LA INFORMACIÓN

TERRITORIAL EN
EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD

ACTAS
DICIEMBRE 2011
 CONGRESO INTERNACIONAL-DICIEMBRE 2011 2

DER2008-02962/JURI: El Registro de la Propiedad como instru-

mento vertebrador de la información territorial; datos espaciales,
metadatos y Directiva INSPIRE, financiado por el Ministerio de
Ciencia e Investigación

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 3 LA INFORMACIÓN TERRITORIAL EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Comunicaciones

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 CONGRESO INTERNACIONAL-DICIEMBRE 2011 4

Indice
Las bases graficas registrales: la historia de un proyecto por definir. ...............................................................................6
Un nuevo enfoque metodológico registral .....................................................................................................................19
Base gráfica registral, y coordinación con catastro: breve aproximación al procedimiento registral 31
“La desmitificación del colindante”................................................................................................................................41
La seguridad jurídica que presta el Registro de la Propiedad tras la implantación del programa informático TEMPLE
SIGREG .......................................................................................................................................................................48
La finca registral gráfica.................................................................................................................................................54
La identificacion de las fincas: incidencia del reglamento notarial, el texto refundido del catastro y las bases graficas
registrales. ......................................................................................................................................................................61
Génesis normativa de las bases gráficas en el registro de la propiedad y su tratamiento legislativo y jurisprudencial: una
visión desde la óptica de los derechos de vuelo y subsuelo .............................................................................................71
Información ambiental asociada a las bases gráficas registrales: su posible valor jurídico 79
Contaminación acústica y Registro de la Propiedad .....................................................................................................86
Una experiencia comparada en el estudio de las bases gráficas registrales......................................................................95
El Proyecto Igriam .....................................................................................................................................................102
Base Gráfica registral. La experiencia peruana.............................................................................................................109
La utilización de las bases gráficas del Registro de la Propiedad y del Catastro en la elaboración de un Sistema de
Información Geográfica sobre la oferta de alojamiento turístico de Canarias..............................................................113
El técnico en la oficina registral ...................................................................................................................................124
Proceso de despacho gráfico registral ..........................................................................................................................133
Trabajo de coordinación con Catastro desde Temple...................................................................................................138
Configuración de la base gráfica registral de una finca utilizando Temple SIGREG. Búsqueda y localización. 169
Explicación de la mecánica en la tarea de localización, configuración, validación e impresión de las bases gráficas
registrales .....................................................................................................................................................................178
Información asociada a base gráfica registral ..................................................................................................................186
Evolutivo del Proyecto Temple SIG.REG...................................................................................................................194
Extensión de temple sig reg para el tratamiento de datos catastrales descargados de la sede virtual del Catastro 202
Proyecto de Delimitación de los Distritos hipotecarios de Cataluña ...........................................................................211

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La finca registral gráfica

Luis Javier Arrieta Sevilla
Profesor Ayudante Doctor. Universidad de Navarra.

1. Introducción
La implantación de medios gráficos para la identificación de fincas se enmarca en un proceso de transformación del Re-
gistro de la Propiedad que pretende prestar un servicio más útil al ciudadano. Algunas manifestaciones de este proceso
son, además de las referidas bases gráficas, la presentación telemática de documentos, la firma electrónica, la solicitud y
expedición on line de certificaciones o la digitalización de los libros registrales.
Lo que aquí se va a tratar de exponer en relación a las bases gráficas es:
Cómo surge la idea de implantar un sistema en el que la finca registral es representada por el Registrador a partir de la
descripción alfanumérica del folio o del título inmatriculador.
La consecuencia de una descripción registral inexacta de la finca cuando un tercero de buena fe la adquiere e inscribe su
título, con base en el Derecho australiano.
Una serie de preguntas vinculadas a la descripción gráfica de las fincas en España, de las que pueden depender algunos
efectos de las bases gráficas registrales.

