Metodo de Comparacion

TEMA 5
METODO DE COMPARACION
Valoraciones inmobiliarias curso 2008 2009 - Castelln
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 5.- Mtodo del Comparacin
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TEMA 5.- MTODO DE COMPARACIN

INDICE
A.- NOCIONES GENERALES
A.-.1 FUNDAMENTOS
A.- 2 PROCEDIMIENTOS DE ACTUACIN
A.- 2-.1 Realizacin de un estudio de mercado
A.- 2-.2 Seleccin de la informacin obtenida
A.- 2-.3 Comparacin con el bien a valorar Homogenizacin
A.- 2-.4 Adopcin del valor
A.- 3 RESUMEN
A.- 4 APLICACIONES
B.- APLICACIN A LA TASACION HIPOTECARIA

B.- 1 Aplicabilidad
B.- 2 Procedimiento de clculo del Valor por Comparacin
B.- 3 Ajuste del Valor por Comparacin
B.- 4 Estudio de Mercado
B 4- 1. Eleccin del Segmento del mercado a analizar
B 4- 2. Fiabilidad de las fuentes de informacin
B 4- 3. Seleccin de comparables del estudio realizado
B.- 5 Fundamento de Homogeneizacin de Comparables
B.- 6 Procedimiento de Homogeneizacin de Comparables
B.- 7.Criterios de identificacin y eliminacin de elementos especulativos
B 7- 1 Los derivados de la venta
B 7- 2 Previsiones de la evolucin del mercado
C.- COMPARACIN DE METODOS DE HOMOGENIZACIN.
D.- CASO PARTICULAR. VALORACIN DE COMERCIOS COEFICICENTE
TABLA DE FONDO (CTF)
D.- 1 Concepto
D.- 2 Procedimiento
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A.- NOCIONES GENERALES

A - 1.- FUNDAMENTOS
Sin duda alguna es el mtodo ms usado y parte de la premisa que no
existe ms valor que el de mercado. Para tomar conciencia de la importancia
de este mtodo base decir que el propio Tribunal Supremo define el valor real
como el valor medio de los valores de mercado de bienes similares.
La base de este mtodo lo constituye la obtencin del valor de un
inmueble por comparacin con los valores conocidos de compraventas reales
de inmuebles de las mismas caractersticas.
Como vemos est basado en el principio de sustitucin -el valor de un
inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas
sustitutivos de aqulParte de la premisa de la existencia de un mercado libre sin influencias
ni presiones externas- de compraventa de inmuebles de las caractersticas del
bien a tasar, por lo que no es aplicable en bienes en los que no haya mercado,
o ste sea muy restringido.
A.- 2.- PROCEDIMIENTO DE ACTUACION

El mtodo a seguir, en esencia, debe ser el siguiente:
A.-2-. 1 Realizacin de un estudio de mercado.
Este estudio lo tenemos que referir al inmueble que debemos tasar. Esto
implica estratificar la muestra en base a los siguientes parmetros:
Uso: Debemos comparar siempre inmuebles del mismo uso. No es
admisible, por ejemplo, comparar viviendas con industrias. Son mercados
distintos que se guan por parmetros diferentes.
Tipologa: Lo mismo podemos indicar de la tipologa constructiva. No
podemos comparar viviendas unifamiliares aisladas con vivienda colectiva en
manzana cerrada. Aunque tengan el mismo uso son mercados distintos.
A modo de resumen indicamos las tipologas ms frecuentes que dentro

de su uso no es adecuado su comparacin:
Vivienda colectiva en manzana cerrada con viviendas unifamiliares .
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
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Oficinas unidas a viviendas o industrias con oficinas en edificio

exclusivo.
Locales comerciales en edificios de viviendas con las existentes en
edificios exclusivos.
Edificaciones industriales de varias plantas, con naves industriales
desarrolladas en una nica planta.
Naves industriales de grandes superficies, con naves de reducida
superficie.
Edificaciones industriales para fabricacin o mantenimiento, con
edificaciones industriales destinadas a uso comercial y exposicin.
Terrenos de naturaleza urbana con diferente clasificacin o calificacin.
Fincas rsticas de regado con fincas de secano.
Localizacin: Debemos entender el entorno como aquella zona cuyo

colectivo habitacional tiene similar nivel econmico y social, lo que
normalmente conlleva una demanda homognea y unos gustos similares.
La localizacin del inmueble influye en el valor del mismo, si bien el
componente coste de la construccin suele tener poca variacin dentro del
entorno para edificios de similar calidad, el componente suelo vara de
forma ostensible en funcin de la situacin de la va a la que de acceso,
dndose, por lo general, los valores ms elevados en las vas principales ,
disminuyendo a medida que las vas pasan a ser secundarias.
Otro factor que influye en el valor es el nivel de infraestructura que posee
el entorno, ya que un rea bien equipada con servicios, infraestructura y
bien comunicada recibir ms demanda que otra con menor nivel de
servicios, lo que inevitablemente llevar consigo un valor inferior en sta
ltima.
En el caso de que la localizacin de las diferentes muestras fuera
determinante del valor de las mismas, como por ejemplo que no todas ellas
estuvieran en vas de similares caractersticas, deberamos homogenizarlas,
siempre y cuando no fuera condicin de no eleccin de la muestra por ser
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excesiva la diferencia de valor por esa cualidad, con lo que estaramos a lo

dispuesto en el apartado de homogenizacin que veremos posteriormente.
Fecha: Otro elemento de estratificacin, o mejor dicho de eleccin de las
muestras es la fecha de obtencin de los datos. Dado que a lo largo de la
vida profesional iremos recopilando datos de inmuebles, y como quiera que
el mercado inmobiliario est en constante movimiento, debemos desechar
aquellas muestras que no sean recientes a lo sumo una antigedad de 6
meses en aquellos mercados de gran movimiento y no ms de un ao en
mercados ms estticos.
A.-2-. 2 Seleccin de la informacin obtenida.

