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Valoracin de una finca rural por el

mtodo de valores tpicos


15 noviembre, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | Un comentario
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.
Se desea valorar una finca rural por el mtodo de valores tpicos. Para ello se han
elegido como caractersticas diferenciadoras las siguientes:

A: situacin
B: colindancia
C: tamao
D: calidad del suelo
E: posibilidad de regado.
F: tenencia de la tierra

Estas caractersticas han sido valoradas segn una escala que vara del 0 (cero) al 4
(cuatro) de acuerdo con el siguiente baremo:
0 = muy desfavorable
1 = desfavorable
2 = media
3 = favorable
4 = muy favorable.

Solucin:
Se tom una muestra de 5 comparables.

La informacin de partida y que sirve de referencia para el clculo del valor de la finca
aparece en el siguiente cuadro:

Como la finca a valorar tiene 13 puntos., el valor de la misma es:


Vf = 31,818.18 $ / punto y Ha. X 13 puntos = $ 413,636.34 $/ha.

Valoracin de una servidumbre


permanente de paso
9 diciembre, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

La construccin de un oleoducto ha afectado la parcela de un agricultor. A consecuencia


de ello se ha establecido una servidumbre permanente de paso de 6,000 m2. (6 x 1,000
m).
A efecto de valoracin, la servidumbre se valora como el 50% del valor de
expropiacin, incluido el recargo de afectacin de la superficie.
El agricultor siembra cereal que le produce anualmente ingresos de $ 80,000 y gastos de
$ 40,000
El costo de oportunidad del dinero para el agricultor puede estimarse en 9%, la plusvala
de la tierra nula, la inflacin general del pas en 2.00%, la inflacin de los ingresos en
3% y la de los gastos en 2%.

Determinar la indemnizacin que le corresponde si adems de la servidumbre de paso


ha sido necesario realizar obras de acondicionamiento por un importe de $ 25,000.- para
poner a la finca en idntica situacin a la que se encontraba antes de la construccin del
oleoducto y no existiendo indemnizacin por ocupacin temporal.

Solucin:

Como la servidumbre se valora al 50% del valor de la expropiacin, la indemnizacin


ser:
I = 0.5 x 354,621 = $ 177,310
Las obras de acondicionamiento suponen $ 25,000
La indemnizacin total ser: $ 177,310 + $ 25,000 = $ 202,310

Nota: los costos del dinero y los porcentajes de inflacin utilizados en este boletn son
solo para ilustrar la frmula. En un ejercicio real se debern utilizar las cifras
prevalecientes en la fecha del avalo.

Mtodo de porcentajes para homologar


lotes urbanos
29 septiembre, 2014, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin, Opinin con Valor |
No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

Este mtodo de base en las medidas de frente y de fondo a partir de una relacin frentefondo
ideal; por ejemplo 10 x 30, 7 x 21, 8 x 24, etc.

En la vida real se pueden presentar las siguientes situaciones:

a.- Que el frente sea mayor al frente tipo.


b.- Que el frente sea igual al frente tipo.
c.- Que el frente sea menor al frente tipo.
d.- Que el fondo sea mayor que el fondo tipo.
e.- Que el fondo sea igual al fondo tipo.
f.- Que el fondo sea menor al fondo tipo.

a)- Si el frente es mayor al frente tipo este exceso ser considerado porcentaje y se suma
al valor de calle.

Ejemplo: Lote tipo 8 x 24, Lote a valuar 10 x 24, Valor de calle $ 2,000/m2
Diferencia de medidas de frente: 10-8 = 2 m. = 2%.
Valor del sujeto: $ 2,000 + 2% = $ 2,040 x sup. Del sujeto (240) = $ 489,600.00

b) Si el frente es menor al frente tipo esta diferencia ser considerada porcentaje y se


resta al valor de calle.

Ejemplo: Lote tipo 8 x 24. Lote a valuar 5.5 x 24, Valor de calle $ 2,000/m2.
Diferencia de medidas de frente: 8-5.5 = 2.5 m. = 2.5%
Valor del sujeto: $ 2,000 2.5% = $ 1,950 x sup, del sujeto (240) = $ 468,000.00

c).- Exceso de medida de fondo: la cantidad de metros que difiera del fondo tipo ser
considerada como porcentaje que se le restar al valor de calle.

Ejemplo: Lote a valuar 10 x 45, Lote tipo: 10 x 30, Valor de calle $ 2,000/m2.
Diferencia de medidas de fondo: 45-30 = 15 m, = 15%
Valor del sujeto: $ 2,000 15% = $ 1,700 x sup. Del sujeto (450) = $ 765,000.00

d).- Cuando la medida es menor al valor de calle se le suma la diferencia transformada


en porcentaje.

Ejemplo: Lote a valuar 10 x 25 m, Lote tipo 10 x 30 m, Valor de calle $ 2,000/m2

Diferencia de medidas de fondo: 30 25 = 5 m, = 5%


Valor del sujeto: $ 2000 + 5% = $ 2,100 x sup. Del sujeto (250) = $ 525,000.00
Las cuatro posibilidades: a, b, c y d, se pueden combinar sumando o restando los
porcentajes segn sean las medidas del sujeto a valuar.

Valuacin de terrenos interiores con un


pasadizo comn de acceso segn el
reglamento nacional de tasaciones del
Per
6 enero, 2014, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va


de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio
exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente
procedimiento:

a. El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del
artculo
II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como
sigue:

En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.
VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio
privado.

a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en


el lindero de sta con la va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la
misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de
valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad
colindantes con la va de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de 0.5 VT se desechar ste,
considerndose como mnimo 0.5 VT.
b. La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al
procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para
cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el
valor que resulte mayor.
ARTCULO II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica se valuar de la
siguiente manera:
a. El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por
el valor unitario de terreno.
b. El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.
c. En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27 y II.C.28 de este reglamento.

ARTCULO II.C.27
La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo
vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.

ARTCULO II.C.28
La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a
quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente
Fo = fondo/15

Valor Ponderado
6 octubre, 2014, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin, Opinin con Valor | No
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Editor: Arq. Pedro Gutirrez Aguilar M. en V.
En nuestro ejercicio profesional, sin duda nos hemos encontrado en alguna ocasin con
la valuacin de algn inmueble atpico cuyo valor comercial no responde a su valor de
mercado, a su valor fsico ni a su valor por capitalizacin de rentas. En esos casos
especficos nuestra experiencia nos dice que ninguno de esos tres valores corresponde al
valor comercial del inmueble valuado.
En esos casos, una solucin puede ser determinar un VALOR PONDERADO o una
media ponderada de los valores encontrados.
La media ponderada es una medida de tendencia central, que es apropiada cuando en un
conjunto de valores cada uno tiene una importancia relativa (o peso) respecto de los
dems valores.
Se obtiene multiplicando cada uno de los valores por su ponderacin (peso) para luego
sumarlos obteniendo as una SUMA PONDERADA. Despus se divide sta entre la
suma de los pesos dando como resultado la MEDIA PONDERADA.

De esta forma podemos concluir nuestro avalo con un valor ponderado de $


971,871.00 cantidad muy diferente al promedio de valores o media aritmtica.

