ANÁLISIS FINANCIERO Profesor Juan J.

Cruces

TRABAJO PRÁCTICO Nº 1
EQUIPO:
● FEDERICO SCHVARTZMAN
● FRANCISCO TRIPODI
● FEDERICO FERREIRO

1. Considera los proyectos de la siguiente tabla. La empresa que necesita evaluarlos utiliza una
tasa de descuento del 10% en todos sus proyectos.1

a. Calcula el VAN de todos los proyectos

b. Calcula la TIR de todos los proyectos

Se adjunta el cuadro para referencia con los cálculos solicitados:

Período A B C D E
0 -$100,0 -$100,0 -$100,0 $100,0 -$10,0
1 $30,0 $100,0 $75,0 -$15,0 $4,0
2 $30,0 $100,0 $75,0 -$15,0 $4,0
3 $30,0 $100,0 $75,0 -$15,0 $3,0
4 $30,0 $75,0 $75,0 -$15,0 $3,0
5 $30,0 -$300,0 -$250,0 -$15,0 $3,0
TIR 15% 5% N/A -9% 22%
VAN $13,7 $13,6 -$17,5 $43,1 $3,1

Para responder las siguientes preguntas considere que los proyectos son independientes, a
menos que se indique lo contrario

2. ¿Debería la empresa ejecutar el proyecto A? ¿Por qué?

Sí, la empresa “A” debería realizarlo porque posee VAN positivo. De todas maneras, hay otros
proyectos que tienen mayor VAN.

3. ¿Debería la empresa ejecutar el proyecto B? ¿Por qué? ¿Llevan los enfoques VAN y TIR a la
empresa a tomar la misma decisión? ¿Por qué?

Sí, también debería realizar el proyecto B ya que tiene VAN positivo. Aunque la TIR sea menor
que la tasa de descuento, el proyecto generará valor agregado por el valor del VAN.
1
Para responder considere que los proyectos son independientes, a menos que se indique lo contrario.

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4. ¿Debería la empresa ejecutar el proyecto C? ¿Por qué? ¿Llevan los enfoques VAN y TIR a la
empresa a tomar la misma decisión? ¿Por qué?

El proyecto “C” no otorga valor a la empresa por tener VAN negativo. El cálculo de la TIR no
arroja ningún valor posible. No cruza el eje X.

5. Si la empresa tuviera que elegir entre los proyectos A y E, ¿cuál debería elegir? ¿Por qué?
¿Llevan los enfoques VAN y TIR a la empresa a tomar la misma decisión? ¿Por qué?

La empresa debería elegir el proyecto A por ser el de mayor VAN. Esto generará más valor a
pesar de tener una menor TIR.
De ser posible, haríamos 10 veces el proyecto “E” en caso de ser replicables, ya que nos daría
mayor rendimiento éste último escenario.

Uno más sobre TIR

6. Un colegio privado que por año cobra diez cuotas mensuales de 2.000$ c/u, acepta 18.000$
cómo prepago de todas las cuotas de un año al inicio de diciembre del año anterior al de
cursado de clases. Normalmente las cuotas se pagarían a principio de mes desde marzo a
diciembre del año de cursado.

A B C
dic. -18.000 -16.000 -18.639
ene. 0 0 0
feb. 0 0 0
mar. 2.000 2.000 2.000
abr. 2.000 2.000 2.000
may. 2.000 2.000 2.000
jun. 2.000 2.000 2.000
jul. 2.000 2.000 2.000
ago. 2.000 2.000 2.000
sep. 2.000 2.000 2.000
oct. 2.000 2.000 2.000
nov. 2.000 2.000 2.000
dic. 2.000 2.000 2.000
TIR 1,4% 3,1% 0,9%
TEA 18,5% 43,8% 12,0%

a) ¿Cuál es el rendimiento efectivo anual implícito en este descuento?

El rendimiento implícito en este descuento es del 18,5% (TEA)

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 b) ¿Y si aceptasen 16.000$ como prepago del total de las matrículas?

En este caso el rendimiento es del 43,8%.

c) Si la tasa efectiva anual para un depósito a plazo fijo inferior a un año fuese 12% anual,
¿cuánto sería la cantidad de dinero de la que hay que disponer en diciembre del año
anterior para hacer 10 plazos fijos que estén justo calzados con cada cuota a pagar? Si
ud. no tiene problemas de liquidez, ¿le conviene o no le conviene la oferta del colegio?

Debería disponer de $ 18.639, por lo cual le conviene aceptar la oferta del colegio ya
que es un monto menor.

