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006 Reglamento Nacional de Tasaciones

006 Reglamento Nacional de Tasaciones

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REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU

TOMADO DE: "CONSEJO NACIONAL DE TASACIONES" – CONATA 1ra Edición Enero 2002. LIMA - PERU

CONSEJO NACIONAL DE TASACIONES
Institución Pública Descentralizada Del Sector Vivienda y Construcción

El presente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial Nº 469-99-TC/15.04 del 10 de Diciembre de 1999. con carácter de Edición Oficial, concuerda con las normas para la Tasación de Bienes en el Territorio Nacional

INDICE REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU
TITULO I Capitulo Unico TITULO II Capitulo A Capitulo B Capitulo C Capítulo D DISPOSICIONES GENERALES (DEL Art. I.01 al Art. I.09.................................................................. VALUACION DE PREDIOS URBANOS Alcances y Fines (del Art. II.A.01 al Art. II.A.10).............................. Memoria Descriptiva (del Art. II.B.11 al Art. II.B.21).......................................................... Valuación del Terreno (del Art. II.C.22 al Art. II.C.33).......................................................... Valuación de las Edificaciones Principales, Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes (del Art. II.D.34 al Art. II.D.37).......................................................... Valor Total del Predio (del Art. II.E.38 al Art. II.E.39).......................................................... Valuación de Edificaciones Bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias De Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (del Art. II.F.40 al Art. II.F.43)........................................................... VALUACION DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS Alcances y Fines (del Art. III.A.01 al Art. III.A.06)........................................................ Memoria Descriptiva (del Art. III.B.07 al Art. III.B.23)........................................................ Valuación del Terreno Rústico (del Art. III.C.24 al Art. III.C.27)........................................................ Valuación de Terrenos Eriazos (del Art. III.D.28 al Art. III.D.32)........................................................ Valuación de Factores Ecológicos (E) (del Art. III.E.33 al Art. III.E.34)........................................................ Valuación de Edificaciones y Servicios (del Art. III.F.35 al Art. III.F.40).........................................................

Capitulo E Capitulo F

TITULO III Capitulo A Capitulo B Capitulo C Capitulo D Capitulo E Capitulo F

............J. III........... Valuación de Sistemas......... V..................... V..............................................07 al Art... V...............47).... III...................................................... Valuación de la Empresa Industrial en Marcha (Art..................... V.........06)........ III.....03)........44).................. III......B....... IV.. V.............55)....... III...................J.Capitulo G Capitulo H Capitulo I Capitulo J Valuación de Maquinaria y Equipos Agropecuarios (del Art.. V.E....D..........B.......D.......... III........G......... V... V... V........ Valuación de Inmuebles (del Art.......G..........I...................26 al Art........01 al Art...01 al Art............ V..................................... TITULO IV Capitulo A TITULO V Capitulo A Capitulo B Capitulo C Capitulo D Capitulo E Capitulo F Capitulo G Capitulo H Capitulo I ...... V...................A...72).48).....44 al Art.....33 al Art........................... V..I.........43)...E.. Equipos de Oficina y Repuestos (del Art........28 al Art...................27)...........C....48 al Art..........25)............................G....... III.........F...... Maquinarias y Equipos (del Art................I...08).A......... Estudio Económico para la Evaluación de la Empresa Industrial en Marcha (del Art....... III.45 al Art..........C...... Valuación de Terrenos Rústicos en zonas de Expansión Urbana e Islas Rústicas (del Art......... Aves..G......11).I......A..32)... VALUACION DE SERVIDUMBRE Y USUFRUCTOS Alcances y Fines (del Art.H...... Valuación de Instalaciones (del Art................. V.09 al Art....43).. Valuación de Ganado....................... Valuación de Otros Bienes de la Empresa (del Art........H........A........ V....F............ V... V.......... V.......... VALUACION DE PROPIEDADES INDUSTRIALES Alcances y Fines (del Art..H. Instalaciones Móviles..12 al Art..... Valuación de Cultivos y Productos Agropecuarios en Almacén (del Art... Peces y Otros Animales (del Art. IV... Enseres......56 al Art...... Valuación de Muebles......41 al Art.............................. Valuación de Otros Bienes Inmuebles y Muebles Industriales y Comerciales (del Art........

9.02 Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien. 5.01 El presente Reglamento Nacional tiene por finalidad establecer los criterios. vías de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición de créditos o derechos personales. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal. El suelo. es la estimación del valor razonable y justo de un bien. 4. 2. las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. Las naves y aeronaves. ARTICULO I. Los pontones. 5. 7. 6. 3. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. plataformas y edificios flotantes. 8. son bienes muebles: 1. 10. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición sino están unidos al suelo. analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha para establecer su justiprecio de acuerdo a las normas del presente reglamento. los manantiales. canteras y depósitos de hidrocarburos. Las concesiones para explotar servicios públicos. los ríos. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación. 4. 886 del código civil . Justiprecio. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art. Los diques y muelles. 2.03 Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art. 885 del código civil son bienes inmuebles: 1. definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la valuación de bienes inmuebles y muebles. 11. conceptos. Los vehículos terrestres de cualquier índole. . Las minas. Las concesiones mineras obtenidas por particulares Las estaciones. 3. ARTICULO I. los lagos. el subsuelo y el sobresuelo El mar.REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU TITULO I DISPOSICIONES GENERALES CAPITULO UNICO ARTICULO I.

07 Se denomina perito tasador al profesional colegiado que en razón de sus estudios superiores y a su experiencia. nombres. ARTICULO I.08 El perito tasador debe indicar con precisión la fecha de la información técnica y de precios que está utilizando. 9. marcas y otros similares. ARTICULO I. ARTICULO I. Contiene a través de Títulos Especiales.06 El uso de este Reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuación en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecución de tasaciones reglamentarias que sean solicitadas por particulares. ARTICULO I. y debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones. en cuanto a la condición de colegiado. Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad ARTICULO I. Los derechos patrimoniales de autor. ARTICULO I. normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de valuación en las condiciones mencionadas.05 El campo de aplicación de este Reglamento y la sujeción a sus normas alcanza a todo el territorio de la República. Esta disposición. Cuando es retrospectiva debe resaltarse tal condición. este Reglamento se ampliará con Títulos referidos a diferentes propiedades. 7. 10. En cada Título de este reglamento se desarrollará la información requerida en cada una de estas secciones. Valuación y Anexos. de patentes.09 El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable. Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. Dichos título podrán contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente. Las rentas o pensiones de cualquier clase.04 Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida.6. no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiación. está debidamente capacitado para efectuar la valuación de un bien. 8. . aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles. y cuyo valor puede determinarse por comparación con otros bienes semejantes que tienen valores fijos establecidos por normas obligatorias o de general aceptación en e! Mercado. de inventor. Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los estudios técnicos del caso.

pavimentos exteriores.04 Las obras complementarias son parte integrantes y funcionales del predio.01 Para los efectos de este reglamento.06 Los valores arancelarios por metro cuadrado de terreno urbano.A. y los terrenos sin edificar.A.A. instalaciones de bombeo. pozos de agua con equipo de bombeo. comercio. excavación de sótanos. .02 Considérase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se destine a vivienda. ARTICULO II. instalaciones exteriores de alumbrado y agua. estén o no habilitadas legalmente. ascensores con sus equipos. siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitación urbana. que una propiedad que ha sido expuesta para la venta pueda producir al haber encontrado al comprador dentro de un tiempo razonable. zona de estacionamiento.A. son aquellos que han sido determinados por el Consejo Nacional de Tasaciones CONATA y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. tales como cercos. subestación eléctrica. ARTICULO II. ARTICULO II. y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser destinada la propiedad y sea apta para ello.A.TITULO II VALUACION DE PREDIOS URBANOS CAPITULO A ALCANCES Y FINES ARTICULO II. se considera predio urbano a los terrenos urbanos. ARTICULO II.A. instalaciones contra incendios. industria o cualquier otro fin urbano.03 Se entiende por edificaciones a las construcciones o fabricas en general. cisternas de agua y desagüe con sus equipos. a las edificaciones y sus obras complementarias. ARTICULO II.A.07 El valor de mercado es el precio más alto. expresado en términos de dinero.05 Islas rústicas son los terrenos no mayores de nueve (9) hectáreas circundados por zonas habilitadas como urbanas. tanques elevados. y otros que a juicio del perito tasador puedan ser calificadas como tales. ARTICULO II. piscinas. instalaciones de aire acondicionado. zona de recreación. jardines.

ARTICULO II. . los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente reglamento. .Valuación de las edificaciones . .A.Valuación. . según los casos.11 La memoria descriptiva comprende: .ARTICULO II.Ubicación.09 Se llama valuación reglamentaria a aquella que utiliza como información de precios los llamados "aranceles" en el caso de precios de terrenos y "valores oficiales de la construcción" en el caso de precios de la edificación. si se requieren .Anexos . y los valores intangibles.Linderos y perímetro .Fecha a la cual está referida la tasación.A.Nombre de la persona que solicita la tasación.Cuadro resumen general de las valuaciones . debe desarrollar los siguientes rubros: .10 El informe de la valuación.Area del terreno. . .Objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada. A los componentes físicos se les aplicara.Valuación del terreno.A. . . . ARTICULO II. en términos de terreno. . .Otros CAPITULO B MEMORIA DESCRIPTIVA ARTICULO II.Zonificación y uso actual del predio.Valores intangibles si los tiene .Fotografías.Memoria descriptiva.Valuación de instalaciones fijas y permanentes .08 La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes. . deberán ser determinados y justificados debidamente por el perito.Descripción de la edificación.Valuación de las obras complementarias. edificaciones. . .Nombre del propietario. obras complementarias y eventuales valores intangibles. si los hubiere.B.Descripción de la distribución de las plantas.Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.

prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo. . asociación.15 Se describirá la forma de ocupación existente en el terreno a través de la siguiente información mínima: destino y uso del predio y. áreas ocupadas.Servidumbres. distribución de los ambientes de cada planta. el o los nombres anteriores. . por planta y en total.Observaciones.13 La descripción de un terreno deberá precisar su forma geométrica. se indicará la distancia entre la esquina y el extremo más próximo del predio. asentamiento humano. cooperativa o asentamiento humano en el que está situado. la provincia y el distrito al que pertenece. De no existir o desconocerse la numeración municipal o la identificación del lote y manzana dentro de la urbanización.B. asociación.B.16 En la descripción de las áreas edificadas se indicará en forma ordenada. colindancias y cambios de dirección de los linderos a partir de su frente principal.Estado de conservación. .Inscripción en los registros públicos en los casos de requerirse. los sistemas y materiales empleados en la construcción de las partidas principales. cooperativa. ARTICULO II. u otras denominaciones del sitio. según los casos. el nombre de la urbanización. las medidas. número de plantas construidas.12 Para la ubicación de un predio se consignará el departamento. ARTICULO II. con indicación de las vías públicas de referencia. la numeración municipal o la denominación de la manzana y lote correspondientes. ARTICULO II.14 El área del terreno existente dentro de los linderos descritos será expresada en metros y decímetros cuadrados. tales como: Cimentación Elementos estructurales Muros y columnas Techos y coberturas Pisos y contrapisos Contrazócalos y revestimientos . .B. ARTICULO II. el nombre de las vías públicas a las cuales les dá frente y. con y sin techado. siguiendo la línea de fachada.B.Antigüedad de la construcción. eventualmente. en su caso.. ARTICULO II.B.

