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Peritacin, Valoraciones y

Tasaciones Inmobiliarias
Teora para la gestin en entorno Web 2.1

1 Parte.- Conceptos generales


2 Parte.- Gestin del Suelo
3 Parte.- Peritaciones tcnicas
4 Parte.- Peritaciones tecnolgicas
5 Parte.- Peritaciones econmicas
6 Parte.- Informes y dictmenes de Experto en Peritacin Inmobiliaria

Contenidos orientados a la peritacin en el mbito inmobiliario


y de la construccin, en la que se requiere formacin ingenieril
para realizar un trabajo que requiere pericia

Eduardo M. Pinedo Iglesias


Profesor da Universidade da Corua
septiembre de 2012
Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias

Sobre el ingenio y la pericia


El discurrir y proponer un modelo,...
es una manera de manifestar ingenio
La prctica basada en la experiencia,...
es una manifestacin de pericia
El ingenio se puede practicar sin pericia,...
La pericia sin ingenio es ms difcil

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libro para futuras ediciones.
El servicio de publicaciones de la Asociacin Lugh de DP, mediante sus series temticas, tiene por objetivo
publicar libros, fomentar la investigacin y elaborar mtodos de produccin y modelos de gestin para
aplicarlos en distintos mbitos. El GTE "Edificacin y Desarrollo Territorial" de la Asociacin fomenta las
publicaciones especializadas para el sector de la construccin
As mismo se apoyar la publicacin de Documentos de Trabajo sobre investigacin bsica en las temticas
propias del Project Management y afines, para cuyo fin, nos ponemos a disposicin de los que deseen
publicar sus investigaciones, avances cientficos, innovaciones tecnolgicas,
Toda propuesta ser evaluada previamente por comentaristas que se constituirn al efecto y para cada caso
como Consejo Editorial o bien como Comit de Expertos.
Toda correspondencia y propuesta de publicacin debe dirigirse a:
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Edicin en pdf
Publica: IESC Ogma
Primera edicin Diciembre de 2009

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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias

ndice

Introduccin..................................................................................................................................... 4
Presentacin .................................................................................................................................................5
Prlogo a la 4 Actualizacin para 2013 ....................................................................................................9
Prlogo a la 3 Actualizacin para 2012 ..................................................................................................12
Prlogo a la 2 Actualizacin para 2011 ..................................................................................................15
Prlogo a la 1 Actualizacin para 2010 ..................................................................................................16
Tema 1.06.- Normas Europeas e Internacionales de Valoracin .............................................. 19
Prembulo ...................................................................................................................................................19
1.- Estndares de Valoracin Europeos ..................................................................................................19
1.1.- Valor de Mercado ........................................................................................................................................... 20
1.2.- Bases de la valuacin con excepcin del valor de mercado ..................................................................... 25
1.3.- El Tasador cualificado ................................................................................................................................... 26
1.4.- El Proceso de valoracin .............................................................................................................................. 26
2.- Normas Internacionales de Valoracin. .............................................................................................28
2.1.- Antecedentes de la Comisin de Normas Internacionales de Valoracin y las Normas ......................... 28
2.2.- Conceptos fundamentales de los principios de valoracin generalmente aceptados (GAVP) .............. 29
2.3.- Cdigo de Conducta ...................................................................................................................................... 30
2.4.- Tipos de propiedades .................................................................................................................................... 30
2.5.- Normas Internacionales de Valoracin ........................................................................................................ 30
2.6.- Aplicaciones de las Normas Internacionales .............................................................................................. 30
2.7.- Notas de Orientacin ..................................................................................................................................... 33
2.8.- Glosario .......................................................................................................................................................... 35
3.- Comit Permanente sobre el Catastro en la Unin Europea ir a la pgina web ..............................35
3.1.- Objetivos ........................................................................................................................................................ 35
3.2.- Instituciones Miembros: ................................................................................................................................ 36
3.3.- Estatutos. ....................................................................................................................................................... 36

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Introduccin
En cada pas de Europa se viene dando un tratamiento propio a la formacin de profesionales que tienen
competencias en todo lo relacionado con la construccin, algunas en el marco de la universidad. De todos
es conocida la obligatoriedad de que un titulado universitario "arquitecto tcnico vs ingeniero de edificacin"
intervenga en la construccin de un Edificio, pues bien, de similar manera, un perito ha de estar acreditado
mediante titulacin para hacer determinados peritajes.
En Espaa, una de estas formaciones que inicialmente era la de Aparejador, fuera del mbito universitario,
dio paso a la Arquitectura Tcnica al hacerse una carrera universitaria, slo desde hace unas dcadas; y
ahora pasa a tomar la denominacin de Ingeniera de Edificacin.
Con la puesta en funcionamiento del EEES, basado en los acuerdos de Bolonia y el cambio de
denominacin en algunos estudios como el indicado, las ingenieras en general tienen su hueco en el
Olimpo del conocimiento; en este intrincado proceso se ha pasado de considerar las habilidades y destrezas
tcnicas como propias del ingenio, al reconocimiento de una base cientfica en el ingenio. Lo cual nos
conduce a la obligacin de reconocer funciones propias y exclusivas de unos titulados universitarios en el
mbito de la construccin. Algo que, ms o menos, es igual en otros sectores. Y ms o menos como viene
siendo en todos los pases que constituimos Europa.
Pues bien, del mismo modo que esperamos que se reconozca base cientfica en el ingenio practicado por
un ingeniero, se ha de esperar que tambin se considere base cientfica en la pericia que practica un perito.
Especialmente cuando se trata de peritaciones administrativas o judiciales puesto que, la pericia se exige y
de no tenerla puede traer responsabilidades graves.
Al tener que asumir docencia en esta materia en la Universidade de Corua, al menos durante este proceso
de transformacin para implantar la nueva titulacin de Ingeniera de Edificacin, he considerado necesario
elaborar esta publicacin a la vez que preparaba el material para mi docencia.
He ledo unos libros y he consultado otros. Haba organizado un postgrado en Valoraciones y Tasaciones
Inmobiliarias, he colaborado en otros cursos sobre Inspeccin Tcnicas de Inmuebles, sobre Peritaciones
Judiciales,... y por ello quiero creer que tengo una base documental suficiente para acometer el trabajo de
hacer esta publicacin. Tendr que ordenarla, actualizarla, completarla,... y darle formato.
Con respecto a esto tengo una experiencia, con contenidos propios de la ingeniera, imparto docencia,
investigacin,... y estoy publicando sobre estos temas en multiformato. Aprovechar esta experiencia para
publicar todo lo relativo a esta materia y as utilizar distintos formatos, cada uno segn objetivos.
Por ltimo quiero pensar que es posible integrar una prctica pericial como unas actividades a realizar sobre
una base de formacin de ingeniero. Esta idea, que la pericia requiere una formacin previa de ingeniera, la
he considerado base de lo que a continuacin expongo.

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Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin

Presentacin

1 Parte.- Conceptos generales


Los informes y los dictmenes de un perito, por la materia a tratar, pueden ser de tres tipos:
Tcnicos.- Cuando se trata de exponer condiciones, caractersticas, atributos,... y circunstancias en
el marco de la legalidad del inmuebles
Tecnolgicos.- Cuando el contenido expone la situacin y estado de conservacin de un inmueble,
sus patologas, lesiones,...
Econmicos.. Cuando se han de estimar en trminos econmicos las cuestiones tratadas en uno
de los objetivos anteriores, tanto para todo el inmueble como para una o varias propiedades
inmobiliarias del mismo.
As pues, siempre hay una primera parte de la peritacin que es tcnica. Y el informe se puede quedar
ah, o tener una segunda parte de contenido tecnolgico. Este segundo tipo de informe puede quedarse
ah o puede incorporar valoracin econmica.
Por ltimo tenemos el informe de valoracin o tasacin. Siempre con una componente primera de
contenido tcnico y a veces con apreciaciones tecnolgicas.
Antes de entrar en el estudio de cada tipo, veamos en los siguientes temas las bases de conocimientos
para la Peritacin Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias.
Tema 1.01.- Fundamentos tericos
Tema 1.02.- Derecho administrativo pblico y privado
Tema 1.03.- Consideraciones en informes sobre inmuebles
Tema 1.04.- Tipos de materia a informar
Tema 1.05.- Cdigo tico y Cdigo Deontolgico
Tema 1.06.- Normas Europeas e Internacionales de Valoracin
Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC
2 Parte.- Gestin del Suelo
En el mbito de la peritacin inmobiliaria tenemos como elemento bsico el suelo. Por s mismo ya es un
bien inmueble pero tambin es un componente del inmueble.
Como principio bsico en la identificacin de suelo como bien inmueble o como componente de un
inmueble, en esta publicacin vamos a considerar que hasta tres tipos bsicos de suelo.
Suelo natural
Suelo rstico o rural
Suelo urbano
Una identificacin distinta a lo expuesto por otros autores pero que es compatible con lo que se recoge
en la legislacin.
Siendo el objetivo de esta publicacin slo el suelo urbano vamos a ver como se llega a l y a su
valoracin en los siguientes temas:
Tema 2.01.- Derecho urbanstico
Tema 2.02.- Desarrollo del suelo. Reglamentos
Tema 2.03.- Procedimientos de Desarrollo de Suelo
Tema 2.04.- Derecho Inmobiliario
Tema 2.05.- Servidumbres y otros Derechos Reales
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Tema 2.06.- Bases para la valoracin del suelo


3 Parte.- Peritaciones tcnicas
Parece muy evidente que cualquier tipo de peritacin ha de tener una primera parte de peritacin
tcnica.
Pues bien, creo que es evidente que las caractersticas y circunstancias que forman parte de la
peritacin tcnica se han de diferencia entre las correspondientes al suelo y las que corresponden al
vuelo.
Por ejemplo, quiero pensar que cuando se habla de caractersticas y circunstancias de un bien inmueble,
si nos referimos a las de relacin con el entorno, debemos considerar que son caractersticas y
circunstancias del suelo y no del vuelo. Con el mismo fundamento que si hablamos de "buenas vistas"
nos tenemos que referir al vuelo pues, algunas plantas y algunos pisos por su orientacin no disfrutan de
buenas vistas.
Veamos esto en un nuevo bloque temtico:
Tema 3.01.- Tipos de Construcciones y sus identidades
Tema 3.02.- Tipos de intervenciones en las Construcciones
Tema 3.03.- Tipos de Proyectos inmobiliarios. Anlisis
Tema 3.04.- Declaracin de Obra Nueva y Divisin Horizontal
Tema 3.05.- El libro del Inmueble
Tema 3.06.- Ciclo de vida de una construccin
4 Parte.- Peritaciones tecnolgicas
Los informes a realizar por un perito pueden ser privados o administrativos. Dentro de los informes
administrativos cabe citar unos que por su especial requisito de "experto en la materia" son de destacar,
son los informes de los peritos judiciales. Unos informes que se realizan con inspeccin y se basan en
los conocimientos del perito como experto. A veces pueden requerir que se realicen pruebas y ensayos.
Estos se aporta como anexo al informe pericial.
As pues tenemos una labor de hacer informe que se basa en los conocimientos del perito. Claro est me
refiero a los informes de carcter tecnolgico, lo relativo valoracin econmica o tasacin lo veremos en
otra parte.
Tema 4.01.- Fundamentos y mbitos
Tema 4.02.- Peritacin de Tecnologa constructiva.
Tema 4.03.- Mantenimiento y Gestin de Inmuebles
Tema 4.04.- Inspeccin Tcnica de Inmuebles
Tema 4.05.- Peritaciones judiciales
Tema 4.06.- Declaracin de ruina
5 Parte.- Peritaciones econmicas
Es importante reconocer que la pericia, referida a la actividad realizada en un peritaje, no incluye ingenio,
referida a de las caractersticas de las prcticas propias de un ingeniero. Lo mismo que es fundamental
reconocer que no se puede aplicar pericia si no se tiene ingenio, pero al revs s.
En esta explicacin, que puede resultar un galimatas para alguno, doy mi opinin de que, siendo as,
hay causa para que el ingeniero y el arquitecto no sepan elaborar un buen presupuesto ni planificar una
buena construccin. Sencillamente, saben exponer una buena idea, primero la tienen y luego la
exponen. Otra cosa es valorarla o saber cul es la mejor manera de hacerlo, justificar cual es su precio y
hacer estimacin del coste..
Tema 5.01.- Presupuesto de construccin. Coste y Precio
Tema 5.02.- Mtodos de valoracin inmobiliaria

