TASACIONES DE INMUEBLES URBANOS

OFICINA DE SERVICIOS DE CAPACITACIÓN

DIRECCIÓN DE EXTENSIÓN
UNIVERSIDAD DE LA SERENA
 MODULO 1
• MÓDULO 1
• Objetivo Específico:

• Entregar el marco general que involucra el acto de tasar, tanto a nivel de ejecución como
normativo.
 
• Contenidos:

• INTRODUCCIÓN
• El acto de Tasar
• El Tasador y la institucionalidad vigente
• El Tasador y la legislación vigente
• Complejidad del acto de Tasar
• Tipos de Tasación
• Ética y Tasación
 El acto de Tasar
TASAR es dar una opinión informada en cuanto al valor de cambio de un bien raíz, en un lugar
determinado, con fecha determinada, después de un análisis desde el punto de vista
económico, arquitectónico, urbanístico, legal, formativo, constructivo y últimamente
ecológico.

Otras Definiciones: Platón: En su Escuela del

Saber decía: todos los
objetos tienen siempre un
valor en sí como un acto
independiente de quién
los observe o analice.

Aristóteles: Discípulo
del primero, decía que el valor
de los objetos lo determina el
interés que por ellos exista.
 S.I.I.: Tasación es un acto para
obtener el justiprecio de un inmueble
y así poder aplicar su impuesto
territorial.

La Real Academia Española

dice: Tasar es señalar el valor o
justo precio de una cosa ya sea para el sólo objeto de
determinados efectos de un inventario o balance, ya
para una enajenación temporal (arrendamiento) o
definitiva (venta) de dicha cosa, ya sea para la
expropiación de la misma o para servir de base en
subasta, una contienda o reclamación o sólo para fines
tributarios.

SERVIU: Es una opinión sobre el valor de un

objeto basada en cálculos técnicos, lo que
determina que debe ser fundamentada en
antecedentes comprobados, producto de una
cuidadosa inspección y estudio de todos los
factores que influyen en dicho valor en una fecha
determinada.
 El Tasador
• Bancos y y la institucionalidad vigente
• Tribunales de
Financieras
Justicia: Cortes de
• Sociedad de
Apelaciones,
Mutuos
Juzgados Civiles y
Hipotecarios
del Crimen.
• Compañías de
• Empresas de
Seguros
servicios
TASACION

• MINVU – SERVIU.
• Municipalidades.
• MOP: Depto. • Estudios jurídicos.
Expropiaciones y • Empresas
Unidad Concesiones. SII constructoras e
• Corporación Nacional
inmobiliarias
de Desarrollo Indígena • Corredores de
(CONADI) propiedades
• Bienes Nacionales
 El Tasador y la legislación vigente

• Pre-Grado
• Post-Grado: Cursos, Magísteres, Doctorados.
• Especialidad y expertizaje.
• Educación continua

• NORMAS INTERNACIONALES EN TASACIÓN.

• LEGALIDAD DEL EJERCICIO DE LA TASACIÓN INMOBILIARIA

CONCEPTO DE IDONEIDAD PROFESIONAL.

REGISTROS Y CONTRATACIONES

• PROFESIONALES IDONEOS PARA LA TASACIÓN DE INMUEBLES

ARQUITECTOS, INGENIEROS CIVILES, CONSTRUCTORES
CIVILES, INGENIEROS AGRÓNOMOS.
LA SITUACIÓN DEL CORREDOR DE PROPIEDADES.
 Complejidad del acto de Tasar

Exógenos Singularidad
de cada
inmueble.
Endógenos

La
TASACION variabilidad
de la
espacialidad
La variabilidad en el valor.
  de la
temporalidad
Considerandos
en el valor
con
características
variables en el
tiempo
• Tipos de Tasación

• El avalúo de un inmueble está regulado por normas aplicables a la finalidad para la cual se efectúa la tasación,
llegándose a resultados diferentes en una misma propiedad según sea el objetivo que se persigue: (Valor
comercial, valor de liquidación, valor de garantía, valor de seguro, valor de expropiación, etc. ) lo que no
quiere decir que el precio base varíe o sea diferente. (Ej. Valor de Tasación $ 25.000.000 valor de liquidación $
22.500.000

