estado civil soltero y con domicilio en ……………….., a quien en lo
sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte don BBB, identificado
con D.N.I. Nº …….., de estado civil soltero y con domicilio en
………………….., a quien en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR; en
los términos contenidos en las cláusulas siguientes:

ANTECEDENTES:

PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del vehículo usado, marca …..,


modelo ….., año de fabricación ….., de color ….., Nº de motor ….., Nº de serie
….. y con placa de rodaje particular Nº …..

SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el vehículo a que se refiere la


cláusula anterior se encuentra en perfecto estado de conservación y
funcionamiento, sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y
ordinario, en forma particular

OBJETO DEL CONTRATO:

TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la


propiedad del vehículo descrito en la cláusula primera en favor de EL
COMPRADOR. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL
VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la
forma y oportunidad convenidas.

PRECIO Y FORMA DE PAGO:

CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL


VENDEDOR asciende a la suma de S/. ….. (….. y 00/100 nuevos soles), que EL
COMPRADOR cancelará en dinero, íntegramente y al contado, dentro de los …
días siguientes a la fecha de suscripción de este documento.

ARRAS CONFIRMATORIAS:

QUINTA.- Las partes dejan constancia de que en la fecha de suscripción de este


documento EL COMPRADOR entrega a EL VENDEDOR  la suma de dinero
ascendente a S/.….. (….. y 00/100 nuevos soles), en calidad de arras
confirmatorias como señal de conclusión del presente contrato.

SEXTA.- Las partes acuerdan que en caso de incumplimiento de EL


COMPRADOR respecto de su obligación de pagar el precio pactado en la
cláusula cuarta, el contrato quedará resuelto y EL VENDEDOR conservará de
modo definitivo la suma de dinero entregada en calidad de arras confirmatorias,
las mismas que se convertirán en arras penales, de conformidad con el art. 1478
del Código Civil.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:


SÉTIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a
su cargo en la fecha de la firma de este documento, acto que se verificará con la
entrega física del vehículo y las llaves del mismo.

OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos


a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo.

NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir


todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de
la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL
COMPRADOR.

DÉCIMA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el


momento y forma pactados en la cláusula cuarta de este documento.

DÉCIMO PRIMERA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la


prestación a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas,
declarando conocer el estado de conservación y funcionamiento en que se
encuentra.

OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:

DÉCIMO SEGUNDA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la


prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre
de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial
y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre
disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante,
EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos
los conceptos previstos en el art. 1495 del Código Civil.

DÉCIMO TERCERA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR, en la


cláusula segunda de este documento, con relación al perfecto estado de
conservación y funcionamiento del bien objeto de la prestación a su cargo, aquél
se obliga al saneamiento por vicios ocultos existentes al momento de la
transferencia.
GASTOS Y  TRIBUTOS:

DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que
origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán
asumidos por EL COMPRADOR.

DÉCIMO QUINTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse


este contrato, no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto
del bien objeto de la prestación a su cargo (*).

DÉCIMO SEXTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL


VENDEDOR asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los
tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la
transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos
que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella.

COMPETENCIA TERRITORIAL:

DÉCIMO SÉTIMA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con


motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la
competencia territorial de los jueces y tribunales de ……

DOMICILIO:

DÉCIMO OCTAVA.- Para la validez de todas las comunicaciones y


notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas
señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este
documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto
desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.

APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:

DÉCIMO NOVENA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente


contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y
demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de
….., a los … días del mes de ….. de …..

EL VENDEDOR                        EL COMPRADOR

 Contrato de arras confirmatorias


Este tipo de contrato destaca porque si uno de los participantes decide no ejercer
su obligación de venta o compra, la otra tiene el derecho a exigirle el cumplimiento
íntegro del contrato, y ante la negativa de la otra parte solicitar los daños o
perjuicios que se le ha podido causar por no ejercer su obligación.

Al mismo tiempo que se le reclama la cantidad de dinero que se considere


necesaria para reparar los daños se da también por terminado el contrato y sus
efectos.

En este caso se tendrá que valorar en cada momento cuales son los valores de los
daños causados.