si las hubiese.B.19 Se asumirá como antigüedad de la edificación el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma. bueno. sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna. ARTICULO II.16 y que se definen de la siguiente forma: Muy bueno. cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. aire acondicionado.Vidrios . .Cerrajería . barandas. Regular.B. como: ascensores.B.Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular. ARTICULO II.Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno.Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico.17 El estado de conservación de la edificación será calificado como muy bueno. cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen.Obras complementarias. sistema de alarmas. malo o muy malo. no la compromete y es subsanable. de acuerdo a la información que podrá obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos: . etc.Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.B.Instalaciones "inteligentes" .Carpintería de puertas. Muy malo.Instalaciones telefónicas . regular.Instalaciones mecánicas y eléctricas .Pinturas . ARTICULO II. o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.. Malo.Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su único valor es el de los materiales recuperables. .Otros. . rejas.Instalaciones complementarias permanentes. . roperos empotrados.. de conformidad con la evaluación derivada de los rubros mencionados en el artículo II.instalaciones sanitarias .18 Se considerará las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos títulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente. etc. Bueno. ventanas.muebles fijos.

así como las que el perito considere pertinentes. escritura de independización y reglamento interno en los casos de unidades imnobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. el perito apreciara la antigüedad sobre la base de los factores concurrentes que deberán ser indicados en el informe de valuación. o el total si fuera menor. que posea similares obras de infraestructura y que se encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación. ARTICULO II. sólo en los casos en que la construcción haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentación de los documentos señalados precedentemente.se valuara de la siguiente manera: a) El área hasta el triple cuadrado del frente.B.20 En observaciones se consignará todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades. A falla de esta información.C. tales como títulos de propiedad. b) Certificado de conformidad de obra c) Licencia de construcción más plano de ejecución.B. se adoptará como tal el que se obtenga por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación.22 Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una tasación reglamentaria. y d) El registro más antiguo en la propiedad inmueble. CAPITULO C VALUACION DEL TERRENO ARTICULO II. así como otros documentos que sean pertinentes. fichas regístrales. declaratoria de fábrica. o en su defecto el perito calculará el valor en base a criterios objetivos y técnicos.23 A falta de un valor arancelario. el perito debe estructurar la información que ha procesado.a) Declaratoria de fabrica. ARTICULO II. ARTICULO II. se multiplica por el valor de terreno (VT) .24 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía publica.C. ARTICULO II.21 El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuación. se tomará como base el "Valor arancelario urbano". En todo caso. .C.

C. parciales.24 sumándose luego los resultados.C.C.00 resulta mayor de 1. medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado. si hubiera.0) como valor de la misma. el mismo que se determina como sigue: SVU = VT x a (1. d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de valuación. a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros. ARTICULO II.00 − 0.C. se multiplica por el 50% del valor del terreno.30 II.C. .26 La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en condominio. medida en el lindero de ésta con la vía pública. II. conforme al siguiente procedimiento: a) El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo II. se valuara de la siguiente forma: a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo II.0 se asumirá una unidad (1.31 del presente reglamento.29.00 En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado. Si la relación a/3.C. se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común.25 El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública.C.C. b) Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo II.b) El exceso del área. expresado en metros y submúltiplos. c)En caso de ser necesario se aplicara los artículos II. c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de los casos a) y b) ARTICULO II.24.01 d) 3.24 pero con un "supuesto valor urbano" (SVU).

31 Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar. b) La vía de dominio privado o pasadizo común.5 VT se desechará éste.27 La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso. se efectuará de la manera señalada en el inciso a) del artículo II.4 VT. ARTICULO II. derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros.C. ARTICULO II.8.C.30 La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio (resultante de dividir el área total entre el frente) inferior a quince (15) metros. para cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente.C. señalándose como limite entre ésta y la marítima.C.28 La restricción de uso que soporte un predio. ARTICULO II.29 La valuación de los terrenos que tengan un frente inferior al lote normativo mínimo (6 metros). solo se considerará como valor del inmueble la parte no inundable del área. escogiéndose el valor que resulte mayor.26 del presente reglamento. castigará el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0. será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fo = fondo / 15 ARTICULO II.C.C.C. se valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en el artículo II. ARTICULO II. a criterio del perito. lago o río. considerándose como mínimo 0. son las siguientes: . el nivel de la más alta marea o creciente ordinaria. de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. lacustre o fluvial.5 VT.C.Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de 0. Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o mas vías publicas.90.32 La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentra un perito con relación a la que figura en los títulos de propiedad .24 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de valuación.99 y 0. será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr = frente / 6 ARTICULO II. multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0. El resultado final no podrá ser menor de 0.

según el material de construcción predominante.D.5% 0.33 En el caso que el perito efectúe una valuación para la cual requiera actualizar valores obtenidos anteriormente. obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. . serán los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación.En terrenos de forma irregular 0. VSN = ATxVUE . o los que obtenga el perito a través de su propio análisis. que incluyen la totalidad de sus construcciones básicas. CAPITULO D VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES.34 En la valuación de las edificaciones (VE). valores unitarios de edificación (VUE) que según los casos. OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES ARTICULO II.0% 2. VE = VSN − D El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE).5% En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias. incorporándolas a los planos que correspondan.En terreno accidentado b) En áreas .En terreno plano .En terrenos de forma regular .8% 2. podrá utilizar como factores de variación los que corresponden al Indice General de Precios al Consumidor. depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación. ARTICULO II. El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN). se tomará en cuenta los siguientes factores: área techada (AT). el perito utilizará en la valuación las medidas y áreas reales.C. desde la fecha de elaboración de los aranceles hasta la fecha en la cual es requerida la actualización.a) En medidas lineales .

37 La depreciación se determinara de acuerdo a los usos dominantes. ARTICULO II. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que no se encuentren tabulados. se valuaran de acuerdo a los elementos que la conforman: y las depreciaciones por antigüedad y estado de conservación será estimada por el perito. depósitos.D. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales. valuándola con valor relativo en función de su aprovechamiento o utilización para otros fines. las instalaciones fijas y permanentes.D. etc. . tal como lo señala el artículo II.D. ARTICULO II.37.La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (%) por antigüedad y estado de conservación que varia de acuerdo al material de construcción predominante. o bien declarándolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. debiendo fundamentar el criterio técnico adoptado. tiendas.D. así como las construcciones inconclusas.36 Podrá considerarse una edificación en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado. con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. el perito determinara el porcentaje de depreciación por antigüedad y uso. las obras complementarias. establecerá a su criterio dicho porcentaje o le Fijara un valor relativo. Tratándose de obras en proceso de edificación o no terminadas. ARTICULO II.35 Las edificaciones con características especiales o usos especiales. el perito valuará las partes construidas de la edificación con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al área total de la obra si el avance es uniforme. 2. 3 y 4. según se trate de casas habitación. y en el caso calificar como muy malo un estado de conservación. D= % x AT x VUE 100 El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente formula: VE = AT x VUE ( 1− % ) 100 Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas N°1.

NOTA: En el caso de la calificación muy malo del estado de conservación. .TABLA N° 01 PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Material de construcción Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 0 5 10 55 0 8 20 60 5 15 30 65 0 5 10 55 3 11 23 63 10 20 35 70 3 8 13 58 6 14 26 66 15 25 40 75 6 11 16 61 9 17 29 69 20 30 45 80 9 14 19 64 12 20 32 72 25 35 50 85 12 17 22 67 15 23 35 75 30 40 55 90 15 20 25 70 18 26 38 78 35 45 60 * 18 23 28 73 21 29 41 81 40 50 65 * 21 26 31 76 24 32 44 84 45 55 70 * 24 29 34 79 27 35 47 87 50 60 75 * 27 32 37 82 30 38 50 90 55 65 80 * Antigüedad (en años) Hasta 5 Años Hasta 10 Años Hasta 15 Años Hasta 20 Años Hasta 25 Años Hasta 30 Años Hasta 35 Años Hasta 40 Años Hasta 45 Años Hasta 50 Años Más de 50 Años * El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados. el Perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación.

NOTA: En el caso de la calificación muy malo del estado de Conservación. el Perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación. .TABLA N° 02 PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA TIENDAS Y DEPOSITOS U OTROS SIMILARES. Material de construcción Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 0 5 10 55 0 8 20 60 7 17 32 67 2 7 12 57 4 12 24 64 12 22 37 72 5 10 15 60 8 16 28 68 17 27 42 77 8 13 18 63 12 20 32 72 22 32 47 82 11 16 21 66 16 24 36 76 27 37 52 87 14 19 24 69 20 28 40 80 32 42 57 * 17 22 27 72 24 32 44 84 37 47 62 * 20 25 30 75 28 36 48 88 42 52 67 * 23 28 33 78 32 40 52 * 47 57 72 * 26 31 36 81 36 44 56 * 52 62 77 * 29 34 39 84 40 48 60 * 57 67 82 * Antigüedad (en años) Hasta 5 Años Hasta 10 Años Hasta 15 Años Hasta 20 Años Hasta 25 Años Hasta 30 Años Hasta 35 Años Hasta 40 Años Hasta 45 Años Hasta 50 Años Más de 50 Años * El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados.

. NOTA: En el caso de la calificación muy malo del estado de conservación.TABLA N° 03 PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS Material de construcción Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 0 5 10 55 0 8 20 60 9 19 34 69 3 8 13 58 5 13 25 65 14 24 39 74 6 11 16 61 9 17 29 69 19 29 44 79 9 14 19 64 13 21 33 73 24 34 49 84 12 17 22 67 17 25 37 77 29 39 54 89 15 20 25 70 21 29 41 81 34 44 59 * 18 23 28 73 25 33 45 85 39 49 64 * 21 26 31 76 29 37 49 89 44 54 69 * 24 29 34 79 33 41 53 * 49 59 74 * 27 32 37 82 37 45 57 * 54 64 79 * 30 35 40 85 41 49 61 * 59 69 84 * Antigüedad (en años) Hasta 5 Años Hasta 10 Años Hasta 15 Años Hasta 20 Años Hasta 25 Años Hasta 30 Años Hasta 35 Años Hasta 40 Años Hasta 45 Años Hasta 50 Años Más de 50 Años * El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados. el Perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación.

ETC. CINES.TABLA N° 04 PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA CLINICAS. NOTA: En el caso de la calificación muy malo del estado de conservación. el perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación. ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % Hasta Concreto 0 8 20 59 5 Ladrillo 0 12 24 63 Años Adobe 9 21 34 69 Hasta Concreto 3 10 22 61 10 Ladrillo 5 16 28 68 Años Adobe 14 26 39 74 Hasta Concreto 6 13 25 64 15 Ladrillo 9 20 32 72 Años Adobe 19 30 44 79 Hasta Concreto 9 16 27 67 20 Ladrillo 13 24 36 77 Años Adobe 24 35 49 84 Hasta Concreto 12 18 30 70 25 Ladrillo 17 28 40 81 Años Adobe 29 40 52 89 Hasta Concreto 15 20 32 72 30 Ladrillo 21 32 44 83 Años Adobe 34 45 59 * Hasta Concreto 18 23 34 75 35 Ladrillo 25 36 48 * Años Adobe 39 50 64 * Hasta Concreto 21 26 37 77 40 Ladrillo 29 40 52 * Años Adobe 44 54 69 * Hasta Concreto 24 29 39 80 45 Ladrillo 33 44 56 * Años Adobe 49 60 74 * Hasta Concreto 27 32 42 * 50 Ladrillo 37 48 60 * Años Adobe 54 64 79 * Más de Concreto 30 35 44 * 50 Ladrillo 41 52 64 * Años Adobe 60 70 84 * * El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados. TALLERES. HOSPITALES. Material de construcción Predominante Antigüedad (en años) . INDUSTRIAS.

