Segundo Trabajo Tasacion de Edificio Residencial Las Dalias

INGENIERA ECONMICA
II
TASACIN DE
EDIFICIO
ESCU ELA
PROFES
IO N A L D E
RESIDENCIAL
LAS
IN G E N IE R IA C IV IL
DALIAS
Docente:
Ing.Emilio de la Rosa Ros
Responsables:
Becerra Hernndez Ana
Julia
Guevara Dvila Javier
Vasquez Limo Luis Manuel
Lambayeque, 05 de diciembre
del 2013
INGENIERIA ECONOMICA II
TASACIN DE EDIFICIO RESIDENCIAL LAS DALIAS
INDICE
I.
MARCO TEORICO: REGLAMENTO NACIONAL DE METRADOS

TITULO I: DISPOSICIONES GENERALES
TITULO II: VALUACION DE PREDIOS
- CAPTULO A: ALCANCES Y FINES
- CAPTULO B: MEMORIA DESCRIPTIVA
- CAPTULO C: VALUACIN DEL TERRENO
- CAPTULO D: VALUACION DE LAS EDIFICACIONES
PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS
EINSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
- CAPTULO E: VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35
- CAPTULO F: VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL
REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
II.
EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

ANALISIS DE TASACION: EDIFICIO RESIDENCIAL LAS DALIAS
MEMORIA DESCRIPTIVA
VALUACION
VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE
FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE VALUADO
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INGENIERIA
ECONOMICA II
MARCO TEORICO:
REGLAMENTO NACIONAL
DE METRADOS (TITULO I-II)
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INGENIERIA
ECONOMICA II
REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PER
TTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

CAPTULO NICO
ARTCULO I.01
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad
establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos
tcnicos normativos para formularla valuacin de bienes inmuebles y
muebles.
ARTCULO I.02
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el
cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictaminan sus
cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la
estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las
normas del presente reglamento.
ARTCULO I.03
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art.
885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles:
-
El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de

agua y las aguas vivas o estanciales.
Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
Las naves y aeronaves.
Los diques y muelles.
Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
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ECONOMICA II
Las concesiones para explotar servicios pblicos.
Las concesiones mineras obtenidas por particulares
Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante

afectado al servicio.
Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art.

886 del cdigo civil son bienes muebles:
-
Los vehculos terrestres de cualquier ndole.
Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin

temporal.
Los materiales de construccin o

demolicin si no estn unidos al suelo.
Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde

conste la adquisicin de crditos o derechos personales.
Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes,

nombres, marcas y otros similares.
Las rentas o pensiones de cualquier clase.
Las acciones o participaciones que cada socio tenga en

sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes
inmuebles.
Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.
procedentes
de
una
ARTCULO I.04
Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de
medida y cuyo valor puede determinarse aplicando mtodos directos
(comparacin,
costo),
indirectos
(renta,
valor
actual)
otros
debidamente sustentados. Contiene a travs de ttulos especiales,

normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto
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INGENIERIA
de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos

podrn II
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ECONOMICA
II
contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles
indistintamente. Conforme se presenten nuevos requerimientos y se
completen los estudios tcnicos del caso, este reglamento se
ampliar con ttulos referidos a diversos bienes o procedimientos
valuatorios.
ARTCULO I.05
El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a sus normas
alcanza a todo el territorio de la Repblica.
ARTCULO I.06
El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate
de practicar una Evaluacin comercial o reglamentaria en la
que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin
de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por
terceros.
ARTCULO I.07
Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas del
presente reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el
nombre de tasacin o valuacin reglamentaria, cuando los
valores que se utilizan en la pericia corresponden a los
aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de
edificacin que son aprobados por los dispositivos legales
correspondientes. Se denomina tasacin o valuacin comercial
cuando los valores corresponden a los del libre mercado.
ARTCULO I.08
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de
sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente
capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en
cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de
campos de actividad que no son materia de colegiacin.
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ARTCULO I.09
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ECONOMICA II
El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la
informacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando es
retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.
ARTCULO I.10
El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el
informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el
profesional responsable; y debe constar de tres grandes
secciones: memoria descriptiva, valuacin y anexos. En cada
ttulo de ste reglamento se desarrollar la informacin requerida
para cada una de estas secciones.
ARTCULO I.11
El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un
bien en la fecha de valuacin, en consideracin a las compras ventas
de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado. El valor
de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un
bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un
factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en el
menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.
TTULO II: VALUACION DE PREDIOS URBANOS