Si en la estratificacin de la muestra estamos considerando las
caractersticas generales donde enmarcar la bsqueda de testigos, es decir
definimos los lmites de las caractersticas del inmueble que queremos utilizar
como modelo, en la seleccin de los comparables definiremos las
caractersticas y cualidades del bien a tasar que influyan en el valor del mismo.
Estas caractersticas y cualidades propias son las que iremos
comparando con los testigos y su ponderacin nos dar el valor del bien.
Por lo tanto, una vez obtenidas las muestras a priori representativas
debemos proceder a su seleccin, para ello, primeramente eliminaremos
aquellas que no tengamos garantas de que los datos obtenidos sean
correctos, bien porque los datos econmicos han sido forzados por
necesidades de venta o compra, bien porque no tengamos la seguridad de que
los datos fsicos no son aceptables.
Tambin eliminaremos aquellos que produzcan una dispersin excesiva
sobre el valor medio obtenido de la muestra, as como los que no tengan todos
los datos necesarios para proceder a su posterior comparacin.
Una vez hayamos definido los comparables aptos, analizaremos la
fuente que nos lo ha aportado, de tal forma que eliminaremos los costes
aadidos por comercializacin o corredura, as como los especulativos. Ya que
debemos tener en cuenta que normalmente las agencias inmobiliarias cargan
un 3% o un 5% sobre el precio solicitado por el vendedor.
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Tambin tenemos que tener en cuenta la forma de pago, ya que puede

suponer un sobre costo que debemos suprimir.
Si la informacin se recaba va Internet o revistas, debemos tener
precaucin con ella, ya que suelen darla de forma interesada, sobre todo en el
apartado de situacin y de reforma/antigedad.
Otro tema a tener en cuenta en la seleccin es la, cada vez ms
frecuente, venta de la vivienda con anejos vinculados. Anejos que pueden ser
plazas de garaje, trastero, etc.
La forma de actuar la podemos resumir en dos:
Realizar un estudio de mercado de garajes y trasteros de
la zona y deducir el valor obtenido del valor de la oferta.
Incluir
un
ajuste
al
comparable
en
la
fase
de
homogenizacin en funcin del garaje y/o trastero.

Una cosa similar podemos indicar respecto a las ofertas de viviendas de
segunda mano, y ahora algunas de primera, en las que el precio lleva incluido
los muebles. Obviamente debemos descontarlos del precio. Normalmente se
estimar una cantidad fija ya que es normal el no poder verlos.
A.-2-. 3 Comparacin con el bien a valorar - homogenizacin.

La comparacin con el modelo consiste en la asignacin de un
coeficiente ponderador a cada caracterstica o cualidad de cada comparable en
funcin de las diferencias entre el inmueble objeto y las muestras obtenidas, de
forma que aquellas circunstancias que equivalgan a un mayor valor en las
muestras, representan un coeficiente depreciador a las mismas, y al contrario,
las caractersticas equivalentes a un valor menor, el coeficiente debe ser
superior a la unidad.
Es decir, lo que es mejor en la muestra debe eliminarse para comparar,
y lo que es peor aumentar.
Veamos su aplicacin en el siguiente esquema:
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Analizamos la caracteristica A
Objeto a valorar
100,00%
Coeficiente = 1
Muestra 1
103,00%
Coeficiente = 100/103 = 0,97
Muestra 2
98,00%
Coeficiente = 100/98 = 1,02
Este proceso se denomina homogenizacin y debe realizarse, como ya

hemos indicado anteriormente, a las caractersticas que hayamos considerado
que afecten al valor del bien.
Debemos resear que si un comparable forma parte de dos estudios de
mercado para la valoracin de dos modelos distintos, la homogenizacin en
cada uno de ellos puede ser diferente. sta va siempre en funcin del modelo
sobre el que se compara.
Un ejemplo de esta metodologa la veremos en el apartado de la
aplicacin del mtodo a la tasacin hipotecaria.
Como ejemplo de las cualidades a tener en cuenta expondremos las

que a nuestro juicio son esenciales, sin menoscabo de cualquier otra que se
estime oportuna por el tasador.
Superficie. A menor superficie el valor absoluto es menor por lo que
existe mayor cantidad potencial de personas interesadas en el producto, con lo
que se incrementa la demanda y consiguientemente aumenta el valor unitario.
Antigedad. Lo procedente en este parmetro es comparar con
inmuebles de similar antigedad. Ya vimos en el tema del mtodo de coste la
influencia a nivel evaluatorio de la cuantificacin de la depreciacin por
antigedad.
Una opcin es la divisin de la antigedad en periodos escalonados de
unos 10 15 aos.
Debemos tener en cuenta las reformas o mantenimiento que se han
realizado en el inmueble, por lo que en lugar de antigedad podramos hablar
de edad efectiva. No obstante dada la complejidad de obtener dichos datos en
los comparables al no conocer in situ el testigo debemos aplicar el principio
de prudencia en los mismos.
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Calidad. Si nos movemos en un entorno homogneo, la diferencia de

calidad ser mnima, tal como hemos expuesto en el apartado de localizacin.
No obstante si que puede existir diferencia cuando el entorno no es
homogneo o nos tenemos que desplazar a otro por falta de mercado.
En este caso debemos tener cuidado ya que nos podemos encontrar con
casos de diferencia de valor, no por la calidad constructiva, que es la
caracterstica que estamos analizando en este apartado, si no por la
localizacin al no ser el entorno del mismo nivel socio-econmico.
Estado de conservacin. Relacionado con el apartado anterior y que
influye en l, es el mantenimiento realizado al inmueble, sobre todo en edificios
de cierta antigedad. Es conveniente comprobar las obras de mantenimiento
que se han realizado as como la fecha de las mismas. Es muy normal que el
vendedor exagere sobre este extremo, indicando como reforma total una
reforma mnima.
Ascensores. La existencia o no de los mismos debe ser un motivo de
seleccin, no obstante en el caso de que tengamos que incluir muestras con
ascensores y sin ellos, debemos ponderarlas en funcin de la altura en que se
encuentre la muestra.
Altura del inmueble. Sobre todo en los entornos costeros, las plantas
altas producen un aumento de valor respecto a las plantas inferiores.
Circunstancia sta que debe tenerse en cuenta a la hora de la comparacin de
las muestras.
No obstante, en inmuebles sin ascensor, se produce el efecto contrario,
deprecindose las plantas altas respecto a las inferiores.
Habitaciones y baos. Si bien estas caractersticas no son determinantes
por si mismas, si que es un indicador de superficie y de delimitacin del
mercado.
Relacin
fachada/fondo.
En
los
locales
comerciales
algunos
industriales, tiene mucha importancia esta relacin, ya que comercialmente es

mucho ms interesante una buena fachada que un buen fondo, por lo que los
inmuebles con mayor fachada tendrn siempre un mayor valor por unidad de
medida que aquellos que tengan una fachada menor.
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Localizacin. Al referirnos anteriormente al entorno hemos comentado

que una distinta localizacin dentro del mismo produce diferentes valores aun
cuando la calidad de la construccin es la misma, ello nos indica que es el valor
del suelo el que nos est produciendo la diferencia de valores, por lo
consiguiente lo ms lgico es pensar que la homogenizacin debemos
realizarla mediante la comparacin de los diferentes valores de repercusin.
Hasta ahora hemos visto la comparacin de inmuebles construidos, pero

este mtodo tambin es aplicable para obtener valores de suelo, donde, en
este caso, las muestras, obviamente, sern de solares.
Las variables bsicas que tenemos que comparar son:
Caractersticas fsicas del solar. Sobre todo la relacin entre la fachada y
el fondo y la irregularidad de la superficie, es decir, ver si podemos obtener el
mximo rendimiento al solar o no.
Problemtica urbanstica y jurdica. Debemos analizar los posibles
problemas urbansticos de la parcela o terreno, tanto para su desarrollo como
para la obtencin de licencia, as como si tiene inconvenientes debidos a
servidumbres, derechos reales, etc.
Rgimen y evolucin del mercado. Es otro aspecto importante el
comprobar el ritmo de ventas de inmuebles similares, su oferta u demanda, etc.
Categora de la construccin. Es importante la indicacin de la calidad y
nivel de la construccin que se realiza en la zona, ya que normalmente en un
suelo caro se realizar una edificacin cara y viceversa, en un suelo barato se
realizar una construccin econmica .
A.-2-. 4 Adopcin del valor
Realizadas ya las diferentes fases anteriores, slo resta obtener el valor
que entendemos ms adecuado al mercado en unidades monetarias por m
construido, o til segn la unidad de medida adoptada, para aplicarlo a nuestro
bien.
Dicha asignacin la podemos realizar de varias maneras, bien mediante
una media aritmtica, una media ponderada cuando consideremos que algunos
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comparables tengan ms idoneidad que otros, la moda, es decir el valor que

ms se repite, o bien por cualquier otro criterio razonable a juicio del tasador.
A - 3.- RESUMEN
Como vemos, ste mtodo se basa en 4 puntos:
Analizar las caractersticas bsicas del inmueble que influyen en
el valor
Una graduacin de la escala de valores para homogenizar en
funcin del peso econmico de las caractersticas elegidas.
Una aplicacin correcta de la escala de valores
Que los precios obtenidos sean efectivamente de mercado
A - 4.- APLICACIONES
Este mtodo se puede considerar como universal porque no hay mejor
valor que el de mercado.
Sobre todo se utiliza para::
Tasaciones hipotecarias, que veremos con ms detalle en los

apartados siguientes.
Indemnizaciones en el desarrollo urbanstico, que las trataremos

en el bloque temtico 4.
Valoraciones a efectos expropiatorios, que tambin trataremos

con ms profundidad en el bloque temtico 4.
En los estudios de viabilidad.
Y en general cuando se desee obtener el valor de mercado de un

bien inmueble.
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B.- APLICACIN A LA TASACION HIPOTECARIA

B - 1.- APLICABILIDAD
Aplicable a toda clase de inmuebles cuando se den los siguientes requisitos:
1. Existencia
de
un
mercado
representativo
de
los
inmuebles
comparables
2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que
permitan, en la zona de que se trate, identificar parmetros
adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables.
3. Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones
de comparables y reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho
mercado.
Adems en el Mercado Hipotecario es necesario:
4. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) que permitan
estimar la evolucin de los precios de compraventa en el mercado local
de comparables durante al menos los dos aos anteriores a la fecha de
valoracin.
5. Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones
oficiales o privadas, ndices sobre la evolucin de precios, etc.) sobre el
comportamiento histrico de las variables determinantes en la evolucin
de los precios de mercado inmobiliario de los inmuebles de usos
anlogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en
el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura
inmobiliaria.
6. Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de
las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local,
posibiliten la identificacin y eliminacin de elementos especulativos.
B - 2.- PROCEDIMIENTO DE CLCULO DEL VALOR POR COMPARACIN

Los pasos a seguir se describen a continuacin:
1. Establecer cualidades y caractersticas del inmueble que influyan en su
valor
2. Analizar segmento del mercado inmobiliario de comparables
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3. Seleccionar muestra representativa, identificando y eliminando elementos

especulativos
4. Deducir los gastos de comercializacin, as como servidumbres y otras
limitaciones del dominio.
5. Homogeneizar y asignar el valor del inmueble.
B - 3.- AJUSTE DEL VALOR POR COMPARACIN

Este valor por comparacin ajustado permite calcular el Valor
Hipotecario. Lo habitual es que Valor por comparacin coincida con Valor por
comparacin ajustado. Sin embargo, se han dado casos, por ejemplo algunos
edificios de oficinas en Madrid, donde los valores de mercado han disminuido
con el tiempo.
Si la entidad tasadora estima que existe una probabilidad elevada de
que el valor total experimente una reduccin significativa antes de transcurrido
un ao desde la fecha de tasacin (y que dure al menos tres aos), adems de
quedar reflejado en advertencia especfica, tendr que ajustar el Valor por
Comparacin obtenido mediante:
VPC Reduccin que estime necesaria = VPC AJUSTADO
(*) En caso de que la reduccin no se pueda estimar: Se realizar una

reduccin del 10% en todo caso, o del 15% en caso de gran volatilidad en
los precios considerados para determinar el VPC.
B - 4.- ESTUDIO DE MERCADO

B.-4-. 1 Eleccin del Segmento del mercado a analizar
En primer lugar el mercado local elegido debe ser similar, para asegurar
unas condiciones equiparables.
Tal y como vimos con anterioridad, se debera recabar la informacin de
valores, dentro del segmento del mercado en el que estemos operando, es
decir, siempre para un mismo uso y para una tipologa constructiva similar.
Recordemos que no deberan compararse:
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Viviendas en edificios (pisos o apartamentos) con viviendas unifamiliares

(adosadas, pareadas o aisladas).
Oficinas ubicadas en inmuebles destinados originariamente a viviendas,
con oficinas situadas en edificios destinados a este fin especfico.
Locales comerciales situados en bajos comerciales de un edificio, con
locales ubicados en galeras destinadas a tal fin.
Edificaciones industriales de varias plantas, con naves industriales
desarrolladas en una nica planta.
Naves industriales de grandes superficies, con naves-nido.
Edificaciones industriales para fabricacin o mantenimiento, con
edificaciones industriales destinadas a uso comercial y exposicin.
Terrenos urbanos con diferente aprovechamiento urbanstico.
Fincas rsticas de regado con fincas de secano.
B.-4-. 2 Fiabilidad de las fuentes de informacin

La base de una buena valoracin est en la buena informacin que se
pueda obtener. La desconfianza en una fuente de informacin que no se ha
contrastado con otra, debe ser la regla principal de quien desee tasar
correctamente.
Es necesario, por tanto, disponer de varias fuentes de
informacin que se puedan contrastar entre ellas.

Como ejemplo de las fuentes de informacin ms frecuentes pueden citarse:
- Informacin de primera mano sobre operaciones de compra.

- Publicaciones especializadas.
- Anuncios en los peridicos.
- Consulta con promotores.
- Consultas con Arquitectos o Aparejadores municipales.
- Consultas con Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
- Consultas a los fabricantes (para maquinaria y mobiliario).
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La obtencin de la informacin debe hacerse de forma que no ofrezca

dudas o posibles interpretaciones, y el objetivo de cada consulta es conocer las
caractersticas del inmueble que figuran en las fichas de los testigos.
Una de las tcnicas ms habitualmente utilizadas es la de simular inters
en la compra de un inmueble.
En este caso cuanto ms se ajusten las
preguntas a las de un potencial comprador mejores sern los resultados.

Cuando se trata con promotores o tcnicos o se ha visitado el inmueble
es posible obtener datos ms precisos pero, en general, los datos obtenidos
presentan un alto grado de imprecisin que es preciso acotar.
Frecuentemente existen imprevisiones en los datos en los siguientes

apartados:
Superficies: No es frecuente tener seguridad en la superficie que cita el
vendedor o propietario (construida o til, real o la que figura en la
escritura, etc.). La mejor forma de corregir el dato en el caso de
viviendas es compararlo con el n de dormitorios y baos y sacar
conclusiones de valoraciones hechas en la misma zona o de otras
viviendas que se hayan medido directamente.
Calidad y estado de la construccin y acabados: Normalmente el
vendedor exagera la bondad de los acabados y el estado de
conservacin. Dependiendo de la fuente de informacin es necesario
modificar la informacin recibida.
El conocimiento de la zona o la
observacin del edificio por fuera pueden ayudar a aclarar estos

aspectos.
Fecha y extensin de la ltima reforma: Debe preguntarse con detalle en
que consisti la ltima reforma y la fecha en la que se produjo. (Si se
cambiaron aparatos y grifera en baos, muebles de cocina, pavimentos,
carpinteras interiores y exteriores, etc.) El propietario suele llamar
totalmente reformada a una vivienda parcialmente reformada.
Forma de pago: Cuando sea posible interesa saber si el pago es al
contado o aplazado, si existen comisiones, y sobre todo en locales y
terrenos, las diferencias en los precios derivadas de las repercusiones
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fiscales de la declaracin oficial del precio de la transaccin (dinero

negro). El objetivo es obtener el precio neto que recibe el vendedor tal
como indica la definicin del valor de mercado.
Los mejores comparables que un tasador puede obtener son aquellos

que haya podido ver por si mismo. Sera conveniente en el momento que se
realiza la visita al inmueble, recopilar informacin de inmuebles similares que
contengan carteles de venta, para solicitar la informacin telefnicamente.
En todo caso, y aunque la informacin obtenida ya es salgo menos

fiable, tambin se recaba informacin de publicaciones especializadas, tales
como Mercado inmobiliario o La Clau o de portales inmobiliarios en Internet.
A
modo
de
ejemplo
www.anuntis.com,
citaremos:
www.idealista.com,
www.globaliza.com,
www.fotocasa.es,
www.segundamano.es,
www.donpiso.com, www.pisos.com, www.expocasa.com, etc., etc.

La prctica en hacer estudios de mercado tambin ayuda a la hora de
depurar la informacin que nos pueden dar en estos medios de comunicacin.
B.-4-. 3 Seleccin de comparables del estudio realizado:

Del estudio de mercado realizado se deber extraer los testigos ms
similares al bien considerado, aportndose como mnimo, seis muestras.
Aquellos que presenten valores que se aparten de los ms frecuentes, debern
desecharse.
EJEMPLO 1:
Supongamos que hemos obtenido 8 muestras de mercado y hemos
corregido el efecto de la fuente de informacin correspondiente o de las
posibles imprecisiones detectadas. El resultado de los valores unitarios sera
por ejemplo:
1. 1.596,00 /m2
2. 1.790,00 /m2
3. 2.199,00 /m2
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4. 1.732,00 /m2
5. 1.635,00 /m2
6. 1.060,00 /m2
7. 1.510,00 /m2
8. 1.775,00 /m2
De las 8 muestras, deberemos desechar la 3) y la 6), ya que en esos

casos, el valor est ms de un 30% por encima y por debajo de la media de las
muestras respectivamente. Con las seis restantes, podremos continuar
aplicando el Mtodo de Comparacin.
B - 5.- FUNDAMENTO DE HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES

Con este procedimiento intentamos asemejar lo ms posible los
comparables al bien objeto de valoracin. Se aplican coeficientes que mayoran
o minoran el valor del testigo en funcin de aquellas caractersticas que
influyan en el valor final.
PARMETROS HOMOGENEIZACIN: Las caractersticas que influyen en el
valor es lo que denominamos parmetros de homogeneizacin; si se ha
realizado un adecuado estudio de mercado, el tasador ser perfectamente
capaz de deducir qu parmetros son relevantes para aplicar al mtodo. Los
ms habituales son:
1. CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS: Las de tipo estructural, de

diseo, etc.
2. CALIDADES DEL INMUEBLE: Relacionado con la calidad de los
elementos constructivos y acabados.
3. ANTIGEDAD
ESTADO
DE
CONSERVACIN:
Antigedad,
conservacin durante la vida til del inmueble, reformas o mejoras

realizadas.
4. SITUACIN: En cuanto a su situacin exacta dentro de un mismo entorno,
ms o menos prximo a una va principal o secundaria, con mejor o peor
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acceso, u otras caractersticas de ese tipo que se considere que aadan o

quiten valor al testigo con respecto al inmueble valorado.
5. SUPERFICIE CONSTRUIDA: Dispersin de superficie
6. RELACIN FACHADA/FONDO: Principalmente en el caso de locales
comerciales.
7. OTROS:
Reunira
todas
aquellas
caractersticas
que
no
pudieran
considerarse con los parmetros anteriores y que determinaran una

diferencia entre el valor del testigo y del bien valorado.
En ocasiones, segn el inmueble considerado, el tasador puede estimar

adecuado considerar otros parmetros de homogeneizacin, no incluidos entre
los anteriores, pero que sean determinantes en el valor del bien.
Por ejemplo, sera el caso de viviendas tipo chalet, donde quizs sera
conveniente introducir parmetros tales como superficie de parcela, anexos
para indicar su mayor o menor valor por existencia de piscina, trasteros,
paelleros, etc; altura, por ejemplo determinante en una vivienda piso sin
ascensor (no tendr el mismo valor un 1 que un 5 sin ascensor), etc.
Tambin ser funcin de la tipologa edificatoria considerada. Veremos

ms adelante algunos ejemplos:
Viviendas
Planta en la que se encuentra.
Existencia o no de ascensor.
Nmero de dormitorios y de baos y aseos en relacin a su superficie.
Locales comerciales
Atractivo comercial del entorno.
Atractivo comercial del local.
Densidad peatonal.
Forma del local.
Acabado o en bruto.
Relacin fachada - fondo.
Naves Industriales
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Situacin en Polgono Industrial o fuera de l.

Terrenos
Clasificacin urbanstica.
Infraestructura.
Nivel segn Normativa.
Superficie construible patrimonializable. Ser necesario conocer la
normativa urbanstica que le es de aplicacin.
B - 6.- PROCEDIMIENTO DE HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES

Una vez seleccionados los parmetros ms adecuados en nuestro caso,
procederemos a clasificarlos segn sean con respecto al bien que estemos
valorando:
(MM) = Mucho Mejor

(M)
= Mejor
(I)
= Igual
(P)
= Peor
(PP) = Mucho Peor
La dificultad del mtodo estriba en determinar cunto debemos apreciar

o depreciar el valor segn sea mejor, peor o mucho mejor. Por desgracia, no
existen recetas que permitan decir que, por ejemplo har que depreciar en un
5%, 6% 10%. La cantidad a apreciar o depreciar depende de muchos
factores; en primer lugar hay que tener una visin global del estudio de
mercado que nos permita identificar un rango de valores en el cual deberamos
encontrarnos. En segundo lugar habr que ver cmo de diferentes son
nuestros testigos al bien valorado.
En cualquier caso:
El valor obtenido debera estar en la media de los valores de los
comparables
Como consecuencia de la homogeneizacin, estos valores deberan
aproximarse entre s. Es habitual tener que volver atrs en el mtodo, ya
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que frecuentemente obtenemos cosas incoherentes por una mala

aplicacin de la homogeneizacin.
No es conveniente que estos incrementos o depreciaciones superen el
10%, aunque segn el tipo de bien considerado y el resultado del
estudio de mercado considerado, podra ser necesario aplicar
coeficientes mayores.
La prctica en la aplicacin del mtodo hace que cada vez nos resulte
ms fcil y ms rpida. La forma ms fcil de comprenderlo es viendo algunos
ejemplos:
EJEMPLO 2:
Tomando las muestras del ejemplo anterior tenemos los siguientes
valores unitarios (estimados):
1. 1.596,00 /m2
2. 1.790,00 /m2
3. 1.732,00 /m2
4. 1.635,00 /m2
5. 1.510,00 /m2
6. 1.775,00 /m2
Parmetros
seleccionados:
Superficie,
Situacin,
Caractersticas
constructivas, Antigedad/Conservacin, Calidades, Altura y vistas.

Partimos de que el valor de nuestro inmueble debera estar comprendido
entre 1.500 1.800 /m2, preferiblemente alrededor de los 1.650 /m2, siempre
que en nuestro estudio hayan inmuebles mejores e inmuebles peores (no
sera una muestra representativa si por ejemplo todos fueran peor)
En cuanto a determinar cundo son mejor o peor, es aconsejable
empezar por aquellos parmetros que, de alguna manera sean ms objetivos,
es decir, a la vista de los datos, debemos ser capaces de justificar ese mejor o
peor que apliquemos:
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
____________________________________________________________________________
SUPERFICIE: Siempre ser mejor o ms alto el valor unitario de un

inmueble de menor superficie. Es decir, el valor por metro cuadrado es
mayor en un piso de 60 m2 que en uno de 100 m2. Para entenderlo,
apliquemos el ejemplo de la compra de un botelln de agua de 333 ml. o
de una garrafa de 5 l; en qu caso el valor por litro es menor?. Luego,
aunque intuitivamente tendamos a decir que es mejor un piso de 100 m2
que de 60 m2, no es lo mismo cuando estemos hablando de su valor
unitario.
El resto de parmetros son ms fciles de clasificar:

SITUACION: La vivienda se encuentra en va principal o secundaria,
junto a un parque o con vistas a una carretera, etc.
ANTIGEDAD/CONSERVACIN: Por un lado el ao de construccin
del inmueble (mejor una vivienda de 2004 que de 1990), y por otro las
reformas o mejoras a que haya sido sometido el inmueble.
CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS
CALIDADES
ALTURA: Generalmente mejor a mayor altura si hay ascensor y al revs
si no lo hay.
Supongamos que nuestra decisin a la vista del estudio de mercado y de
las caractersticas del inmueble que tasamos queda esquemticamente de la
siguiente manera:
Inmueble tasado: Vivienda de 90 m2, ao 1995, sin reformas, calidades
medias, piso 3 en Avenida con vistas a parque.
Testigo 1: Vivienda de 110 m2, ao 1990, con reforma en bao,
calidades medias, piso 5 en calle similar, mismo CP.
Testigo 2: Vivienda de 70 m2, ao 1999, con reformas en carpintera
exterior y cuartos hmedos, calidades medias-altas, piso 1 en misma
Avenida situacin vivienda tasada.
Testigo 3: Vivienda de 90 m2, ao 2005, sin reformas, calidades mediasaltas, piso 4 en calle sin vistas, mismo CP.
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
____________________________________________________________________________
Testigo 4: Vivienda de 80 m2, ao 1985, con reforma total, calidades

medias-bajas, piso 1 en calle similar a la considerada.
Testigo 5: Vivienda de 118 m2, ao 1986, sin reformas, calidades
medias, piso 5 en calle con vistas.
Testigo 6: Vivienda de 93 m2, ao 1990, sin reformas, calidades medias,
piso 3 en mejor calle del Barrio.
SUPERFICIE SITUACION ANT/CONS C.CONS CALIDAD ALTURA

T1
PP
T2
MM
T3
T4
PP
T5
PP
PP
T6
MM
Lo ms fcil es empezar por aquellas caractersticas que consideremos

similares o iguales; en este caso aplicaremos como coeficiente corrector un
1,00.
Aquellas que sean M o MM, supondr que el testigo tiene mayor valor y
por tanto habr que depreciar.
Aquellas que sean P o PP, supondr que el testigo tiene menor valor y
por tanto habr que apreciar.
El coeficiente a aplicar en caso de tener que apreciar o depreciar, tal
como ya se ha comentado, no debera ser mayor de 1.10 o menor de 0.90, si
bien esto es orientativo, y depende de la similitud de los comparables con lo
que se tasa. En ocasiones, el mercado existente no es muy activo, y es
necesario tomar comparables que no lo son tanto, pero que suponen la mejor
referencia de valor con la que podemos contar.
En todo caso, s debe ser coherente los coeficientes que apliquemos,
por ejemplo no sera lgico aplicar un 1.15 a peor y un 0.99 a mejor.
Tampoco debe apreciarse o depreciarse necesariamente la misma cantidad
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
____________________________________________________________________________
para todos los parmetros, sino que depender de cunto influya dicho
parmetro en el valor final del bien.
En definitiva, es criterio del tasador escoger estos ndices, pero en
cualquier caso, debe ser capaz de defender los valores que ha adoptado desde
la lgica, sin que nadie pueda rebatirle dicha decisin.
Por ltimo recordar que, cuando an no se tiene mucha prctica en el
mtodo, en un principio se podra empezar con un tanteo y en todo caso, si no
obtuviramos valores muy lgicos al homogeneizar, tendramos la necesidad
de volver atrs. Por ejemplo, supongamos que hemos apreciado o depreciado
en un 5% el parmetro calidades, cuando es peor o mejor respectivamente.
Una vez acabada la homogeneizacin detectamos que no le hemos dado toda
la importancia que debera tener y que quizs es ms correcto aplicar un 8%.
SUPERFICIE SITUACION ANT/CONS C.CONS CALIDAD ALTURA

T1
1.08
1.00
1.00
1.00
1.00
0.97
T2
0.92
1.00
1.00
1.00
0.97
1.03
T3
1.00
1.02
1.00
1.00
0.97
1.00
T4
0.96
1.00
0.97
1.00
1.03
1.06
T5
1.08
1.00
1.06
1.00
1.00
0.97
T6
1.00
0.96
1.00
1.00
1.00
1.00
Coeficientes a aplicar a los valores unitarios (resultado de multiplicar los

coeficientes de cada parmetro):
T1: (1.08 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 0.97) = 1.05
T2: (0.92 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 0.97 x 1.03) = 0.92
T3: (1.00 x 1.02 x 1.00 x 1.00 x 0.97 x 1.00) = 0.96
T4: (0.96 x 1.00 x 0.97 x 1.00 x 1.03 x 1.06) = 1.04
T5: (1.08 x 1.00 x 1.06 x 1.00 x 1.00 x 0.97) =1.11
T6: (1.00 x 0.96 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 1.00) = 0.96
Los valores homogeneizados de los testigos seran:

1. 1.596,00 x 1.05 = 1.675,80 /m2
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Jos Babiloni Gomis
____________________________________________________________________________
2. 1.790,00 x 0.92 = 1.646,80 /m2

3. 1.732,00 x 0.96 = 1.662,72 /m2
4. 1.635,00 x 1.04 = 1.700,00 /m2
5. 1.510,00 x 1.11 = 1.676,10 /m2
6. 1.775,00 x 0.96 = 1.704,00 /m2
Luego, en principio los valores se han aproximado ms entre s y no

tendramos que retocar ninguno de los ndices que hemos considerado.
El siguiente paso consiste en obtener la media de los valores unitarios

homogenizados:
V.u. = (1.675,80 + 1.646,80 + 1.662,72 + 1.700,00 + 1.676,10 + 1.704,00)/6 =
10.065,42/6 = 1.677,57 /m2
En cualquier caso, una ltima comprobacin consistir en ver si es lgico

el valor obtenido a la vista del estudio de mercado. Aplicado el valor unitario a
la superficie de la vivienda obtendremos el Valor de Mercado.
Si los testigos no fueran excesivamente homogneos, sera tambin
posible aplicar una media ponderada, esto es darle mayor peso a aquellos
comparables que considersemos ms adecuados y algo menos a los que
presenten mayores diferencias. De esta manera se obtiene un valor ms
aproximado.
B - 7.- CRITERIOS DE IDENTIFICACIN Y ELIMINACION DE ELEMENTOS

ESPECULATIVOS
Aquellos testigos cuyo valor supere excesivamente la media constatada
en el mercado inmobiliario del entorno considerado sern descartados
por considerarse especulativos.
Se trata de aquellos elementos comparables cuyo valor exceda del que
podra considerarse normal en el mercado, (en relacin a las Bases de Datos
que posea la Entidad), atendiendo a los criterios enumerados a continuacin,
que debern ser rechazados y excluidos como testigos:
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
____________________________________________________________________________
B.-7-. 1 Los derivados de la venta:

Por un lado, tal y como ya se ha sealado, es importante valorar
la fiabilidad del testigo o elemento comparable, segn la fuente de
informacin empleada, sea una transaccin real, aportada por un
Agente de la Propiedad Inmobiliaria o extrada de una Publicacin
especializada.
Por otro lado, habr que tener en cuenta el beneficio derivado de
la venta. El beneficio que obtiene habitualmente el agente mediador en

la
venta de un inmueble, debe estar en torno al 5%. Puede
considerarse normal un porcentaje comprendido entre el 3 y el 10%,

en funcin de parmetros asociados al inmueble tales como su
localizacin, caso por ejemplo de un mismo tipo de inmueble ubicado
en zona de costa o de interior.
Por ltimo, destacar aquellos valores anmalos, derivados de
precios en mercado que no responden a lo que hemos venido

describiendo como Valor de Mercado; por ejemplo, situaciones en las
que alguien se vea forzado a vender, ofertando por debajo del valor de
mercado.
B.-7-. 2 Previsiones de la evolucin del mercado:
FACTORES URBANSTICOS
Expectativas de cambio de uso. Habr que considerar los usos
permitidos y prohibidos segn la normativa vigente. Si bien debe
valorarse de acuerdo al uso aplicable en el momento de la
tasacin, podr advertirse la posibilidad de ese cambio y en que
medida afectara al valor final del inmueble en caso de llevarse a
cabo, siempre indicando que se trata de una posibilidad y de que
como tal no est asegurada en un futuro. Por ejemplo, no es
frecuente que un suelo rstico supere los 10 /m2, segn casos; se
observan situaciones en las que se ha presentado un PAI sobre
ciertos terrenos rsticos o no urbanizables (todava no aprobado el
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
____________________________________________________________________________
PAI por Generalitat, incluso habiendo sido ya aprobado por el

Ayuntamiento de la poblacin), y pese a su condicin se est
vendiendo a 100-150 /m2. Lo correcto, en el caso de valoraciones
hipotecarias sobre todo, es valorar conforme al uso actual. No deber
valorarse en este caso segn el valor que se detecta en mercado, ya
que podra ocurrir que no se aprobara nunca el PAI, puesto que est
sujeto a decisiones polticas.
Aprovechamiento urbanstico, en cuanto a factores tales como
la edificabilidad. En todo caso, ser necesario informarse de la
normativa municipal al respecto y basndonos en el principio de
mayor y mejor uso, se adoptar aquella solucin, dentro de las
posibilidades
fsicas
legales
existente,
ms
provechosa
econmicamente, pero considerando la situacin legal existente en el

momento de la realizacin de la tasacin.
FACTORES
ENTORNO
PRXIMO:
infraestructuras,
equipamientos,
inversiones municipales, actuaciones urbansticas que est planeado

llevarse a cabo, afectando de una manera u otra al valor final de tasacin.
Para ello deberemos conocer, para el municipio de ubicacin del inmueble
tasado, las directrices de su Plan General, la existencia de Planes
Parciales, Estudios de Detalles, Planes de Actuacin Integrada, etc, que
pudieran afectar de alguna manera a su valor con el tiempo.
Las Entidades de tasacin homologadas por el banco de Espaa, deben
de tener procedimientos para detectar estos elementos anmalos y
descartarlos del estudio de mercado.
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
____________________________________________________________________________
C.- COMPARACIN METODOS DE HOMOGENIZACION

En el ejemplo siguiente podemos observar el resultado de homogenizar
segn un mtodo u otro.
METODO DE HOMOGENEIZACION
Mtodo de coeficientes
PRECIO
UNITARIO
MUESTRA
MODELO
1
2
3
4
5
6
Valor medio
1.596,00
1.790,00
1.732,00
1.635,00
1.510,00
1.775,00
10.038,00
=
10.038,00
6,00
CARACTERISTICAS
Superficie
I
90
PP 110
MM
70
I
90
MM
80
PP 118
I
93
Situacin
Antigedad
I
Aven.
I
1995
I
Aven.
I
1990
I
Aven.
I
1999
sin vist
I
2005
P
I
Aven.
M
1985
1986
I
con vist PP
MM ejor cal
I
1990
1.673,00
PRECIO
UNITARIO
MUESTRA
MODELO
1
2
3
4
5
6
Valor
=
homogeneizado
1.596,00
1.790,00
1.732,00
1.635,00
1.510,00
1.775,00
10.038,00
10.074,00
6,00
Caracteristicas
I
I
I
I
I
I
I
Calidad
I
media
I
media
M
m-alta
M
m-alta
P
m-baja
I
media
I
media
/ mc
Altura
I
3
M
5
P
1
I
4
PP
1
M
5
I
3
desviacion estndar
6,6300
CARACTERISTICAS
Superficie
1,00
1,08
0,92
1,00
0,96
1,08
1,00
Situacin
1,00
1,00
1,00
1,02
1,00
1,00
0,96
1.679,00
Antigedad
1,00
1,00
1,00
1,00
0,97
1,06
1,00
Caracteristicas
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
/ mc
Calidad
1,00
1,00
0,97
0,97
1,03
1,00
1,00
Altura
1,00
0,97
1,03
1,00
1,06
0,97
1,00
Total
1,000
1,048
0,919
0,989
1,017
1,110
0,960
desviacin estndar
Tabla de equivalencias
Situacin
Parmetro
Valor (*)
Muy desfavorable
PP
0,04
Menos favorable
P
0,02
0
Media
I
-0,02
Ms favorable
M
Muy favorable
MM
-0,04
(*) depender del "peso" de la caracteristica que estemos comparando, en unas podremos subir un poco ms y en otras bajar.
D.- CASO PARTICULAR. VALORACIN DE COMERCIOS

COEFICIENTE TABLA DE FONDO (CTF)
D - 1.- CONCEPTO
En nuestra vida profesional va a ser frecuente el tener que valorar usos
diferentes a las viviendas, como los locales comerciales. En este caso, los
parmetros influyentes en el valor, tienen ms que ver con el atractivo
comercial del local en cuestin y el de su ubicacin. Generalmente, cuando se
_________________________________________________________________________ 25
M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
1.671,97
1.645,32
1.713,64
1.662,28
1.676,79
1.704,00
10.074,00
1,5286
____________________________________________________________________________
trata de mercado hipotecario, puede ser conveniente tasar el local en bruto, ya

que los acabados en un tipo de negocio pueden no ser adecuados para otro.
A grandes rasgos podemos definir tres tipologas dentro de los locales:
1. Local comercial individual, con acceso directo desde la calle
2. Local comercial integrado en edificio comercial
3. Grandes superficies, Hipermercados, Centro Comerciales,
Parques Comerciales.
El primero de los mencionados es el ms frecuente, y generalmente lo

valoraremos por comparacin siempre que haya mercado representativo y que
se halle libre de arrendatarios. Los otros dos tipos ms frecuentemente se
encuentran en rgimen de alquiler y la forma de clculo es diferente. Nos
vamos a centrar en el primer caso.
Habr que seleccionar los parmetros a utilizar en cada caso, pero a
modo orientativo podramos decir que sera adecuado seleccionar al menos los
siguientes:
Superficie
Situacin: flujo peatonal y de vehculos, atractivo comercial de la
zona, nivel socio econmico, diversidad comercial en la zona, etc
Acabados, si se considera oportuno. Por ejemplo existencia o no
de aseos, salida de humos, etc.
Forma ms o menos regular del local.
Coeficiente tabla-fondo.
Nos detendremos en el ltimo de los parmetros indicados, proponiendo

una metodologa para su clculo. Este mtodo se basa en calcular el valor del
metro cuadrado del local teniendo en cuenta la zona del local que da a
fachada, ya que comercialmente se trata de la zona ms atractiva.
En resumen:
Expresa caractersticas tales como tamao, forma, posibles
desniveles, estrangulamientos, etc
_________________________________________________________________________ 26
M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
____________________________________________________________________________
El m2 de fachada no vale lo mismo que el del fondo del local o

el de planta stano
El mejor m2 ser el de fachada
Se puede aplicar antes de homogeneizar por otros parmetros
o en el mismo proceso de homogeneizacin.
D - 2.- PROCEDIMIENTO
A continuacin se expone un mtodo que no tiene porque ser nico,
pero ampliamente utilizado en la valoracin de locales. El procedimiento se
denomina Mtodo del Coeficiente Tabla-Fondo o de las Crujas. Se siguen los
siguientes pasos:
Dividir el local en unidades iguales de superficie
Pueden ser coincidentes con las crujas de la estructura o en caso
de que sta sea irregular, tomar reas de tamao semejante
Se le asigna a la cruja ms cercana a fachada el valor mximo
100%
Se van disminuyendo segn nos alejamos de fachada:
o Si no hay desniveles, estrangulamientos y estamos en
mismo nivel: suficiente 5%
o Si hay desniveles, obstculos o estrangulamientos: 10-15%
o En stanos: disminuir 40-50% del valor de la cruja de
comunicacin entre ambas plantas
o En entreplantas, altillos: idem 30-40%
Lo ms sencillo es ver algunos ejemplos:
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
____________________________________________________________________________
EJEMPLO LOCAL UNA FACHADA EN PLANTA BAJA
75
70
80
75
FACHADA
100
100
95
95
90
90
85
85
80
80
75
75
70
70
85
80
85
80
75
70
65
80
75
70
65
60
55
75
70
65
60
55
50
145
155
165
595
595
375
405
375
2.810
5
2.810
37
37
Coeficiente de fondo =
SUMATORIO DE CRUJIAS
NUMERO DE CRUJIAS
75,9459%
Valor del local = Valor homogenizado m2 construido x Coeficiente de fondo x Superficie de local
EJEMPLO LOCAL UNA FACHADA EN PLANTA BAJA Y SOTANO