7. ANALIZANDO UNA INVERSIÓN EN LADRILLOS

7.1 Volcar datos.

Ingresos y gastos de capital Pesos Dólares

Valor de compra AR$ 4.299.659 US$ 208.620
Valor de venta AR$ 4.299.659 US$ 208.620
Comisión inmobiliaria compra (3%) AR$ 128.990 AR$ 6.259
Comisión inmobiliaria venta (3%) AR$ 128.990 AR$ 6.259
Gastos escritura compra (2%) AR$ 85.993 AR$ 4.172
Gastos escritura venta (1%) AR$ 42.997 AR$ 2.086

Ingresos y gastos corrientes

Meses alquilados 114
Meses vacantes 6
Tasa de ocupación 95,00%
Valor alquiler mensual AR$ 15.700 US$ 762
Ingresos totales por alquiler (114 meses) AR$ 1.789.800 US$ 86.841
Ingresos anuales promedio por alquiler AR$ 178.980 US$ 8.684
Expensas mensuales AR$ 5.000 US$ 243
Expensas anuales AR$ 60.000 US$ 2.911
Costo de cada blanqueada AR$ 40.000 US$ 1.941
Costo total de 4 blanqueadas AR$ 160.000 US$ 7.763
Costo anual promedio de blanqueada AR$ 16.000 US$ 776
Cambio de alfombra o plastificado parquet AR$ 27.300 US$ 1.325
Costo anual promedio por mantenimiento pisos AR$ 2.730 US$ 132
Costo anual de arreglos varios AR$ 6.240 US$ 303
Costo anual tasa municipal de ABL AR$ 9.000 US$ 437
Costo anual de AYSA (aguas corrientes) AR$ 1.500 US$ 73

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7.2 Medidas de rentabilidad.

Renta bruta por alquiler 4,38%

Precio de compra / alquiler anual bruto 22,8

Flujo de fondos neto anual para el propietario /
3,33%
costo total de compra

Costo total de compra / alquiler anual neto 30

Período de recupero del capital 10 años

Rentabilidad total (margen bruto) US$ 54.240

Rentabilidad anual promedio US$ 5.424

Rentabilidad anual promedio sobre capital
2,48%
invertido
Valor actual neto (con R=5% anual) (US$ 39.719)

Valor actual neto (con R=2,57% anual) (US$ 0)

Tasa Interna de Retorno (anual) 2,57%

a. Compute la rentabilidad anual bruta por alquiler. Esto es 12 veces el alquiler mensual
(suponiendo que nunca hay vacancia y excluyendo lo que se cobra por las expensas)
dividido por el precio de compra. Según RI es 4,40%, ¿cuánto le dio a usted?

La rentabilidad anual bruta fue 4,38%

b. Compute el cociente entre el flujo de fondos neto anual para el propietario y el costo
total de compra.

¿A cuántos años de alquiler neto equivale el costo total de compra? (Este es el price to
earnings ratio que veremos en acciones: aparecerá cuando veamos fondos cotizantes
de la parte de riesgo y en la parte de acciones en el bloque III). Comente.

Equivale a 30 años de alquiler neto.

c. ¿Cuál es el período de recupero del capital en este proyecto (pág. 4 del Powerpoint
Bloque I - Clase 1), teniendo en cuenta que se vende en el año 10?

El período de recupero es de 10 años, cuando la propiedad es vendida.

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 d. Calcule:
i. la rentabilidad total (o margen bruto) definida como la suma directa de todos los
flujos de fondos netos para el propietario a lo largo de los 11 años del proyecto;
ii. la rentabilidad anual promedio (igual a la rentabilidad total dividida por los 10 años
que hay que esperar para que el proyecto madure);
iii. la rentabilidad anual promedio sobre capital invertido (pág. 5 del Powerpoint Bloque
I - Clase 1).

El margen bruto total es US$ 54.240

El margen bruto anual US$ 5.424
La rentabilidad sobre el capital invertido 2,48%

e. ¿Cuánto es el valor actual neto cuando la tasa de descuento es 5% anual en dólares? ¿Y

cuándo es 2,57%? Interprete qué quiere decir el resultado obtenido.

El VAN con una tasa de descuento de 5% es (US$ 39.719)

El VAN con una tasa de descuento de 2,57% es 0.

f. ¿Cuánto es la TIR de este proyecto? Esta sería la rentabilidad neta por el proyecto.
¿Cómo se compara su número con la renta neta por alquiler que indica RI?

La TIR es 2,57%.

g. En la hoja Bono_Tesoro_EEUU, encontrará la serie histórica del rendimiento anual hasta

el vencimiento (TIR en castellano o yield to maturity en inglés) de los bonos a 10 años
del Tesoro estadounidense2. Los datos son los promedios mensuales del periodo Ene-
1962 a Mar-20183.
i. ¿Cuánto fue el valor máximo de la serie y cuándo ocurrió?

El mayor valor de la serie ocurrió en septiembre de 1981 y fue de 15,32%

ii. ¿Cuánto fue el valor mínimo de la serie y cuándo sucedió?

El valor mínimo de la serie ocurrió en julio de 2016 y fue 1,5%

iii. ¿Cuándo fue la última vez que estos bonos tuvieron una TIR como la que RI reporta
para los inmuebles?

2
Deuda contraída por el Tesoro que Ud. puede comprar en un mercado (o sea prestarle plata al gobierno de EEUU)
y que paga intereses semestrales y devuelve todo el capital al final.
3
Información obtenida de la página del Depto. de Investigaciones de la Reserva Federal (banco central de EEUU)
en Saint Louis http://research.stlouisfed.org/fred2/series/DGS10.

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 La última vez estos bonos tuvieron una TIR como la que figura en el enunciado (el
4,4%) fue en octubre 2007

iv. ¿Cuánto es el VAN del depto. descontado a la TIR de los bonos estadounidenses
prevaleciente en May-2014?

El VAN es solamente US$ 214 (la tasa de los bonos es 2.56%, muy cercano a la TIR
del proyecto que es 2.57%)

v. Si un depto. en Buenos Aires tiene la misma calidad (riesgo) como instrumento de

inversión que un bono estadounidense, ¿es mejor negocio el depto. en Agüero y Las
Heras o el bono estadounidense?

Si se asume el mismo riesgo para ambas inversiones, se considera mejor negocio

el que ofrezca mayor rentabilidad.

Si se toma como base el 03/2018, es mejor negocio el de bonos. Los mismos rinden
un 0.36% más (2.84 vs 2.48%) que lo que rinde un alquiler.

h. Suponga que ud. considera que su alternativa de riesgo comparable para esta inversión
es poner los dólares en una caja fuerte. ¿Cuánto es el VAN de la inversión en el inmueble
a una tasa de descuento de 0%? (¿Qué relación tiene esto con el concepto definido en
la primera oración de d.?)

El VAN de la inversión en el inmueble con tasa 0% es US$ 54.240.

Si se descuenta a tasa “0”, es lo mismo que sumar todos los flujos de fondo del
proyecto.

i. Si Ud. considerase que los inmuebles son aproximadamente igualmente riesgosos que
los bonos del gobierno nacional4 ¿cuánto es el valor actual neto de los inmuebles dado
que los bonos argentinos en dólares a largo plazo tienen una TIR de aproximadamente
6,5% anual? (En un gesto de extrema generosidad ☺, la hoja Ladrillos gráfico del Excel
ya ha dibujado el VAN del proyecto para distintas tasas de descuento.) Interprete este
resultado.

El VAN de la inversión descontada a 6.5% es (US$ 59.870).

4
Dado que éste puede sancionar una ley de alquileres que restrinja el derecho de propiedad sobre inmuebles
como sucedió entre 1943 y 1976. Ver la sección III titulada ‘La llamada “Legislación de Emergencia’ 1943-1976…’
de Borka, Marcelo, “Locación inmobiliaria. Un recorrido por más de 80 años de Emergencia”. La Ley – Actualidad,
5-Octubre-2004. Disponible a continuación de este TP y en la carpeta \Trabajos Prácticos del campus virtual.

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 Si se considera que el riesgo es el mismo, en este caso la mejor opción de inversión
serían los bonos.

7.3 ¡Yo no compro por la renta, compro por la valorización de mi capital!

En los últimos 10 años, los inversores en inmuebles en Argentina ganaron mucho más por
valorización del capital que por alquileres y el ejercicio de RI no toma en cuenta dicha
posibilidad. Evalúe ahora si las conclusiones del TP 1 se mantienen cuando permite que
cambie el precio de la vivienda mientras usted es propietario.

Suponga que la renta por alquiler del caso base refleja correctamente el costo de oportunidad
del capital dispuesto a colocarse en inmuebles, y suponga además el mismo precio de compra
y el mismo alquiler neto en el año que en el caso base. Pero contemple ahora dos escenarios:
uno de revaluación y otro de devaluación real del peso. En el escenario de revaluación real (o
apreciación) del peso (escenario verde) los alquileres netos en dólares suben a la tasa de 1%
anual de manera perpetua. En el escenario de devaluación real (o depreciación) del peso
(escenario rojo) los alquileres netos en dólares bajan a la tasa de 1% anual de manera perpetua.
Para simplificar, los escenarios ya están pre-formateados en la hoja Ladrillos_escenarios. Falta
ponerle algunas fórmulas y ese es su trabajo.

a. Indique lo siguiente para cada escenario: precio de venta en el año 10, TIR, VAN con
R=2,57% y con R=5%. Alcanza con copiar en su respuesta el rango A37:D41 de
Ladrillos_escenarios.

Escenario
MEDIDAS
Caso Base Verde Rojo

Valor actual neto (con R=2,57% anual) ($0) $229.882 ($20.303)

Valor actual neto (con R=5% anual) ($39.719) $142.338 ($55.931)
Tasa Interna de Retorno (anual) 2,57% 10,95% 1,41%

En el caso en el que aumenta el valor del alquiler, se generará un flujo de fondos mayor para
el inversor. Adicionalmente, el precio de venta del inmueble aumentará su precio de venta y
esto repercute directamente en un aumento del VAN.

Si tomamos el caso en el que disminuye el valor del alquiler, se generará un flujo de fondos
menor para el inversor. Adicionalmente se produce una caída en el precio de venta del
inmueble y esto repercute en una disminución del VAN.

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 b. ¿Y si cambia la tasa de interés en el año 10? Suponga que en el año 10 se acaba el
período de tasa de interés tan baja que ha prevalecido en los últimos años y, en dicho
año, la tasa de descuento utilizada para determinar el precio de venta final sube al 6%
anual. Responda el punto a. con esta nueva información. (Para el precio del año 10 debe
utilizar la ecuación P10 = Alquiler11 / (6% - g) en línea con las ecuaciones de la pág. 20 del
Powerpoint Bloque I – Clase 2. Copie el mismo rango A37:D41 con estos datos.

Escenario
MEDIDAS
Caso Base Verde Rojo

Valor actual neto (con R=6,00% anual) ($53.478) ($76.623) ($116.850)

Valor actual neto (con R=5% anual) ($39.719) ($65.231) ($109.327)
Tasa Interna de Retorno (anual) 2,57% 0,64% -3,75%

En este caso, el valor de reventa del departamento disminuirá considerablemente.

El inversor no obtiene ganancia por la valorización del capital y esto se ve reflejado en el
VAN, que será mucho menor.

7.4 Recomendación final

Escriba un breve párrafo sintetizando bajo qué condiciones si es conveniente invertir en
inmuebles considerando las actuales condiciones del mercado.

La 10yr yield de los bonos estadounidenses es 2.86% (31 de agosto), esta tasa es mayor a
la rentabilidad de los alquileres en Buenos Aires, por lo que recomendamos posicionarse
en bonos antes que comprar propiedades para alquilar.

Los rendimientos de los bonos Argentinos son mucho mayores pero poseen una gran
volatilidad, los rendimientos actuales reflejan una desconfianza del mercado sobre la
capacidad futura de pago del país. En condiciones normales deberían rendir cerca del 6%,
de todas formas este rendimiento es muy superior al rendimiento del alquiler. Por lo que
recomendamos posicionarnos en bonos.

Especie Nombre Precio % Año TIR

A2E2 Bonar 2022 (v.n. 1.000) 3.200,00 58,7 11,2%
A2E7 Bonar 2027 (v.n. 1.000) 2.954,50 39,8 11,1%
AA25 Bonar 2025 2.850,00 43,2 12,8%
AA26 Bonar 2026 (v.n. 150.000) 2.825,00 30,8 13,6%
AA37 Bonar 2037 2.850,00 32,9 11,5%
AA46 Bonar 2046 (v.n. 150.000) 2.545,00 18,4 12,2%
AC17 Bonos Internac. 2117 (v.n. 1.000) 2.700,00 40 10,2%

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AN18 Bonar 2018 3.842,50 90,4 9,4%
AO20 Bonar 2020 3.720,00 77,6 10,5%
AY24 Bonar 2024 3.600,00 65,6 11,9%
DICA Discount U$S Ley Arg. 2033 4.280,00 38,6 12,1%
DICY Discount U$S Ley N.Y. 2033 4.445,00 42,9 11,3%
PARA Par U$S Ley Arg. 2038 2.038,00 51 10,3%
PARY Par U$S Ley N.Y. 2038 2.100,50 49,5 9,9%

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