CAPTULO A: ALCANCES Y FINES
ARTCULO II.A.01
Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de
ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o
destruir la edificacin.
ARTCULO II. A.02
Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y
se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano;
as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los
servicios generales propios del centro poblado y los que tengan
terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no
habilitadas legalmente.
0
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ECONOMICA II
ARTCULO II. A.03
Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en
general.
ARTCULO II. A.04
Son
obras
complementarias
e
instalaciones
fijas
y
permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al
suelo o a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin
destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte
integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de
bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores
elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios,
instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin,
subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos
exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros
que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.
ARTCULO II.A.05
Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro
cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido
determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y
aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
ARTCULO II.A.06
La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin
del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno,
edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si
corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los
casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de
conservacin
que
estn
determinados
en
el
presente
reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se

utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de
edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente.
Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en
base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el
mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos
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INGENIERIA
factores que se considere pertinentes, los mismos que

debern II
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ECONOMICA
II
ser justificados por el perito.
ARTCULO II.A.07
En el
caso
de
la
valuacin
reglamentaria
de
las
obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar

ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de los
valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de conformidad
a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o
ser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los
correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que
conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores
unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo real,
es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica,
utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de
oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes.
Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay
que
multiplicar
el
costo
directo
real
de
las
obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

ARTCULO II.A.08
El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros:
-
Memoria descriptiva.
Valuacin.
Valuacin del terreno.
Valuacin de las edificaciones
Valuacin de las obras complementarias.
Valuacin de instalaciones fijas y permanentes Intangibles, si
los hubiere
Cuadro resumen general de las valuaciones
Anexos
Fotografas, si se requieren
Otros
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CAPTULO B: MEMORIA DESCRIPTIVA
INGENIERIA
ECONOMICA II
ARTCULO II.B.09
La memoria descriptiva comprende:
-
Nombre del propietario o posesionario.

Nombre de la persona que solicita la tasacin.
Objeto de la tasacin y metodologa o
empleada.
Fecha a la cual est referida la tasacin.
Ubicacin.
Linderos y permetro
rea del terreno
Zonificacin y uso actual del predio.
Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.
Caractersticas del entorno del predio.
Descripcin de la distribucin de las plantas.
Descripcin de la edificacin.
Antigedad de la construccin.
Estado de conservacin.
Servidumbres, si las hubiere.
Anlisis de la documentacin registral.
Observaciones.
reglamentacin
ARTCULO II.B.10
Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la
provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la
urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras
denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales
les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la
numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote
correspondientes. De no existir o desconocerse la numeracin
municipal o la identificacin del lote y manzana dentro de la
urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el
que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el
extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con
indicacin de las vas pblicas de referencia.
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ARTCULO II.B.11
INGENIERIA
ECONOMICA II
La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las
medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir
de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e
izquierdo entrando y finalizando por el fondo.
ARTCULO II.B.12
El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser
expresada en sistema mtrico decimal.
ARTCULO II.B.13
Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de
la siguiente informacin mnima: Destino y uso del predio y, en su
caso, nmero de plantas construidas; Distribucin de los ambientes
de cada planta por niveles; reas ocupadas, techadas y sin techar,
por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres).
ARTCULO II.B.14
En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma
ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la
construccin de las partidas principales, tales como:
-
Cimentacin
Elementos estructurales
Muros y columnas
Techos y coberturas
Pisos y contrapisos
Contrazcalos y revestimientos
Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos
empotrados,muebles fijos, etc.

Vidrios
Pinturas
Cerrajera
Instalaciones sanitarias
Instalaciones mecnicas y elctricas
Instalaciones telefnicas
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INGENIERIA
Instalaciones complementarias permanentes, si lasECONOMICA

hubiese, II
INGENIERIA ECONOMICA
II
como:
- Instalaciones especiales
- Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas
-
de bombeo de agua y tanques cisterna etc.

Obras complementarias.
Otros.
ARTCULO II.B.15
El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy
bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la
evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y
que se definen de la siguiente forma:
-
Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento
permanente y que no presentan deterioro alguno.

Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento
permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados
debido al uso normal.

Regular: Las edificaciones
que
reciben
mantenimiento
espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no

la compromete y es subsanable; o que los acabados e
-
instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular;
cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque
sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones
tienen visibles desperfectos.

Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan
un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico
valor es el de los materiales recuperables.
ARTCULO II.B.16
Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los
respectivos ttulos de propiedad y los que sean apreciados por el
perito como factores que afectan al predio como dominante o
sirviente.
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ECONOMICA II
ARTCULO II.B.17
Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de
construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la
informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes
documentos:
-
Declaratoria de fbrica.
Certificado de conformidad de obra
Licencia de construccin, ms plazo de ejecucin.
El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los
casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha
obligatoria
de
presentacin
delos
documentos
sealados
precedentemente.
Declaracin jurada de autovaluo. A falta de esta informacin, el
perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores
concurrentes que debern ser indicados en el informe de
valuacin.
ARTCULO II.B.18
En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle
que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las
que el perito considere pertinentes.
ARTCULO II.B.19
El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a
su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de
propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de
independizacin y reglamento interno en los casos de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como
otros documentos que sean pertinentes.
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INGENIERIA
CAPTULO C: VALUACIN DEL TERRENO ECONOMICA II
ARTCULO II.C.20
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin
reglamentaria, se tomar como base el valor unitario oficial del
terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin
comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del
estudio del mercado inmobiliario de la zona.
ARTCULO II.C.21
A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en
el
caso
devaluaciones
reglamentarias
falta
de
mercado
inmobiliario en la zona en el caso devaluaciones comerciales, se

adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro
terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras
de
infraestructura
urbana,
que
corresponda
al
mismo
nivel
socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al

terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el
valor en base a criterios objetivos y tcnicos.
ARTCULO II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se
valuar de la siguiente manera: El rea hasta el triple cuadrado del
frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de
terreno. El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del
valor del terreno. En caso de ser necesario se aplicar los artculos
II.C.27, II.C.28 y II.C+.29 del presente reglamento.
ARTCULO II.C.23
El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se
valuar de la siguiente manera: El rea total del terreno se dividir en
partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con
cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22
0
INGENIERIA
sumndose luego los resultados parciales. Se considerar como

frente II
INGENIERIAECONOMICA
ECONOMICA
II
nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y
se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22. El
valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin
de los casos a) y b)
ARTCULO II.C.24
La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un
pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene
sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le
corresponde
del
pasadizo
comn,
conforme
al
siguiente
procedimiento:
El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el
procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor
urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:
SVU =VT
a
(1.000.01 d )
3.00
En la que:
-
SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede
a la va de dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y
centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad
(1.0) como valor de la misma.

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del
terreno
materia
devaluacin,
expresado
en
metros
submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes

con la va de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se
desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT. La va de
dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al
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INGENIERIA
procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el ECONOMICA

resultado II
II
obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto
al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio
privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para
cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado
anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor.
ARTCULO II.C.25
La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por
va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de
terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la
manera sealada en el inciso a) del artculoII.C.24 del presente
reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el
coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.
ARTCULO II.C.26
La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la
servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del
terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a
criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
ARTCULO II.C.27
La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote
normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario
del terreno el coeficiente Fr = frente/6.
ARTCULO II.C.28
La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo
promedio menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando al
valor unitario del terreno el coeficiente Fo=fondo/15
0
ARTCULO II.C.29
INGENIERIA
ECONOMICA II
Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en
mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte
no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la
martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente
ordinaria.
ARTCULO II.C.30
La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra
un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son
las siguientes:
-
En medidas lineales
o En terreno plano 0.5%
o En terreno accidentado 0.8%
En reas
o En terrenos de forma regular 2.0%
o En terrenos de forma irregular 2.5%
En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las

tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la
valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos
de propiedad o certificados que correspondan.
CAPTULO D: VALUACION DE LAS EDIFICACIONES

PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS
EINSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
ARTCULO II.D.31
En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las
construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las
obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para
este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores:
0
INGENIERIA
En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada ECONOMICA

