 LAS RESERVAS DE VENTA O ALQUILER

 La reserva constituye una oferta, una declaración de voluntad unilateral dirigida a la

formación del contrato, y debe contener los elementos estructurales del mismo, ser
completa y autosuficiente.
 La modalidad típica es que se extienda en ausencia del vendedor o locador, es decir que
se celebre entre el interesado y el corredor, quien la recibe condicionada “a la
aprobación” de su comitente.
 Se debe individualizar correctamente al oferente, su identidad y domicilio, conforme lo
manifestado supra; hasta este momento, y en virtud de la obligación de guardar secreto
profesional, no se individualizará al vendedor, entendiéndose que la oferta no se formula
a una persona determinada, sino determinable. Y será determinable por ser el titular o
tenedor del bien sobre el cual recae la oferta.
 Se consignará la suma entregada en concepto de reserva, estipulándose que esta será o no
parte integrante del precio. Establecer con claridad y precisión los datos del inmueble
sobre el que recae la reserva; y establecer los elementos estructurales del boleto, a saber:
precio, forma de pago, plazo de entrega del inmueble y escrituración, distribución de
gastos y honorarios de escrituración, condiciones de entrega y gravámenes, etc.
 También se consignará la obligación de pagar el correspondiente porcentaje de la
comisión, el IVA si correspondiere, y el momento en que debe satisfacerse la comisión.
Estipulándose que el acreedor de la misma es el corredor matriculado en forma personal.
La designación del escribano, o la reserva del derecho a designarlo.
 Es importante consignar que el oferente autoriza al corredor a entregar a la parte
vendedora o locadora el importe de la reserva una vez aceptada la misma y obtenidos los
respectivos certificados.
 Según el CCYCN, las ofertas pueden ser retractadas mientras no hayan sido aceptadas; o
sea que en esta etapa puede el interesado pedir la devolución de las sumas entregadas en
concepto de reserva, abonando los gastos ocasionados en tal supuesto. Pero el mismo
artículo establece que no podrá retractarse la oferta si el oferente se hubiere obligado a
permanecer en ella hasta una época determinada.
 He aquí la importancia de establecer un plazo para el mantenimiento de la oferta, aunque
en la práctica el corredor acepte devolverla al interesado si se produce la retractación.
Debiendo consignarse también, para el caso de retractación, la obligación del oferente de
 abonar los gastos ocasionados, que se descontarán de las sumas a devolverse; autorizando
al corredor a efectuar la retención correspondiente hasta la concurrencia de dichas sumas.
 La retractación debe ser expresa; en cambio si caduca el plazo por el que se otorgó la
reserva, el oferente ya no es responsable por cualquier gasto o perjuicio que se ocasione,
porque la caducidad operó de pleno derecho. Por ello, el corredor debe actuar
diligentemente, procurando la aceptación antes del vencimiento, o de no ser posible,
procurando la prórroga del plazo de la reserva otorgada “ad referéndum”.
 La aceptación, al igual que la oferta es una declaración unilateral de voluntad, destinada
al oferente y dirigida a la celebración del contrato. Debe coincidir con cada uno de los
puntos o elementos de la oferta.
 Se forma el consentimiento entre ambos contratantes, recién cuando la aceptación llega a
la esfera de conocimiento del oferente; mientras tanto puede el aceptante retractar su
aceptación sin consecuencias hacia el oferente. Si en cambio, hubiere aceptación y
simultáneamente retractación de la oferta (por ejemplo, el vendedor suscribe la reserva y
ese mismo día se recibe notificación del comprador retractándose), existe una
responsabilidad precontractual del oferente.
 “La parte que hubiere aceptado la oferta ignorando la retractación del proponente, su
muerte o incapacidad sobreviniente, y que a consecuencia de su aceptación hubiese hecho
gastos o sufrido pérdidas, tendrá derecho a reclamar pérdidas e intereses.”
 En ningún caso, la frustración de la operación en esta etapa genera la obligación de las
partes de celebrar el contrato.
 Y la propuesta contractual así formulada (entre ausentes), solo genera responsabilidad por
los daños que ocasione. En el caso del aceptante, si retracta su aceptación luego de
conocer la misma el oferente debe satisfacer las pérdidas e intereses que dicha
retractación causare.
 Pero para que deba uno u otro pagar suma alguna en concepto de daños y perjuicios,
dichos daños efectivamente deben de haber acontecido y se requiere también el nexo
causal del daño y la retractación.
 “Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio
puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede
también arrepentirse el que la recibió; y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto
de su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado que se
encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el contrato debía darse, la
 señal se tendrá como parte de la prestación; pero no si ella fuere de diferente especie, o si
la obligación fuese de hacer o de no hacer.”
