Tasaciones

- Valoraciones Inmobiliarias
MANUAL PRÁCTICO de valoración comercial de casas y
departamentos
¡Al grano y sin bla bla!
Contenidos
Este no es un Libro Teórico su Fin es Enseñar a Tasar
Conocer el Valor Real Maximiza Nuestras Ganancias
¿Cuál es el Factor más Importante en una Tasación?
No Confundamos el Precio con Valor
Partiendo Por el Principio: Valorización del Terreno
Ubicación, Orientación y Forma del Terreno
Ejemplo 1: Superficies Regulares – Ventajas Según Forma
Ejemplo 2: Superficies Irregulares de Terreno
Destino y Usos Permitidos de Suelo
Factibilidad de Servicios Básicos
Economías de Escala en Relación al Precio
Ejemplo Práctico de Tasación de un Terreno
Análisis Estimativo
Valoración de Casas - Compraventa vs Inversión
Ejemplo Práctico de Tasación de una Casa
Análisis Preliminar de las Condiciones de Mercado
Resumen de Datos Obtenidos
El Método Más Usado Por los Tasadores y el Más Fácil
Otro Método Enfocado a Tanteo de Inversiones
Re calculando el Valor de la Casa por Reposición
Tasación de un Departamento
La Orientación Respecto del Sol: un Factor Fundamental
La Incidencia del Piso en el Precio del Departamento
Unas palabras Adicionales Sobre las Terrazas
¿Y las Fórmulas Complicadas Dónde Están?
El Análisis de Renta
Valor Presente y Valor Futuro
Obtención de la Tasa de Descuento del Inversionista
Tasación Por Método Residual Estático
¿Cómo Se Ve Un Informe de Tasación?
La Visita a Terreno
La Búsqueda de Referencias Comerciales
Términos Inmobiliarios Útiles
Hay más, Hablemos en Youtube
ESTE NO ES UN LIBRO TEÓRICO SU FIN ES ENSEÑAR A
TASAR

El objetivo de este manual es que quien lo lea y siga sus cálculos aprenda
efectivamente a realizar la tasación de una propiedad, de la misma manera en
que lo hace un tasador día a día ejerciendo su oficio, esto porque para hacer un
buen negocio debemos conocer el real valor de lo que compramos o vendemos.
Por esta razón ataca primero la metodología paso a paso y deja para más
adelante el análisis de conceptos que siendo importantes se aprenden mejor
después de entender realmente como se valora una propiedad.
Si usted necesita realizar la tasación comercial de una propiedad sin ser un
profesional del área inmobiliaria, o aún siéndolo pero sin haberse adentrado en
los detalles de la valoración de una casa o departamento, es muy probable que se
lleve la desagradable sorpresa no encontrar material práctico sobre como
conocer el precio objetivo de un inmueble. Tanto en libros como en Internet
encontrará solamente referencias generales, pero por lo menos al autor le ha sido
imposible encontrar cálculos de valoración asequibles al público en general. En
cambio abundan las referencias teóricas de un tema sobre el que nadie quiere
teorizar, su propio dinero. Por esta razón se presenta este manual que presenta
ejemplos o “ejercicios reales” de tasación casas o departamentos.

CONOCER EL VALOR REAL MAXIMIZA NUESTRAS
GANANCIAS

La valoración de una propiedad no sólo es completamente necesaria a la hora de

solicitar un crédito o préstamo hipotecario a un banco sino que también es muy
útil a la hora de invertir en un bien raíz. A partir de la tasación podemos
maximizar nuestras ganancias, disminuir el riesgo o de plano rechazar una
compra o venta manteniendo nuestro dinero a salvo y disponible para otra
oportunidad. Realizar un movimiento financiero de tal magnitud sin antes haber
estudiado minuciosamente los detalles del mercado sería un completo
despropósito.
Para que el contenido de este manual pueda ser aplicado en cualquier país de
habla hispana se ha escrito en el lenguaje más neutro posible y usando
sinónimos, que hagan entendible el lenguaje “técnico” a cualquier persona que
desee leerlo. Además los cálculos se hacen en una moneda neutra y con valores
simplificados que fácilmente cada persona puede extrapolar a la moneda de su
país.
¿CUÁL ES EL FACTOR MÁS IMPORTANTE EN UNA
TASACIÓN?

Lo más importante en una tasación inmobiliaria es que debe ser REALISTA,

esto es que debe condecirse con los precios que actualmente se manejan para una
propiedad dada basándose en el mercado de la misma, por eso el método en el
que nos enfocaremos será el método de comparación. Esto porque por ejemplo
cuando le solicitamos un préstamo para comprar una vivienda, al banco le
interesa conocer el valor real de la propiedad en caso de tener que venderla o
rematarla si es que el comprador cae en insolvencia.
Por otra parte a una persona que oferta o busca un bien raíz le interesa conocer el
precio objetivo del mismo. Quienes se hayan involucrado en el corretaje de
propiedades sabrán que el vendedor de un inmueble por lo general aplica un
precio excesivo a la propiedad, idealizando su valor, esto no hace más que
demorar el proceso de venta porque en el tiempo la propiedad no se vende y se
debe ajustar a la baja el valor para atraer a compradores. Si el corredor de
propiedades presentase desde un principio una aproximación real del precio a su
cliente se podría acelerar el proceso de compraventa.
Por lo tanto antes de comenzar el proceso de valoración debemos de reunir la
mayor cantidad de información posible del barrio, comuna o incluso ciudad en la
que se encuentra la propiedad. Ninguna fuente de información está de más al
realizar este proceso.
El tasador inmobiliario debe ser en extremo realista y cauto en sus suposiciones
y chequear la documentación oficial disponible de la propiedad, con el propósito
de no adentrarse en la negociación de un inmueble sujeto a prohibiciones o
expropiaciones estatales proyectadas para el futuro.

NO CONFUNDAMOS EL PRECIO CON VALOR

El precio de algo refleja una intención de valor de ese algo, usted puede poner un
precio muy alto a un artículo que en realidad nadie quiere comprar, ese artículo
entonces no es valorado en el mercado al precio de oferta. El valor de
algo está relacionado con el precio que finalmente se paga por dicha cosa,
entonces tendremos que distinguir entre el precio de un inmueble y su valor de
mercado. El valor de mercado es el precio de cierre o de compraventa de la
propiedad y general ente incluye un descuento por negociación entre las partes.
Por lo tanto nuestros precios de referencia ideales para realizar nuestra tasación
serán los que registran los contratos de compraventa, o sea el monto que
realmente se desembolsó para adquirir la una propiedad.
PARTIENDO POR EL PRINCIPIO: VALORIZACIÓN DEL TERRENO

UBICACIÓN, ORIENTACIÓN Y FORMA DEL TERRENO

Quienes se dedican al negocio inmobiliario a menudo utilizan la frase

“ubicación, ubicación, ubicación” para recalcar que en su área la localización de
una propiedad es lo más importante, quizás incluso más que la construcción
porque una construcción podemos descontarla a precio cero y aún así tener un
valioso terreno entre manos.
Dentro de la ubicación podemos distinguir posiciones relativas, por ejemplo:
Ubicación dentro de la ciudad: ¿El sector es residencial, industrial, comercial?
¿Es central o periférico? ¿Tiene buena conectividad, o sea acceso a carreteras,
líneas de autobuses, líneas de metro?
Ubicación dentro de un sector o comuna: ¿Está cercano a las principales vías
de acceso?¿Está en una demandada vía comercial?¿Se trata de un terreno en una
esquina?
Orientación: Debe tomarse en cuenta cómo está orientado el paño respecto del
sol, esto es importante en el mercado inmobiliario donde se desea muchas veces
maximizar la luz. Inclusive que un terreno esté ubicado en un lado de la calle u
otro puede repercutir en su valoración. Reiteramos entonces que debemos
conocer el comportamiento general del sector.
Estos y muchos otros factores deben tomarse en cuenta al tasar un terreno,
debido a que se harán sucesivos ajustes al valor a partir de ellos. Una vez que
nos hemos hecho una idea clara del mercado en el que se encuentra el terreno
debemos enfocarnos en las características mismas de este. Por ejemplo:
Forma del terreno: Un terreno que presente un mayor frente respecto de su
fondo es siempre más apreciado en comercio, debido a que al estar más expuesto
a la calle tiene más capacidad que uno que sea muy angosto hacia la calle y muy
alargado hacia el fondo. Esto se expresa en la relación frente/fondo, una
relación frente/fondo 2:1 (dos a uno) es bastante deseable. También debe
considerarse por ejemplo el desnivel o pendiente al interior de un terreno, no es
lo mismo un terreno en una ladera de una montaña que un terreno plano que
asegura un fácil desplazamiento en su interior. A continuación veremos algunos
ejemplos de formas de terrenos con algunas consideraciones al momento de
evaluar.
IMPORTANTE: siempre que se tase un terreno o una casa se debe medir
con huincha las dimensiones del terreno, NO debe confiarse en los que
digan los planos ciegamente.
EJEMPLO 1: SUPERFICIES REGULARES – VENTAJAS SEGÚN FORMA

El terreno A presenta la mayor relación frente/fondo por lo que logra la mayor

exposición comparado con el resto, este tipo de terrenos son los más apetecidos a
la hora de construir comercio dado que maximiza la vista hacia los locales.
También es más cómodo a la hora de construir entradas o estacionamientos de
automóviles.
El terreno B también es una buena opción aunque presenta menor relación
frente/fondo.
El terreno C es el que tiene la menor relación de los tres pero aún así puede
resultar interesante a la hora de construir conjuntos habitacionales, dado que
minimiza la exposición frontal, mejorando el nivel de privacidad y por
consecuencia hace aumenta la seguridad en su interior.