Incremento por esquina el mtodo de


suma de frentes
26 abril, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

En el Boletn Tcnico No. 10 (Propuesta para la determinacin de la superficie


beneficiada por esquina mtodo Gutierrez, publicado el 12 de abril 2013) vimos una
forma lgica y congruente de determinar la superficie que se beneficia por esquina,
ahora vamos a ver una forma de determinar el factor de incremento para dicha
superficie.
Habiendo sido los catastros los pioneros en marcar normas de valuacin en nuestro pas,
es natural que en la valuacin comercial hayamos adoptado sistemas y procedimientos
utilizados para la valuacin catastral. Uno de esos procedimientos es el porcentaje de
incremento por esquina. La mayora de los catastros estatales y municipales determinan
que el factor de incremento por esquina debe ser de 1.10 para terrenos de uso o
vocacin comercial, 1.15 para uso mixto y 1.20 para uso comercial.
Pero, en que se basa ese 10, 15 o 20% de incremento? Nadie lo sabe, es una tradicin.
No tiene sustento alguno, simplemente a alguien se le ocurri que as debera de ser. Y
porqu no 8, 14 y 18?, u 8, 16 y 24?, cualquiera que hubiera sido carecera de sustento.
El mtodo de suma de frentes pretende subsanar esa deficiencia tcnica determinando
factores o porcentajes diferenciados de incremento por esquina basndose, como su
nombre lo indica, en la suma de los frentes del terreno.

A los lados del terreno que colindan con la esquina los llama a y b y propone la
determinacin de incrementos de la siguiente forma:

1.- Uso comercial: ( a + b ) / 1 = %


2.- Uso Mixto: ( a + b ) / 2 = %
3.- Uso habitacional: ( a + b ) / 3 = %

Ejemplo 1:
Supongamos un lote en esquina de 12 x 25 mts. De acuerdo al mtodo de suma de
frentes los porcentajes de incremento seran:

1.- Si estuviera en zona comercial : ( 12 + 25 ) / 1 = 37%


2.- Si estuviera en zona mixta: ( 12 + 25 ) / 2 = 18.5%
3.- Si estuviera en zona habitacional: ( 12 + 25 ) / 3 = 12.33 %

Ejemplo 2:
Lote de 7 x 20:
En zona comercial: 27%, en zona mixta: 13.5%, en zona habitacional: 9.00%
Como todos sabemos, en la medida en que un lote crece en dimensiones, en esa misma
medida aumenta su potencial de aprovechamiento, ya sea comercial o habitacional, de
sta forma, el mtodo de suma de frentes refleja esas diferencias de potencial
determinando factores de incremento en funcin de la medida de los frentes y por ende
en su potencial de aprovechamiento y sern factores diferentes para cada lote a
diferencia del mtodo catastral de uso generalizado de aplicar los mismos factores a
todos los lotes sin base tcnica alguna y sin importar el tamao o potencial del terreno.

Recordemos:
Mayores dimensiones = mayor potencial de aprovechamiento = mayor % de incremento
x esquina.
Menores dimensiones = menor potencial de aprovechamiento = menor % de incremento
x esquina.

Propuesta para la determinacin de la


superficie beneficiada por esquina
mtodo Gutierrez
12 abril, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

Dentro de la valuacin existen dos corrientes para determinar la superficie que se


beneficia por la situacin de esquina: una establece que a partir del vrtice de la esquina
son 20 mts. hacia cada una de las calles o sea, un rea de 400.00 m2.; otra corriente
establece que slo son 15 x 15 m., o sea, 225.00 m2. Ninguna de esas posturas tiene una
base en que sustentarse, ambas son posturas empricas sin sustento tcnico alguno.
Ninguna de ellas toma en consideracin que una de las dos calles puede ser
sustancialmente diferente de la otra, es decir, una puede medir 25 mts. de ancho y la
otra 10 mts., por ejemplo., sin embargo ambas establecen la misma distancia por ambas
calles a partir de la esquina.
Para subsanar esa deficiencia tcnica se propone el mtodo Gutirrez que establece la
distancia a considerar para el beneficio por esquina equivalente al ancho de cada una de
las calles que la conforman. Es decir, si una de las calles mide p.ej: 20.00 mts., y la otra
14.00 mts., la superficie a beneficiar por esquina ser de 280.00 m2.
De esta forma tenemos una manera tangible y fcil de definir y que adems es
directamente proporcional a la importancia de esquina ya que no es lo mismo un crucero
de calles donde ambas midan por ej. 18.00 x 18.00 m. que una donde midan 7.00 x 7.00
m.
Como se puede ver, este mtodo se basa en algo, que es el ancho de las calles que
conforman la esquina, a diferencia de los dos mtodos mencionados al principio y que
slo determinan la superficie a considerar a sentimiento.
El mtodo propuesto tiene adems la facilidad de determinar la superficie beneficiada
por esquina con una simple medicin del ancho de las calles que bien puede ser con
distancimetro laser, a cinta o hasta a pasos (de a metro).

Propuesta para determinar el factor de


pendiente en terrenos inclinados
19 abril, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

Todos sabemos que el desarrollar un terreno inclinado hacia arriba o hacia abajo
representa costos no presentes en un terreno plano, como es la construccin de muros de
contencin, plataformas, desalojo de aguas residuales, etc. Estos costos adicionales
justifican un ajuste en el valor de dichos terrenos determinado por un factor de
pendiente.
A continuacin se presenta un mtodo sencillo y prctico para determinar el factor de
inclinacin, pendiente o topografa de terrenos ascendentes o descendentes. Con la
ayuda de los instrumentos que tenemos hoy en da a nuestro alcance como son los GPS
que viene inclusive en muchos telfonos celulares, altmetros o clismetros podemos
fcilmente determinar el factor correspondiente a la inclinacin del terreno que estamos
valuando.
Lo primero que tenemos que hacer es determinar la diferencia de altura entre el frente y
el fondo del terreno, esto lo podemos hacer con la ayuda de un clismetro que nos dar
el ngulo de la pendiente, seguidamente, conociendo el ngulo y la profundidad del
terreno podemos determinar la diferencia del alturas que llamaremos h. (No hay que
olvidar que el fondo de los terrenos que sealan todas las escrituras o los planos est
medida en la forma inclinada que presenta el terreno, es decir, equivale a la hipotenusa
en un tringulo rectngulo), as pues, teniendo la hipotenusa y el ngulo de inclinacin
podemos determinar las medidas de los catetos.

La frmula es muy sencilla: Fp = 1 ( h / L ) h = cateto menor L = cateto mayor.

donde: P = hipotenusa.
Fp = factor de pendiente
h = diferencia de alturas entre el frente y el fondo del terreno.

L = longitud o profundidad del lote

Ejemplo:
Supongamos un terreno con 30 m., de fondo y un desnivel h de 2.15 mts. Aplicamos
la frmula

Fp = 1 ( 2.15 / 30 ) = 0.9284

Para terrenos con pendientes descendente que presenten problemas para el desalojo de
aguas residuales se sugiere incrementar el factor de castigo de acuerdo a las dificultades
que es perito estime que se presentarn.
No perder de vista que ste factor, que usualmente es de castigo, en ciertos lugares se
convierte en factor de premio si sta inclinacin le permite al terreno tener una vista
panormica agradable como vista al mar en ciudades costeras o lacustres, vista a la
ciudad en partes altas de muchas de ellas, especialmente en zonas residenciales, no as
en zonas populares.

Bibliografa de Valuacin
22 marzo, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | Un comentario
Editor: Arq. Pedro Gutirrez Aguilar M. en V.

