REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU

TOMADO DE: "CONSEJO NACIONAL DE TASACIONES" – CONATA 1ra Edición Enero 2002. LIMA - PERU

CONSEJO NACIONAL DE TASACIONES
Institución Pública Descentralizada Del Sector Vivienda y Construcción

El presente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial Nº 469-99-TC/15.04 del 10 de Diciembre de 1999. con carácter de Edición Oficial, concuerda con las normas para la Tasación de Bienes en el Territorio Nacional

INDICE REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU
TITULO I Capitulo Unico TITULO II Capitulo A Capitulo B Capitulo C Capítulo D DISPOSICIONES GENERALES (DEL Art. I.01 al Art. I.09.................................................................. VALUACION DE PREDIOS URBANOS Alcances y Fines (del Art. II.A.01 al Art. II.A.10).............................. Memoria Descriptiva (del Art. II.B.11 al Art. II.B.21).......................................................... Valuación del Terreno (del Art. II.C.22 al Art. II.C.33).......................................................... Valuación de las Edificaciones Principales, Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes (del Art. II.D.34 al Art. II.D.37).......................................................... Valor Total del Predio (del Art. II.E.38 al Art. II.E.39).......................................................... Valuación de Edificaciones Bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias De Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (del Art. II.F.40 al Art. II.F.43)........................................................... VALUACION DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS Alcances y Fines (del Art. III.A.01 al Art. III.A.06)........................................................ Memoria Descriptiva (del Art. III.B.07 al Art. III.B.23)........................................................ Valuación del Terreno Rústico (del Art. III.C.24 al Art. III.C.27)........................................................ Valuación de Terrenos Eriazos (del Art. III.D.28 al Art. III.D.32)........................................................ Valuación de Factores Ecológicos (E) (del Art. III.E.33 al Art. III.E.34)........................................................ Valuación de Edificaciones y Servicios (del Art. III.F.35 al Art. III.F.40).........................................................

Capitulo E Capitulo F

TITULO III Capitulo A Capitulo B Capitulo C Capitulo D Capitulo E Capitulo F

...........B......72)...................... V.................32)....I......07 al Art.................27).. Valuación de Terrenos Rústicos en zonas de Expansión Urbana e Islas Rústicas (del Art.... Aves....... V...................C..01 al Art..... Enseres......G.................43). V............G..... Valuación de Otros Bienes de la Empresa (del Art...... V...........48). V..44)............................E.................28 al Art.......................... III.......A.................................. Equipos de Oficina y Repuestos (del Art...... V.. Estudio Económico para la Evaluación de la Empresa Industrial en Marcha (del Art..................01 al Art.. V...D..... Instalaciones Móviles........... Maquinarias y Equipos (del Art.................................. IV....G. Peces y Otros Animales (del Art.......... V......................... V...... V... Valuación de Muebles......B........33 al Art.....26 al Art.. Valuación de Inmuebles (del Art........ VALUACION DE PROPIEDADES INDUSTRIALES Alcances y Fines (del Art..A......... Valuación de Cultivos y Productos Agropecuarios en Almacén (del Art......H.............A.........11)..... III..43)........ VALUACION DE SERVIDUMBRE Y USUFRUCTOS Alcances y Fines (del Art........44 al Art......45 al Art..A.J.....H......03)......... Valuación de Otros Bienes Inmuebles y Muebles Industriales y Comerciales (del Art.............G.. Valuación de Ganado........................I............F.47)..... Valuación de Instalaciones (del Art.......55)......... V.........................H...41 al Art..C..... V.....J........ V....................25)...................... III.... Valuación de Sistemas......08). IV..............F........ Valuación de la Empresa Industrial en Marcha (Art............48 al Art. V..... V.06). TITULO IV Capitulo A TITULO V Capitulo A Capitulo B Capitulo C Capitulo D Capitulo E Capitulo F Capitulo G Capitulo H Capitulo I .. III........Capitulo G Capitulo H Capitulo I Capitulo J Valuación de Maquinaria y Equipos Agropecuarios (del Art......56 al Art.... V. III........................................... III..E.......09 al Art....... V.....................D...................I..12 al Art................... III..... III........I..

el subsuelo y el sobresuelo El mar. los lagos.03 Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación. Los pontones. 3. 4. Las minas. 885 del código civil son bienes inmuebles: 1. vías de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio. 10. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art. canteras y depósitos de hidrocarburos. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición de créditos o derechos personales. Las naves y aeronaves. 5. conceptos. 8. 2. Justiprecio. los manantiales. 4. Las concesiones para explotar servicios públicos. Los vehículos terrestres de cualquier índole. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.02 Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien. las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. los ríos. 2. 11. son bienes muebles: 1. ARTICULO I. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha para establecer su justiprecio de acuerdo a las normas del presente reglamento. 6. El suelo. Las concesiones mineras obtenidas por particulares Las estaciones. 3. 886 del código civil .01 El presente Reglamento Nacional tiene por finalidad establecer los criterios. 5. . es la estimación del valor razonable y justo de un bien. ARTICULO I. 7.REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU TITULO I DISPOSICIONES GENERALES CAPITULO UNICO ARTICULO I. Los diques y muelles. definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la valuación de bienes inmuebles y muebles. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición sino están unidos al suelo. 9. plataformas y edificios flotantes.

Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones. . 8. Esta disposición.05 El campo de aplicación de este Reglamento y la sujeción a sus normas alcanza a todo el territorio de la República.09 El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable. Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. ARTICULO I. Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad ARTICULO I. en cuanto a la condición de colegiado.08 El perito tasador debe indicar con precisión la fecha de la información técnica y de precios que está utilizando. normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de valuación en las condiciones mencionadas. y cuyo valor puede determinarse por comparación con otros bienes semejantes que tienen valores fijos establecidos por normas obligatorias o de general aceptación en e! Mercado. está debidamente capacitado para efectuar la valuación de un bien. ARTICULO I.06 El uso de este Reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuación en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecución de tasaciones reglamentarias que sean solicitadas por particulares. no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiación. En cada Título de este reglamento se desarrollará la información requerida en cada una de estas secciones. de patentes. ARTICULO I. Las rentas o pensiones de cualquier clase. Los derechos patrimoniales de autor. marcas y otros similares. Cuando es retrospectiva debe resaltarse tal condición. de inventor. 9.04 Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida. aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles.07 Se denomina perito tasador al profesional colegiado que en razón de sus estudios superiores y a su experiencia. Contiene a través de Títulos Especiales. Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los estudios técnicos del caso. Dichos título podrán contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente. 10. ARTICULO I. Valuación y Anexos. 7. este Reglamento se ampliará con Títulos referidos a diferentes propiedades. y debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva. ARTICULO I.6. nombres.

se considera predio urbano a los terrenos urbanos.02 Considérase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se destine a vivienda. instalaciones de bombeo.03 Se entiende por edificaciones a las construcciones o fabricas en general. ascensores con sus equipos. y los terrenos sin edificar.05 Islas rústicas son los terrenos no mayores de nueve (9) hectáreas circundados por zonas habilitadas como urbanas.A.07 El valor de mercado es el precio más alto. instalaciones exteriores de alumbrado y agua. siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitación urbana.A. ARTICULO II. subestación eléctrica. ARTICULO II.06 Los valores arancelarios por metro cuadrado de terreno urbano. tanques elevados. expresado en términos de dinero. pavimentos exteriores. comercio.TITULO II VALUACION DE PREDIOS URBANOS CAPITULO A ALCANCES Y FINES ARTICULO II. son aquellos que han sido determinados por el Consejo Nacional de Tasaciones CONATA y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. zona de estacionamiento.A. piscinas. a las edificaciones y sus obras complementarias.04 Las obras complementarias son parte integrantes y funcionales del predio.A.01 Para los efectos de este reglamento. tales como cercos. que una propiedad que ha sido expuesta para la venta pueda producir al haber encontrado al comprador dentro de un tiempo razonable. y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser destinada la propiedad y sea apta para ello. ARTICULO II. pozos de agua con equipo de bombeo. instalaciones contra incendios.A. cisternas de agua y desagüe con sus equipos. ARTICULO II. jardines. estén o no habilitadas legalmente. industria o cualquier otro fin urbano. instalaciones de aire acondicionado. ARTICULO II. excavación de sótanos. zona de recreación. ARTICULO II.A. . y otros que a juicio del perito tasador puedan ser calificadas como tales.A.

Valuación de instalaciones fijas y permanentes . obras complementarias y eventuales valores intangibles. . en términos de terreno. .ARTICULO II.11 La memoria descriptiva comprende: .A. .Anexos .09 Se llama valuación reglamentaria a aquella que utiliza como información de precios los llamados "aranceles" en el caso de precios de terrenos y "valores oficiales de la construcción" en el caso de precios de la edificación. .A. . .10 El informe de la valuación.08 La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes. .Otros CAPITULO B MEMORIA DESCRIPTIVA ARTICULO II.Descripción de la edificación. según los casos.B. . .Fotografías. A los componentes físicos se les aplicara. ARTICULO II.Memoria descriptiva.A.Nombre de la persona que solicita la tasación. . si los hubiere. .Valuación del terreno.Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.Cuadro resumen general de las valuaciones . deberán ser determinados y justificados debidamente por el perito. si se requieren .Area del terreno. . los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente reglamento.Ubicación.Valuación de las obras complementarias.Linderos y perímetro .Valuación de las edificaciones .Objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada.Nombre del propietario.Fecha a la cual está referida la tasación. . ARTICULO II. y los valores intangibles.Zonificación y uso actual del predio. edificaciones.Valores intangibles si los tiene . .Valuación.Descripción de la distribución de las plantas. debe desarrollar los siguientes rubros: .

.Observaciones. se indicará la distancia entre la esquina y el extremo más próximo del predio.B.12 Para la ubicación de un predio se consignará el departamento. con y sin techado. cooperativa.15 Se describirá la forma de ocupación existente en el terreno a través de la siguiente información mínima: destino y uso del predio y.B.B.14 El área del terreno existente dentro de los linderos descritos será expresada en metros y decímetros cuadrados.Antigüedad de la construcción. por planta y en total. los sistemas y materiales empleados en la construcción de las partidas principales. con indicación de las vías públicas de referencia. asociación. el nombre de la urbanización. prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo. eventualmente. ARTICULO II. ARTICULO II. el o los nombres anteriores. u otras denominaciones del sitio. colindancias y cambios de dirección de los linderos a partir de su frente principal.Inscripción en los registros públicos en los casos de requerirse.. áreas ocupadas.B. ARTICULO II. la provincia y el distrito al que pertenece. asociación. tales como: Cimentación Elementos estructurales Muros y columnas Techos y coberturas Pisos y contrapisos Contrazócalos y revestimientos . . ARTICULO II. ARTICULO II. las medidas. número de plantas construidas. cooperativa o asentamiento humano en el que está situado. la numeración municipal o la denominación de la manzana y lote correspondientes. siguiendo la línea de fachada.16 En la descripción de las áreas edificadas se indicará en forma ordenada.Servidumbres. . en su caso. asentamiento humano. .B.13 La descripción de un terreno deberá precisar su forma geométrica. el nombre de las vías públicas a las cuales les dá frente y. De no existir o desconocerse la numeración municipal o la identificación del lote y manzana dentro de la urbanización. según los casos.Estado de conservación. distribución de los ambientes de cada planta.