 
• Tasación Bancaria: Debe considerar, además de las consideraciones generales
del bien raíz aplicable a cualquier informe de valores, aquellas dirigidas a
garantizar el préstamo de largo plazo. En este caso se deberá analizar
detenidamente las condiciones del inmueble para enfrentar física y
económicamente el período de la hipoteca. Además, deberá tener presente
que el banco no es inmobiliaria por lo cual no le interesa hacerse de bienes
raíces frente a deudores en mora, por ello deberá considerar en su apreciación
de valores un valor de liquidación frente a estos casos. En este específico caso
debe considerarse el valor de rentabilidad que será el que permita al deudor
servir los pagos mensuales; valor físico que será el que permita al banco tener
una garantía de largo plazo y el valor comercial que permitirá una liquidación
inmediata en la situación de mora.
• Tasación Comercial: Es aquella que generalmente entrega el tasador a particulares que desean
conocer el valor de venta o arrendamiento de un bien raíz para efectuar una transacción habitual
En este caso se debe buscar el valor de mercado al momento del informe considerando el valor
físico, valor de renta y el valor de comparación o mercado.

• Tasación Tributaria: Es la tasación que efectúa el SII y está destinada a buscar un valor estándar
para propiedades similares y así poder aplicar un impuesto territorial justo a los bienes raíces de
semejantes características y localizaciones. Dada la calidad de tasación masiva que se realiza,
generalmente refleja un valor más bajo que el de mercado, máxime que se realiza reajustes
según IPC y no reajustes de incidencia en el mismo Mercado Inmobiliario.

• Tasación Contable: Es el valor de bienes raíces existentes en la contabilidad de empresas y son

depreciadas, normalmente, según las normas de contabilidad clásica y no comercialmente cada
año, pues, estos bienes raíces pueden bajar no sólo por la obsolescencia económica, de uso y
de sus materiales junto a su vida útil, sino también por las condiciones de mercado, las
características que han afectado positiva o negativamente al entorno, etc.
 
• Tasación Judicial: Generalmente se presenta frente a disputas de valores distantes unos de otros
pues cada parte ve sus propios intereses y el juez debe resolver con equidad para lo cual solicita
un informe de peritaje destinado a conocer el valor de mercado. Muchas veces este valor se
requiere a fechas anteriores a la actual por lo cual debe efectuarse valoraciones históricas.
• Según objetivos : Tributaria: macro; no tributaria: micro.

• Según destinos : Minera, agrícola, forestal, portuaria,

inmobiliaria urbana y rural.

• Según metodologías : Por comparación de mercado; por

determinación de rentabilidad; por costo de reposición

• Según procedimientos : Pericial o no pericial; Judicial y no

judicial.
 Ética y Tasación

nunca debe actuar de

se asegura de que
cualquier miembro del
personal o
subordinado que le
asista en el
desarrollo de la
valuación encargada
se someta a este
forma engañosa o
fraudulenta. nunca debe elaborar o dar a
conocer un informe a
sabiendas de que contiene
opiniones y análisis falsos,
imprecisos o parciales

INTEGRIDAD

nunca afirmará
tener una Valuador nunca actuar conforme
cualificación deberá realizar, a a la ley y
profesional que no propósito, reglamentos del
posee afirmaciones o país
publicidad falsa,
engañosa o
exagerada
 nunca presenta sus servicios a dos o mas partes involucradas en
el mismo asunto, a menos que obtengan el consentimiento por
escrito de todos los interesados

CONFLICTO DE
INTERES
• Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurarse de que no surja
ningún conflicto profesional entre los intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del
Valuador, de su empresa, parientes, amigos o asociados. Los conflictos potenciales deben
comunicarse por escrito antes de aceptar el encargo. Si el Valuador únicamente tiene
conocimiento del conflicto con posterioridad a la aceptación, lo deberá comunicar
inmediatamente. Si tuviera conocimiento después de haber realizado la valuación, el conflicto
deberá comunicarse dentro de un periodo de tiempo razonable.
• Un Valuador debe, en todo
momento, tratar los asuntos del
cliente con la discreción y A D
confidencialidad apropiados.
LI D
C I A
EN
Un Valuador no debe revelar información sensible

ID
basada en hechos que obtuvo de un cliente, ni de los

NF resultados del encargo de un cliente, a nadie que no

esté autorizado específicamente por el cliente, salvo

CO en los casos en que la obligación surja de la ley, como

por ejemplo en situaciones en las que el Valuador deba
participar en procesos cuasi judiciales seguidos ante
la entidad nacional reconocida de profesionales de la
Valuación a la que pertenezca.
 Al
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valor co deeun n dic que requiere un proceso de desintoxicación
la terreno
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 debe elaborar un expediente de trabajo para cada encargo y que, al término de éste,
contenga fiel en el papel o en formato electrónico (contando siempre con una copia de
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seguridad), de todos
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informes,
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correspondencia
eficiente yy escritos,
rápida alademás
llevar ade las notas en las
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las instrucciones
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cliente,a ytravés
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consultas, de comparación
Si el seguimiento de
informe de informado
objetiva, respecto
deducciones
a susy cálculos.
progresos las instrucciones
valuación, se impide poder aplicar
deberán recibir dentro de un periodo
las instrucciones de tiempo razonable
del cliente por el suficiente grado de
escrito y/o ser profundidad en las
informadas por investigaciones, así

EFICIENCIA Y DILIGENCIA
escrito por un
Valuador; las
instrucciones
como de calidad y de
completitud del
trabajo, deberá
estarán abandonarse el
suficientemente encargo
detalladas como
para evitar
malas debe realizar las consultas e investigaciones de
interpretaciones. forma diligente para asegurarse de que los datos de
análisispara
El archivo del expediente de trabajo empleados en la valuación son correctos y
cada encargo,
deberá conservarse por un periodoque de sirven comocinco
al menos base de la valuación
años tras haber terminado dicho encargo
 Cuando se contraten los servicios de
colaboradores externos necesarios para las

CO habilidades del Valuador, éste debe asegurarse

de que las personas que le ayuden cuenten con

MP
la capacitación y los principios éticos que se
exigen.
Antes de aceptar un encargo o

E
de comprometerse a realizar, el

TE
Valuador debe identificar
Cuando se requiera
correctamente la ayuda aexterna,
el problema tratar debe obtenerse el consentimiento del cliente, así
como los datos identificativos delalas personas que le asistirán, y el informe de valuación

N
y deberá estar seguro de que
destacará
experiencia y el conocimiento, o enel grado de su participación.
caso de que el cargo provenga de
otro país de que está dispuesto a
relacionarse con aquellos
profesionales que tengan la
CIA
experiencia y el conocimiento de
las características del mercado, del
idioma y de la legislación
necesaria para llevar a cabo tal
encargo de forma competente.
 MÓDULO 2

• CONCEPTOS
Lo subjetivo dentro de lo objetivo
El justiprecio
Costo y tasación por costo de reposición
Valor y tasación por valorización comercial
Renta y tasación por rentabilidad
Precio y tasación hedónica
Tasación prospectiva retrospectiva
Expropiación
Tasación Fiscal
TERMINOLOGÍAS MAS USADAS EN TASACIONES

Terreno: Sitio eriazo o baldío; Edificio o Mejora: Construcción sobre cualquier terreno. En
generalmente conectado a las redes nuestro mercado el término edificio se usa además para
de urbanización. referirse a las construcciones de más de dos o tres pisos y
comúnmente dividido en departamentos.

Edad Actual: Tiempo real de la

edificación o edad verdadera Edad Estimada:
del bien raíz. Se mide desde Estimación de la edad del
la fecha de Recepción bien raíz por falta total de
Municipal. antecedentes

Edad Efectiva: Para algunos tasadores esta edad corresponde a una opinión del estado general
del edificio y que en algunos casos puede ser de mayor o menor edad que la real, debido a su
conservación aparente, luego, la depreciación se efectúa por este parámetro.
 Costo de Reproducción: Es el costo
de reproducir exactamente un
inmueble, con sus estilos,
materiales, terminaciones, etc.,
iguales al original. Este costo se
utiliza generalmente en edificios
considerados obras de arte o
patrimonios arquitectónicos para
el estado o los particulares.
Costo de Reemplazo: Comúnmente se conoce como
Costo Histórico: Es el valor original del inmueble en la fecha de la costo de reposición y corresponde a aquel costo
edificación. Se encuentra desarrollado en el expediente municipal y (gasto), que, a una fecha determinada se produce
permite las cubicaciones. reemplazo de la estructura existente por otra similar
existente en el mercado y con utilidad equivalente.
Es el sistema más usado en tasación de inmuebles.