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Tema 5.03.- Valoracin de Derechos Reales


Tema 5.04.- Inversiones Inmobiliarias. Anlisis Financiero
Tema 5.05.- Estudio de Viabilidad de una Promocin Inmobiliaria
Tema 5.06.- Anlisis de Inversiones
6 Parte.- Informes y dictmenes de Experto en Peritacin Inmobiliaria
Empezar por apuntar que a la par que avanzan nuestros conocimientos en materia de construccin con
avances en desarrollo de nuevos materiales, nuevas tcnicas de construccin, tambin lo hacen
nuestros conocimientos en gestin tecnolgica. Y no me refiero slo a la utilizacin de la informtica
como herramienta para la gestin.
La herramienta informtica, como toda herramienta se va perfeccionando con el tiempo y con esta
evolucin hacia mejores formas y mayores prestaciones se empiezan a hacer cosas con ella que antes
no se podan hacer. Y algunas ni se nos haban ocurrido que se podan hacer.
Veremos un par de avances que nos van a ser de suma importancia para el trabajo de la peritacin y que
antes no podamos considerar. Con estos avances tcnicos de fondo trataremos de ver como se debe
peritar, tanto en cuestiones tcnicas y tecnolgicas, como en materia econmica.
Otro tema de actualidad que tambin es de suma importancia, y debemos tener en cuenta a la hora de
peritar, es el cambio que ha supuesto la Ley de Ordenacin de la Edificacin, la publicacin del Cdigo
Tcnico de la Edificacin,... y los nuevos requisitos sobre calidad en la construccin que vienen de la
mano, o amparados, en nuevas disposiciones legales. Veremos como influye estos nuevos marcos
legales a partir de ahora en el trabajo de los peritos en materias que tienen de fondo las propiedades
inmobiliarias, su administracin, su mantenimiento, su conservacin,... y tambin su gestin,.
Pues bien entre la teora y la prctica, a la que dedico un espacio online especfico de formacin
continua, est este Bloque en el que se hace un recorrido por las distintas peritaciones a travs de la
exposicin de los mtodos, los modelos y, especialmente, de los informes y dictmenes que se emiten.
Un bloque que tiene los siguientes temas:
Tema 6.01.- Valoraciones administrativas, tributarias y privadas
Tema 6.02.- Peritaciones en cuestiones tcnicas
Tema 6.03.- Peritaciones en cuestiones tecnolgicas
Tema 6.04.- Peritaciones en cuestiones econmicas
Tema 6.05.- El Arbitraje
No pretendo dejar la exposicin y el anlisis de cada peritacin en un mero enunciado y descripcin del
procedimiento, pretendo ir ms all; pretendo exponer como debera ser cada uno de los informes y
dictmenes.
Por ejemplo, la peritacin, o peritaje, judicial es una actividad profesional para la que se requiere tener
una formacin experta y cultivarla. Y creo que, ante el reconocimiento en el sistema judicial de la
necesidad de que intervenga a quien se denomina un experto en la materia, para asesorar sobre
cuestiones tcnicas mediante la emisin de un informe, nos debe meter a todos los profesionales, como
expertos, una buena dosis de compromiso social. Especialmente a los que estamos implicados en dar
formacin a los profesionales expertos. Es importante tener bases de datos para trabajar sobre ellas y
por supuesto, enfocar nuestro trabajo a entornos online.
En el prrafo anterior deca: tener una formacin experta y cultivarla; as es, actualizarse en los
conocimientos es tanto o ms importante y necesario en la peritacin que en el desempeo de una tpica
labor profesional. Ninguna labor profesional, a ningn tcnico, le obliga a utilizar en cada cuestin su
ms experta formacin para resolver un problema o para atender un asunto; nos encontramos
frecuentemente con lo que llamamos asuntos rutinarios. En la peritacin no es tan frecuente que nos
encontremos con asuntos rutinarios. Eso s, estamos obligados a conocer la rutina de la intervencin
pericial (en los juzgados, en el mbito del seguro, en los crditos hipotecarios,...) y es de buena prctica
profesional que queramos conocerla y saber de ella.

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Siguiendo con el mbito judicial, decimos que hay dos tipos de peritos y por lo tanto de peritacin; se las
llama comnmente, perito de parte y perito de designacin judicial (adems del poco utilizado perito de
oficio). En la primera de ellas se supone que encontraremos justificacin o razn a un tema del que una
parte le pide al perito que le haga informe tcnico. Claro est que la parte que pide informe experto
expone al perito sus razones y este da opinin experta de lo que le pide su cliente. Es de sentido comn
pensar que el informe tcnico de la otra parte, sobre el mismo asunto, defender otra visin y que siendo
ciertas las razones y justificaciones de ambos peritos, las diferencias entre ambos informes pueden,
ms que poco significativas. Incluso cuando se trata de valoracin econmica.
Siguiendo con el sentido comn como base de nuestro proceder, es de suponer que cuando sea el Juez,
o Magistrado, el que solicite la opinin en materia tcnica de un experto se la pida al colectivo profesional
en el que se encuadra el perito en la materia o en todo caso en el tema que ha de informar. La que
llamamos peritacin judicial.
Estas situaciones, en el mbito judicial, de los seguros, de la tasacin hipotecaria,... de todos y cada uno
de los tipos que veremos en este bloque, en el contexto de una prctica especializada para el
desempeo de una actividad profesional es lo que ha llevado a promover un espacio complementario de
este bloque para los interesados en esta materia. Un curso online de formacin continua, el cual podrn
realizar los que estn interesados en formar parte de la agrupacin de expertos en "Peritacin
Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias. Un curso colaborativo.
Se supone que el marco de la Universidad puede ser el ms adecuado para iniciar una actividad
formativa de alta especializacin. Despus, por inters propio, podemos seguir con una formacin
continua. En la Universidad pblica parece que no se puede hacer.

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Prlogo a la 4 Actualizacin para 2013


A lo largo del curso que acaba de terminar he estado trabajando en las bases para el trabajo en el entorno
Web 2.1. Y poco en avanzar en actualizar los contenidos de esta publicacin.
Afortunadamente no tengo el compromiso de tener al da los contenidos, entre otras razones porque sera
imposible dado que tendra que hace cambios cada da; para m sera imposible. Lo que no quiere decir que
siga trabajando en ello, en actualizar contenidos, fundamentalmente en lo relativo a los marcos legales. Con
respecto a esto, la Ley 30/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologas de la informacin y la
comunicacin en la Administracin de Justicia, es un referente para orientar la forma de trabajar en el futuro
y por lo tanto influye, y sobre todo justifica, importantes avances y actualizaciones en la publicacin. En la
lnea que ya vena trabajando.
Pues bien, vengo haciendo referencia en los prlogos anteriores a un tema que es de actualidad en el
momento de revisar la publicacin y generar el pdf para su comercializacin, mientras sigo con retoques y
pequeas mejoras en el formato htm. Para este ao el tema es:
La creacin de un banco malo
Es un trmino de nuevo cuo que parece que habra que reflexionar sobre que puede ser, que ser y que
podra ser. Partiendo del hecho de que los artfices de tal idea son los mismos que, con su normativa, nos
hay llevado a esta situacin de crisis econmica, mediante desarrollos y actividades que son legales. Es
para ponerse a temblar. Por ejemplo, una normativa legal que hace sean legales las preferentes.
Podramos decir que, el banco malo ser una entidad financiera pblica que se encargar de
recibir, por transferencia, de las dems entidades financieras, los activos txicos. Siendo estos activos,
fundamentalmente: fondos de inversiones inmobiliarias que tienen psima estima en su comercializacin,
por haberse creado a partir de hipotecas a personas y crditos a promotores inmobiliarios, con poca
solvencia econmica para hacer frente a sus obligaciones, porque la propiedad hipotecada est
sobrevalorada y porque no hay mercado. Digo fundamentalmente, posiblemente las preferentes tambin?
Dicho de otra manera, el Estado compra a los Bancos los crditos que no estn al da en la amortizacin,
los que no estn pagando las cuotas de la hipoteca y los crditos a promotores inmobiliarios. De tal modo
que sanea la actividad del sector financiero, si bien lleva a que los bancos y dems entidades financieras
tengan que actualizar su valor; que al perder unos activos sobrevalorados y otros cuyo valor es cero, su
valor pasa a ser muy inferior.
Por ejemplo: si una entidad financiera tiene crdito concedido de 100.000 y el hipotecado debe al
banco 120.000 (a efectos contables) sobre un valor tasado en 150.000 , el banco tiene 30.000 a
su favor. As pues, si lo transfiere al banco malo, con estos valores, en la contabilidad del banco
desaparece el crdito y el valor podra ser cero si recibe los 120.000 . O bien 30.000 si recibe los
150.000 .
El banco malo, vuelve a tasar el inmueble y la Entidad de Tasacin le asigna un valor de 90.000 ,
pues como deca estaba sobrevalorado; recordemos que por ello paga 150.000 120.000 .
La cuestin es saber cmo quedar. Supuestamente la tasacin que se haba hecho era correcta y
por lo tanto, la entidad crediticia recibe los 150.000 , pasa a tener un saldo de 30.000 y el banco
malo provisiona (el Estado = nosotros) con 60.000 a la espera de que en 15 aos (esa es la
previsin) estos activos se puedan vender a este precio o ms alto.
De hacerlo en unos valores aceptables, si repunta el mercado inmobiliario, el banco malo habr
recuperado todo o solo parte de los que hemos invertido en l (Estado = nosotros).
Dicho as puede parecer muy fuerte; adems los nmeros los he puesto inventados pero representativos de
una valoracin media para un total de 1.000.000 de unidades, lo que lleva a 150.000 millones de Euros del
ala (como dice un amigo mo que nada tiene que ver con el sector de la construccin).
Pero vayamos a la tasacin, retasacin, vamos a seguir con la Eco 805/2003? Y con la forma de trabaja
a travs de la Entidades de Tasacin. Solo recordar que:
Los mtodos para valorar vienen de la anterior Orden de 30 de Noviembre de 1994 sobre Normas
de Valoracin de Bienes Inmuebles para determinadas Entidades Financieras. Parece que no se
aprendi nada de los fraudes de finales y principios de siglo.
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Se habla de valor de mercado.- Es el objetivo y quien nos facilita informacin para poder hacer la
tasacin, Dnde est el mercado?
Se habla de valor residual.- Que nos lleva a una igualdad con dos incgnitas. Facilitando
arbitrariedad para estimar una de ellas. Sencillo, se inventa una y ya est. Y como est en la ley,
pues como se debe hacer.
Que el perito cuanto ms alto da el valor, mas cobra. No est mal, y menos en estos tiempos.
Que el utilizar testigos homogenizados genera un procedimiento perverso. No se dice como se han
de homogenizar, los criterios no son transparentes y hay un objetivo, el banco informa de cual es el
valor que se solicitaba de tasacin, haba que llegar a que el 80 % del valor que diramos fuese
ese o algo ms. Nos lo ponan fcil; p. ej.: tienes que llegar a 180.000
Vaya!, Vaya!, as estuvimos trabajando dentro del marco legal; que por cierto, era nico para todo tipo de
inmuebles. Y, o lo hacas as, o se lo encargaban a otro.
Pero vayamos a ver el tercer concepto, as completamos el circo con tres pistas. En una la situacin
econmica que alguien tiene que pagar (nos han apuntado a que seamos los ciudadanos) por otro una
legislacin que es ms mala que malsima y en la tercera pista, alehop!: a todos los tratamos igual. Esto
ltimo es para no crerselo pero es as. Veamos dos casos muy distintos:
1. Una pareja que quiere comprar una vivienda al 50% o solidariamente, solicita un crdito
hipotecario con aval de su sueldo; el banco (siguiendo normas del Banco de Espaa que
supervisa al Banco y a la Entidad de Tasacin) admite que se conceda crdito por el 80 % de
la tasacin y que como garanta complementaria se incluye un aval de los padres, con lo cual
se llega al 100 % del valor que fija el promotor (no confundir con constructor), o ms. As, si
no pueden pagar, les embargo y pongo a la venta todo, todito todo lo que tengan.
2. Un promotor inmobiliario, solicita un crdito a promotor y, dado que es muy solvente, muy
estimado, vamos! que est forrado, el banco le concede el crdito para iniciar una
actuacin inmobiliaria, con aval de un proyecto, para transformar un suelo (que a lo peor an
no pag, solo dio una seal) y para mejorar su solvencia, el ayuntamiento le deja actuar
pendiente de la recalificacin del suelo, etc. Como ya no se vende, tenemos (digo tenemos
porque nos la van a pasar a nosotros) una hipoteca sobre un edificio en construccin, que es
ilegal (de momento) que se ha valorado a precios de locura colectiva y que por lo construido
no se pagara lo que vale, hay que invertir para terminar la construccin ms de lo que valdr
en venta cuando se termine y lo peor es que no se ve en el panorama quien comprara.
Mismo tratamiento vaya o no acompaado de legalidad urbanstica y de estar ocupado. Es decir, lo mismo
sea un bien en estado de uso y sea primera vivienda que si se trata de un bien inmueble ilegal y sin terminar
de construir. Como deca: es un circo, pues bien, en esta tercera pista el espectculo es de circo romano, se
anuncia que en ella habr antropofagia.
S que es difcil, disfrutar en un circo de tres pistas, mientras estamos mirando lo que pasa en una,
perdemos atencin a lo que sucede en otra. Y la verdad es que el espectculo de la segunda pista es para
no perdrselo, se llaman activos txicos y la legislacin no est preparada para ellos. Vamos, que ni
siguiera los identifica. Qu son activos txicos?
Sern cab en deformar el significado. Un activo txico es una sustancia que se encuentra en un medio y
que interacta con l para daarlo. Por ejemplo en biocenologa podra se una sustancia que destruyera el
ecosistema; o si se quiere eliminar las malas yerbas en un csped se puede utilizar un herbicida selectivo
como activo txico.
Y estamos sobre el medioambiente se identifica una interaccin con l por los efectos no deseados que se
encuentran en los resultados de produccin. Adems de otros resultados no solicitados.
Pues bien, en nuestras actividades de produccin y de consumo, le damos tratamiento a los residuos para,
en la medida de lo posible, recuperar lo que podamos, daar lo menos posible al medioambiente, reciclar,
y destruir o almacenar neutralizando los productos que pudieran ser txicos.
As pues, el banco malo debera tambin actuar de planta de reciclado: recuperar lo podamos para volver a
enviarlo al mercado, daar lo menos posible al ciudadano, reciclar lo que se pueda reciclar y
destruir o almacenar neutralizando los productos que son txicos para el sector.