B.Obras complementarias.. .B. regular.instalaciones sanitarias . . cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen. etc. aire acondicionado.B.16 y que se definen de la siguiente forma: Muy bueno. malo o muy malo.Carpintería de puertas.muebles fijos. . bueno.17 El estado de conservación de la edificación será calificado como muy bueno. Muy malo. de acuerdo a la información que podrá obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos: . rejas.Instalaciones complementarias permanentes. sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna. de conformidad con la evaluación derivada de los rubros mencionados en el artículo II.Instalaciones "inteligentes" . cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.Instalaciones telefónicas . etc.Vidrios . roperos empotrados.18 Se considerará las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos títulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente. ARTICULO II. Malo.Otros. Regular.Instalaciones mecánicas y eléctricas . .Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular.Pinturas .B. ARTICULO II.Cerrajería .Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico.. no la compromete y es subsanable. ventanas.Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su único valor es el de los materiales recuperables. barandas.19 Se asumirá como antigüedad de la edificación el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma. ARTICULO II.Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. sistema de alarmas. o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. como: ascensores. Bueno. si las hubiese.Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno.

CAPITULO C VALUACION DEL TERRENO ARTICULO II. ARTICULO II. el perito debe estructurar la información que ha procesado. ARTICULO II. En todo caso. que posea similares obras de infraestructura y que se encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación. sólo en los casos en que la construcción haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentación de los documentos señalados precedentemente.se valuara de la siguiente manera: a) El área hasta el triple cuadrado del frente.a) Declaratoria de fabrica.24 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía publica.B. tales como títulos de propiedad. fichas regístrales.22 Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una tasación reglamentaria.C.21 El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuación. se tomará como base el "Valor arancelario urbano". y d) El registro más antiguo en la propiedad inmueble. . o en su defecto el perito calculará el valor en base a criterios objetivos y técnicos.23 A falta de un valor arancelario. se adoptará como tal el que se obtenga por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación. o el total si fuera menor.20 En observaciones se consignará todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades. el perito apreciara la antigüedad sobre la base de los factores concurrentes que deberán ser indicados en el informe de valuación. así como otros documentos que sean pertinentes. ARTICULO II. ARTICULO II. b) Certificado de conformidad de obra c) Licencia de construcción más plano de ejecución. declaratoria de fábrica. A falla de esta información. se multiplica por el valor de terreno (VT) .B.C. así como las que el perito considere pertinentes.C. escritura de independización y reglamento interno en los casos de unidades imnobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.

c)En caso de ser necesario se aplicara los artículos II. d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de valuación.C. Si la relación a/3. parciales.24.C.29. c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de los casos a) y b) ARTICULO II.C.24 sumándose luego los resultados. el mismo que se determina como sigue: SVU = VT x a (1.00 resulta mayor de 1.C.30 II.00 − 0. se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común.C. se valuara de la siguiente forma: a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo II. ARTICULO II.b) El exceso del área. conforme al siguiente procedimiento: a) El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo II.31 del presente reglamento.01 d) 3. expresado en metros y submúltiplos. a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros.0) como valor de la misma. II. . medida en el lindero de ésta con la vía pública.25 El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública.24 pero con un "supuesto valor urbano" (SVU).C. b) Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo II. medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.C.00 En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado. se multiplica por el 50% del valor del terreno.C.0 se asumirá una unidad (1. si hubiera.26 La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en condominio.

b) La vía de dominio privado o pasadizo común.5 VT. castigará el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.32 La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentra un perito con relación a la que figura en los títulos de propiedad . de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. para cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente. ARTICULO II. a criterio del perito. se efectuará de la manera señalada en el inciso a) del artículo II. se valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en el artículo II. multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0. derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros. señalándose como limite entre ésta y la marítima.99 y 0. ARTICULO II. lago o río.90.27 La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso.31 Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar. solo se considerará como valor del inmueble la parte no inundable del área.C.29 La valuación de los terrenos que tengan un frente inferior al lote normativo mínimo (6 metros).C. ARTICULO II.30 La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio (resultante de dividir el área total entre el frente) inferior a quince (15) metros.28 La restricción de uso que soporte un predio.24 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de valuación. ARTICULO II.5 VT se desechará éste. son las siguientes: .C.C.C.26 del presente reglamento.8.Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de 0.4 VT. considerándose como mínimo 0.C.C. Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o mas vías publicas. será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr = frente / 6 ARTICULO II. el nivel de la más alta marea o creciente ordinaria. escogiéndose el valor que resulte mayor. El resultado final no podrá ser menor de 0. lacustre o fluvial. será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fo = fondo / 15 ARTICULO II.C.

OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES ARTICULO II.En terrenos de forma regular . VSN = ATxVUE .C.33 En el caso que el perito efectúe una valuación para la cual requiera actualizar valores obtenidos anteriormente. incorporándolas a los planos que correspondan.a) En medidas lineales .5% 0.0% 2. depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación. . desde la fecha de elaboración de los aranceles hasta la fecha en la cual es requerida la actualización.8% 2.En terreno plano . o los que obtenga el perito a través de su propio análisis. podrá utilizar como factores de variación los que corresponden al Indice General de Precios al Consumidor.En terreno accidentado b) En áreas . según el material de construcción predominante.5% En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias.En terrenos de forma irregular 0. CAPITULO D VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES. ARTICULO II. valores unitarios de edificación (VUE) que según los casos.D. serán los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación. VE = VSN − D El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE). obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. se tomará en cuenta los siguientes factores: área techada (AT). que incluyen la totalidad de sus construcciones básicas. el perito utilizará en la valuación las medidas y áreas reales. El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN).34 En la valuación de las edificaciones (VE).

D. o bien declarándolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. así como las construcciones inconclusas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales. etc. ARTICULO II. depósitos. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que no se encuentren tabulados. D= % x AT x VUE 100 El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente formula: VE = AT x VUE ( 1− % ) 100 Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas N°1. valuándola con valor relativo en función de su aprovechamiento o utilización para otros fines.37 La depreciación se determinara de acuerdo a los usos dominantes.36 Podrá considerarse una edificación en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado. y en el caso calificar como muy malo un estado de conservación.D. ARTICULO II. ARTICULO II. se valuaran de acuerdo a los elementos que la conforman: y las depreciaciones por antigüedad y estado de conservación será estimada por el perito. Tratándose de obras en proceso de edificación o no terminadas.D. 3 y 4. las instalaciones fijas y permanentes. debiendo fundamentar el criterio técnico adoptado. el perito determinara el porcentaje de depreciación por antigüedad y uso. tiendas. tal como lo señala el artículo II. el perito valuará las partes construidas de la edificación con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al área total de la obra si el avance es uniforme. .35 Las edificaciones con características especiales o usos especiales. establecerá a su criterio dicho porcentaje o le Fijara un valor relativo. las obras complementarias.D. 2.La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (%) por antigüedad y estado de conservación que varia de acuerdo al material de construcción predominante.37. según se trate de casas habitación.

TABLA N° 01 PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Material de construcción Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 0 5 10 55 0 8 20 60 5 15 30 65 0 5 10 55 3 11 23 63 10 20 35 70 3 8 13 58 6 14 26 66 15 25 40 75 6 11 16 61 9 17 29 69 20 30 45 80 9 14 19 64 12 20 32 72 25 35 50 85 12 17 22 67 15 23 35 75 30 40 55 90 15 20 25 70 18 26 38 78 35 45 60 * 18 23 28 73 21 29 41 81 40 50 65 * 21 26 31 76 24 32 44 84 45 55 70 * 24 29 34 79 27 35 47 87 50 60 75 * 27 32 37 82 30 38 50 90 55 65 80 * Antigüedad (en años) Hasta 5 Años Hasta 10 Años Hasta 15 Años Hasta 20 Años Hasta 25 Años Hasta 30 Años Hasta 35 Años Hasta 40 Años Hasta 45 Años Hasta 50 Años Más de 50 Años * El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados. . NOTA: En el caso de la calificación muy malo del estado de conservación. el Perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación.

. el Perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación. NOTA: En el caso de la calificación muy malo del estado de Conservación.TABLA N° 02 PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA TIENDAS Y DEPOSITOS U OTROS SIMILARES. Material de construcción Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 0 5 10 55 0 8 20 60 7 17 32 67 2 7 12 57 4 12 24 64 12 22 37 72 5 10 15 60 8 16 28 68 17 27 42 77 8 13 18 63 12 20 32 72 22 32 47 82 11 16 21 66 16 24 36 76 27 37 52 87 14 19 24 69 20 28 40 80 32 42 57 * 17 22 27 72 24 32 44 84 37 47 62 * 20 25 30 75 28 36 48 88 42 52 67 * 23 28 33 78 32 40 52 * 47 57 72 * 26 31 36 81 36 44 56 * 52 62 77 * 29 34 39 84 40 48 60 * 57 67 82 * Antigüedad (en años) Hasta 5 Años Hasta 10 Años Hasta 15 Años Hasta 20 Años Hasta 25 Años Hasta 30 Años Hasta 35 Años Hasta 40 Años Hasta 45 Años Hasta 50 Años Más de 50 Años * El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados.

el Perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación. NOTA: En el caso de la calificación muy malo del estado de conservación. .TABLA N° 03 PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS Material de construcción Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 0 5 10 55 0 8 20 60 9 19 34 69 3 8 13 58 5 13 25 65 14 24 39 74 6 11 16 61 9 17 29 69 19 29 44 79 9 14 19 64 13 21 33 73 24 34 49 84 12 17 22 67 17 25 37 77 29 39 54 89 15 20 25 70 21 29 41 81 34 44 59 * 18 23 28 73 25 33 45 85 39 49 64 * 21 26 31 76 29 37 49 89 44 54 69 * 24 29 34 79 33 41 53 * 49 59 74 * 27 32 37 82 37 45 57 * 54 64 79 * 30 35 40 85 41 49 61 * 59 69 84 * Antigüedad (en años) Hasta 5 Años Hasta 10 Años Hasta 15 Años Hasta 20 Años Hasta 25 Años Hasta 30 Años Hasta 35 Años Hasta 40 Años Hasta 45 Años Hasta 50 Años Más de 50 Años * El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados.

INDUSTRIAS. HOSPITALES.TABLA N° 04 PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA CLINICAS. Material de construcción Predominante Antigüedad (en años) . ETC. TALLERES. CINES. ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % Hasta Concreto 0 8 20 59 5 Ladrillo 0 12 24 63 Años Adobe 9 21 34 69 Hasta Concreto 3 10 22 61 10 Ladrillo 5 16 28 68 Años Adobe 14 26 39 74 Hasta Concreto 6 13 25 64 15 Ladrillo 9 20 32 72 Años Adobe 19 30 44 79 Hasta Concreto 9 16 27 67 20 Ladrillo 13 24 36 77 Años Adobe 24 35 49 84 Hasta Concreto 12 18 30 70 25 Ladrillo 17 28 40 81 Años Adobe 29 40 52 89 Hasta Concreto 15 20 32 72 30 Ladrillo 21 32 44 83 Años Adobe 34 45 59 * Hasta Concreto 18 23 34 75 35 Ladrillo 25 36 48 * Años Adobe 39 50 64 * Hasta Concreto 21 26 37 77 40 Ladrillo 29 40 52 * Años Adobe 44 54 69 * Hasta Concreto 24 29 39 80 45 Ladrillo 33 44 56 * Años Adobe 49 60 74 * Hasta Concreto 27 32 42 * 50 Ladrillo 37 48 60 * Años Adobe 54 64 79 * Más de Concreto 30 35 44 * 50 Ladrillo 41 52 64 * Años Adobe 60 70 84 * * El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados. el perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación. NOTA: En el caso de la calificación muy malo del estado de conservación.

