ELEMENTOS DE DERECHOS REALES

Apuntes de Clase

Dra. MIRYAM ADRIANA FARINA

DERECHOS REALES DE GARANTÍA

DISPOSICIONES COMUNES

Tesis doctoral: “El instituto hipotecario en el derecho nacional y su comparación con la

hipoteca ateniense en el siglo IV a. C.”. (Facultad de Derecho U.B.A.) bajo la dirección
del Dr. Emiliano J. Buis y Dra. Marina Mariani de Vidal. Tesis defendida el 29 de
abril de 2016. Con nota sobresaliente y recomendación al premio Facultad.
Disponible en la Biblioteca de la facultad de Derecho de la Universidad de Buenos
Aires. I-144885/86, N° topográfico 254580/81.

Autor de nota de doctrina “Los derechos reales de Garantía en el derecho Nacional

vigente”, en Derechos Reales- Segunda Parte, Publicado en Erreius, en el mes de
octubre de 2016.

Autor: “Garantías reales. Parte general” e “Hipoteca” en Derechos Reales en el nuevo

Código Civil y Comercial de la Nación, Dir. Carlos M. Clerc., Erreius: Buenos Aires,
Julio 2016.

Autor: “Garantías reales. Parte general” e “Hipoteca”en en Derechos Reales en el

nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, 2° edición ampliada y actualizada. Dir.
Carlos M. Clerc., Erreius: Buenos Aires, Octubre de 2019.

Autor : “Comentario del Código Civil y Comercial “Derechos Reales de Garantía:

Disposiciones comunes” e “Hipoteca” en el Código Civil y Comercial Comentado
Director Dr. Oscar José Ameal. (en edición)

DERECHOS REALES DE GARANTIA

DISPOSICIONES COMUNES

El patrimonio del deudor. Garantía común de los acreedores

Art. 242 del CCyC. “Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento
de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores, con
excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran inembargables o
inejecutables. Los patrimonios especiales autorizados por la ley solo tienen por
garantía los bienes que los integran”

Art. 743 del CCyC “Los bienes presentes y futuros del deudor constituyen la
garantía común de sus acreedores. El acreedor puede exigir la venta judicial de los
bienes del deudor, pero solo en la medida necesaria para satisfacer su crédito.
Todos los acreedores pueden ejecutar estos bienes en posición igualitaria, excepto
que exista una causa legal de preferencia”

 Toda obligación se encuentra garantizada por el patrimonio del deudor

 Sin necesidad de añadir un reforzamiento del crédito

 Todos los acreedores quirografarios están en una posición igualitaria

Excepción al principio de igualdad

 Que exista una causa legal o convencional de preferencia

Caracteres de los derechos reales de garantía

 Refuerzan la garantía general que constituye el patrimonio del

deudor

 Crean un privilegio convencional a favor del acreedor

 Son accesorios a la obligación que garantizan

 Es el bien determinado y concreto el que soporta el peso de la

garantía y no su titular

Derechos reales de Garantía regulados en el CCYC

 Hipoteca (2205 - 2211)

 Anticresis (2212 – 2218)

 Prenda (2219 – 2237)

Derechos reales de garantía regulados por leyes especiales

 Hipoteca y Prenda naval (Ley 20094)

 Hipoteca aeronáutica (Ley 17285 art.52 a 57)

 Prenda de automotores (Dto. Ley 6582/98)

 Otras (Warrants, Debentures, letras hipotecarias)

Normas aplicables a los derechos reales de garantía codificados

Novedad metodológica

 Principios jurídicos rectores del ordenamiento nacional

 Disposiciones comunes en materia de derechos reales

  Disposiciones comunes en materia de garantías reales

 Las normas propias de cada garantía

Disposiciones comunes a todos los derechos reales

 Son derechos que recaen sobre cosa ajena (1888)

 Están enumerados (1887)

 Recaen sobre la cosa que constituye su objeto (1883)

 Cuando la ley expresamente lo indica pueden recaer sobre un derecho

(hipoteca sobre el derecho de superficie y prenda de derechos) (1883)

 Constituyen un poder jurídico del titular sobre la cosa (1882)

 Están dominados por el principio del orden público (1884)

 Se les aplica el principio de convalidación (1885)

 Otorgan facultades de persecución y preferencia (1882)

 Son accesorios del crédito en función de garantía. (1889)

 Con relación al dueño de la cosa constituyen cargas o gravámenes (1888)

 Toda duda sobre la existencia, extensión o el modo de ejercicio se interpreta

a favor del titular del bien gravado (1888)

 Son oponibles a terceros a partir de su publicidad (1893)

 Son registrables Hipoteca, anticresis y prenda con registro (1890)

 Se ejercen por la posesión prenda y anticresis (1891)

.

