SEMINARIO NACIONAL

DE TASACIONES
Caso Prctico de Tasacin:
UNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Expositor:
ING. GINO LAYSECA ZOPPI
 Consideraciones para realizar una Tasacin

CONOCIMIENTO
EXPERIENCIA DEL MERCADO
REGLAMENTO

Tasador
TASACION DE INMUEBLE DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
Cliente:
Solicitante:
Propietario:
Ubicacin: Calle Italia N 412, esquina con la Av. Malecn Cisneros
N 436, Departamento N 1502, Estacionamientos 79 y
80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de
Lima.

Fecha de Tasacin: 31 de julio de 2010.

Valor Comercial: US$ 224,000.00 S/. 649,600.00

Valor de Realizacin: US$ 179,000.00 S/. 519,100.00

Valor a Nuevo: US$ 121,000.00 S/. 350,900.00

Tipo de Cambio S/. 2.90/dlar

Valor Comercial
Tasacin Anterior: No Corresponde
Perito: Ing. Gino Layseca Zoppi
CIP N 48728
REPEV 850-99
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
Propietario:

Solicitante:

Objeto de la Tasacin: Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario del

predio materia del presente trabajo.

Fecha a la cual esta referida la Tasacin: 18 de Marzo del 2010.

Reglamentacin Empleada:
La presente valorizacin se efecta por el mtodo de Tasacin Directa, la misma que
corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccin
ocular segn R.M. N 126-2007-Vivienda para el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per y
muestras fotogrficas. Para el valor de realizacin en el mercado, la resolucin S.B.S. N 808-
2003.

Localizacin: El inmueble, materia de la presente Tasacin se encuentra localizado en Calle

Italia N 412, Departamento N 1502 y Av. Malecn Cisneros N 436, Estacionamientos N 79 y
N 80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Linderos y medidas perimtricas

Los linderos y medidas perimtricas de las unidades inmobiliarias se encuentran registrados y

descritos en las siguientes Partidas del Registro Pblico de la Propiedad Inmueble de Lima:

Departamento N 1502: Ficha N 1717928, Partida N 49028401.-

Por el frente: con los aires libres frontales a la calle Italia; con 3.75 ml., 3.35 ml., 1.20
ml., 1.45 ml., 3.65 ml., 0.90 ml., 0.85 ml., 0.65 ml., 0.50 ml.

Por la Derecha: con aires libres laterales; con 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml.,
5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 2.75 ml.

Por la Izquierda: con el dpto. 1501 del mismo bloque y zonas comunes; con 9.60 ml.,
34.80 ml., 2.10 ml., 2.50 ml., 0.95 ml., 0.30 ml., 1.10 ml., 0.60 ml., 1.05 ml., 0.60
ml., 0.95ml.

Por el fondo: con los aires libres posteriores; con 6.85 ml.
Linderos y medidas perimtricas

Estacionamiento N 79: Ficha N 1717802, Partida N 49028281.-

(Tercer stano, Seccin N 111):

Por el frente: con la zona comn; con 3.00 ml.,

Por la Derecha: con el estacionamiento N 80; con 5.00 ml.,
Por la Izquierda: con el estacionamiento N 78; con 5.00 ml.,
Por el fondo: con la propiedad de terceros; con 3.00 ml.

Estacionamiento N 80: Ficha N 1717803, Partida N 49028282.-

(Tercer stano, Seccin N 112):

Por el frente: con la zona comn; con 2.60 ml.,

Por la Derecha: con la zona comn; con 5.00 ml.,
Por la Izquierda: con el estacionamiento N 79; con 5.00 ml.,
Por el fondo: con la propiedad de terceros; con 2.60 ml.
rea de Terreno

El rea de terreno correspondiente al Departamento. N 1502 es de: 18.32 m2.

El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79 es de: 1.95 m2.
El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 80 es de: 1.69 m2.

