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Valoración de una finca rural por el

método de valores típicos
15 noviembre, 2013, Publicado en Boletín Técnico de Valuación | Un comentario
Editor: Arq. Pedro Gutiérrez A. M. en V.
Se desea valorar una finca rural por el método de valores típicos. Para ello se han
elegido como características diferenciadoras las siguientes:

A: situación
B: colindancia
C: tamaño
D: calidad del suelo
E: posibilidad de regadío.
F: tenencia de la tierra

Estas características han sido valoradas según una escala que varía del 0 (cero) al 4
(cuatro) de acuerdo con el siguiente baremo:
0 = muy desfavorable
1 = desfavorable
2 = media
3 = favorable
4 = muy favorable.

Solución:
Se tomó una muestra de 5 comparables.

La información de partida y que sirve de referencia para el cálculo del valor de la finca
aparece en el siguiente cuadro:

Como la finca a valorar tiene 13 puntos., el valor de la misma es:
Vf = 31,818.18 $ / punto y Ha. X 13 puntos = $ 413,636.34 $/ha.

Valoración de una servidumbre
permanente de paso
9 diciembre, 2013, Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutiérrez A. M. en V.

La construcción de un oleoducto ha afectado la parcela de un agricultor. A consecuencia
de ello se ha establecido una servidumbre permanente de paso de 6,000 m2. (6 x 1,000
m).
A efecto de valoración, la servidumbre se valora como el 50% del valor de
expropiación, incluido el recargo de afectación de la superficie.
El agricultor siembra cereal que le produce anualmente ingresos de $ 80,000 y gastos de
$ 40,000
El costo de oportunidad del dinero para el agricultor puede estimarse en 9%, la plusvalía
de la tierra nula, la inflación general del país en 2.00%, la inflación de los ingresos en
3% y la de los gastos en 2%.

Determinar la indemnización que le corresponde si además de la servidumbre de paso
ha sido necesario realizar obras de acondicionamiento por un importe de $ 25,000.- para
poner a la finca en idéntica situación a la que se encontraba antes de la construcción del
oleoducto y no existiendo indemnización por ocupación temporal.

621 = $ 177.000 La indemnización total será: $ 177.000 = $ 202.5 x 354.. Solución: Como la servidumbre se valora al 50% del valor de la expropiación. la indemnización será: I = 0. .310 Nota: los costos del dinero y los porcentajes de inflación utilizados en este boletín son solo para ilustrar la fórmula.310 + $ 25. En un ejercicio real se deberán utilizar las cifras prevalecientes en la fecha del avalúo.310 Las obras de acondicionamiento suponen $ 25.

b.. 2014.. d. 8 x 24. . por ejemplo 10 x 30.Método de porcentajes para homologar lotes urbanos 29 septiembre.. En la vida real se pueden presentar las siguientes situaciones: a.. 7 x 21. Pedro Gutiérrez A. etc. M. Publicado en Boletín Técnico de Valuación.Que el fondo sea igual al fondo tipo. en V.Que el fondo sea mayor que el fondo tipo.Que el frente sea menor al frente tipo. c.. e. f. Opinión con Valor | No hay comentarios Editor: Arq.Que el frente sea mayor al frente tipo.Que el frente sea igual al frente tipo.Que el fondo sea menor al fondo tipo.. Este método de base en las medidas de frente y de fondo a partir de una relación frentefondo ideal.

700 x sup. Valor de calle $ 2.00 d).000/m2 Diferencia de medidas de frente: 10-8 = 2 m. Lote tipo 10 x 30 m.a).Cuando la medida es menor al valor de calle se le suma la diferencia transformada en porcentaje.950 x sup. Ejemplo: Lote tipo 8 x 24. Valor de calle $ 2.00 b) Si el frente es menor al frente tipo esta diferencia será considerada porcentaje y se resta al valor de calle.5 = 2. Ejemplo: Lote a valuar 10 x 45. = 2.5% Valor del sujeto: $ 2.5 m. Ejemplo: Lote tipo 8 x 24. Del sujeto (450) = $ 765..000 – 2.600.000.000. Valor del sujeto: $ 2. del sujeto (240) = $ 468. Lote a valuar 10 x 24.040 x sup.Exceso de medida de fondo: la cantidad de metros que difiera del fondo tipo será considerada como porcentaje que se le restará al valor de calle.000 – 15% = $ 1. Del sujeto (240) = $ 489.00 c).5% = $ 1.000/m2. Lote a valuar 5.000/m2 .5 x 24. Diferencia de medidas de frente: 8-5. Ejemplo: Lote a valuar 10 x 25 m. Diferencia de medidas de fondo: 45-30 = 15 m. Valor de calle $ 2.000 + 2% = $ 2. = 15% Valor del sujeto: $ 2.000/m2. Valor de calle $ 2. Lote tipo: 10 x 30. = 2%.Si el frente es mayor al frente tipo este exceso será considerado porcentaje y se suma al valor de calle..

c y d.00 Las cuatro posibilidades: a.100 x sup. b. se pueden combinar sumando o restando los porcentajes según sean las medidas del sujeto a valuar. .000. = 5% Valor del sujeto: $ 2000 + 5% = $ 2. Del sujeto (250) = $ 525.Diferencia de medidas de fondo: 30 – 25 = 5 m.

. La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en condominio.22 pero con un “Supuesto valor urbano” (SVU). se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común.C. conforme al siguiente procedimiento: a. M. Pedro Gutiérrez A. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios Editor: Arq. el mismo que se determina como sigue: En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo II. VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado.Valuación de terrenos interiores con un pasadizo común de acceso según el reglamento nacional de tasaciones del Perú 6 enero. en V. 2014.

a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros.C. El área hasta el triple cuadrado del frente.27 La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mínimo vigente. considerándose como mínimo 0.C. para cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente.C. En caso de ser necesario se aplicará los artículos II. Si el supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de 0. se multiplica por el valor unitario de terreno.C.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública se valuará de la siguiente manera: a.5 VT. se multiplica por el 50 % del valor del terreno.28 de este reglamento.27 y II. b. Si la relación a/3.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de valuación.C.5 VT se desechará éste. . ARTÍCULO II. medida en el lindero de ésta con la vía pública. Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías públicas. expresado en metros y submúltiplos. será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6. La vía de dominio privado o pasadizo común. se valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en el artículo II. El exceso del área. b.0 se asumirá una unidad (1. o el total si fuera menor. ARTÍCULO II. medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado. d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de valuación.0) como valor de la misma. c. si hubiera.00 resulta mayor de 1. escogiéndose el valor que resulte mayor.

ARTÍCULO II.C.28 La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros. será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/15 .

Opinión con Valor | No hay comentarios Editor: Arq. . a su valor físico ni a su valor por capitalización de rentas. En nuestro ejercicio profesional.Valor Ponderado 6 octubre. Pedro Gutiérrez Aguilar M. Publicado en Boletín Técnico de Valuación. Se obtiene multiplicando cada uno de los valores por su ponderación (peso) para luego sumarlos obteniendo así una SUMA PONDERADA. 2014. en V. En esos casos. que es apropiada cuando en un conjunto de valores cada uno tiene una importancia relativa (o peso) respecto de los demás valores. La media ponderada es una medida de tendencia central. una solución puede ser determinar un VALOR PONDERADO o una media ponderada de los valores encontrados. En esos casos específicos nuestra experiencia nos dice que ninguno de esos tres valores corresponde al valor comercial del inmueble valuado. Después se divide ésta entre la suma de los pesos dando como resultado la MEDIA PONDERADA. sin duda nos hemos encontrado en alguna ocasión con la valuación de algún inmueble atípico cuyo valor comercial no responde a su valor de mercado.