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Me temo que el espectculo que se debera hacer en las tres pistas: en la primera, perseguir el delito, en la
segunda reformar la legislacin y en la tercera que el banco malo destruya o neutraliza los productos
txicos. Me temo que los dueos del circo (parece que tambin de nuestro dinero) no estn capacitados
para saber hacerlo. Hasta ahora solo han demostrado que son unos ineptos y unos incompetentes.

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Prlogo a la 3 Actualizacin para 2012


Un ao ms de actividad docente que motiva nuevas actualizaciones y que han servido para iniciar un
proyecto de I+D+i para definir un entorno de trabajo online para la peritacin. La periodicidad en la docencia
es lo que me lleva elaborar un prlogo anual; aproximadamente cuando se inicia el curso acadmico.
Pues bien, en el prlogo de hace dos cursos, septiembre de 2009, deca
... Por ello toca hablar de "burbuja",... de burbuja inmobiliaria?
Este ao me toca hablar de otro tema polmico de actualidad, la "dacin en pago". Con resoluciones
judiciales por medio, incluido en las "Propuestas aprobadas en la asamblea de la propuesta del Sol (a
resultas del movimiento 15M),... y con innumerables artculos y noticias de prensa.
Como siempre, las opiniones y los artculos de opinin tienen propuestas que toman en consideracin
fundamentos con importantes sesgo por inters o conocimiento del que emite opinin o publica artculo. En
este caso: abogados y jueces, notarios, arquitectos, economistas, periodistas, ciudadanos en general. No
voy a ser ni menos ni ms.
En mi caso, en este prlogo, como artculo de opinin, no voy a hacer propuesta (diferencia notable con las
anteriores) y solo voy a tomar en consideracin que el valor del bien inmueble ha sido obtenido
obligatoriamente por una tasacin inmobiliaria segn la ECO-805/2003. Este valor es el que est en el
fondo del problema.
Problema? Vaya! No lo habra si el valor tasacin del bien inmueble objeto de la garanta hipotecaria no
fuese mayor que el ahora parece tener.
P. ej.: Supongamos que un piso hipotecado hace cuatro aos, valorado en aquel momento en
250.000 , que se le ha concedido una hipoteca por 200.000 , que tiene una deuda pendiente
de pago de 190.000 , tiene una tasacin actual de 200.000 .
Hagamos un pequeo cambio de nmeros:
P. ej.: Supongamos que un piso hipotecado hace cuatro aos, valorado en aquel momento en
250.000 ; que se le ha concedido una hipoteca por 250.000 , que tiene una deuda pendiente
de pago de 190.000 , tiene una tasacin actual de 200.000 .
Vayamos ms all y supongamos que siguiendo fiel aplicacin de la ECO, el tasador se basa en la
informacin obtenida por ms de 6 testigos, que los ha homogenizado bien y que los datos son otros:
P. ej.: Supongamos que un piso hipotecado hace cuatro aos, valorado en aquel momento en
300.000 ; que se le ha concedido una hipoteca por 300.000 , que tiene una deuda pendiente
de pago de 280.000 , tiene una tasacin actual de 200.000 .
Son solo tres supuestos de gestin de crdito sobre un mismo tipo de inmueble. Con un poco de
entretenimiento del lector se imaginar otras situaciones y elaborar su propia opinin sobre cmo se
debera proceder.
Falta decir, por mi parte, por si alguno no lo ha pensado, que hay dos tipos de garanta para la concesin de
un crdito para compra de vivienda: la garanta hipotecaria de la propia vivienda que se compra y la
garanta que da un avalista. Por supuesto que la frmula que incluye ambas ha sido la ms usada a partir
de 2005-2006.
As pues har una restriccin, comentar solo el supuesto de crdito para la adquisicin con garanta
hipotecaria del inmueble que se adquiere. Sin que haya un avalista.
Y seguir con alguna restriccin ms para reducir el nmero de casos. Supondremos que hay grupos (solo
veremos la procedencia de uno) aunque en todos los casos, lo que puede significar la dacin en pago
requiere de una tasacin. Siempre ha de hacerse. Con muy pocos das de antelacin a la dacin si
procediese.
He ledo en un artculo que no procede la dacin en ningn caso (al menos admite casos) y as, D. Juan
Jos Yez Martnez (APROINCO, n 70 - Abril de 2011) dice:
Vaya por delante que todo lo que digamos del comprador particular ser igualmente aplicable a
cualquier empresa promotora, dado que la posicin que ocupan frente al banco o caja
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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin

prestamista, concedente del prstamo hipotecario, es sustancialmente idntica; tan deudor


hipotecario es el particular que compra una vivienda como la empresa que compra un terreno o
solar para luego construir sobre l. En ambos casos, una entidad financiera concede un
prstamo para comprar un inmueble, con el compromiso, y la obligacin legal, por el comprador
de devolver la cantidad recibida (ms unos intereses remuneratorios del capital recibido). Y
vaya por delante, igualmente, que la situacin del deudor ejecutado (sea ste un particular o
una empresa) es siempre triste, lamentablemente desde todos los puntos de vista, pero es una
consecuencia lgica de toda relacin jurdica, en que siempre hay un acreedor y un deudor, y
en la que el primero tiene derecho a exigir del segundo una prestacin de dar, hacer o no hacer
alguna cosa.
no es necesario seguir haciendo referencia al artculo. No obstante dir que al leerlo me acord del
Mercader de Venecia. La verdad es que Shakespeare no deba tener buena opinin de los judos a los que
imprime un comportamiento de prestamista usurero. Es de suponer que la compensacin por impago de
deuda no se lo impona a otros. De hacerlo tendra una tienda de venta de hgado y un banco de sangre
para transfusiones
Pero como deca, no doy opinin sobre la dacin en pago solo har comentarios. Con el comentario
anterior creo que hay tipos y tipos de hipotecas. Suficientes diferencias como para considerar que son
distintas las realizadas por persona jurdica y las realizadas por persona fsica. Unas tienen una finalidad
(negocio) y otras tienen otra (vivienda). Dos grupos de mercados distintos
En la Constitucin Espaola encontramos:
Artculo 47
Todos los espaoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes
pblicos promovern las condiciones necesarias y establecern las normas pertinentes para
hacer efectivo este derecho, regulando la utilizacin del suelo de acuerdo con el inters general
para impedir la especulacin.
La comunidad participar en las plusvalas que genere la accin urbanstica de los entes
pblicos.
Es posible que lo identificado en la Constitucin sea otra diferencia para identificar otro tipo de crdito con
garanta hipotecaria. Dentro de las que estn suscritas por persona fsica, las que tienen por finalidad la
adquisicin de la primera vivienda.
Los tasadores, al menos mis alumnos, lo saben bien, los mercados estn especializados. Desde el punto de
vista de la tasacin, el comportamiento y caractersticas de los mercados, incluso la identificacin de su
existencia, es un problema para la tasacin. Especialmente si lo que se nos pide es identificar el valor de
mercado que tendr el bien inmueble tasado en un futuro prximo. Creo que me voy a perder vuestros
comentarios. Aunque merecido por no dar mi opinin.
Terminar este prlogo haciendo referencia a alguna de las incorporaciones que han hecho a la publicacin.
La primera es el enfoque para la gestin online de todas las peritaciones. Los requisitos para trabajar en
entornos online se tienen en cuenta en todas exposiciones.
La segunda incorporacin es el tomar distinta identificacin en las fases de la actividad econmica. No estoy
conforme en que las fases de la actividad econmica, segn defienden todos los economistas y los project
managers, sean tres: produccin distribucin consumo
Si lo representamos en un grfico nos viene la necesidad de unir los tres puntos con arcos o doble flecha:

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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin

La pregunta es sencilla: Hay actividad econmica en la conexin entre las fases?... El intercambio es una
fase de la actividad econmica en si misma?
En mi opinin, en un mercado globalizado de claro perfil de economa capitalista no hay duda. Estamos ante
la cuarta fase de la actividad econmica, el intercambio.
Pensemos solo en clave de produccin distribucin consumo, donde situamos el intercambio y las
plusvalas que genera. Toda la actividad del sector bancario est al margen de una actividad econmica que
intermedia entre las fases. Es una fase.
En lo relativo la determinacin del valor de un bien inmobiliario:
Valor total = Valor Suelo + Valor construccin + Costes de gestin e intermediacin?
A ver como vemos estas nuevas incorporaciones a la publicacin.