EJEMPLO 2: SUPERFICIES IRREGULARES DE TERRENO

El terreno D es un ejemplo de con forma irregular cuyo valor debe ser

“castigado” respecto de otro terreno similar pero con forma más uniforme,
obviamente el descuento al valor se debe a que por su particular forma el espacio
es menos aprovechable que los ejemplos anteriores. El terreno E es uno
emplazado en la ladera de una montaña o colina y evidentemente su precio
recibirá un descuento aún mayor a los anteriores.
DESTINO Y USOS PERMITIDOS DE SUELO

El destino permitido para un terreno es también un factor decisivo en el precio

del mismo, los organismos estatales pertinentes asignarán al sector en que sitúa
el paño uno o más usos. Esto implicará que el terreno puede ser destinado a
vivienda o comercial, pero podría estar prohibido el uso industrial o educacional.
Para informarnos del uso permitido del suelo debemos acercarnos a la oficina
pertinente en persona, o visitando la web de municipalidades o ayuntamientos,
ministerios, etc. Allí buscaremos información sobre el cuadrante en que se
encuentra el terreno a tasar dentro del Plano Regulador.
También debemos consultar sobre posibles expropiaciones a las que esté afecto
el terreno, no es deseable para un comprador hacerse de una propiedad que en un
corto tiempo pueda ser “recortada”, para por ejemplo dar espacio a una carretera
o ensanchamiento de calle. Las franjas sujetas a expropiaciones no son tomadas
en cuenta en la valoración, es decir se tasas esa superficie a precio cero, el
resto se considera obviamente a precio de mercado.

FACTIBILIDAD DE SERVICIOS BÁSICOS

En todo tipo de propiedades debemos revisar y registrar en el informe de

tasación si el predio cuenta con servicio de agua potable, energía eléctrica y
alcantarillado. Indicando la capacidad instalada de ellos, por ejemplo electricidad
trifásica o capacidad de caudal de agua potable o de descarga de alcantarillado.

ECONOMÍAS DE ESCALA EN RELACIÓN AL PRECIO

Consideremos un terreno de 6.000m2 cuyo valor es de $10.000.000, el precio por

m2 de dicho terreno será de $10.000.000/6000m2 = $1667/m2. Supongamos
ahora que nos encargan tasar un terreno aledaño pero superficie 3 00m2,
cometeremos un error si valoramos el terreno en 3 00x1667 = $500.100. Esto
porque por economía de escala, (o como reza el dicho, más barato por docena) el
precio por metro cuadrado del terreno más grande no es comparable al del
pequeño. El precio del terreno pequeño por metro cuadrado deberá ser mayor.
Debemos entonces encontrar otro terreno más acorde al tamaño del terreno que
buscamos valorar. Aún así tendremos que hacer ajustes al nuevo valor más
realista, basado en otros factores. A las propiedades que usamos para comparar
precios se les llama testigos o referencias. Por lo general para una tasación
bancaria se exigen entre 3 y 5 testigos para respaldar el cálculo del precio al
que llegó el tasador.
EJEMPLO PRÁCTICO DE TASACIÓN DE UN TERRENO

Se desea valorar el terreno A, para ello contamos con 2 testigos dentro de la

misma cuadra. Nótese que a priori podemos decir que la ubicación de A es
privilegiada respecto de B y C, dado que la primera da a la calle principal y
además está en una esquina. Por lo tanto deberemos asignarle una mayor
ponderación al precio por metro cuadrado de A respecto de B, por estar en una
calle lateral y aún más que C, por estar este en una calle trasera y por tener una
baja relación frente/fondo.
Antes de pasar a realizar el cálculo debemos reconocer que este es un modelo
simplificado, normalmente los testigos o referencias no se encontrarán en la
misma cuadra, y deberemos buscar los más cercanos posibles. De no encontrar
referencias cercanas deberemos buscar sectores similares en otros sectores de la
ciudad que presenten un comportamiento similar al que estudiamos. Por otra
parte los ajustes en precio o factores que influyan en la valoración estimada
dependerán en gran parte del profesional tasador, y en la experiencia que tenga
en el oficio.
Nótese también que toda tasación encargada por un banco antes de ser probada
es visada por un tasador jefe de la empresa externa y luego es revisada por el
banco mismo. En contadas ocasiones se llega a objeciones mayores si el trabajo
ha sido ejecutado por profesionales idóneos.
Veamos el resumen de los datos obtenidos en terreno y mediante investigación
de mercado. Dependiendo del profesional o entidad que encarga la tasación se
pueden agregar cuantos datos relevantes se estimen.

ANÁLISIS ESTIMATIVO

El precio por m2 de B es $13.333 y la calidad de ubicación es media, vemos

que el precio por m2 de C es mayor que el de B en un 8%, lo cual se condice con
su menor tamaño. O sea, aunque C no esté tan bien ubicado su precio por metro
cuadrado aún es mayor que el de B. Como mencionamos antes, el precio por
metro cuadrado de propiedades pequeñas tiende a ser mayor al de propiedades
más grandes cercanas. Vemos entonces que un factor contrapesa a otro y queda a
criterio del tasador estimar la ponderación final de factores basado en su
experiencia.
Yendo a la estimación de valor para A, por tener la mejor ubicación, la mejor
razón frente/fondo, tener salida a 2 calles lo que implica mejor conectividad y
disponer de mejores servicios aplicaremos un 2 0% (factor 1.2 ) de premio al
valor por metro cuadrado respecto del más alto precio de las referencias. Esto
es:
Valor total de propiedad A = (Precio por metro cuadrado C) * 1.2 * 600m
= $16.667/m2 * 1.2 * 600m
= $12.000.240
Hemos concluido nuestro primer ejercicio de tasación de un terreno, el que nos
servirá como base para tasar una casa. Como se ve, el cálculo matemático es
bastante simple, la dificultad radica más que nada en los criterios para asignar
correctamente los factores de corrección al precio por metro cuadrado. Por eso
nuevamente se insiste en el conocimiento práctico del tasador, muchas veces
estos se especializan en ciertas zonas dentro de una región, de manera de tener
un conocimiento acabado de la dinámica comercial del sector.
Más adelante, cuando revisemos un informe real de tasación profundizaremos en
los aspectos subjetivos a tener en cuenta en la valoración, se alienta al lector a
repasar los conceptos adquiridos y el simple cálculo matemático efectuado antes
de pasar a la valoración de departamentos.
VALORACIÓN DE CASAS - COMPRAVENTA VS INVERSIÓN