De esta forma podemos concluir nuestro avalúo con un valor ponderado de $ 971. .00 cantidad muy diferente al promedio de valores o media aritmética.871.

15 para uso mixto y 1. Y porqué no 8.20 para uso comercial. en que se basa ese 10. Uno de esos procedimientos es el porcentaje de incremento por esquina.Incremento por esquina – el método de suma de frentes 26 abril. Pedro Gutiérrez A. publicado el 12 de abril 2013) vimos una forma lógica y congruente de determinar la superficie que se beneficia por esquina. 14 y 18?. ahora vamos a ver una forma de determinar el factor de incremento para dicha superficie. 1. u 8. 10 (Propuesta para la determinación de la superficie beneficiada por esquina método ‘Gutierrez’. 2013. El método de suma de frentes pretende subsanar esa deficiencia técnica determinando factores o porcentajes diferenciados de incremento por esquina basándose.. en la suma de los frentes del terreno. 15 o 20% de incremento? Nadie lo sabe. como su nombre lo indica. es una tradición. La mayoría de los catastros estatales y municipales determinan que el factor de incremento por esquina debe ser de 1.Uso habitacional: ( a + b ) / 3 = % . En el Boletín Técnico No. simplemente a alguien se le ocurrió que así debería de ser.. cualquiera que hubiera sido carecería de sustento. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios Editor: Arq. en V. A los lados del terreno que colindan con la esquina los llama ‘a’ y ‘b’ y propone la determinación de incrementos de la siguiente forma: 1.Uso comercial: ( a + b ) / 1 = % 2. Habiendo sido los catastros los pioneros en marcar normas de valuación en nuestro país.10 para terrenos de uso o vocación comercial. No tiene sustento alguno.Uso Mixto: ( a + b ) / 2 = % 3. Pero. es natural que en la valuación comercial hayamos adoptado sistemas y procedimientos utilizados para la valuación catastral. M. 16 y 24?..

Ejemplo 1: Supongamos un lote en esquina de 12 x 25 mts. el método de suma de frentes refleja esas diferencias de potencial determinando factores de incremento en función de la medida de los frentes y por ende en su potencial de aprovechamiento y serán factores diferentes para cada lote a diferencia del método catastral de uso generalizado de aplicar los mismos factores a todos los lotes sin base técnica alguna y sin importar el tamaño o potencial del terreno. de ésta forma.Si estuviera en zona comercial : ( 12 + 25 ) / 1 = 37% 2. ya sea comercial o habitacional. Menores dimensiones = menor potencial de aprovechamiento = menor % de incremento x esquina. .5%.5% 3.Si estuviera en zona mixta: ( 12 + 25 ) / 2 = 18. en zona habitacional: 9. en esa misma medida aumenta su potencial de aprovechamiento.00% Como todos sabemos. Recordemos: Mayores dimensiones = mayor potencial de aprovechamiento = mayor % de incremento x esquina. en la medida en que un lote crece en dimensiones. en zona mixta: 13...33 % Ejemplo 2: Lote de 7 x 20: En zona comercial: 27%. De acuerdo al método de suma de frentes los porcentajes de incremento serían: 1..Si estuviera en zona habitacional: ( 12 + 25 ) / 3 = 12.

00 m. la superficie a beneficiar por esquina será de 280. una puede medir 25 mts. y la otra 14. Pedro Gutiérrez A. por ejemplo. .00 m2.. es decir.00 x 7. 225. De esta forma tenemos una manera ‘tangible’ y fácil de definir y que además es directamente proporcional a la importancia de esquina ya que no es lo mismo un crucero de calles donde ambas midan por ej.00 mts.Propuesta para la determinación de la superficie beneficiada por esquina método ‘Gutierrez’ 12 abril..00 m2.. M.00 mts. o sea. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios Editor: Arq.00 m2. a diferencia de los dos métodos mencionados al principio y que sólo determinan la superficie a considerar ‘a sentimiento’. Como se puede ver. este método se basa en ‘algo’. Dentro de la valuación existen dos corrientes para determinar la superficie que se beneficia por la situación de esquina: una establece que a partir del vértice de la esquina son 20 mts.00 x 18. Para subsanar esa deficiencia técnica se propone el método ‘Gutiérrez’ que establece la distancia a considerar para el beneficio por esquina equivalente al ancho de cada una de las calles que la conforman. El método propuesto tiene además la facilidad de determinar la superficie beneficiada por esquina con una simple medición del ancho de las calles que bien puede ser con distanciómetro laser. sin embargo ambas establecen la misma distancia por ambas calles a partir de la esquina. otra corriente establece que sólo son 15 x 15 m. ambas son posturas empíricas sin sustento técnico alguno... Es decir. que una donde midan 7.00 m. 2013. si una de las calles mide p. un área de 400. 18. Ninguna de esas posturas tiene una base en que sustentarse. que es el ancho de las calles que conforman la esquina.ej: 20. a cinta o hasta ‘a pasos’ (de a metro). en V.. de ancho y la otra 10 mts. Ninguna de ellas toma en consideración que una de las dos calles puede ser sustancialmente diferente de la otra. hacia cada una de las calles o sea.

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Propuesta para determinar el factor de pendiente en terrenos inclinados 19 abril. M. Con la ayuda de los instrumentos que tenemos hoy en día a nuestro alcance como son los GPS que viene inclusive en muchos teléfonos celulares. Todos sabemos que el desarrollar un terreno inclinado hacia arriba o hacia abajo representa costos no presentes en un terreno plano. conociendo el ángulo y la profundidad del terreno podemos determinar la diferencia del alturas que llamaremos ‘h’. La fórmula es muy sencilla: Fp = 1 – ( h / L ) h = cateto menor L = cateto mayor. teniendo la hipotenusa y el ángulo de inclinación podemos determinar las medidas de los catetos. así pues. (No hay que olvidar que el fondo de los terrenos que señalan todas las escrituras o los planos está medida en la forma inclinada que presenta el terreno. Fp = factor de pendiente h = diferencia de alturas entre el frente y el fondo del terreno. esto lo podemos hacer con la ayuda de un clisómetro que nos dará el ángulo de la pendiente. Pedro Gutiérrez A. como es la construcción de muros de contención. es decir. pendiente o topografía de terrenos ascendentes o descendentes. 2013. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios Editor: Arq. A continuación se presenta un método sencillo y práctico para determinar el factor de inclinación. en V. Estos costos adicionales justifican un ajuste en el valor de dichos terrenos determinado por un factor de pendiente. donde: P = hipotenusa. etc. . plataformas. altímetros o clisómetros podemos fácilmente determinar el factor correspondiente a la inclinación del terreno que estamos valuando. Lo primero que tenemos que hacer es determinar la diferencia de altura entre el frente y el fondo del terreno. seguidamente. equivale a la hipotenusa en un triángulo rectángulo). desalojo de aguas residuales.

L = longitud o profundidad del lote Ejemplo: Supongamos un terreno con 30 m. de fondo y un desnivel ‘h’ de 2. que usualmente es de castigo. Aplicamos la fórmula Fp = 1 – ( 2. no así en zonas populares. vista a la ciudad en partes altas de muchas de ellas.9284 Para terrenos con pendientes descendente que presenten problemas para el desalojo de aguas residuales se sugiere incrementar el factor de castigo de acuerdo a las dificultades que es perito estime que se presentarán. especialmente en zonas residenciales. en ciertos lugares se convierte en factor de premio si ésta inclinación le permite al terreno tener una vista panorámica agradable como vista al mar en ciudades costeras o lacustres. No perder de vista que éste factor.15 mts.15 / 30 ) = 0. ..

