UNIVERSIDAD AUTONOMA DE

CENTROAMERICA

AUDITORIA CATASTRAL

EL MODELO CATASTRAL DE COSTA RICA

Prof. Ing. David García

Est. Idrám Quispe

Carne 1598952

I CUATRIMESTRE - 2023
Introducción

La innegable utilidad y necesidad de control de la distribución de la tierra ha sido

una tarea constante y perenne a lo largo de la historia de la humanidad, es así
como se van conformando registros y documentos que evidencian el flujo de la
propiedad de la tierra. Surge así la conformación de un sistema de catastro desde
la antigüedad, las primeras mediciones para el control y planificación de la tierra
datan de alrededor del año 5000 a.C.; refiriéndonos a la historia antigua.

En el caso de nuestro país, la herencia española marca de dónde venimos en

términos institucionales, en 1528 la Cortes de Cádiz solicitan a la corona se
registren las tierras, y en 1539 se dicta una “Real Pragmática” que establece que
las ciudades o villas que eran cabeza de jurisdicción, debían llevar un libro
identificado como “Registros de Censos y Tributos”, en el cual se registraban los
contratos de censos e hipotecas. La Pragmática de 1778 (Registro de Hipotecas),
extendió las disposiciones a los territorios ocupados por España.

En Costa Rica existe un registro público a partir del año 1865, y se consuma su
creación con la primera inscripción en 1867. En 1969 se promulga la Ley de Bases
del Registro Nacional (Ley No. 4384) Ley 5695 denominada Ley de Creación del
Registro Nacional (mayo de 1975) que establece la actual configuración del
Registro Nacional, compuesto por varios registros. En 1979 se inauguró el sistema
de inscripción de inmuebles en Folio Real. simultáneamente, se creó la Comisión
de Reformas del Registro Público; que se le encomendó la primera etapa de las
reformas.

Actualmente, como resultado de la segunda etapa de las reformas, la Base de

Datos de Propiedad ha sido reestructurada. Ahora, los derechos quedan
registrados en una “unidad de información” bajo un número de finca. Para la
debida correspondencia con el nuevo sistema, fue promulgado el nuevo
Reglamento de Organización del Registro Público a través del Decreto Ejecutivo
No. 26771-J del 18 de febrero de 1998. (Modelo Catastral Registral para Costa
Rica, Unidad Ejecutora: 2004).
El modelo Catastral de Costa Rica

Según la ley N.º 6545 “El catastro consiste en la representación y descripción

gráfica, numérica, literal y estadística de todas las tierras comprendidas en el
territorio nacional. Su funcionamiento es de interés público y sirve a los fines
jurídicos, económicos, fiscales, administrativos y a todos aquellos que determinen
las leyes y sus reglamentos.”; hablamos en palabras sencillas de un inventario
público que contiene las propiedades del país. Nuestro país fue el primero de
Centroamérica en dar pasos en ese sentido, así nacieron instituciones como el
Instituto Geográfico Nacional y finalmente la Ley N.º 8154, del 10 de diciembre de
2001, esta ley consiste en un convenio con el Banco Centroamericano de
Integración Económica (BCIE), dotando de recursos económicos, tecnológicos y
estructurales, para poder realizar los trabajos catastrales en todo el territorio
nacional.

Recordemos que en 1981 se declara todo el país como zona Catastral, o sea toda
la zona pendiente de realizar las actividades catastrales, registrales y en un
estructurado proceso que procederemos a detallar. ¿Pero a que nos referimos con
esto? Entendemos por zona catastral “aquella parte del territorio nacional en el
cual el levantamiento catastral está en proceso”; una vez que el proceso catastral
se ha concluido y oficializado hablamos de la zona Catastrada.

El Registro Nacional de la Propiedad en conjunto con el gobierno promueve desde

el año 2001 la creación del mapa catastral, entendiendo este como la
representación y descripción gráfica, numérica, literal y estadística de todas las
tierras comprendidas en el territorio nacional para mejorar la calidad de la
seguridad de los bienes inmuebles del país. (Arauz, S. 2019. El mapa catastral.
Revista CFIA).

En la ejecución de ese mandato de ley, se da el admirable trabajo del Registro

Nacional y sus dependencias. En la labor de poder ir configurando el mapa
catastral, el cual puede entenderse como el mapa de un sector, sección o
subdivisión que indica la localización y los límites de las propiedades individuales,
actualmente se encuentra digitalizado en forma de mosaico y puede consultarse
fácilmente mediante las plataformas SNIT y SIRI, incluye varias capas de
información para diferentes aplicaciones tanto en la vida civil como en la
perspectiva institucional.

Hay que entender que, en el propósito general de toda la oficialidad de la

registración detallada y actualizada de las propiedades, radica finalmente en la
búsqueda de seguridad jurídica para el país.

Existen una serie de pasos o actividades catastrales necesarias en el proceso de

conformación del mapa catastral, los cuales se encuentran detallados y
conceptualizados en el Reglamento del Catastro. Son las siguientes:

 Declaración de zona catastral

 Control geodésico
 Toma de fotografías aéreas
 Control fotogramétrico
 Generación de cartografía y ortofotos digitales
 Levantamientos complementarios para concluir los trabajos de cartografía
 Capacitación en aspectos catastrales y registrales
 Recopilación de antecedentes catastrales y registrales
 Conciliación de la información registral y la catastral
 Campañas de divulgación
 Formación de expedientes digitales
 Validación del trabajo gráfico y literal
 Exposición publica

En la aplicación de esta estructura se han invertido muchos años, y se han

obtenido tanto resultados positivos como negativos. Dentro de los impactos
positivos, existe ya una vigorosa nube de información con datos de gran precisión
y utilidad para los diferentes actores; actores de la administración pública, de la
economía, de la sociedad civil. Las ganancias son difíciles de medir pues van
desde la accesibilidad de la información desde cualquier lugar, hasta decisiones
empresariales, política pública, entre otros.