Disposiciones comunes a los derechos reales de garantía

Título XII del Código Civil y Comercial

Capítulo Primero (2184 a 2204)

Art. 2184 “Los derechos reales constituidos en garantía de créditos se rigen por las
disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas especiales que
correspondan a su tipo”

Caracteres de los derechos reales de garantía Art. 2185 - 2191

 Esenciales: Convencionalidad. Accesoriedad y Especialidad

 Natural : Indivisibilidad

Convencionalidad Art. 2185

 La fuente de los derechos reales de garantía es siempre el contrato al que

accede.

Art. 2185 “Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por
contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada
tipo”.

Hipoteca. Escritura pública (1017)

Prenda. Contrato formal y no solemne (Instrumento público o privado de fecha

cierta para ser oponible a terceros, cualquiera sea la cuantía del crédito. Art. 2222)
Anticresis Requerirá o no escritura pública según recaiga sobre inmueble o mueble
registrable.

Accesoriedad Art. 2186

Art. 2186 “Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran,
son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal excepto en los
supuestos legalmente previstos”.

 No puede existir derecho real de garantía sin crédito al cual garantice (2186)

 La garantía no es una obligación accesoria sino el accesorio de una

obligación (1889)

 Se extinguen con la obligación principal. (2186)

 La nulidad de la obligación principal produce de pleno derecho la nulidad

de la garantía (1889)

 La nulidad de la garantía no afecta la existencia del crédito (2186)

 La accesoriedad se cumple individualizando la obligación garantizada en

sus sujetos, objeto y causa (2187)

Art. 2187 “Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro

y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, de hacer o no hacer. Al
constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a
través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la
ley”

Especialidad

Comprende un doble aspecto

1. Especialidad en cuanto al objeto

2. Especialidad en cuanto al crédito.

 Especialidad en cuanto al objeto

Art. 2188. “Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía.
Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato
constitutivo”.

Excepcionalmente los derechos pueden constituir el objeto de los derechos

reales

 Puede constituirse derechos reales de garantía sobre el derecho de construir,

plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados al plazo de
duración del derecho de superficie (2120-2206)

 La prenda de créditos instrumentados (2232)

Especialidad en cuanto al crédito

La Ley 27271 sustituye los arts. 2189 y 2210 del CC y C (1/9/16)

Art. 2189 “En la constitución de los derechos reales de garantía debe

individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa.
El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el
monto del capital del crédito.

Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al

crédito si la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea
que su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el
instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo
concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se
sujeta, el que no puede exceder de diez años. La garantía subsiste no obstante el
vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.”
 Novedad

Pueden constituirse gravámenes reales para garantizar:

 Créditos determinados (2187)

 Créditos indeterminados (2189)

Créditos determinados

 Al constituir la garantía el crédito debe individualizarse

adecuadamente a través de los sujetos, objeto y causa (2187)

 El monto de la garantía debe estimarse en dinero (2189)

 Puede no coincidir con el monto del capital del crédito (2189)

 La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su

constitución (2193)

 El privilegio del acreedor se hace extensivo a los daños y costas

posteriores que provoca el incumplimiento (2193)

Créditos indeterminados

 Debe indicarse en el instrumento constitutivo el monto

máximo garantizado “en todo concepto” (2189)

 Debe indicarse que se trata de una garantía “de

Máximo”(2189)

 La causa puede existir al tiempo de la constitución de la

garantía o nacer posteriormente (2189)
  Debe indicarse el plazo en el que podrán nacer los créditos
indeterminados que se garanticen (2189)

 El plazo no puede exceder de 10 años (2189)

Extensión del privilegio del acreedor

 Créditos determinados: El privilegio se extiende a intereses

posteriores, costas y daños ocasionados por el incumplimiento (art.
2187 ; 1° y 2° párrafo del 2189 y 2193)

 Créditos indeterminados: El privilegio cubre exclusivamente el

monto máximo garantizado. Cualquier suma excedente es
quirografaria (2189)

Defectos de la especialidad. Art. 2190 “La constitución de la garantía “es válida

aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito siempre que se
las pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto
constitutivo”.

Indivisibilidad

Art. 2191 del CCyC “Los derechos reales de garantía son indivisibles. La
indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y
cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus
partes” (1° Párrafo)

 Se trata de un carácter natural de todos los derechos de garantía.

 Las partes pueden convenir la divisibilidad de la garantía respecto

del crédito o del objeto.
  Puede ser resuelta por el juez a solicitud del propietario del bien,
siempre que no ocasione perjuicio al acreedor o a solicitud del
acreedor si hace a su propio interés.

Extensión en cuanto al objeto

Art. 2192 “En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios

físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas”

 Mejoras naturales (aluvión. Avulsión)

 Mejoras artificiales (siembra, plantación, construcciones, refacciones)

 Rentas no percibidas por el propietario al tiempo de la ejecución

Excepción inc. a) del 2192: accesorios que se encuentran unidos físicamente

a la cosa pero son de propiedad de un tercero o están gravados con prenda de
fecha anterior a la hipoteca, aunque el deudor se encuentre facultado a utilizarla
por un vínculo contractual)

b) del art. 2192. Los bienes unidos con posterioridad a la constitución del
gravamen si al tiempo de la unión están gravados con prenda o son de propiedad
de terceros

Subrogación real

Art. 2194 “La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen
a los gravado, sea por indemnización, precio, o cualquier otro concepto que
permite la subrogación real”

 Si la extinción del objeto es total la garantía se traslada al precio de la

indemnización
  Si la destrucción es parcial la garantía subsiste, además, sobre la parte
material restante.