Bibliografía de Valuación 22 marzo.. Otra de las formas de enseñanza son los instructivos de valuación catastrales de diversos estados de la República o bien los manuales de valuación de algunas Instituciones de Crédito.El Avalúo de los Bienes Raíces Antonio Antuñano Iturbide 3. Todos quienes practicamos la valuación y sobre todo quienes hemos cursado algún posgrado en la materia lo hemos hecho ante una carencia casi total de bibliografía al respecto.Técnicas del Avalúo Inmobiliario William L. Si bien los posgrados se componen de materias diversas donde existe una amplia oferta de bibliografía como es el caso de matemáticas financieras u otras. La enseñanza se basa principalmente en ‘apuntes’ de los profesores en turno mas no en un libro o libros específicos que vayan guiando al alumno en el camino de la estimación o determinación de valores de inmuebles. . Pedro Gutiérrez Aguilar M.. Estos son libros que aparecieron en el mercado a principios de los años 80s y que en la actualidad ya no pueden conseguirse.. 2013. Miguel González Rojo y Carlos Larios y algún otro autor.Bienes Raíces Dominique/ Achour Más algunos otros. En la actualidad en México la oferta de títulos disponibles se reduce a los siguientes: Título Autor 1. resultado de esfuerzos individuales como es el caso de los libros elaborados por los Ings. en V. 2. cuyos libros no se consiguen en librerías. un tercero llamado Sistemas Catastrales y otro llamado simplemente Catastro. Los primeros libros formales de valuación que aparecieron en México fueron los escritos por Horst Karl Dobner Eberl cuyos títulos son: La Valuación de Predios Urbanos. La Valuación de Predios Rurales. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | Un comentario Editor: Arq. en el caso específico de valuación la oferta de que disponemos en México es muy limitada. Ventolo Jr.

. terrenos contaminados. dentro de las naciones de habla hispana es una de las naciones donde puede conseguirse una mayor cantidad de títulos relativos a valuación. hoteles. Para quienes deseen formar su propia biblioteca de valuación he aquí algunos de los títulos que pueden conseguirse en Argentina: Título Autor Editorial Manual de Tasaciones Dante Guerrero Editorial Alsina Manual de Tasación Inmobiliaria Urbana y Rural Artemio Daniel Aguiar Editorial Juris Herramientas Financieras para la Valuación de Inmuebles Mario Gómez Bienes Raíces Ediciones Tasación de Inmuebles-El Valor de Mercado Germán Gómez Picasso y José Rozados Bienes Raíces Ediciones Elementos de la Tasación Marcela A. pero repito. campos de golf. marinas. Ibañez y Antonio Topalian Alveroni Ediciones La Tasación sin Tablas Jorge Gómez Prat Ediciones Ciatgira . a resolver la valuación para responder a decretos o leyes locales. los libros argentinos son los que mejor se adaptan a la práctica valuatoria mexicana ya que son de aplicación universal y no responden a situaciones específicas de esa nación.La República Argentina se distinguió durante la primera mitad del siglo XX como la nación latinoamericana líder en producción editorial y hasta la fecha. etc. con metodologías no del todo aplicables en México. En el caso de los libros de los Estados Unidos se basan mucho en el sistema económico del país que a nosotros en México no nos resulta tan aplicables ya que carecemos de fuentes de información fidedignas de compra-venta de inmuebles como las que ellos tienen. El Appraisal Institute tiene una lista de más de 70 títulos disponibles a la venta para la valuación de todo tipo de bienes como son: tiendas de conveniencia y gasolineras. metodologías no de aplicación universal. De las tres naciones mencionadas como líderes en la producción de bibliografía valuatoria. sobre todo en España.. Los otros dos países que tienen una amplia diversidad de títulos de valuación son España y los Estados Unidos pero en ambos casos son libros muy dirigidos a resolver problemas muy específicos de sus países y. es decir. centros comerciales.

cp67. S.com) Respecto a los libros de Jorge Gómez Prat se pueden dirigir a su correo: gomezprat@hotmail. Es importante mencionar que en España es donde se pueden conseguir mayor cantidad de títulos sobre valuación agrícola o agropecuaria.ar). Para su obtención se pueden dirigir por ejemplo a la página de la Librería Agrícola Jeréz pero hay muchas otras librerías donde se pueden conseguir. Titulo Valoración Inmobiliaria y Pericial Promoción y Valoración Inmobiliarias Autor Alberto García Palacios Víctor Glez.lsf.A. Para quienes estén interesados o estén inmersos en la valuación de intangibles Mauricio Jalife Daher ha escrito dos libros titulados: El Valor de la Propiedad Intelectual y Uso y Valor de la Propiedad Intelectual.ar) Librería Santa Fe (www.concentra. Respecto a libros sobre valuación de empresas ahí la oferta disponible si es amplia en nuestro país por lo cual no abordaré ese aspecto.com. Librería Técnica (www.com Si aún bajo la consideración de que las metodologías expuestas no son muy aplicables en México alguien desea conseguir algunos títulos en España a continuación les enumero sólo dos de ellos pero la oferta es muy amplia. Aunque en ninguno de los dos expone cual es la metodología específica .com. de Buitrago Editorial Editorial Agricola Española Editorial Montecorvo.Manual del Perito Tasador Jorge Gómez Prat Ediciones Ciatgira Momentos Inmobiliarios La Tasación Jorge Gómez Prat Ediciones Eudecor Por lo que respecta a las librerías donde se pueden adquirir. el primero de Editorial Juris Tantum y el segundo de Gasca Sicco. algunas de ellas son: Librería Concentra: (www.

para la valuación de intangibles si trata con mucha amplitud todos los aspectos inherentes a ella que todo valuador de esos activos debe conocer. . Cualquier libro de valuación de los países mencionados puede ser adquirido vía internet pagando con tarjeta de crédito y a la vuelta de unos cuantos días los tendrán en su casa u oficina vía UPS o DHL.

Para la primera franja junto a calle establece un factor de 1.8 Utilizando como ejemplo un lote a valuar de 340. La metodología del Ing. Pedro Gutiérrez A.70 x 0. González Rojo determina franjas equivalentes al fondo del lote tipo. el Ing. en V.Metodología del Ing.70) para una cuarta franja 0.49 (0. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | Un comentario Editor: Arq. El factor de área o superficie lo calcula aplicando la fórmula 0. etc. parte o toma como base el lote tipo que guarda una proporción frente-fondo de 1-3. de superficie y un lote tipo de 300. para la tercera franja 0. Miguel González Rojo para la valuación de terrenos 15 marzo.343 (0. el factor de área o superficie sería: 0.9765.00 m2. Miguel González Rojo.8 = 0. al igual que muchas otras. M.70. . 2013. para la segunda franja 0.2*(300/340)+0.00.70). Para el caso de lotes con exceso de fondo.00 m2.49 x 0.2*(ALT/ALV)+0.

al resultado le aplica la raíz cuadrada. que es EL AREA VIRTUAL. El factor de irregularidad lo calcula inscribiendo el mayor rectángulo posible en el lote a valuar y la superficie de dicho rectángulo la divide entre el área total del lote. González Rojo: Aquí aparece un concepto muy utilizado por él. ésta se determina multiplicando el área real de cada una de las franjas por el factor total o factor resultante.Para lotes de forma irregular primero separa el terreno en área regular y área irregular y propone que el factor de forma se aplique sólo al área irregular y no a todo el terreno. superficie e irregularidad se presenta en el siguiente formato diseñado por el propio Ing. . El valor de este terreno que tiene coeficiente o factor de área.