Como aspectos negativos se han identificado dificultades para un acceso

generalizado a las nuevas tecnologías que permitan el enlace a las coordenadas
CRTM05. En el aspecto técnico se presentan constantemente inconsistencias
tales como traslapes, dobles matriculaciones, etcétera; dichosamente el
reglamento contiene mecanismos procedimentales para la solución de las
diferencias de criterio y las apelaciones que pudiesen presentarse.

“A pesar de los esfuerzos que ha realizado Costa Rica durante los últimos años
para

modernizar el sistema catastral-registral, el país carece de un catastro

técnicamente

elaborado y legalmente establecido que cubra la totalidad del territorio nacional y

que refleje adecuadamente la realidad de la propiedad inmueble.” (Modelo
Catastral Registral para Costa Rica, Unidad Ejecutora: 2004).

Pero además se generan lagunas legales a partir del desarrollo del sistema
catastral, se habla de la falta de un catastro formado según la ley, la necesidad
constante de hacer la conciliación registral, lo cual indica que el Catastro y el
Registro Nacional, no se comunican de una manera fluida y constante. Además,
han pasado más de treinta años luego de la declaratoria de zona catastral y al
cabo de todo ese tiempo es muy baja la proporción del territorio nacional que ya
ha sido catastrada, y ésta con trabajos catastrales que nunca se completaron en
su totalidad. Aun hoy tenemos numerosas propiedades inscritas que no cuentan
con un plano catastrado, ya que antes de 1981 no había obligatoriedad de este
documento tan importante para realizar inscripciones.

Dichosamente el Registro Nacional de la Propiedad cuenta con un nutrido equipo

de profesionales y sobre todo una directiva que, consciente de la realidad del
modelo catastral y los problemas que se venían arrastrando años atrás, logró
posicionar la necesidad de un catastro de calidad en la agenda política del país y
logra en el año 2000 formalizar con el apoyo del BID, el Programa de Regularización
de Catastro y Registro, Este empuje al proceso de catastro, ha mostrado grandes
avances en las siguientes actividades:

 Definición y Oficialización del Sistema Nacional de Coordenadas

 El diseño conceptual y diseño detallado, físico y lógico del Sistema de
Información Geográfica del Registro Inmobiliario de Costa Rica (SIRI) y
elaboración del plan estratégico para su implementación”
 Contratación de Servicios para la ejecución de vuelo fotogramétrico a
escala 1:6.000 para la formación y actualización del Catastro urbano de
Costa Rica
 Contratación de Servicios para la producción de ortofotos y cartografía
digital a escalas 1:5.000 y 1:1.000 para la complementación y actualización
del Catastro rural y urbano de Costa Rica.
 Contratación de vuelo fotogramétrico a escala 1:25.000.

En cuanto al papel del profesional en Topografía en la mejora del actual Modelo

Catastral, se presentan muchos retos, no solo en la dimensión técnica de la
conformación del catastro sino también retos que implican el empoderamiento
político del sector ingenieril. Ya que una parte importante de la planificación, el
desarrollo y la constante evaluación de posibilidades de obra, pasan por los
profesionales en topografía.

Desde las municipalidades debe existir el compromiso permanente con la calidad

en la gestión de la información, la rigurosidad en la defensa de la seguridad
jurídica, o sea no deben permitirse el uso indiscriminado de portillos legales para
desobedecer lo que se conoce como el espíritu de la ley. También los topógrafos
que se desempeñan en el Catastro deben estar abiertos y dispuestos a subsanar
inconsistencias que generan planos rechazados en el proceso de calificación.
Asimismo, el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos tiene un rol muy
importante en lograr conformar un catastro multifinalitario preciso y útil; y para esto
se debe empoderar la institución como un órgano con voz y voto en el diseño de
política pública relacionada con la tierra, el ordenamiento territorial, entre otros.

Desde el sector empresarial también debe existir la exigencia de los servicios

informativos y tramitológicos que corresponden al Catastro Nacional, en una
disposición siempre colaborativa pero firme.

CONCLUSIONES

Como resultado de este recorrido informativo histórico tan refrescante podemos

afirmar:

 El proceso de conformación del Catastro Nacional todavía se encuentra en

proceso, y es nuestra obligación, cuando hacemos uso de la fe publica para
ingresar documentos al catastro.
 Es necesaria la incursión política de ingenieros en su calidad de técnicos
competentes, para de esa forma impactar en todo el alcance del estado y
los habitantes de este país contemos con ciudades mejor diseñadas,
espacios públicos más armoniosos, etcétera.
 El programa de Regularización del Catastro y Registro ha sido insuficiente,
han pasado veinte años desde su implementación y los resultados no
avanzan al ritmo esperado.
 El profesional en topografía que se mantiene informado, que es riguroso en
la calidad de la información que valida, que sigue los procedimientos
estándar y las regulaciones ordenadas en la Ley y Reglamento de Catastro
Nacional; no tiene nada que temer a la hora de realizar levantamientos e
inscripciones tanto en zona catastral como en zona catastrada.
 La fortaleza institucional de Costa Rica se pone de manifiesto al analizar las
finalidades, promulgación y posterior implementación de regulaciones o
políticas orientadas al orden, como lo es el Catastro Nacional. Eso debe
hacernos reflexionar orgullosos y responsables de un Estado que oriente
sus esfuerzos siempre al bien común.