el valor de la edificación se obtendrá aplicando todas las disposiciones que están fijadas en el Título II de este reglamento. En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de participación de cada una de las secciones del bien. se prorrateará el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto.CAPITULO E VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTICULO II.41 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.E.F. Para el efecto. según los títulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto. Valor de las obras complementarias En caso pertinente el perito añadirá el monto de los valores intangibles al valor total del predio. ARTICULO II. el terreno matriz es un bien común y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuación por unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente manera: a) Se asignará a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participación que. deberán .F. fotografías y otros documentos que el tasador considere necesarios para fundamentar los valores adoptados. CAPITULO F VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN ARTICULO II.39 Los anexos comprenden los planos explicativos.38 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión: VTP = VT + VE + VI + VOC En donde: VTP = VT = VE = VI = VOC = Valor total del predio.E.40 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. Valor del terreno Valor de la edificación Valor de las instalaciones fijas del predio. estén debidamente registrados. b) ARTICULO II. proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno.

en la franja de 1 Km. el valor se calculará en base al 15 % (quince por ciento) del valor de cada una de las zonas de uso exclusivo. o en los estudios urbanísticos debidamente aprobados por autoridad competente. así como las construcciones e instalaciones fijas y permanente que existan en el.F. forestal y de protección y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estén comprendidos dentro de los límites de expansión urbana. ARTICULO II. medido a partir de la línea de la más alta marea.43 El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde.A.F. el agua y su ecosistema. TITULO III VALUACION DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS CAPITULO A ALCANCES Y FINES ARTICULO III. de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. ARTICULO II. cuanto las que le corresponden a la sección por las obras o áreas techadas que son de uso. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarán situados fuera del área urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansión urbana señalados en los planes urbanos.A. pecuario. se valuarán conforme a lo establecido en el capítulo J del presente título.01 Para los efectos de este reglamento se considera predio rústico a los terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrícola.A. común.06. . Los terrenos rústicos ubicados en zona de expansión urbana e islas rústicas mencionadas en el artículo II. la tierra. ARTICULO III.42 En caso que no se conozca el porcentaje de las áreas comunes de la sección por tasar. Forman parte del predio rústico. Se debe exceptuar de esta clasificación a los terrenos de forestación y las lomas con pastos naturales dedicados a la ganadería.02 Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereños al mar los ubicados a lo largo del litoral de la República. más el valor de la edificación de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.considerarse tanto las áreas propias de uso privado.

ARTICULO III.A.03 Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las edificaciones en general, tales como viviendas, depósitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vías, infraestructura de riego, etc. ARTICULO III.A.04 Se considera plantación permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio rústico que son susceptibles de explotación económica por más de dos campañas agrícolas y que pertenezca a cualquiera de las categorías siguientes: a) b) Frutales. Otras especies cuya producción se mantenga durante más de dos años. sin necesidad de efectuar nueva siembra. No se considera plantación permanente cuando las especies antes citadas se encuentren aisladamente, pues en este caso su valuación será individual.

ARTICULO III.A.05 Son plantaciones anuales aquellas cuyo período vegetativo normal es igual o menor de un año. ARTICULO III.A.06 Los terrenos rústicos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases: a) Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A) b) Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C) c) Tierras aptas para pastos (Clase P) d) Tierras aptas para producción forestal (Clase F) e) Tierras de protección (Clase X) 1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A) Estas tierras reúnen condiciones agrológicas que permiten la remoción periódica y continuada del suelo para el sembrío de plantas herbáceas y semiarbustivas de corto período vegetativo, bajo técnicas económicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad productiva del suelo, ni alteración del régimen hidrológico de la cuenca. Por su alta calidad agrológica podrán dedicarse a otros fines (cultivos permanentes, pastoreo, producción Forestal y protección) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento económico superior al que se obtendría de su utilización con fines de cultivo en limpio, o cuando el interés del Estado así lo requiera. Según el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en cuatro tipos:

1.1

a) b) c) d) 1.2

Con riego por gravedad y agua superficial. Con riego proveniente de bombeo de agua superficial. Con riego proveniente de bombeo de agua subterránea Que se riegan con agua de lluvia (secano).

Según sus niveles de. altitud, los tipos serán: a) b) c) d) Hasta 2000 De 2001 a 3000 De 3001 a 4000 Más de 4001 m.s.n.m. m.s.n.m. m.s.n.m. m.s.n.m.

1.3

En la Selva según la distancia al río o carretera que se utiliza como vía de transporte predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes tipos: a) b) c) d) hasta 1 Km distancia del río o carretera. ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del río o carretera ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del río o carretera. ubicadas a más de 3 Kms. de distancia del río o carretera.

1.4

En todo caso, las tierras aptas para cultivo en limpio se subclasifican en las siguientes categorías: a) Primera categoría Son aquellas de mejor calidad agrológica, gran capacidad productiva, buenas condiciones físicas y climáticas por temperatura muy favorables para la producción de cultivos en limpio en forma permanente y económicamente rentable. De relieve topográfico plano y suave, confiriéndole una gran capacidad de labranza, constituyendo las tierras más mecanizables del país. Las pendientes están generalmente por debajo del 2% lo que facilita el establecimiento de una infraestructura de riego. Edaficamente, son suelos de características físicas muy favorables en cuanto a profundidad efectiva, textura adecuada y buen sistema de drenaje. La reacción de estos suelos (pH) varia entre neutra a ligeramente ácida o ligeramente alcalina, condición óptima para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes vegetales. b) Segunda categoría Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topográfico o clima que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas practicas de conservación y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo. Las limitaciones de las tierras de segunda categoría pueden incluir efectos simples o combinados de: Suelos con profundidades inferiores a la capa arable. Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%

-

Susceptibilidad moderada a la erosión. Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo. Ligera salinidad o sodio, fácil de corregir. Reacción o pH entre neutro a ligeramente alcalino. Exigencias en el riego. Limitaciones de clima

c) Tercera categoría Son aquellas con severas limitaciones climáticas y de riego por inundación que reducen la elección de cultivos y/o requieren prácticas especiales de conservación, las tierras de ésta categoría tienen mayores restricciones que las de segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las prácticas o tratamientos agrícolas y de conservación de sucios son por lo general más difíciles de aplicar y mantener para asegurar una producción económica y continuada. Pueden usarse para cultivos en general, pastos cultivados y producción forestal. Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4%. susceptibilidad a la erosión, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada salinidad. d) Cuarta categoría Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la elección de cultivos y/o requieren un cuidadoso manejo. Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categoría y la adaptación de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso y prácticas agrícolas y de conservación más difíciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio, cultivos permanentes y producción forestal. 2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C) Son aquellas cuyas condiciones agrológicas no son adecuadas a la remoción periódica, y continuada del suelo, pero que permiten la implantación de cultivos perennes, sean herbáceos, arbustivos o arbóreas, frutales principalmente así como forrajes; bajo técnicas económicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteración del régimen hidrológico de la cuenca. Estas tierras podrán dedicarse a fines de pastoreo, producción forestal y protección, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento económicamente superior al que se obtendría de su utilización con fines de cultivo permanente o cuando el interés del Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edáfico como topográfico que imposibilitan la fijación de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijación de un cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes. Están distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categorías.

ni alteración del régimen hidrológico de la cuenca. cuando en esta forma se obtenga un rendimiento económico superior al que se obtendría de su utilización con fines de pastoreo o cuando el interés del Estado lo requiera. temperatura y otras características desfavorables. baja fertilidad. en la sierra.m. desde 3001 a 4000 m.n. categoría del cuadro de valores arancelarios y su definición resumida es la siguiente: e) Quinta categoría Son aquellas que presentan limitaciones más severas que.s. En la sierra. Son aquellas que no reúnen las condiciones agrológicas mínimas requeridas para cultivo en limpio o permanente. y 6ta.m. suelos superficiales. bajo técnicas económicamente accesibles a los agricultores del lugar. son pedregosas. desde 2001 a 3000 m. sin embargo permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo. amplias oscilaciones térmicas (heladas) y fuertes vientos. Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasifican en dos categorías la 5ta.n. se utilizan los mismos tipos señalados para las tierras aptas para cultivo en limpio en selva. Asimismo. sierra y selva. drenaje imperfecto. f) Sexta categoría Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrológica que los convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carácter intensivo en forma normal. Dichas limitaciones de orden climático. a más de 4000 m.m. . clima. en las tierras aptas para cultivo en limpio. pueden estar vinculados estrechamente a pendientes empinadas. las tierras de la cuarta categoría. están distribuidas en las regiones de costa. El cuadro climático puede caracterizarse por temperaturas bajas.s. salinidad y/o alcalinidad.s.m.Para estas tierras se han considerado también los mismos tipos de altitudes señaladas.0 Tierras aptas para pastos (Clase P).n. edáfico o topográfico. sin deterioro de la capacidad productiva del recurso.n. Estas tierras podrán dedicarse para los fines de producción forestal o protección. las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio: a) b) c) d) hasta 2000 m.s. según la distancia del río y/o carretera que sirve de vía de transporte a las tierras. 3. susceptibilidad a la erosión. con presencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes.

su uso no es económico y deben ser manejadas con fines de protección de cuencas hidrográficas.07 En la memoria descriptiva se desarrollarán los siguientes conceptos: . obras de bienestar social.Beneficio e industrialización de los productos. servicios generales. .4. flora y fauna. aunque presentan vegetación natural boscosa. cauces de ríos y otras tierras que. .Plantaciones.Ubicación (valle. playas.Linderos. pastoreo o producción forestal. . santuario histórico). . región. distrito. . etc. reservas nacionales.Recursos de agua y derechos de riego. recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o de interés social. Aquí se incluyen las unidades de conservación (Los parques nacionales. pantanos.Naturaleza y clasificación de las tierras y sus áreas respectivas. . provincia.Perímetro . . CAPITULO B MEMORIA DESCRIPTIVA 5. y reservas de biósfera. Se incluyen dentro de este grupo: picos.Elementos de trabajo. vida silvestre. pero permiten su uso para la producción de maderas y otros productos forestales. . siempre que sean manejadas en forma técnica para no causar deterioro en la capacidad productiva del recurso ni alterar el régimen hidrológico de la cuenca ni su ecología.Mejoras y obras complementarias.Forma de explotación. Estas tierras podrán dedicarse a protección cuando el interés del estado lo requiera. .Area total. zona.Producción dominante en la región agrícola. santuarios nacionales. vientos. instalaciones para el beneficio de productos industriales.).Factores ecológicos (clima.Nombre del propietario.Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la valuación .B. mano de obra y otros.mensura de los lados que lo conforman. departamento).0 Tierras para producción forestal (Clase F) No reúnen las condiciones agrológicas requeridas para su cultivo o pastoreo.0 ARTICULO III. etc. . . . . arbustiva o herbácea. . científicos. nevados.Nombre del predio. .Fecha a la cual está referida la valuación del predio. valores escénicos.Construcciones y áreas que ocupan: edificios. Tierras de protección (Clase X) Son aquellas que no reúnen las condiciones agrológicas mínimas requeridas para cultivo. .Objeto de la valuación y metodología empleada. . .