Nota.- El rea de terreno correspondiente al Departamento N 1502 y del

Estacionamiento N 80 se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalo del ao
2010. No se proporcion el rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79;
por lo que se procedi a hallar el rea de terreno aplicando el % de participacin del
inmueble (0.111%) por el rea de terreno matriz (1,757.76 m2).

reas Techadas

El rea Techada y Ocupada del Dpto. N 1502 es de : 140.60 m2

El rea Techada y Ocupada del Estac. N 79 es de : 15.00 m2
El rea Techada y Ocupada del Estac. N 80 es de : 13.00 m2

Nota.- Las reas techadas se han obtenido de las respectivas Partidas electrnicas
indicadas en el tem 07 de la presente tasacin.
Descripcin y distribucin

Se trata de un Departamento ubicado en el 15 piso de un edificio multifamiliar de 3 stanos y 19

pisos; el edificio cuenta con 2 ascensores (principal y de servicio) y con escalera de emergencia. Al
departamento se accede directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio;
est ubicado en una zona exclusivamente residencial, con frente a una calle principal del distrito y
cercana a vas y calles importantes del distrito. Se encuentra ubicado en la esquina de la Calle
Italia con la Av. Malecn Cisneros, el departamento cuenta con vista directa al mar. A la fecha de la
inspeccin realizada se observ que el departamento se encuentra en proceso de remodelacin de
sus acabados. La distribucin de planta es la siguiente:

Departamento N 1502:
Ingreso principal, hall de distribucin, sala comedor, cocina, lavandera, cuarto de servicio, bao
de servicio, dormitorio principal con bao incorporado, 02 dormitorios, bao completo de uso
compartido.

Estacionamiento N 79:
Zona de estacionamiento techada.

Estacionamiento N 80:
Zona de estacionamiento techada.
Edificacin

La edificacin tiene las siguientes caractersticas:

Cimentacin: Zapatas y placas de concreto armado.

Estructuras: Placas de concreto armado con tabiques de ladrillo.
Muros: de ladrillo en aparejo de cabeza y soga.
Techos: Losa de concreto horizontal.
Revestimiento: Tarrajeo frotachado con acabado de pintura ltex; enlucido frotachado con
acabado de pintura ltex; cermico parcial en baos; zcalos de cermica en cocina.
Pisos: parquet de primera en sala comedor; alfombras en dormitorios; cermico de primera
en cocina y baos; de cemento frotachado en estacionamientos; cermico en lavandera.
Puertas: apanelada en madera pino en ingreso con marcos de madera de tornillo; MDF
contraplacadas en interiores y puertas de cocina.
Ventanas: sistema pivotante; cristal templado polarizado en fachada; vidrio templado
polarizado en mampara del bao principal y en ventanas de dormitorios.
Baos: un bao completo en dormitorio principal; un bao de uso compartido con los otros dos
dormitorios; un bao completo de servicio.
Aparatos Sanitarios: loza vitrificada de color y blancos, de procedencia nacional con grifera
convencional.
Instalacin elctrica: redes de electricidades empotradas; tablero con interruptores termo-
magnticos.
Instalacin sanitaria: redes empotradas de agua fra, caliente y desage; cisterna y tanque
elevado de uso compartido con las otras unidades inmobiliarias.
Calidad de los Acabados.
El inmueble cuenta acabados de Primera Calidad.
Antigedad y Estado de Conservacin.
El inmueble tiene como material predominante: CONCRETO, se encuentra en BUEN estado
de conservacin, su antigedad: 13 aos.

Nota.- La antigedad del inmueble se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalo

del ao 2010, proporcionada por el solicitante.
Depreciacin.

Teniendo en cuenta el material estructural predominante, antigedad y estado de

conservacin del inmueble; se considera un factor de depreciacin de: 0.93.
Titulacin e Inscripcin.

Las unidades inmobiliarias se encuentran registradas en las siguientes Partidas del Registro
Pblico de la Propiedad Inmueble de Lima:

Departamento N 1502 : Ficha N 1717928, Partida N 49028401

Estacionamiento N 80 : Ficha N 1717803, Partida N 49028282
Estacionamiento N 79 : Ficha N 1717802, Partida N 49028281
Zonificacin y Uso Actual del Predio.

Zonificacin : RDMA Residencial de Densidad Muy Alta.

Uso Actual : Departamento desocupado.

Infraestructura de Servicios Urbanos.

La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua potable y desage, red de
alumbrado pblico y conexiones domiciliarias; red de telefona, pistas asfaltadas y
veredas de concreto en buen estado. El acceso al inmueble es por la Av. Malecn
Cisneros (altura de la cuadra 4). Viniendo desde la Av. Jos Pardo a la altura de la cuadra
7 hacia la Calle Baquijano y Carrillo y llegando desde la Av. Oscar R. Benavides (Diagonal)
a la altura de la Cuadra 8, por la Calle Trpoli.