Terreno Típico: Existen diferentes conceptos para definirlo:
a) es aquel terreno cuyas dimensiones de frente y fondo se
encuentran próximas a la relación 1:2; para el SII esta
relación se extiende a aquellos terrenos con relación frente y
fondo = 1:2; b) Es aquel cuyas dimensiones se repiten más
veces en la manzana o en el sector; c) Es aquel cuya
relación de f:f es la más adecuada para recibir una
edificación sobre él en perfecta armonía;
Buhardilla: Ventana que se levanta por
encima del techo o tejado de una casa,
con su caballete cubierto de tejas o
planchas y que sirve para dar luz a los
desvanes o para salir por ella al tejado.
 Mansarda: Recinto más alto de una
construcción habilitado dentro de la
estructura de techumbre con sus
instalaciones totales e iluminación natural
que permite el libre desplazamiento de
personas en su interior, en una
proporción importante de su superficie
total.
Galpón: Es aquella edificación cuya función básica es cubrir espacios de
cualquier forma y volumen, generalmente de grandes dimensiones
independientes del sistema de fijación al terreno y del uso que se les dé.
Usualmente constan de un solo piso, siendo sus elementos fundamentales sus
apoyos y una armazón liviana de techumbre, pues soportan normalmente una
estructura liviana de techumbre y no otro piso sobre ella.

Piso Zócalo: Recinto enterrado al menos en un 50

% de la superficie de sus muros exteriores y que
posee iluminación y/o ventilación natural a través de
ellos.

Piso Subterráneo: Recinto enterrado en al menos 50%

de superficie de sus muros exteriores y que no
Construcción abierta: Se aplica a construcciones posee ventilación ni iluminación natural a través de
tradicionales y prefabricadas; recinto cubierto y ellos.
abierto por uno o más lados, como por
ejemplo: corredores, balcones, porches,
terrazas u otros
 Plusvalía: Incremento en el
valor de la tierra o edificios
derivado de acciones de la
autoridad al efectuar obras
públicas o mejoras en las
existentes o al imponer
restricciones en el uso de la
tierra en determinados
lugares.

Construcción uso exclusivo: Se aplica en copropiedades.

Construcciones que formando parte de los bienes
comunes, es de uso exclusivo por uno de los
copropietarios, Ej.: Terraza, patio, bodega, Depreciación: Decremento continuo
estacionamiento, etc. en el valor, cantidad o calidad de un
activo debido al transcurso del
tiempo, al desgaste, la obsolescencia,
Depreciación económica: Afecta al sector. El sector baja del precio de mercado, etc.
decae por el desplazamiento de sus habitantes de
mayor nivel socioeconómico a otros sectores
modernos o de moda. El sector se deteriora y la
rentabilidad de las propiedades comienza a disminuir.
El S.I.I. lo llama Desuso Económico. Otras causas de
desuso económico: Legislación que modifica las
zonificaciones de las ciudades, produciendo
cambios de destino y uso de las propiedades;
cambios en el proceso económico que determinen
que la propiedad sea de difícil mantenimiento
tanto por sus sistemas impositivos a los dueños como
por su mantenimiento demasiado oneroso.
 Depreciación Funcional: Afecta al edificio: Recae
fundamentalmente sobre la edificación y se debe a las
variaciones o cambios del estilo arquitectónico o funcional de
ellos. Puede referirse a excesos de superficie, excesos de
altura, deficiente distribución o relación entre ellos, espacios
de circulación o anexos inútiles, que sólo implican aumento de
costos de manutención, instalaciones inadecuadas, deficiente
uso de materiales, etc.
Caen además en desuso económico aquellas edificaciones que
resultan demasiado buenas o aquellas que son insuficientes
para el sector donde fueron construidos y aquellos de
destinación limitada, cuando desaparezca o tienda a
desaparecer el objeto o fin para el cual fueron proyectados.
Este desuso puede ser lento o incipiente, notorio o importante
y total.

Depreciación Física: Es el resultado del desgaste físico

en los materiales producido por el deterioro que se
ocasiona por la edad, el trabajo y el uso. Este proceso se
llama entrópico.