2. La finca registral como presupuesto y resultado de las bases gráficas

En relación a la primera cuestión hay que señalar que el concepto ‘finca registral’ ha permitido desarrollar las bases gráfi-
cas. Aunque se trata de un término clásico en el Derecho hipotecario ha vivido una importante evolución en los 150 años
desde la aprobación de la primera Ley Hipotecaria.
Como ha expresado el Profesor Morales Moreno «el concepto jurídico de finca material hemos de construirlo a partir de
la relación jurídica basada sobre la finca: la propiedad»1. La correlación entre propiedad y finca material se acentúa más
todavía en el caso de la finca registral, conforme a lo dispuesto en los artículos 7.I y 9.1ª LH que exigen, respectivamente,
que la primera inscripción de cada finca sea la del dominio y la descripción de los inmuebles.
A pesar de ello, la autonomía del continente (la finca registral) respecto del contenido (el derecho de propiedad que abre
el folio registral) es una novedad en nuestro sistema hipotecario. Hasta fechas muy recientes, la finca registral ha sido
una entelequia oculta tras el dominio por el empleo de descripciones per relationem y la falta de medios para controlar
la descripción perimetral y espacial.
Es cierto que el principio de especialidad exige desde 1861 la determinación del objeto del dominio. Sin embargo, el
artículo 9.1ª LH 1861 no pretendía ni delimitar ni tan siquiera describir la finca sino únicamente aportar una serie de
datos para implantar el sistema del folio real. Así se permitió la adopción del principio de tracto sucesivo que gracias a
la exigencia de escritura pública y a la labor de Notarios y Registradores permitía asegurar (en casi todos los casos) la
veracidad de los títulos que se inscribían2.
En definitiva, el Registro era un depósito de titularidades ordenado por fincas. Lo que accedía al Registro no era la finca
como espacio perimetral, físico y objeto de derechos reales, sino únicamente éstos últimos.
En 1944 se reguló formalmente la ‘inmatriculación’ para el acceso de fincas materiales al Registro. Sin embargo, este
hecho no cambió sustancialmente la concepción de la ‘finca registral’, ya que la práctica no se vio realmente alterada3: la
descripción de las fincas seguía siendo per relationem y faltaban medios para examinar su veracidad.
Lo anterior no significa que la regulación de la inmatriculación no constituya un hito fundamental en nuestra historia
1
Morales Moreno, Publicidad registral y datos de hecho, Civitas, Madrid, 2000, pg. 28. La STS 10 de diciembre de 1960 [RJ 4095]
definió la finca como un «trozo de la superficie terrestre cerrada por una línea poligonal objeto de la propiedad».
2
Cfr. Álvarez Caperochipi, Derecho Inmobiliario Registral, Comares, Granada, 2006, pgs. 29 y Vázquez Asenjo, Aproximación a los
principios hipotecarios gráficos, Bosch, Barcelona, pg. 94. La manera más sencilla de hacer efectivo el tracto sucesivo es a través de un sistema de
folio real en el que el Registrador puede comprobar fácilmente que el tradens es el titular registral del derecho que se traspasa. De esta forma se
lograban los objetivos expresados en la EdM de la Ley Hipotecaria de 1861: fomentar el crédito territorial y asegurar la propiedad inmobiliaria.
3
Cfr. Sanz Fernández, Instituciones de Derecho Hipotecario, II, Reus, Madrid, 1953, pgs. 214.

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hipotecaria. A partir de 1944, el desarrollo metodológico de la publicidad registral dejó de hacerse sobre el derecho real
inscrito y pasó a hacerse sobre la finca. De modo paulatino se pasó de estudiar la finca a partir del derecho a estudiar la
inscripción de los títulos que crean o transmiten derechos reales sobre fincas que previamente han accedido al Registro.
Si a este contexto en el que la finca registral cobra progresivamente relevancia le añadimos, por un lado, el afán del Re-
gistro de prestar un mejor servicio y, por otro lado, el desarrollo tecnológico una consecuencia necesaria es la descripción
gráfica de la finca4. Por ello, la existencia latente de la finca registral desde 1944 es presupuesto de las bases gráficas y, al
mismo tiempo, su resultado porque sin ellas la finca registral seguiría siendo una realidad desfigurada.
El ordenamiento jurídico recoge una regulación dual en materia de bases gráficas: una catastral y otra registral.
Por un lado, el legislador pretende que el Catastro sea la base gráfica del Registro. El artículo 53.Siete de la Ley 13/1996
señala que «en lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta, junto al título inmatriculador,
certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en
dicho título».
El Registrador cuando reciba un título para su inscripción deberá, conforme al artículo 53.Uno de la Ley 13/19965, hacer
constar la referencia catastral de la finca en el folio. De esta manera se vincula el folio y, por ende, la finca registral en él
incluida con una base gráfica catastral.
Es decir, se pretende una auténtica sumisión de la finca registral a la parcela catastral. Este sometimiento del Registro al
Catastro no tendría que generar ningún problema si el parcelario catastral fuera reflejo de la realidad jurídico-real; sin
embargo, la experiencia nos muestra que, en ocasiones, el parcelario gráfico catastral no es coherente con la descripción
alfanumérica de la parcela que se contiene en el propio Catastro o que la parcela no representa —por error o por insufi-
ciencia— el dominio inmobiliario6.
Por otro lado, el artículo 9.1ª.IV LH afirma que «los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el trata-
miento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la califica-
ción urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente». Del anterior enunciado resulta interesante el verbo
“disponer” y el sustantivo “coordinación”.
a) Dos de las acepciones de “disponer” en el Diccionario de la Real Academia son «ejercitar en algo facultades de domi-
nio» y «valerse de alguien o de algo, tenerlo o utilizarlo por suyo». Lo anterior supone que el legislador reconoce que las
bases gráficas a las que se refiere el precepto hipotecario son exclusivas del Registro de la Propiedad. Esto debe justificar
que el Registrador pueda dibujar una finca de forma diferente a como lo hace el Catastro, si así lo exige la función regis-
tral.
b) La “coordinación” implica la alteridad y la reciprocidad, es decir, la existencia de dos realidades distintas que trabajan en
una acción superior y común a los elementos que se coordinan. Esto supone que la base gráfica de la finca registral no es
la finca registral pero le proporciona una descripción objetiva y que la finca registral extiende la eficacia de la inscripción
a la base gráfica.
Dentro de estas tareas de coordinación cabe destacar la incorporación de la calificación urbanística, medioambiental o
administrativa a la finca a través de la base gráfica. De esta forma se da pleno respaldo legal a la información territorial
asociada a la base gráfica.
Las utilidades de las bases gráficas catastrales y registrales son todavía objeto de debate pero su existencia es incontrover-
tible. Esto implica que la finca registral ya es una realidad jurídica autónoma vinculada pero independiente del derecho
inscrito; cuyo acceso al Registro se somete a unos requisitos específicos (la certificación gráfica y referencia catastral o la
validación por el Registrador) y que sirve como un elemento más en el proceso de calificación de nuevos títulos.
Por la limitada eficacia jurídico-real del Catastro, la posible eficacia de la inscripción en materia descriptiva sólo podría
predicarse de la base gráfica registral7.