Para el efecto. según los títulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto. proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno.CAPITULO E VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTICULO II.F. se prorrateará el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto. Valor de las obras complementarias En caso pertinente el perito añadirá el monto de los valores intangibles al valor total del predio. Valor del terreno Valor de la edificación Valor de las instalaciones fijas del predio. ARTICULO II.F. En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de participación de cada una de las secciones del bien.39 Los anexos comprenden los planos explicativos. el valor de la edificación se obtendrá aplicando todas las disposiciones que están fijadas en el Título II de este reglamento.40 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. deberán .41 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.E. b) ARTICULO II. estén debidamente registrados.38 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión: VTP = VT + VE + VI + VOC En donde: VTP = VT = VE = VI = VOC = Valor total del predio. CAPITULO F VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN ARTICULO II. Para su valuación por unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente manera: a) Se asignará a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participación que. fotografías y otros documentos que el tasador considere necesarios para fundamentar los valores adoptados. el terreno matriz es un bien común y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas.E.

se valuarán conforme a lo establecido en el capítulo J del presente título. en la franja de 1 Km. la tierra. Forman parte del predio rústico. ARTICULO III. medido a partir de la línea de la más alta marea. forestal y de protección y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estén comprendidos dentro de los límites de expansión urbana.06. el valor se calculará en base al 15 % (quince por ciento) del valor de cada una de las zonas de uso exclusivo.02 Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereños al mar los ubicados a lo largo del litoral de la República. ARTICULO II. Los terrenos rústicos ubicados en zona de expansión urbana e islas rústicas mencionadas en el artículo II. Se debe exceptuar de esta clasificación a los terrenos de forestación y las lomas con pastos naturales dedicados a la ganadería. pecuario.F. cuanto las que le corresponden a la sección por las obras o áreas techadas que son de uso.A. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarán situados fuera del área urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansión urbana señalados en los planes urbanos.01 Para los efectos de este reglamento se considera predio rústico a los terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrícola.43 El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde.F.considerarse tanto las áreas propias de uso privado. el agua y su ecosistema. . o en los estudios urbanísticos debidamente aprobados por autoridad competente.42 En caso que no se conozca el porcentaje de las áreas comunes de la sección por tasar. de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. ARTICULO II. TITULO III VALUACION DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS CAPITULO A ALCANCES Y FINES ARTICULO III.A. más el valor de la edificación de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde. así como las construcciones e instalaciones fijas y permanente que existan en el. común.A.

ARTICULO III.A.03 Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las edificaciones en general, tales como viviendas, depósitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vías, infraestructura de riego, etc. ARTICULO III.A.04 Se considera plantación permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio rústico que son susceptibles de explotación económica por más de dos campañas agrícolas y que pertenezca a cualquiera de las categorías siguientes: a) b) Frutales. Otras especies cuya producción se mantenga durante más de dos años. sin necesidad de efectuar nueva siembra. No se considera plantación permanente cuando las especies antes citadas se encuentren aisladamente, pues en este caso su valuación será individual.

ARTICULO III.A.05 Son plantaciones anuales aquellas cuyo período vegetativo normal es igual o menor de un año. ARTICULO III.A.06 Los terrenos rústicos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases: a) Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A) b) Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C) c) Tierras aptas para pastos (Clase P) d) Tierras aptas para producción forestal (Clase F) e) Tierras de protección (Clase X) 1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A) Estas tierras reúnen condiciones agrológicas que permiten la remoción periódica y continuada del suelo para el sembrío de plantas herbáceas y semiarbustivas de corto período vegetativo, bajo técnicas económicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad productiva del suelo, ni alteración del régimen hidrológico de la cuenca. Por su alta calidad agrológica podrán dedicarse a otros fines (cultivos permanentes, pastoreo, producción Forestal y protección) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento económico superior al que se obtendría de su utilización con fines de cultivo en limpio, o cuando el interés del Estado así lo requiera. Según el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en cuatro tipos:

1.1

a) b) c) d) 1.2

Con riego por gravedad y agua superficial. Con riego proveniente de bombeo de agua superficial. Con riego proveniente de bombeo de agua subterránea Que se riegan con agua de lluvia (secano).

Según sus niveles de. altitud, los tipos serán: a) b) c) d) Hasta 2000 De 2001 a 3000 De 3001 a 4000 Más de 4001 m.s.n.m. m.s.n.m. m.s.n.m. m.s.n.m.

1.3

En la Selva según la distancia al río o carretera que se utiliza como vía de transporte predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes tipos: a) b) c) d) hasta 1 Km distancia del río o carretera. ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del río o carretera ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del río o carretera. ubicadas a más de 3 Kms. de distancia del río o carretera.

1.4

En todo caso, las tierras aptas para cultivo en limpio se subclasifican en las siguientes categorías: a) Primera categoría Son aquellas de mejor calidad agrológica, gran capacidad productiva, buenas condiciones físicas y climáticas por temperatura muy favorables para la producción de cultivos en limpio en forma permanente y económicamente rentable. De relieve topográfico plano y suave, confiriéndole una gran capacidad de labranza, constituyendo las tierras más mecanizables del país. Las pendientes están generalmente por debajo del 2% lo que facilita el establecimiento de una infraestructura de riego. Edaficamente, son suelos de características físicas muy favorables en cuanto a profundidad efectiva, textura adecuada y buen sistema de drenaje. La reacción de estos suelos (pH) varia entre neutra a ligeramente ácida o ligeramente alcalina, condición óptima para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes vegetales. b) Segunda categoría Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topográfico o clima que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas practicas de conservación y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo. Las limitaciones de las tierras de segunda categoría pueden incluir efectos simples o combinados de: Suelos con profundidades inferiores a la capa arable. Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%

-

Susceptibilidad moderada a la erosión. Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo. Ligera salinidad o sodio, fácil de corregir. Reacción o pH entre neutro a ligeramente alcalino. Exigencias en el riego. Limitaciones de clima

c) Tercera categoría Son aquellas con severas limitaciones climáticas y de riego por inundación que reducen la elección de cultivos y/o requieren prácticas especiales de conservación, las tierras de ésta categoría tienen mayores restricciones que las de segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las prácticas o tratamientos agrícolas y de conservación de sucios son por lo general más difíciles de aplicar y mantener para asegurar una producción económica y continuada. Pueden usarse para cultivos en general, pastos cultivados y producción forestal. Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4%. susceptibilidad a la erosión, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada salinidad. d) Cuarta categoría Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la elección de cultivos y/o requieren un cuidadoso manejo. Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categoría y la adaptación de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso y prácticas agrícolas y de conservación más difíciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio, cultivos permanentes y producción forestal. 2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C) Son aquellas cuyas condiciones agrológicas no son adecuadas a la remoción periódica, y continuada del suelo, pero que permiten la implantación de cultivos perennes, sean herbáceos, arbustivos o arbóreas, frutales principalmente así como forrajes; bajo técnicas económicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteración del régimen hidrológico de la cuenca. Estas tierras podrán dedicarse a fines de pastoreo, producción forestal y protección, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento económicamente superior al que se obtendría de su utilización con fines de cultivo permanente o cuando el interés del Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edáfico como topográfico que imposibilitan la fijación de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijación de un cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes. Están distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categorías.

temperatura y otras características desfavorables.m. se utilizan los mismos tipos señalados para las tierras aptas para cultivo en limpio en selva.m. Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasifican en dos categorías la 5ta. susceptibilidad a la erosión. y 6ta. edáfico o topográfico.n. sin deterioro de la capacidad productiva del recurso. cuando en esta forma se obtenga un rendimiento económico superior al que se obtendría de su utilización con fines de pastoreo o cuando el interés del Estado lo requiera.m.Para estas tierras se han considerado también los mismos tipos de altitudes señaladas. desde 2001 a 3000 m. f) Sexta categoría Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrológica que los convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carácter intensivo en forma normal.s.m. clima. salinidad y/o alcalinidad.n. son pedregosas. .0 Tierras aptas para pastos (Clase P). pueden estar vinculados estrechamente a pendientes empinadas. Son aquellas que no reúnen las condiciones agrológicas mínimas requeridas para cultivo en limpio o permanente. las tierras de la cuarta categoría. categoría del cuadro de valores arancelarios y su definición resumida es la siguiente: e) Quinta categoría Son aquellas que presentan limitaciones más severas que. amplias oscilaciones térmicas (heladas) y fuertes vientos. según la distancia del río y/o carretera que sirve de vía de transporte a las tierras. ni alteración del régimen hidrológico de la cuenca.n. sin embargo permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo. bajo técnicas económicamente accesibles a los agricultores del lugar.s. Asimismo. baja fertilidad. a más de 4000 m. Dichas limitaciones de orden climático. con presencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes. 3. sierra y selva. suelos superficiales.s. en las tierras aptas para cultivo en limpio. están distribuidas en las regiones de costa. El cuadro climático puede caracterizarse por temperaturas bajas. drenaje imperfecto. desde 3001 a 4000 m.n. las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio: a) b) c) d) hasta 2000 m. en la sierra. En la sierra.s. Estas tierras podrán dedicarse para los fines de producción forestal o protección.

Beneficio e industrialización de los productos.Elementos de trabajo. aunque presentan vegetación natural boscosa.Plantaciones.Factores ecológicos (clima.B. pastoreo o producción forestal.0 ARTICULO III. vida silvestre. . . etc. .Area total. zona. . . reservas nacionales. Aquí se incluyen las unidades de conservación (Los parques nacionales. santuario histórico). Se incluyen dentro de este grupo: picos. . .Naturaleza y clasificación de las tierras y sus áreas respectivas. su uso no es económico y deben ser manejadas con fines de protección de cuencas hidrográficas. provincia. valores escénicos.Ubicación (valle. servicios generales. obras de bienestar social.Recursos de agua y derechos de riego. flora y fauna. playas. región.07 En la memoria descriptiva se desarrollarán los siguientes conceptos: . recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o de interés social.mensura de los lados que lo conforman.Construcciones y áreas que ocupan: edificios. arbustiva o herbácea.4. . siempre que sean manejadas en forma técnica para no causar deterioro en la capacidad productiva del recurso ni alterar el régimen hidrológico de la cuenca ni su ecología.0 Tierras para producción forestal (Clase F) No reúnen las condiciones agrológicas requeridas para su cultivo o pastoreo. . vientos.). mano de obra y otros. cauces de ríos y otras tierras que. .Perímetro . .Fecha a la cual está referida la valuación del predio. CAPITULO B MEMORIA DESCRIPTIVA 5. . pero permiten su uso para la producción de maderas y otros productos forestales. distrito.Producción dominante en la región agrícola. Estas tierras podrán dedicarse a protección cuando el interés del estado lo requiera. . santuarios nacionales.Mejoras y obras complementarias. nevados. departamento).Nombre del propietario. . . instalaciones para el beneficio de productos industriales. . y reservas de biósfera. .Forma de explotación. Tierras de protección (Clase X) Son aquellas que no reúnen las condiciones agrológicas mínimas requeridas para cultivo.Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la valuación . científicos.Objeto de la valuación y metodología empleada. . etc. pantanos.Linderos.Nombre del predio.