Todos quienes practicamos la valuacin y sobre todo quienes hemos cursado algn
posgrado en la materia lo hemos hecho ante una carencia casi total de bibliografa al
respecto. Si bien los posgrados se componen de materias diversas donde existe una
amplia oferta de bibliografa como es el caso de matemticas financieras u otras, en el
caso especfico de valuacin la oferta de que disponemos en Mxico es muy limitada.
La enseanza se basa principalmente en apuntes de los profesores en turno mas no en
un libro o libros especficos que vayan guiando al alumno en el camino de la estimacin
o determinacin de valores de inmuebles.
Otra de las formas de enseanza son los instructivos de valuacin catastrales de diversos
estados de la Repblica o bien los manuales de valuacin de algunas Instituciones de
Crdito.
Los primeros libros formales de valuacin que aparecieron en Mxico fueron los
escritos por Horst
Karl Dobner Eberl cuyos ttulos son: La Valuacin de Predios Urbanos, La Valuacin
de Predios Rurales, un tercero llamado Sistemas Catastrales y otro llamado simplemente
Catastro. Estos son libros que aparecieron en el mercado a principios de los aos 80s y
que en la actualidad ya no pueden conseguirse.
En la actualidad en Mxico la oferta de ttulos disponibles se reduce a los siguientes:

Ttulo

Autor

1.- Tcnicas del Avalo Inmobiliario William L. Ventolo Jr.


2.- El Avalo de los Bienes Races

Antonio Antuano Iturbide

3.- Bienes Races

Dominique/ Achour

Ms algunos otros, resultado de esfuerzos individuales como es el caso de los libros


elaborados por los Ings. Miguel Gonzlez Rojo y Carlos Larios y algn otro autor,
cuyos libros no se consiguen en libreras.

La Repblica Argentina se distingui durante la primera mitad del siglo XX como la


nacin latinoamericana lder en produccin editorial y hasta la fecha, dentro de las
naciones de habla hispana es una de las naciones donde puede conseguirse una mayor
cantidad de ttulos relativos a valuacin.
Los otros dos pases que tienen una amplia diversidad de ttulos de valuacin son
Espaa y los Estados Unidos pero en ambos casos son libros muy dirigidos a resolver
problemas muy especficos de sus pases y, sobre todo en Espaa, a resolver la
valuacin para responder a decretos o leyes locales., es decir, metodologas no de
aplicacin universal.
En el caso de los libros de los Estados Unidos se basan mucho en el sistema econmico
del pas que a nosotros en Mxico no nos resulta tan aplicables ya que carecemos de
fuentes de informacin fidedignas de compra-venta de inmuebles como las que ellos
tienen.
El Appraisal Institute tiene una lista de ms de 70 ttulos disponibles a la venta para la
valuacin de todo tipo de bienes como son: tiendas de conveniencia y gasolineras,
terrenos contaminados, campos de golf, marinas, hoteles, centros comerciales, etc., pero
repito, con metodologas no del todo aplicables en Mxico.
De las tres naciones mencionadas como lderes en la produccin de bibliografa
valuatoria, los libros argentinos son los que mejor se adaptan a la prctica valuatoria
mexicana ya que son de aplicacin universal y no responden a situaciones especficas de
esa nacin.
Para quienes deseen formar su propia biblioteca de valuacin he aqu algunos de los
ttulos que pueden conseguirse en Argentina:

Ttulo

Autor

Editorial

Manual de Tasaciones

Dante Guerrero

Editorial Alsina

Manual de Tasacin Inmobiliaria


Urbana y Rural

Artemio Daniel Aguiar

Editorial Juris

Herramientas Financieras para la


Valuacin de Inmuebles

Mario Gmez

Bienes Races
Ediciones

Tasacin de Inmuebles-El Valor


de Mercado

Germn Gmez Picasso


y Jos Rozados

Bienes Races
Ediciones

Elementos de la Tasacin

Marcela A. Ibaez
y Antonio Topalian

Alveroni
Ediciones

La Tasacin sin Tablas

Jorge Gmez Prat

Ediciones Ciatgira

Manual del Perito Tasador

Jorge Gmez Prat

Ediciones Ciatgira

Momentos Inmobiliarios La Tasacin

Jorge Gmez Prat

Ediciones
Eudecor

Por lo que respecta a las libreras donde se pueden adquirir, algunas de ellas son:
Librera Concentra:
(www.concentra.com.ar) Librera Santa Fe (www.lsf.com.ar), Librera Tcnica
(www.cp67.com)
Respecto a los libros de Jorge Gmez Prat se pueden dirigir a su correo:
gomezprat@hotmail.com
Si an bajo la consideracin de que las metodologas expuestas no son muy aplicables
en Mxico alguien desea conseguir algunos ttulos en Espaa a continuacin les
enumero slo dos de ellos pero la oferta es muy amplia.

Titulo
Valoracin Inmobiliaria y Pericial
Promocin y Valoracin
Inmobiliarias

Autor
Alberto Garca
Palacios
Vctor Glez. de
Buitrago

Editorial
Editorial Agricola
Espaola
Editorial Montecorvo,
S.A.

Es importante mencionar que en Espaa es donde se pueden conseguir mayor cantidad


de ttulos sobre valuacin agrcola o agropecuaria.
Para su obtencin se pueden dirigir por ejemplo a la pgina de la Librera Agrcola Jerz
pero hay muchas otras libreras donde se pueden conseguir.
Respecto a libros sobre valuacin de empresas ah la oferta disponible si es amplia en
nuestro pas por lo cual no abordar ese aspecto.
Para quienes estn interesados o estn inmersos en la valuacin de intangibles Mauricio
Jalife Daher ha escrito dos libros titulados: El Valor de la Propiedad Intelectual y Uso y
Valor de la Propiedad Intelectual, el primero de Editorial Juris Tantum y el segundo de
Gasca Sicco. Aunque en ninguno de los dos expone cual es la metodologa especfica

para la valuacin de intangibles si trata con mucha amplitud todos los aspectos
inherentes a ella que todo valuador de esos activos debe conocer.
Cualquier libro de valuacin de los pases mencionados puede ser adquirido va internet
pagando con tarjeta de crdito y a la vuelta de unos cuantos das los tendrn en su casa u
oficina va UPS o DHL.

Metodologa del Ing. Miguel Gonzlez


Rojo para la valuacin de terrenos
15 marzo, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | Un comentario
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

La metodologa del Ing. Miguel Gonzlez Rojo, al igual que muchas otras, parte o toma
como base el lote tipo que guarda una proporcin frente-fondo de 1-3.
Para el caso de lotes con exceso de fondo, el Ing. Gonzlez Rojo determina franjas
equivalentes al fondo del lote tipo. Para la primera franja junto a calle establece un
factor de 1.00, para la segunda franja 0.70, para la tercera franja 0.49 (0.70 x 0.70) para
una cuarta franja 0.343 (0.49 x 0.70), etc.

El factor de rea o superficie lo calcula aplicando la frmula 0.2*(ALT/ALV)+0.8


Utilizando como ejemplo un lote a valuar de 340.00 m2, de superficie y un lote tipo de
300.00 m2. el factor de rea o superficie sera: 0.2*(300/340)+0.8 = 0.9765.

Para lotes de forma irregular primero separa el terreno en rea regular y rea irregular y
propone que el factor de forma se aplique slo al rea irregular y no a todo el terreno.
El factor de irregularidad lo calcula inscribiendo el mayor rectngulo posible en el lote a
valuar y la superficie de dicho rectngulo la divide entre el rea total del lote, al
resultado le aplica la raz cuadrada.