Fecha Sugerida de Constatacin.

18 de Marzo del 2011.

II. VALORIZACIN
Valor de Terreno (VT):

Teniendo en consideracin el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica

el predio, acceso a vas principales, zonificacin, infraestructura, desarrollo
inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno
del inmueble n, en tasacin: US$ 2,100.00 /m2

Por lo tanto:

VT = US$ 18.32/ m2 x US$ 2,100.00/m2

VT = US$ 38,472.00

Valor de la Edificacin (VE):

De acuerdo a las caractersticas constructivas y a los acabados del inmueble observados en

la inspeccin realizada se estima el precio de mercado de la edificacin en: US$ 750.00

Valor de la Edificacin:

VE = VUOE x AT x D

Donde:
Valor de la Edificacin:
VE = VUOE x AT x D

Donde:
VUOE = Valor unitario obra edificacin.
AT = rea Techada.
D = Factor de depreciacin.

Por lo tanto:

Valor de
rea VUE VESD Factor de
Descripcin Edificacin
m2 US$/m 2 US$ depreciacin
(US$)
DP TO 1502 140.60 750.00 105,450.00 0.93 98,068.50
Total 140.60 105,450.00 98,068.50

VE = US$ 98,068.50
Valor de reas Comunes (VAC).
Segn el Reglamento General de Tasaciones del Per, se asigna el 15% del Valor de la
Edificacin para el Valor de las reas Comunes:

VAC = US$ 98,068.50 x 0.15

VAC = US$ 14,710.28

El Valor del Departamento (VD), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el Valor de la
Edificacin (VE); ms el Valor de las reas Comunes (VAC):

VD = VT + VE + VAC

VD = US$ 38,472.00 + US$ 98,068.50 + US$ 14,710.28

VD = US$ 151,250.78

El valor de reposicin encontrado no refleja el valor de inmuebles similares en la zona, y tomando en

consideracin que se trata de un departamento ubicado en el 15vo piso de un edificio que se
encuentra en una zona exclusiva del distrito con frente a parque y con una excelente vista al mar,
consideramos oportuno bonificarlo en un 35%:

VDB = US$ 151,250.78 x FM (1.35)

VDB = US$ 204,188.55

VDB = US$ 204,000.00 (por redondeo)

SON: DOSCIENTOS CUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

Valor de los Estacionamientos (VEST):

El valor de los estacionamientos N 79 y N 80, se estima en:

Vest 79 = US$ 10,000.00

Vest 80 = US$ 10,000.00

VEST = US$ 20,000.00

Valor Total del Predio (VTP):

El Valor de Tasacin del Predio (VTP), ser igual al Valor del Departamento
(VDB); ms el valor de los Estacionamientos (VEST):

VR = VDB + VEST

VR = US$ 204,188.55 + US$ 20,000.00

VR = US$ 224,188.55

VR = US$ 224,000.00 (por redondeo)

SON: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

 Valor Similar Nuevo (VSN):

El Valor Similar Nuevo ser igual a la sumatoria del Valor de Edificacin sin
Depreciar (VESD); ms el Valor de reas Comunes sin Depreciar (VACSD):

VSN = VESD + VACSD

rea VUE VESD VACSD VSN

Descripcin
m2 US$/m2 US$ US$ (US$)
DPTO 1502 140.60 750.00 105,450.00 15,817.50 121,267.50
Total 140.60 105,450.00 15,817.50 121,267.50

VSN = US$ 121,267.50

VSN = US$ 121,000.00 (Por redondeo).

SON: CIENTO VEINTIUN MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE

VALOR DE REALIZACIN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIN S.B.S

N 808-2003 Y R.M. N 126-2007-VIVIENDA)

El Valor de Realizacin inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble,

que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en
la situacin como est, descontando los castigos y cargos por los conceptos
indicados a continuacin:

Deducciones a aplicar:

- Gastos de Publicidad 2.00%

- Gastos de Tasacin para realizacin 0.20%
- Comisiones de ventas 5.00%
- Mantenimiento 2.00%
- Para realizar el inmueble en un plazo de 180
das, consideramos un ajuste en el valor para
poder vender el inmueble en ese plazo de 10.80%
Total de deducciones 20.00%
Por lo tanto:

VRM = VTP x 0.80

VRM = US$ 224,188.55 x 0.80

VRM = US$ 179,350.84

VRM = US$ 179,000.00 (Por redondeo)

SON: CIENTO SETENTINUEVE MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS.

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
 1

1 4 4

3
EDIFICIO JORGE CHAVEZ.
EDIFICIO JORGE CHAVEZ.
ESTACIONA
ASCENSORES FECHA FECHA CANTIDAD DE STOCK
NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O MIENTOS ESTADO DE CANTIDAD DORMITORIO BAO DE STOCK
DISTRITO POR INICIO ENTREGA DORMITORIOS INICAL
PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES POR OBRA 2T 2010 DE BAOS DE SERVICIO SERVICIO INICIAL
PROYECTO VENTAS ESTIMADA TIPOLOGIA PROYECTO
PROYECTO
2 Dorm. 2 1
2 Dorm. 2 1
3 Dorm. 3 1 1 6
2 Dorm. 2 5
EDIFICIO JORGE COLESI 2 Dorm
SETIEMBRE FEBRERO 2 5
MIRAFLORES CHAVEZ CONTRATISTAS 7 1 1 58 OBRA GRUESA 28
TORRE B GENERALES 2009 2011 3 Dorm. 3 1 1 6
3 Dorm. 3 1 1 1
2 Dorm. 2 1
2 Dorm. 2 1
3 Dorm. 3 1 1 1

VENTAS
SUPERFICIE VENTAS VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE PORCENTAJE DE MESES PARA
AREA STOCK DISPONIBLE STOCK ACUMULADAS VALOR S/. VALOR SOLES/M2
UTIL ACUMULADAS PROMEDIO DE LAS VENTA ABSORCION AGOTAR STOCK
TIPOLOGIA LIBRE (TIPOLOGIA) DISPONIBLE POR PROYECTO PROMEDIO (TIPOLOGIA)
PROMEDIO (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA MENSUAL (DESDE INICIO DE
PROMEDIO 2T 2010 AL 2T 2010 AL 2T 2010 AL 2T 2010
(m) AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) ACUMULADO VENTAS)
2T 2010
2 Dorm. 84.4 16.4 0 1 336,659 3,804
2 Dorm. 85.0 16.4 0 1 315,646 3,543
3 Dorm. 107.5 0.0 4 2 377,805 3,514
2 Dorm. 84.4 0.0 3 2 295,105 3,497
2 Dorm 85.0 0.0 1 4 296,605 3,489
16 12 3,486 1.3 4.6% 21.7
3 Dorm. 115.0 0.0 4 2 395,605 3,440
3 Dorm. 135.6 81.4 1 0 578,210 3,357
2 Dorm. 113.3 57.5 1 0 497,605 3,575
2 Dorm. 113.9 58.1 1 0 481,210 3,436
3 Dorm. 145.8 84.2 1 0 663,605 3,613
EDIFICIO MALECON DE MIRAFLORES.

ESTACIONA
ASCENSORES FECHA FECHA CANTIDAD DE STOCK
NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O MIENTOS ESTADO DE CANTIDAD DORMITORIO BAO DE STOCK
DISTRITO POR INICIO ENTREGA DORMITORIOS INICAL
PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES POR OBRA 2T 2010 DE BAOS DE SERVICIO SERVICIO INICIAL
PROYECTO VENTAS ESTIMADA TIPOLOGIA PROYECTO
PROYECTO
3 Dorm. 3 1 1 19
INMOBILIARIA Y
CIERRE DE MARZO JUNIO 2 Dorm. 3 - - 19
EDIFICIO
MIRAFLORES MALECON 1545 CONSTRUCTORA 20 2 2 65 2 Dorm. 2 1 1 19 75
MARCAN S.A.C. TERRENO 2010 2011
1 Dorm. 2 - - 18

VENTAS
SUPERFICIE VENTAS VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE PORCENTAJE DE MESES PARA
AREA STOCK DISPONIBLE STOCK ACUMULADAS VALOR S/. VALOR SOLES/M2
UTIL ACUMULADAS PROMEDIO DE LAS VENTA ABSORCION AGOTAR STOCK
TIPOLOGIA LIBRE (TIPOLOGIA) DISPONIBLE POR PROYECTO PROMEDIO (TIPOLOGIA)
PROMEDIO (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA MENSUAL (DESDE INICIO DE
PROMEDIO 2T 2010 AL 2T 2010 AL 2T 2010 AL 2T 2010
(m) AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) ACUMULADO VENTAS)
2T 2010
3 Dorm. 143.1 - 13 6 705,846 4,932
2 Dorm. 94.5 - 10 9 511,816 5,418
49 26 5,138 6.1 8.1% 12.3
2 Dorm. 116.6 - 12 7 570,268 4,892
1 Dorm. 66.0 - 14 4 352,365 5,339
 EDIFICIO MONET

ESTACIONA
ASCENSORES FECHA FECHA CANTIDAD DE STOCK
NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O MIENTOS ESTADO DE CANTIDAD DORMITORIO BAO DE STOCK
DISTRITO POR INICIO ENTREGA DORMITORIOS INICAL
PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES POR OBRA 2T 2010 DE BAOS DE SERVICIO SERVICIO INICIAL
PROYECTO VENTAS ESTIMADA TIPOLOGIA PROYECTO
PROYECTO
3 Dorm. 3 1 1 9
3 Dorm. 3 1 1 18
EDIFICIO TM GESTION SETIEMBRE FEBRERO
MIRAFLORES 21 2 2 45 OBRA GRUESA 2 Dorm. 3 1 1 9 38
MONET INMOBILIARIA 2009 2011
2 Dorm. 3 1 1 1
3 Dorm. 3 1 1 1

VENTAS
SUPERFICIE VENTAS VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE PORCENTAJE DE MESES PARA
AREA STOCK DISPONIBLE STOCK ACUMULADAS VALOR S/. VALOR SOLES/M2
UTIL ACUMULADAS PROMEDIO DE LAS VENTA ABSORCION AGOTAR STOCK
TIPOLOGIA LIBRE (TIPOLOGIA) DISPONIBLE POR PROYECTO PROMEDIO (TIPOLOGIA)
PROMEDIO (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA MENSUAL (DESDE INICIO DE
PROMEDIO 2T 2010 AL 2T 2010 AL 2T 2010 AL 2T 2010
(m) AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) ACUMULADO VENTAS)
2T 2010
3 Dorm. 134.0 - 2 7 637,271 4,756
3 Dorm. 128.0 - 6 12 621,300 4,854
2 Dorm. 107.0 - 2 11 7 27 514,637 4,810 4,753 2.8 7.4% 13.5
2 Dorm. 286.0 - 1 0 1,153,109 4,032
3 Dorm. 319.0 - 0 1 1,302,980 4,085
 EDIFICIO MALECON BALTA

ESTACIONA
ASCENSORES FECHA FECHA CANTIDAD DE STOCK
NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O MIENTOS ESTADO DE CANTIDAD DORMITORIO BAO DE STOCK
DISTRITO POR INICIO ENTREGA DORMITORIOS INICAL
PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES POR OBRA 2T 2010 DE BAOS DE SERVICIO SERVICIO INICIAL
PROYECTO VENTAS ESTIMADA TIPOLOGIA PROYECTO
PROYECTO
1 Dorm. 2 1 1 8
2 Dorm. 3 1 1 12
EDIFICIO GRUPO OBRAS SETIEMBRE JULIO
MIRAFLORES MALECON BALTA 15 3 2 40 2 Dorm. 3 1 1 2 25
DANIELSON PRELIMINARES 2009 2011
2 Dorm. 3 1 1 1
2Dorm. 3 1 1 2

VENTAS
SUPERFICIE VENTAS VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE PORCENTAJE DE MESES PARA
AREA STOCK DISPONIBLE STOCK ACUMULADAS VALOR S/. VALOR SOLES/M2
UTIL ACUMULADAS PROMEDIO DE LAS VENTA ABSORCION AGOTAR STOCK
TIPOLOGIA LIBRE (TIPOLOGIA) DISPONIBLE POR PROYECTO PROMEDIO (TIPOLOGIA)
PROMEDIO (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA MENSUAL (DESDE INICIO DE
PROMEDIO 2T 2010 AL 2T 2010 AL 2T 2010 AL 2T 2010
(m) AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) ACUMULADO VENTAS)
2T 2010
1 Dorm. 99.0 - 0 8 379,725 3,836
2 Dorm. 129.5 - 3 9 553,150 4,271
2 Dorm. 148.5 - 0 3 2 22 558,975 3,764 4,271 2.5 10.0% 10
2 Dorm. 138.0 50.0 0 1 557,850 3,901
2 Dorm. 180.0 69.0 0 2 740,550 3,962
GRACIAS