 Se trata de los seguros contratados por el propietario que aun no haya

percibido

 Para ejercer el privilegio el acreedor debe notificar a la Cia.

aseguradora la existencia de la garantía. Conf. art. 84 de la ley 17418
el acreedor debe ser citado por siete días para que formule oposición..
Si hay oposición el asegurador debe consignar judicialmente.

 Es conveniente que el tomador del seguro endose la póliza a favor del

acreedor.

 La subrogación comprende las indemnizaciones devengadas por

expropiación (art.28 Ley 21499)

Facultades del constituyente

Art. 2195 del CCyC “El constituyente de la garantía conserva todas las
facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que
disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la
privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la
disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.”

Inoponibilidad

El art. 2196 del CCyC “En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los
actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía”.

 Frente al acreedor garantizado el acto carece de efecto, como si no

hubiese existido
  En caso de ejecución, el bien puede subastarse como libre de toda
restricción, gravámenes y ocupantes.

Pactos prohibidos en materia de derechos reales de garantía

Art. 2198 del CCyC “Es nula toda cláusula que permite al titular de un
derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las
modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real
de garantía.”

 La norma consagra la prohibición del pacto comisorio.

 La nulidad de la clausula que lo acuerde no afecta la constitución del

derecho real de garantía.

El propietario no deudor

Desaparecen las figuras del “tercer poseedor” y “tercer adquirente”

utilizadas por el Código de Vélez.

Art. 2199 del CCy C: “El propietario no deudor, sea un tercero que
constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma
expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el objeto del
gravamen y hasta el máximo del gravamen.”

 Es el tercero, ajeno al vínculo obligacional, que constituye el gravamen a fin

de garantizar la obligación del deudor
  Es el tercero que adquiere el bien gravado sin asumir expresamente la
deuda (o asumiéndola unilateralmente sin aceptación del acreedor)

Responsabilidad del propietario no deudor

 Responde exclusivamente con el bien objeto del gravamen

 Hasta el máximo del valor expresado en el instrumento constitutivo

 La obligación de cumplimiento reposa exclusivamente en cabeza del

deudor

Ejecución contra el propietario no deudor

Art. 2200 CCyC “En caso de ejecución de la garantía, sólo después de reclamado el
pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las
leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la
deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones. El propietario
no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los
requisitos de la acción subrogatoria. Las defensas inadmisibles en el trámite fijado
para la ejecución puede ser alegados por el propietario no deudor en juicio de
conocimiento”.

 Puede satisfacer el pago

 Oponer las excepciones admisibles en el proceso ejecutivo

 Puede hacer valer las defensas personales del deudor si se dan los
requisitos de la acción subrogatoria

 Las defensas no admitidas en el proceso de ejecución pueden

ventilarse en un juicio de conocimiento posterior
 Art. 2201 CCyC “Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el
propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del
gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores
quirografarios”

 El remanente de la subasta que exceda el monto del gravamen le

pertenece (excluyendo a los acreedores quirografarios y al anterior
propietario)

Subrogación del propietario no deudor en los derechos del acreedor que

ejecutó la garantía Art. 2202 CCyC

 Cuando pagó la deuda

 Cuando soportó los efectos de la subasta

 Puede subrogarse en los derechos del acreedor en la medida de su

perjuicio

La subrogación confiere al propietario no deudor el derecho de:

 Ejecutar otros bienes del deudor que pudieran estar gravados a favor
del ejecutante

 Reclamar al deudor la indemnización por las consecuencias que le ha

producido el incumplimiento

 Ejecutar los derechos reales de garantías constituidos en seguridad de

la misma obligación para que la soporten en la proporción que les
corresponda

 Si no hubiera otros gravámenes tendrá el carácter de quirografario

 Extinción de los derechos reales de garantía

Art. 2203 CCyC “Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de
la subasta del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la
ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencia que les correspondan sobre el
producido para la satisfacción de sus créditos.”

 Por vía de consecuencia

 Por efecto de la subasta

Realización por un tercero

Art. 2197 CCyC “Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del
cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el
plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente. Si el crédito está sujeto a
condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la
restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de
frustración de la condición.”

Cancelación de los gravámenes. Voluntaria y judicial

Conf. 2204 CCyC

 Voluntaria Por el acreedor. Mediante el otorgamiento de un

instrumento de igual naturaleza que el exigido por la ley para la
constitución.

 Judicial Por resolución judicial cuando el acreedor no otorgue el

instrumento de cancelación. (negativa, quiebra, ausencia etc.)