Gastos de explotación y administración.08 En la descripción de los linderos deberá señalarse: a) La línea perimétrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes. b) La referencia o accidentes geográficos permanentes como mar. ARTICULO III. Rendimiento y producción bruta. El suelo o casco de un predio rústico se valúa independientemente de la vegetación y/o construcción que sustenta. y bosques explotables. ARTICULO III.B. consignando las áreas de cada clase de terreno y su condición de cultivado o explotado en su forma natural. Riesgos que amenazan el predio o sus capitales. etc.B. ARTICULO III. Servidumbres. Clasificadas éstas en categorías. prevaleciendo por su importancia económica sobre las otras producciones de la zona.B.09 El área total es la indicada en los títulos de propiedad ó planos existentes. Títulos de propiedad y planos de predio. Animales: ganados. Es expresada en hectáreas y metros cuadrados. Inscripción en los registros de la propiedad del inmueble. salientes de carácter permanente.- Maquinarias. c) En caso que los linderos estén constituidos o relacionados a cerros es preciso definir específicamente los puntos de referencia de manera que se establezca con claridad cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del lugar. esteros.12 En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen.B. etc. aves. ó de no haber estos la que arroje la mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal operación. ARTICULO III. Gravámenes. . herramientas y enseres. Depreciación.11 Producción dominante en la región es aquella que ocupa la mayor área. o pueden perjudicarlo en el futuro. según corresponda. ARTICULO III. lagos. así como los prados. Datos complementarios.B. Semillas y otros productos en almacén.10 La naturaleza y la clasificación de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de la técnica agronómica. salvo el caso de pasturas naturales. peces. equipos. se aplicará el arancel de terrenos rústicos. ríos. bordes. cultivable o incultivable.

existentes descritos y consignados en títulos. se especificará si la cantidad y calidad de la mano de obra disponible.B. etc. puentes. diques. equipos. paisaje y contaminación ambiental. las máquinas.B. mano de obra y otros. En caso de existir riego tecnificado deberán detallarse sus características. se especificara si se les consume en el mismo predio o son vendidos en su estado natural o industrializados. sistema cooperativo.B. animales de trabajo y demás elementos suficientes para la explotación ARTICULO III. por trabajo comunitario. materiales empleados. instalaciones. como contribución a determinada asociación o comunidad en beneficio colectivo. El derecho de agua es la dotación o cuota de agua que le corresponde a un predio de un cauce común. o se los industrializa en el fundo mismo.. defensas marginales.20 Se consideran las servidumbres y derechos. cercos. si hay un beneficio previo o si se les somete a un proceso de preparación para los mercados ó su exportación. antigüedad. canales.15 En factores ecológicos se debe tener en consideración: clima. embarcaderos. ARTICULO III. así como las obras complementarias tales como los caminos. pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su integridad o en parte. ú otras formas.B. estado de conservación. ARTICULO III. y herramientas. corrales. partidores.18 Las construcciones serán descritas indicando sus características constructivas estructurales. que afectan el .19 Las instalaciones fijas y permanentes.B. muros y andenes de contención. y las áreas que ocupan. de subsuelo y/o lluvia. según la legislación vigente.B. ARTICULO III. ARTICULO III. indicando las dotaciones o rendimientos y si son suficientes para las necesidades del predio. lomas. ARTICULO III. eras.B. serán descritas y metradas aunque no están dentro de los linderos del predio.ARTICULO III.B.16 En la forma de explotación del predio se indicará si ésta es efectuada en todo ó en parte: y si es conducida en forma directa por el propietario. ARTICULO III.13 En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio se abastece con agua superficial.l7 Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les cosecha.14 En elementos de trabajo. así como las establecidos posteriormente a estos. Cuando se obtiene subproductos.

deslizamientos o perdidas de vías de comunicación . escala.predio en su clasificación de dominante o sirviente. ARTICULO III. teniendo en cuenta los criterios señalados en el artículo anterior.B. su condición de propiedad individual.17).25 En las valuaciones arancelarias o comerciales de terrenos rústicos deberá hacerse una clasificación de los mismos. y toda causa que amenace al predio y sus componentes. según sea el caso. Cuando estén inscritos en los registros se consignará la fecha. los de erosión del suelo.C. debiendo determinarse las áreas que corresponda a cada categoría de tierras.21 En gravámenes se consignará aquellos a que está afecto el predio y sus condiciones de constitución. siendo elemento de juicio la hoja catastral oficial referida al predio.B. total o parcial. CAPITULO C VALUACION DEL TERRENO RUSTICO ARTICULO III. plagas y epidemias. inundaciones. el tomo. del predio y/o sus construcciones. Los planos que conforman el expediente contendrán el nombre del profesional que lo Firmó.22 En riesgos se hará notar. o la ficha registral. colectiva. el propietario o los propietarios actuales. El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con aguas de lluvia. ("secano") será igual al 50% del valor de las tierras que figuran en los listados de aranceles rústicos . estatal o comunidad campesina. según el caso : a) Terrenos rústicos b) Terrenos eriazos c) Terrenos eriazos ribereños al mar d) Construcciones e instalaciones fijas e) Maquinaria y equipo f) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacén g) Ganado. testamentaria.C. peces y otros animales h) Factores ecológicos ARTICULO III.24 La valuación considerara. orientación geográfica y la fecha.B. debidamente inscritos. de ser necesario se hará un nuevo plano.B. el origen de la propiedad. ARTICULO III. el folio y fojas de la inscripción. o pueda perjudicarlo en el futuro. ARTICULO III. de ser posible. El perito dará su opinión sobre el grado de exactitud del levantamiento.23 En los títulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar. (ver título II capítulo B artículo II. aves. de existir.

se determina por la expresión siguiente: VBER = l/10 VR x U x T x V x D x E En donde: VBE = Valor básico eriazo VBER = Valor básico eriazo ribereño VR = Valor arancelario rústico de las tierras de primera categoría d = Distancia al área con precio arancelario urbano. .C. inferior a la tercera parte de arancel del valle de mayor precio arancelario del departamento.R. CAPITULO D VALUACION DE TERRENOS ERIAZOS ARTICULO III.E = 1/10 VR x d x U x T x V x E El valor básico de terrenos eriazos ribereños al mar. obteniéndose el valor total por la sumatoria de aquellas.28 La valuación de terrenos eriazos y eriazos ribereños al mar. ARTICULO III. según sea el caso.29 El valor básico eriazo se determina. materia de valuación. En el caso de valuaciones arancelarias en los distritos que tengan V.vigentes y/o del mercado inmobiliario.C. deberá asumirse como tal el equivalente a la tercera parte del V. se obtiene multiplicando el valor básico eriazo (VBE) por el área (A).R. ARTICULO III. VR = Valor rústico de tierras de primera categoría.D. Si en el terreno a valuar existieran áreas de diversas categorías se calcularán las áreas parciales.D. multiplicando cada una de estas.26 El valor rústico (VR) de las tierras de primera categoría "aptas para cultivo en limpio con riego por gravedad y agua superficial" se obtiene de los valores arancelarios del distrito en que se ubica el terreno materia de valuación y/o producto del mercado inmobiliario de la zona en estudio.B. ARTICULO III. correspondiente a este último valle. aplicando la siguiente expresión: V.27 En el caso de valuaciones con el propósito de expropiación se aplicara lo dispuesto en las normas legales vigentes sobre la materia. por su correspondiente valor arancelario ó comercial vigente.

El perito teniendo en cuenta la zona. = Distancia a la línea de más alta marea.30 La expresión numérica de los factores d. = Factor de corrección ecológica. . los factores consignados en las tablas N°05. = Topografía y naturaleza del terreno.U T V D E = Uso. 06. ARTICULO III. V. 07. = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno. 08 y 08-A. D. U. progreso y dinámica de desarrollo y uso de ésta.D. aplicará de ser el caso. y E serán los consignados en las tablas N°05 hasta la N°08-A La valorización comercial en ambos casos se establece en función de la ley de oferta y demanda. T.

el factor "T" se determina multiplicando los factores correspondientes.40 1.Vivienda Topografía y Naturaleza del Terreno A) Topografía del terreno Pendiente menor De 5 a De 11 a De 21 a Más de 5% 10% 20% 30% 30% FACTOR D D D U U U U U U II III T T T T T T T T 1. balleneros.00 0.Con mapa freatica superficial * Si se presenta en forma simultánea a problemas de topografía y naturaleza del terreno.Arenoso o arcilloso . b) Uso comercial .60 0.90 0.65 0. casinos.60 1.80 1.Centros de recreación y otros d) Uso de vivienda y equipamiento .20 1. Más de 1.Hoteles.Restaurante y locales comerciales c) Uso Especiales .Fábricas.000 m.Grifos y servicentros .Con afloramiento rocoso . .00 1. Usos: a) Uso industrial y turismo . .20 1.70 0.80 0.60 B) Naturaleza del terreno .TABLA N° 05 EXPRESION NUMERICA 1. etc. De 501 a 1.70 0. grandes depósitos y/o almacenes pesqueros.50 1.00 2.00 N° I CARACTERISTICAS Distancia a la zona con valor arancelario urbano Hasta 500 m.000 m. hostales.

y pavimentadas con asfalto o concreto.40 m. ancho promedio de 3.00 m.20 1. TABLA N° 06 FACTOR VIAS (CARRETERAS) CLASE DE VIA DISTANCIA (CARRETERAS) Hasta 500 m De 501 a 1000 m Carreteras duales Carreteras de primera clase Carreteras de segunda clase Carreteras de tercera clase Trochas carrozables Sin carretera 1. Ancho promedio entre 3.50 m y 8. son afirmadas. son afirmadas.10 1.20 1..50m y 5. las vías clasificadas según el servicio que comprende la tabla N° 06 se definen en la forma siguiente: Carreteras duales Tiene calzadas separadas.30 1.00 m. con pavimento de asfalto.50 1. .05 1. Trochas carrozables Sin afirmado.00m. En caso que dos o más vías influyen sobre el terreno. Carreteras de tercera clase.10 1.00 1.D. que permiten el tránsito esporádico de vehículos.25 1. Carreteras de primera clase Tiene un ancho mínimo de 8.00 * El perito deberá tener en cuenta para la clasificación de carreteras: su jurisdicción y el servicio.15 1. forman parte del sistema nacional y su pendiente máxima es de 6% Carreteras de segunda clase Tiene un ancho entre 3. forman parte del sistema departamental y su pendiente máxima es de 8%..40 1. para dos o más carriles de transito. y su diseño es para velocidades entre 60 a 80 Km/h. cada una diseñada para velocidades mayores de 80 Km/h.31 Para los efectos de este reglamento. según la normatividad vigente. forman parte del sistema vecinal y su pendiente máxima es de 10%. deberá adoptarse el factor de mayor valor. diseñada para velocidades mayores de 80 Km/h.ARTICULO III.