Ahora que hemos entendido cómo se establece el valor de un terreno podemos

proceder con la tasación de una casa, esto porque para realizar un cálculo
acabado y realista del precio de una casa debemos separar su terreno de la
construcción. Realizar esta separación nos permitirá aplicar criterios y ajustes
por separado, para finalmente sumar todos los factores y llegar a un valor final.
Recordemos que en este manual estamos tratando exclusivamente con el método
comparativo, o sea con un enfoque comercial. Existes muchos otros métodos de
valoración dependiendo del fin que se le quiera dar al inmueble. Por ejemplo
cuando el Estado desea expropiar una propiedad para construir una carretera, la
tasación puede hacerse con el método de reposición, que más que un análisis de
mercado se basa en los valores de reconstruir en otra locación la propiedad que
deberá abandonar.
Si se desea tasar por ejemplo un predio agrícola se deberán tomar en
consideración los rendimientos de plantaciones, o la cantidad de animales
asociada. Este análisis debe ser ejecutado por un especialista y estar basado en
análisis de flujo de caja. Está temática específica está fuera del foco de este
manual.
Es muy importante señalar que el tasador debe ser extremadamente ordenado a
la hora de planificar la tasación, debe tener claro los datos que necesita y llevar
un registro claro de si dispone de ellos o no. Por ejemplo volver de una visita a
terreno y darse cuenta de que falto un antecedente, imagen o valor, nos hará
repetir la visita que pudo habernos tomado horas. Esto es una pérdida de tiempo
y dinero.
Para que el procedimiento de tasación de una casa sea lo más entendible, lo
resumiremos en la siguiente lisa:
Encontrar las referencias o “testigos” que nos permitirán mediante
comparación ir acercándonos a nuestra valoración. El óptimo de referencias va
de 3 a 5 , deben estar lo más cerca posible de la casa a valorar y ser lo más
parecida en estructura, materialidad y estado de conservación a la vivienda que
estamos tasando. Los testigos se obtienen de portales de Internet, registros de
compraventa oficial, avisos clasificados, etc. Los registros oficiales tienen
prioridad, y debemos tener siempre en mente que los precios de oferta no
necesariamente serán valores de cierre.
Encontrar el valor de terreno para el sector donde se emplaza la vivienda, si
no se encuentra un valor de terreno cercano, se deberá buscar un terreno lo más
similar posible en otro sector de similar nivel de desarrollo y plusvalía.
Realizar una tabla comparativa que incluya tanto a las referencias como a la
casa a tasar donde se agregan los factores de materialidad, de construcción,
estado de conservación,
obras anexas tales como piscina y estacionamientos techados, superficies en m 2
de construcción y terreno. Es importante hacer ver que en caso de garantía
hipotecaria el banco solamente tomará en consideración dentro de la tasación las
obras que estén legalizadas, esto implica que por ejemplo las ampliaciones que
no hayan sido aprobadas por la municipalidad y no estén en el plano original se
valoran a precio cero, y no financiará mediante crédito esos ítems. Vemos
entonces por qué debemos ser cuidadosos a la hora de recopilar la información
legal de la propiedad, porque puede redundar en un negocio fracasado o
financiamiento insuficiente.
Obtener precios de metro cuadrado construido: para conseguirlos podemos
consultar a profesionales de la construcción como arquitectos o ingenieros,
además de empresas constructoras de casas prefabricadas. Esto último es
bastante fácil debido a que en los últimos años se ha visto un auge de este
negocio, y el estándar de casas ofrecidas incluyen materialidad y terminaciones
muy similares a la de casas fabricadas in situ. Debemos tener en cuenta la
depreciación de una construcción antigua respecto de una nueva, por regla
general se asume que la obra se deprecia 1% a año, o sea si la construcción tiene
2 0 años de antigüedad constará 2 0% menos que una nueva, pero con un tope
de un 4 0% si no está muy bien mantenida. En caso de que una casa esté
inhabitable solamente se considera el precio del terreno.
Recopilar información de referencias: se deben buscar referencias similares en
portales de Internet, sitios de anuncios comerciales, diarios, páginas web de
corredores de propiedades y visita a terreno. Para obtener información más
detallada lo mejor es llamar al corredor de propiedades encargado de la venta
consultando por las características de la casa, debemos tener preparadas con
anterioridad las preguntas a realizar, tales como; antigüedad de la casa,
materialidad, terminaciones, estado de conservación, obras anexas,
ampliaciones, y en general todos los datos que se nos ocurran para establecer una
buena comparación con la vivienda que estamos tasando. El corredor de
propiedades nos tratará con mayor interés si cree que somos clientes y no meros
tasadores. En la visita a terreno se buscan casas en venta y esto complementaría
el trabajo que hemos hecho antes por Internet.
Visita a la municipalidad, ayuntamiento, conservador de bienes raíces:
dependiendo del fin de la tasación o de la disponibilidad de datos tendremos que
visitar oficinas públicas para obtener información. Si la tasación es encargada
por un banco, por lo general ellos se encargan de tener los papeles legales en
orden, excepcionalmente, si se no dispone de algún dato tendremos que buscar
algún certificado o antecedente legal. Por otra parte si buscamos hacer una
inversión o comprar con nuestro propio dinero deberemos informarnos más en
profundidad.
Visita a terreno: en la visita a la propiedad a valorar se debe medir con huincha
las dimensiones del terreno, se tomarán las fotos que sean necesarias para
respaldar el precio al que se llega y para ser agregadas al informe final. Se deben
tomar fotos de fachada en las
que se distinga claramente el número municipal de la propiedad, esto es
requerido por el banco, además fotos interiores de sala de estar y/o comedor,
cocina, habitaciones, baño, que muestren sus terminaciones. También se deben
fotografiar las obras anexas y muy importante cerciorase de que servicios posee
la propiedad, para ello se toman fotos del medidor de agua, gas, corriente
eléctrica y buscar si hay conexión a la red de alcantarillado. La visita siempre
debe realizarse en horario diurno y las fotos deben ser lo más amplias posibles.
En la conversación con el corredor o propietario se debe extraer la mayor
cantidad de información del historial de la casa, del sector, del mercado de casas
similares viviendas y en general todo antecedente que consideremos necesario a
posteriori. Se debe recorrer el barrio y notar cuáles son las calles más
importantes, la disponibilidad de transporte público, fijarse en si se dispone de
servicios de salud cercanos, supermercados, comercio, colegios, universidades,
parques etc. Se debe indagar sobre la seguridad del sector y sobre cualquier
factor de influya en su precio actual o futuro.
Realizar los cálculos y llenar el informe de tasación: a continuación veremos
un ejemplo de cálculo y más adelante revisaremos los datos a llenar en el
informe.
EJEMPLO PRÁCTICO DE TASACIÓN DE UNA CASA

ANÁLISIS PRELIMINAR DE LAS CONDICIONES DE MERCADO

En la figura las casas A, B y C son referencias comerciales de la casa D que es la
que queremos tasar. Hagamos algunas observaciones sobre la ubicación de las
viviendas en general.
Asumiremos para este ejemplo en particular que la calle principal aún teniendo
mejor acceso a transporte no es ruidosa y presenta un buen nivel de privacidad.
O sea será más deseable vivir cerca de la calle principal que de la secundaria.
Esto es un supuesto y en otros casos quedará a criterio del tasador determinar
qué ubicación será más demandada según sus estudios.
Por lo general las calles interiores brindan mayor tranquilidad debido al menor
tráfico de vehículos y por consiguiente menor ruido. Esto hace que sean más
apetecidas y eso impacta en su valor. Puede ocurrir lo contrario en caso de que la
casa esté ubicada en un sector que presenta ventajas para el comercio, pero en
este caso particular estamos asumiendo que la propiedad está destinada a
vivienda.
Usualmente la cercanía a un área verde como un parque o plaza aumenta la
plusvalía de una propiedad, en este caso las casas D y C son las más
beneficiadas por esta característica.
La cercanía al Metro o tren urbano es uno de los factores que afectan
positivamente el precio de un inmueble, debe tenerse en consideración a la hora
de tasar.
También existen factores que afectan negativamente el valor de una propiedad,
tales como la cercanía a una cárcel, a un vertedero de basura, a industrias
ruidosas, etc. En ese caso el precio se castiga en vez de premiar.
Finalmente en lo referente a casas-habitación se busca un equilibrio entre lo
céntrico del barrio, la accesibilidad y el resguardo de la privacidad y seguridad.
La propiedad que pondere más alto estos factores será la de mayor valor.
Las casas A y B son las más alejadas del área verde y dan a la calle secundaria y
no a la calle interior, por lo que el valor del terreno según estos supuestos
particulares debe ser menor al de las otras dos casas.
La casa C posee buenos atributos pero da a la calle principal, por lo tanto su
privacidad y tranquilidad es menor.
La casa D entonces es la que posee los mayores atributos y eso debe reflejarse en
el valor sugerido.
Abajo se muestra la tabla comparativa que incluye los factores relevantes para
determinar el valor de la propiedad, por simplicidad asumimos que todas las
casas tienen 3 dormitorios y 2 baños:

RESUMEN DE DATOS OBTENIDOS

Antes de comenzar la revisión de la tabla, recordemos que todos lo aprendido en
la sección de valoración de terrenos es aplicable a la valoración del sitio de
casas.
Ahora revisemos los precios de oferta recopilados para los testigos, debe hacerse
notar que no debemos fiarnos en los precios de oferta como algo fijo para
nuestra tasación. Nuestra labor es emitir una valoración basada en nuestro
criterio, y los precios que se piden por las referencias pueden presentar grandes
desviaciones con respecto a lo que realmente se paga por dichas propiedades.
Supongamos que los precios de oferta son los siguientes:
Casa A: Se ofrece a la venta en $95.000.000
Casa B: Se ofrece a la venta en $105.000.000
Casa C: Se ofrece a la venta en $130.000.000

EL MÉTODO MÁS USADO POR LOS TASADORES Y EL MÁS FÁCIL

Como hemos dicho con anterioridad, existe una multitud de métodos de tasación
que son usados según el fin que se le desee dar a la propiedad. En mucha
literatura sobre el tema de tasaciones encontraremos métodos exóticos que
utilizan rebuscadas fórmulas y los factores de ajuste más inesperados. Pero
cuando vemos la realidad nos damos cuenta que ninguno de estos métodos o
factores se aplican, y que simplemente quedan en la verborrea académica que a
muchos de los autores les gusta tanto.
En la práctica habitual de la tasación nos encontraremos que el método más
usado es el de comparación, y que la herramienta de ajuste del valor no es nada
más que el criterio del tasador. En el 90% de las tasaciones comerciales
veremos que el razonamiento que se usa es el que sigue:
Se tiene la casa A en venta a $95.000.000 , tiene la ubicación menos buena de
las tres referencias, así como materialidad y terminaciones más bajas. Por lo
tanto es correcto que su precio sea el más bajo, pero aún podría ajustarse.
Supondremos que la casa A según nuestra experiencia está bien ofertada a
ese precio.
La casa B tiene menor superficie de terreno, pero mayor superficie construida, su
materialidad es mejor que la de A, al igual que sus terminaciones. El estado de
conservación es bueno comparado con el de A, y además tiene la ventaja de
ser casa esquina, esto es valorado por los compradores debido a que tienen
un vecino menos, mayor iluminación y posibilidad comercial en algún
momento. Supondremos que la casa B según nuestra experiencia está ofertada
bajo su valor objetivo, el cual debería ser de $115.000.000 .
La casa C, tiene terreno y construcción más pequeños que B, pero su
materialidad es más sólida y sus terminaciones son mejores. Nuestra experiencia
indica que su precio de oferta correcto es de $125.000000 . C es muy similar a
la casa D que estamos valorando por lo que el precio de D en este paso es al
menos de $125.000.000 .
Finalmente D es la casa mejor ubicada y además tiene una piscina, como vimos
antes C tiene una bodega, digamos que la piscina es $1.000.000 más cara que la
bodega y ese valor debemos agregarlo al valor de D. Por su ubicación
agregaremos $5.000.000 al valor de D respecto del de B. Por lo tanto el valor
final de D será:

$125.000.000 (valor de mejor referencia) + $5.000.000 (por ubicación) +
$1.000.000 (diferencia bodega C y piscina D) = $131.000.000 .
Esos $131.000.000 se refieren a PRECIO DE OFERTA, no a precio de cierre,
pero nosotros debemos entregar EL VALOR de la propiedad, esto es la
estimación del monto al que realmente se cerrará el negocio. Por lo general el
comprador ofertará un 10% menos del valor de oferta y el vendedor aceptará.
Por lo tanto nuestra valoración para la casa será de 0.90 x $131.000.000 =
$117.900.000
Nota 1: en este ejercicio ajustamos los precios en moneda, también puede
hacerse en porcentaje, diciendo por ejemplo que una casa vale un 10% más
o menos que otra y luego pasar a moneda. Eso queda a elección y
comodidad del tasador. Lo importante es que el valor alcanzado sea
realista. Cuando ajustamos los porcentajes o precios según calidad,
antigüedad, ubicación, etc., decimos que estamos HOMOGENEIZANDO
FACTORES.
Nota 2: en este ejercicio se usaron valores de oferta, puede ser también que
dispongamos de valores de venta, o sea que tengamos acceso a los valores
realmente pagados por las referencias que usamos. Ese es el caso óptimo
porque nuestra tasación sería lo más realista posible, pero en la práctica
estos son los casos más escasos debido a la dificultad de obtener dichos
datos.
OTRO MÉTODO ENFOCADO A TANTEO DE INVERSIONES

En el ejemplo anterior usamos el método de comparación con datos obtenidos
del mercado inmediato a la casa a valorar. Este método es válido para la
compraventa, e incluye el premio en el precio que está asignando el mercado en
un momento dado. Ahora, ese precio podría estar inflado por una burbuja
inmobiliaria. O sea, el precio al que la propiedad que se ofrece puede que difiera
muchísimo de un valor “sensato” del terreno, más lo que costaría construir una
vivienda de características similares. Esto sería que el precio de mercado
difiere del valor de reposición del inmueble.
Si el valor está demasiado inflado y de hecho se está en medio de una burbuja
inmobiliaria, se corre el riesgo de comprar un inmueble sobrevalorado. Si se
accedió a un crédito hipotecario para financiar la casa y la burbuja revienta
repentinamente por una crisis económica, se tendría que seguir pagando un
crédito con quizás alta tasa de interés y con menos ingresos por parte del
inversionista debido a la crisis.
Por esta razón nos sería útil como inversionistas no tan solo dejarnos llevar por
los precios actuales de mercado, sino que también tener otro punto de vista que
nos permita hacer una inversión más segura. Recordemos que los inversionistas
exitosos ahorran en épocas de vacas gordas y salen a comprar en épocas de vacas
flacas.
Por todo lo anterior el inversionista estará también interesado en el método de
reposición, que se basa en preguntarse, referente a una propiedad en la que se
está interesado ¿Cuánto costaría reconstruir una casa de idénticas características
en una sector con mismo valor de terreno.
Necesitamos entonces valores construcción, de obras anexas y de terreno, el
valor de construcción obras anexas es fácil de conseguir o calcular como dijimos
anteriormente, se trata de cotizar con constructoras o consultar a profesionales
para conseguirlos. El precio de terreno es una historia distinta, pongámonos en el
caso más difícil de todos, el de una tasar una casa en un sector consolidado en el
que no existen terrenos eriazos a la venta. Para encontrar entonces ese precio de
metro cuadrado de terreno, tendremos que recurrir a terrenos similares en otros
barrios o comunas, a profesionales o corredores de propiedades que puedan
darnos una estimación.
Otra fuente pueden ser los informes inmobiliarios que publican frecuentemente
empresas de estudios, si tenemos suerte podemos encontrar los datos de esos
estudios gratis, para eso debemos estar atentos a las notas que se publiquen en
los medios como periódicos, y que pueden orientarnos sobre los precios por
metro cuadrado.
RE CALCULANDO EL VALOR DE LA CASA POR REPOSICIÓN

Calculemos nuevamente el valor de la casa D, sabemos que sus superficies de

terreno y construidas son 175m2 y 85m2 respectivamente.
Supongamos que encontramos que el valor de metro cuadrado de terreno en el
sector es de $190.000 , multiplicando ese valor por 175m , tenemos que el
terreno vale $ 33.250.000 . Para la construcción hemos llegado a un valor por
metro cuadrado de $513.000 , multiplicado por 85m2 , nos da un valor de
$43.605.000 . Encontramos también que la piscina tiene un valor de
$5.000.000 .
Sumando:
$33.250.000+$43.605.000+5.000.000 = $81.855.000 por método de reposición.
Diferencia entre métodos:
$117.900.000 - $81.855.000 = $36.045.000
Esto quiere decir el premio de mercado para la casa D es de más de 36
millones, esto es más o menos equivalente a lo que en acciones se llama “precio
libro”, que no necesariamente coincide con el precio de mercado.
El inversionista debe reconocer ambos conceptos y tratar de comprar siempre a
un precio cercano o por debajo del precio libro o en nuestro caso el precio por
reposición. Un astuto inversionista sabrá reconocer en qué etapa se
encuentra el ciclo económico para maximizar sus ganancias y no comprará
cuando existe una gran demanda que presiona los precios al alza.
Con esto terminamos nuestro ejemplo de tasación de casas y pasamos a la
valoración de departamentos.
TASACIÓN DE UN DEPARTAMENTO

En esta sección veremos cómo se realiza la tasación de un departamento (o piso)

en altura. La valoración de un departamento difiere de la de una casa
principalmente respecto del terreno, dado que en la tasación de un departamento
no se toma en cuenta el valor del mismo, simplemente se valoran las superficie
útil interior del departamento y la superficie de terraza o balcón, estas últimas se
ponderan a un 50% del precio por metro cuadrado interior del departamento,
además de la superficie de logia también castigada al 50%. También se deben
agregarse al valor del estacionamiento los estacionamientos y bodegas si las hay,
estas son obras anexas cuyo valor es fácil de encontrar. Por simplicidad del
ejemplo no las hemos incluido en el ejercicio.
Otra diferencia es la obtención de testigos, que pudiera ser más fácil que la de
casas, debido a que dentro del mismo edificio se pueden encontrar otros
departamentos en venta. Dado que pertenecen a la misma construcción será más
fácil obtener los valores realistas para la tasación. A la hora de buscar testigos en
el edificio nos será de gran ayuda consultar con el conserje por unidades en
venta. Si no se encuentra cantidad suficiente de testigos en el mismo edificio
procederemos a buscar en edificios cercanos y ojalá similares.
Para realizar la homologación de factores para un departamento, tendremos que
revisar la influencia de ciertas características propias de este tipo edificación en
su valoración. Recordemos que todo lo dicho respecto de la ubicación de un
terreno o terreno de una casa corre también para el caso de departamentos. O
sea, afecta positivamente su precio la cercanía al Metro, acceso a comercio y
servicios, conservando aún privacidad y seguridad.
LA ORIENTACIÓN RESPECTO DEL SOL: UN FACTOR FUNDAMENTAL

Supongamos que en un edificio existen por piso solamente cuatro

departamentos, en la figura arriba se muestra en planta la disposición de los
departamentos, se obvian los pasillos y áreas comunes para simplificar el
análisis. La flecha vertical indica la dirección Norte y la flecha horizontal
muestra la dirección del recorrido del sol de Este a Oeste. Debe notarse que el
diagrama y el análisis asociado serán distintos en el hemisferio norte, al igual
que diferirá en algunos países según su condición climática. Asumiremos que
nuestro edificio se encuentra en el hemisferio sur.
Los departamentos más cotizados son los que tienen acceso a mayor luz solar, a
la inversa los menos cotizados y por lo tanto que se venden a menor precio son
los que reciben menos luz solar.
Dentro de los que reciben mayor luz solar el más valorado es el que tiene
orientación noreste (NE), debido a que recibe sol en la mañana, ayudando a
temperar la casa, y en verano cuando el calor es mayor en la tarde, está
resguardado por el departamento noroeste (NO).
Respecto de los departamentos con ubicación Sur, el mejor evaluado es el de
orientación sureste dado que recibe luz solar en la mañana, el departamento con
ubicación suroriente es el que se vende por menor precio debido a que no recibe
luz solar en la mañana, y en invierno cuando el día es más corto y el Sol tiene
menor inclinación casi no recibe sol en la tarde.
LA INCIDENCIA DEL PISO EN EL PRECIO DEL DEPARTAMENTO

Enfoquémonos ahora en la incidencia del piso en que se ubica un departamento

en el precio del mismo.