 ¿Qué pasa cuando el arrepentimiento ocasiona un daño emergente al corredor? Es decir,
si retractándose una u otra parte el corredor ya ha incurrido en gastos (por ejemplo,
pedido de certificados). No cabe duda alguna que el responsable debe satisfacer dichos
gastos. El art. 37 b) de la ley 25.028 establece expresamente el derecho al reintegro de
gastos. Pero esto también es conveniente establecerlo expresamente en el cuerpo de la
reserva.
 Del mismo modo resulta conveniente establecer en la reserva para evitar un dispendio
inútil de actividad, que, una vez formado el consentimiento entre el oferente y el
aceptante, se procederá para el caso de arrepentimiento, con una indemnización “tasada”
de los daños sin necesidad de acreditar que acontecieron ni que existe nexo causal entre
los daños y el accionar de una u otra parte.  Con dicha penalidad, no se podrá ni exigir el
cumplimiento del contrato, ni reclamar ninguna otra suma en concepto de daños.
 Modelo de reserva de venta
 RECIBI de …………………… documento …………………… domiciliado en
………………. la suma de ………………. en dinero efectivo (o cheque) en concepto de
reserva “ad referéndum” del propietario, por la compra de ………………………….  con
frente a la calle …………… entre las de …………… y de ………………. Matrícula
……… del Partido de ………….
 CONDICIONES GENERALES DE LA OPERACIÓN: La compraventa se
formalizará por el precio total de ………. que será abonado de la siguiente manera
……………. La escritura traslativa de dominio se hará dentro del plazo de ………….
días corridos contados de la fecha de la firma del boleto, por ante el escribano
……………, quien citará a las partes con la debida anticipación.  Los gastos y honorarios
de la escrituración serán soportados ………………, siendo por cuenta de la vendedora el
impuesto a la transferencia de inmuebles si correspondiere. El inmueble se entregará libre
de todo gravamen, ocupantes y con los impuestos y servicios abonados hasta el día de la
firma de la escritura y entrega de la posesión.
 CONDICIONES PARTICULARES: La presente reserva se formula por el plazo de
………… días corridos. El oferente se obliga a su vencimiento a notificarse
personalmente en el domicilio del corredor si la oferta ha sido aceptada, fijándose fecha
 para la firma del respectivo contrato; o para el supuesto de no ser aceptada, a los efectos
de serle reintegradas las sumas entregadas al corredor.
 RECONOCIMIENTO: El comprador, quien suscribe al pie la presente, reconoce a
favor del corredor ……………. matrícula profesional ………… con domicilio en
…………. el …% del precio de la compraventa (más IVA), en concepto de comisión por
su intervención profesional, suma ésta que será abonada en el momento de suscribirse el
respectivo boleto de compraventa, en dinero en efectivo, a satisfacción del profesional.
Asimismo, reintegraré en el momento de suscribirse el contrato la suma de ……… en
concepto de gastos convenidos por ……….
 AUTORIZACION: Una vez aceptada la oferta por la parte vendedora, y obtenidos los
certificados de dominio e inhibiciones necesarios para otorgar el boleto, el comprador
autoriza al corredor a entregar la presente reserva al vendedor, debiendo integrarse la
diferencia del precio de la operación.
 DEVOLUCION Y PENALIDADES: Si la oferta no fuese aceptada por la parte
vendedora, las sumas entregadas serán reintegradas al oferente sin excesos ni
disminuciones. Una vez aceptada por la parte vendedora, si la compradora se arrepiente
perderá las sumas entregadas a favor de la vendedora; en cambio si se arrepiente la
vendedora deberá reintegrar las sumas recibidas más otro tanto igual a la compradora.
 El arrepentimiento de la compradora traerá aparejada la obligación de reintegrar los
gastos en que haya incurrido el corredor.
 En prueba de conformidad, se firma el presente en tres ejemplares, uno para el oferente,
otro para el vendedor, y el tercero que quedará en poder del corredor. Retirando el
oferente su ejemplar en este acto de conformidad.
 En la ciudad de …………… a los ………. días del mes de …………. del año …….
 …………………….                                         ………………
 OFERENTE                                                       CORREDOR
 NOMBRE                                                           NOMBRE
 DNI                                                                     DNI
 ACEPTACION
 En la ciudad de ……………. a los …………. días del mes de ………. del año ……
 …………….. DNI ……………. con domicilio en …………. en mi carácter de
propietario y vendedor del inmueble individualizado en el acápite del presente, acepto la
propuesta de compra formulada, las condiciones generales y particulares de la operación,
 las penalidades establecidas y me comprometo a abonar al corredor interviniente
…………. Matrícula profesional …………. el …% del precio de la operación en
concepto de comisión, en dinero efectivo en el momento de suscribirse el contrato de
compraventa. Autorizando al citado a retener dicho importe del precio recibido y también
la suma de ………. en concepto de gastos convenidos por …………. De plena
conformidad, suscribo el presente en el lugar y fecha indicadas, retirando un ejemplar en
este acto.
 ……………………….                                 ………………………
 VENDEDOR                                                 CORREDOR
 NOMBRE                                                       NOMBRE
 DNI                                                                  DNI