ARTICULO III.00 m FACTOR "D" 1.00 m 500.D.32 El factor distancia (D) con respecto a la línea de más alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N°07.20 1.00 . TABLA N° 07 DISTANCIA CON RESPECTO A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA Hasta De 50.00 m 500.01 Más de a 50.50 1.

etc.96 FACTOR DE CORRECCION ECOLOGICO "E" VARIABLE CONTAMINACION AMBIENTAL CATEGORIA Bueno 1.04 1. Contaminación ambiental: Generación de humos. que pudieran atentar contra la salud y el medio ambiente.33 Se debe tener en consideración las siguientes variables en cada uno de los factores: Clima: Horas de asolamiento. . lagos bosques. ARTICULO III.90 Si se presenta en forma simultánea más de una de las variables.00 0.10 Regular 1. características climatológicas de la zona.96 "E" PAISAJE 1.E. regular (R) y malo (M). ruidos. Paisaje: Flora y fauna existente en el área y alrededores.00 0. vientos dominantes.00 Malo 0. debiéndose tomar fotos a color destacando el paisaje.34 Estas variables se determinarán a criterio del perito y podrán calificarse de bueno (B).CAPITULO E VALUACION DE FACTORES ECOLOGICOS (E) ARTICULO III.E. y se aplicará la Tabla N° 08 y 8-A.04 1. el factor "E" se determina multiplicando los índices correspondientes de éstas. desechos ó emanaciones. que determinen el entorno. TABLA N° 08 FACTOR DE CORRECCION ECOLOGICO VARIABLE CATEGORIA Bueno Regular Malo Tabla N° 08 A CLIMA 1. ríos. etc.

cobertizos. obras de arte. puentes. d) Otras instalaciones . salas de esparcimiento. materiales y equipamiento.F. etc. ARTICULO III.39 Infraestructura de servicios. Se describirá cada una con el metrado respectivo y los valores unitarios serán de acuerdo al tipo de construcción. ARTICULO III. plantas de bombeo. señalando sus características con el mayor detalle posible asignándoles valores unitarios de mercado debidamente justificados.36 La valuación de las construcciones. hospitales.F. ARTICULO III. en lo que le sea aplicable. El procedimiento que debe seguirse. correspondientes.35 Comprende todos los edificios e instalaciones del predio rústico y que se utilizan en la explotación. instalaciones de servicio u otras instalaciones.37 La infraestructura de riego comprende: canales. almacenes. En todos los casos se hará el metrado del movimiento de tierra y de las estructuras. infraestructura de vialidad. y sistemas de riego tecnificado. metrado. a) Agua potable: reservorios. partidores. corrales. oficinas. plantas industriales. sifones y toda obra civil complementaria.38 La infraestructura vial comprende: caminos. embalses. vías férreas. e instalaciones comprende: descripción de materiales. compuertas. b) Desagüe: se hará la descripción y metrado de las instalaciones. escuelas. Para los efectos de la valuación se hará el metrado de las diferentes partidas que conforman la infraestructura vial. y se asignarán los valores unitarios de mercado. obras complementarias e instalaciones en predios urbanos.F. alcantarillado. c) Instalaciones eléctricas: se valuarán según sus componentes asignándoles los valores unitarios de mercado. antigüedad. tomas de derivación. capítulo D referente a valuación de edificaciones o construcciones. infraestructura de riego.F.CAPITULO F VALUACION DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS ARTICULO III. estado de conservación y usos. ARTICULO III. obras complementarias.F. redes de distribución y conexiones domiciliarias. distribución de ambientes. tales como: viviendas. es el señalado en el título II. plantas de tratamiento. determinando los valores unitarios de acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en su construcción.

CAPITULO H VALUACION DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS EN ALMACEN ARTICULO III. teniendo en cuenta su calidad.G. el perito le asignará el valor correspondiente a su estado de conservación. ARTICULO III. valor actual de la máquina o equipo similar nuevo. CAPITULO G VALUACION DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS ARTICULO III.46 En caso de expropiación. las plantaciones anuales en período de cosecha no se valorizan.42 El procedimiento a seguirse en la valuación de este tipo de bienes. disponiéndose el levante de la misma.43 En la valuación de los implementos. descripción de mejoras y valor actual del equipo dado. ARTICULO III.F. estado de conservación y posibilidad de ser utilizados. ARTICULO III. señalando los materiales que intervienen en su construcción e instalación. El perito podrá determinar el valor de una plantación permanente en base a la acumulación de gastos incurridos en su implementación ó en base a los costos de producción estimados.41 La valuación de maquinaria y equipos agropecuarios comprende: Descripción de la máquina o equipo. Cuando estos no se encuentren en almacén serán valuados a criterio del perito. rendimiento y precio promedio de los productos en el mercado.H. accesorios de maquinas. se determina teniendo en cuenta la edad.H.40 Los cercos se valuarán de acuerdo a su tipo. equipos y herramientas. ARTICULO III.ARTICULO III.G.45 Las semillas y productos almacenados se valuarán a precios vigentes al momento de la tasación. estado actual y estimación de expectativa de vida útil. y asignándole valores unitarios de mercado. precio original y fecha de adquisición. estado. debidamente indicados en anexos adjuntos.G. aquellas que se encuentren . Título IV del presente reglamento.44 El valor de los cultivos.H. es el referente a la valuación de propiedades industriales.

Edad: Permite reajustar valores A y B 3 a 5 años : 20 . y dentro de estos. debe tenerse presente si son registrados (Reg.H.R. ARTICULO III. El ganado reproductor se valuará teniendo en cuenta: el "pedigree". Genealógico) o no (ganado criollo). la edad.1 a 7 años : 60 .C.15% 50 . debidamente sustentado. En el caso de ganado vacuno. las bonificaciones siguientes: A. si son adultos (mayores de 24 meses) o menores. El precio de mercado base de la tasación será el resultante del producto del peso neto animal en ayunas por el promedio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa) Tener presente. Producción de leche: Factor 1. como complemento a la valorización de la plantación en si.40% 5. Grado de Cruzamiento Cruce Simple : Cruce Intermedio : Puro por Cruce : 15 . AVES.48 El ganado se valuará de acuerdo a los precios promedio de mercado.I.80% 7. C.1. su valuación será la acumulación del costo de su instalación hasta la fecha en que se produce la expropiación.1 a más : 100% Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio estará en función de su condición de animales reproductores en tanto sean puro por cruce (Pedigree).08% 30 . PM PM PN = : : PN x PK x V. Precio de Mercado Peso Neto . carne o leche. CAPITULO I VALUACION DE GANADO. PECES Y OTROS ANIMALES ARTICULO III.47 Las plantaciones maderables se valuarán conforme a su estado de desarrollo.30% B.0 Varia de ser primerizas lactando ó de segunda ó más lactancias. se determinará el lucro cesante. volumen de producción y otros considerandos que estime el perito.en pleno desarrollo. En el caso de plantaciones permanentes.4 . teniendo en cuenta la especie. a criterio del perito. raza. conformación exterior y otros.

docilidad. En ganado equino de competición se considera el "elevage". sin procesar y procesados en almacén. la conformación exterior del animal.00 - Los animales nativos (camélidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de "pedrigee". tipo de piso. especie. conformación exterior o presencia.50 = 0. Al valor resultante.51 La valuación de "especies protegidas" está sujeta a criterios del perito quien la sustentará en su informe y de acuerdo a las normas establecidas por la autoridad estatal competente. ARTICULO III. hay que tener en cuenta su "pedigree". El Perito en base a sus apreciaciones y criterio. y de acuerdo a la normatividad vigente. sexo. Debe hacerse las bonificaciones por edad. resistencia y otras cualidades que considere el perito. considerando raza. genero y familia. rendimiento y de acuerdo a los precios promedio en mercado. . consumo humano e industrial. como la producción y calidad de la misma. ARTICULO III. la especie.F + 8 años . Científica. presencia en su conformación externa. así como los premios obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias organizadas por la Autoridad Competente.: Peso Kg.15 ó 1. se valuaran teniendo en cuenta el estado y calidad de conservación.I.52 Los productos cárnicos y sus derivados. edad.PK : V. ejemplo: 2-3 años . etc.50 Los peces u otras especies hidrobiológicas se valuaran tomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas.I. aptitud para la reproducción. exposición. ARTICULO III. el tipo de lana y color.F = 2.20). premios obtenidos. ARTICULO III. En crianzas de "caballo de paso peruano". las líneas de consanguinidad de progenitores y descendientes. vistosidad o plumaje.42 = 0.I. producción. así como la raza de algunas especies. frigoríficos.F 7-8 años . edad. canto. bonificará o no la valuación respectiva.I.C. etc.R. el perito puede incrementarlo teniendo en cuenta la edad del animal en relación a su aptitud de servicio. Vivo Valor rendimiento en carne (1.49 Las aves u otras especies canoras se valuarán de acuerdo a los precios promedio de mercado teniendo en cuenta el "pedigree".

de acuerdo a una zonificación y plan vial oficial.ARTICULO III.57 Terrenos rústicos en zona de expansión urbana. uniformidad en el color. el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes.60 El valor del terreno ubicado en zona de expansión urbana.58 Se denomina isla rústica conforme al Artículo II.I. estado de conservación y posibilidad de usarlos según precio promedio en mercado. calidad.55 Cualquier animal se valuara de acuerdo a los precios promedios en mercado. ARTICULO III.54 La lana se valuara teniendo en cuenta la calidad y tamaño de fibra. ARTICULO III. Aplicando la fórmula para determinar su valuación arancelaria. y especie según precio promedio en el mercado.J.53 Los huevos para la reproducción y consumo se valuarán según la especie. isla rústica ó zona urbana no habilitada se obtendrá aplicando la metodología siguiente: 1) 2) Estableciendo zonas de influencia del terreno. ARTICULO III.56 Zona de expansión urbana es el área constituida por terrenos rústicos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de esta.J.I.59 En la valuación se tomará como referencia. circundado por zonas habilitadas y que mantiene su condición legal de rústico. ARTICULO III. ARTICULO III. . estado de conservación el volumen ó rendimiento. se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra de acuerdo a la zonificación establecida en los planes de desarrollo oficiales.J.I.05 de este reglamento a aquel terreno rústico no mayor de 9 hectáreas.J. quien la sustentará CAPITULO J VALUACION DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSION URBANA E ISLAS RUSTICAS ARTICULO III.J. a criterio del perito.A. ARTICULO III. son aquellos que manteniendo su condición legal de rústicos.

J. de profundidad cada una. segunda.J.En valuación definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansión urbana y de las islas rústicas se obtienen sumando las valuaciones parciales.Se establecerán zonas de influencia formando fajas.J. distante hasta una profundidad equivalente a la normativa. En el primer caso se hará un solo cálculo del valor básico para la primera zona.D. Caso Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana. Se aplica la siguiente fórmula: V.62 Fórmula para determinar la valuación arancelaria. Caso Valuación de un terreno que amplía un lote de terreno habilitado. 3er. distribuyéndose el área en forma proporcional a los frentes. Caso. pero si tiene más de un frente a vías que poseen diferente puntaje. La segunda y tercera zona. En este grupo se consideran a los terrenos que dan Frente a vías urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.D.B.64 1er. ARTICULO III. La primera zona estará formada por la faja de terreno comprendida entre la línea del frente y otra paralela a ésta. Según sea el caso. estarán formadas por fajas de 100 m. .04. = = = Valuación definitiva Valor básico Area ARTICULO III. segunda. tercera y cuarta zona. y la cuarta zona por la profundidad restante. y 50 m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2.ARTICULO III.63 En la valuación de estos terrenos se presentan los siguientes casos: 1er.Valuación de un terreno con frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana. (aplicar la Tabla N°10) Puede tratarse de terrenos con frente a una o más vías que tienen iguales obras de infraestructura.. se deberá determinar el mismo número de valores básicos. 2do. ARTICULO III. considerando: primera. Caso Valuación de un terreno que da frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana. tercera y cuarta zona.J. A. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con área predominante máxima de 500 m2.61 Método de las zonas de influencia. señalada en los planos de zonificación o en su defecto hasta una profundidad de 30 m. V. que se determinan multiplicando el valor básico de cada zona por su correspondiente área. = ∑( VB ) j x A j j=1 n En donde: V. o por el contrario el terreno puede dar frente a vías con diferente puntaje de infraestructura. se determinará el valor básico para la primera.

del terreno a valuarse.B. ARTICULO III. Cuando el terreno da frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes. su valor se tomara en cuenta si está entre los más altos de la zona en estudio. ARTICULO III. ARTICULO III. emanada por la autoridad respectiva.J. tercera y cuarta zona será equivalente al 80%.67 El coeficiente del área vendible (CAV) es la relación o proporción que existe entre el área vendible y el área bruta de la habilitación urbana.P. = Valor básico CAV = Coeficiente de área vendible Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente.B. ARTICULO III. del valor del terreno habilitado. el "Valor Básico". La sumatoria de las valuaciones parciales dará corno resultado la valuación total del terreno. 60% y 40% del valor básico de la primera zona. la distancia se incrementará de 100 m.ARTICULO III.65 Cálculo del Valor Básico (V.) para la primera zona. Los coeficientes del área vendible varían de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitación a realizarse y/o solicitada. EL total de puntos obtenido se multiplicara por el valor "VTH" oficial correspondiente. en 100 m. El valor de las obras de habilitación urbana será equivalente al resultado de deducir el valor del terreno rústico.B.VTR . En este caso que en esa zona no existiesen valores. mediante la aplicación de las Tablas N°10 y 11. = CAV (Vp . para la primera zona se calcula por la aplicación de la siguiente fórmula: V.68 El Valor Promedio (V. VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana. según la fórmula: VOH = VTH . según proyecto propuesto por el profesional a la entidad respectiva.J.) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio.J.J.J. respectivamente. se obtiene tomando los tres valores más altos con similar zonificación que el terreno materia de valuación dentro de una zona de influencia de 200 m.69 Valor de las Obras de Habilitación Urbana (VOH) Se determinara el valor probable de la habilitación urbana.66 El valor básico de la segunda.VOH) Donde: V. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o vía importante. teniendo en cuenta la normatividad vigente.

J. inferior a 0. correspondientes a la altitud en que se ubica la ciudad. se tomará como valor básico.J. Tierras aptas para cultivo en limpio.72 Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinación del Valor Básico. Tierras aptas para cultivo en limpio. el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse. el triple del valor de los terrenos rústicos de primera categoría del Distrito donde está ubicado. el valor obtenido fuere menor que estos. de la zonificación correspondiente.Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana. si por aplicación de los criterios señalados anteriormente. Según la región geográfica las tierras de primera categoría que deben tomarse como referencia son las siguientes: Para la Costa: Para la Sierra: Para la Selva: Tierras aptas para cultivo en limpio. caso. para el área generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar.Donde: VOH = Valor de obras de habilitación urbana VTH = Valor de terreno habilitado VTR = Valor de terreno rústico de 1° Categoría.71 3er.Se establecerán las zonas de influencia a partir de la vía urbana referencial más próxima. Cuando el terreno a valuar amplía un lote de terreno habilitado. con agua superficial y riego por gravedad.En la determinación del Valor Básico por aplicación del presente título debe tenerse en cuenta los siguientes criterios: a) Se adoptara como Valor Básico. b) Para el resto del área del lote a valuar. zona. hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuación. o que poseen un puntaje de infraestructura urbana. c) Cuando el lote de terreno materia de ampliación no tuviera asignado un valor arancelario. de acuerdo a lo señalado en el artículo III. Caso. ARTICULO III. .J.03 (aplicar Tabla N° 10) . ARTICULO III. se calcula sobre la base de los siguientes criterios: a) Cuando el lote materia de ampliación tenga una profundidad menor que la correspondiente al lote normativo.Valuación de un terreno que amplía un lote de terreno habilitado. el valor básico será calculado de acuerdo a los procedimientos señalados en el 1er.70 2do.J. Caso. el "Valor Básico".61.. con riego de la zona. se tomará como valor básico el equivalente al 80% del valor fijado en el ítem anterior.. distantes hasta un kilómetro del río o carretera. valuándose sucesivamente desde la 1ra.En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una vía urbana. . ARTICULO III.

el factor "T"' se determinará multiplicando los factores correspondientes.00 0.70 0.80 0. .c) Si el área materia de valuación tiene características de topografía y naturaleza del terreno con deficiencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes.65 0.60 Si se presenta en forma simultánea problemas de topografía y naturaleza del terreno. Suelos que obligan a inversiones Extraordinarias en cimentaciones: Arenoso o arcilloso Con afloramiento rocoso Con napa freática superficial 0. TABLA N° 09 FACTOR TOPOGRAFIA (T) a. Pendientes: Menor De 5 De 11 De 21 Mayor de de a a a 5% 10% 20% 30% 30% 1.70 0. deberá aplicarse al Valor Básico incluyendo el factor "T" de la Tabla N°09.90 0. que se han tomado como referencia.60 "T" NATURALEZA DEL TERRENO b.

00m Empedrado con un ancho de vía: Menor de 6.00m Afirmado compactado.00m Suelo estabilizado con cal.00m a 10.12 0.06 0.00m De 6.14 0.00m De 6. con un ancho de vía: Menor de 6.00m a 10.10 0.00m Mayor de 10.00m Mayor de 10. o similares y con un ancho de vía: Menor de 6.13 0.00m De 10.02(*) 0.27(*) 0. cloruro de calcio. con un ancho de vía: Menor de 6.04 0. con rasante construida en terreno natural.00m Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento superficial de asalto.16 0.18 0.00m o avenidas de Doble vía.24 0.00m Mayor de 10.32 .00m a 10.09 0.12 0.02(*) 0.00m Mayor de 18.m o avenidas de doble vía.00m De 6. con un ancho de vía: Menor de 6.TABLA N° 10 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACONES URBANAS (VOH) DE USO RESIDENCIAL PARTIDAS Estudios Trazo CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS Para habilitaciones planificadas Trazo definido de calle Tierra nivelada con trazo definido.12 Calzada y Ancho de vía 0.00m a 10.00m De 6.01m a 18m Mayor de 18.14 0.00m Mayor de 10. con un ancho de vía: Menor de 6.00m De 10.01m a 18.08 0. Carpeta asfáltica.00m De 6.10 0.21 0.00m a 10.05 0.00m De 6.09 0. PUNTOS 0.00m a 10.

20m y De asfalto con sardinel de concreto 0.40m De concreto simple 0.03(*) De empedrado 0.PARTIDAS Losa de concreto.15 Agua 0.32 0. fierro o madera Eléctrica tratada: Con cables subterráneos y pastorales 0.08 Con postes de madera sin tratamiento Y son cables aéreos 0.08 menor de 1.12 mayor de 2.00m o avenidas de Doble vía.15(*) Red de Tanques o pozos sépticos 0.08 Red de agua Para piletas públicas 0.01 a 18.41 .00m 0.20m De concreto simple 0.13 (*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitación urbana tipo.36 0.04(*) Conexiones Energía Eléctrica: domiciliarias Cables aéreos 0.07 regadío Agua de pozo 0.05(*) Alcantarillado 0.00m 0.00m a 10.09 Vereda de ancho De empedrado 0.02 Canalización Con canales revestidos con concreto: de agua para Agua de captación 0.18 Con cables subterráneos 0. Calzada y Ancho de vía CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS Adoquinado con un ancho de vía: Menor de 6.00m o avenidas de Doble vía.08 alcantarillado Para conexiones domiciliarias 0.26 0.02 Cables subterráneos 0. PUNTOS 0.32 De 6.04 Vereda de ancho De asfaltado con sardinel de concreto 0.17(*) Con cables aéreos 0.00m Mayor de 18.09 Vereda de ancho De asfalto con sardinel de concreto 0.07 entre 1.41 Mayor de 18.36 De 10.40 De concreto simple 0. con un ancho de vía: Menor de 6.11(*) De empedrado 0.12 Red de Energía Con postes de concreto.00m De 6.49 Con canales sin revestir 0.06 potable Para conexiones domiciliarias 0.00m De 10.14(*) Con cables aéreos sin postes 0.00m 0.01m a 18.00m a 10. 0.09 2.

00m Suelo estabilizado con cal.00 m De 10.00m Mayor de 10.09 0. con un ancho de vía: Menor de 6.00m De 10.00m a 10.09 0. cloruro de calcio.00m o avenidas de PUNTOS 0.10 0.11 0.TABLA N° 11 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACONES URBANAS (VOH) DE USO INDUSTRIAL PARTIDAS Estudios Trazo Calzada y ancho de vía CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS Para habilitaciones planificadas Trazo definido de calle Tierra nivelada con trazo definido.10 0.00m Mayor de 10.21 0.02(*) 0.00m Mayor de 18.16 0.00m Afirmado compactado.00m De 600m a 10.12 0.01m a 18.11 0.00m a 10.28 .00m Mayor de 10.00m o avenidas de doble vía.26 0.04 0.00m De 6.00m De 6.00m a 10.00 m Mayor de 18.24 0.00m Mayor de 10.00m a 10.18 0.00m Empedrado con un ancho de vía: Menor de 6.09 0. con un ancho de vía: Menor de 6.00m De 6.08 0. con un ancho de vía: Menor de 6.00m De 6. Adoquinado con un ancho de vía: Menor de 6.05 0. con un ancho de vía: Menor de 6.00m a 10.00m a avenidas de doble vía. Carpeta asfáltica.07 0.00m Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento superficial de asfalto.08 0.00m a 10.13 0.00m De 10.01m a 18.00m De 6.10 0.00m Mayor de 18.00m De 6. con rasante construida en terreno natural.01m a 18.02(*) 0.24 0.03 0. o similares y con un ancho de vía: Menor de 6.

09 0.08 0.11 0.04(*) 0. Eléctrica para uso concreto o fierro: industrial Con cables aéreos Con cables subterráneos Agua Alcantarillado Conexiones de lotes Energía eléctrica: Con cables aéreos Con cables subterráneos De empedrado Vereda de ancho De asfaltado con sardinel menor de 1.32(*) 0.40m a De asfaltado con sardinel 2.36 0.03 0.07 0. Losa de concreto.00m De concreto simple 0.30 0.10(*) 0.13 0.09 0. con un ancho de vía: Menor de 6.00m de vía De 10.05 0.11(*) 0.07 0. Red de agua Con red pública Potable Con red particular Red de Con red pública alcantarillado Con red de desagüe industrial Con cables aéreos sin postes Con postes de madera sin tratamiento y Red de Energía con cables aéreos eléctrica para Con postes de concreto.04(*) 0.00m De concreto simple De empedrado Vereda de ancho De asfaltado con sardinel mayor de 2.09(*) 0.28 0.00m o avenidas de doble vía.00m a 10.13 (*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitación industrial tipo.09 0.00m Mayor de 18.10 0.11(*) 0.04(*) 0.doble vía.40m De concreto simple Vereda de ancho De empedrado normal de 1.05 0.32 0.17 0.00m Calzada y ancho De 6.02 0.01m a 18.08 0. . fierro o madera alumbrado público tratada: Con cables aéreos Con cables subterráneos Con postes de maderas sin tratamiento y con cables aéreos Red de Energía Con postes de madera con tratamiento.11(*) 0.