El valor de este terreno que tiene coeficiente o factor de rea, superficie e irregularidad
se presenta en el siguiente formato diseado por el propio Ing. Gonzlez Rojo:
Aqu aparece un concepto muy utilizado por l, que es EL AREA VIRTUAL, sta se
determina multiplicando el rea real de cada una de las franjas por el factor total o factor
resultante.

Sirva sta presentacin de su metodologa como un reconocimiento de este Boletn


Tcnico de Valuacin a la labor del Ing. Miguel Gonzlez Rojo, maestro de varias
generaciones de Peritos Valuadores en diferentes partes de la Repblica Mexicana y el
extranjero.

Descargar - Metodologa del Ing. Miguel Gonzlez Rojo para la valuacin de terrenos BOLETIN TECNICO 7

Modelo y Procedimiento para calcular el


valor econmico de inmuebles
patrimoniales
6 septiembre, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

Dra. C. Eva Pern Delgado


Eva.peron@reduc.edu.cu
Ms. C. Sergio Bruzn Piedra
Sergio.bruzon@etecsa.cu
Universidad de Holgun

Resumen
La Economa del Patrimonio en una rama de la Ciencia Econmica que el actualidad ha
despertado un mayor inters por parte de los investigadores.
En un mundo tan cambiante cada da el hombre trata de buscar factores endgenos que
le permitan utilizarlos en post del desarrollo local sostenible, utilizndose en patrimonio
histrico-cultural como un elemento dinamizador de este.
Esta investigacin tiene como objetivo exponer un modelo y procedimiento
metodolgico para la valoracin econmica de inmuebles patrimoniales,
contextualizado a la economa cubana y su problemtica en el mbito urbano.
Su aporte fundamental radica en aportar elementos necesarios para la toma de
decisiones por parte de los actores encargados de disear, evaluar y ejecutar estrategias
relacionadas con el manejo y conservacin del patrimonio en funcin del desarrollo de
una ciudad.
EI procedimiento se valid en tres inmuebles ubicado en el Centro Histrico de la
ciudad de Holguin.

Palabras clave: patrimonio, histrico-cultural, patrimonio, intangible, Inmuebles,


patrimoniales, valoracin econmica, gestin del desarrollo local.

Introduccin
Constituye un privilegio para las actuales generaciones haber heredado bienes que
forman parte del patrimonio histrico-cultural, pero esta herencia significa un verdadero
compromiso para lograr su correcta conservacin, mantenimiento y restauracin para el
uso y disfrute de las actuales y futuras civilizaciones.
La imagen de una ciudad es la sntesis de su identidad, definida por un conjunto de
atributos de carcter permanente, que constituyen su esencia y sirven para diferenciarla
de otras urbes. La identidad urbana tiene una dable dimensin: funcional y cultural.
En cualquiera de ellas resalta el patrimonio histrico cultural, identificado como un
recurso endgeno que forma parte de su potencial de desarrollo, pues se construye
mediante un complejo proceso de atribucin de valores sometido al devenir de la
historia y al propio dinamismo de las sociedades.
EI patrimonio histrico cultural es el conjunto de bienes muebles e inmuebles,
materiales e inmateriales, de propiedad de particulares 0 de instituciones u organismos
publicos o semi-publicos que paseen un valor excepcional desde el punto de vista de la
historia, del arte o de la ciencia, de la cultura en suma, y, por 10 tanto, son dignos de ser
considerados y conservados para la nacin y conocidos por la poblacin a travs de
generaciones como rasgos permanentes de su identidad. (Asuaga, 2007).
EI patrimonio histrico cultural se divide en dos tipos: tangible e intangible. A su vez, el
patrimonio tangible se puede clasificar en mueble e inmueble. Los autores de este
trabajo centran su atencin en los de primer tipo por ser la expresin ms visible de las
culturas a travs de grandes realizaciones materiales.
EI procedimiento propuesto por los autores para la valoracin economica de las
construcciones patrimoniales, est orientado a la determinacin del Valor Econmico
Patrimonial, como se aprecia en el modelo matemtico que a continuacion se presenta:

Valor del Terreno (Vt) se refiere al valor del terreno sobre el cual se encuentra
construido el inmueble objeto de estudio.

Este indicador est en funcin de dos variables fundamentales:


-

Cantidad de metro cuadrado (m2) de terreno.

Precio por metro cuadrado (ndice de zonificacion).

De manera que:
Vt = Cantidad de m2 x Iz
Valor de la Construccin del Inmueble (Vci) est referido al valor que tiene el inmueble
en libro contable, pero se puede obtener a travs del PRECON-2 (Sistema de precios de
la construccin).
Entre los principales elementos para valorar pueden citarse: stanos, cimentaciones,
obras de fbrica sin decorar, como pueden ser los mures de ladrillos, mampuesto,
tabiques, columnas tradicionales y pilares no decorativos, vigas, estructuras de techo sin
decorar, estructura de escaleras y las tejas.
Valor decorativo patrimonial (Vdp) constituye la suma de los valores de todos los
elementos artsticos y arquitectnicos decorativos que contiene el inmueble. Se refiere
al valor de los elementos constructivos que poseen un carcter esttico 0 artstico, como
por ejemplo aquellos que han sido tallados, grabados, pintados, decorados como las
portadas, columnas, arcos, frisos, cornisas, mosaicos, pavimentos artsticos, capiteles,

frescos, embocaduras de puertas, balaustradas, bvedas, cpulas, chimeneas, vigas y


columnas talladas, entre otros.

Tambin incluye al valor de los elementos arquitectnicos considerados obras de arte


por si mismos (elementos arquitectnicos decorativos). Se trata de aquellos elementos
que no deben separarse de la construcci6n, pera en caso que esto se hiciera, no pondra
en peligro la estabilidad de la misma. Es el caso de las rejas, puertas y ventanas con
caractersticas estticas, cancelas, artesonados, lucetas, vitrales, relojes de torres,
elementos de jardines como fuentes, bancos, etc.

A partir de este punto, es preciso recalcar que para determinar la forma de ponderar los
valores patrimoniales que poseen estas construcciones y establecer las diferentes escalas
de valores e ndices seleccionados, se recurri al criterio de expertos a travs de
encuestas, como fue explicado en el epgrafe anterior.

EI Coeficiente del Valor Patrimonial se determina partiendo de considerar los Valores


Patrimoniales (VP) que la construccion posee, y adems, la jerarqua de la construccin
(Patrimonio de la Humanidad, Monumento Local, Monumento Nacional). EI mismo
oscila entre 0,01-1 ,5 y constituye un factor multiplicador de la suma de los valores Vci
y Vdp.

Para determinar este coeficiente es preciso, inicialmente, realizar una ponderacin de


los Valores Patrimoniales siguientes:

Valores Patrimoniales son aquellos que poseen las construcciones, que no son medibles
fsicamente; referidos a 1a arquitectura, la antigedad, la relevancia desde el punto de
vista histrico y su insercin en el contexto de ubicacin. Realizar una cuantificacin de
estos valores es una accin de gran responsabilidad, al tratarse de la economa de un
intangible; por estar relacionados con el pasado histrico, asociados a/ patrimonio como
atributo de identificaci6n social o elemento de prestigio de una colectividad, etc.
Resulta controvertido separarlos. No obstante, los mismos deben ser ponderados de
manera independiente, para otorgar valores en por cientos y cuantificarlos de
forma aislada, aclarando que hay que tener presente que no existen fronteras entre ellos.

Valor Arquitectnico (Arq): Esta determinado par sus caractersticas distintivas de un


tipo, periodo, estilo o forma de construccin.