(AT) y los II
II
valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los
valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente
y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la
valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su
propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona,
aplicando los factores de depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el
material predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin
(D) del valorsimilar nuevo (VSN):
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT)
por el valorunitario de edificacin (VUE)
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo
(VSN) un porcentaje(P) por antigedad y estado de conservacin que
vara de acuerdo al material deconstruccin predominante.
D = P / 100 x AT x VUE
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la
siguiente frmula:
VE = AT x VUE (1-P /100)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin
aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito
deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se
encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un
0
INGENIERIA
estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje

o II
INGENIERIAECONOMICA
ECONOMICA
II
le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.
ARTCULO II.D.32
Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras
complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las
construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos
que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de
conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las
caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones
reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme
a lo estipulado en el artculo II.A.07.
ARTCULO II.D.33
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza
para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en
funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien
declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera
alguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no
terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin
con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea
total de la obra si el avance es uniforme.
ARTCULO II.D.34
La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes,
con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando
se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no
convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin
por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico
adoptado.
0
INGENIERIA
ECONOMICA II
TABLA N 1:
PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL
MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS
El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.
NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy

malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin
0
INGENIERIA
ECONOMICA II
TABLA N 2
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN
ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS,
DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACIN o ESPARCIMIENTO,
CLUBS SOCIALES O INSTITUCIONES
0
INGENIERIA
NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin

muy II
INGENIERIAECONOMICA
ECONOMICA
II
malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.
TABLA N 3:
ANTIGEDAD Y ESTADODE CONSERVACIN SEGN
ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARAEDIFICIOS
OFICINAS
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INGENIERIA
ECONOMICA II
TABLA N 4
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL
MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLINICAS,
HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES
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INGENIERIA
ECONOMICA II
* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

CAPTULO E: VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
0
INGENIERIA
- VTP = Valor total del predio.

II
INGENIERIAECONOMICA
ECONOMICA
II
TASACIN
EDIFICIO
RESIDENCIAL LAS DALIAS
- VTDE
= Valor
del terreno
- VE = Valor de la edificacin
- VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
- VOC = Valor de las obras complementarias
Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y
debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes
intangibles al valor total del predio
ARTCULO II.E.36
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros
documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los
valores adoptados.
CAPTULO F: VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL

REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
ARTCULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a
todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin
por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera:(a) Se
asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que
corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de
propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn
debidamente registrados.(b) En caso que en los ttulos de propiedad
no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las
secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las
secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso
exclusivo de cada uno.
0
ARTCULO II.F.38
INGENIERIA
ECONOMICA II
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando
todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este
reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas
propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por
las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el
porcentaje de bienes comunes.
ARTCULO II.F.39
En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o
no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad
inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se
calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso
exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondiente en
aquellos casos especiales.
ARTCULO II.F.40
El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de
la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la
edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes
que igualmente le corresponde.
0
INGENIERIA
VALOR PREDIAL DE UN INMUEBLE

II
INGENIERIAECONOMICA
ECONOMICA
II
Consiste en la determinacin del valor del predio en todos sus
componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras
complementarias en instalaciones fijas y permanentes.
La valorizacin predial llamada tambin tasacin o valuacin es
el procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el
bien, analiza y dictaminan sus cualidades y caractersticas en
determinada fecha para establecer la estimacin del valor
razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente
reglamento.
A los valores de los componentes fsicos se les aplica los
factores
de
conservacin
depreciacin
que
estn
Nacional de Tasaciones.
por
antigedad
determinados
en
y
el
estado
de
Reglamento
0
INGENIERIA
ECONOMICA II
PORCENTAJES
ESTADO
DE
PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y

CONSERVACIN
SEGN
EL
MATERIAL
ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARA CASAS
Los terrenos siempre tienden a subir su valor con el tiempo, ya

que al crecer las ciudades estas quedan cada vez ms
cntricas.
La valorizacin de un predio llamada tambin tasacin o
valuacin, puede ser:
I. La valorizacin o valuacin reglamentaria
Es aquella en donde se utilizan los Valores Unitarios Oficiales de
terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo o norma
0
INGENIERIA
legal vigente( estos son publicados en el Diario ECONOMICA

Oficial El II
II
Peruano).
II. La valorizacin o valuacin comercial

Es aquella que se determina en base a los valores obtenidos en
el estudio de mercado adicionando factores que se consideren
pertinentes
VALOR ARANCELARIO DE TERRENOS