3. Descripción inexacta de la base gráfica de la finca en el Torrens title

En la segunda parte de este trabajo pretendo exponer el tratamiento legal, doctrinal y jurisprudencial de los casos de

4
El itinerario histórico y conceptual fue expuesto en Arrieta Sevilla, “La transformación del Registro de la Propiedad”, RCDI, núm.
718, 2010, pgs. 468-474 y 477-485.
5
Asimismo, los artículos 38 LCI y 170.III RN exigen la constancia de la referencia catastral en los títulos públicos y el 48 LCI que
dicha referencia se inserte en el asiento registral correspondiente.
6
Cfr. Requejo Liberal, «La ineludible necesidad de contar con una base gráfica de las fincas registrales», en Trabajos y notas de colabora-
ción del Boletín del Colegio de Registradores de España, II, Servicio de Estudios del Colegio de Registradores, Madrid, 2002, pg. 2116.
7
La inclusión de la referencia catastral en el folio registral es un medio de publicidad-noticia que únicamente anuncia la existencia de
correspondencia entre la finca y la parcela (artículo 45 LCI).

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 CONGRESO INTERNACIONAL-DICIEMBRE 2011 56
descripción inexacta de una finca en el sistema registral australiano8.
Para la comprensión de este modelo tabular hay que partir de dos premisas sentadas por Sir Robert Torrens en la Real
Property Act of South Australia tres años antes de la aprobación de nuestra primera Ley Hipotecaria: la inscripción en el
Registro es prueba absoluta y definitiva del derecho y es totalmente necesaria la inmatriculación de las fincas concedidas
por la Corona con posterioridad a la entrada en vigor de la Real Property Act9.
Cuando la inmatriculación concluye satisfactoriamente, el Register General abre un folio y entrega el certificate of title
al solicitante10. Cada uno de estos documentos está dividido en tres secciones. La primera es la relativa a la finca como
continente de los derechos y cargas que se recogen en las secciones dos y tres. Allí se describe gráfica y alfanuméricamente
la finca y sus accesorios por medio de la inclusión de un plano detallado del enclave trazado por los topógrafos del Regis-
tro. Desde la implantación de medios informáticos y tecnológicos para la gestión de la información registral, únicamente
se contiene un código o referencia que remite directamente a un terreno objetivamente delimitado en una base gráfica y
digital elaborada y custodiada por la Land Titles Office.
De lo anterior hay que destacar que el legislador australiano exige desde 1858 una descripción gráfica, objetiva e inde-
pendiente. Gráfica porque la finca queda descrita por el topógrafo a través del perfil de sus linderos en mapas con una
precisión llamativa. Objetiva porque los linderos están delimitados con criterios permanentes. Independiente porque es
el topógrafo y no el propietario el que señala los linderos de la finca11.
A estas características hay que añadir un factor más que puede ser decisivo para distinguir el Torrens title de los demás
sistemas registrales. En sistemas como el inglés los linderos se señalan gráficamente atendiendo a realidades físicas
como muros, vallas o cultivos que no tienen un status oficial y, por tanto, no sirven para definir la propiedad (general
boundaries)12. Sin embargo, en Australia la descripción topográfica de la finca registral es la descripción oficial del terreno
que la Corona cede a una persona y que, precisamente por ello, se incorpora al Registro13.
La descripción tabular del Torrens title atendiendo a criterios gráficos, objetivos independientes se contraponía a lo que
era habitual en España: la descripción alfanumérica y per relationem realizada por el propietario.
Una vez visto lo anterior volvamos a la eficacia de la protección registral.
Todas las jurisdicciones australianas excluyen la protección registral (indefeasibility of title) cuando la finca registral está
erróneamente descrita. Es decir, si se demuestra que la descripción física incluye una franja sobre la que el titular registral
no tiene un derecho legítimo, el título inscrito será parcialmente claudicable. La razón de ser de esta excepción es evitar
que el verus dominus de una finca pierda total o parcialmente su derecho por la inclusión indebida del terreno en otro
folio registral.
Estos errores descriptivos derivan fundamentalmente de inexactitudes en la elaboración de los mapas topográficos que se
diseñan en el proceso de inmatriculación. El hecho de que los topógrafos de la Land Titles Office examinen las fincas y
delimiten de forma objetiva sus linderos no implica que las descripciones que realizan sean correctas. También es posible
que la inexactitud de los linderos surja con relación a fincas que ya estuvieran incorporadas al Torrens system. Por ejem-
plo, si en una transmisión el topógrafo incluye una porción de terreno que ninguno de los contratantes pretendía incluir
y así se refleja gráficamente en el Registro.
A pesar de lo anterior, todas las jurisdicciones excepto Northern Territory14 tras afirmar que el indefeasibility principle no
8
Sobre esta materia, cfr. Arrieta Sevilla/Carruthers/Skead, “Protección tabular de los datos descriptivos de las fincas en Australia: un
estudio comparado con el sistema español”, RCDI, núm. 723, 2011, pgs. 419-449.
9
La regulación de los derechos inmobiliarios en Australia tiene sus orígenes en la doctrina inglesa de las tenures. Con ocasión de la
conquista normanda de Inglaterra en 1066, el Rey se reservó un derecho absoluto sobre todas las tierras. Los súbditos del monarca únicamente
podían ocupar las fincas con base en concesiones emanadas de la generosidad regia que no afectaban al derecho del monarca. Aunque en Austra-
lia no se implantaron las estructuras feudales propias de la Alta Edad Media que originaron las tenures, esta doctrina fue de aplicación porque los
primeros colonos importaron las categorías propias del Derecho inglés.
10
La legislación australiana admite diversos tipos distintos de folio con distinta eficacia en función de la certeza del derecho del inma-
triculante. En New South Wales se distinguen tres tipos: el ordinary folio goza de todas las presunciones tabulares; la eficacia del qualified folio
queda limitada por un periodo de 6 a 12 años en los que el titular registral no quedará protegido frente a reclamaciones del terceros; por último, el
limited folio no protege al titular registral frente a las posibles inexactitudes en la descripción física de la finca.
11
A ello contribuyó decisivamente la configuración de Australia como terra nullius, la doctrina de las tenures, que la propiedad privada
sólo precediera en unas décadas a al instauración del Registro y el carácter obligatorio de la inmatriculación de las fincas cedidas por la Corona.
12
Williamson y Holstein (‘Aspects of title surveys in Australia’, Technical Papers, 21st Australian Survey Congress, Institution of Surve-
yors, 1978, pg. 38) señalan que el Land Certificate inglés incluye la siguiente advertencia para rechazar la protección de la descripción registral de
la finca: «intending purchasers should inspect the land for the purpose of its precise boundaries».
13
Cfr. Simpson, Land Law and Registration, versión on line, pg. 78.
<http://www.landadmin.co.uk/Documents/Simpson%201976%20LLR%20Chapter%205%20Torrens%20System.pdf>. Página vista el 15 de
noviembre de 2011.
14
Australia está divida en seis Estados (New South Wales, Queensland, South Australia, Tasmania, Victoria y Western Australia) y dos
Territorios (Australian Capital Territory y Northern Territory), cada uno de ellos con competencias legislativas. A pesar de esta diversidad, el
contenido de esas normas es extraordinariamente parecido, si bien, en algunas cuestiones la regulación no es uniforme.

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actúa cuando la finca está inexactamente descrita establecen una puntualización en relación a los terceros que adquieran
a título oneroso la finca registral. Esto es, después de rechazar la protección registral de los datos descriptivos, se admiten
expresamente la indefeasibility of title respecto de adquirentes a título oneroso.
Veámoslo con la section 42.(1).(b) Transfer of Land Act de Victoria:
«(1) Notwithstanding the existence in any other person of any estate or interest (whether derived by grant from Her
Majesty or otherwise) which but for this Act might be held to be paramount or to have priority, the registered proprietor
of land shall, except in case of fraud, hold such land subject to such encumbrances as are recorded on the relevant folio
of the Register but absolutely free from all other encumbrances whatsoever, except—
»(b) as regards any portion of the land that by wrong description of parcels or boundaries is included in the folio of the
Register or instrument evidencing the title of such proprietor not being a purchaser for valuable consideration or deri-
ving from or through such a purchaser».

Nos encontramos, por tanto, con una excepción a la excepción porque la protección tabular (intentio) se rechaza con
carácter general cuando la finca registral está mal descrita (exceptio) pero se admite cuando un tercero adquiere a título
oneroso la finca con un error de identificación (replicatio).
La doctrina australiana ha aceptado sin reparos esta norma15. La razón por la que se adopta esta solución se basa, según
la opinión de Hepburn, en que el comprador que ha confiado en la descripción registral de la finca no debe soportar las
consecuencias de un error al que es absolutamente ajeno16.
Sin embargo, la escasa jurisprudencia australiana en esta materia nunca ha estimado directamente la aplicación de esta
replicatio. No obstante, a través de pronunciamientos obiter dicta se han ido perfilando sus requisitos.

a) National Trustees Company v Hassett [1907] VLR 404

Aunque se trata de un caso de doble inmatriculación resulta útil para ver la exceptio relativa a la protección registral.
El Juez Cussen señaló que «usually, no doubt it is the prior certificate which is conclusive as to parcels (…) but where
there has been a wrong description of boundaries the prior certificate may not be conclusive in whole or in part, and the
subsequent certificate may then have the conclusive effect».
Es decir, si un folio registral describe incorrectamente la finca su eficacia es limitada porque el verus dominus de la franja
de terreno puede reclamarla, incluso sin necesidad de tener inscrito su derecho.

b) Marsden v McAlister [1887] 8 NSWLR 300.

James Marsden inmatriculó su finca. Tiempo después McAlister tuvo noticia de que la finca de Marsden invadía parte
de su propiedad por un error al delimitar un lindero. Sin embargo, Marsden había cedido a título gratuito su finca a un
tercero.
El Tribunal señaló que podría resultar violento (‘violent presumption’) imaginar que el Tribunal intentara «to deprive
the rightful owner of his land by the mere efficacy of a certificate of title» aunque luego señaló que el principal objetivo
del Registro es «to prevent innocent purchasers from sustaining injury owing to defects in the title of the person from
whom they purchased».
La defensa del titular registral fue lógicamente desestimada porque se trataba de un adquirente a título gratuito del in-
matriculante.

c) Pleasance v Allen [1889] 15 VLR 601

AAA era el titular registral de una finca sobre la que se construyeron dos establecimientos comerciales y un pequeño
hotel. AAA segregó de su finca una porción y la transmitió a BBB. En el contrato el inmueble se describió como la por-
ción de la finca en la que se construyeron las dos tiendas. Sin embargo, en el documento que sirvió para la inscripción
(transfer of title) se describió a través de una serie de puntos objetivos que resultaron ser incorrectos, de forma que se
invadía la propiedad colindante. Con posterioridad, BBB vendió la finca a un comprador, el cual la transmitió más tarde
15
Cfr., por ejemplo, Weir, “The uncertainty of certain boundaries”, Australian Property Law Journal, vol. 9, núm. 1, 2001, pgs. 11; Butt,
Land Law, 5th ed., Thomson Reuters, Pyrmont, 2006, pg. 784 y Chambers, An introduction to Property Law in Australia, 2nd ed., Thomson,
Pyrmont, 2008, pg. 454. En defensa de esta norma en New South Wales se ha posicionado también la Law Reform Commission en su informe
Torrens title: compensation for loss (1996), §§ 2.35-2.39.
16
Cfr. Hepburn, Australian Property Law, LexisNexis-Butterworths, Chatswood, 2008, pg. 687.

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a los demandantes.
El Juez Hodges rechazó la protección registral aduciendo que los compradores no tuvieron intención de adquirir la finca
tal y como estaba descrita en el Registro («what was contained in a piece of paper») sino una realidad física perfectamente
determinada y percibible a simple vista («saw on the ground»). Es decir, si los terceros hubieran tenido la intención de
adquirir la finca registral y como aparecía descrita en el folio registral inexacto podrían haber sido protegidos.

d) Michael v Onisiforou [1977] 1 BPR 9356.

En 1960, el propietario dividió la finca registral en dos y transmitió el número 17 a uno de los demandados y el número
19 a Paridis, predecesor de los demandantes. A pesar de que la división de la finca fue controlada por un topógrafo, el
encargado de realizar la medición y descripción gráfica de las fincas resultantes incurrió en un error, de modo que una
parte del jardín del número 19 se incluyó en el certificate of title de la finca del número 17 de Clovelly Road.
La solución es idéntica al caso anterior. Las pruebas demostraron que la voluntad del comprador había sido adquirir la
realidad física externa perceptible por los sentidos y no el espacio descrito en el certificate of title que incluía por error
una porción del jardín de la finca colindante.
Las observaciones que los Tribunales australianos hicieron para solucionar los casos Michael v Onisiforou y Pleasance v
Allen son de vital importancia para comprender la protección de los terceros. A la luz de la jurisprudencia, el comprador
no podrá ser protegido si en el momento de la adquisición no puso su confianza en la descripción registral errónea. En los
casos citados, los titulares registrales de las fincas inexactamente descritas no tuvieron la intención de comprar el área in-
cluida en la descripción tabular sino el espacio físicamente delimitado que se les presentó. La descripción registral de las
fincas era contradictoria con la realidad visual que debía necesariamente imponerse. La posibilidad de acudir a evidencias
extrínsecas para justificar la inexacta descripción del folio se admitió en Overland v Lenehan [1901] QLJ 59.
¿Qué hubiera ocurrido si la descripción gráfica del Registro fuera coherente con la descripción visual? En estos casos,
las evidencias extrínsecas no sólo no refutan la declaración registral inexacta, sino que la hacen más digna de confianza
y, por tanto, de protección.

e) Registrar of Titles v Esperance Land Company [1899] WAR 118

Alwood era el propietario de una finca que fue dividida en dos partes, una de las cuales fue transmitida a Henson. Cuan-
do esta transmisión fue inscrita se expidió a nombre del comprador un certificate of title relativo a la porción de terrero
transmitida. Tiempo después Alwood vendió el resto de la finca a Simon. El certificado en el que Simon aparecía como
titular registral incluyó por una negligencia el terreno que Alwood había transmitido a Henson. Antes de conocerse el
error descriptivo Simon transmitió la finca a la sociedad mercantil demandada.
Se trata, por tanto, de un caso de doble inmatriculación en el que colisionan dos folios registrales: el primero y correcto
corresponde al inmatriculante de la finca y el segundo e incorrecto a un tercero que aparentemente con buena fe adquirió
a título oneroso la finca.
La opinión de la jurisprudencia australiana en relación a la doble inmatriculación y la protección de terceros aparece
claramente expresada en el presenta caso.
«I do not think that the fact of its having passed into the hands of a bona fide purchaser for value can affect this question,
because the [protection of purchaser] Section of the Act, to which the Chief Justice referred, is, I think, controlled by the
[prior certificate] Section, which expressly saves the rights of a prior purchaser or prior certificate holder».

Lo anterior implica que el inmatriculante que aparezca en el folio registral que describe correctamente la finca será pro-
tegido aunque el otro titular registral alegue su condición de adquirente a título oneroso.

4. Conclusiones
a) En la actualidad, la inmatriculación es un procedimiento en el que la finca (y no el derecho de propiedad) es la prota-
gonista que cuenta con una serie de requisitos específicos destinados a la inclusión de una nueva realidad espacial en el
Registro.
Por ello, la evolución en España hacía un Registro de fincas es completa aunque la STS de 31 de enero de 2001 [RJ 1083]
que declaró nulos determinados artículos del Reglamento Hipotecario señaló que el nuestro seguía siendo un Registro
de título y no uno de fincas.

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 59 LA INFORMACIÓN TERRITORIAL EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Las fincas registrales pueden tener dos bases gráficas. Una propia en el Registro si la finca ha sido dibujada sobre ortofo-
tografías y validada por el Registrador y otra impropia en el Catastro a la que se accede través de la referencia catastral.
b) La posible eficacia real de la base gráfica en materia descriptiva sólo puede vincularse con la base gráfica registral por-
que la eficacia jurídico-real de la base gráfica catastral es limitada (artículos 1, 2.2 y 3 LCI).
c) La legislación, la doctrina y la jurisprudencia australianas aceptan la defensa la extensión del indefeasibility principle
a los datos descriptivos de las fincas si se cumplen los siguientes requisitos.
1) Se trata de un tercero que adquiere de un titular registral.
2) La adquisición del tercero es a título oneroso y no gratuito.
3) El tercero tienen que poner su confianza en la descripción registral inexacta que exige una coherencia entre la
descripción registral y la apariencia física de la finca.
4) No puede haber otro folio registral que incluya el mismo espacio físico, es decir, no debe haber doble inmatricu-
lación.
5) Ese tercero que adquiere a título oneroso, que pone su confianza en la descripción inexacta pero coincidente con
la realidad física debe inscribir en un ordinary folio, ya que el provisional folio excluye la aplicación de la replicatio que
se recoge en la s 42.(1).(b) de la Transfer of Land Act de Victoria17.

5. Epílogo
La hipotética extensión del artículo 34 LH a los datos descriptivos de las fincas ha sido rechazada por la jurisprudencia
española18. ¿Son las bases gráficas un elemento suficientemente sólido para justificar un cambio? La respuesta a esta
pregunta nos obliga a hacer otras.
a) ¿Cuál es la relevancia de las bases gráficas fuera del Registro? Indudablemente permiten mejorar el Registro ad intra
(evitan las dobles inmatriculaciones futuras19; reformulan los excesos cabida, las agrupaciones, las segregaciones y los
proyectos urbanísticos; permiten describir fincas discontinuas; visionar el planeamiento urbano, etc.)20. Sin embargo,
¿mejoran el Registro ad extra?21 La eficacia ad extra de la base gráfica se fundamenta en que aquélla es la traducción
gráfica de la finca descrita en el folio y en la firma electrónica del Registrador que al validar vincula y coordina la base
gráfica con el folio registral.
b) ¿Qué papel juega la posesión contra tabulas? ¿Podría servir la presunción del artículo 448 CC para desvirtuar la pro-
tección del titular inscrito? Entiendo que la hipotética admisión de los requisitos señalados por la jurisprudencia austra-
liana tendría que completarse en España con la necesidad de que el titular registral de la finca inexactamente descrita sea
poseedor efectivo de la misma, pues de lo contrario nos encontraríamos con una evidencia extrínseca que debe refutar la
apariencia jurídica generada por el folio registral22.
c) ¿Podría suponer la validación de la base gráfica un deslinde registral? ¿Cómo afectan los deslindes a las bases gráficas?
A la primera cuestión se refiere Vázquez Asenjo al distinguir entre los efectos identificativos y descriptivos de la base
gráfica registral que requiere el acuerdo de los colindantes23. En relación a la segunda cuestión, si la indeterminación de
los linderos es presupuesto del deslinde también puede ser una razón para que el Registrador rechace la validación plena
de la base gráfica y, por tanto, la protección del artículo 34 LH por la falta de coherencia entre la base gráfica (objetiva)
y la realidad física (ambigua).
La base gráfica puede crear una apariencia protegible pero ello no supone que la descripción gráfica registral se tenga que
imponer necesariamente, ya que puede ser refutada por una realidad física incompatible. Así, la fe pública sólo podría
actuar vinculada a la base gráfica en situaciones en las que el efecto traslativo no concurre porque el transmitente no
17
En Victoria, desde 1998, los folios con eficacia limitada en materia descriptiva se denominan provisional folios (section 26K(2) Trans-
fer of Land Act). La adopción de mecanismos de inmatriculación forzosa de las fincas cedidas sin ningún tipo de control topográfico por la Co-
rona antes de la introducción del Torrens title ha propiciado un aumento de los provisional y limited folios. Cfr. Williamson/Holstein, ‘Aspects of
title surveys in Australia’, pgs. 38-39.
18
Sobre el valor tiene la afirmación tantas veces repetida relativa a la que la fe pública no ampara los datos de hecho. Cfr. Fajardo Fernán-
dez/Arrieta Sevilla, “Fe pública registral en invasión tabular parcial de finca no inmatriculada”, RCDI, núm. 702, 2007, pgs. 1596-1600.
19
Cfr. Arrieta Sevilla, La doble inmatriculación registral, Thomson Reuters Aranzadi, 2009, pgs. 329-331. Requejo Liberal (Descripción
geográfica de las fincas en el Registro de la Propiedad, Lex Nova, 2007, pg. 28) señala que «aunque sólo fuera por evitar estas situaciones [de
doble inmatriculación], ya tendría suficiente justificación la existencia de un sistema gráfico de identificación de fincas».
20
Cfr. Vázquez Asenjo, Aproximación a los principios hipotecarios gráficos, pg. 83-88.
21
La aplicación empleada para el tratamiento de bases gráficas es una herramienta pero no parece que esté al mismo nivel que Experior o
Digreg cuya misión es exclusivamente interna. En este sentido, cfr. Vázquez Asenjo, Aproximación a los principios hipotecarios gráficos, pg. 80.
22
Cfr. Vallet de Goytisolo, Estudios sobre Derecho de cosas, Montecorvo, Madrid, 1973, pg. 364.
23
Cfr. Vázquez Asenjo, “Efectos identificativos y descriptivos de la finca registral”, Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías,
núm. 7, 2005, pgs. 99-117.

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 CONGRESO INTERNACIONAL-DICIEMBRE 2011 60
tiene capacidad de disposición sobre toda la finca registral pero sí ostentaba una posesión pública, indubitada y pacífica
del espacio físico descrito en el contrato y en la base gráfica. Se trataría, por tanto, de una situación análoga a la accesión
invertida pero sin indemnización a cargo del tercero hipotecario24. O a una usucapión ordinaria instantánea en la que el
transmitente es un poseedor ad usucapionem de una franja de terreno cuya propiedad corresponde al colindante25.
d) ¿Qué añade la nota marginal que publica la existencia de una base gráfica (artículo 9.1ª.III LH)? Como he señalado
al principio de este trabajo, el artículo 9.1ª.IV LH emplea el sustantivo “coordinación” para referirse a la relación entre la
finca registral y la base gráfica. Esta coordinación se logra con la nota marginal que sirve como «medio supletorio de pu-
blicidad complementaria del asiento principal»26, es decir, como extensión del asiento principal protegido por el artículo
17 LH y las presunciones de los artículos 32, 34, 35 y 38 LH27.
El Registro español, como el australiano, está dotado de mecanismos de descripción gráfica, objetiva e independiente de
las fincas registrales. Australia aceptó la extensión del indefeasibility principle a los datos descriptivos de las fincas pre-
cisamente por la objetividad e independencia de las descripciones que se conseguía con el control topográfico previo a la
cesión del terreno de la Corona a un particular. En nuestro Registro resulta casi imposible implantar un control topográ-
fico previo a la inmatriculación porque prácticamente todo el territorio nacional registrado. No obstante, el Registrador
cuando elabora la base gráfica desarrolla una tarea jurídica (al reflejar en los Libros la correspondencia entre lo gráfico y el
derecho de propiedad) y topográfica (al elaborar la base gráfica y controlar su correspondencia con la realidad). La única
pero importante diferencia radica en que en el Torrens title el topógrafo lleva cabo un control sobre el terreno mientras
que el Registrador hace su trabajo con mapas a escala.
Ahora bien, ¿estamos preparados para un cambio en esta materia? Creo que no y que tiene que ser el legislador el que
señale qué protección merecen los datos descriptivos. Este cambio legislativo, si se produce, tendrían una importancia
más cualitativa que cuantitativa dado los exigentes requisitos que aquí se sugieren pero sería tan revolucionario como fue
la redacción de los artículos 23 (hoy 32) y 34 de la Ley Hipotecaria en 1861.

24
No obstante, el colindante que pierda parte de su propiedad podría exigir al que transmitió la finca al tercero protegido una compensa-
ción con base en el enriquecimiento injusto.
25
Según la STS 17 de junio de 2008 [RJ 4699] «la circunstancia de que sólo una parte de la finca vendida no perteneciera a los vende-
dores no impide que identificada la finca vendida a la recurrente por sus linderos, deba negarse la existencia del justo título (…). La usucapión
sustituirá la falta de la propiedad del vendedor que no era propietario de la totalidad del perímetro vendido cuando transmitió».
26
De la Rica y Maritorena, “La nota marginal”, RCDI, núm. 498, 1973, pgs. 1102-1103.
27
Cfr., en contra, Afonso Rodríguez, “El principio de exactitud registral desde la óptica de las bases gráficas registrales: algunas reflexio-
nes”, en Sánchez Jordán (coord.), La información territorial en el Registro de la Propiedad, Aranzadi Thomson-Reuters, Cizur Menor, 2011, pgs.
228-232.

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 61 LA INFORMACIÓN TERRITORIAL EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La identificacion de las fincas: incidencia del regla-

mento notarial, el texto refundido del catastro y las
bases graficas registrales.

Begoña Maria Pinedo Delgado

Universidad de La Laguna

1.- FUNCION NOTARIAL Y SU NORMATIVA.

Como de todos es sabido, el Notario es el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los con-
tratos y demás actos extrajudiciales tal y como lo define en el artículo 1 de la Ley de 28 de mayo de 1.862 del Nota-
riado sancionada por la Reina Isabel II, con más de un cuarto de siglo de antelación que el Código civil. En esta ley se
contienen los principios básicos por los que se rige la función notarial y que son desarrollados por una serie de decretos
y reglamentos que estudiaremos a lo largo del presente trabajo. Y es en 1944 cuando surge el Decreto de 2 de junio por
el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la Organización y régimen del Notariado. Dicho texto lo
reproducimos en el Anexo del presente trabajo así como el Real Decreto 45/2007 de 19 de enero por el que se modifica
el Reglamento de la organización y régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1.944.

Una vez que hemos examinado someramente la función pública notarial y la normativa que la regula veremos las prin-
cipales innovaciones que supone el Real Decreto 45/2007 de 19 de enero por el que se modifica el Reglamento de la
Organización y Régimen del Notariado, aprobado por decreto de 2 de junio de 1.944. El nuevo texto del Reglamento
Notarial es el resultado de un proceso que se inicia a principios de los años 90, que se intensifica en el año 2.000 y
que cubre su tramo final a partir del mes de marzo de 2.006. A continuación estudiaremos los aspectos más relevantes
del nuevo Reglamento Notarial junto con las modificaciones que trae consigo la ejecución de la sentencia del Tribunal
Supremo de 20 de mayo de 2.008 por la que se estima el recurso interpuesto por el Colegio de Registradores frente al
Reglamente Notarial. Evidentemente no podemos entrar en todos los aspectos que suponen la actualización del Regla-
mento Notarial, por exceder del objeto del presente trabajo, por lo que sólo destacaremos algunos aspectos que conside-
ro de mayor interés en relación con el presente.

1.1.- Descripción de inmuebles:

El día 16 de junio de 2008 fue publicado en el BOE la sentencia dictada por la sala 3ª Sección 6ª del Tribunal Supre-
mo declarando la nulidad de veintitrés artículos del Reglamento Notarial así como las disposiciones Adicional Única y
Final Tercera.

El artículo 170 RN establece que a requerimiento de los otorgantes o cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá
añadirse cualesquiera otras circunstancias descriptivas no exigidas por la legislación registral, que faciliten una mejor
determinación del objeto del negocio jurídico formalizado. Esto supone que en el momento de la autorización de la
escritura pública, los otorgantes podrán añadir otros identificativos a la hora de la descripción de la finca como por
ejemplo que es atravesada por un río o que como consecuencia de algún acontecimiento climatológico su orografía se
ha visto afectada y ahora consta de una colina o resalto. Tratándose de bienes inmuebles, la descripción incluirá la refe-
rencia catastral que les corresponda, así como la certificación catastral descriptiva y gráfica, en los términos establecidos

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