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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin

Prlogo a la 2 Actualizacin para 2011


Ha pasado un ao, mejor dicho un curso acadmico y he tenido la oportunidad de trabajar sobre esta
publicacin a la vez que he impartido docencia a cerca de 200 estudiantes sobre esta materia. La
publicacin se ha ampliado y sigo trabajando en ella para actualizar contenidos; ese era y es el objeto de
una publicacin online. Aguzado por la dedicacin y el inters que supone tener nuevamente el encargo
docente en materia de peritacin en la titulacin en Arquitectura Tcnica y en la de Ingeniera de
Edificacin, sigo con esta labor de dar a conocer y sobre todo de ensear a aprender esta materia.
De todos es sabido que para la Peritacin Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliaria se requiere estar en
posesin de un ttulo universitario, es as para casi todos los tipos que veremos en esta publicacin; y
pretendiendo que sean todos. Pero no lo es de un nico ttulo; los arquitectos, arquitectos tcnicos,
ingenieros,.. son, en muchos casos, titulaciones que se las reconoce como entendidas en alguna de estas
materias y en casi todas. Esto da una nueva componente al "Compromiso tico Profesional",... como
contenidos de distintas formaciones se adquieren conocimientos y capacidades para la peritacin
inmobiliaria y, falta de una asociacin profesional que vele por los intereses de todos como un colectivo
nico.
Principalmente por ello, y por ms razones, no tiene sentido que mantenga la publicacin en el mbito de
peritacin para los "Arquitectos Tcnicos vs Ingenieros de Edificacin". Adems de no tener sentido que se
tomase como libro de texto, o libro de una asignatura. Otra razn es que no creo en que deba existir un libro
de una asignatura,... con la obligada gua docente y el programa es suficiente.
Pues bien, tras esta declaracin de principios para marcar objetivos, pasar a exponer algunos temas de
actualidad que considero interesantes por ser opinin personal de un docente. Empecemos:
En nuestra sociedad estamos faltos de modelos de asociacionismo adecuados al fin. Me pregunto: Tiene
sentido que no haya una asociacin de Peritos Inmobiliarios? Hasta este momento parece que cada una de
las distintas titulaciones se identifica como competente en una materia y no como profesionales con
identidad propia que se acredita por su formacin. Se practica una competencia con imagen corporativa por
titulacin universitaria y las agrupaciones (que no asociaciones) existen en el marco de los colegios
profesionales. Interesante, necesario pero insuficiente en mi opinin.
Ahora dar un paso atrs para hablar de la formacin de los universitarios. Lo hago para citar una de las
competencias formativas que el modelo universitario contempla debe darse al estudiante: "Asumir como
profesional y ciudadano la importancia del aprendizaje a lo largo de la vida". Pertenece al conjunto de las
conocidas como Competencias Nucleares. Se sita como compromiso en el marco universitario y en el
marco social, no como una obligacin... nada induce a situar al profesional en el compromiso de cumplir con
ello. Por lo tanto, me pregunto si un profesional que se haya titulado hace aos, sin haber practicado la
pericia en mucho tiempo, est facultado legalmente para hacerlo? Parece que s.
Podra continuar este prlogo exponiendo, a modo de citas, muchas otras cuestiones que estn por
resolverse y que pueden hacer muy interesante esta actividad profesional que tiene una gran importancia y
trascendencia social. Pero mejor es no ponerse manos a la obra, que en mi caso es: revisar la publicacin
para dar entrada a los colaboradores y poner de mi parte lo que pueda para que los peritos se asocien,
cuanto menos para facilitar su formacin continua.

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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin

Prlogo a la 1 Actualizacin para 2010


Estamos a principios del curso acadmico 2009/2010. Se inicia el ltimo trimestre de 2009 cuando empiezo
a dar el formato online de esta publicacin. Todo el material est agrupado, casi estructurado y
prcticamente terminado el ndice.
Pues bien, har como prlogo de esta edicin una referencia al momento actual del sector. Se dice, en este
momento, que "el ladrillo" ha tenido un papel destacado en la crisis que estamos viviendo. Desde luego no
hay duda que tenemos una crisis importante pero, culpar al ladrillo como una causa importante es hacer una
deduccin simplista de los motivos de esta crisis. Y sin referencia al contexto socioeconmico que permiti
una oferta desmesurada con respecto a una demanda de vivienda, la cual se fomentaba.
En mi opinin no es frecuente encontrar causas simples y procesos lineales que justifiquen un problema y
mucho menos una situacin de crisis. P. ej: si una persona va en patines, resbala y cae, decir que la cada
se debi a que el suelo est resbaladizo, que no sabe patinar a la velocidad que iba, que los patines no eran
buenos,... Ni a una ni al conjunto de las causas consideradas como suficientes. Tras la cada, si vuelve a
realizar el mismo recorrido, a la misma velocidad,... todo igual, es posible que no se caiga. Pero lo ms
importante, es posible que si una de las condiciones que desconocemos y que concurra cuando se produjo
la cada, no existiese o fuese ligeramente distinta, no hubiese cado la primera vez.
En el ejemplo se puede ver que no se puede negar la situacin de contexto para provocar la cada ya que
no se puede negar interaccin entre todas las causas que llevan a una cada. Tampoco negar que, el haber
cado, sirva para no caer de nuevo aunque las condiciones sean exactamente iguales.
En nuestro modelo de sociedad tambin hay interaccin y es posible que un factor que, a buen seguro,
interviene de forma fundamental en que tengamos una crisis, no sea el motivo desencadenante de la
misma. P. ej.: cuando decimos que "es la gota que colma el vaso"; como frase hecha, queremos decir que la
situacin de contexto no permita seguir cargando negativamente y el resultado no deseado al que se llega,
es por todo, no por la gota. Podra haberse dado el caso que, el vaso estuviese a la mitad y en vez de una
gota fuese una gran cantidad. Ms difcil de reconocer es cuando estamos en situaciones lmites y en vez
de una gota es una buena cantidad con el vaso prcticamente lleno.
Estos dos ejemplos pueden darnos una pista sobre efectos de nuestra forma de actuar y de cmo acta la
sociedad, de cmo se desborda, hacia una crisis, una situacin que tiene tinte econmico y financiero pero
que no son los nicos atributos negativos de la situacin. Tambin tenemos otros valores (de valor es de lo
que se pretende hablar en esta publicacin) como libertad de empresa, responsabilidad social corporativa,
tica empresarial,... valores fundamentales que cuando se est en una crisis como la actual se deben
revisar todos y en su conjunto, con sus interacciones. Lo que se puede entender sistema social como
conjunto de valores. Lo que se deca en un principio que se iba a hacer, revisar nuestro modelo econmico.
Para revisar un modelo por conocer sus efectos e ir en busca de sus causas, hay un recurso utilizado en
economa que se llama Ceteris Paribus. Permite en una segunda etapa del proceso, hacer formulaciones. Al
igual que en otras ciencias, en economa, se crea un universo aislado, a travs de mantener constantes
valores, para experimentar el comportamiento de unas variables con respecto a otras.
El problema radica en que, es tal el nmero de factores que hacemos constantes que la formulacin
propuesta resulta no ser vlida en el tiempo. A veces ni al principio. Muchos son los factores conocidos que
tenemos que hacer constantes y sabemos que hay otros que desconocemos y que, en el tiempo, cambian
de peso y aparecen otros nuevos. Pues bien, una vuelta de tuerca ms para reflexionar en la propuesta de
nuevos modelos: un laboratorio no podemos aislarlo del todo, no podemos aislarlo del efecto Coriolis; por lo
tanto, segn donde nos encontremos y de la situacin, hay factores que producen el efecto contrario.
Se supone que el cliente est protegido por el sistema de garantas. Se supone que la funcin de
compliance est implantada.
Vaya!, ahora que lo pienso, esta funcin no est funcionando como debiera. Qu ha pasado con COSOII y
con el chief compliance? Es que el mercado libre, la RS y las garantas no pueden convivir?
Elegir entre cambiar el modelo econmico o, simplemente revisar algunas reglas del mercado libre parece
que es est clara la opcin segn a quien se le pregunte.
Hasta hace muy poco tiempo deca en mis clases "... en esta etapa finisecular..." antes de hacer referencia
a la situacin de las tcnicas en la gestin; por ejemplo, al hacer mencin de una obligada caracterstica
cual es -aplicar innovacin permanente-, diciendo que es una exigencia del modelo de gestin de las
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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin

empresas. Acompaaba a las aplicaciones otro comentario para que los alumnos los pudiesen utilizar en el
futuro. Les deca que pronto podris hacer el siguiente comentario "... eso es del siglo pasado..."
Evidente ahora tengo que cambiar estos comentarios, y no slo porque estamos en el ltimo trimestre de
2.009, sino porque han cambiado muchas cosas en la economa y la gestin empresarial. Ya llevamos un
tiempo diciendo "... en estos principios de siglo..." y al hacer mencin a la necesidad de aplicar la innovacin
permanente a la gestin, tendremos que aadir "...anticipacin" para definir una nueva caracterstica de la
gestin empresarial.
Esto har que sea verdad lo de "...esas cosas son del siglo pasado". As es, como estaba previsto, ya no
valen los modelos que eran utilizados a los aos 90.
Pues bien, no podemos entender los modelos de gestin empresarial sin utilizacin de TIC, no voy a caer
en el error de no utilizarlas como soporte de mi comunicacin docente.
La crisis hipotecaria, una componente muy importante de nuestra crisis, se llevando a numerosas quiebras
de empresas inmobiliarias, problemas en la banca, intervenciones del Estado que pagamos todos y
deterioro de la confianza en los mercados en las economas en las que la construccin pasaba por unos
momentos muy inflacionistas en el sector de la vivienda.
Por ello toca hablar de "burbuja",... de burbuja inmobiliaria? No creo que sea as. No hay tan burbuja
inmobiliaria, lo que ha pasado no tiene perfil de burbuja. Para explicarlo har referencia, breve comentario,
empezando por hablar de lo que fue la burbuja.com.
Basado en que una burbuja es aire encerrado en una fina pelcula y que crece para luego no
aguantar la presin, revienta y no queda nada. Se denomin Burbuja de las punto com, a la crisis
provocada por las empresas informticas en el mercado NASDAQ, aproximadamente entre 1997 y
2001. En ese mercado no haba clientes como usuarios finales de un producto tangible, como los
que ahora han adquirido bienes inmuebles. Eso s fue una burbuja.
Cuando hay burbuja, hay productos (bienes) que desaparecen, p. ej.: por obsoletos, y son
reemplazados por otros que tienen un menor coste y con mejores atributos y prestaciones. Los
bienes que son considerados obsoletos dejan de estimarse y no los opera el mercado. Y es
necesario que desaparezcan estos productos en la fase final, pues es una burbuja.
Ahora bien, si hablamos de bienes sobrevalorados en un momento, bienes que en su composicin
de valor econmico tienen una componente importante que no relaciona de manera justificada el
precio de venta por los costes, el mercado los opera si son muy necesarios, si se hace un buen
marketing, si se premia el consumo, si se imponen reglas que no permiten mercado libre,... si hay
monopolio en la oferta,... y si se alternan las reglas de control de mercado. Si hablamos del
mercado de la vivienda,... dnde est la burbuja? los pisos no han desaparecido y el monopolio
de la oferta tiene un producto que sigue aprecindose aunque muy lentamente. Un monopolio que
sabe que hay que aguantar el bache, retener el producto y frenar la produccin. Se puede llamar
especulacin? Quiz mejor que burbuja.
Si esto sucede, en la medida que ese mercado tenga una gran importancia en la economa de un
pas, como generador de empleo, en la recaudacin de impuestos,... esta sobrevaloracin, cuando
no se pueden adquirir producto en cantidad suficiente y el poder adquisitivo se frena, la oferta
supera a la demanda y se frena la produccin. Si hablamos del mercado de vivienda, crece el
stock de viviendas sin vender y no se construyen nuevas viviendas.
Un requisito para el anterior comentario era, ser breve. Suficiente para ver que actan agentes en el
proceso de tasacin para obtener las hipotecas. Unas tasaciones que se realizaban sin libertad para el
tasador y con claros intereses inflacionistas. No se puede culpar al perito cuando est obligado a utilizar
mtodos que manejan valores incorrectos. Era su obligacin hacerlo mal y colaborar en el problema.
Otro campo de la valoracin que se acomete en esta publicacin es la valoracin tecnolgica. Tambin
complicado. Hay una obligacin de conservar segn la LOE. Y la Administracin del Estado da
responsabilidad a los municipios para que obligue a los propietarios, mediante ordenanza, a presentar un
informe de estado del edificio. Realizar, firmada por tcnico competente, la Inspeccin Tcnica del Edificio y
emitir un Informe que, de no ser favorable obligara a realizar arreglos, corregir las patologas, defectos,
lesiones,... Claro que slo es una inspeccin ocular, por lo que un tcnico slo emitir informe desfavorable
si el deterioro es evidente para cualquiera. Adems, !Slo es un cuestionario!... Tranquilos, ya vendrn los
problemas.
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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin

Espero que para entonces se haya mejorado en exigir responsabilidades y que alcance al pice estratgico
de las empresas, a los mximos tecncratas de la administracin y de los grupos polticos. Como peritos,
nosotros ya la tenemos, incluso una responsabilidad penal que no podemos transferir a un seguro.
El autor

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Tema 1.06.- Normas Europeas e Internacionales de Valoracin

Prembulo
Los rpidos cambios econmicos y sociales que tuvieron lugar en la dcada de los setenta del siglo XX
sirvieron para que las administraciones muchos pases y los agentes que operan en los distintos
mercados del sector de la banca se dieran cuenta de la importancia de regular las valoraciones de
bienes y que estas se hiciesen por profesionales.
A la vez que se iniciaba a paso acelerado el proceso de globalizacin que lleva a que los mercados de
inversin sean nicos a nivel mundial.
Ambos procesos llevan a la necesidad de crear normas internacionales para la gestin de esos
recursos econmicos y para valorar econmicamente los bienes. Entre ellos los inmobiliarios. Era
evidente que sin normas internacionales de valoracin se producan efectos no deseados sobre los
mercados.
Como primer paso a elaborar criterios que fuesen aceptados por todo el mundo lo dan a la vez la
Banca y las asociaciones nacionales de de varios pases.
La iniciativa toma forma cuando varios representantes de organizaciones USA crean el Comit de
Normas Internacionales de Valoracin de Activos (The International Assets Valuation Standards
Committee TIAVSC) en 1981. Ahora se conoce como el Comit de las Normas Internacionales de
Valuacin (IVSC). Desde 2003, el IVSC es una asociacin inscrita, compuesta por asociaciones
profesionales de valuacin de todo el mundo y que se rige por unos estatutos. Los objetivos del IVSC
tienen una doble finalidad:
Formular y publicar, en pro del inters pblico, normas de valuacin de bienes y fomentar su
aceptacin mundial; y
Armonizar las Normas entre los Estados' del mundo, identificar y manifestar las diferencias en
las declaraciones y/o aplicaciones de las Normas cuando stas se presenten.
El IVSC viene publicando las normas desde 1985 y la ltima es de 2007
Esta no es la nica organizacin internacional con estos fines, En 1997 se constituye con similar
finalidad TEGOVA a partir de EUROVAL.

1.- Estndares de Valoracin Europeos


La asociacin conocida por la siglas TEGOVA a la que pertenece como miembros el Consejo General
de Arquitectura Tcnica y ATASA (como nicos representantes de Espaa en este momento) ha
publicado las Normas con la finalidad de unificar criterios sobre los temas que a continuacin se
exponen y que se comentan algunos de los puntos que creo merecen especial atencin

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Peritacin Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC

La ltima actualizacin de esta normativa de TEGOVA, dirigida a los grupos, asociaciones y entidades
de valoraciones de los pases de la comunidad es del ao 2009.
Principalmente tiene un doble objetivo, en primer lugar, marcar reglas para asegurar una buena
valoracin de las inversiones inmobiliarias transfronterizas y en segundo lugar conseguir que se
armonice un marco legal comn impulsando nuevas iniciativas legisladoras de la UE.
En este ltimo aspecto cabe citar el marco actual de las Directivas entre las que la normativa cita:
Directiva 2006/48/CE, de 14 de junio, relativa al acceso a la actividad de las
entidades de crdito y a su ejercicio.
Directiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre, de Servicios
Libro Blanco de la Comisin sobre Crdito Hipotecario
Proyecto de crear un pasaporte comunitario para fondos inmobiliarios
Proyecto de crear un marco normativo en la UE para los Fondos de Inversin
Inmobiliaria. Conocidos como REIT y en Espaa como SOCIMI
.../...
Por ltimo destacar que esta normativa tiene el siguiente ndice:
Parte 1.- Normas Europeas de Valoracin
EVS 1.- El valor de Mercado
EVS 2.- Bases de Valoracin Distintas al Valor de Mercado
EVS 3.- El Tasador Cualificado
EVS 4.- El Proceso de Valoracin
EVS 5.- Elaboracin del Informe de Tasacin
Parte 2.- Aplicaciones Europeas de Valoracin
EVA 1.- Valoracin para la Elaboracin de Informes Financieros
EVA 2.- Valoracin de Efectos de Prstamos
EVA 3.- Valoracin de Inmuebles a Efectos de Titulizacin
EVA 4.- Determinacin del Valor Asegurable
EVA 5.- Aplicacin del Valor de Inversin (Vala) para Inversores Individuales
Veamos a continuacin algunos comentarios basados en la lectura de estas normas:

1.1.- Valor de Mercado


Podemos leer en las nomas de TEGOVA:
"La cuanta estimada por la cual podra intercambiarse el bien en la fecha de valoracin entre un
comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender en una transaccin libre tras una
comercializacin adecuada, en la que las partes hayan actuado con la informacin suficiente de
manera prudente y sin coaccin".
Comentario
Me atrevo a poner muchos reparos a esta definicin, empezando por:
el supuesto comprador se ha de suponer informado y por lo tanto el requisito es que
conozca otras opciones que le pueden satisfacer (se dice con informacin suficiente,...)
el supuesto vendedor conoce y toma en consideracin todos los atributos para
determinar estima y a partir de ah fijar precio.
... transaccin libre? Es una utopa, en la generalidad de los casos el vendedor acta
con cierta presin o de lo contrario alza el precio por arriba de un valor que el estima
que es el correcto para obtener beneficio justo o adecuado. Y el comprador acta por
necesidad y cuando el producto le interesa teme perderlo. Cuando no existe esta
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Peritacin Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC

necesidad o presin para el comprador, el vendedor baja el precio si quiere cerrar la


venta.
Para fijar un precio de mercado habra que suponer que no hay situaciones como las indicadas.
Tenemos, por lo tanto, al menos dos direcciones que convergern en un punto, para que se
produzca la transaccin, con la certeza de que tanto el comprador como el vendedor
consideran aceptable el valor en un intervalo.

Podramos suponer que la estima de los atributos (ahora ya podemos hablar de valoracin
econmica) que hace el vendedor recoge ms caractersticas y circunstancias valorables que
las que hace el comprador, lo que s es cierto es que algunas las toma en consideracin el
comprador y otras no
En esta franja de valoracin subjetiva encontramos un los dos intervalos. Distintos al considerar
distinto peso en las caractersticas.
Si existe esta franja, habr transaccin y por lo tanto podremos hablar de un precio de
mercado.
Poco ms de lo que se expone en esta figura podemos decir, slo un par de cuestiones,
es necesario que el bien se pueda transmitir para hablar de precio de mercado
Segn la Directiva 2006/42/CE podramos decir que el valor mnimo para definir a
parte inferior de la Franja de valor de mercado es el coste de produccin.
Propuesta de valor de Mercado
Siendo consecuente con el anlisis realizado en el comentario anterior, en el cual se manifiesta
claramente disconformidad con la definicin de valor de mercado, tendr que exponer cual es mi
definicin y justificarme. Empezar por lo segundo.
En primer lugar, cuando se habla de valor de mercado nos estamos refiriendo a un determinado
producto concreto, en este caso el precio de mercado para una propiedad inmobiliaria determinada.
As pues, la cuestin es determinar cual es el valor de mercado para una propiedad inmobiliaria a
partir de la informacin que tenemos del mercado.
Para esta finalidad, el uso del precio de mercado cuando lo podemos establecer, debemos conocer
y tener en cuenta la siguiente normativa:
Ley Hipotecaria.- Texto Refundido segn Decreto de 8 de febrero de 1946
Reglamento Hipotecario.- Decreto de 14 de febrero de 1947
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal Actualizada segn Ley 8/1999, de 6
de abril,
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario
Orden 28 de Julio de 1989. Valoracin de bienes admitidos en garanta.
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Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC

Real Decreto 515/1989 sobre proteccin de los consumidores en cuanto a la informacin a


suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas
Ley 19/1992 de 7 de julio, sobre Rgimen de Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria
y sobre Fondos de Titulizacin Hipotecaria
Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas tcnicas de
valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el
valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
Orden de 30 de Noviembre de 1994, sobre Normas de Valoracin de Bienes Inmuebles
para determinadas Entidades Financieras (derogada)
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras Vigente (Actualizada segn
EHA 3001/2007)
Entraremos directamente, con la utilizacin del mtodo de comparacin, en establecer un precio
para la comercializacin de un determinado bien inmueble en funcin de, cual es el supuesto precio
de otros bienes inmuebles que son similares. Lo que como todos sabemos requiere de un proceso
de homogenizacin de estas referencias de precio obtenidas de la venta de productos similares a
las que llamamos testigos.
Es decir, necesitamos que haya bienes inmuebles similares, de lo contrario no podramos comparar
y por lo tanto no llegamos a un precio de mercado. Como suelo decir, para que haya precio de
mercado tiene que haber mercado, esto es, que haya oferta y demanda, y que haya transacciones.
Si no las hay, no hay mercado y por lo tanto, no hay precio de mercado.
El proceso que se realiza para obtener el precio es tpico de un clculo basado en el muestreo, lo
que implica considerar que la muestra es representativa para que el valor tambin lo sea; y se
considera que seis testigos es representativo. Bsico para cumplir con requisitos de estadstica y
que obliga a saber si los 6 testigos a que se refiere la Orden ECO/805/2003 son suficientes; amn
de que sean fiables.
Volvemos sobre los pasos andados y recordemos que se quiere establecer el valor de mercado
para un producto concreto y que hay ms productos similares. Pues bien, cuando hay?, lo podemos
saber?
Desde principios de 2011 estamos en condiciones de conocer el total de los inmuebles existentes
que son similares al inmueble objeto de valoracin. Mediante el servicio que nos facilita Catastro
podemos obtener la informacin de los bienes inmuebles y mediante la implementacin de una
rutina en nuestra aplicacin podemos saber cuales estn a una distancia menor de la que
consideremos, cuales estn en entornos similares,...
Supongamos que queremos saber el precio de mercado para un determinado piso o para una
determinada vivienda unifamiliar aislada. Pensemos que el objeto de tal necesidad es que
sobre ella se va establecer una garanta hipotecaria para su compra. Doy este ejemplo para
alejarme de una hipottica situacin de que no hay mercado, como sucedera si quiero conocer
el valor de mercado de un pazo que tiene ms de 100 aos.
Pues bien, haciendo restricciones a la relacin total de inmuebles que tenemos por la descarga
masiva de datos, obtenemos el total de los inmuebles que son similares al bien inmueble objeto de
la tasacin.

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Antes de nada y manteniendo el valor de referencia de catastro, procedemos a homogeneizar los


valores catastrales.
1 Homogenizacin.- Tiene por objeto calcular el valor catastral que le correspondera si
tuviese las caractersticas del bien inmueble objeto de la tasacin y solo diferenciado por la
calidad. As, si el bien objeto de tasacin tuviese 96,50 M2 de superficie til, se calcula el valor
catastral que tendra cada una de las propiedades si esa fuese su superficie y el programa para
los usos admisible como similar.
2 Homogenizacin.- Una unificados los valores de todos inmuebles a una supuesta superficie
de 96,50 M2, procedemos a trasladar el inmueble a las condiciones del entorno del inmueble
objeto de la tasacin. Nuevamente nos tomar un valor catastral para un inmueble como el de
referencia, con 96,50 M2 y las caractersticas del nuevo entorno.
Ambos procesos de homogeneizacin nos permiten calcular cual es el alfacorte que le
corresponde a cada uno y por lo tanto poder representarlos en un ejes de coordenadas como
vemos en el siguiente grfico.

Si libramos de toda apreciacin (caractersticas y atributos) que el mercado le da a un bien


inmueble y solo dejamos los que la ponencia de valores tiene reconocidos para calcular el valor
catastral, tendremos un "Valor catastral mnimo de referencia" para el inmueble con las
caractersticas que tiene el inmueble objeto de la tasacin.
Por arriba de este precio situamos, segn criterio personal que justificaremos, el valor mnimo
que tendra en el marcado; justificacin que requiere calcular el valor de construccin a mnimo
coste posible. Y tambin el valor mximo; valor que situamos en la excelencia de la calidad y
mximo nivel de atributos. A continuacin se proceder a la adaptacin de los precios de las 2
homogeneizacin a este intervalo, mediante un ajuste proporcional de cada precio de
referencia catastral al valor que suponemos tendra en el mercado; al menos el que nosotros
justificamos como precio de mercado.
Obtenemos as el primer precio de referencia para asignar al inmueble objeto de la tasacin de
un precio de mercado mnimo.
Pero este supuesto solo recoge lo que podra ser el mercado en el que se ofertasen todos los
inmuebles existentes de esta tipologa. Cuando solo se oferta una parte, normalmente
pequea, de los inmuebles existentes. Tanto de primera mano como de segunda mano.
Una oferta que generalmente se hace a mayor precio del que supuestamente, hasta este
momento hemos asignado al inmueble. Y tambin algo de los inmuebles ofertados se hace a
menor precio, generalmente por necesidad. Si slo representamos estos inmuebles y lo
hacemos con doble impacto en la grfica para mejor ilustracin, tendremos:

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Como normal consecuencia de una concurrencia voluntaria (segn la definicin de mercado,...


"en una transaccin libre") la oferta se hace a mayor precio del que realmente se est
dispuesto a vender. Desde luego, nunca se vende por arriba del precio de oferta y,
generalmente, el ofertante no est obligado a vender.
El resultado, comparativo, lo vemos en la grfica anterior,... la recta de regresin est por arriba
de la anterior y por lo tanto, este segundo precio de referencia es mayor que el anterior.
En una tercera fase del anlisis contamos con los precios de los bienes inmuebles que se han
vendido y suponemos que conocemos realmente su precio. Supongamos que son 10 y que una
pequea parte de ellos se han vendido al precio que se ofertaba y que otros se han vendido
por abajo este precio. En ningn caso cabe pensar que se ha vendido por arriba del precio de
venta. Veamos cmo queda la representacin de la oferta y de las ventas.

En el grfico, como supuesto caso real, se indica que se han vendido 10 inmuebles y que seis
de ellos (los sealados con la letra A) se han vendido por abajo del precio de salida y los otros
cuatro (los sealados con la letra B) se han vendido al precio se oferta.
De cualquier modo, segn la normativa vamos a tomar para calcular el precio representativo
del mercado, seis de precios. Siguiendo criterio de suponer el mejor precio como objeto de la
pericia, tomaremos los seis mejor situados en su consideracin de precio corregido por su
homogenizacin. Recordemos que lo que se representa es el precio homogeneizado.

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Como situacin ms frecuente, representativa para un supuesto generalista, tendremos tres


posibles propuestas de precio que a continuacin se exponen ampliando el crculo que las
recoge.

Es evidente que el modelo lleva a que el valor que obtenemos como precio de mercado,
partiendo de los testigos, es mayor que cualquier otro y que por lo tanto, vamos a tener un
precio recomendado de venta ms alto que si tomamos otros valores.
Un nuevo valor que ser testigo para nuevas estimaciones y que nos lleva a una tendencia al
alza debido al criterio que tenemos que utilizar segn la normativa.
Comentario
Ms adelante, cuando nos hayamos introducido en la gestin fuzzy, veremos que la 2
homogenizacin se puede realizar mediante la asociacin de una descripcin del inmueble
con incrustacin de prrafos que tienen opciones paramtricas. Tras darle peso a esos
prrafos, se llega a la sincronizacin con el valor asignado cuando se le asocie al intervalo
un precio mnimo. y un precio mximo.

1.2.- Bases de la valuacin con excepcin del valor de mercado


Veamos estos otros valores recogidos en al EVS 2 como lo ms destacado del apartado.
Valor razonable.- Precio por el cual un activo puede ser intercambiado o un pasivo cancelado
entre un comprador y un vendedor interesados y debidamente informados en una transaccin
libre. (Consejo de las Normas Internacionales de Contabilidad (IASB), Normas Internacionales
de Contabilidad, NIC 26 par. 6).
Comentario
Parece ms aconsejable calcular el valor segn este razonamiento que suponer
condiciones de un mercado ficticio
Valor especial.- Como consecuencia de lo anterior, podemos pensar que un individuo puede
tomar valor distinto, en este caso superior, por estar interesado en un bien determinado.
Valor de Sinergia.- Se define como un "Elemento adicional de valor creado por la combinacin
de dos o ms derechos cuando el valor de los derechos combinados entre s da una mayor
vala que la suma de los derechos originales"
Comentario
Creo que se puede considerar extensivo a los atributos (...buenas vistas y soleado) por lo
que la posibilidad de que concurran hacen descartar otras opciones y as llevar a
sobrevalorar.
En otras tipologas, por ejemplo: en valoracin por inters turstico, por acontecer hechos
histricos, el folclore,... tambin hay sinergias de gustos, inters ante nuevas
oportunidades,... que llevan a una componente nueva en el precio

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Valor de Inversin o Vala.- Valor de un bien para un inversor concreto, o una clase de
inversores, para una inversin y objetivos operativos perfectamente identificados.
Valor hipotecario.- Valor del inmueble determinado mediante una valoracin prudente de la
posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a
largo plazo del mismo, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento
de la tasacin y sus usos alternativos correspondientes. En la determinacin del Valor
Hipotecario, no se incluirn los elementos especulativos.
Valor asegurable.- El "valor asegurable" de un bien representa la cuanta mxima, en el
contrato de seguro de aplicacin para ese bien, que se establece como obligacin del
asegurador en el caso de que al asegurado se le produzcan daos y/o prdidas econmicas
por acaecimiento de un riesgo sobre el bien, de entre los especificados en el contrato de
seguro.
Valor de Uso Alternativo.- Es el valor de mercado de un bien, sin suponer la continuacin de
su uso actual.
Valor de venta forzosa.- La suma que se podra obtener por un bien cuando, por razones que
sea, el vendedor se encuentra sometido a restricciones que afectan a la disponibilidad del bien.
Coste de Reposicin Depreciado.- Se define como "Coste actual de reposicin de un activo a
travs de su activo equivalente moderno menos las deducciones correspondientes al deterioro
fsico y todas las formas relevantes de obsolescencia y optimizacin.
Adems de los valores identificados en el apartado
2.2.- Criterios de valoracin del tema 1.01.- Fundamentos tericos
Y en la publicacin "Qu es Qu" tambin se definen los siguientes valores:
Valor de utilidad y valor catastral
Valoracin difusa
Valoracin DIMO
Valoracin modular
Valor propio
Valor y valor econmico

1.3.- El Tasador cualificado


Estamos comenzando, posiblemente, al nacimiento de una identificacin profesional. A travs de
distintas titulaciones universitarias se llega tener los conocimientos tcnicos que se requieren para
poder ser un tasador. Creo que esto slo es la primera parte de los requisitos para tasar, en general
para hacer pericia. Adems de tener los conocimientos se requiere saber tcnicas y las distintas
teoras que sustentan el proceso de pericia para cada mbito.
De momento se ha identificado un asociacionismo empresarial, en Espaa tenemos ATASA,
Asociacin Profesional de Sociedades de Valoracin, que se integra en TEGOVA, The European
Group of Valuers` Associations (Asociacin Europea de Grupos de Valoradores). Es decir una
asociacin de sociedades de tasacin (TINSA, TECNITASA, VALMESA, TASAGALICIA,... entre las
ms conocidas) que se integra, en conjunto, un asociacin europea de grupos de tasacin.
Y el asociacionismo, dentro de los colegios profesionales de titulados universitarios. Algo que en mi
opinin frena el desarrollo de las bases para una identidad profesional con titulacin universitaria.
Por ltimo decir que se est caminando hacia el reconocimiento por TEGOVA de un ttulo, el de
Tasador Europeo Reconocido (REV)

1.4.- El Proceso de valoracin


En el resultado final de todo proceso de valoracin se entregar, adems de la tasacin del bien, la
informacin disponible de forma que el resultado pueda resistir holgadamente un anlisis crtico.
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Parece evidente que dentro de la informacin que ha de tener el tasador est el conocer el valor de
mercado, claro est, si existe. Pero en la mayora de los casos de pericia econmica no existe o es
bien es cuestionable, y por lo que parece debe cuestionarse en cualquier caso utilizar directamente
ese valor.
En el apartado 1.2 hemos identificado y dado la definicin de valor razonable. Este valor, su
reconocimiento como objetivo de una peritacin en mucha normativa, da pie a que se pueda
justificar la existencia de un valor propio.
Es procedente, en el anlisis que se hace de esta normativa europea que pensemos un poco en la
utilizacin que se hace del valor de mercado y base a este podemos proceder a decir que el valor
de mercado se obtiene por procesos sucesivos en los que se utiliza el valor de mercado. Decir que
con ello se obtiene una definicin de perogrullo no es suficiente puesto que el procedimiento,
adems, se basa en una utilizacin perversa de la informacin.
Criterio perverso
Lo podemos identificar como un criterio implementado en la rutina de un proceso para formular
la obtencin de nuevos valores que lejos de mejorar la calidad de la informacin tiende a
dispersarla o bien la aleja en una direccin.
Por ejemplo: si tomamos varios valores para identificar el valor de mercado y en la formulacin
para el clculo de una tasacin hipotecaria los homogeneizamos, obtenemos un valor de
mercado. Luego procedemos a considerar como est el bien inmueble objeto de la tasacin
con respecto a estos valores. Es requisito de la tasacin el no perjudicar y dar un valor que
podra ser vlido para comercializar ese bien inmueble en un escenario futuro. Un valor que
fcilmente se supone que estar ligeramene por arriba de la media de valores cuando no muy
arriba; pero en ningn caso toma valores pesimistas. No sera aceptable como resultado de
una buena peritacin. Pues bien, tenemos que suponer que ese bien inmueble est bien
tasado, en la actualidad, o que est ligeramente sobretasado, pero nunca infratasado. El
resultado es evidente, ese bien inmueble pasa a formar parte, como testigo para determinar el
valor de mercado y tras varios ciclos tendremos que el valor de mercado se dispara hacia una
sobrevaloracin de los bienes.
Resulta que este procedimiento incluye un criterio perverso.
El plan general de contabilidad de Espaa define el valor razonable como el importe por el que
puede ser adquirido un activo o liquidado un pasivo entre partes interesadas y debidamente
informadas que realicen una transaccin en condiciones de independencia mutua sin deducir gastos
de transaccin en su posible enajenacin. No forzado, ni urgente, ni en liquidacin involuntaria
En general ser el valor de mercado si ste es activo y fiable, se entiende como Mercado activo
aquel en que:
* Se intercambian bienes y servicios homogneos
* En todo momento hay compradores y vendedores
* Los precios son conocidos, accesibles, reales, actuales y regulares
Si no hay un mercado activo se pueden utilizar otras tcnicas tales como:
* Transacciones recientes
* Valor razonable de otros activos sustancialmente iguales
* Descuento de flujos de efectivo futuros estimados
* Modelos para valorar opciones
En el PGC 2007, el valor razonable se aplicar en los siguientes casos:
* permutas comerciales
* Instrumentos financieros
* Activos financieros mantenidos para negociar

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* Otros activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de prdidas y


ganancias (activos financieros hbridos)
* Activos financieros disponibles para la venta
* Pasivos financieros mantenidos para negociar
* Otros pasivos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de prdidas y
ganancias
* Pasivos financieros a valor razonable con cambios en patrimonio neto
* Coberturas contables
* Combinaciones de negocios
* Clculo del deterioro

1.5.- Informe de valoracin


Desde 2008 ha creado el procedimiento para la certificacin REV (Recognised European Valuer).
Segn esto, se definen estndares profesionales que definen los mnimos de los informes.
Al menos en esta publicacin no se busca identificar mnimos sino el determinar los contenidos y los
procedimientos ms adecuados.
Veremos cules son los mnimos y cuales las recomendaciones para una mejor pericia

2.- Normas Internacionales de Valoracin.


Tienen tres objetivos:
Facilitar las operaciones transfronterizas y contribuir a la viabilidad de los mercados
inmobiliarios internacionales
Servir a los tasadores de todo el mundo como benchmark
Proporcionar normas de valoracin y elaboracin de informes financieros
En el ao 2007 se publica la ltima versin de las IVS con la finalidad de crear criterios en los
procedimientos de valoracin econmica

2.1.- Antecedentes de la Comisin de Normas Internacionales de Valoracin y las Normas


La actual organizacin nace en Inglaterra, de un comit tcnico de la Royal Institution of Chartered
Surveyors (IICS) y representantes de organizaciones estadounidenses. Tiene pues un claro y
marcado perfil anglosajn.
Se inicia conversaciones a finales de los aos setenta y se crea el Comit de las Normas
Internacionales de Valuacin de Activos en 1981. Cambia de nombre en 1991 y se le conoce desde
entonces como IVSC (Comit de las Normas Internacionales de Valuacin. Normas que tienen una
doble vertiente:
Formular y publicar, en pro del inters pblico, normas de valuacin de bienes y fomentar su
aceptacin mundial
Armonizar las Normas entere los Estados del mundo, identificar y manifestar las diferencias en las
declaraciones y/o aplicacin de las Normas cuando stas se presentan

Y como se indica en su pgina web la primera versin de esas normas se publica en 1985, siendo la
actual publicada en 2007 la segunda edicin
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2.2.- Conceptos fundamentales de los principios de valoracin generalmente aceptados


(GAVP)
Rige el principio de recoger fundamentos para la elaboracin de Normas, para las Aplicaciones y las
Notas de Gua. Con unos requisitos para la utilizacin de las Normas
Se definen en secciones separadas si bien cada una es un componente de la totalidad de
las normas para cada caso
Los fundamentos aqu recogidos se complementan con las Normas, Reglamentos y
Legislacin de cada Estado.
Toda lo contenido en la Norma es imperativo
Pues bien, tomando en consideracin los distintos mbitos de aplicacin y el primero de los
requisitos indicados, las normas se estructuran de la siguiente manera:

Estructura del libro de las Normas Internacionales de Valuacin


Normas Internacionales de Valuacin. Octava Edicin 2007. Pg. 29

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2.3.- Cdigo de Conducta


Se ha creado, como complemento del tema 1.05.- Cdigo tico y Cdigo Deontolgico, una pgina
para analizar este cdigo
Complemento al Tema 1.05.- Cdigo tico y Cdigo Deontolgico.

2.4.- Tipos de propiedades


Nuevamente entro en un conflicto con lo generalmente establecido, en las Normas se utiliza la
denominacin genrica de Bienes para luego hablar de Bienes Muebles y Bienes Inmuebles,... y
decir que hay arrendamientos, fondos de maniobra,... empresas y muchas otras cosas accesorias,
por no hablar de los Derechos Reales.
Pues bien, el trmino propiedad puede utilizarse para comprender a todos. Mejor que el trmino
bienes puesto que incluye "res nillius" y puede dejar fuera la valoracin de organizaciones (como
una organizacin de empresas cuyo valor de sinergia est claramente identificado)
Dejando de lado esta apreciacin y sin darle importancia a ello, decir que el mbito de la valuacin
segn el tipo de bienes a valuar hace que supere lo que en principio entendemos por Peritacin
Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias y por lo tanto haya distintos tipos de valuadores en
funcin de los conocimientos que deben tener.

2.5.- Normas Internacionales de Valoracin


Se identifican tres normas para la valoracin, como podemos ver en el esquema anterior
Norma 1.- El Valor de Mercado como Base para la Valuacin
Un gran nmero de valoraciones que se realizan pueden tener como referencia otras realizadas
anteriormente, en un tiempo anterior corto y en un entorno prximo. Se pueden establecer
bases para comparar valores y por lo tanto identificar un valor como referencia que llamamos
valor de mercado.
Norma 2.- Bases distintas al Valor de Mercado
Por decirlo de manera breve y con referencia al punto anterior, para algunas valoraciones no se
pueden identificar otras podemos considerar similares, dicho de otro modo, no podremos tener
un valor de mercado.
Norma 3.- Elaboracin de Informes de Valuacin
Esta norma tiene por objeto identificar unos mnimos de calidad en la elaboracin de un Informe
y en lo relativo a los contenidos y justificaciones que han de tener.
En la exposicin inicial de estas Normas se habla de su integracin, pues bien, el Cdigo de
Conducta hace referencia a los requisitos en la elaboracin de los Informes de Valuacin que
aqu se indican

2.6.- Aplicaciones de las Normas Internacionales


Se identifican como IVA y recogen las recomendaciones y requisitos, identificados como principios,
para tres tipos de valoraciones.
IVA 1: Valuacin para la Elaboracin de Estados Financieros
Para su aplicacin en todas las valoraciones masivas de activo incluida en cualquier estado
financiero, que se ajuste a las aptitudes y competencias de los Valuadores
Se apoya en los requisitos de normas internaciones para operaciones transfronterizas.
Especial significacin tiene la valuacin de activos inmobiliarios (modelo de coste y modelo de
Valor Razonable.
Se complementa con los requisitos legislativos y reglamentos contables de cada pas
Aporta definiciones, algunas ya dadas, tales como:
.1 Coste de Reposicin Depreciado
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.2 Mejoras.
.3 Valor de Mercado
.4 Propiedades Especializadas
.5 Importe en Libros de un Activo
.6 Unidad Generadora de Efectivo
.7 Importe Depreciado
.8 Depreciacin
.9 Vida econmica
.10 Valor Razonable
.11 Valor razonable menos costos de venta
.12 Prdida por Deterioro
.13 Propiedades de Inversin
.14 Valor Neto Realizable
.15 Propiedades ocupadas por el dueo
.16 Las propiedades, planta y equipo
.17 Importe Recuperable
.18 Valor Residual
.19 Valor Revalorado
.20 Vida til
.21 Valor de Uso
Bsicamente se trata de orientar al cumplimento de normativa, especialmente las NIC (Normas
Internacionales de Contabilidad) y las NIIF (Normas Internacionales de Informacin Financiera).
En su cumplimiento para la valoracin de activos tangibles
Coste y Valor Razonable NIC 16
Inmuebles de Inversin - NIC 40
Arrendamientos - NIC 17
Deterioro del valor de los activos - NIC 36
Existencias - NIC 2
Combinacin de Negocios - NIIF 3
Activos no corrientes mantenidos para la venta y explotaciones en interrupcin
definitiva - NIIF 5
Incluye una Gua Adicional sobre la Contabilizacin de Arrendamientos
IVA 2.- Valuacin para la Concesin de Prstamos con Garanta
Para su aplicacin en todas las valoraciones de activos que se mantienen, o se pretenden
mantener, como garanta de prstamos
Adems de orientar sobre el procedimiento, identifica los siguientes tipos:
.5 Propiedades de Inversin
.6 Propiedades ocupadas por el dueo
.7 Arrendamientos sobre partes relacionadas
.8 Incentivos de venta
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.9 Propiedades Especializadas
.10 Propiedades de actividad comercial
.11 Inmuebles por desarrollar
.12 Activos agotables
y como complemento identifica
.13 El Valuador
.14 Periodo de venta forzada y de comercializacin limitada o Perodo de venta
.15 Ratios de solvencia del prestamista
IVA 3.- Valuacin de Activos del Sector Pblico para la Elaboracin de Informes
Financieros
Para su aplicacin en todas las valuaciones de clases de activos del sector pblico incluidos en
cualquier informe financiero que caigan bajo el mbito de experiencia y capacidad del Valuador
(con excepcin de la valoraciones de entidades empresariales pblicas, que se someten a la
IVA 1)
Aporta definiciones, algunas ya dadas, tales como:
.1 Coste de Reposicin Depreciado
.2 Valor de Mercado
.3 Obsolencia.- Disminucin de la vida til de un bien de consumo o de un bien de
capital, debido a un cambio econmico o al avance tecnolgico. La obsolescencia se
debe distinguir de la depreciacin que consiste en el deterioro fsico del bien por su uso
o por el paso del tiempo. La obsolescencia se presenta como resultado del surgimiento
de bienes de mejor calidad, mayor aceptacin o menor costo, cuya aparicin hace
antieconmico seguir produciendo con antiguos bienes de capital o continuar
consumiendo los mismos bienes
.4 Optimizacin
.5 Edificio pblico
.6 Activo del sector pblico
.7 Proveedor de servicio pblico
.8 Activos de recreo
.9 Potencial del servicio
.10 Valor de las mejoras
Definiciones de las Nomas Internacionales de Contabilidad para el Sector pblico
.11 Activos generadores de efectivo
.12 Importe depreciable
.13 Depreciacin
.14 Empresas pblicas
.15 Activos del Patrimonio histrico artstico y/o cultural
.16 Deterioro del valor
.17 Activos de infraestructuras
.18 Activos no generadores de efectivo
.19 Importe de servicio recuperable
.20 Vida til

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.21 Valor de uso de un activo no generador de efectivo


Destacar en esta norma que en el apartado 6.0 Anlisis habla de situaciones concretas para
las que hace comentarios orientados a tomar en consideracin, por el valuador, requisitos:
.1 Ausencia de evidencia de mercado
.2 Empresa pblica
.3 Activos generadores de efectivo
.4 Valor de uso
.5 Enfoque del coste de reposicin depreciado
.6 Enfoque del coste de rehabilitacin
.7 Enfoque de las unidades de servicio
.8 Otras consideraciones
..1. Activos del patrimonio histrico artstico y/o cultural
..2. Activos biolgicos no-agrcolas
..3. Ausencia de flujos de caja libres en monopolios
..4. Test de la adecuacin del potencial de servicio
..5. Frecuencia de las revaluaciones
Para terminar haciendo hincapi en la exigencia de Revelacin de Informacin

2.7.- Notas de Orientacin


La norma dedica un tercer apartado a las Notas de Gua (Guide Notes). Son las siguientes:
GN 1.- Valuacin de Bienes Inmuebles
Tiene como finalidad orientar a la valuacin de bienes inmuebles en general.
No pretende ser una gua especfica de como deber hacerse un determinada valuacin. La
intencin es establecer un marco e identificar los requisitos para la valuacin de inmuebles
Destacar de esta gua:
2.2.- Los elementos principales de la GN 1 son, entre otros:
2.2.1.- Identificacin de trminos y definiciones clave
2.2.2.- Resumen del Proceso de valuacin y su lgica
2.2.3.- Explicacin de la importancia de los principios y conceptos
2.2.4.- Anlisis de detalles y requisitos de los informes
2.2.5.- Ejemplos de abusos y malentendidos; y
2.2.6.- Presentacin de una Gua inmobiliaria
Tambin aporta definiciones, algunas ya dadas, tales como:
.1 Orienta a tomar en consideracin definiciones recogidas en el Glosario
.2 Datos Comparables
.3 Elementos de Comparacin
.4 Mayor y Mejor uso
.5 Mercado
.6 Valor de Mercado
.7 Derechos Reales

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.8 Bien Inmueble
.9 Propiedad Inmobiliaria
.10 Unidades de Comparacin
.11 Enfoque del Coste
As como un esquema que pretende ser gua del Proceso de valuacin

Figura 1.1.- _____________


Normas Internacionales de Valuacin. Octava Edicin 2007. Pg. __
GN 2.- Valuacin de Derechos de Arrendamiento
GN 3.- Valuacin de Instalaciones y Maquinaria
GN 4.- Valuacin de Activos Intangibles
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GN 5.- Valuacin de Bienes Muebles


GN 6.- Valoracin de Empresas
GN 7.- Consideracin de Sustancias Nocivas y Peligrosas en la Valuacin
GN 8.- El enfoque del Coste para los Estados Financieros (DRC)
GN 9.- Descuento de Flujos de Efectivo para Valuaciones de Mercado y Anlisis de
Inversiones
GN 10.- Valuacin de Propiedades Agrarias
GN 11.- Revisin de Valuaciones
GN 12.- Valuacin de Propiedades de Actividad Comercial
GN 13.- Tasacin Masiva para la Tributacin Inmobiliaria
GN 14.- Valuacin de Bienes en las Industrias Extractivas
GN 15.- Valuacin de Bienes Histricos

2.8.- Glosario
En breve se proceder a realizar incorporar a nuestro glosario, tras un anlisis y comentarios
sobre estos trminos

3.- Comit Permanente sobre el Catastro en la Unin Europea ir a la pgina web


Una de las conclusiones del "Primer Congreso sobre el Catastro en la Unin Europea", celebrado en
mayo de 2002 dentro del Programa de actos de la Presidencia Espaola de la U. E., fue proponer la
constitucin e inicio de actividades del "Comit Permanente sobre el Catastro en la Unin Europea".
Como consecuencia de dicha decisin, el 14 de octubre de 2002 los representantes de las instituciones
responsables de los catastros de los quince Estados miembros de la Unin Europea, reunidos en Ispra
(Italia) en la sede del Centro Comn de Investigacin, acordaron constituir formalmente el "Comit
Permanente sobre el Catastro en la Unin Europea".
Su misin es crear el espacio adecuado dentro del cual se propicie el mayor conocimiento de las
actividades desarrolladas por la Unin Europea y los Estados miembros en relacin con el Catastro
para, a travs de dicha informacin, desarrollar estrategias y proponer iniciativas comunes
encaminadas a conseguir una mayor coordinacin entre los distintos sistemas catastrales europeos y
sus usuarios.

3.1.- Objetivos
Los objetivos principales del "Comit Permanente sobre el Catastro en la Unin Europea" son:
Ser una red de comunicacin sobre el Catastro que permita intercambiar informacin,
experiencias y mejores prcticas entre los miembros del Comit Permanente sobre el Catastro:
Los Directores de las Instituciones que formen parte del Comit Permanente intercambiaran la
informacin de que dispongan, bien sea atendiendo consultas concretas de otro miembro, o
bien distribuyendo la misma entre todos los miembros. En este sentido, se atender a las
encuestas y cuestionarios que puedan realizarse para mejorar esta informacin.
Ser un interlocutor privilegiado entre las instituciones catastrales y los rganos de la Unin
Europea y otras entidades que necesiten informacin catastral para el desarrollo de sus
actividades: Una de las principales funciones del Comit ser la de estudiar y sugerir a los
rganos de la Unin Europea propuestas coordinadas respecto a las distintas cuestiones que
puedan afectar a las bases de datos de informacin territorial. Esta funcin ser especialmente
importante cuando el objeto de debate sean iniciativas de normas europeas de futura
aprobacin.
En el mismo sentido, el "Comit Permanente" puede desarrollar una importante misin como
interlocutor nico ante las empresas creadoras de software o de otros productos de utilizacin
comn, intentando crear una demanda mas homognea. Esta misma iniciativa puede aplicarse

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respecto al estudio de los costes de los mismos productos cuando estos son distribuidos en los
distintos estados miembros.
Para la consecucin de estos objetivos el "Comit Permanente sobre el Catastro en la Unin
Europea" seguir un modelo de especializacin consistente en:
Centrar sus trabajos nicamente en el Catastro y en los usuarios de la informacin catastral.
Limitar su actividad a los pases miembros de la Unin Europea y a los que se integrarn en la
misma prximamente.
Limitar la representacin de cada Estado miembro a una nica institucin por pas.
Corresponde a cada Estado miembro seleccionar cada institucin que le represente.

3.2.- Instituciones Miembros:

Inicialmente fueron catorce. Ver las instituciones miembros haciendo click sobre la imagen superior
Luego podr hacer click sobre Observadores para conocer los que actualmente forman parte.

3.3.- Estatutos.
Fueron aprobados unnimemente por todos los Miembros participantes en la reunin celebrada en
Roma los das 11 y 12 de marzo de 2004.
Art. 1. El Comit Permanente y su misin
El Comit Permanente del Catastro en la Unin Europea (en lo sucesivo denominado
CPC) se constituye como una asociacin de las Instituciones Catastrales Pblicas de los
Estados Miembro de la Unin Europea.
Tomando en consideracin la influencia del Catastro en los sistemas legales y en las
economas de la Unin Europea y de los Estados Miembro, el principal objetivo del CPC
de acuerdo con lo contenido en sus Principios Comunes- es el de servir como red de
excelencia sobre el Catastro facilitando para ello el intercambio de informacin, pericia y
mejores prcticas entre sus Miembros.
El CPC representa un vnculo privilegiado entre las organizaciones catastrales y los
rganos de la Unin Europea y otras Instituciones que requieran informacin para
desempear sus actividades.
Art. 2. Miembros
Los miembros del CPC son las Instituciones Catastrales de los Estados Miembro de la
Unin Europea que tienen la competencia legal especfica para la creacin y
mantenimiento de la informacin parcelaria alfanumrica y grfica georreferenciada o de
su coordinacin a nivel nacional.
Cada Estado Miembro slo puede estar representado por una nica organizacin pblica.
Si diferentes Instituciones en un estado Miembro ostentan competencias en el rea del
Catastro, la Institucin representada en el CPC acta como vnculo entre esas
Instituciones y el CPC. Este compromiso se cumple comunicando la informacin oportuna
a stas (Clusula de Coordinacin).
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Peritacin Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC

El Pleno decide sobre la admisin como observadores de las organizaciones nacionales o


supranacionales con actividad en Europa.
Al contrario que los Miembros, los observadores no tienen derecho de voto.
En caso de abandono del CPC, la institucin saliente deber proponer un sustituto.
En caso de no hacerlo, el Pleno podr invitar a otra institucin pblica de acuerdo con los
principios ms arriba establecidos.
Art. 3. Organizacin y funciones
La Presidencia.
La Presidencia del CPC ser ostentada por la institucin catastral que representa al
Estado Miembro a cargo de la Presidencia de la Unin Europea.
Si esta institucin no se encuentra en disposicin de asumir esta responsabilidad la
Presidencia vigente podr ser ampliada por seis meses ms. De no darse esta ampliacin
ser asumida por otro Miembro.
Para garantizar la continuidad del CPC las Presidencias siguientes debern determinarse
con una antelacin mnima de dos perodos Presidenciales.
La Presidencia est representada por un Presidente, nominado por su institucin.
La Presidencia del CPC tiene encomendadas las siguientes funciones:
Estimular y dirigir las actividades del CPC, obteniendo la ayuda necesaria, y
organizar todos aquellos eventos y actividades que se consideren necesarios para
la promocin de las actividades del CPC;
Representar el CPC, especialmente ante la Unin Europea;
Convocar las reuniones del Pleno y fijar el orden del da.
Invitar a las organizaciones oficiales relevantes, instituciones y rganos
interesados en las cuestiones a discutir;
Presidir las reuniones del Pleno;
Informar al Pleno sobre las actividades;
Asegurar que los acuerdos del Pleno son llevados a cabo;
Mantener la lista de miembros y observadores;
Mantener la pgina web www.eurocadastre.org;
Editar las publicaciones y boletines del CPC
Coordinar los grupos de trabajo y difundir sus conclusiones;
Dirigir y facilitar los trabajos del Pleno y asumir cualquier otra funcin que le pueda
ser asignada por ste;
El Pleno
El Pleno del CPC est compuesto por los representantes de los miembros y observadores
quienes los designan mediante una declaracin escrita dirigida a la Presidencia.
El Pleno debe reunirse como mnimo una vez cada semestre.
La convocatoria y borrador del orden del da ser remitido por la Presidencia a todos los
Miembros al menos con un mes de antelacin.
Durante las dos siguientes semanas cualquier miembro podr solicitar la adicin de algn
punto al orden del da.
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Peritacin Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC

La comunicacin se llevar a cabo mediante correo electrnico.


Ante la solicitud motivada de al menos seis miembros la Presidencia deber convocar una
reunin extraordinaria en el plazo de dos meses.
El qurum del Pleno requiere la presencia de al menos seis Miembros.
El Pleno del CPC tiene encomendadas entre otras las siguientes funciones:
- Nominar las Presidencias siguientes de acuerdo con lo dispuesto en el primer
prrafo del presente artculo;
- Aceptar nuevos Miembros y observadores;
- Adoptar las modificaciones estatutarias;
- Constituir los grupos de trabajo, identificando los recursos necesarios, analizar y
adoptar sus conclusiones;
- Encomendar a la Presidencia otras tareas por un plazo de tiempo determinado.
Los grupos de trabajo. Mediante los grupos de trabajo dos o ms miembros llevan a cabo
tareas de acuerdo con lo dispuesto por el Pleno, haciendo el mejor uso de las diferentes
experiencias y conocimientos que existen en cada uno de los miembros, y son
considerados una muy importante herramienta para ayudar a que el CPC cumpla sus
funciones.
Para constituir un grupo de trabajo, las organizaciones promotoras remitirn su finalidad
especfica, sus objetivos y su plan de trabajo incluyendo calendario a la Presidencia quin
a su vez lo reenviar a todos los miembros.
Los miembros interesados debern confirmar su participacin en el plazo de un mes
despus de esta convocatoria.
Los resultados debern ser presentados al Pleno en los plazos establecidos.
Art. 4. Votacin
Cada miembro tiene un voto intransferible.
Las siguientes cuestiones se decidirn mediante voto cualificado, definido ste por los dos
tercios de los Miembros presentes:
1. Modificacin de los estatutos;
2. Admisin de observadores.
El Pleno podr decidir sobre cualquier otro aspecto incluido en el orden del da por
mayora simple de los miembros presentes. En caso de empate el Presidente ostentar el
voto de calidad.
Cada miembro tendr derecho de solicitar, en su caso, voto secreto.
fueron aprobados unnimemente por todos los Miembros participantes en la reunin
celebrada en Roma los das 11 y 12 de marzo de 2004.

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