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Sirva ésta presentación de su metodología como un reconocimiento de este Boletín Técnico de Valuación a la labor del Ing. Miguel González Rojo para la valuación de terrenos BOLETIN TECNICO 7 .Metodología del Ing. Descargar . Miguel González Rojo. maestro de varias generaciones de Peritos Valuadores en diferentes partes de la República Mexicana y el extranjero.

Esta investigación tiene como objetivo exponer un modelo y procedimiento metodológico para la valoración económica de inmuebles patrimoniales. evaluar y ejecutar estrategias relacionadas con el manejo y conservación del patrimonio en función del desarrollo de una ciudad. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios Editor: Arq.bruzon@etecsa. . Eva Perón Delgado Eva.Modelo y Procedimiento para calcular el valor económico de inmuebles patrimoniales 6 septiembre. contextualizado a la economía cubana y su problemática en el ámbito urbano. C. M. Su aporte fundamental radica en aportar elementos necesarios para la toma de decisiones por parte de los actores encargados de diseñar.edu. utilizándose en patrimonio histórico-cultural como un elemento dinamizador de este.cu Ms.peron@reduc. Dra. en V. Pedro Gutiérrez A. En un mundo tan cambiante cada día el hombre trata de buscar factores endógenos que le permitan utilizarlos en post del desarrollo local sostenible. 2013.cu Universidad de Holguín Resumen La Economía del Patrimonio en una rama de la Ciencia Económica que el actualidad ha despertado un mayor interés por parte de los investigadores. EI procedimiento se validó en tres inmuebles ubicado en el Centro Histórico de la ciudad de Holguin. C. Sergio Bruzón Piedra Sergio.

EI patrimonio histórico cultural es el conjunto de bienes muebles e inmuebles. identificado como un recurso endógeno que forma parte de su potencial de desarrollo. histórico-cultural. son dignos de ser considerados y conservados para la nación y conocidos por la población a través de generaciones como rasgos permanentes de su identidad. de la cultura en suma. valoración económica. Los autores de este trabajo centran su atención en los de primer tipo por ser la expresión más visible de las culturas a través de grandes realizaciones materiales. por 10 tanto. como se aprecia en el modelo matemático que a continuacion se presenta: . EI procedimiento propuesto por los autores para la valoración economica de las construcciones patrimoniales. A su vez. intangible. el patrimonio tangible se puede clasificar en mueble e inmueble.Palabras clave: patrimonio. patrimonio. mantenimiento y restauración para el uso y disfrute de las actuales y futuras civilizaciones. del arte o de la ciencia. La imagen de una ciudad es la síntesis de su identidad. está orientado a la determinación del Valor Económico Patrimonial. 2007). La identidad urbana tiene una dable dimensión: funcional y cultural. materiales e inmateriales. Inmuebles. que constituyen su esencia y sirven para diferenciarla de otras urbes. Introducción Constituye un privilegio para las actuales generaciones haber heredado bienes que forman parte del patrimonio histórico-cultural. definida por un conjunto de atributos de carácter permanente. de propiedad de particulares 0 de instituciones u organismos publicos o semi-publicos que paseen un valor excepcional desde el punto de vista de la historia. gestión del desarrollo local. (Asuaga. y. pero esta herencia significa un verdadero compromiso para lograr su correcta conservación. EI patrimonio histórico cultural se divide en dos tipos: tangible e intangible. patrimoniales. pues se construye mediante un complejo proceso de atribución de valores sometido al devenir de la historia y al propio dinamismo de las sociedades. En cualquiera de ellas resalta el patrimonio histórico cultural.

obras de fábrica sin decorar. columnas. pintados. arcos. estructura de escaleras y las tejas. pavimentos artísticos. De manera que: Vt = Cantidad de m2 x Iz Valor de la Construcción del Inmueble (Vci) está referido al valor que tiene el inmueble en libro contable. Valor decorativo patrimonial (Vdp) constituye la suma de los valores de todos los elementos artísticos y arquitectónicos decorativos que contiene el inmueble. vigas. Se refiere al valor de los elementos constructivos que poseen un carácter estético 0 artístico. mampuesto. . - Precio por metro cuadrado (índice de zonificacion). capiteles. como pueden ser los mures de ladrillos. columnas tradicionales y pilares no decorativos. como por ejemplo aquellos que han sido tallados. pero se puede obtener a través del PRECON-2 (Sistema de precios de la construcción). Este indicador está en función de dos variables fundamentales: - Cantidad de metro cuadrado (m2) de terreno. cimentaciones. frisos. tabiques. decorados como las portadas. Entre los principales elementos para valorar pueden citarse: sótanos.Valor del Terreno (Vt) se refiere al valor del terreno sobre el cual se encuentra construido el inmueble objeto de estudio. estructuras de techo sin decorar. mosaicos. cornisas. grabados.

Es el caso de las rejas. al tratarse de la economía de un intangible. Monumento Local. que no son medibles físicamente. como fue explicado en el epígrafe anterior. bóvedas. No obstante. cancelas. realizar una ponderación de los Valores Patrimoniales siguientes: Valores Patrimoniales son aquellos que poseen las construcciones. asociados a/ patrimonio como atributo de identificaci6n social o elemento de prestigio de una colectividad.5 y constituye un factor multiplicador de la suma de los valores Vci y Vdp. vitrales. A partir de este punto. etc. relojes de torres. Realizar una cuantificación de estos valores es una acción de gran responsabilidad. Resulta controvertido separarlos.01-1 . lucetas. elementos de jardines como fuentes. embocaduras de puertas. vigas y columnas talladas. por estar relacionados con el pasado histórico. chimeneas. También incluye al valor de los elementos arquitectónicos considerados obras de arte por si mismos (elementos arquitectónicos decorativos). artesonados. EI mismo oscila entre 0. puertas y ventanas con características estéticas. la relevancia desde el punto de vista histórico y su inserción en el contexto de ubicación. Monumento Nacional). referidos a 1a arquitectura. los mismos deben ser ponderados de manera independiente. y además.frescos. etc. la antigüedad. bancos. la jerarquía de la construcción (Patrimonio de la Humanidad. Se trata de aquellos elementos que no deben separarse de la construcci6n. EI Coeficiente del Valor Patrimonial se determina partiendo de considerar los Valores Patrimoniales (VP) que la construccion posee. inicialmente. se recurrió al criterio de expertos a través de encuestas. para otorgar valores en por cientos y cuantificarlos de forma aislada. aclarando que hay que tener presente que no existen fronteras entre ellos. entre otros. balaustradas. es preciso recalcar que para determinar la forma de ponderar los valores patrimoniales que poseen estas construcciones y establecer las diferentes escalas de valores e índices seleccionados. . Para determinar este coeficiente es preciso. cúpulas. pera en caso que esto se hiciera. no pondría en peligro la estabilidad de la misma.