11 Producción dominante en la región es aquella que ocupa la mayor área. Servidumbres. bordes.B. equipos.B. El suelo o casco de un predio rústico se valúa independientemente de la vegetación y/o construcción que sustenta.09 El área total es la indicada en los títulos de propiedad ó planos existentes. Gastos de explotación y administración. Clasificadas éstas en categorías. Rendimiento y producción bruta. ARTICULO III. herramientas y enseres. ARTICULO III. cultivable o incultivable. ARTICULO III. Gravámenes. prevaleciendo por su importancia económica sobre las otras producciones de la zona. ó de no haber estos la que arroje la mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal operación. Títulos de propiedad y planos de predio. Animales: ganados. se aplicará el arancel de terrenos rústicos.12 En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen. y bosques explotables. c) En caso que los linderos estén constituidos o relacionados a cerros es preciso definir específicamente los puntos de referencia de manera que se establezca con claridad cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del lugar.B. Es expresada en hectáreas y metros cuadrados.B. esteros. según corresponda. salvo el caso de pasturas naturales. ríos. b) La referencia o accidentes geográficos permanentes como mar. aves. peces.B. ARTICULO III.08 En la descripción de los linderos deberá señalarse: a) La línea perimétrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes.- Maquinarias. Inscripción en los registros de la propiedad del inmueble. salientes de carácter permanente. etc. ARTICULO III. lagos. . Riesgos que amenazan el predio o sus capitales. Datos complementarios. etc.10 La naturaleza y la clasificación de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de la técnica agronómica. consignando las áreas de cada clase de terreno y su condición de cultivado o explotado en su forma natural. Semillas y otros productos en almacén. así como los prados. Depreciación. o pueden perjudicarlo en el futuro.

etc. instalaciones. estado de conservación.B. ARTICULO III. así como las obras complementarias tales como los caminos. ARTICULO III.B. las máquinas. así como las establecidos posteriormente a estos. se especificará si la cantidad y calidad de la mano de obra disponible.16 En la forma de explotación del predio se indicará si ésta es efectuada en todo ó en parte: y si es conducida en forma directa por el propietario. lomas. En caso de existir riego tecnificado deberán detallarse sus características. o se los industrializa en el fundo mismo. canales. Cuando se obtiene subproductos. ARTICULO III. corrales.19 Las instalaciones fijas y permanentes. por trabajo comunitario.15 En factores ecológicos se debe tener en consideración: clima. animales de trabajo y demás elementos suficientes para la explotación ARTICULO III. ARTICULO III. eras. antigüedad. según la legislación vigente. y herramientas. existentes descritos y consignados en títulos.13 En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio se abastece con agua superficial. El derecho de agua es la dotación o cuota de agua que le corresponde a un predio de un cauce común. de subsuelo y/o lluvia.14 En elementos de trabajo. pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su integridad o en parte. materiales empleados.ARTICULO III. ARTICULO III. puentes. embarcaderos.20 Se consideran las servidumbres y derechos. y las áreas que ocupan. diques. que afectan el . ARTICULO III. indicando las dotaciones o rendimientos y si son suficientes para las necesidades del predio.B. mano de obra y otros.B. partidores.B. si hay un beneficio previo o si se les somete a un proceso de preparación para los mercados ó su exportación. cercos.B. se especificara si se les consume en el mismo predio o son vendidos en su estado natural o industrializados. equipos. serán descritas y metradas aunque no están dentro de los linderos del predio.l7 Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les cosecha.B. sistema cooperativo. muros y andenes de contención.B. defensas marginales. ú otras formas. paisaje y contaminación ambiental.18 Las construcciones serán descritas indicando sus características constructivas estructurales. como contribución a determinada asociación o comunidad en beneficio colectivo..

testamentaria. debiendo determinarse las áreas que corresponda a cada categoría de tierras. teniendo en cuenta los criterios señalados en el artículo anterior.25 En las valuaciones arancelarias o comerciales de terrenos rústicos deberá hacerse una clasificación de los mismos. total o parcial. El perito dará su opinión sobre el grado de exactitud del levantamiento. ARTICULO III. plagas y epidemias.17).C. o la ficha registral. ARTICULO III. el propietario o los propietarios actuales.B. Los planos que conforman el expediente contendrán el nombre del profesional que lo Firmó.23 En los títulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar. según el caso : a) Terrenos rústicos b) Terrenos eriazos c) Terrenos eriazos ribereños al mar d) Construcciones e instalaciones fijas e) Maquinaria y equipo f) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacén g) Ganado. estatal o comunidad campesina. los de erosión del suelo. de existir. debidamente inscritos. de ser posible.predio en su clasificación de dominante o sirviente. escala. inundaciones. colectiva. deslizamientos o perdidas de vías de comunicación . aves. el folio y fojas de la inscripción.B. ("secano") será igual al 50% del valor de las tierras que figuran en los listados de aranceles rústicos . según sea el caso. (ver título II capítulo B artículo II. de ser necesario se hará un nuevo plano.C. del predio y/o sus construcciones.24 La valuación considerara.B. orientación geográfica y la fecha. el origen de la propiedad. El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con aguas de lluvia. su condición de propiedad individual. peces y otros animales h) Factores ecológicos ARTICULO III. o pueda perjudicarlo en el futuro.B. ARTICULO III. siendo elemento de juicio la hoja catastral oficial referida al predio. y toda causa que amenace al predio y sus componentes.22 En riesgos se hará notar.21 En gravámenes se consignará aquellos a que está afecto el predio y sus condiciones de constitución. CAPITULO C VALUACION DEL TERRENO RUSTICO ARTICULO III. Cuando estén inscritos en los registros se consignará la fecha. el tomo.

. aplicando la siguiente expresión: V. se obtiene multiplicando el valor básico eriazo (VBE) por el área (A). En el caso de valuaciones arancelarias en los distritos que tengan V.26 El valor rústico (VR) de las tierras de primera categoría "aptas para cultivo en limpio con riego por gravedad y agua superficial" se obtiene de los valores arancelarios del distrito en que se ubica el terreno materia de valuación y/o producto del mercado inmobiliario de la zona en estudio. materia de valuación.28 La valuación de terrenos eriazos y eriazos ribereños al mar. CAPITULO D VALUACION DE TERRENOS ERIAZOS ARTICULO III.E = 1/10 VR x d x U x T x V x E El valor básico de terrenos eriazos ribereños al mar.C. ARTICULO III. ARTICULO III.29 El valor básico eriazo se determina. obteniéndose el valor total por la sumatoria de aquellas.R.R. inferior a la tercera parte de arancel del valle de mayor precio arancelario del departamento.D.27 En el caso de valuaciones con el propósito de expropiación se aplicara lo dispuesto en las normas legales vigentes sobre la materia.B. por su correspondiente valor arancelario ó comercial vigente. VR = Valor rústico de tierras de primera categoría.C.D. Si en el terreno a valuar existieran áreas de diversas categorías se calcularán las áreas parciales. correspondiente a este último valle. multiplicando cada una de estas.vigentes y/o del mercado inmobiliario. ARTICULO III. según sea el caso. deberá asumirse como tal el equivalente a la tercera parte del V. se determina por la expresión siguiente: VBER = l/10 VR x U x T x V x D x E En donde: VBE = Valor básico eriazo VBER = Valor básico eriazo ribereño VR = Valor arancelario rústico de las tierras de primera categoría d = Distancia al área con precio arancelario urbano.

= Distancia a la línea de más alta marea. 08 y 08-A. los factores consignados en las tablas N°05. 06. progreso y dinámica de desarrollo y uso de ésta. aplicará de ser el caso. V. = Topografía y naturaleza del terreno. El perito teniendo en cuenta la zona. ARTICULO III. D. = Factor de corrección ecológica. = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno. T.D. y E serán los consignados en las tablas N°05 hasta la N°08-A La valorización comercial en ambos casos se establece en función de la ley de oferta y demanda. .30 La expresión numérica de los factores d. U.U T V D E = Uso. 07.

Hoteles. etc.00 N° I CARACTERISTICAS Distancia a la zona con valor arancelario urbano Hasta 500 m. Usos: a) Uso industrial y turismo .00 0.60 1.20 1.40 1.70 0. Más de 1.TABLA N° 05 EXPRESION NUMERICA 1.Con afloramiento rocoso .00 2. b) Uso comercial .Grifos y servicentros .65 0.60 B) Naturaleza del terreno .000 m.60 0. el factor "T" se determina multiplicando los factores correspondientes.20 1.000 m. .Con mapa freatica superficial * Si se presenta en forma simultánea a problemas de topografía y naturaleza del terreno.80 1. De 501 a 1.00 1.80 0.Fábricas.Arenoso o arcilloso .90 0. hostales. grandes depósitos y/o almacenes pesqueros. casinos.70 0.Centros de recreación y otros d) Uso de vivienda y equipamiento . . balleneros.Restaurante y locales comerciales c) Uso Especiales .Vivienda Topografía y Naturaleza del Terreno A) Topografía del terreno Pendiente menor De 5 a De 11 a De 21 a Más de 5% 10% 20% 30% 30% FACTOR D D D U U U U U U II III T T T T T T T T 1.50 1.

según la normatividad vigente.00m. forman parte del sistema nacional y su pendiente máxima es de 6% Carreteras de segunda clase Tiene un ancho entre 3.00 m.10 1. para dos o más carriles de transito. y pavimentadas con asfalto o concreto.50m y 5. Carreteras de tercera clase.50 1. diseñada para velocidades mayores de 80 Km/h.00 1. y su diseño es para velocidades entre 60 a 80 Km/h.15 1.. las vías clasificadas según el servicio que comprende la tabla N° 06 se definen en la forma siguiente: Carreteras duales Tiene calzadas separadas.20 1.00 * El perito deberá tener en cuenta para la clasificación de carreteras: su jurisdicción y el servicio. con pavimento de asfalto.50 m y 8. Ancho promedio entre 3. forman parte del sistema vecinal y su pendiente máxima es de 10%. son afirmadas.40 m.ARTICULO III. . que permiten el tránsito esporádico de vehículos. cada una diseñada para velocidades mayores de 80 Km/h. ancho promedio de 3. Trochas carrozables Sin afirmado.20 1. deberá adoptarse el factor de mayor valor.40 1.05 1..10 1. En caso que dos o más vías influyen sobre el terreno.D.25 1.30 1.31 Para los efectos de este reglamento. forman parte del sistema departamental y su pendiente máxima es de 8%. TABLA N° 06 FACTOR VIAS (CARRETERAS) CLASE DE VIA DISTANCIA (CARRETERAS) Hasta 500 m De 501 a 1000 m Carreteras duales Carreteras de primera clase Carreteras de segunda clase Carreteras de tercera clase Trochas carrozables Sin carretera 1. Carreteras de primera clase Tiene un ancho mínimo de 8. son afirmadas.00 m.

00 m 500.32 El factor distancia (D) con respecto a la línea de más alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N°07.01 Más de a 50.00 m FACTOR "D" 1.50 1.ARTICULO III.D. TABLA N° 07 DISTANCIA CON RESPECTO A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA Hasta De 50.00 .00 m 500.20 1.

00 Malo 0.10 Regular 1.00 0. debiéndose tomar fotos a color destacando el paisaje.CAPITULO E VALUACION DE FACTORES ECOLOGICOS (E) ARTICULO III. que pudieran atentar contra la salud y el medio ambiente. . etc. lagos bosques. características climatológicas de la zona. regular (R) y malo (M).34 Estas variables se determinarán a criterio del perito y podrán calificarse de bueno (B).04 1. vientos dominantes.E. que determinen el entorno. ríos.00 0. ARTICULO III. Paisaje: Flora y fauna existente en el área y alrededores.96 FACTOR DE CORRECCION ECOLOGICO "E" VARIABLE CONTAMINACION AMBIENTAL CATEGORIA Bueno 1. ruidos. TABLA N° 08 FACTOR DE CORRECCION ECOLOGICO VARIABLE CATEGORIA Bueno Regular Malo Tabla N° 08 A CLIMA 1.90 Si se presenta en forma simultánea más de una de las variables.96 "E" PAISAJE 1. desechos ó emanaciones.33 Se debe tener en consideración las siguientes variables en cada uno de los factores: Clima: Horas de asolamiento.E. el factor "E" se determina multiplicando los índices correspondientes de éstas. y se aplicará la Tabla N° 08 y 8-A. Contaminación ambiental: Generación de humos.04 1. etc.

compuertas. ARTICULO III. cobertizos. salas de esparcimiento. capítulo D referente a valuación de edificaciones o construcciones. y se asignarán los valores unitarios de mercado. obras complementarias. obras de arte. corrales. tomas de derivación. oficinas. materiales y equipamiento. sifones y toda obra civil complementaria. En todos los casos se hará el metrado del movimiento de tierra y de las estructuras. almacenes.CAPITULO F VALUACION DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS ARTICULO III. es el señalado en el título II. c) Instalaciones eléctricas: se valuarán según sus componentes asignándoles los valores unitarios de mercado. alcantarillado.39 Infraestructura de servicios.37 La infraestructura de riego comprende: canales. hospitales. correspondientes.F. obras complementarias e instalaciones en predios urbanos. instalaciones de servicio u otras instalaciones. escuelas. estado de conservación y usos. redes de distribución y conexiones domiciliarias. El procedimiento que debe seguirse. plantas de tratamiento. metrado. d) Otras instalaciones . partidores. señalando sus características con el mayor detalle posible asignándoles valores unitarios de mercado debidamente justificados. ARTICULO III. Para los efectos de la valuación se hará el metrado de las diferentes partidas que conforman la infraestructura vial.F. antigüedad. etc. puentes. ARTICULO III. plantas de bombeo. tales como: viviendas.F. infraestructura de vialidad.38 La infraestructura vial comprende: caminos.F. determinando los valores unitarios de acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en su construcción.F. ARTICULO III. a) Agua potable: reservorios. vías férreas. Se describirá cada una con el metrado respectivo y los valores unitarios serán de acuerdo al tipo de construcción. b) Desagüe: se hará la descripción y metrado de las instalaciones.35 Comprende todos los edificios e instalaciones del predio rústico y que se utilizan en la explotación. plantas industriales.36 La valuación de las construcciones. e instalaciones comprende: descripción de materiales. distribución de ambientes. infraestructura de riego. y sistemas de riego tecnificado. embalses. en lo que le sea aplicable.

disponiéndose el levante de la misma.H. ARTICULO III.G.G.H. CAPITULO H VALUACION DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS EN ALMACEN ARTICULO III. equipos y herramientas. estado actual y estimación de expectativa de vida útil.46 En caso de expropiación.43 En la valuación de los implementos.ARTICULO III. ARTICULO III. estado de conservación y posibilidad de ser utilizados. el perito le asignará el valor correspondiente a su estado de conservación.41 La valuación de maquinaria y equipos agropecuarios comprende: Descripción de la máquina o equipo.42 El procedimiento a seguirse en la valuación de este tipo de bienes.H. debidamente indicados en anexos adjuntos. las plantaciones anuales en período de cosecha no se valorizan. El perito podrá determinar el valor de una plantación permanente en base a la acumulación de gastos incurridos en su implementación ó en base a los costos de producción estimados. accesorios de maquinas. precio original y fecha de adquisición. Cuando estos no se encuentren en almacén serán valuados a criterio del perito. y asignándole valores unitarios de mercado.F. aquellas que se encuentren . ARTICULO III.45 Las semillas y productos almacenados se valuarán a precios vigentes al momento de la tasación. CAPITULO G VALUACION DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS ARTICULO III. se determina teniendo en cuenta la edad.40 Los cercos se valuarán de acuerdo a su tipo. teniendo en cuenta su calidad.44 El valor de los cultivos. ARTICULO III.G. valor actual de la máquina o equipo similar nuevo. descripción de mejoras y valor actual del equipo dado. rendimiento y precio promedio de los productos en el mercado. estado. señalando los materiales que intervienen en su construcción e instalación. Título IV del presente reglamento. es el referente a la valuación de propiedades industriales.

debe tenerse presente si son registrados (Reg. raza. Precio de Mercado Peso Neto . El ganado reproductor se valuará teniendo en cuenta: el "pedigree".08% 30 .4 . la edad. ARTICULO III. PM PM PN = : : PN x PK x V. y dentro de estos.en pleno desarrollo. Grado de Cruzamiento Cruce Simple : Cruce Intermedio : Puro por Cruce : 15 .30% B. Producción de leche: Factor 1.47 Las plantaciones maderables se valuarán conforme a su estado de desarrollo.H.15% 50 .80% 7. En el caso de plantaciones permanentes. carne o leche. conformación exterior y otros. debidamente sustentado. como complemento a la valorización de la plantación en si. volumen de producción y otros considerandos que estime el perito. Genealógico) o no (ganado criollo).40% 5. teniendo en cuenta la especie.1 a 7 años : 60 . En el caso de ganado vacuno. las bonificaciones siguientes: A. CAPITULO I VALUACION DE GANADO. El precio de mercado base de la tasación será el resultante del producto del peso neto animal en ayunas por el promedio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa) Tener presente.48 El ganado se valuará de acuerdo a los precios promedio de mercado.0 Varia de ser primerizas lactando ó de segunda ó más lactancias. Edad: Permite reajustar valores A y B 3 a 5 años : 20 .1 a más : 100% Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio estará en función de su condición de animales reproductores en tanto sean puro por cruce (Pedigree).C. a criterio del perito. AVES.1. si son adultos (mayores de 24 meses) o menores. su valuación será la acumulación del costo de su instalación hasta la fecha en que se produce la expropiación.R. se determinará el lucro cesante. C.I. PECES Y OTROS ANIMALES ARTICULO III.

I. En crianzas de "caballo de paso peruano".51 La valuación de "especies protegidas" está sujeta a criterios del perito quien la sustentará en su informe y de acuerdo a las normas establecidas por la autoridad estatal competente. edad. exposición. ARTICULO III.I. Vivo Valor rendimiento en carne (1. Debe hacerse las bonificaciones por edad. hay que tener en cuenta su "pedigree". la conformación exterior del animal.PK : V. ejemplo: 2-3 años .: Peso Kg. edad. vistosidad o plumaje.50 = 0.42 = 0. consumo humano e industrial. bonificará o no la valuación respectiva.F + 8 años . sin procesar y procesados en almacén. así como la raza de algunas especies. . las líneas de consanguinidad de progenitores y descendientes. especie. Al valor resultante.F = 2. presencia en su conformación externa. y de acuerdo a la normatividad vigente. rendimiento y de acuerdo a los precios promedio en mercado. aptitud para la reproducción.15 ó 1. genero y familia.I. Científica.C.49 Las aves u otras especies canoras se valuarán de acuerdo a los precios promedio de mercado teniendo en cuenta el "pedigree".20).I. el tipo de lana y color. premios obtenidos. como la producción y calidad de la misma.F 7-8 años . canto.52 Los productos cárnicos y sus derivados. conformación exterior o presencia. El Perito en base a sus apreciaciones y criterio. la especie. frigoríficos. tipo de piso. ARTICULO III.50 Los peces u otras especies hidrobiológicas se valuaran tomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas. producción.R. se valuaran teniendo en cuenta el estado y calidad de conservación.00 - Los animales nativos (camélidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de "pedrigee". sexo. etc. resistencia y otras cualidades que considere el perito. etc. el perito puede incrementarlo teniendo en cuenta la edad del animal en relación a su aptitud de servicio. así como los premios obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias organizadas por la Autoridad Competente. considerando raza. ARTICULO III. En ganado equino de competición se considera el "elevage". ARTICULO III. docilidad.

57 Terrenos rústicos en zona de expansión urbana. isla rústica ó zona urbana no habilitada se obtendrá aplicando la metodología siguiente: 1) 2) Estableciendo zonas de influencia del terreno.A.54 La lana se valuara teniendo en cuenta la calidad y tamaño de fibra. calidad.55 Cualquier animal se valuara de acuerdo a los precios promedios en mercado. estado de conservación el volumen ó rendimiento.05 de este reglamento a aquel terreno rústico no mayor de 9 hectáreas.J.J. a criterio del perito. uniformidad en el color.53 Los huevos para la reproducción y consumo se valuarán según la especie. . se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra de acuerdo a la zonificación establecida en los planes de desarrollo oficiales.I.I.J. Aplicando la fórmula para determinar su valuación arancelaria. son aquellos que manteniendo su condición legal de rústicos.ARTICULO III.J.J.59 En la valuación se tomará como referencia. estado de conservación y posibilidad de usarlos según precio promedio en mercado.58 Se denomina isla rústica conforme al Artículo II.60 El valor del terreno ubicado en zona de expansión urbana. ARTICULO III. ARTICULO III. ARTICULO III. de acuerdo a una zonificación y plan vial oficial. ARTICULO III. circundado por zonas habilitadas y que mantiene su condición legal de rústico. ARTICULO III. el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes.I. y especie según precio promedio en el mercado. quien la sustentará CAPITULO J VALUACION DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSION URBANA E ISLAS RUSTICAS ARTICULO III.56 Zona de expansión urbana es el área constituida por terrenos rústicos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de esta. ARTICULO III.

tercera y cuarta zona. o por el contrario el terreno puede dar frente a vías con diferente puntaje de infraestructura. señalada en los planos de zonificación o en su defecto hasta una profundidad de 30 m. y la cuarta zona por la profundidad restante.J.J. 3er.61 Método de las zonas de influencia. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con área predominante máxima de 500 m2. 2do. V. distante hasta una profundidad equivalente a la normativa.63 En la valuación de estos terrenos se presentan los siguientes casos: 1er. distribuyéndose el área en forma proporcional a los frentes. Caso Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana.En valuación definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansión urbana y de las islas rústicas se obtienen sumando las valuaciones parciales.D. considerando: primera. tercera y cuarta zona.Se establecerán zonas de influencia formando fajas. En el primer caso se hará un solo cálculo del valor básico para la primera zona.. Caso Valuación de un terreno que da frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana.D.Valuación de un terreno con frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana. se deberá determinar el mismo número de valores básicos. La segunda y tercera zona.J. de profundidad cada una.B. En este grupo se consideran a los terrenos que dan Frente a vías urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0. = ∑( VB ) j x A j j=1 n En donde: V. La primera zona estará formada por la faja de terreno comprendida entre la línea del frente y otra paralela a ésta.04. ARTICULO III. que se determinan multiplicando el valor básico de cada zona por su correspondiente área.64 1er. Según sea el caso. Se aplica la siguiente fórmula: V. segunda. A. Caso. ARTICULO III. = = = Valuación definitiva Valor básico Area ARTICULO III. y 50 m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2. Caso Valuación de un terreno que amplía un lote de terreno habilitado. segunda.62 Fórmula para determinar la valuación arancelaria.J. estarán formadas por fajas de 100 m.ARTICULO III. . pero si tiene más de un frente a vías que poseen diferente puntaje. se determinará el valor básico para la primera. (aplicar la Tabla N°10) Puede tratarse de terrenos con frente a una o más vías que tienen iguales obras de infraestructura.

J. ARTICULO III.68 El Valor Promedio (V. ARTICULO III. mediante la aplicación de las Tablas N°10 y 11. En este caso que en esa zona no existiesen valores. según proyecto propuesto por el profesional a la entidad respectiva.B.B.) para la primera zona.J. en 100 m. se obtiene tomando los tres valores más altos con similar zonificación que el terreno materia de valuación dentro de una zona de influencia de 200 m.J. su valor se tomara en cuenta si está entre los más altos de la zona en estudio.J. el "Valor Básico".69 Valor de las Obras de Habilitación Urbana (VOH) Se determinara el valor probable de la habilitación urbana.66 El valor básico de la segunda. = Valor básico CAV = Coeficiente de área vendible Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente. ARTICULO III. tercera y cuarta zona será equivalente al 80%. Cuando el terreno da frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes. VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o vía importante. ARTICULO III. EL total de puntos obtenido se multiplicara por el valor "VTH" oficial correspondiente. teniendo en cuenta la normatividad vigente. respectivamente.VTR . según la fórmula: VOH = VTH . del terreno a valuarse.P.J. emanada por la autoridad respectiva.67 El coeficiente del área vendible (CAV) es la relación o proporción que existe entre el área vendible y el área bruta de la habilitación urbana.B.VOH) Donde: V.) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio. 60% y 40% del valor básico de la primera zona. la distancia se incrementará de 100 m. Los coeficientes del área vendible varían de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitación a realizarse y/o solicitada. La sumatoria de las valuaciones parciales dará corno resultado la valuación total del terreno. para la primera zona se calcula por la aplicación de la siguiente fórmula: V.ARTICULO III. El valor de las obras de habilitación urbana será equivalente al resultado de deducir el valor del terreno rústico. del valor del terreno habilitado.65 Cálculo del Valor Básico (V. = CAV (Vp .

Caso. hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuación. caso..En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una vía urbana. se calcula sobre la base de los siguientes criterios: a) Cuando el lote materia de ampliación tenga una profundidad menor que la correspondiente al lote normativo. para el área generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar. ARTICULO III. el valor básico será calculado de acuerdo a los procedimientos señalados en el 1er.03 (aplicar Tabla N° 10) .Valuación de un terreno que amplía un lote de terreno habilitado. Caso. distantes hasta un kilómetro del río o carretera. Según la región geográfica las tierras de primera categoría que deben tomarse como referencia son las siguientes: Para la Costa: Para la Sierra: Para la Selva: Tierras aptas para cultivo en limpio. Tierras aptas para cultivo en limpio.J.61. zona.70 2do.Donde: VOH = Valor de obras de habilitación urbana VTH = Valor de terreno habilitado VTR = Valor de terreno rústico de 1° Categoría. Tierras aptas para cultivo en limpio. valuándose sucesivamente desde la 1ra.71 3er. b) Para el resto del área del lote a valuar. si por aplicación de los criterios señalados anteriormente. . c) Cuando el lote de terreno materia de ampliación no tuviera asignado un valor arancelario.J. el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse. o que poseen un puntaje de infraestructura urbana. inferior a 0. de acuerdo a lo señalado en el artículo III. Cuando el terreno a valuar amplía un lote de terreno habilitado.En la determinación del Valor Básico por aplicación del presente título debe tenerse en cuenta los siguientes criterios: a) Se adoptara como Valor Básico. el triple del valor de los terrenos rústicos de primera categoría del Distrito donde está ubicado. con riego de la zona. se tomará como valor básico el equivalente al 80% del valor fijado en el ítem anterior.72 Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinación del Valor Básico. correspondientes a la altitud en que se ubica la ciudad.J. de la zonificación correspondiente.Se establecerán las zonas de influencia a partir de la vía urbana referencial más próxima.. .Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana. se tomará como valor básico. el valor obtenido fuere menor que estos. ARTICULO III. ARTICULO III. el "Valor Básico".J. con agua superficial y riego por gravedad.

80 0.60 Si se presenta en forma simultánea problemas de topografía y naturaleza del terreno. .65 0.70 0.90 0. que se han tomado como referencia. Pendientes: Menor De 5 De 11 De 21 Mayor de de a a a 5% 10% 20% 30% 30% 1. TABLA N° 09 FACTOR TOPOGRAFIA (T) a.70 0. deberá aplicarse al Valor Básico incluyendo el factor "T" de la Tabla N°09.c) Si el área materia de valuación tiene características de topografía y naturaleza del terreno con deficiencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes. Suelos que obligan a inversiones Extraordinarias en cimentaciones: Arenoso o arcilloso Con afloramiento rocoso Con napa freática superficial 0. el factor "T"' se determinará multiplicando los factores correspondientes.00 0.60 "T" NATURALEZA DEL TERRENO b.

00m a 10. con un ancho de vía: Menor de 6.00m Empedrado con un ancho de vía: Menor de 6. con un ancho de vía: Menor de 6.00m a 10.06 0.01m a 18.21 0.00m a 10.00m De 6.10 0.14 0.TABLA N° 10 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACONES URBANAS (VOH) DE USO RESIDENCIAL PARTIDAS Estudios Trazo CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS Para habilitaciones planificadas Trazo definido de calle Tierra nivelada con trazo definido. Carpeta asfáltica.00m o avenidas de Doble vía.32 .00m De 6.00m De 6.00m Mayor de 10.09 0.12 Calzada y Ancho de vía 0.00m Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento superficial de asalto.00m De 10.24 0.00m Afirmado compactado. cloruro de calcio.01m a 18m Mayor de 18.00m De 6.00m Mayor de 10.27(*) 0.00m De 6. con un ancho de vía: Menor de 6.02(*) 0. con un ancho de vía: Menor de 6.02(*) 0.12 0.00m a 10. PUNTOS 0. con rasante construida en terreno natural.16 0.10 0.14 0.00m Mayor de 10.00m Suelo estabilizado con cal.00m Mayor de 18.05 0.09 0.12 0.00m a 10.08 0.18 0. o similares y con un ancho de vía: Menor de 6.00m a 10.m o avenidas de doble vía.13 0.04 0.00m Mayor de 10.00m De 10.00m De 6.

00m 0.40 De concreto simple 0.17(*) Con cables aéreos 0.09 2. Calzada y Ancho de vía CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS Adoquinado con un ancho de vía: Menor de 6.00m 0.15 Agua 0.00m De 10.00m a 10.32 De 6.00m De 6.08 Red de agua Para piletas públicas 0.15(*) Red de Tanques o pozos sépticos 0.12 mayor de 2. 0.49 Con canales sin revestir 0.PARTIDAS Losa de concreto.11(*) De empedrado 0.04(*) Conexiones Energía Eléctrica: domiciliarias Cables aéreos 0.41 .01m a 18.20m y De asfalto con sardinel de concreto 0.00m a 10.09 Vereda de ancho De asfalto con sardinel de concreto 0.07 entre 1.12 Red de Energía Con postes de concreto.02 Canalización Con canales revestidos con concreto: de agua para Agua de captación 0.08 menor de 1.36 0.40m De concreto simple 0.08 Con postes de madera sin tratamiento Y son cables aéreos 0.14(*) Con cables aéreos sin postes 0.09 Vereda de ancho De empedrado 0.07 regadío Agua de pozo 0.03(*) De empedrado 0.13 (*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitación urbana tipo.20m De concreto simple 0.00m o avenidas de Doble vía.04 Vereda de ancho De asfaltado con sardinel de concreto 0.26 0. PUNTOS 0.01 a 18.00m 0.00m Mayor de 18.00m o avenidas de Doble vía. con un ancho de vía: Menor de 6.18 Con cables subterráneos 0. fierro o madera Eléctrica tratada: Con cables subterráneos y pastorales 0.36 De 10.02 Cables subterráneos 0.08 alcantarillado Para conexiones domiciliarias 0.05(*) Alcantarillado 0.06 potable Para conexiones domiciliarias 0.32 0.41 Mayor de 18.

12 0.02(*) 0.13 0.11 0.26 0.09 0.07 0.00m De 6. con un ancho de vía: Menor de 6. con un ancho de vía: Menor de 6.00m a avenidas de doble vía.10 0.00m De 10.00m De 6. cloruro de calcio.00m Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento superficial de asfalto.10 0.00m De 10. Carpeta asfáltica.00 m De 10.00m a 10. Adoquinado con un ancho de vía: Menor de 6. con un ancho de vía: Menor de 6.04 0.02(*) 0.00m De 6.11 0.00m a 10.00m a 10.00m o avenidas de doble vía.05 0. con rasante construida en terreno natural.00m o avenidas de PUNTOS 0.00m a 10.TABLA N° 11 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACONES URBANAS (VOH) DE USO INDUSTRIAL PARTIDAS Estudios Trazo Calzada y ancho de vía CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS Para habilitaciones planificadas Trazo definido de calle Tierra nivelada con trazo definido.00 m Mayor de 18.18 0.24 0. o similares y con un ancho de vía: Menor de 6.00m a 10.00m Mayor de 10.10 0.16 0.08 0.00m Afirmado compactado.00m Mayor de 10.01m a 18.00m De 6.00m Mayor de 18.01m a 18.01m a 18.00m De 6.00m De 6.03 0.00m Empedrado con un ancho de vía: Menor de 6.00m Mayor de 18.00m Suelo estabilizado con cal.00m Mayor de 10.09 0.00m De 600m a 10. con un ancho de vía: Menor de 6.28 .00m Mayor de 10.00m a 10.21 0.08 0.24 0.09 0.

11 0.09(*) 0.28 0.11(*) 0.40m a De asfaltado con sardinel 2.05 0.09 0.11(*) 0. fierro o madera alumbrado público tratada: Con cables aéreos Con cables subterráneos Con postes de maderas sin tratamiento y con cables aéreos Red de Energía Con postes de madera con tratamiento.08 0.04(*) 0.10 0.00m De concreto simple 0.32(*) 0.17 0.00m De concreto simple De empedrado Vereda de ancho De asfaltado con sardinel mayor de 2.32 0.00m o avenidas de doble vía.01m a 18. con un ancho de vía: Menor de 6.07 0.36 0.04(*) 0.04(*) 0.11(*) 0.13 (*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitación industrial tipo.05 0.40m De concreto simple Vereda de ancho De empedrado normal de 1.07 0.10(*) 0.09 0. Red de agua Con red pública Potable Con red particular Red de Con red pública alcantarillado Con red de desagüe industrial Con cables aéreos sin postes Con postes de madera sin tratamiento y Red de Energía con cables aéreos eléctrica para Con postes de concreto. Losa de concreto.02 0. Eléctrica para uso concreto o fierro: industrial Con cables aéreos Con cables subterráneos Agua Alcantarillado Conexiones de lotes Energía eléctrica: Con cables aéreos Con cables subterráneos De empedrado Vereda de ancho De asfaltado con sardinel menor de 1.03 0.13 0.00m de vía De 10.00m Calzada y ancho De 6.00m a 10.doble vía.30 0.08 0.00m Mayor de 18.09 0. .

Interés legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dólares.A. El usufructo toma las siguientes formas: el normal.03 El capital que representa un usufructo se determina aplicando la siguiente formula: C =A [(1 + i) n −1] i(1 + i) n En dónde: C = A = n i = = Capital Ingreso anual o renta líquida que percibe el usufructuario o beneficiario al fin de un período (año). La de conceder el derecho de uso y goce del bien como un carácter temporal 3. ARTICULO IV.A. Recae sobre toda clase de bienes no consumibles. ARTICULO IV. el usufructo a título universal y el usufructo a título personal. . Tiene como características: 1. con la obligatoriedad de mantener el bien sin más deterioro que el uso razonable. por lo que el perito queda en libertad para usar un procedimiento técnico debidamente sustentado. La de ser un derecho real 2. Número de años que falta para la extinción del usufructo o contrato.TITULO IV VALUACION DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS CAPITULO A ALCANCES Y FINES ARTICULO IV. salvo el dinero que solo da derecho a percibir renta. y al valorizársele deberán tenerse en cuenta los daños y perjuicios que resultaren al propietario del predio sirviente.01 En la valuación de servidumbre no es posible señalar reglas fijas por la gran variedad de casos que al respecto pueden presentarse. La de no poder modificar substancialmente el bien 4. por contrato y por testamento. puede recaer sobre toda clase de bienes. el imperfecto o casi usufructo sobre los bienes que se consumen. El usufructo se puede constituir por mándalo de la ley.A.02 El usufructo es el derecho de usar y gozar de un bien pero sin poder disponer de él si este es ajeno.

La determinación del usufructo de bienes no consumibles implica la utilización de la siguiente formula: C=A [(1 + i) n − 1] Vt + + n i(1 + i) i(1 + i) n Donde: Vt = Valor del terreno Si el usufructo implica el uso temporal del bien. superior a los 50 años. será de aplicación la siguiente fórmula: C= A Vt + + i i(1 + i) n .

maquinas. año de fabricación. franquicias. etc. ARTICULO V. productos en proceso y productos terminados.01 La valuación de una Industria deberá comprender todos sus bienes tangibles e intangibles. calificándolo según las tablas de depreciación. Análisis y obtención de precios similares nuevos. enseres. relación de maquinas y equipos. el de los muebles. o de su usufructo. gastos del proyecto. enseres. capacidad de producción. número de serie. organización y puesta en marcha patentes. materias primas. Inspección de campo: medir o comprobar las dimensiones de su local. obsolescencia. repotenciamiento. repuestos. Trabajo de gabinete: Determinación de la metodología a utilizar en la tasación. marcas de fabrica. declaratoria de fabrica. Constatación y verificación de cada maquina y/o equipo. Datos contables de activos y pasivos de la empresa. cámaras de vídeo. equipos de bombeo. vehículos. contratos. repuestos. de la visita de campo. grupo electrógeno etc. Preparación del informe pericial: b) c) d) e) . inspeccionar las edificaciones. materiales. Bienes intangibles. constatar el estado de conservación. gastos de supervisión. debiendo agregar el perito las observaciones que estime convenientes sobre la idoneidad de los bienes para la industria que lo ocupa. etc. instalaciones y obras complementarias.02 La tasación de propiedades industriales. opciones. equipos de oficina.A. planos de las edificaciones. También comprende otros elementos que pueda tener su activo y pasivo. capacidad.A. productos y otros bienes que posean. hidroneumático. muebles. tomando los datos de marca. cálculos. grado de operatividad. derechos a servicios y otros bienes. el de sus instalaciones. grabación o filmación de ser posible.TITULO V VALUACION DE PROPIEDADES INDUSTRIALES CAPITULO A ALCANCES Y FINES ARTICULO V. fórmulas y fundamentos. tipo. toma de muestras fotográficas.). pólizas de importación. Bienes tangibles: El valor de su local (terrenos y construcciones) si es propio. Verificar los equipos contraincendios. modelo. de aire acondicionado. certificado de gravamen. etc. sus facturas de compra respectivas. alarmas. herramientas. comprende las siguientes etapas: a) Estudio de la documentación proporcionada por los propietarios o solicitantes de la tasación. vehículos. el de sus sistemas y equipos industriales (procesos productivos. estado de conservación. promoción.

Memoria descriptiva La memoria descriptiva para propiedades industriales comprende: Inmuebles industriales: similar a la memoria descriptiva de los Títulos II.04 Metodología a aplicarse para tasar sistemas. Capítulo B y Título III. inspección de campo y valorización de los bienes. sus características generales.A. podrá hacerse la valuación de solo alguno de los bienes de una industria. b) Sistemas.Comprende la memoria descriptiva.A.03 1. edad. así como por obsolescencia. en razón de que la base del precio similar nuevo es el del mercado en el momento de la tasación. fundamentando dicho factor. el valor residual que pueda obtenerse por el bien.05 Deberá consignarse en las valuaciones de peritajes industriales. instalaciones industriales móviles. Este valor actual de tasación del bien se le denomina VALOR ACTUAL COMERCIAL de tasación.A. . de uno similar nuevo. puede afectar dicho valor actual con un factor de mejoramiento ó desmejoramiento.A. al ponerlo fuera de uso. de acuerdo a las pautas indicadas en los siguientes artículos. ubicación y uso actual del activo. nombre de la persona que solicita la tasación. particularmente del local. Valorización de los activos: Teniendo como base la memoria descriptiva. se procede a la valorización de los activos. instalaciones industriales móviles. Inspección de campo: Verificación del estado de conservación y estado de operatividad de la máquina. objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada. obteniéndose así un valor de mercado definitivo a la fecha. ARTICULO V.06 Para muchos fines. obtenido a partir del valor de adquisición a la fecha. fecha a la cual está referida la tasación. ARTICULO V. a) 2. todos los datos necesarios para identificar los bienes tasados. teniendo como limite inferior. ARTICULO V. maquinarias y equipos: Nombre del propietario. estado actual y expectativa de vida útil. así como los derechos y restricciones legales que tengan. al que se le aplica un factor de depreciación. calculado a base de su edad y período de vida útil. maquinarias y equipos: El método consiste en determinar el VALOR ACTUAL de tasación del bien. 3. Capítulo G. ARTICULO V. El perito sobre la base de este valor y a su criterio previo estudio de mercado. y a pedido de los interesados. instalaciones y equipos. observaciones.

ARTICULO V. Capítulo G. castillos y otros estructuras metálicas. Instalaciones móviles o recuperables en caso de cambio o traslado de la industria. excavaciones y otras. El perito deberá tener en cuenta las características y condiciones especiales de la construcción. Capítulo B y Título III.11 Las instalaciones señaladas en el inciso b) del artículo anterior.C.C. materia de la tasación.B. y obras complementarias. éstas deberán ser divididas en los siguientes grupos: a) b) Instalaciones fijas o permanentes al inmueble. pozas. conductos para aire acondicionado. ARTICULO V. serán tasadas en forma similar a los equipos que sirven y su depreciación se calculará de igual manera. ARTICULO V.CAPITULO B VALUACION DE INMUEBLES ARTICULO V. instalaciones fijas.B. según los procedimientos señalados en el Título II. cimentaciones. etc.08 La valuación de las construcciones industriales. no recuperables. tales como conexiones de servicios. se tasarán con el inmueble al que están fijas. y su depreciación se estimará en razón de una vida probable similar a la del inmueble. tales como tuberías. conductores eléctricos externos.10 Las instalaciones señaladas en el Inciso a) del artículo anterior.07 La tasación de los terrenos dedicados a industrias se hará de acuerdo con las disposiciones del presente reglamento. Capítulo B del presente reglamento.C.09 En la tasación de las instalaciones industriales. se harán según los procedimientos señalados en el Titulo II. . desagüe. CAPITULO C VALUACION DE INSTALACIONES ARTICULO V.

Valor del equipo similar nuevo .Valor actual comercial de tasación del equipo dado ARTICULO V. fecha de fabricación fecha de adquisición y fecha de instalación (para la determinación de su edad). MAQUINARIAS Y EQUIPOS ARTICULO V. el perito estimará su edad a base del tipo. asignándole el perito un factor que no exceda la unidad. y un factor no menor de 0. ARTICULO V.15 El estado actual debe considerar las condiciones físicas y operativas del equipo.Bueno . con sus características. . . . regular o malo. Se considera para estos efectos la fecha correspondiente a la primera vez que se instaló. calificándolas como nuevo. se tomará considerando la fecha de instalación.Precio original. deberá comprender lo siguiente: . deberá indicarse claramente el rendimiento por unidad de tiempo.D. con la mayor exactitud posible.Nuevo .12 La valuación de sistemas o procesos productivos que comprenden varias maquinarias.14 La referencia para determinar la edad del equipo.Descripción del equipo. la capacidad. En la estimación de la capacidad de un equipo.Estado actual: .Malo .Expectativa de vida útil . o de un solo equipo de manera individual.13 En la descripción y enumeración de las unidades de equipos.D. Cuando no se conozca la fecha de instalación. La marca. INSTALACIONES MOVILES.CAPITULO D VALUACION DE SISTEMAS. para las condiciones buenas. debe indicarse.10 para las condiciones malas. de manera que una reinstalación para fines de la fórmula no cambia la referencia inicial.Depreciación y mejoras . son referenciales para el perito en su evaluación de riesgo de obsolescencia del equipo. Las fechas de fabricación y adquisición. ARTICULO V. las dimensiones principales.D.D. equipos y elementos complementarios. modelo y apariencia general del equipo.Regular . el tipo modelo y el número de serie.

En el valor del bien similar nuevo de fabricación extranjera se debe incluir los gastos de transporte.D. a partir de su edad. o sea el valor del equipo al final de su vida. e internación al país. en el momento de dársele de baja. o de los índices de variación de precios. maquinarias o equipos.D.D.18 El concepto de depreciación. se refieren a sus condiciones para continuar funcionando. ARTICULO V. instalación industrial.19 La depreciación será calculada de acuerdo a la siguiente formula: D = (Vsn − R ) x E T En donde: D Vsn R E T P T = Monto calculado de la depreciación = Valor similar nuevo = Valor residual. = Expectativa de vida útil que tiene el equipo por delante. se refiere a la forma gradual en que el sistema. instalación industrial.ARTICULO V. = Edad del equipo al momento de la valuación (para más de 6 meses se considera un año) = Vida útil del equipo o vida probable total. maquinarias o equipos similares nuevos. ARTICULO V. sufren una reducción de su valor equivalente nuevo. = E+P ARTICULO V. Cuando no sea posible tener el precio del bien. El perito podrá considerar como valor residual un porcentaje no mayor del 10% del valor similar nuevo. y a las posibilidades de ampliación hasta al final de su vida útil. maquinarias o equipos. instalación industrial. ARTICULO V.D. y se revaluará de acuerdo a las fluctuaciones más o menos estables que haya sufrido el poder adquisitivo de la moneda. . y que aumenta a medida que se acerca al final de su vida útil. al termino de su vida total o útil.16 La expectativa de vida útil o posibilidades futuras del sistema. fundamentando el mismo. Las mejoras efectuadas se refieren a la inclusiones. pero no así los gastos de transporte local hasta la ubicación definitiva. acreditadas. en la fecha de la valorización se buscará el precio de una fecha anterior.17 El valor de un sistema. es el que tendría en la fecha de tasación en el mercado local más próximo.20 El valor residual de un equipo será el que se pueda obtener por él al ponérsele fuera de uso. de elementos complementarias al bien para aumentar su eficiencia elevar su rendimiento.D.

D.12 a 0. maquinarias ó equipos.12 a 0. el perito. instalación industrial. accesorios.23 El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que será aplicado al valor actual o valor de tasación (VT) obtenido para un sistema. maquinaria o equipo. accesorios. minera.25 Cuando se determina el valor de tasación de un sistema. y confiabilidad.21 La vida útil o vida probable total del equipo.11 0. o cuando a criterio del perito. capacidad de ampliación o modernización y confiabilidad.18 0. instalación industrial. GRADO DE OPERATIVIDAD DEL EQUIPO O SISTEMA (Go) Factores Repuestos Accesorios Capacidad de ampliación Confiabilidad B(Bueno) 0 a 0.06 a 0. el sistema.11 D(Deficiente) 0.12 a 0. ARTICULO V. petrolera y activos fijos en general. (T). . capacidad de ampliación o modernización. esta expectativa de vida útil será calculada a base de las tablas de vida media útil y depreciación existentes para los sectores de la industria eléctrica.05 0 a 0. instalación industrial.06 a 0.11 0.D.06 a 0.ARTICULO V. Cuando no hubiera tablas de reconocida autoridad para el tasado.12 a 0.24 La aplicación del grado de operatividad (Go) es una atribución del perito para reajustar el valor de tasación (VT) del sistema. maquinarias o equipos y en su informe deberá indicar los criterios y conceptos considerados que fundamentan el uso de este coeficiente. serán igual al valor similar nuevo (Vsn) menos la depreciación (D) calculada.11 0.18 ARTICULO V.D.22 El valor actual o valor de tasación (VT) del sistema. debiéndose tener en cuenta lo establecido en el siguiente cuadro.18 0. (Go = 1). es igual a la suma de la edad (E). y sus conocimientos sobre equipos semejantes y lo fundamentará. afectada por un coeficiente o grado de operatividad (Go) VT VT Go = = = (Vsn-D) Go Valor actual o valor de tasación Grado de operatividad ARTICULO V. más la expectativa de vida útil que aun tiene por delante el equipo (P).05 0 a 0.18 0. y a criterio del perito.05 0 a 0.D. maquinarias ó equipos a partir de los dos tercios de su vida útil (T). instalación industrial. ARTICULO V. estimará su vida probable de acuerdo a lo indicado por su experiencia. maquinarias ó equipos no cumplen con los requisitos de: facilidad de repuestos.05 R(Regular) 0.D. el Go será igual a la unidad.06 a 0. instalación industrial. estos bienes cumplen con todos los requisitos de repuestos.

Bueno: 0.70. equipos de oficina. se tasarán al costo y de acuerdo al estado en que se encuentren.10) VT En donde: VT = Valor de tasación VSN = Valor similar nuevo FD = Factor de depreciación ARTICULO V. que cuando no devenguen intereses. CAPITULO F VALUACION DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA ARTICULO V. enseres. maquinarias o equipos. Cuando el valor de tasación de un sistema.E. Malo: 0. el valor de tasación (VT) será e! producto del valor similar nuevo (VSN) por un factor de depreciación (FD). El perito deberá estimarle un coeficiente por depreciación. los materiales en proceso y los productos de la industria. ARTICULO V.28 Las materias primas.F.F.E. de acuerdo a los valores actuales de los diversos débitos y créditos. se tomará como valor de tasación su valor residual. ENSERES.29 El activo exigible y el pasivo de una industria serán valuados por el perito.27 El perito podrá modificar los factores de depreciación.26 Para los muebles.00. Regular: 0. CAPITULO E VALUACION DE MUEBLES. al aplicar el Go. instalación industrial. estarán dados por la fórmula: V= VF (1 + i) n = VSN x FD . de acuerdo a lo indicado por su experiencia y sus conocimientos sobre bienes semejantes y lo fundamentará. y repuestos de una industria.En caso contrario se sumarán los valores obtenidos de cada uno de estos factores y el resultado de la suma se restará de la unidad. EQUIPOS DE OFICINA Y REPUESTOS ARTICULO V.40. según el estado de conservación: (Nuevo: 1. sea menor que el valor residual.

producción en los últimos años. b) Gastos de organización y puestas en marcha. de los equipos y construcciones usadas. contratos y derecho a servicios. CAPITULO G ESTUDIO ECONOMICO PARA LA EVALUACION DE LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA ARTICULO V. comprende los valores siguientes: a) Gastos de promoción.30 El activo intangible. .F. ARTICULO V. y posible producción futura. opciones. ARTICULO V. estudio de los mercados. capacidad e idoneidad del proceso empleado.32 La depreciación de los bienes intangibles de los incisos a) y b) del artículo I VF. marcas de fabrica. medidas aconsejadas para mejorar y aumentar la producción y los beneficios de la . contratos y otros derechos.33 La tasación de una industria deberá comprender: Descripción del proceso. ARTICULO V. marcas de fábrica.F.31 Para la valuación de los bienes intangibles de una empresa industrial o comercial se recurrirá a métodos indirectos. y a la comparación con otros bienes similares conocidos por el perito.G. El valor encontrado para el activo exigible podrá ser castigado por el perito en un porcentaje prudencialmente fijado. y de la administración adoptada. = Interés correspondiente a la industria considerada.F.En donde: V VF n i = Valor actual = Valor final = Número de años de plazo del débito o del crédito a partir de la fecha de tasación. Cuando el plazo sea indefinido se tomará 10 años.30 deberá hacerse en corto tiempo. como máximo. utilidades obtenidas en los últimos años (recomendándose no menos de tres si es posible). opciones. financiación defectuosa o desastres imprevistos. c) Patentes. Deberá evitarse que estos bienes sirven para absorber perdidas durante los primeros años. ocasionados por la mala administración de la empresa. La depreciación de los bienes correspondientes al inciso c) se hará dentro del plazo en que probablemente se haga uso de los beneficios otorgados por las patentes. para hacer frente a posibles deudores morosos o deudas incobrables.

industria. apreciación de los costos y utilidades probables futuras y valor definitivo de la industria. etc. alquiler si lo hubiere y la depreciación. Cuando haya otros gastos que sean susceptibles de atribuirse directamente a la fabricación. tales como mano de obra indirecta. sueldo de empleados de la fábrica. así como los seguros de los equipos e inmuebles industriales. luz. los gastos de oficinas administrativas. El costo directo está constituido principalmente por el de las materias primas e insumos y la mano de obra.). enseres. ARTICULO V. estará constituido por todos los demás gastos efectuados en la planta industrial o taller. el perito deberá dejar constancia de ello.36 A) Costo de fabricación: El costo de fabricación comprende todos los gastos o inversiones originados en la planta industrial. gastos de las oficinas de venta si las hubiere.34 La capacidad de producción se determinará por el factor más desfavorable. mantenimiento. En todo caso se indicará al determinarla el factor limitante. C) Los costos de la comercialización: serán los costos para la distribución y venta de los productos de la industria. el aprovisionamiento de materia prima. reparaciones. la facilidad de obtener mano de obra. Cuando mediante pequeños cambios o sobretiempos es posible aumentar apreciablemente la capacidad de la industria. equipos y herramientas directamente empleadas en la fabricación. equipos e inmuebles no dedicados a la fabricación. ARTICULO V. El costo indirecto. y los seguros de los muebles. el tiempo de trabajo usado como base en el cálculo (horas diarias o semanales de trabajo. número de días o semanas útiles del año. 1.35 El cálculo de los costos de producción de una industria debe comprender los siguientes puntos: a) Costos de fabricación b) Costos generales de la empresa c) Costos de comercialización ARTICULO V. dividiéndose en costo directo y costo indirecto. etc. los intereses y comisiones pagados por deudas de la empresa. teléfono. tales como sueldos y comisiones de los agentes vendedores.G. B) Costos generales de la empresa: serán los sueldos del personal no directamente dedicado a la fabricación. la capacidad de los equipos o de la misma administración de la empresa. deberán también incorporase al costo directo. 2. energía eléctrica e impuestos unitarios a la producción. etc. sea impuesto por el mercado.G. la depreciación. .G. principalmente los costos de combustibles.

la diferencia entre el precio medio de venta del distribuidor al público si se hiciera ésta directamente y el costo medio de fabricación. intereses o dividendos por créditos o inversiones realizadas.42 La utilidad neta de libre disposición es la que quedará después de deducir los tributos de ley. Debe indicarse por separado las utilidades que la empresa haya podido tener por actividades distintas a las propias de la industria. etc.G. etc. debe estudiar la tendencia de los costos totales y los precios de venta.41 La utilidad neta de una empresa industrial.39 Se considera como utilidad bruta unitaria. No deberán considerarse dentro del costo del producto. la participación de los servidores que la tuvieran. será la diferencia de la utilidad bruta total y los gastos generales y de venta.G.ARTICULO V. ni los intereses por el capital propio. En el estudio de mercado.38 En el cálculo de las utilidades de una industria deberá determinarse separadamente cada una de las siguientes: a) Utilidad bruta unitaria b) Utilidad bruta total c) Utilidad neta d) Utilidad de libre disposición ARTICULO V. o que probablemente se vendan.G. ARTICULO V. y cualquier otro desembolso obligado.G. . los impuestos a las utilidades.G.G.43 Toda valuación sobre estos aspectos de la industria. los cambios de costumbres. la participación en estas de los servidores de la industria. ARTICULO V. los dividendos de pago obligatorio. ARTICULO V. ARTICULO V.G.37 Las indemnizaciones y otros beneficios sociales (excepto participación de utilidades) de los trabajadores deberán ser repartidos entre los rubros a los que se ha cargado el jornal o sueldo respectivo.40 La utilidad bruta total será el producto de la utilidad unitaria por la cantidad de productos vendidos. el perito debe considerar el efecto de la posible aparición de productos competitivos. ARTICULO V. la introducción de nuevos materiales. tales como venta o arriendo de sus propiedades.

depreciación. para mediante un proceso de homogeneización de antecedentes determinar el valor del bien raíz.CAPITULO H VALUACION DE LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA ARTICULO V. a los cuales para su valuación se aplican las normas del presente reglamento además de las normas y disposiciones específicas que establecen para cada bien otras entidades (vida útil. títulos valores. se subdividen en dos procedimientos: 1. tasas bancarias de interés. pontones. CAPITULO I VALUACION DE OTROS BIENES INMUEBLES Y MUEBLES INDUSTRIALES Y COMERCIALES ARTICULO V.44 El valor directo de la industria será la diferencia entre los valores del activo y del pasivo. normas nacionales e internacionales de mantenimiento. warrants. y los bienes muebles. En este caso el valuador debe analizar el valor confiable de bienes raíces semejantes. plataformas. tales como vehículos. siempre y cuando se haga el sustento técnico respectivo. Este método se sustenta en la investigación de valores indicativos de mercado. etc. cuando se comparan directamente los valores de mercado obtenidos por medio de la renta (real o equivalente) . diques. Para la valuación de bienes inmuebles o muebles se pueden utilizar cualquiera de los siguientes métodos: 1) Método comparativo o de mercado 2) Método de costo o directo 3) Método de la renta o del producto ARTICULO V. cotización de valores en bolsa. derechos patrimoniales. Se utiliza también los métodos de flujo de caja proyectado a valor presente y el método del valor económico agregado para determinar el valor de la empresa. aeronaves.1 Comparativo por la renta. El parámetro de comparación es el valor del mercado.I. menos el valor actual de todas sus obligaciones.45 Dentro de la prioridades industriales y comerciales.) en tales casos. o sea el valor actual de todos los bienes y derechos de la empresa.46 El método comparativo o de mercado tiene su vigencia en el hecho de que valuar es comparar. instrumentos financieros.I. rentas. existen bienes inmuebles tales como las naves. muelles. de ventas recientes de propiedades comparables. el perito fundamentará la aplicación de las normas respectivas. acciones o participaciones y otros. seguros.H. valor residual.

. Cuando se comparan los valores de mercado en forma indirecta.I. Es el método en el análisis de valuación que se basa en la tesis de que el comprador bien informado no pagaría más de lo que le costaría producir una propiedad similar. con la misma utilidad que la propiedad sujeto. ARTICULO V.I. más confiables. según el caso. En este caso el valuador obtiene por métodos en los que se consideran datos tangibles. se le restarán los gastos generales. así como por obsolescencia funcional y/o económica. en cuanto al inmueble al ser valuado es comprado considerando su transformación probable. lógica por medio de la renta que transformando pueda o deba producir. El valor de las construcciones se determinan calculando el costo de reposición o reproducción de las mismas como nuevas y deduciendo de este costo.2 Comparativo por la renta residual. recientes de propiedad comparables semejantes a la zona de estudio.48 El método de renta o del producto se vincula a la renta líquida que el bien a valuar devengue y cuya capitalización se calculará al tipo de interés bancario. El método es particularmente aplicable cuando la propiedad que está siendo valuada incluye mejoras relativamente nuevas que presentan el uso mejor y más productivo de la tierra o cuando se trata de mejoras relativamente únicas o especializadas para las cuales no existen propiedades comparables en el mercado.1. La renta bruta obtenida por el ingreso de los alquileres del año. ARTICULO V. la perdida de valor ocasionada por depreciación acumulada por deterioro físico.47 El método de costo o directo se basa en el principio de sustitución. El valor de la tierra se determina por investigación de valores indicativos de mercado de ventas.