Llamados tambin valores unitarios oficiales por metro cuadrado de
terreno urbano ,son aquellos que han sido determinados por el ex
Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA) , actualmente lo
determina el Ministerio de Vivienda , Construccin y Saneamiento y
son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Son
publicados en el Diario Oficial El Peruano.
ARTCULO II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se
valuar de la siguiente manera: El rea hasta el triple cuadrado
del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor
unitario de terreno. El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por
el 50 % del valor del terreno. En caso de ser necesario se aplicar
los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C+.29 del presente reglamento.
Impuesto Predial
Artculo 887 del Cdigo Civil

El Impuesto Predial es aquel tributo de periodicidad anual que
se aplica al valor de los predios urbanos y rsticos, en base a su
valor de autoavalo; se consideran predios a los terrenos, las
edificaciones (casas, edificios, etc.) e instalaciones fijas y
permanentes (piscina, losa, etc.) que constituyen partes
0
INGENIERIA
integrantes del mismo, que no puedan ser separados

sin II
ECONOMICA
INGENIERIA
ECONOMICA
II
TASACIN
DE
EDIFICIO
RESIDENCIAL
LAS
DALIAS
alterar, deteriorar o destruir la edificacin.
Conforme al artculo 887 del Cdigo Civil, son partes
integrantes las que no pueden ser separadas sin destruir,
deteriorar o alterar el bien.
VALOR COMERCIAL DE UN INMUEBLE

Es el precio ms probable por el cual ste se transara en un mercado
donde
el comprador
vendedor
actuaran
libremente,
con
el
conocimiento de las condiciones fsicas y jurdicas que afectan el bien.

Es decir el valor comercial corresponde a lo que determine el libre
mercado.
Para determinar el valor comercial de un inmueble se conjugan varios
factores como son:
Investigacin del mercado inmobiliario, ofertas

realizadas en la zona.
Entorno del inmueble, constituido por vas de acceso, zonificacin,

predio circundantes o vecinos, el uso del sector (puede ser residencial,
comercial, etc.), equipamiento urbano, estrato socio-econmico.
y transferencias
Anlisis interpretativo
Un inmueble A, con las mismas dimensiones de terreno y similares
caractersticas de edificacin que un inmueble B no necesariamente
tendrn el mismo valor comercial ya que se analizara cunto vale por
ejemplo el metro cuadrado de terreno comercial en determinada
ubicacin ya sea avenida o calle , tambin se analizara que tipo de
vas principales o secundarias existen para llegar a dicho inmueble, de
igual modo se analizara en que zonas se ubican los inmuebles es decir
si es zona comercial, residencial o de servicios pblicos ( por ejemplo
puede estar cerca a colegios, hospitales, centros comerciales, etc).
ANALISIS DE TASACION:
EDIFICIO RESIDENCIAL LAS
DALIAS
TASACIN-EDIFICIO LAS DALIAS

TASACIN REGLAMENTARIA DE UN PREDIO URBANO
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. Nombre del Propietario
Sra. Zelmira Fernndez Salazar
1.2. Nombre de la persona que solicita la tasacin.
Ing. Emilio de la Rosa Ros
1.3. Objeto de la tasacin y Reglamentacin empleada.
Es objeto de la presente tasacin particular, determinar el valor razonable
del predio urbano en estudio para fines acadmicos, formulando la
valuacin de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per (R.M
N 126-2007- VIVIENDA).
1.4. Fecha de tasacin
Diciembre del 2013
1.5. Ubicacin
El Predio urbano est ubicado en la Calle Las dalias N 192, Urb. Santa
Victoria - Chiclayo
1.6. Linderos y Permetro
Los linderos son los siguientes:
Por el frente, con la Calle las dalias, en una lnea recta de 11.50 ml.
Por la derecha, con una vivienda, en una lnea recta de 20.75 ml.
Por la izquierda, con una vivienda, en una lnea recta de 20.75 ml.
Por el fondo, con una vivienda, en una lnea recta de 11.50 ml.
El permetro del terreno es de 64.50 ml.
1.7. rea del terreno
El rea del terreno es de 238.63 m2.
1.8. Zonificacin y uso actual del predio.
El predio tiene zonificacin residencial de Densidad Media (RDM) y tiene
uso de vivienda Multifamiliar
1.9. Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.
El predio en estudio cuenta actualmente con instalaciones de agua Fra y
caliente, desage y energa elctrica.
1.10. Caractersticas del entorno del predio
El predio urbano est ubicado entre dos lotes vecinos, que tambin tienen
uso de vivienda y la parte posterior limita con un edificio multifamiliar de
dimensiones similares a las del edificio en estudio.
1.11. Descripcin de la distribucin de las plantas.
El predio urbano cuenta con edificacin de 5 plantas + azotea, de acuerdo
a la siguiente distribucin:
Primera Planta: 2 departamentos en cada uno cuenta con 1 Ambiente de
sala comedor, 2 baos, 1 medio bao, cocina, pasadizo, 3 dormitorios, 1
patio lavandera, sala de estudio, terraza y escalera al segundo piso.
Adems cuenta con un 1 car-port para cada departamento.
Segunda planta: 2 departamentos en cada uno cuenta con 1 Ambiente de
sala comedor, 2 baos, 1 medio bao, cocina, pasadizo, 3 dormitorios, 1
estar, 1 sala de estudio y escalera al tercer piso.
Tercera, cuarta y quinta planta: Con misma distribucin que el segundo
piso.
1.12. Descripcin de la edificacin.
Cimentacin.- Esta hecha a base de zapatas aisladas con vigas de
conexin de concreto armado de resistencia 210kg/cm2.
Muros y columnas.- Los muros de la primera y segunda planta son de
ladrillo King Kong tarrajeados y pintados, con columnas de amarre de
concreto armado.
Techos y coberturas.- Los techos son losas aligeradas de seccin tpica
tarrajeados con mortero, apoyado sobre sobre muro portantes.
Pisos y contra pisos.- En la primera hasta la quinta planta son de