corresponde a: Tipo de Valor Por Ciento Valor Arquitectónico 30 % Valor Histórico 30 % Valor Contextual 10 % Valor por la Antigüedad 30 % Valor Total 100 % Los Valores Patrimoniales pueden estar presentes en su totalidad. Valor Histórico (Hist): Lo posee una construcción vinculada a la historia del país o a patrones socio-culturales distintivos de una región o de la nación.Valor Arquitectónico (Arq): Esta determinado par sus características distintivas de un tipo. estilo o forma de construcción. Los Valores Patrimoniales se ponderarán con el valor máximo de 100%. Valor por la Antigüedad (Antig): Este valor atiende a la edad de la construcción patrimonial. Valor Arquitectónico (Arq): el primer aspecto a tener en cuenta dentro del Valor Patrimonial y se refiere a las especificidades del inmueble. Valor Contextual (Contex): Está determinado por la armonía de la construcción en el entorno en que se encuentra enclavada. que contempla los puntos siguientes: . siempre y cuando se conserve la integridad y autenticidad de la misma. Asociado a la vida de personalidades o acontecimientos significativos desde el punto de vista histórico. y posea un estado técnico aceptable. periodo. del cual. o puede ser que solo algunos de ellos deban ser considerados. según los criterios de los expertos.

tales como funci6n y sistema constructivo.00% hasta 15% Hasta aquí la construcción podrá haber alcanzado un máximo del 15%. atendiendo a los requerimientos de la vida moderna. clase o sector social.• • • • Valor espacial: Esla referido a las construcciones con diseños armónicos y un buen uso de las tres dimensiones. raras.00% 3. el cual puede ser: Típico. y cuyas características pueden observarse en otras de su mismo origen. . vistosidad. edificios que destacan o son significativos dentro de su propio estilo. tecnologías o estructuras empleadas. Relevante o Excepcional. entre otros. materiales constructivos.75% 5. exponentes máximos de una época o estilo. Valor utilitario: Esta referido a la capacidad del inmueble para ofrecer el uso para el que fue creado o de admitir un nuevo uso (0 refuncionalización). por sus aportes en cuanto a las soluciones ambientales. Valor Valorespacial Valor utilitario 3. Tabla 1: Escala para la ponderación del Valor Arquitectónico. Son. Carácter Excepcional: Esta referido a aquellos inmuebles que constituyen un testimonio íntegro y original de las respuestas arquitect6nicas de un tema. Significación por la belleza: Se refiere a construcciones que destacan por su belleza. Lo poseen construcciones consideradas únicas. • • • Carácter Típico: Esta referido a una construcción común de su época o estilo. EI resto del Valor Arquitectónico (15%) será obtenido según el carácter de la construcción. Novedad técnica: Se refiere a construcciones que constituyen una novedad técnica para su época. donde se respetan los códigos forma/es de los estilos arquitectónicos. en sentido general.25% Arquitectónico % maximo Significacionpor la Novedadtécnica Total belleza 3. Carácter Relevante: Cuando representa un edificio de gran importancia porque sus significados ilustran aspectos importantes de la obra. Tabla 2: Escala para la ponderación del Valor Arquitectónico según el carácter de la construcción.

que forma parte de un área declarada Monumento Local. que forma parte de un área declarada Patrimonio de la Humanidad.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o la naci6n (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. Se le otorgara un 27% 8. y es un Monumento Nacional. Se le otorgara un 21% 6. Se le otorgara un 9% 3. Se le otorgara un 18% 5.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o la nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. por 10 que cada inmueble clasificara en solo uno de los siguientes aspectos: 1.Está relacionado con las tradiciones culturales.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o la nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. en función de la significación del inmueble. Se le otorgara un 6% 2.Está relacionado con algún acontecimiento histórico o personalidad significativa. religiosas o ideológicas.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o la nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos.Carácter Puntuación Típico 5% Relevante 10% Excepcional 15% Valor Total 15% Valor Histórico (Hist): La escala establecida en este punto tendrá un carácter ascendente.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o /a nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. y es un Monumento Local. y es un Monumento Local . Se le otorgara un 24% 7. Se le otorgara un 12% 4.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o la nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. que forma parte de un área declarada Monumento Nacional.

Es una construcción vinculada a la historia de la localidad 0 la nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. Se le otorgara un 30% .que forma parte de un área declarada Patrimonio de la Humanidad. Se le otorgara un 28% 9. y es un Monumento Nacional que forma parte de un área declarada Patrimonio de la Humanidad.

Simplemente por costumbre. es decir. no existe una metodología al respecto. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios Editor: Arq. Se han consultado diversos manuales. metodología de valuación de diferentes catastros de la república y todos ellos dicen sin más que el predio o lote interior se valúa aplicando un factor de 0. Ello sin ningún sustento técnico.Valuación de lotes interiores 1 febrero. es simplemente una tradición que carece de sustento técnico. la valuación de lotes interiores se ha venido haciendo históricamente aplicando un factor de 0. Haciendo una investigación al respecto de diversas metodologías. mismo que a continuación pongo a su consideración: .50 al valor de calle más cercano al predio en cuestión. 2013. Como tantas cosas en la valuación. M. Pedro Gutiérrez A. la única que encontré y que plantea una metodología al respecto es una de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles de la República de Guatemala. en V.50 pero no dicen por qué.

.

etc. superficie. 2013.Diferencias de valor de lotes en esquina de un mismo crucero 1 marzo. aun cuando tengan las mismas características de forma. Pedro Gutiérrez A. la densidad de tráfico. la ubicación de los cajones de estacionamiento y la existencia o no de semáforos juegan un papel importante en el potencial de aprovechamiento de los inmuebles. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios Editor: Arq. Esto resulta aplicable sobre todo en grandes ciudades y en zonas o vías comerciales de intenso tráfico vehicular. Debe tomarse en cuenta que no siempre los lotes que se encuentran en las 4 esquina que conforman un crucero de calles tienen el mismo valor. topografía. M. Para ilustrar este hecho pongamos un ejemplo: . Este hecho se pone de manifiesto en las principales avenidas de las grandes ciudades donde el sentido de la circulación vehicular. en V.

Si en las esquinas A y B los cajones de estacionamiento de los negocios se ubican sobre la calle 1. si los cajones de la esquina A se ubican sobre la calle 2 ésta esquina tendrá una ventaja sobre la esquina B. igual pasa con el tráfico sobre la calle 2. no obstante. siendo. igual o similar para las esquinas A y C y menor para la esquina B. . ya que ésta. En la esquina D. el incremento mayor para la esquina D. En consecuencia. La esquina C se encuentra en la misma situación que la esquina A y será sólo la ubicación de los cajones de estacionamiento la que podrá establecer alguna diferencia entre ambas. Por lo anterior resulta evidente la necesidad de aplicar incrementos diferenciados por esquina en función del potencial comercial de cada una de ellas. mientras el semáforo detiene la circulación de la calle 1 se puede salir fácilmente de los cajones ubicados sobre esa calle. comercialmente la esquina D resulta ser la mejor ya que además cuenta con una mejor exposición a la vista de quienes circulan por ambas calles. las dificultades para salir de los cajones son evidentes. para el presente caso. la esquina B es la peor y las A y C se sitúan en un nivel intermedio entre D y B. en función de los sentidos de circulación tiene dificultades por ambas calles.