FACHADA
100
100
95
95
90
90
85
80
75
100
95
90
85
80
75
80
75
70
75
70
65
285
3
285
3
525
6
525
6
225
3
210
3
Stano
35
40
45
35
40
45
35
40
45
40
35
30
35
40
45
40
35
30
35
30
25
30
25
20
225
6
225
6
90
3
75
3
100
95
90
120
3
120
3
Planta baja
Crujia de acceso al stano
2.055
24
NUMERO DE CRUJIAS
Crujia de acceso al stano
Coeficiente de fondo =
2.910
48
855
24
NUMERO DE CRUJIAS
60,6250%
Valor del local = Valor homogenizado m2 construido x Coeficiente de fondo x Superficie de local
Los esquemas anteriores representan la planta de locales. Las

cuadrculas ms oscuras representan las zonas recayentes a fachada:
El CTF no siempre tiene que estar por debajo de la unidad, caso de
locales en esquina o chafln, de poca profundidad. Podramos encontrarnos el
caso de un local con coeficiente superior a 1.
El mtodo explicado es una orientacin para la realizacin del clculo.
En todo caso, si el tcnico estima excesiva la reduccin del valor, podr
variar los porcentajes deducidos, por ejemplo del 5 al 2%. En todo caso,
tambin influir el coeficiente que tengan los testigos escogidos y lo ms
frecuente es que en este caso no tengamos la planta exacta del local. Habr
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M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis
____________________________________________________________________________
que estimar el CTF, en funcin de la fachada a la calle y el fondo, pero no

tendremos tanta facilidad para adivinar si hay estrangulamientos, obstculos,
etc. No hay que perder de vista tampoco los valores totales de los locales, el
uso exclusivo de valores unitarios puede llevar a confusin, mxime en el caso
de locales donde la variabilidad es mucho mayor que en viviendas de la misma
tipologa. En resumen, el CTF deber de alguna manera depreciar o apreciar el
local en funcin de su forma geomtrica y fachada a la calle, obteniendo un
valor lgico con respecto al estudio de mercado realizado.
_________________________________________________________________________ 29
M Jos Ru Aguilar
Jos Babiloni Gomis

Metodo de Comparacion

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TEMA 5

Valoraciones inmobiliarias curso 2008 2009 - Castelln

TEMA 5.- MTODO DE COMPARACIN

B.- APLICACIN A LA TASACION HIPOTECARIA

A.- NOCIONES GENERALES

A.- 2.- PROCEDIMIENTO DE ACTUACION

A modo de resumen indicamos las tipologas ms frecuentes que dentro

Oficinas unidas a viviendas o industrias con oficinas en edificio

Localizacin: Debemos entender el entorno como aquella zona cuyo

excesiva la diferencia de valor por esa cualidad, con lo que estaramos a lo

A.-2-. 2 Seleccin de la informacin obtenida.

Tambin tenemos que tener en cuenta la forma de pago, ya que puede

Realizar un estudio de mercado de garajes y trasteros de

la zona y deducir el valor obtenido del valor de la oferta.

homogenizacin en funcin del garaje y/o trastero.

A.-2-. 3 Comparacin con el bien a valorar - homogenizacin.

Coeficiente = 100/103 = 0,97

Coeficiente = 100/98 = 1,02

Este proceso se denomina homogenizacin y debe realizarse, como ya

Como ejemplo de las cualidades a tener en cuenta expondremos las

Calidad. Si nos movemos en un entorno homogneo, la diferencia de

industriales, tiene mucha importancia esta relacin, ya que comercialmente es

Localizacin. Al referirnos anteriormente al entorno hemos comentado

Hasta ahora hemos visto la comparacin de inmuebles construidos, pero

comparables tengan ms idoneidad que otros, la moda, es decir el valor que

Tasaciones hipotecarias, que veremos con ms detalle en los

Indemnizaciones en el desarrollo urbanstico, que las trataremos

Valoraciones a efectos expropiatorios, que tambin trataremos

En los estudios de viabilidad.

Y en general cuando se desee obtener el valor de mercado de un

B.- APLICACIN A LA TASACION HIPOTECARIA

B - 2.- PROCEDIMIENTO DE CLCULO DEL VALOR POR COMPARACIN

3. Seleccionar muestra representativa, identificando y eliminando elementos

B - 3.- AJUSTE DEL VALOR POR COMPARACIN

VPC Reduccin que estime necesaria = VPC AJUSTADO

(*) En caso de que la reduccin no se pueda estimar: Se realizar una

B - 4.- ESTUDIO DE MERCADO

Viviendas en edificios (pisos o apartamentos) con viviendas unifamiliares

B.-4-. 2 Fiabilidad de las fuentes de informacin

Es necesario, por tanto, disponer de varias fuentes de

informacin que se puedan contrastar entre ellas.

- Informacin de primera mano sobre operaciones de compra.

La obtencin de la informacin debe hacerse de forma que no ofrezca

En este caso cuanto ms se ajusten las

preguntas a las de un potencial comprador mejores sern los resultados.

Frecuentemente existen imprevisiones en los datos en los siguientes

observacin del edificio por fuera pueden ayudar a aclarar estos

fiscales de la declaracin oficial del precio de la transaccin (dinero

Los mejores comparables que un tasador puede obtener son aquellos

En todo caso, y aunque la informacin obtenida ya es salgo menos

www.donpiso.com, www.pisos.com, www.expocasa.com, etc., etc.

B.-4-. 3 Seleccin de comparables del estudio realizado:

De las 8 muestras, deberemos desechar la 3) y la 6), ya que en esos

B - 5.- FUNDAMENTO DE HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES

1. CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS: Las de tipo estructural, de

conservacin durante la vida til del inmueble, reformas o mejoras

acceso, u otras caractersticas de ese tipo que se considere que aadan o

considerarse con los parmetros anteriores y que determinaran una

En ocasiones, segn el inmueble considerado, el tasador puede estimar

Tambin ser funcin de la tipologa edificatoria considerada. Veremos

Situacin en Polgono Industrial o fuera de l.

B - 6.- PROCEDIMIENTO DE HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES

(MM) = Mucho Mejor