Vemos en la imagen la representación de un edificio de departamentos de 16

pisos. En la práctica muchos edificios nuevos no tienen departamentos en el
primer piso, y dedican esa planta a áreas comunes, conserjería y otros. Esto se
debe a que para los compradores el primer piso es poco atractivo, dato que tiene
el mayor tráfico la menor seguridad de todos los niveles.
Así mismo ocurre con los pisos 2 y 3 , los departamentos en esos pisos se
venden a menor precio comparados con los ubicados más arriba. Por otra parte
vivir en los pisos superiores tampoco es tan atractivo, más aún si el edificio tiene
más de 20 pisos, dado que se gasta más tiempo en el ascensor y en caso de una
emergencia la evacuación es más lenta.
En nuestro caso los precios más altos se encontrarán desde los pisos 6° al 10° ,
que son los más apetecidos por los compradores, deberemos entonces,
homologar los precios basándonos en el piso que estemos tasando. O sea
castigaremos o premiaremos el valor de la vivienda. Como siempre, reiteramos
que es nuestro criterio basado en la observación del mercado el que determinará
el monto a ajustar los valores, puede ser un 5, 7 ó 10% de ajuste entre pisos u
orientación dependiendo del la dinámica que presente el mercado para ese bien.
Con todos estos criterios claros pasemos entonces a calcular el precio de un
departamento.
Para facilitar los cálculos asumiremos que estamos tasando en un edificio
relativamente nuevo al que le quedan pocas unidades por venderse y los testigos
se ubican en el mismo edificio.
Obviamente en nuestra práctica profesional no nos encontraremos con dicha
suerte en cada ocasión, por lo tanto, en ese caso deberemos homologar factores
tomando en consideración los siguientes puntos:
Si encontramos testigos en otro edificio cercano, deberemos corregir los valores
por antigüedad o depreciación, si nuestro testigo es 10 años más antiguo que
nuestro departamento nuevo a valorar, se le aplicará un descuento de un 1% por
cado años de antigüedad, o sea un total de 10% menor en el valor del testigo .
Esto último por metro cuadrado, ese 1% puede variar de acuerdo con el criterio
del tasador o a alguna tabla oficial sugerida.
Debemos considerar también el estado de conservación de otros edificios y
testigos en ellos, así como su nivel de terminaciones.
Obviamente también debemos homologar la ubicación del edificio tal como lo
se vio en los casos de terrenos y casas.
Ahora veamos la planta de los departamentos testigos y el departamento a tasar.
En la imagen arriba puede apreciarse que todos los departamentos están en
distintos niveles, además se muestra el pasillo, caja de ascensor y caja de
escaleras, estos espacios son áreas comunes y no se incluyen en la superficie útil
que es la que utilizamos para tasar, o sea no se consideran. También pueden
verse las terrazas de los departamentos, estas se tasan a mitad de precio del
metro cuadrado útil interior. En caso de también contar los departamentos con
una logia, esta debe evaluarse en un precio inferior al del metro útil, puede
usarse el precio de terraza para evaluar.
Abajo vemos la tabla resumen de datos y superficies de los departamentos, en
este cado el departamento a valorar será el D.

Calculando los precios por metro cuadrado para cada departamento:

A: 900.000/m2
B: 800.000/m2
C: 882.352/m2
Supondremos que encontramos adecuado el precio del departamento A, tiene la
mejor orientación en uno de los pisos más demandados, luego revisando el
precio de B encontramos que la homologación del piso 7 ° al 15° nos parece
correcta, se puede dividir en 5 millones más barato por estar en un nivel extremo
y otros 5 millones por estar en la segunda orientación más apetecida. Ambos
departamentos tienen la misma morfología por lo que su precio global
incluyendo la terraza es comparable.
Luego revisando el precio de C notamos que tiene un precio por metro cuadrado
entre B y A, eso puede explicarse por ser un departamento más pequeño, por
economía de escala su metro cuadrado será más caro que el de un departamento
más grande. Aún así el precio nos parece excesivo debido a que está en el
segundo piso menos demandado y en la tercera orientación menos demandada.
Por eso corregiremos su precio por metro cuadrado en un 15%, quedando en
$750.000 aprox.
Finalmente queda el precio de D que se ubica en el piso menos demandado y en
la orientación menos demandada. Dado que tiene la misma morfología que C, su
precio por metro cuadrado global es homologable directamente. Según nuestro
criterio encontramos para este caso que debemos castigar el precio por m2 de D
en 3% respecto de C por homologación y un 2% por descuento que
seguramente se hará por ser una de las últimas unidades, en total 5%, quedando
en $712.500 .
Con esto el valor de tasación de D será de 85m2 x $712.5000 = $60.562.500.-
En este ejemplo por simplicidad hemos obviado la existencia de
estacionamientos asociados a los departamentos, tasarlos sin embargo no
representa dificultad. Simplemente se tasan como obras anexas y su valor es
fácilmente obtenible en el mercado, debido a que siempre se encuentran a la
venta unidades nuevas o usadas en los edificios. Sus valores entonces
simplemente se suman o restan al valor del departamento según disponibilidad.
UNAS PALABRAS ADICIONALES SOBRE LAS TERRAZAS

Como dijimos anteriormente las terrazas se tasan a mitad de precio, en este

ejemplo no se ocupó la valoración separada de las terrazas debido a que los tipos
de departamentos eran similares entre sí, y existía por lo tanto una equivalencia
en su precio global.
Si se encontrasen testigos con terrazas de tamaño muy dispar el tasador deberá,
según su experiencia y considerando los precios de mercado que maneja, aplicar
para sus cálculos valores tentativos de precio de superficie útil y de terraza que
calcen con sus estimaciones, su estudio de mercado y también costos de
construcción que pueda manejar. O sea no se estarán inventando valores sino
que separará ambas variables para realizar sus cálculos de cada testigo.
Nuevamente podrá consultar a colegas y otros profesionales sobre estos valores
de terraza y construcción en el sector.
Por lo tanto tendrá valores fidedignos de superficie útil y terraza y podrá sumado
a la homologación de factores que ya vimos anteriormente, asignar un valor al
departamento en tasación. O sea, si el tasador tiene 4 testigos, tendrá 4 precios
por m2 para superficie útil y 4 precios por m2 para terraza, a diferencia de lo
que vimos en el ejemplo dónde se tenía un valor global. Y decidirá con estos
precios cuál será el mejor precio a asignar al departamento a valorar.
Veamos un cálculo rápido de estimación de precio de terraza. Supongamos que
tenemos un departamento que se ofrece en $100.000.000, tiene una superficie
útil de 100m2 y una superficie de terraza de 10m 2 , sabiendo que el precio de
terraza debe ser el 50% del precio de superficie útil, realizamos la siguiente
simple ecuación.
SU * PSU + ST*PT = $100.000.000.
Donde SU es superficie útil.
SU es superficie útil (en este caso 100m2).
ST es superficie de terraza (en este caso 10m2) y,
PT es precio de terraza.
Sabemos también que PT = PSU/ 2 , que es lo mismo que PSU = 2 PT,
agregando esto a la ecuación, nos queda:
SU* 2 PT+ST*PT = $100.000.000 . Agregando los valores de superficies.
100m2 x 2 PT+ 10m2 x PT = $100.000.000 .
210 PT = $100.000.000
PT = $476.190 . Multiplicando por 2 para llegar a PU.
PU = $952.381 .
Si ingresamos estos valores a la primera ecuación veremos que son correctos. Se
puede proceder a realizar comparaciones y homologaciones como las vistas con
anterioridad.
Otro caso puede ser que encontremos a lo menos un testigo sin terraza,
entonces solo tendremos precio por superficie útil para esa unidad, si tenemos
además otros testigos con terraza ya podremos aislar directamente el precio de
las terrazas.
Puede ser también que el tasador esté valorando disponiendo de los precios
por metro de construcción y así directamente puede aplicar el criterio del 50%
a la terraza. Este caso es más aplicable a una tasación por reposición dado que se
están tomando más en cuenta costos que precios de mercado.
¿Y LAS FÓRMULAS COMPLICADAS DÓNDE ESTÁN?

Nos habremos encontrado quizás con infinidad de libros sobre tasación, algunos
con varios cientos de páginas llenas de complicadas fórmulas matemáticas que
incluyen dispersión lineal, sumatorias o incluso otras más avanzadas. Lo cierto
es que en mi vida profesional jamás las he usado, me imagino que están dirigidas
a los académicos que gusten de teorizaciones y abstracciones, o quizás empresas
de estudios que quieran encontrar tendencias de precios en sectores geográficos.
Todo esto está muy bien, pero lo que nosotros queremos es tasar una propiedad,
o sea saber su precio con el fin de que sirva de garantía hipotecaria, conocer el
precio correcto de nuestra vivienda para que no nos genere pérdidas sino que
ganancias a la hora de venderla, o tal vez realizar una inversión inmobiliaria lo
mejor informada posible.
En el día a día de un tasador promedio este no se encontrará con ampulosas
teorías o simulaciones computacionales que le lleven a obtener el precio final de
una propiedad. La tasación generalmente se hará mediante cálculos sencillos,
pero cuidadosos e informados. El criterio y experiencia del tasador son
fundamentales en la aplicación de criterios sobre el mercado que analiza, eso sí,
no pueden aprenderse en un libro, solamente se adquiere con práctica.
Puede ser también que el lector se haya encontrado con “manuales” de tasación
en los que poco o nada se aprende a tasar, sino que son verdaderos compendios
legales de cientos de normativas que no hacen más que intimidar al estudiante.
Al leerlos uno se imagina que si comete un error de cálculo terminara en la
cárcel por sus pecados.
En el ámbito legal este manual tiene poco que decir pues deja al lector la tarea de
informarse del marco normativo de su país.
Para redondear la idea, lo que quiero decir es que los cálculos necesarios para
realizar una tasación comercial no van más allá de la suma, resta, multiplicación
y división presentadas.
EL ANÁLISIS DE RENTA

Un tipo de valoración que se presenta generalmente como requerimiento dentro

de un informe de tasación bancario es la valoración por renta, o sea, calcular el
valor de un inmueble a partir del arriendo mensual que la propiedad devenga.
Para realizar el análisis contaremos con un canon de arriendo mensual
aproximado para el tipo de vivienda que estamos tasando. Este valor de arriendo
lo encontraremos también mediante nuestro estudio del mercado de la propiedad.
También necesitaremos una tasa de descuento del inversionista, esta tasa por lo
general se encuentra como una referencia de boca en boca entre profesionales
del área. De todas maneras en esta sección explicaremos como obtenerla, pero
para eso antes necesitamos algunas nociones de matemáticas financieras.

VALOR PRESENTE Y VALOR FUTURO

Supongamos que depositamos en un banco una suma de $100, el banco nos

ofrece como interés un 10% por un periodo de tiempo. Al final de ese periodo de
tiempo tendremos nuestros $100, más $10 de interés. El cálculo es el siguiente:
110 = 100 + 100 * 10%, luego factorizando,
110 = 100 * (1 + 10%), pasando de % a decimal,
110 = 100 * (1 + 0.1)
A los $110 les llamamos valor futuro (VF), a los $100 les llamamos valor
presente (VP), y a la tasa de interés de 10% le llamamos tasa de descuento (i).
Con lo cual nuestra fórmula de arriba nos queda de la siguiente manera:
VF = VP * (1+i)
Para n periodos considerando interés compuesto la fórmula será la siguiente.

VF = VP * (1+i)n
La fórmula de arriba la calculamos varios periodos n, lo que deseamos es sumar
todas esas rentas lo que se llama anualidad. La fórmula para sumar esas rentas
para un número n de periodos con tasa de interés (o de descuento) i es la
siguiente:
Dado que estamos suponiendo que la propiedad se dedicará solamente a renta,
asumiremos que pasará infinitos años recibiendo rentas. Por lo tanto su análisis
podrá abordarse mediante lo que los entendidos llaman una perpetuidad. Esta es
una anualidad perpetua, o una en la que no existe el último pago, o aquella que
tiene infinito números de pagos.
Para conocer el valor presente de una perpetuidad debemos forzosamente acudir
a la definición de límite del cálculo diferencial, si no lo entiende no importa,
porque la fórmula se simplifica al máximo al final. El cálculo de una perpetuidad
entonces se hace con la siguiente fórmula:

Cuando n, que es el número de pagos tiende a infinito o sea, se hace muy grande,
(1+i)-n tiende cero, con lo que la fórmula se simplifica así:

Si ahora llamamos a VF igual a R (renta anual) y a VP como P (presente) al

valor presente buscado, la fórmula para evaluar un inmueble por renta es la
siguiente:

Consideremos entonces la evaluación de una propiedad con un canon de

arriendo de $100.000 mensuales pero que en promedio no pasa arrendada todo el
año sino que solamente 11 de cada 12 meses. O sea al año renta $1.100.000. Por
otra parte la tasa de interés del inversionista es de un 7% anual, lo que es lo
mismo que 0.07 = i.
Por lo tanto el valor de esa propiedad mediante análisis por renta es
simplemente:
$1.100.000/0.07 = $15.714.286.-
OBTENCIÓN DE LA TASA DE DESCUENTO DEL INVERSIONISTA

Como se señaló anteriormente generalmente la tasa de descuento i es un dato

que manejan los profesionales del área, y es muy fácil de obtener si es que
conocemos los precios promedio de arriendo y de venta de propiedades en algún
sector.
Dado que P = R/i, basta con tener suficientes datos de propiedades de cierto
precio y saber aproximadamente en qué valor se arriendan para con una simple
división llegar a una tasa de descuento. La que se calculará como i = R/P
Por ejemplo si analizamos 10 casas similares con un promedio de venta de
$25.000.000, las que se arriendan frecuentemente en $1.350.000 anuales con una
vacancia de un mes, o sea en promedio 11 meses arrendados al año.
Tenemos que i = 1.350.000/25.000.000 =5.4%
O sea esa es la tasa de rendimiento o descuento del inversionista. Es lo que a lo
menos espera ganar con este tipo de inversión.
Vemos entonces que ya tenemos una tasa de descuento y podemos realizar
análisis de renta para viviendas similares.





TASACIÓN POR MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO

El método de tasación residual estático se usa cuando queremos comercializar

un proyecto inmobiliario y necesitamos conocer el precio máximo a pagar
por el terreno, esto teniendo a mano costos y gastos e ingresos que generará el
proyecto. Se llama estático porque NO incluye el efecto del tiempo, el que se
refleja en las ventas del proyecto mes a mes, así como el costo de oportunidad
del inversionista y la tasa de interés de un préstamo para construir el proyecto. Si
deseamos hacer ese análisis debemos recurrir al método dinámico o evaluación
financiera del proyecto, que normalmente no hace un tasador inmobiliario. Ese
análisis se apoya en el cálculo del VAN del proyecto, o valor actual neto.
Siguiendo con nuestro análisis estático, mediante un simple cálculo despejamos
la variable terreno, obteniendo el mayor valor a pagar por él, asegurando nuestra
rentabilidad deseada.
Lo anterior se puede resumir en cálculos bastante sencillos:
Inversión = Costos + Terreno (1), despejando el terreno.
Terreno = Inversión – Costos (2)
Ahora, tendremos en mente nuestra rentabilidad deseada, por lo que es un dato.
% de rentabilidad = (Venta – Inversión) / Inversión (3)
Queremos dejar entonces el valor máximo del terreno en base a nuestros costos
conocidos y nuestra rentabilidad. De la ecuación 3 despejaremos la inversión que
nos quedará en términos de venta y rentabilidad con el fin de insertar ese valor
en la ecuación 2:
Inversión = Ventas / (1 + % de rentabilidad) (4)
Finalmente insertando 4 en 2, la ecuación que despeja el terreno es la siguiente:
Terreno = (Ventas / (1 + % de rentabilidad) – Costos)
Terreno = ((Ventas – (1 + % de rentabilidad) * Costos) / (1 + % de
rentabilidad) (5)

Nótese que NO se ha incluido el efecto de los impuestos en la fórmula para no
hacerla más complicada, este deberá agregarse según corresponda a la
realidad de cada país. Donde RAI * (1 - %impuestos) = RDI, RAI igual a
rentabilidad antes de impuesto y RDI igual a rentabilidad después de impuesto,
fácilmente se puede incluir entonces los impuestos si es que corresponde.
Veamos ahora un caso numérico. Supongamos que tenemos un proyecto
inmobiliario con los siguientes datos:

Unidades a vender: 10 casas
Precio de venta de cada casa: $1.000.000

Costos de construcción de cada casa: $300.000
Gastos de publicidad y profesionales: $1.100.000

Costo de oportunidad = % de rentabilidad: 8.5%

Tendremos entonces que nuestros ingresos totales serán de $10.000.000
Nuestros costos + gastos totales serán de: $4.100.000

Usando nuestra fórmula de arriba despejaremos el valor de terreno máximo a
pagar para que nuestro proyecto nos entregue un 8.5% de rentabilidad.


Terreno = ((Ventas – (1 + % de rentabilidad) * Costos) / (1 + % de
rentabilidad)
Terreno = ((10.000.000 – (1 + 0.085) * 4.100.000) / (1 + 0.085)
Terreno = ((10.000.000 – 4.448.500) / 1.085)
Terreno = 5.551.500 / 1.085
Terreno = 5.116.590
Ese el máximo precio a pagar por el terreno. Si se paga más, manteniendo
nuestros gastos e ingresos reduciremos nuestra rentabilidad. Por otra parte si lo
compramos más barato aumentará nuestra rentabilidad manteniendo todo el resto
constante.
Comprobemos el resultado usando las fórmulas 1 y 5.
Inversión = Costos + Terreno
Inversión = 4.100.000 + 5.116.590
Inversión = 9.216.590
% de rentabilidad = ((10.000.000 – (9.216.590)) / (9.216.590)
% de rentabilidad = 7.834.410 / 9.216.590
% de rentabilidad = 0.08499 = 0.085 = 8.5%
¿CÓMO SE VE UN INFORME DE TASACIÓN?

Ahora que ya hemos disipado bastantes dudas sobre el proceso de tasación de

una propiedad nos dedicaremos a revisar un informe de tasación real de un
banco e iremos comentando sobre sus distintos apartados. No nos detendremos
en todos las entradas, sino que solamente veremos las más relevantes o menos
obvias.

En la figura superior observamos el cuadro de datos generales de la propiedad,
donde se identifica la propiedad, tasador, orden de tasación, etc. Debe siempre
acompañarse un plano de ubicación de la propiedad que incluya el norte y las
calles aledañas. Antiguamente era muy importante incluir las coordenadas de los
planos de referencia de guías telefónicas, hoy pueden usarse las de Googlemaps,
por ejemplo.
Descripción general: Cuando elaboremos una tasación debemos tener en mente
que nuestro informe debe dejar completamente informada a la persona que lo
lea, esta debe hacerse una idea acabada del tipo y estado de la propiedad. Por
eso en la descripción general debemos incluir todos los datos relevantes tanto del
inmueble como del sector en el que se emplaza.
UF: Unidad de Fomento, es un índice asociado a la inflación y solamente se
ocupa en Chile, por lo cual lectores de otros países pueden ignorarla. El precio
de una Unidad de Fomento actualmente es de aproximadamente 27.700 pesos
chilenos.
RUT: es el número de identificación nacional de cada persona, en otros países
DNI, etc.
Rol Avalúo: es el número de identificación que el Estado asigna a una propiedad
con fines tributarios. Se encuentra en las escrituras de la propiedad y con su
número se puede chequear si la propiedad presenta deudas asociadas a
contribuciones. Estas se pueden revisar en la página de la Tesorería General
(Chile).
Avalúo Fiscal: valor que el fisco asigna al inmueble para fines tributarios en
Chile. Es una valoración que no guarda demasiada relación con el valor
comercial de la propiedad.
Deuda: en Chile se paga un impuesto territorial y debe chequearse que no se
adeude al Estado. Dependiendo del país de origen, el tasador deberá chequear
que la propiedad no tenga deudas o problemas legales asociados.
Adecuación al Plano Regulador: debe indicarse si la propiedad se ajusta a la
legislación territorial pertinente. O sea, que por ejemplo no se trate un edificio
industrial en un sector que por ley es solamente residencial.
Edificaciones con o sin regularizar: el tasador deberá revisar que las
superficies construidas tengan sus permisos de construcción y recepción
municipal en regla. De no tenerlo podría ser objeto de demolición de alguna de
sus partes. También ocurre que los bancos no financian construcciones ilegales.
DFL 2 /Ley de copropiedad: Son leyes locales de Chile que afectan a los
inmuebles, el DFL 2 establece beneficios tributarios para viviendas de menos de
140 m 2 . La ley de copropiedad regula las viviendas en condominio.
Restricciones, expropiaciones y servidumbres: pudiera ser que la propiedad a
tasar tuviese pendiente una expropiación por parte del Estado, por ejemplo que
en el Plano Regulador se contemple que se ensanchará una calle y la propiedad
perderá parte de su superficie. En este caso el Estado indemniza al propietario de
manera parcial o le compra la propiedad al afectado. En caso de que exista una
expropiación parcial esa franja que se perderá NO se tasa, o sea, se valora en
cero. El tasador deberá revisar en la municipalidad correspondiente el plano
regulador y hacer las consultas que le dejen claro si existen expropiaciones, las
escrituras de compraventa pueden hacer referencias a ellas, tal como certificados
legales.
Respecto de las servidumbres, estos son derechos que otras personas tienen
sobre alguna cosa que se encuentre al interior del predio, por ejemplo si por el
terreno pasa un cauce de agua sobre el cual algún vecino tenga derecho, o un
derecho de paso por la propiedad si esta se encuentra colindante a una playa y
por ley debe permitirse el tránsito de personas.
Arriba se muestra el cuadro de resumen de superficies, en él debemos detallar
los metros cuadrados correspondientes a terreno, edificación en un piso o más,
terrazas en caso de ser un departamento, bodegas, estacionamientos, etc.
Tal como dijimos en la primera parte de este manual, debemos valorar aparte
piscinas, bodega, estacionamiento, etc. Si en un patio trasero de una casa nos
encontramos con una bodega que es posible de remover físicamente, esta no se
debe valorar. Solamente tasaremos las obras que sean inamovibles. A su vez
podremos tasar obras menores que no requieren de permiso especial tales como
techumbres para automóviles que estén fundadas en el terreno. En el caso de un
departamento en el que se haya convertido la terraza en una habitación más, la
tasaremos solamente como terraza, debido a que legalmente para el banco no
tiene valor como habitación.
Clase y calidad: estas son clasificaciones legales que apuntan a los materiales y
estándar de construcción, serán distintas según el país.
Valor de liquidación: es un convención usada de un 80% de precio de tasación.
Quiere decir la propiedad se podría vender dentro de 60 días si su precio de
oferta se baja en un 20%.
Índice de construcción, índice de edificación e índice casco: son cálculos de
indicadores automáticos en la planilla y que son de interés del banco.
Sello de gases: se utiliza en departamentos y certifica que las instalaciones de
gas funciones correctamente. Normativa local de Chile.
En la imagen superior vemos el cuadro resumen del sector en el que se sitúa la
propiedad. Se destaca el uso predominante en el sector, la cercanía a servicios y
comercio, el estrato socio-económico, la calidad de la urbanización y
disponibilidad de agua potable, electricidad, alcantarillado y gas. También se
puede apreciar el cuadro que debe llenarse en caso de tratarse de departamento.

En características del terreno se incluyen los datos de frente y fondo, la forma y

desnivel del terreno, o sea su topografía, además del uso legal permitido y
porcentaje de ocupación de suelo, o sea, el porcentaje del predio sobre el cual
puede construirse. En caso de haber alguna restricción o beneficio legal puede
aclararse en las observaciones.

Arriba en características de la edificación debemos resumir los materiales,
terminaciones y servicios disponibles.

En obras complementarias debemos detallar tanto su número como hacer

observaciones pertinentes. Dependiendo de la cantidad de pisos de una casa se
irán agregando edificaciones tal como en la tabla.

En antecedentes legales debemos incluir las fechas y números de los permisos de

edificación y recepción final. Además de certificados de no expropiación o
antecedentes previos si se dispone de ellos. También el número de inscripción en
el Conservador de Bienes raíces.
Valor de renta: en este recuadro el tasador hace una valuación de la propiedad
utilizando el valor de arriendo. Primeramente establece un precio de arriendo
mensual de mercado para el inmueble el que multiplica por 11 meses del año, el
mes que no se considera se asocia a vacancia promedio entre arriendos y es una
convención usada en el mercado inmobiliario. Ese monto de arriendo anual es
descontado o dividido por una tasa de interés o de rendimiento deseado para ese
tipo de vivienda, esto entrega un valor presente que debería ser más o menos
similar a la valuación por comparación.

En el cuadro superior debemos ingresar los datos referentes a los testigos, o

referencias que utilizaremos para calcular el precio de tasación. La fuente de
datos será generalmente en base a información proporcionada por corredores de
propiedades a los que llamaremos por teléfono para consultar por detalles de la
propiedad. En la tabla ingresaremos la relación de la referencia respecto de la
propiedad a valorar, esto con el fin de ajustar los factores que influyen en su
precio final. Mientras más cerca y similar la propiedad más similar será el precio
a nuestra tasación, esto siempre haciendo los ajustes que correspondan según su
estado, ubicación, etc. En observaciones hablaremos sobre los testigos usados,
en caso de no encontrar testigos similares cercanos, acudiremos a referencias lo
más similares posible en sectores parecidos en otro lado de la ciudad o incluso
en otra comuna.
En el cuadro de evaluación de calidad de la garantía se resume la calidad
comercial del inmueble, esto con miras a su posible liquidación en caso de no
pago del crédito de la hipoteca.

También es importante en todo informe dejar un apartado para fotografías de

fachada, interior, entorno, y barrio. Además de incluir imágenes de los planos de
construcción o croquis desarrollado por el tasador. Las imágenes de fachada y de
plano de ubicación deben ir ojalá en la primera página del informe.
LA VISITA A TERRENO

Llamamos visita a terreno al acto obligatorio de presentarse en la propiedad a
tasar por parte del tasador. Esta visita siempre debe realizarse de día cuando es
posible apreciar correctamente los detalles constructivos y el estado general del
inmueble.
Previo a presentarse en la propiedad es recomendable que el tasador llegue con
antelación al lugar de la tasación con el fin de recorrer el barrio en el que se sitúa
la propiedad. Esto le ayudará a hacerse una idea de la plusvalía o minusvalía que
otorgan de los factores que afectan el valor de la propiedad. Por ejemplo podrá
comprobar la antigüedad del barrio, su consolidación o estado de desarrollo, su
seguridad, privacidad, acceso a áreas verdes, cercanía a medios de transporte,
colegios, supermercados, hospitales, etc.
Además deberá recorrer algunas cuadras cercanas a la propiedad buscando
propiedades en venta que le sirvan de referencia para su trabajo. Los vecinos del
barrio siempre son una buena fuente de información que pueden señalarle
propiedades en venta o precios de ventas recientes.
El tasador debe llevar a la visita a lo menos lo siguiente: huincha de medir de 50
metros, lápiz, papel, cámara fotográfica o teléfono celular para registrar datos.
Sobre este último, se deben tomar las precauciones en cuanto a memoria
disponible y carga de la batería.
Al llegar a la propiedad debemos revisar que la propiedad tenga tendido
eléctrico, o medidor del servicio, así como medidor de agua potable y revisar si
dispone de conexión a la red de alcantarillado y de gas.
El terreno se medirá con huincha y se registrará el metraje, esto es muy relevante
debido a que en ocasiones las medidas registradas en las escrituras no coinciden
con la medición en terreno. De hacer alguna diferencia se registrará una
observación en el informe. Deberá chequearse si la forma del terreno es
simétrica o no.
Se tomarán fotos de todos los recintos de la propiedad y se pondrá atención al
estado de mantenimiento con el fin de calcular y descontar costos de
reparaciones o remodelaciones a la propiedad.
Se definirá claramente las superficies construidas legalmente y las ampliaciones
irregulares. En caso de ser un departamento se revisarán las bodegas y
estacionamiento.
Finalmente dentro de la conversación con el encargado de la propiedad se
consultará por el historial del inmueble, modificaciones, aspectos comerciales
del barrio y todo cuando pueda ayudar al tasador a llegar al valor más exacto
posible.
LA BÚSQUEDA DE REFERENCIAS COMERCIALES

Como mencionamos con anterioridad deberemos dar una vuelta por el barrio con
el fin de encontrar propiedades similares a la a tasar. Puede ser que esas
propiedades estén encargadas a corredores de propiedades o sean vendidas por
sus propios dueños. También es muy útil consultar en inmuebles vendidos
recientemente puesto que nos entrega un valor real de transacción, y no un valor
de oferta comercial que debamos ajustar a la baja por negociación.
En caso de encontrarse propiedades en arriendo registraremos también los datos
necesarios para el análisis por renta.
Los testigos necesarios para realizar una tasación van por lo general de tres a un
óptimo de cinco.
Las páginas de corredores de propiedades o portales inmobiliarios también son
una muy buena fuente de información, así como los registros del Conservador de
Bienes raíces, o registros oficiales.
Al llamar a un corredor de propiedades o vendedor de una propiedad deberemos
tener preparadas todas las preguntas que le haremos respecto de: superficie
construida, superficie de terreno, materialidad, estado de conservación, año de
construcción, y en general todos los factores que influyen en el valor de la
propiedad.
TÉRMINOS INMOBILIARIOS ÚTILES

Amortización: Distribución sistemática del valor por el que se va depreciando

un activo a lo largo de su vida útil, por su uso, por el transcurso del tiempo, por
haber cumplido con su fin o por otros motivos de esta índole.
Desde el punto de vista financiero, o sea, referente a un crédito, es la manera en
que se paga la relación interés/capital. En un crédito hay dos componentes, uno
es el monto solicitado que corresponde al capital y el otro es el interés que
deberá pagarse. Existen varios tipos de amortización, francesa, americana,
alemana, etc.
Los métodos de amortización más usados por los bancos son el francés y el
americano, ambos métodos son de cuota fija, pero en el francés primero se va
pagando en mayor medida el interés y en menor medida e capital, a medida que
avanzan las cuotas el orden se invierte. En el americano se pagan primero los
intereses y en la última cuota se paga todo el capital más una última parte del
interés.
Análisis de sensibilidad: Termino financiero, muy utilizado en el mundo de la
empresa a la hora de tomar decisiones de inversión, que consiste en calcular los
nuevos flujos de caja y VAN al cambiar una variable.
En simple es ir modificando levemente un elemento en un cálculo para ir viendo
cómo afecta ese cambio al resultado final. Por ejemplo, si cambiamos el precio
de un insumo al alza y a la baja para ver cómo varía la rentabilidad final de un
negocio.
Capital: Caudal, haber, patrimonio. En el ámbito hipotecario, se dice del
importe nominal del préstamo hipotecario. Es decir, el total de la deuda
pendiente, excluidos los intereses.
También se reconoce como la posesión material de una persona o empresa.
Capital amortizado: Parte del préstamo o crédito ya pagado. Tal como se dijo
antes según el tipo de amortización el capital pagado varía para un crédito con
igual número de cuotas y mismo monto.
Depreciación: Es la pérdida de valor contable que sufren los activos fijos por el
uso a que se les somete y su función productora de renta.
En tasaciones generalmente es la desvalorización por antigüedad que sufre una
propiedad. Por lo general las depreciaciones por antigüedad se castigan en un
1% del valor de la propiedad al año. Toman en cuenta una convención de 80
años de vida útil para una casa y 100 para un edificio.
Derecho de usufructo: Derecho real de uso, por el cual el propietario de una
cosa, mueble, inmueble o semoviente, cede a un tercero el uso y disfrute de la
misma, con la condición de salvaguardar su conservación y custodia.
Escritura pública: Documento en el que se hace constar un determinado hecho
o derecho autorizado por un fedatario público, que da fe sobre la capacidad de
los otorgantes, el contenido del mismo y la fecha en que se realizó.
En muchos países la propiedad de un inmueble sólo es válida si está establecida
por escritura pública registrada en el Conservador de Bienes Raíces.
Homogeneización: Proceso por el que en base a un estudio de mercado se
corrige el valor de estas muestras ponderándolo en función de unas variables
afines al inmueble a valorar.
Homogeneización de precios de inmuebles comparables: Es un procedimiento
por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación
con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus
similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada
para aquel.
O sea castigar o premiar el valor de una característica de un inmueble según la
comparación que se haga de otros inmuebles similares.
Interés fijo: Cuota de un préstamo que no varía a lo largo de la vida de la
operación. Es el tipo de interés más conveniente para tomar un crédito si las
tasas están en mínimos históricos.
Interés mixto: Tipo de interés que se mantiene fijo durante los primeros años —
hasta 10— mientras que durante el resto de la vida del préstamo se transforma en
variable.
Interés nominal: Es el interés pactado en el momento de realizar una operación
determinada, pero que posteriormente puede variar según lo pactado.
Interés variable: Cuota de un préstamo que cambia a lo largo de la vida de la
operación, en función de una referencia.
Moratoria: Prórroga que se concede para el cumplimiento de una obligación
antes del vencimiento del mismo.
Principio de mayor y mejor uso: Principio por el que el valor de un inmueble
susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo,
dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable,
o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será
el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la
intensidad que permita obtener su mayor valor.
Cuando tasemos por ejemplo una casa que puede ser usada como vivienda o más
probablemente demolida para que se construya un rascacielos, tomaremos en
cuenta este último destino para su valoración, porque será el más rentable.
Principio de probabilidad: Según el cual, ante varios escenarios o
posibilidades de elección razonables, se elegirán aquellos que se estimen más
probables.
Al revés que en el caso anterior, si una vivienda no tiene muchas posibilidades
de ser vendida para que se construya un gran edificio en su terreno, entonces NO
la tasaremos tomando en cuenta ese destino.
Principio de prudencia: Según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de
elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor
valor de tasación. Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de
tasación se utilice para alguna de estas finalidades.
El tasador siempre llegará al valor comercial más conservador en su informe.
Principio de sustitución: Según el cual el valor de un inmueble es equivalente
al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. Es el
principio en el que se basa el método de comparación.
Principio de temporalidad: Según el cual el valor de un inmueble es variable a
lo largo del tiempo.
Principio de transparencia: Según el cual el informe de valoración de un
inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil
comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizada.
Principio del valor residual: Según el cual el valor atribuible a cada uno de los
factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de
dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Tal como se vio con anterioridad, el método de tasación residual descuenta todos
los factores del terreno para saber cuánto se puede pagar por el mismo para
mantener la rentabilidad de un proyecto inmobiliario.
Renta: Precio que el arrendatario paga por el uso del bien arrendado.
Renta de mercado: Valor de alquiler de un determinado inmueble en base a un
estudio de mercado de inmuebles comparables.
Servidumbre: Carga o gravamen que se impone sobre un bien inmueble (predio
sirviente) en beneficio de otro bien inmueble (predio dominante), de una persona
o de una comunidad distinta del propietario. Puede ser una servidumbre de paso,
paso de agua, etc.
Superficie adoptada: Superficie que tras realizar medición en base a
documentación aportada y/o medición in situ, se toma como computable a
efectos de valoración.
Superficie comprobada: Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las
definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.
Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos
que es la constatada mediante medición, en visita por un técnico con titulación
adecuada a la naturaleza del inmueble objeto de la tasación.
Superficie construida con zonas comunes: Es la superficie construida sin
partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en
la superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin zonas comunes: Es la superficie útil, sin excluir la
superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición
e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se
trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de
cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
En la tasación NO incluiremos ningún tipo de zona común.
Superficie edificable: Superficie edificable o edificabilidad es la superficie
construida, expresada en m², que puede edificarse en un determinado ámbito (un
inmueble, por ejemplo), en aplicación de las normas dictadas por el
Ayuntamiento. Una serie de reglas establecen qué superficie construida computa
a efectos de la edificabilidad. Es importante tenerlas en cuenta porque no puede
excederse del límite establecido al inmueble. Así, en el caso de una terraza,
computa como edificada el 50% de su superficie. Pero si usted la cierra, pasa a
computar el 100%, y con ello podría rebasarse el límite establecido para el
inmueble.
Superficie real: Superficie que se obtiene por medición directa sobre el
inmueble.
Superficie útil: Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido
por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento
de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios
exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos,
porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección
horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada
en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales
verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a
los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea
inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los
espacios exteriores no cubiertos.
Testigos: Inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de
valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su
localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u
otra característica física relevante a dicho fin.
Vicios ocultos: Son Vicios ocultos en viviendas aquellos defectos ocultos que,
en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al
comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble.
Vida útil de un inmueble: La vida útil de un inmueble es el plazo durante el
cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina.
Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última
rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.
HAY MÁS, HABLEMOS EN YOUTUBE

En este breve manual se ha tratado de armar al lector con elementos meramente

prácticos que están basados en el desarrollo habitual de una tasación. Aunque se
ha tratado de poner gran cantidad de información en este curso “relámpago”, se
intuye que el estudiante tendrá muchas dudas respecto de las valoraciones así
como otros temas inmobiliarios. Para aclarar esas dudas y para recibir
comentarios que ayuden a mejorar este manual quedan invitados al canal de
Youtube asociado, al que puedes llegar haciendo click AQUÍ.
Los espero.