Valuación de terrenos de gran fondo
8 marzo, 2013, Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutiérrez A. M. en V.
Se trata de terrenos generalmente de grandes dimensiones y con gran fondo que pueden
ser clasificados como urbano, en transición o rurales y que por esa característica de
profundidad pueden tener más de un valor (franja) dentro del mismo.
Esto de más de un valor, por lo general se debe a que en el frente del terreno se tiene
una vialidad donde el valor de la tierra es relativamente alto, mientras que el otro
extremo del terreno colinda con predios de bajo valor.
Para la valuación de estos terrenos debemos asumir que:
—– Los terrenos componen su valor en franjas del frente al fondo disminuyendo
gradualmente.
—– El valor base de la variación será siempre el de la primera franja junto a la calle o
vía de acceso.
—– Franja de vía: es la porción homogénea del terreno colindante con la vía de acceso
al mismo, generadora del más alto valor (foco de valor) como puede ser una vialidad o
un margen de
playa y cuya fijación da el ancho de las franjas a dividir.
—– El ancho de la primera franja o franja de vía será igual a la profundidad del lote
tipo.
—– Franjas de transición: son las franjas restantes del predio hasta llegar al fondo,
mismas que tendrán valores diferentes.
Lo primero que debemos hacer es una investigación de mercado de inmuebles en la
zona y que tengan frente a la misma vía de ubicación del terreno en estudio para
determinar: a) el valor de la primera franja o franja de vía y b) el fondo del lote tipo
promedio que nos permita definir la profundidad de dicha primera franja.
Así mismo, debemos investigar el valor de terrenos contiguos al fondo del terreno en
estudio, con el objeto de registrar el valor mínimo de la última franja.

Ese fondo de lote tipo promedio será el ancho de la franja de vía (Ffv).
El número de franjas en que se dividirá el terreno en estudio con base en el ancho
determinado para la franja de vía se determina con la siguiente fórmula:
n = Ft / Ffv
En donde:
n = número de franjas en que se dividirá el terreno en estudio (incluye franja de vía y
franjas de transición).
Ft = fondo total del terreno en estudio.
Ffv = fondo de la franja de vía.
El factor de franja se calcula aplicando la siguiente fórmula:

Siendo:
Ff = factor de franja
Vfv = valor unitario de la franja de vía.
Vzc = valor unitario de la zona contigua al fondo del terreno.

Calculado el factor de franja, este se aplica al valor unitario de la franja de vía y el
resultado es el valor unitario de la franja siguiente al cual también se le aplica el factor
de franja para obtener el valor de la franja siguiente y así sucesivamente hasta calcular
el valor de la última franja, tal como sigue:
Valor de franja Valor Unitario de franja
Franja 1 x Ff = Franja 2
Franja 2 x Ff = Franja 3
Franja 3 x Ff = Franja 4
Franja 4 x Ff = Franja 5
Franja 5 x Ff = Franja 6
Franja 6 x Ff = Franja 7

Ya calculados los valores unitarios de cada franja y multiplicados por la superficie de
cada una de ellas se obtienen los valores resultantes por franja y la suma de ellos nos da
el valor total del predio.
Nota: el radical o raíz a utilizar para obtener el factor de franja es igual al número de
franjas en que se divida el predio en estudio, en este ejemplo fueron 7 franjas, de ahí la
raíz séptima.
Ejemplo: lote a valuar de 40 x 400 mts. = 16,000 m2.
Fondo medio de los lotes comparables: (80 + 60 + 50 + 70 + 40) / 5 = 60 mts.
Suponiendo valores de $ 3,000/m2. para la calle de acceso y $ 15/m2. para la zona
contigua al fondo del terreno.

multiplicando el valor unitario resultante de la franja 7 ($31.BOLETIN TECNICO 6 .00).960) por el factor de franja nos debe dar el valor de la zona contigua al fondo ($15. Descargar .Factor de franja = raíz 7a. de (15/3000) = 0. Esta metodología fue desarrollada por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.Valuación de terrenos de gran fondo.4691 Para comprobar si estamos bien.

para la segunda franja 0.2*(ALT/ALV)+0. el Ing. Para la primera franja junto a calle establece un factor de 1.8 Utilizando como ejemplo un lote a valuar de 340. Miguel González Rojo para la valuación de terrenos 15 marzo.49 x 0. parte o toma como base el lote tipo que guarda una proporción frente-fondo de 1-3. El factor de área o superficie lo calcula aplicando la fórmula 0.2*(300/340)+0. etc. para la tercera franja 0. González Rojo determina franjas equivalentes al fondo del lote tipo. La metodología del Ing.8 = 0. M.70) para una cuarta franja 0. en V. 2013.70.343 (0. Miguel González Rojo.70). Para lotes de forma irregular primero separa el terreno en área regular y área irregular y propone que el factor de forma se aplique sólo al área irregular y no a todo el terreno.00 m2.Metodología del Ing. de superficie y un lote tipo de 300. Para el caso de lotes con exceso de fondo.9765. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | Un comentario Editor: Arq. al igual que muchas otras. Pedro Gutiérrez A. .49 (0.00 m2.70 x 0. el factor de área o superficie sería: 0.00.

al resultado le aplica la raíz cuadrada. El valor de este terreno que tiene coeficiente o factor de área. González Rojo: Aquí aparece un concepto muy utilizado por él. superficie e irregularidad se presenta en el siguiente formato diseñado por el propio Ing. ésta se determina multiplicando el área real de cada una de las franjas por el factor total o factor .El factor de irregularidad lo calcula inscribiendo el mayor rectángulo posible en el lote a valuar y la superficie de dicho rectángulo la divide entre el área total del lote. que es EL AREA VIRTUAL.

.resultante.

Miguel González Rojo.Metodología del Ing. Descargar . Miguel González Rojo para la valuación de terrenos BOLETIN TECNICO 7 .Sirva ésta presentación de su metodología como un reconocimiento de este Boletín Técnico de Valuación a la labor del Ing. maestro de varias generaciones de Peritos Valuadores en diferentes partes de la República Mexicana y el extranjero.

se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios Editor: Arq.C. el mismo que se determina como sigue: . La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en condominio. M. Pedro Gutiérrez A. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo II. 2014.22 pero con un “Supuesto valor urbano” (SVU). en V. conforme al siguiente procedimiento: a.Valuación de terrenos interiores con un pasadizo común de acceso según el reglamento nacional de tasaciones del Perú 6 enero.

C. expresado en metros y submúltiplos. Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías públicas. c.C. medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.28 de este reglamento.5 VT.0 se asumirá una unidad (1.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de valuación. Si la relación a/3.27 y II. Si el supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de 0.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública se valuará de la siguiente manera: a. d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de valuación. b. ARTÍCULO II. La vía de dominio privado o pasadizo común. El área hasta el triple cuadrado del frente. se multiplica por el valor unitario de terreno.C. a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros. se multiplica por el 50 % del valor del terreno.5 VT se desechará éste. escogiéndose el valor que resulte mayor.C. medida en el lindero de ésta con la vía pública. ARTÍCULO II. En caso de ser necesario se aplicará los artículos II. considerándose como mínimo 0.En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado. se valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en el artículo II. si hubiera.00 resulta mayor de 1.C. b.27 . para cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente. VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado. El exceso del área.0) como valor de la misma. o el total si fuera menor.

C. será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/15 9 diciembre. ARTÍCULO II. 2013.La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mínimo vigente. será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.28 La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios .

000 m2.000 m). Pedro Gutiérrez A.00%. (6 x 1. Determinar la indemnización que le corresponde si además de la servidumbre de paso ha sido necesario realizar obras de acondicionamiento por un importe de $ 25.Editor: Arq.000 El costo de oportunidad del dinero para el agricultor puede estimarse en 9%.000 y gastos de $ 40. la inflación general del país en 2. A efecto de valoración. A consecuencia de ello se ha establecido una servidumbre permanente de paso de 6. La construcción de un oleoducto ha afectado la parcela de un agricultor. la inflación de los ingresos en 3% y la de los gastos en 2%. la servidumbre se valora como el 50% del valor de expropiación. El agricultor siembra cereal que le produce anualmente ingresos de $ 80. incluido el recargo de afectación de la superficie.000. Solución: .para poner a la finca en idéntica situación a la que se encontraba antes de la construcción del oleoducto y no existiendo indemnización por ocupación temporal. M.. la plusvalía de la tierra nula. en V.

En un ejercicio real se deberán utilizar las cifras prevalecientes en la fecha del avalúo.Como la servidumbre se valora al 50% del valor de la expropiación.310 + $ 25.621 = $ 177.310 Las obras de acondicionamiento suponen $ 25.5 x 354.000 La indemnización total será: $ 177. la indemnización será: I = 0.310 Nota: los costos del dinero y los porcentajes de inflación utilizados en este boletín son solo para ilustrar la fórmula. .000 = $ 202.

las cuales para su mejor comercialización requieren de poder acceder a ellas en vehículo. La anchura máxima del pasillo considerada por Gómez Prat para la aplicación de ésta metodología es de 3. Como podremos ver.50 mts. Para ilustrar la metodología hagamos dos ejemplos: . Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios Editor: Arq.) = factor de ajuste. Jorge Gómez Prat. Cuántas veces hemos visto que en este tipo de lotes o corazones de manzana se desarrollan viviendas.Valuación de lotes interiores con pasillo de acceso 22 febrero. Pedro Gutiérrez A. La fórmula propuesta por Gómez Prat es la siguiente: 1+(100 / (ancho del pasillo de acceso en cms. con mucha razón. En un terreno interior con un pasillo que no permita el acceso vehicular las posibilidades de comercialización de lo que se construya en él serán notablemente reducidas. En ésta ocasión veremos el caso de lotes interiores con un pasillo de acceso. desarrolló una sencilla pero efectiva metodología para valuar este tipo de terrenos. En el primer número de este boletín se trató el tema de lotes interiores sin acceso a calle alguna. Por este último pueden acceder vehículos y por el primero no. generalmente en condominio. investigador de la valuación y autor de varios libros sobre el tema. más de esta medida ya se considera como un lote irregular y no como lote interior.. esta postura se aleja del consabido factor de 0. Esta postura tiene lógica ya que no es lo mismo un pasillo de 0.50 que se aplica sólo por costumbre en la valuación de lotes interiores. lo cual justifica la metodología que propone que a mayor anchura del pasillo de acceso. El método se basa en el ancho del pasillo de acceso al terreno.00 m.80 m. en V. 2013. que uno de 2. que el valor del terreno interior depende del ancho de pasillo de acceso ya que en la medida en que éste facilite el acceso el aprovechamiento del terreno será mayor. mayor valor del terreno. Gómez Prat sostiene. M.

Valuación de lotes interiores con pasillo de acceso . Cabe hacer notar que la superficie de terreno considerada incluye el pasillo de acceso.77 Valor del terreno: 250. en el caso 2 podemos ingresar con vehículo lo cual nos permite un mejor aprovechamiento del mismo.BOLETIN TECNICO 4 .63 = $ 602.66 = $ 2. a mayor anchura del pasillo de acceso.407. Descargar .777.66 El valor de calle lo dividimos entre el factor resultante: $ 4000/1.409.44 = $ 2.Aplicamos la fórmula al caso 1: 1+(100/150) = 1.44 El valor de calle lo dividimos entre el factor resultante: $ 4000/1.00 m2.50 Como podemos ver.409. x $ 2. lo cual suena lógico ya que por ejemplo.442.777.00 m2. x $ 2.50 Aplicamos la fórmula al caso 2: 1+(100/225) = 1.77 = $ 694.63 Valor del terreno: 250. mayor valor del terreno.

Pedro Gutiérrez A.peron@reduc. C. . EI procedimiento se validó en tres inmuebles ubicado en el Centro Histórico de la ciudad de Holguin. 2013. En un mundo tan cambiante cada día el hombre trata de buscar factores endógenos que le permitan utilizarlos en post del desarrollo local sostenible. Eva Perón Delgado Eva.cu Ms.bruzon@etecsa.cu Universidad de Holguín Resumen La Economía del Patrimonio en una rama de la Ciencia Económica que el actualidad ha despertado un mayor interés por parte de los investigadores. contextualizado a la economía cubana y su problemática en el ámbito urbano. M. Esta investigación tiene como objetivo exponer un modelo y procedimiento metodológico para la valoración económica de inmuebles patrimoniales.Modelo y Procedimiento para calcular el valor económico de inmuebles patrimoniales 6 septiembre. en V. utilizándose en patrimonio histórico-cultural como un elemento dinamizador de este.edu. C. Su aporte fundamental radica en aportar elementos necesarios para la toma de decisiones por parte de los actores encargados de diseñar. Dra. evaluar y ejecutar estrategias relacionadas con el manejo y conservación del patrimonio en función del desarrollo de una ciudad. Publicado en Boletín Técnico de Valuación | No hay comentarios Editor: Arq. Sergio Bruzón Piedra Sergio.

Inmuebles. y. (Asuaga. EI patrimonio histórico cultural es el conjunto de bienes muebles e inmuebles. el patrimonio tangible se puede clasificar en mueble e inmueble. de propiedad de particulares 0 de instituciones u organismos publicos o semi-publicos que paseen un valor excepcional desde el punto de vista de la historia. mantenimiento y restauración para el uso y disfrute de las actuales y futuras civilizaciones. EI procedimiento propuesto por los autores para la valoración economica de las construcciones patrimoniales. valoración económica. patrimonio. intangible. definida por un conjunto de atributos de carácter permanente. identificado como un recurso endógeno que forma parte de su potencial de desarrollo. La imagen de una ciudad es la síntesis de su identidad. 2007). por 10 tanto. EI patrimonio histórico cultural se divide en dos tipos: tangible e intangible. pero esta herencia significa un verdadero compromiso para lograr su correcta conservación. pues se construye mediante un complejo proceso de atribución de valores sometido al devenir de la historia y al propio dinamismo de las sociedades. A su vez. del arte o de la ciencia. materiales e inmateriales.Palabras clave: patrimonio. de la cultura en suma. La identidad urbana tiene una dable dimensión: funcional y cultural. Introducción Constituye un privilegio para las actuales generaciones haber heredado bienes que forman parte del patrimonio histórico-cultural. gestión del desarrollo local. Los autores de este trabajo centran su atención en los de primer tipo por ser la expresión más visible de las culturas a través de grandes realizaciones materiales. que constituyen su esencia y sirven para diferenciarla de otras urbes. patrimoniales. está orientado a la determinación del Valor Económico Patrimonial. histórico-cultural. son dignos de ser considerados y conservados para la nación y conocidos por la población a través de generaciones como rasgos permanentes de su identidad. En cualquiera de ellas resalta el patrimonio histórico cultural. como se aprecia en el modelo matemático que a continuacion se presenta: .

