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MÓDULO

II
LECCIÓN 3: PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO

Este principio está dado por el valor de lo que se puede construir. El valor de un inmueble
construido con distintos fines o usos, o que tiene distintas intensidades de edificación, es
aquel que será destinado dentro de lo legal y físico permitido, al uso más razonable
probable y financieramente aconsejable; y que permita obtener el mayor valor.

Podemos señalar que el valor de un inmueble bajo este principio, se da en relación al


mejor y más intensivo uso que se pueda conseguir de él en el mercado urbano y en un
determinado tiempo. Por ejemplo, el valor de un terreno urbano estará dado por la por lo
que en él se pueda llegar a construir, esto de acuerdo a la máxima capacidad constructiva
de acuerdo a las ordenanzas y siempre que el mercado sea capaz de absorber la
totalidad de lo construido.

En una economía de mercado se busca sacar el mayor provecho a la tierra, esto ya que
los potenciales usuarios esperan obtener mayores ganancias sobre el costo de
producción y el mayor uso de la tierra ayuda a conseguir esto.

Si alguien compra un predio para sembrar, plantar o tener ganado, entre otros, estará
dispuesto a pagar por él de acuerdo al rendimiento que en estas labores la tierra pueda
brindarle; ahora bien, si en el futuro este predio se vende para otro propósito, por ejemplo
para un propósito industrial o habitacional, el precio que estén dispuestos a pagar por él
será diferente.

Hoy en día producto de tantos cambios en la urbanización, se pueden percibir notorias


diferencias en los precios, ya que pasa de un uso a otro en un corto tiempo.

Dado todo lo mencionado, es que bajo este principio, el tasador debe por lo menos
estimar las distintas alternativas de uso del inmueble o también los distintos tipos de
compradores que puedan existir para este.

Cabe señalar que los distintos usos no son arbitrarios, ya que debe cumplir ciertas
condiciones para poder realizar la comparación, estas condiciones son:

a. Que exista razonabilidad en estimar que el inmueble en cuestión pueda ser


utilizado con ese fin.
b. Que exista un posible comprador para este uso que se espera dar.
c. Que el uso que se espera para el bien se encuentre dentro de lo legal en cuanto a
normativa urbanística y cualquier otra que requiera.
d. Que el inmueble a valorar sea físicamente posible que sea utilizado para el fin que
se espera.
e. Y finalmente, que financieramente sea rentable realizar los cambios de uso que se
esperan.

Un ejemplo claro de la rentabilidad que se podría generar se da en la venta de un terreno


para la construcción de un edificio. Si el terreno mencionado se vende en 1.000 UF y la
factibilidad de uso permite construir en él 6 pisos con 4 departamentos cada uno y si
consideramos que podrían ser vendidos en 500 UF cada uno, tenemos un total final de
12.000 UF, siendo sin duda un negocio muy rentable.