ARTICULO IV. La de ser un derecho real 2. Número de años que falta para la extinción del usufructo o contrato.A.02 El usufructo es el derecho de usar y gozar de un bien pero sin poder disponer de él si este es ajeno. por contrato y por testamento. La de no poder modificar substancialmente el bien 4. .01 En la valuación de servidumbre no es posible señalar reglas fijas por la gran variedad de casos que al respecto pueden presentarse. por lo que el perito queda en libertad para usar un procedimiento técnico debidamente sustentado.03 El capital que representa un usufructo se determina aplicando la siguiente formula: C =A [(1 + i) n −1] i(1 + i) n En dónde: C = A = n i = = Capital Ingreso anual o renta líquida que percibe el usufructuario o beneficiario al fin de un período (año). el usufructo a título universal y el usufructo a título personal. el imperfecto o casi usufructo sobre los bienes que se consumen.TITULO IV VALUACION DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS CAPITULO A ALCANCES Y FINES ARTICULO IV. El usufructo se puede constituir por mándalo de la ley. con la obligatoriedad de mantener el bien sin más deterioro que el uso razonable. y al valorizársele deberán tenerse en cuenta los daños y perjuicios que resultaren al propietario del predio sirviente. Tiene como características: 1. salvo el dinero que solo da derecho a percibir renta. El usufructo toma las siguientes formas: el normal. La de conceder el derecho de uso y goce del bien como un carácter temporal 3.A.A. puede recaer sobre toda clase de bienes. Interés legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dólares. Recae sobre toda clase de bienes no consumibles. ARTICULO IV.

superior a los 50 años.La determinación del usufructo de bienes no consumibles implica la utilización de la siguiente formula: C=A [(1 + i) n − 1] Vt + + n i(1 + i) i(1 + i) n Donde: Vt = Valor del terreno Si el usufructo implica el uso temporal del bien. será de aplicación la siguiente fórmula: C= A Vt + + i i(1 + i) n .

obsolescencia. Bienes tangibles: El valor de su local (terrenos y construcciones) si es propio.A. fórmulas y fundamentos. de la visita de campo. productos en proceso y productos terminados.TITULO V VALUACION DE PROPIEDADES INDUSTRIALES CAPITULO A ALCANCES Y FINES ARTICULO V. o de su usufructo. materiales. Constatación y verificación de cada maquina y/o equipo. gastos del proyecto. También comprende otros elementos que pueda tener su activo y pasivo. planos de las edificaciones. etc. constatar el estado de conservación. franquicias. etc. el de sus sistemas y equipos industriales (procesos productivos. tipo. de aire acondicionado. promoción. año de fabricación. alarmas. enseres. tomando los datos de marca. ARTICULO V. contratos. Trabajo de gabinete: Determinación de la metodología a utilizar en la tasación. gastos de supervisión. Bienes intangibles.). vehículos. grado de operatividad. materias primas. enseres. opciones. debiendo agregar el perito las observaciones que estime convenientes sobre la idoneidad de los bienes para la industria que lo ocupa. herramientas. sus facturas de compra respectivas. número de serie. derechos a servicios y otros bienes. hidroneumático. toma de muestras fotográficas. instalaciones y obras complementarias. equipos de oficina.02 La tasación de propiedades industriales. Preparación del informe pericial: b) c) d) e) . relación de maquinas y equipos. comprende las siguientes etapas: a) Estudio de la documentación proporcionada por los propietarios o solicitantes de la tasación. cálculos. inspeccionar las edificaciones. marcas de fabrica. productos y otros bienes que posean. el de sus instalaciones. Verificar los equipos contraincendios. organización y puesta en marcha patentes. repuestos. muebles. Inspección de campo: medir o comprobar las dimensiones de su local. calificándolo según las tablas de depreciación. certificado de gravamen. equipos de bombeo. pólizas de importación. etc. capacidad de producción. vehículos. Análisis y obtención de precios similares nuevos. grupo electrógeno etc. estado de conservación. capacidad. repotenciamiento.A. cámaras de vídeo. repuestos. grabación o filmación de ser posible.01 La valuación de una Industria deberá comprender todos sus bienes tangibles e intangibles. Datos contables de activos y pasivos de la empresa. modelo. declaratoria de fabrica. el de los muebles. maquinas.

Comprende la memoria descriptiva. Valorización de los activos: Teniendo como base la memoria descriptiva. fecha a la cual está referida la tasación. puede afectar dicho valor actual con un factor de mejoramiento ó desmejoramiento. calculado a base de su edad y período de vida útil. fundamentando dicho factor. y a pedido de los interesados. 3.05 Deberá consignarse en las valuaciones de peritajes industriales. a) 2.A. . inspección de campo y valorización de los bienes. instalaciones y equipos. todos los datos necesarios para identificar los bienes tasados. en razón de que la base del precio similar nuevo es el del mercado en el momento de la tasación. ARTICULO V. se procede a la valorización de los activos. al ponerlo fuera de uso. ubicación y uso actual del activo. edad. Inspección de campo: Verificación del estado de conservación y estado de operatividad de la máquina.06 Para muchos fines.03 1. el valor residual que pueda obtenerse por el bien. instalaciones industriales móviles. teniendo como limite inferior.A. ARTICULO V. El perito sobre la base de este valor y a su criterio previo estudio de mercado. ARTICULO V.A. Este valor actual de tasación del bien se le denomina VALOR ACTUAL COMERCIAL de tasación. podrá hacerse la valuación de solo alguno de los bienes de una industria. maquinarias y equipos: El método consiste en determinar el VALOR ACTUAL de tasación del bien. así como los derechos y restricciones legales que tengan. así como por obsolescencia.A. particularmente del local. observaciones. nombre de la persona que solicita la tasación. estado actual y expectativa de vida útil.04 Metodología a aplicarse para tasar sistemas. instalaciones industriales móviles. maquinarias y equipos: Nombre del propietario. objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada. ARTICULO V. obteniéndose así un valor de mercado definitivo a la fecha. Capítulo G. obtenido a partir del valor de adquisición a la fecha. b) Sistemas. sus características generales. de acuerdo a las pautas indicadas en los siguientes artículos. de uno similar nuevo. Memoria descriptiva La memoria descriptiva para propiedades industriales comprende: Inmuebles industriales: similar a la memoria descriptiva de los Títulos II. al que se le aplica un factor de depreciación. Capítulo B y Título III.

B. CAPITULO C VALUACION DE INSTALACIONES ARTICULO V. Capítulo G. Capítulo B y Título III.C. y su depreciación se estimará en razón de una vida probable similar a la del inmueble.CAPITULO B VALUACION DE INMUEBLES ARTICULO V. ARTICULO V. tales como tuberías.11 Las instalaciones señaladas en el inciso b) del artículo anterior. . no recuperables. se tasarán con el inmueble al que están fijas. conductores eléctricos externos. se harán según los procedimientos señalados en el Titulo II. ARTICULO V. tales como conexiones de servicios. instalaciones fijas.B.08 La valuación de las construcciones industriales. según los procedimientos señalados en el Título II. El perito deberá tener en cuenta las características y condiciones especiales de la construcción.09 En la tasación de las instalaciones industriales. etc. castillos y otros estructuras metálicas. serán tasadas en forma similar a los equipos que sirven y su depreciación se calculará de igual manera.C.07 La tasación de los terrenos dedicados a industrias se hará de acuerdo con las disposiciones del presente reglamento. conductos para aire acondicionado. excavaciones y otras. desagüe. materia de la tasación.C. Instalaciones móviles o recuperables en caso de cambio o traslado de la industria. éstas deberán ser divididas en los siguientes grupos: a) b) Instalaciones fijas o permanentes al inmueble. Capítulo B del presente reglamento. pozas. cimentaciones. y obras complementarias. ARTICULO V.10 Las instalaciones señaladas en el Inciso a) del artículo anterior.

fecha de fabricación fecha de adquisición y fecha de instalación (para la determinación de su edad).CAPITULO D VALUACION DE SISTEMAS.15 El estado actual debe considerar las condiciones físicas y operativas del equipo. equipos y elementos complementarios.Nuevo .Expectativa de vida útil . con la mayor exactitud posible. deberá comprender lo siguiente: . o de un solo equipo de manera individual. el tipo modelo y el número de serie. se tomará considerando la fecha de instalación. la capacidad. y un factor no menor de 0. el perito estimará su edad a base del tipo.Precio original. La marca. Se considera para estos efectos la fecha correspondiente a la primera vez que se instaló. asignándole el perito un factor que no exceda la unidad. MAQUINARIAS Y EQUIPOS ARTICULO V.10 para las condiciones malas. modelo y apariencia general del equipo.Depreciación y mejoras . debe indicarse. .Regular . regular o malo.D.D.Valor actual comercial de tasación del equipo dado ARTICULO V.Descripción del equipo.14 La referencia para determinar la edad del equipo. .Valor del equipo similar nuevo . Las fechas de fabricación y adquisición. de manera que una reinstalación para fines de la fórmula no cambia la referencia inicial. las dimensiones principales. con sus características.13 En la descripción y enumeración de las unidades de equipos. deberá indicarse claramente el rendimiento por unidad de tiempo.Estado actual: . En la estimación de la capacidad de un equipo. Cuando no se conozca la fecha de instalación.Bueno . ARTICULO V. .12 La valuación de sistemas o procesos productivos que comprenden varias maquinarias. ARTICULO V. calificándolas como nuevo. INSTALACIONES MOVILES. para las condiciones buenas.Malo .D.D. son referenciales para el perito en su evaluación de riesgo de obsolescencia del equipo.

ARTICULO V.D. o sea el valor del equipo al final de su vida. es el que tendría en la fecha de tasación en el mercado local más próximo.19 La depreciación será calculada de acuerdo a la siguiente formula: D = (Vsn − R ) x E T En donde: D Vsn R E T P T = Monto calculado de la depreciación = Valor similar nuevo = Valor residual. sufren una reducción de su valor equivalente nuevo. = E+P ARTICULO V.18 El concepto de depreciación. Cuando no sea posible tener el precio del bien. Las mejoras efectuadas se refieren a la inclusiones.17 El valor de un sistema. se refieren a sus condiciones para continuar funcionando.D. pero no así los gastos de transporte local hasta la ubicación definitiva. maquinarias o equipos similares nuevos. En el valor del bien similar nuevo de fabricación extranjera se debe incluir los gastos de transporte. a partir de su edad. El perito podrá considerar como valor residual un porcentaje no mayor del 10% del valor similar nuevo. y se revaluará de acuerdo a las fluctuaciones más o menos estables que haya sufrido el poder adquisitivo de la moneda.20 El valor residual de un equipo será el que se pueda obtener por él al ponérsele fuera de uso. instalación industrial. . ARTICULO V.ARTICULO V. = Expectativa de vida útil que tiene el equipo por delante.16 La expectativa de vida útil o posibilidades futuras del sistema. maquinarias o equipos. acreditadas.D. = Edad del equipo al momento de la valuación (para más de 6 meses se considera un año) = Vida útil del equipo o vida probable total. o de los índices de variación de precios. ARTICULO V.D.D. e internación al país. maquinarias o equipos. y que aumenta a medida que se acerca al final de su vida útil. se refiere a la forma gradual en que el sistema. y a las posibilidades de ampliación hasta al final de su vida útil. de elementos complementarias al bien para aumentar su eficiencia elevar su rendimiento. fundamentando el mismo. instalación industrial. en el momento de dársele de baja. al termino de su vida total o útil. en la fecha de la valorización se buscará el precio de una fecha anterior. instalación industrial.

05 0 a 0.11 0.D.23 El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que será aplicado al valor actual o valor de tasación (VT) obtenido para un sistema.D.06 a 0.05 0 a 0. ARTICULO V. (Go = 1).18 0. capacidad de ampliación o modernización. afectada por un coeficiente o grado de operatividad (Go) VT VT Go = = = (Vsn-D) Go Valor actual o valor de tasación Grado de operatividad ARTICULO V. el Go será igual a la unidad. serán igual al valor similar nuevo (Vsn) menos la depreciación (D) calculada. . instalación industrial. el sistema.11 0.05 0 a 0.22 El valor actual o valor de tasación (VT) del sistema.06 a 0. instalación industrial. maquinarias o equipos y en su informe deberá indicar los criterios y conceptos considerados que fundamentan el uso de este coeficiente. o cuando a criterio del perito. estos bienes cumplen con todos los requisitos de repuestos. GRADO DE OPERATIVIDAD DEL EQUIPO O SISTEMA (Go) Factores Repuestos Accesorios Capacidad de ampliación Confiabilidad B(Bueno) 0 a 0.18 0. instalación industrial. accesorios. ARTICULO V.12 a 0.12 a 0.18 0. instalación industrial. instalación industrial. y confiabilidad.11 0. (T). y sus conocimientos sobre equipos semejantes y lo fundamentará.18 ARTICULO V. es igual a la suma de la edad (E). capacidad de ampliación o modernización y confiabilidad. más la expectativa de vida útil que aun tiene por delante el equipo (P). maquinaria o equipo. accesorios. el perito. y a criterio del perito. Cuando no hubiera tablas de reconocida autoridad para el tasado.24 La aplicación del grado de operatividad (Go) es una atribución del perito para reajustar el valor de tasación (VT) del sistema. maquinarias ó equipos no cumplen con los requisitos de: facilidad de repuestos.06 a 0.ARTICULO V. debiéndose tener en cuenta lo establecido en el siguiente cuadro.D.D.11 D(Deficiente) 0.25 Cuando se determina el valor de tasación de un sistema.D.05 R(Regular) 0.21 La vida útil o vida probable total del equipo.12 a 0.06 a 0. minera. maquinarias ó equipos a partir de los dos tercios de su vida útil (T). esta expectativa de vida útil será calculada a base de las tablas de vida media útil y depreciación existentes para los sectores de la industria eléctrica. estimará su vida probable de acuerdo a lo indicado por su experiencia. maquinarias ó equipos. petrolera y activos fijos en general.12 a 0.

F.00. el valor de tasación (VT) será e! producto del valor similar nuevo (VSN) por un factor de depreciación (FD).28 Las materias primas. Cuando el valor de tasación de un sistema. ENSERES.26 Para los muebles. de acuerdo a los valores actuales de los diversos débitos y créditos. se tasarán al costo y de acuerdo al estado en que se encuentren. de acuerdo a lo indicado por su experiencia y sus conocimientos sobre bienes semejantes y lo fundamentará. equipos de oficina. al aplicar el Go. CAPITULO F VALUACION DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA ARTICULO V. sea menor que el valor residual. ARTICULO V. los materiales en proceso y los productos de la industria. instalación industrial. y repuestos de una industria.40. Malo: 0.70.En caso contrario se sumarán los valores obtenidos de cada uno de estos factores y el resultado de la suma se restará de la unidad. enseres. estarán dados por la fórmula: V= VF (1 + i) n = VSN x FD .F. según el estado de conservación: (Nuevo: 1. que cuando no devenguen intereses. CAPITULO E VALUACION DE MUEBLES.E. Bueno: 0. El perito deberá estimarle un coeficiente por depreciación. Regular: 0. maquinarias o equipos.E. se tomará como valor de tasación su valor residual.10) VT En donde: VT = Valor de tasación VSN = Valor similar nuevo FD = Factor de depreciación ARTICULO V.29 El activo exigible y el pasivo de una industria serán valuados por el perito.27 El perito podrá modificar los factores de depreciación. EQUIPOS DE OFICINA Y REPUESTOS ARTICULO V.

En donde: V VF n i = Valor actual = Valor final = Número de años de plazo del débito o del crédito a partir de la fecha de tasación.G. La depreciación de los bienes correspondientes al inciso c) se hará dentro del plazo en que probablemente se haga uso de los beneficios otorgados por las patentes.F. Deberá evitarse que estos bienes sirven para absorber perdidas durante los primeros años. como máximo. = Interés correspondiente a la industria considerada. opciones.30 El activo intangible. medidas aconsejadas para mejorar y aumentar la producción y los beneficios de la . marcas de fabrica. ocasionados por la mala administración de la empresa.F.F.30 deberá hacerse en corto tiempo. producción en los últimos años. y a la comparación con otros bienes similares conocidos por el perito. CAPITULO G ESTUDIO ECONOMICO PARA LA EVALUACION DE LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA ARTICULO V. ARTICULO V. para hacer frente a posibles deudores morosos o deudas incobrables. estudio de los mercados. y posible producción futura.33 La tasación de una industria deberá comprender: Descripción del proceso. capacidad e idoneidad del proceso empleado. de los equipos y construcciones usadas. contratos y derecho a servicios. utilidades obtenidas en los últimos años (recomendándose no menos de tres si es posible).32 La depreciación de los bienes intangibles de los incisos a) y b) del artículo I VF. financiación defectuosa o desastres imprevistos. marcas de fábrica. ARTICULO V. opciones. El valor encontrado para el activo exigible podrá ser castigado por el perito en un porcentaje prudencialmente fijado.31 Para la valuación de los bienes intangibles de una empresa industrial o comercial se recurrirá a métodos indirectos. ARTICULO V. b) Gastos de organización y puestas en marcha. c) Patentes. y de la administración adoptada. Cuando el plazo sea indefinido se tomará 10 años. comprende los valores siguientes: a) Gastos de promoción. contratos y otros derechos. .

reparaciones. tales como sueldos y comisiones de los agentes vendedores.G. sueldo de empleados de la fábrica. ARTICULO V.G. y los seguros de los muebles. apreciación de los costos y utilidades probables futuras y valor definitivo de la industria. C) Los costos de la comercialización: serán los costos para la distribución y venta de los productos de la industria. la facilidad de obtener mano de obra.36 A) Costo de fabricación: El costo de fabricación comprende todos los gastos o inversiones originados en la planta industrial. dividiéndose en costo directo y costo indirecto. los intereses y comisiones pagados por deudas de la empresa. etc. tales como mano de obra indirecta. los gastos de oficinas administrativas. energía eléctrica e impuestos unitarios a la producción. número de días o semanas útiles del año. la capacidad de los equipos o de la misma administración de la empresa. equipos e inmuebles no dedicados a la fabricación. equipos y herramientas directamente empleadas en la fabricación. gastos de las oficinas de venta si las hubiere.industria. enseres. Cuando mediante pequeños cambios o sobretiempos es posible aumentar apreciablemente la capacidad de la industria. luz.G.35 El cálculo de los costos de producción de una industria debe comprender los siguientes puntos: a) Costos de fabricación b) Costos generales de la empresa c) Costos de comercialización ARTICULO V. sea impuesto por el mercado.). teléfono. etc. el aprovisionamiento de materia prima. alquiler si lo hubiere y la depreciación. El costo indirecto. principalmente los costos de combustibles. Cuando haya otros gastos que sean susceptibles de atribuirse directamente a la fabricación. mantenimiento. En todo caso se indicará al determinarla el factor limitante. 1. deberán también incorporase al costo directo. 2. la depreciación. etc.34 La capacidad de producción se determinará por el factor más desfavorable. B) Costos generales de la empresa: serán los sueldos del personal no directamente dedicado a la fabricación. el perito deberá dejar constancia de ello. ARTICULO V. estará constituido por todos los demás gastos efectuados en la planta industrial o taller. así como los seguros de los equipos e inmuebles industriales. El costo directo está constituido principalmente por el de las materias primas e insumos y la mano de obra. . el tiempo de trabajo usado como base en el cálculo (horas diarias o semanales de trabajo.

41 La utilidad neta de una empresa industrial.42 La utilidad neta de libre disposición es la que quedará después de deducir los tributos de ley.G.G.G. . el perito debe considerar el efecto de la posible aparición de productos competitivos. la participación de los servidores que la tuvieran.38 En el cálculo de las utilidades de una industria deberá determinarse separadamente cada una de las siguientes: a) Utilidad bruta unitaria b) Utilidad bruta total c) Utilidad neta d) Utilidad de libre disposición ARTICULO V. ARTICULO V. la participación en estas de los servidores de la industria.37 Las indemnizaciones y otros beneficios sociales (excepto participación de utilidades) de los trabajadores deberán ser repartidos entre los rubros a los que se ha cargado el jornal o sueldo respectivo. ARTICULO V. debe estudiar la tendencia de los costos totales y los precios de venta.G.G.ARTICULO V. los cambios de costumbres. intereses o dividendos por créditos o inversiones realizadas. los impuestos a las utilidades.G.G.43 Toda valuación sobre estos aspectos de la industria. los dividendos de pago obligatorio.39 Se considera como utilidad bruta unitaria. No deberán considerarse dentro del costo del producto.40 La utilidad bruta total será el producto de la utilidad unitaria por la cantidad de productos vendidos. ARTICULO V. etc. la introducción de nuevos materiales. ARTICULO V. Debe indicarse por separado las utilidades que la empresa haya podido tener por actividades distintas a las propias de la industria. o que probablemente se vendan. la diferencia entre el precio medio de venta del distribuidor al público si se hiciera ésta directamente y el costo medio de fabricación. será la diferencia de la utilidad bruta total y los gastos generales y de venta. tales como venta o arriendo de sus propiedades. ARTICULO V. etc. ni los intereses por el capital propio. En el estudio de mercado. y cualquier otro desembolso obligado.

siempre y cuando se haga el sustento técnico respectivo. Este método se sustenta en la investigación de valores indicativos de mercado. Se utiliza también los métodos de flujo de caja proyectado a valor presente y el método del valor económico agregado para determinar el valor de la empresa. acciones o participaciones y otros. títulos valores. normas nacionales e internacionales de mantenimiento. El parámetro de comparación es el valor del mercado. Para la valuación de bienes inmuebles o muebles se pueden utilizar cualquiera de los siguientes métodos: 1) Método comparativo o de mercado 2) Método de costo o directo 3) Método de la renta o del producto ARTICULO V. aeronaves. cuando se comparan directamente los valores de mercado obtenidos por medio de la renta (real o equivalente) . para mediante un proceso de homogeneización de antecedentes determinar el valor del bien raíz.CAPITULO H VALUACION DE LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA ARTICULO V. cotización de valores en bolsa. menos el valor actual de todas sus obligaciones. de ventas recientes de propiedades comparables. warrants. En este caso el valuador debe analizar el valor confiable de bienes raíces semejantes. CAPITULO I VALUACION DE OTROS BIENES INMUEBLES Y MUEBLES INDUSTRIALES Y COMERCIALES ARTICULO V. instrumentos financieros. derechos patrimoniales. tales como vehículos. valor residual. diques. tasas bancarias de interés. seguros.46 El método comparativo o de mercado tiene su vigencia en el hecho de que valuar es comparar. muelles. pontones. y los bienes muebles. plataformas. existen bienes inmuebles tales como las naves.H. depreciación.44 El valor directo de la industria será la diferencia entre los valores del activo y del pasivo.I.I.) en tales casos. a los cuales para su valuación se aplican las normas del presente reglamento además de las normas y disposiciones específicas que establecen para cada bien otras entidades (vida útil. el perito fundamentará la aplicación de las normas respectivas. rentas. se subdividen en dos procedimientos: 1. etc.1 Comparativo por la renta.45 Dentro de la prioridades industriales y comerciales. o sea el valor actual de todos los bienes y derechos de la empresa.

I.48 El método de renta o del producto se vincula a la renta líquida que el bien a valuar devengue y cuya capitalización se calculará al tipo de interés bancario. El método es particularmente aplicable cuando la propiedad que está siendo valuada incluye mejoras relativamente nuevas que presentan el uso mejor y más productivo de la tierra o cuando se trata de mejoras relativamente únicas o especializadas para las cuales no existen propiedades comparables en el mercado. El valor de la tierra se determina por investigación de valores indicativos de mercado de ventas. Es el método en el análisis de valuación que se basa en la tesis de que el comprador bien informado no pagaría más de lo que le costaría producir una propiedad similar. más confiables. con la misma utilidad que la propiedad sujeto. en cuanto al inmueble al ser valuado es comprado considerando su transformación probable. En este caso el valuador obtiene por métodos en los que se consideran datos tangibles. se le restarán los gastos generales. ARTICULO V. Cuando se comparan los valores de mercado en forma indirecta.1.I. lógica por medio de la renta que transformando pueda o deba producir.2 Comparativo por la renta residual. la perdida de valor ocasionada por depreciación acumulada por deterioro físico. ARTICULO V. La renta bruta obtenida por el ingreso de los alquileres del año. así como por obsolescencia funcional y/o económica. según el caso. El valor de las construcciones se determinan calculando el costo de reposición o reproducción de las mismas como nuevas y deduciendo de este costo. . recientes de propiedad comparables semejantes a la zona de estudio.47 El método de costo o directo se basa en el principio de sustitución.

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