Este indicador está en función de dos variables fundamentales: - Cantidad de metro cuadrado (m2) de terreno. frisos. capiteles. . columnas. pavimentos artísticos. Valor decorativo patrimonial (Vdp) constituye la suma de los valores de todos los elementos artísticos y arquitectónicos decorativos que contiene el inmueble. De manera que: Vt = Cantidad de m2 x Iz Valor de la Construcción del Inmueble (Vci) está referido al valor que tiene el inmueble en libro contable. como pueden ser los mures de ladrillos. pero se puede obtener a través del PRECON-2 (Sistema de precios de la construcción). obras de fábrica sin decorar. cimentaciones. columnas tradicionales y pilares no decorativos. Se refiere al valor de los elementos constructivos que poseen un carácter estético 0 artístico. decorados como las portadas.Valor del Terreno (Vt) se refiere al valor del terreno sobre el cual se encuentra construido el inmueble objeto de estudio. estructuras de techo sin decorar. como por ejemplo aquellos que han sido tallados. grabados. arcos. Entre los principales elementos para valorar pueden citarse: sótanos. mosaicos. pintados. tabiques. vigas. cornisas. mampuesto. estructura de escaleras y las tejas. - Precio por metro cuadrado (índice de zonificacion).

lucetas. chimeneas. vigas y columnas talladas. relojes de torres. No obstante. EI Coeficiente del Valor Patrimonial se determina partiendo de considerar los Valores Patrimoniales (VP) que la construccion posee. Se trata de aquellos elementos que no deben separarse de la construcci6n. entre otros. vitrales. balaustradas.frescos.5 y constituye un factor multiplicador de la suma de los valores Vci y Vdp. al tratarse de la economía de un intangible. pera en caso que esto se hiciera. cancelas. También incluye al valor de los elementos arquitectónicos considerados obras de arte por si mismos (elementos arquitectónicos decorativos). y además. etc. la relevancia desde el punto de vista histórico y su inserción en el contexto de ubicación. es preciso recalcar que para determinar la forma de ponderar los valores patrimoniales que poseen estas construcciones y establecer las diferentes escalas de valores e índices seleccionados. embocaduras de puertas. puertas y ventanas con características estéticas. artesonados. EI mismo oscila entre 0. aclarando que hay que tener presente que no existen fronteras entre ellos. Monumento Local. realizar una ponderación de los Valores Patrimoniales siguientes: Valores Patrimoniales son aquellos que poseen las construcciones. elementos de jardines como fuentes. . la antigüedad.01-1 . Resulta controvertido separarlos. para otorgar valores en por cientos y cuantificarlos de forma aislada. asociados a/ patrimonio como atributo de identificaci6n social o elemento de prestigio de una colectividad. por estar relacionados con el pasado histórico. bóvedas. se recurrió al criterio de expertos a través de encuestas. como fue explicado en el epígrafe anterior. inicialmente. Para determinar este coeficiente es preciso. cúpulas. etc. bancos. Realizar una cuantificación de estos valores es una acción de gran responsabilidad. Es el caso de las rejas. que no son medibles físicamente. Monumento Nacional). referidos a 1a arquitectura. los mismos deben ser ponderados de manera independiente. no pondría en peligro la estabilidad de la misma. A partir de este punto. la jerarquía de la construcción (Patrimonio de la Humanidad.

y posea un estado técnico aceptable. siempre y cuando se conserve la integridad y autenticidad de la misma. corresponde a: Tipo de Valor Por Ciento Valor Arquitectónico 30 % Valor Histórico 30 % Valor Contextual 10 % Valor por la Antigüedad 30 % Valor Total 100 % Los Valores Patrimoniales pueden estar presentes en su totalidad. según los criterios de los expertos.Valor Arquitectónico (Arq): Esta determinado par sus características distintivas de un tipo. Asociado a la vida de personalidades o acontecimientos significativos desde el punto de vista histórico. estilo o forma de construcción. Valor Arquitectónico (Arq): el primer aspecto a tener en cuenta dentro del Valor Patrimonial y se refiere a las especificidades del inmueble. del cual. Valor Histórico (Hist): Lo posee una construcción vinculada a la historia del país o a patrones socio-culturales distintivos de una región o de la nación. o puede ser que solo algunos de ellos deban ser considerados. Valor por la Antigüedad (Antig): Este valor atiende a la edad de la construcción patrimonial. que contempla los puntos siguientes: . Valor Contextual (Contex): Está determinado por la armonía de la construcción en el entorno en que se encuentra enclavada. periodo. Los Valores Patrimoniales se ponderarán con el valor máximo de 100%.

edificios que destacan o son significativos dentro de su propio estilo. EI resto del Valor Arquitectónico (15%) será obtenido según el carácter de la construcción. Lo poseen construcciones consideradas únicas. Valor Valorespacial Valor utilitario 3. el cual puede ser: Típico. Relevante o Excepcional. clase o sector social. donde se respetan los códigos forma/es de los estilos arquitectónicos.00% 3. Carácter Relevante: Cuando representa un edificio de gran importancia porque sus significados ilustran aspectos importantes de la obra. atendiendo a los requerimientos de la vida moderna. en sentido general. . • • • Carácter Típico: Esta referido a una construcción común de su época o estilo. raras.• • • • Valor espacial: Esla referido a las construcciones con diseños armónicos y un buen uso de las tres dimensiones. entre otros. materiales constructivos. vistosidad. Son. Tabla 1: Escala para la ponderación del Valor Arquitectónico. exponentes máximos de una época o estilo. Novedad técnica: Se refiere a construcciones que constituyen una novedad técnica para su época. tecnologías o estructuras empleadas.75% 5. Valor utilitario: Esta referido a la capacidad del inmueble para ofrecer el uso para el que fue creado o de admitir un nuevo uso (0 refuncionalización). Carácter Excepcional: Esta referido a aquellos inmuebles que constituyen un testimonio íntegro y original de las respuestas arquitect6nicas de un tema.25% Arquitectónico % maximo Significacionpor la Novedadtécnica Total belleza 3. Significación por la belleza: Se refiere a construcciones que destacan por su belleza. y cuyas características pueden observarse en otras de su mismo origen. por sus aportes en cuanto a las soluciones ambientales.00% hasta 15% Hasta aquí la construcción podrá haber alcanzado un máximo del 15%. Tabla 2: Escala para la ponderación del Valor Arquitectónico según el carácter de la construcción. tales como funci6n y sistema constructivo.

Está relacionado con algún acontecimiento histórico o personalidad significativa. y es un Monumento Local.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o la nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. en función de la significación del inmueble. Se le otorgara un 9% 3.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o la nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. que forma parte de un área declarada Patrimonio de la Humanidad.Carácter Puntuación Típico 5% Relevante 10% Excepcional 15% Valor Total 15% Valor Histórico (Hist): La escala establecida en este punto tendrá un carácter ascendente.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o la nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. y es un Monumento Nacional. Se le otorgara un 24% 7. que forma parte de un área declarada Monumento Nacional. Se le otorgara un 18% 5. religiosas o ideológicas. Se le otorgara un 21% 6.Está relacionado con las tradiciones culturales.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o la naci6n (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. Se le otorgara un 27% 8.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o la nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. Se le otorgara un 12% 4. por 10 que cada inmueble clasificara en solo uno de los siguientes aspectos: 1.Es una construcción vinculada a la historia de la localidad o /a nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. Se le otorgara un 6% 2. que forma parte de un área declarada Monumento Local. y es un Monumento Local .

Es una construcción vinculada a la historia de la localidad 0 la nación (asociada a un hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos. y es un Monumento Nacional que forma parte de un área declarada Patrimonio de la Humanidad. Se le otorgara un 28% 9. Se le otorgara un 30% .que forma parte de un área declarada Patrimonio de la Humanidad.