cermico nacional.
Revestimientos: Los muros En la primera hasta la quinta planta estn
revestidos con mortero una mezcla de cemento- arena y pintados.
Carpintera de Puertas y Ventanas.- En la primera hasta la quinta
planta, la puerta de entrada es una hoja batiente de tableros de madera
amachimbrada (marco tipo cajn) caoba y ventanas de aluminio y vidrio

crudo semidoble incoloro, las puertas interiores son contra placadas de
madera cedro y las ventanas son de vidrio con perfiles de aluminio (una
hoja fija y la otra corrediza).
Pinturas.- En la primera y segunda planta los muros estn pintados a
base de pintura ltex lavable.
Baos.- en primera planta hay 2 baos completos y 1 medio bao
en cada departamento con scalo de cermica, y de igual manera hasta
el quinto nivel.
1.13. Antigedad de la construccin.
La edificacin tiene una antigedad de cinco (06) aos. Por lo tanto le
corresponde un porcentaje de depreciacin del 5 %.
1.14. Estado de conservacin.
Teniendo en consideracin el Art. II.B.15 del Reglamento Nacional de
Tasaciones
del
Per
(R.M
126-2007- VIVIENDA), el
estado de
conservacin de la edificacin en estudio, califica como BUENO.

1.15. Anlisis de la documentacin registral.
Para realizar la presente valuacin o tasacin se ha tenido en cuenta el
correspondiente
Ttulo
de
Propiedad,
cuyo
Cdigo
del
predio
es
P10084521, del Registro Predial Urbano.
2. VALUACION
2.1. Tasacin del terreno
Teniendo en cuenta el Valor Arancelario Oficial del terreno urbano el frente
del lote y el rea del terreno calculamos el valor del terreno de acuerdo al
ARTCULO II.C.22 del reglamento de tasaciones.
TASACIO
N
rea total del Terreno :
rea techada primer
238.63 m2
209.61 m2
nivel:
rea techada segundo
nivel:
rea techada tercero
nivel:
rea techada cuarto
nivel:
rea techada quinto
nivel:
Porcentaje de
depreciacin:
209.61 m2
209.61 m2
209.61 m2
209.61 m2
5.00%
VALUACI
ON
Tasacin del
terreno
Frente del Terreno =
rea Total del Terreno =
rea igual al triple cuadrado del
frente =
Exceso de rea =
Valor Arancelario oficial del terreno
=
Porcentaje de
depreciacin =
Valor del Terreno =
11.50 m
238.63 m2
396.75 m
-158.12 m2
S/. 500.00
/m2
5.00%
S/.
158845.00
2.2. Tasacin de la edificacin