Contrato de compraventa con arras confirmatorias


COMPRAVENTA CON ARRAS CONFIRMATORIAS

Conste por el presente documento, el Contrato Arras Confirmatorias que celebran de una parte el
señor CESAR AUGUSTO ZAPATA VALDEZ, identificado con DNI N° 02843732, peruano, soltero,
con domicilio en Av. Bauzate y Meza N°1779, Departamento 08, Distrito de la Victoria, Provincia y
Departamento de Lima, en adelante EL VENDEDOR; y de la otra parte, el señor JOSÉ ANTONIO
YANQUI GUTIERREZ, peruano, soltero, identificado con DNI N°07485701  con domicilio para
estos efectos en la Av. Bauzate y Meza 2763 interior N°01, AA.HH Cerro San Cosme, Distrito de La
Victoria, Provincia y Departamento  de Lima, en adelante EL COMPRADOR; en los términos
contenidos en las siguientes clausulas:
PRIMERA.- EL VENDEDOR es único propietario del inmueble ubicado en Unidad inmobiliaria N°
02, Primer piso, ubicado en la Av. Bauzate y Meza N°2763, Urb. San Pablo 2da zona, Distrito de La
Victoria, Provincia y Departamento de Lima, cuyo dominio, linderos y medidas perimétricas se
encuentran inscritos en la Partida Electrónica N° 12660552  de la Oficina Registral de Propiedad
Inmueble de Lima y Callao (SUNARP).
SEGUNDA.- Por el presente contrato de Arras Confirmatorias EL VENDEDOR se compromete a
dar en venta real y enajenación perpetua y a suscribir la futura Minuta y Escritura Pública de
compraventa, del total del predio descrito en la cláusula primera a favor de EL COMPRADOR y
este se compromete a adquirirlo.
TERCERA.- Las partes dejan constancia de que en la fecha de suscripción de este documento EL
COMPRADOR entrega a EL VENDEDOR  la suma de dinero ascendente a S/. 60,000.00 (Sesenta
mil con 00/100  soles), mediante depósito bancario realizado a la cuenta de ahorros N° 369-
0010644 Banco Scotiabank Perú S.A, que pertenencia a EL VENDEDOR, en calidad de arras
confirmatorias como señal de conclusión del presente contrato. Pudiendo ser utilizadas por
acuerdo entre los contratantes como parte de pago del precio total.
CUARTA.- El precio pactado de la compraventa del bien inmueble es de S/. 290,000.00
(Doscientos noventa mil con 00/100 soles), el saldo de S/. 230,000.00 (Doscientos treinta mil con
00/100 soles) será cancelado a través de un crédito hipotecario que EL COMPRADOR gestionara
por cuenta propia ante una entidad financiera de su elección, cuyo monto será cancelado a la firma
de la minuta de compra venta, en un plazo máximo de 60 días calendarios contados a partir de la
firma del presente documento. Prorrogables por acuerdo expreso de ambas partes.
QUINTA.- Las partes acuerdan que en caso de incumplimiento por parte de EL
COMPRADOR respecto de su obligación de celebrar el Contrato de Compraventa y cancelar el
precio pactado sobre el inmueble descrito en la Clausulas primera y segunda, el contrato quedará
resuelto y EL VENDEDOR conservará de modo definitivo la suma de dinero entregado en calidad
de arras confirmatorias, las mismas que se convertirán en arras penales. Si el incumplimiento
proviene de EL VENDEDOR (ya sea por no cumplir con vender o por el supuesto caso que la
documentación del inmueble tenga algún problema no subsanable a corto plazo) la otra parte
puede exigir el doble del monto recibido en arras confirmatorias, de conformidad con el art. 1478
del Código Civil del Perú.
SEXTA.- EL VENDEDOR deja expresa constancia que sobre el bien materia del presente contrato
de Arras Confirmatorios, pesa una hipoteca hasta por la suma de US$ 40,702.86 (Cuarenta mil
setecientos dos con 86/100 soles) a favor de  Crediscotia Financiera S.A., el cual se encuentra a la
fecha cancelado en su totalidad. EL VENDEDOR se compromete a levantar la hipoteca ante la
Oficina Registral de Propiedad Inmueble de Lima y Callao antes de la firma de la minuta de
compraventa, así mismo se compromete al saneamiento conforme a ley.
SEPTIMA.- Para todo lo relacionado con el fiel cumplimiento de las cláusulas de este Contrato de
Arras Confirmatorias, las partes acuerdan someterse a la jurisdicción de los Jueces y Tribunales de
Lima, renunciando al fuero de sus domicilios y señalando como tales los consignados en la
introducción del presente documento.
OCTAVA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo
establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
Lima, 20 de diciembre del 2016
CESAR AUGUSTO ZAPATA VALDEZ             JOSÉ ANTONIO YANQUI GUTIERREZ
EL VENDEDOR                                                EL COMPRADOR