Valor Histrico (Hist): Lo posee una construccin vinculada a la historia del pas o a
patrones socio-culturales distintivos de una regin o de la nacin. Asociado a la vida de
personalidades o acontecimientos significativos desde el punto de vista histrico.

Valor Contextual (Contex): Est determinado por la armona de la construccin en el


entorno en que se encuentra enclavada.

Valor por la Antigedad (Antig): Este valor atiende a la edad de la construccin


patrimonial, siempre y cuando se conserve la integridad y autenticidad de la misma, y
posea un estado tcnico aceptable.
Los Valores Patrimoniales se ponderarn con el valor mximo de 100%, del cual, segn
los criterios de los expertos, corresponde a:
Tipo de Valor

Por Ciento

Valor Arquitectnico

30 %

Valor Histrico

30 %

Valor Contextual

10 %

Valor por la Antigedad

30 %

Valor Total

100 %

Los Valores Patrimoniales pueden estar presentes en su totalidad, o puede ser que solo
algunos de ellos deban ser considerados.
Valor Arquitectnico (Arq): el primer aspecto a tener en cuenta dentro del Valor
Patrimonial y se refiere a las especificidades del inmueble, que contempla los puntos
siguientes:

Valor espacial: Esla referido a las construcciones con diseos armnicos y un


buen uso de las tres dimensiones.
Valor utilitario: Esta referido a la capacidad del inmueble para ofrecer el uso
para el que fue creado o de admitir un nuevo uso (0 refuncionalizacin),
atendiendo a los requerimientos de la vida moderna.
Significacin por la belleza: Se refiere a construcciones que destacan por su
belleza, vistosidad.
Novedad tcnica: Se refiere a construcciones que constituyen una novedad
tcnica para su poca, por sus aportes en cuanto a las soluciones ambientales,
materiales constructivos, tecnologas o estructuras empleadas.

Tabla 1: Escala para la ponderacin del Valor Arquitectnico.


Valor
Valorespacial

Valor
utilitario

3,75%

5,25%

Arquitectnico
% maximo

Significacionpor la
Novedadtcnica Total
belleza
3,00%

3,00%

hasta
15%

Hasta aqu la construccin podr haber alcanzado un mximo del 15%. EI resto del
Valor Arquitectnico (15%) ser obtenido segn el carcter de la construccin. el cual
puede ser: Tpico, Relevante o Excepcional.

Carcter Tpico: Esta referido a una construccin comn de su poca o estilo,


donde se respetan los cdigos forma/es de los estilos arquitectnicos, y cuyas
caractersticas pueden observarse en otras de su mismo origen.
Carcter Relevante: Cuando representa un edificio de gran importancia porque
sus significados ilustran aspectos importantes de la obra, tales como funci6n y
sistema constructivo, entre otros. Son, en sentido general, edificios que destacan
o son significativos dentro de su propio estilo.
Carcter Excepcional: Esta referido a aquellos inmuebles que constituyen un
testimonio ntegro y original de las respuestas arquitect6nicas de un tema, clase
o sector social. Lo poseen construcciones consideradas nicas, raras, exponentes
mximos de una poca o estilo.

Tabla 2: Escala para la ponderacin del Valor Arquitectnico segn el carcter de la


construccin.

Carcter

Puntuacin

Tpico

5%

Relevante

10%

Excepcional

15%

Valor Total

15%

Valor Histrico (Hist): La escala establecida en este punto tendr un carcter


ascendente, en funcin de la significacin del inmueble, por 10 que cada inmueble
clasificara en solo uno de los siguientes aspectos:

1- Est relacionado con las tradiciones culturales, religiosas o ideolgicas. Se le


otorgara un 6%
2- Est relacionado con algn acontecimiento histrico o personalidad significativa. Se
le otorgara un 9%
3- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la naci6n (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; que forma parte de un rea
declarada Monumento Local. Se le otorgara un 12%
4- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento Local.
Se le otorgara un 18%
5- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; que forma parte de un rea
declarada Monumento Nacional. Se le otorgara un 21%
6- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento
Nacional. Se le otorgara un 24%
7- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; que forma parte de un rea
declarada Patrimonio de la Humanidad. Se le otorgara un 27%
8- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o /a nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento Local

que forma parte de un rea declarada Patrimonio de la Humanidad. Se le otorgara un


28%
9- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad 0 la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento
Nacional que forma parte de un rea declarada Patrimonio de la Humanidad. Se le
otorgara un 30%

Valuacin de lotes interiores


1 febrero, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.
Como tantas cosas en la valuacin, la valuacin de lotes interiores se ha venido
haciendo histricamente aplicando un factor de 0.50 al valor de calle ms cercano al
predio en cuestin. Ello sin ningn sustento tcnico. Simplemente por costumbre. Se
han consultado diversos manuales, metodologa de valuacin de diferentes catastros de
la repblica y todos ellos dicen sin ms que el predio o lote interior se vala aplicando
un factor de 0.50 pero no dicen por qu, no existe una metodologa al respecto, es decir,
es simplemente una tradicin que carece de sustento tcnico.
Haciendo una investigacin al respecto de diversas metodologas, la nica que encontr
y que plantea una metodologa al respecto es una de la Direccin de Catastro y Avalo
de Bienes Inmuebles de la Repblica de Guatemala, mismo que a continuacin pongo a
su consideracin:

Diferencias de valor de lotes en esquina


de un mismo crucero
1 marzo, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.
Esto resulta aplicable sobre todo en grandes ciudades y en zonas o vas comerciales de
intenso trfico vehicular.
Debe tomarse en cuenta que no siempre los lotes que se encuentran en las 4 esquina que
conforman un crucero de calles tienen el mismo valor, aun cuando tengan las mismas
caractersticas de forma, superficie, topografa, etc. Este hecho se pone de manifiesto en
las principales avenidas de las grandes ciudades donde el sentido de la circulacin
vehicular, la densidad de trfico, la ubicacin de los cajones de estacionamiento y la
existencia o no de semforos juegan un papel importante en el potencial de
aprovechamiento de los inmuebles.
Para ilustrar este hecho pongamos un ejemplo:

Si en las esquinas A y B los cajones de estacionamiento de los negocios se ubican sobre


la calle 1, las dificultades para salir de los cajones son evidentes, no obstante, si los
cajones de la esquina A se ubican sobre la calle 2 sta esquina tendr una ventaja sobre
la esquina B, ya que sta, en funcin de los sentidos de circulacin tiene dificultades por
ambas calles.
La esquina C se encuentra en la misma situacin que la esquina A y ser slo la
ubicacin de los cajones de estacionamiento la que podr establecer alguna diferencia
entre ambas.
En la esquina D, mientras el semforo detiene la circulacin de la calle 1 se puede salir
fcilmente de los cajones ubicados sobre esa calle, igual pasa con el trfico sobre la
calle 2.
En consecuencia, comercialmente la esquina D resulta ser la mejor ya que adems
cuenta con una mejor exposicin a la vista de quienes circulan por ambas calles, la
esquina B es la peor y las A y C se sitan en un nivel intermedio entre D y B.
Por lo anterior resulta evidente la necesidad de aplicar incrementos diferenciados por
esquina en funcin del potencial comercial de cada una de ellas, siendo, para el presente
caso, el incremento mayor para la esquina D, igual o similar para las esquinas A y C y
menor para la esquina B.

Valuacin de terrenos de gran fondo


8 marzo, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.
Se trata de terrenos generalmente de grandes dimensiones y con gran fondo que pueden
ser clasificados como urbano, en transicin o rurales y que por esa caracterstica de
profundidad pueden tener ms de un valor (franja) dentro del mismo.
Esto de ms de un valor, por lo general se debe a que en el frente del terreno se tiene
una vialidad donde el valor de la tierra es relativamente alto, mientras que el otro
extremo del terreno colinda con predios de bajo valor.
Para la valuacin de estos terrenos debemos asumir que:
Los terrenos componen su valor en franjas del frente al fondo disminuyendo
gradualmente.
El valor base de la variacin ser siempre el de la primera franja junto a la calle o
va de acceso.
Franja de va: es la porcin homognea del terreno colindante con la va de acceso
al mismo, generadora del ms alto valor (foco de valor) como puede ser una vialidad o
un margen de
playa y cuya fijacin da el ancho de las franjas a dividir.
El ancho de la primera franja o franja de va ser igual a la profundidad del lote
tipo.
Franjas de transicin: son las franjas restantes del predio hasta llegar al fondo,
mismas que tendrn valores diferentes.
Lo primero que debemos hacer es una investigacin de mercado de inmuebles en la
zona y que tengan frente a la misma va de ubicacin del terreno en estudio para
determinar: a) el valor de la primera franja o franja de va y b) el fondo del lote tipo
promedio que nos permita definir la profundidad de dicha primera franja.
As mismo, debemos investigar el valor de terrenos contiguos al fondo del terreno en
estudio, con el objeto de registrar el valor mnimo de la ltima franja.

Ese fondo de lote tipo promedio ser el ancho de la franja de va (Ffv).


El nmero de franjas en que se dividir el terreno en estudio con base en el ancho
determinado para la franja de va se determina con la siguiente frmula:
n = Ft / Ffv
En donde:
n = nmero de franjas en que se dividir el terreno en estudio (incluye franja de va y
franjas de transicin).
Ft = fondo total del terreno en estudio.
Ffv = fondo de la franja de va.
El factor de franja se calcula aplicando la siguiente frmula:

Siendo:
Ff = factor de franja
Vfv = valor unitario de la franja de va.
Vzc = valor unitario de la zona contigua al fondo del terreno.

Calculado el factor de franja, este se aplica al valor unitario de la franja de va y el


resultado es el valor unitario de la franja siguiente al cual tambin se le aplica el factor
de franja para obtener el valor de la franja siguiente y as sucesivamente hasta calcular
el valor de la ltima franja, tal como sigue:
Valor de franja Valor Unitario de franja
Franja 1 x Ff = Franja 2
Franja 2 x Ff = Franja 3
Franja 3 x Ff = Franja 4
Franja 4 x Ff = Franja 5
Franja 5 x Ff = Franja 6
Franja 6 x Ff = Franja 7

Ya calculados los valores unitarios de cada franja y multiplicados por la superficie de


cada una de ellas se obtienen los valores resultantes por franja y la suma de ellos nos da
el valor total del predio.
Nota: el radical o raz a utilizar para obtener el factor de franja es igual al nmero de
franjas en que se divida el predio en estudio, en este ejemplo fueron 7 franjas, de ah la
raz sptima.
Ejemplo: lote a valuar de 40 x 400 mts. = 16,000 m2.
Fondo medio de los lotes comparables: (80 + 60 + 50 + 70 + 40) / 5 = 60 mts.
Suponiendo valores de $ 3,000/m2. para la calle de acceso y $ 15/m2. para la zona
contigua al fondo del terreno.

Factor de franja = raz 7a. de (15/3000) = 0.4691

Para comprobar si estamos bien, multiplicando el valor unitario resultante de la franja 7


($31.960) por el factor de franja nos debe dar el valor de la zona contigua al fondo
($15.00).
Esta metodologa fue desarrollada por el Instituto de Administracin y Avalos de
Bienes Nacionales.

Descargar - Valuacin de terrenos de gran fondo- BOLETIN TECNICO 6

Metodologa del Ing. Miguel Gonzlez


Rojo para la valuacin de terrenos
15 marzo, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | Un comentario
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

La metodologa del Ing. Miguel Gonzlez Rojo, al igual que muchas otras, parte o toma
como base el lote tipo que guarda una proporcin frente-fondo de 1-3.
Para el caso de lotes con exceso de fondo, el Ing. Gonzlez Rojo determina franjas
equivalentes al fondo del lote tipo. Para la primera franja junto a calle establece un
factor de 1.00, para la segunda franja 0.70, para la tercera franja 0.49 (0.70 x 0.70) para
una cuarta franja 0.343 (0.49 x 0.70), etc.

El factor de rea o superficie lo calcula aplicando la frmula 0.2*(ALT/ALV)+0.8


Utilizando como ejemplo un lote a valuar de 340.00 m2, de superficie y un lote tipo de
300.00 m2. el factor de rea o superficie sera: 0.2*(300/340)+0.8 = 0.9765.
Para lotes de forma irregular primero separa el terreno en rea regular y rea irregular y
propone que el factor de forma se aplique slo al rea irregular y no a todo el terreno.

El factor de irregularidad lo calcula inscribiendo el mayor rectngulo posible en el lote a


valuar y la superficie de dicho rectngulo la divide entre el rea total del lote, al
resultado le aplica la raz cuadrada.

El valor de este terreno que tiene coeficiente o factor de rea, superficie e irregularidad
se presenta en el siguiente formato diseado por el propio Ing. Gonzlez Rojo:
Aqu aparece un concepto muy utilizado por l, que es EL AREA VIRTUAL, sta se
determina multiplicando el rea real de cada una de las franjas por el factor total o factor

resultante.

Sirva sta presentacin de su metodologa como un reconocimiento de este Boletn


Tcnico de Valuacin a la labor del Ing. Miguel Gonzlez Rojo, maestro de varias
generaciones de Peritos Valuadores en diferentes partes de la Repblica Mexicana y el
extranjero.

Descargar - Metodologa del Ing. Miguel Gonzlez Rojo para la valuacin de terrenos BOLETIN TECNICO 7

Valuacin de terrenos interiores con un


pasadizo comn de acceso segn el
reglamento nacional de tasaciones del
Per
6 enero, 2014, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va


de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio
exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente
procedimiento:

a. El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del
artculo
II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como
sigue:

En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.
VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio
privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en
el lindero de sta con la va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la
misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de
valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad
colindantes con la va de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de 0.5 VT se desechar ste,
considerndose como mnimo 0.5 VT.
b. La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al
procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para
cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el
valor que resulte mayor.
ARTCULO II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica se valuar de la
siguiente manera:
a. El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por
el valor unitario de terreno.
b. El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.
c. En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27 y II.C.28 de este reglamento.

ARTCULO II.C.27

La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo
vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.

ARTCULO II.C.28
La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a
quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente
Fo = fondo/15

9 diciembre, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios

Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

La construccin de un oleoducto ha afectado la parcela de un agricultor. A consecuencia


de ello se ha establecido una servidumbre permanente de paso de 6,000 m2. (6 x 1,000
m).
A efecto de valoracin, la servidumbre se valora como el 50% del valor de
expropiacin, incluido el recargo de afectacin de la superficie.
El agricultor siembra cereal que le produce anualmente ingresos de $ 80,000 y gastos de
$ 40,000
El costo de oportunidad del dinero para el agricultor puede estimarse en 9%, la plusvala
de la tierra nula, la inflacin general del pas en 2.00%, la inflacin de los ingresos en
3% y la de los gastos en 2%.

Determinar la indemnizacin que le corresponde si adems de la servidumbre de paso


ha sido necesario realizar obras de acondicionamiento por un importe de $ 25,000.- para
poner a la finca en idntica situacin a la que se encontraba antes de la construccin del
oleoducto y no existiendo indemnizacin por ocupacin temporal.

Solucin:

Como la servidumbre se valora al 50% del valor de la expropiacin, la indemnizacin


ser:
I = 0.5 x 354,621 = $ 177,310
Las obras de acondicionamiento suponen $ 25,000
La indemnizacin total ser: $ 177,310 + $ 25,000 = $ 202,310

Nota: los costos del dinero y los porcentajes de inflacin utilizados en este boletn son
solo para ilustrar la frmula. En un ejercicio real se debern utilizar las cifras
prevalecientes en la fecha del avalo.

Valuacin de lotes interiores con pasillo


de acceso
22 febrero, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.
En el primer nmero de este boletn se trat el tema de lotes interiores sin acceso a calle
alguna.
En sta ocasin veremos el caso de lotes interiores con un pasillo de acceso. Jorge
Gmez Prat, investigador de la valuacin y autor de varios libros sobre el tema,
desarroll una sencilla pero efectiva metodologa para valuar este tipo de terrenos.
El mtodo se basa en el ancho del pasillo de acceso al terreno. Gmez Prat sostiene, con
mucha razn, que el valor del terreno interior depende del ancho de pasillo de acceso ya
que en la medida en que ste facilite el acceso el aprovechamiento del terreno ser
mayor. Esta postura tiene lgica ya que no es lo mismo un pasillo de 0.80 m. que uno de
2.50 mts. Por este ltimo pueden acceder vehculos y por el primero no.
Cuntas veces hemos visto que en este tipo de lotes o corazones de manzana se
desarrollan viviendas, generalmente en condominio, las cuales para su mejor
comercializacin requieren de poder acceder a ellas en vehculo. En un terreno interior
con un pasillo que no permita el acceso vehicular las posibilidades de comercializacin
de lo que se construya en l sern notablemente reducidas, lo cual justifica la
metodologa que propone que a mayor anchura del pasillo de acceso, mayor valor del
terreno.
Como podremos ver, esta postura se aleja del consabido factor de 0.50 que se aplica
slo por costumbre en la valuacin de lotes interiores.
La frmula propuesta por Gmez Prat es la siguiente:
1+(100 / (ancho del pasillo de acceso en cms.) = factor de ajuste.
La anchura mxima del pasillo considerada por Gmez Prat para la aplicacin de sta
metodologa es de 3.00 m., ms de esta medida ya se considera como un lote irregular y
no como lote interior.

Para ilustrar la metodologa hagamos dos ejemplos:

Aplicamos la frmula al caso 1:


1+(100/150) = 1.66
El valor de calle lo dividimos entre el factor resultante: $ 4000/1.66 = $ 2,409.63
Valor del terreno: 250.00 m2. x $ 2,409.63 = $ 602,407.50

Aplicamos la frmula al caso 2:


1+(100/225) = 1.44
El valor de calle lo dividimos entre el factor resultante: $ 4000/1.44 = $ 2,777.77
Valor del terreno: 250.00 m2. x $ 2,777.77 = $ 694,442.50

Como podemos ver, a mayor anchura del pasillo de acceso, mayor valor del terreno, lo
cual suena lgico ya que por ejemplo, en el caso 2 podemos ingresar con vehculo lo
cual nos permite un mejor aprovechamiento del mismo.

Cabe hacer notar que la superficie de terreno considerada incluye el pasillo de acceso.

Descargar - Valuacin de lotes interiores con pasillo de acceso - BOLETIN TECNICO


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Modelo y Procedimiento para calcular el


valor econmico de inmuebles
patrimoniales
6 septiembre, 2013, Publicado en Boletn Tcnico de Valuacin | No hay comentarios
Editor: Arq. Pedro Gutirrez A. M. en V.

Dra. C. Eva Pern Delgado


Eva.peron@reduc.edu.cu
Ms. C. Sergio Bruzn Piedra
Sergio.bruzon@etecsa.cu
Universidad de Holgun

Resumen
La Economa del Patrimonio en una rama de la Ciencia Econmica que el actualidad ha
despertado un mayor inters por parte de los investigadores.
En un mundo tan cambiante cada da el hombre trata de buscar factores endgenos que
le permitan utilizarlos en post del desarrollo local sostenible, utilizndose en patrimonio
histrico-cultural como un elemento dinamizador de este.
Esta investigacin tiene como objetivo exponer un modelo y procedimiento
metodolgico para la valoracin econmica de inmuebles patrimoniales,
contextualizado a la economa cubana y su problemtica en el mbito urbano.
Su aporte fundamental radica en aportar elementos necesarios para la toma de
decisiones por parte de los actores encargados de disear, evaluar y ejecutar estrategias
relacionadas con el manejo y conservacin del patrimonio en funcin del desarrollo de
una ciudad.
EI procedimiento se valid en tres inmuebles ubicado en el Centro Histrico de la
ciudad de Holguin.

Palabras clave: patrimonio, histrico-cultural, patrimonio, intangible, Inmuebles,


patrimoniales, valoracin econmica, gestin del desarrollo local.

Introduccin
Constituye un privilegio para las actuales generaciones haber heredado bienes que
forman parte del patrimonio histrico-cultural, pero esta herencia significa un verdadero
compromiso para lograr su correcta conservacin, mantenimiento y restauracin para el
uso y disfrute de las actuales y futuras civilizaciones.
La imagen de una ciudad es la sntesis de su identidad, definida por un conjunto de
atributos de carcter permanente, que constituyen su esencia y sirven para diferenciarla
de otras urbes. La identidad urbana tiene una dable dimensin: funcional y cultural.
En cualquiera de ellas resalta el patrimonio histrico cultural, identificado como un
recurso endgeno que forma parte de su potencial de desarrollo, pues se construye
mediante un complejo proceso de atribucin de valores sometido al devenir de la
historia y al propio dinamismo de las sociedades.
EI patrimonio histrico cultural es el conjunto de bienes muebles e inmuebles,
materiales e inmateriales, de propiedad de particulares 0 de instituciones u organismos
publicos o semi-publicos que paseen un valor excepcional desde el punto de vista de la
historia, del arte o de la ciencia, de la cultura en suma, y, por 10 tanto, son dignos de ser
considerados y conservados para la nacin y conocidos por la poblacin a travs de
generaciones como rasgos permanentes de su identidad. (Asuaga, 2007).
EI patrimonio histrico cultural se divide en dos tipos: tangible e intangible. A su vez, el
patrimonio tangible se puede clasificar en mueble e inmueble. Los autores de este
trabajo centran su atencin en los de primer tipo por ser la expresin ms visible de las
culturas a travs de grandes realizaciones materiales.
EI procedimiento propuesto por los autores para la valoracin economica de las
construcciones patrimoniales, est orientado a la determinacin del Valor Econmico
Patrimonial, como se aprecia en el modelo matemtico que a continuacion se presenta:

Valor del Terreno (Vt) se refiere al valor del terreno sobre el cual se encuentra
construido el inmueble objeto de estudio.

Este indicador est en funcin de dos variables fundamentales:


-

Cantidad de metro cuadrado (m2) de terreno.

Precio por metro cuadrado (ndice de zonificacion).

De manera que:
Vt = Cantidad de m2 x Iz
Valor de la Construccin del Inmueble (Vci) est referido al valor que tiene el inmueble
en libro contable, pero se puede obtener a travs del PRECON-2 (Sistema de precios de
la construccin).
Entre los principales elementos para valorar pueden citarse: stanos, cimentaciones,
obras de fbrica sin decorar, como pueden ser los mures de ladrillos, mampuesto,
tabiques, columnas tradicionales y pilares no decorativos, vigas, estructuras de techo sin
decorar, estructura de escaleras y las tejas.
Valor decorativo patrimonial (Vdp) constituye la suma de los valores de todos los
elementos artsticos y arquitectnicos decorativos que contiene el inmueble. Se refiere
al valor de los elementos constructivos que poseen un carcter esttico 0 artstico, como
por ejemplo aquellos que han sido tallados, grabados, pintados, decorados como las
portadas, columnas, arcos, frisos, cornisas, mosaicos, pavimentos artsticos, capiteles,

frescos, embocaduras de puertas, balaustradas, bvedas, cpulas, chimeneas, vigas y


columnas talladas, entre otros.

Tambin incluye al valor de los elementos arquitectnicos considerados obras de arte


por si mismos (elementos arquitectnicos decorativos). Se trata de aquellos elementos
que no deben separarse de la construcci6n, pera en caso que esto se hiciera, no pondra
en peligro la estabilidad de la misma. Es el caso de las rejas, puertas y ventanas con
caractersticas estticas, cancelas, artesonados, lucetas, vitrales, relojes de torres,
elementos de jardines como fuentes, bancos, etc.

A partir de este punto, es preciso recalcar que para determinar la forma de ponderar los
valores patrimoniales que poseen estas construcciones y establecer las diferentes escalas
de valores e ndices seleccionados, se recurri al criterio de expertos a travs de
encuestas, como fue explicado en el epgrafe anterior.

EI Coeficiente del Valor Patrimonial se determina partiendo de considerar los Valores


Patrimoniales (VP) que la construccion posee, y adems, la jerarqua de la construccin
(Patrimonio de la Humanidad, Monumento Local, Monumento Nacional). EI mismo
oscila entre 0,01-1 ,5 y constituye un factor multiplicador de la suma de los valores Vci
y Vdp.

Para determinar este coeficiente es preciso, inicialmente, realizar una ponderacin de


los Valores Patrimoniales siguientes:

Valores Patrimoniales son aquellos que poseen las construcciones, que no son medibles
fsicamente; referidos a 1a arquitectura, la antigedad, la relevancia desde el punto de
vista histrico y su insercin en el contexto de ubicacin. Realizar una cuantificacin de
estos valores es una accin de gran responsabilidad, al tratarse de la economa de un
intangible; por estar relacionados con el pasado histrico, asociados a/ patrimonio como
atributo de identificaci6n social o elemento de prestigio de una colectividad, etc.
Resulta controvertido separarlos. No obstante, los mismos deben ser ponderados de
manera independiente, para otorgar valores en por cientos y cuantificarlos de
forma aislada, aclarando que hay que tener presente que no existen fronteras entre ellos.

Valor Arquitectnico (Arq): Esta determinado par sus caractersticas distintivas de un


tipo, periodo, estilo o forma de construccin.

Valor Histrico (Hist): Lo posee una construccin vinculada a la historia del pas o a
patrones socio-culturales distintivos de una regin o de la nacin. Asociado a la vida de
personalidades o acontecimientos significativos desde el punto de vista histrico.

Valor Contextual (Contex): Est determinado por la armona de la construccin en el


entorno en que se encuentra enclavada.

Valor por la Antigedad (Antig): Este valor atiende a la edad de la construccin


patrimonial, siempre y cuando se conserve la integridad y autenticidad de la misma, y
posea un estado tcnico aceptable.
Los Valores Patrimoniales se ponderarn con el valor mximo de 100%, del cual, segn
los criterios de los expertos, corresponde a:
Tipo de Valor

Por Ciento

Valor Arquitectnico

30 %

Valor Histrico

30 %

Valor Contextual

10 %

Valor por la Antigedad

30 %

Valor Total

100 %

Los Valores Patrimoniales pueden estar presentes en su totalidad, o puede ser que solo
algunos de ellos deban ser considerados.
Valor Arquitectnico (Arq): el primer aspecto a tener en cuenta dentro del Valor
Patrimonial y se refiere a las especificidades del inmueble, que contempla los puntos
siguientes:

Valor espacial: Esla referido a las construcciones con diseos armnicos y un


buen uso de las tres dimensiones.
Valor utilitario: Esta referido a la capacidad del inmueble para ofrecer el uso
para el que fue creado o de admitir un nuevo uso (0 refuncionalizacin),
atendiendo a los requerimientos de la vida moderna.
Significacin por la belleza: Se refiere a construcciones que destacan por su
belleza, vistosidad.
Novedad tcnica: Se refiere a construcciones que constituyen una novedad
tcnica para su poca, por sus aportes en cuanto a las soluciones ambientales,
materiales constructivos, tecnologas o estructuras empleadas.

Tabla 1: Escala para la ponderacin del Valor Arquitectnico.


Valor
Valorespacial

Valor
utilitario

3,75%

5,25%

Arquitectnico
% maximo

Significacionpor la
Novedadtcnica Total
belleza
3,00%

3,00%

hasta
15%

Hasta aqu la construccin podr haber alcanzado un mximo del 15%. EI resto del
Valor Arquitectnico (15%) ser obtenido segn el carcter de la construccin. el cual
puede ser: Tpico, Relevante o Excepcional.

Carcter Tpico: Esta referido a una construccin comn de su poca o estilo,


donde se respetan los cdigos forma/es de los estilos arquitectnicos, y cuyas
caractersticas pueden observarse en otras de su mismo origen.
Carcter Relevante: Cuando representa un edificio de gran importancia porque
sus significados ilustran aspectos importantes de la obra, tales como funci6n y
sistema constructivo, entre otros. Son, en sentido general, edificios que destacan
o son significativos dentro de su propio estilo.
Carcter Excepcional: Esta referido a aquellos inmuebles que constituyen un
testimonio ntegro y original de las respuestas arquitect6nicas de un tema, clase
o sector social. Lo poseen construcciones consideradas nicas, raras, exponentes
mximos de una poca o estilo.

Tabla 2: Escala para la ponderacin del Valor Arquitectnico segn el carcter de la


construccin.

Carcter

Puntuacin

Tpico

5%

Relevante

10%

Excepcional

15%

Valor Total

15%

Valor Histrico (Hist): La escala establecida en este punto tendr un carcter


ascendente, en funcin de la significacin del inmueble, por 10 que cada inmueble
clasificara en solo uno de los siguientes aspectos:

1- Est relacionado con las tradiciones culturales, religiosas o ideolgicas. Se le


otorgara un 6%
2- Est relacionado con algn acontecimiento histrico o personalidad significativa. Se
le otorgara un 9%
3- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la naci6n (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; que forma parte de un rea
declarada Monumento Local. Se le otorgara un 12%
4- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento Local.
Se le otorgara un 18%
5- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; que forma parte de un rea
declarada Monumento Nacional. Se le otorgara un 21%
6- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento
Nacional. Se le otorgara un 24%
7- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; que forma parte de un rea
declarada Patrimonio de la Humanidad. Se le otorgara un 27%
8- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o /a nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento Local

que forma parte de un rea declarada Patrimonio de la Humanidad. Se le otorgara un


28%
9- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad 0 la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento
Nacional que forma parte de un rea declarada Patrimonio de la Humanidad. Se le
otorgara un 30%