La edificacin es de concreto armado en buen estado y tenemos que:
rea techada del primer y segundo nivel: 76.7m2
De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificacin para la Costa con
RESOLUCION MINISTERIAL N 241-2012-VIVIENDA para el ao fiscal 2013,
publicado en El Diario Oficial El Peruano , obtenemos lo siguiente:
Tasacin de la
edificacin
-Primer al quinto Nivel: Material de concreto armado en buen

estado
-rea Techada Primer y al quinto
Nivel
=
209.61 m2
ELEMENTO
S
Muros y columnas
Techos
Pisos
Puertas y Ventanas
Revestimientos
Baos
Instalaciones Elect. Y
sanit.
Tipo
Valor / M2.
C
C
D
C
F
C
186.94
137.9
78.62
77.88
51.53
43.85
49.82
Total
S/. 626.54
:
Valor por M2 depreciado
S/.
=
595.21
2.3. Valor Total del predio
El valor de la edificacin ser

S/.
623812.98
VE=2AreaValor por M 2 depreciado=
Valor total del predio
El valor del predio urbano es:

VTP =
VT+VE =
s/.
782657.98
VTP= Setecientos Ochenta y Dos mil Seiscientos Cincuenta y Siete y

98/100 Nuevos Soles
VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE: EDIFICIO LAS DALIAS

1) VALUACION DEL TERRENO: VT
Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en
cuenta el estudio del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, el terreno en la
Calle Las dalias N 192, Urb. Santa Victoria - Chiclayo, da como resultado un
Valor Comercial del terreno/m2 de s/. 600.00.
Por lo tanto en aplicacin del artculo II F.40 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per, tenemos: VT/M2= S/. 600.00 /m2
Por lo tanto el Valor del terreno VT es = S/. 143 178.00
2) VALOR DE LA EDIFICACION: VE
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y a
los valores /m2 de construccin de edificaciones en Chiclayo se estima un valor
unitario de la edificacin de: USD$900/m2, los mismos que al aplicrseles la
depreciacin se convierten en los siguientes valores:
VE = rea*Valor Unitario*(1-depreciacion) = S/.510 071.63
3) VALOR DEL PREDIO: VTP
El valor del Predio (VTP), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT)
ms el Valor de la Edificacin (VE).
VTP= VT+VE
4) VALOR COMERCIAL DEL PREDIO: VCP
VCP= S/ 653 249.63
SON:
VCP= Seiscientos cincuenta y tres mil doscientos cuarenta y nueve

63/100 soles.
FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE VALUADO: EDIFICIO LAS DALIAS
VISTA GENERAL DEL EDIFICIO MULTIFAMILIAR LAS DALIAS
Urb. Santa Victoria Chiclayo
ANEXOS:
PLANOS DE EDIFICIO
RESIDENCIAL LAS DALIAS

Segundo Trabajo Tasacion de Edificio Residencial Las Dalias

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Segundo Trabajo Tasacion de Edificio Residencial Las Dalias

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INGENIERA ECONMICA

Ing.Emilio de la Rosa Ros

MARCO TEORICO: REGLAMENTO NACIONAL DE METRADOS

EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

TTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de

Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.

Las naves y aeronaves.

Los diques y muelles.

Los pontones, plataformas y edificios flotantes.

Las concesiones para explotar servicios pblicos.

Las concesiones mineras obtenidas por particulares

Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante

Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.

Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art.

Los vehculos terrestres de cualquier ndole.

Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.

Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin

Los materiales de construccin o

Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde

Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes,

Las rentas o pensiones de cualquier clase.

Las acciones o participaciones que cada socio tenga en

Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.

debidamente sustentados. Contiene a travs de ttulos especiales,

de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos

TTULO II: VALUACION DE PREDIOS URBANOS

ARTCULO II. A.03

reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se

factores que se considere pertinentes, los mismos que

complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar

complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

Nombre del propietario o posesionario.

empotrados,muebles fijos, etc.

Instalaciones complementarias permanentes, si lasECONOMICA

de bombeo de agua y tanques cisterna etc.

Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento

permanente y que no presentan deterioro alguno.

debido al uso normal.

espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no

instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

tienen visibles desperfectos.

CAPTULO C: VALUACIN DEL TERRENO ECONOMICA II

inmobiliario en la zona en el caso devaluaciones comerciales, se

socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al

sumndose luego los resultados parciales. Se considerar como

SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

(1.0) como valor de la misma.

submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes

procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el ECONOMICA

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las

CAPTULO D: VALUACION DE LAS EDIFICACIONES

En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada ECONOMICA

estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

CAPTULO E: VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35

- VTP = Valor total del predio.

CAPTULO F: VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL