10/08/13 Nuevas normas para Fideicomisos Inmobiliarios - Desarrollos inmobiliarios - Reporte Inmobiliario - Real Estate - Inversiones Inmobiliarias

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MARCO LEGAL: Desarrollos inmobiliarios
Nuevas normas para Fideicomisos
Inmobiliarios
A partir de julio entra en vigencia nueva normativa que presiona sobre
los fideicomisos al costo. La gran incgnita es, si a pesar de estos
nuevos controles, el fideicomiso sigue siendo la mejor herramienta para
estructurar un desarrollo inmobiliario. Por Nestor Kreimer
La reciente Resol. Gral. 3312 AFIP (B.O.: 19-4-12) viene a poner un punto final a varias de
las discusiones que sostenemos quienes operamos localmente con fideicomisos
inmobiliarios.
Con esta nueva norma se ha reducido a una mnima expresin la especulacin interpretativa
sobre las implicancias fiscales de los fideicomisos en general, y en particular los al costo.
La RG 3312 que deroga la anterior RG 2419 impone nuevas y mayores obligaciones y
responsabilidades a los fiduciarios. Con esta normativa, se instala la transparencia
extrema de los fideicomisos en relacin con la informacin a suministrar al fisco.
Lo anterior, sumado a los trascendidos sobre el Plan Antievasin III, confirma que la presin
fiscal se est focalizando en los fideicomisos al costo.
Por ello, y en funcin de los posibles escenarios derivados, se transcriben los principales
conceptos de su articulado, junto a algunas reflexiones o aperturas a debate aplicables
para cada caso.
Art. 1:
Los sujetos obligados a informar (S.O.I.) son los fiduciarios de fideicomisos financieros y no
financieros (como los inmobiliarios) constituidos en el pas. A su vez, esta obligacin se
extiende adems de los fiduciarios a quienes resulten fiduciantes y/o beneficiarios de
fideicomisos constituidos en el exterior (incluyendo al trust o primo anglosajn de nuestro
romano fideicomiso).
Comentarios:
Tal como vena sucediendo desde la RG 2419 (hoy derogada), los fiduciarios siguen como
S.O.I. de fideicomisos locales, incluyndose ahora a quienes acten como tales en
fideicomisos constituidos en el exterior.
Como novedad, se incorporan a los S.O.I., los fiduciantes y/o beneficiarios locales de
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Como novedad, se incorporan a los S.O.I., los fiduciantes y/o beneficiarios locales de
fideicomisos o trust constituidos en el exterior. Esto se alinea con el criterio de renta mundial
que aplica nuestro pas, por el que todo patrimonio o renta existente o generada en el
exterior, deber estar incluida en la informacin a presentar al fisco argentino.
Art. 2:
Los S.O.I. deben informar anualmente los datos detallados en el Anexo II de esta RG 3312.
Se transcriben solo los vinculados a fideicomisos no financieros locales (asimilables a
inmobiliarios):
a) Datos completos de Fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios.
b) Clase o tipo de fideicomiso.
c) Datos identificatorios de los bienes y monto total por entregas de dinero o bienes
realizados por los fiduciantes en el perodo a informar as como el total acumulado al final del
perodo informado, con el criterio de valuacin establecido por la Ley de Impuesto a las
Ganancias (TO 1997 y modif.).
d) Informacin contable del perodo informado: fecha de cierre de ejercicio, total del activo,
resultado contable, resultado impositivo, asignacin de resultados, retenciones y pagos a
cuenta a fiduciantes beneficiarios, de corresponder.
Comentarios:
El tem c) da cuenta que el fisco quiere saber con qu, de quin, cundo y cmo se fonde o
capitaliz el fideicomiso; y qu revoleos de posiciones contractuales (cesiones) hubo
durante la vida de los fideicomisos al costo. Vale aclarar que esto no incluye a las cesiones
de boletos de unidades provenientes de fideicomiso que no son al costo, dado que en este
caso no existen los fiduciantes beneficiarios, sino terceros ajenos al fideicomiso.
La operacin es la misma (vender la unidad antes de escriturar), pero con distinta exposicin
fiscal segn estemos o no frente a un fideicomiso al costo. Con la RG 3312 el fisco pasa a
tener en claro la trazabilidad financiera y patrimonial de los fideicomisos, pudiendo cruzar
esta info con las DDJJ de Ganancias y Bs. Personales de los fiduciantes. Estarn todos en
condiciones de justificar sus participaciones en el negocio, y/o las entradas y salidas que
hayan hecho en los fideicomisos en los que participaron durante el ao?
Por otro lado, el tem d) obliga a los S.O.I. a informar las retenciones y pagos a cuenta
realizados a fiduciantes beneficiarios, lo que naturalmente facilita el cruce de info
mencionado para el tem c).
Art. 5: La informacin a que se refiere el Artculo 2 tendr carcter anual, con corte al da 31
de diciembre de cada ao, debiendo suministrarse segn terminacin de la CUIT entre
el 27 y el 31 de julio del ao siguiente.
Comentarios:
Por el Art. 16 se indica que el ao 2011 queda incluido en esta obligacin de informar (ojo! a
los hechos consumados).
Art. 6, 7 y 8: A travs de la web de la Afip los S.O.I. deben registrar dentro de los 10 (diez)
das de ocurridas cualquiera de las siguientes situaciones:
a) Constitucin inicial de fideicomisos.
b) Ingresos y egresos de fiduciantes y/o beneficiarios, que se produzcan con posterioridad al
inicio. De tratarse de fideicomisos financieros, deber detallarse el resultado de la
suscripcin o colocacin.
c) Transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en
fideicomisos.
d) Entregas de bienes efectuadas a fideicomisos, con posterioridad a su constitucin.
e) Modificaciones al contrato inicial.
f) Asignacin de beneficios.
g) Extincin de contratos de fideicomisos.
Comentarios:
Esta obligacin involucra a:
- Fiduciarios de fideicomisos locales
- Fiduciarios de fideicomisos constituidos en el exterior
- Fiduciantes o Beneficiarios residentes en Argentina, en relacin a fideicomisos constituidos
en el exterior.
Esto instala una especie de Facebook de los Fideicomisos en su vnculo con la Afip. Dentro
de los 10 das de ocurrido cualquiera de estos sucesos, habr que twittearlo a la Afip,
subiendo la novedad al perfil fiscal del fideicomiso. Lo anterior obliga a evaluar
detenidamente la idoneidad de los fiduciarios. Deber equilibrar su tarea entre las nuevas
exigencias que impone el conjunto normativo, y el riesgo fiscal al que podran quedar
expuestos los fiduciantes. Solo desde una slida planificacin tributaria, junto a adecuados
mtodos de registracin y control; se podr administrar la sensibilidad de esta informacin
impositiva a la que expone un plazo tan exiguo.
Art. 16: Vigencia y plazos:
- Esta normativa entra en vigencia a partir del 1-7-2012
- Para informar anualmente lo indicado en el Art. 2, y a partir del ejercicio cerrado el 31-12-
2011, el vencimiento operar a fines de julio 2012.
- Adicionalmente y para los fideicomisos del exterior en la medida que sigan existiendo en
la actualidad la obligacin de informar para fiduciarios, fiduciantes o beneficiarios locales,
se extiende a los perodos 2009 y 2010.
- Los hechos itemizados de la a) a la g) del Art. 6 arriba detallados, acontecidos entre el 1* de
enero y el 1* de julio ambos del 2012, tendrn hasta el 31 de agosto de 2012 como fecha
especial de vencimiento para su informacin al fisco.
- Se deroga la RG 2419, imponindose nuevas y mayores obligaciones de informar.
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El Desarrollador, 2 Temp,
Bloque 1: CEDIN, crditos y
valores inmobiliarios. Prog
emitido x @A24COM lunes 5
de Ago
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El Desarrollador, 2 Temp,
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A trabajar!! Y esperando no encontrarnos con inconsistencias fiscales derivadas de hechos
ya acontecidos.
CONCLUSIONES:
No podemos postergar la temida pregunta: fideicomiso, s o no?
Sin entrar a analizar las consecuencias del Plan Antievasin III en actual tratamiento
parlamentario, la respuesta a esta pregunta reinstala la opcin de armar sociedades por
cada emprendimiento.
Frente a esto nuestra opinin es que el fideicomiso sigue siendo la mejor opcin para un
desarrollo inmobiliario. El aislamiento patrimonial es el atributo, solo que ahora hay que
administrarlo con mayores precauciones fiscales.
Como toda figura legal con poca edad, el fideicomiso ha resultado poroso a algunos
pecados propios de la juventud. Frente a esto, la nueva normativa obliga a una rpida
maduracin, ms an en un contexto impositivo orientado a un exhaustivo control sobre los
fideicomisos al costo.
Sumado a esto, los trascendidos que indican que como producto del Plan Antievasin III las
adjudicaciones de unidades en fideicomisos al costo, sern a costo de reposicin. Esto es,
a lo que el mercado indique como costo hoy de esa unidad, y de de manera independiente
al costo histrico incurrido (y que resulte adecuadamente documentado para su exposicin
ante la Afip).
Y la diferencia entre lo que a juicio del fisco debe costar (veremos cmo lo determinar),
versus el costo incurrido por el fideicomiso; ser una diferencia gravada en cabeza del
adjudicatario (beneficiario) de esa unidad.
v Quienes opinan que sociedad implica menos control que un fideicomiso, omiten que:
- no aplica tan amigablemente para modelos al costo
- no mantiene indemne al resto de participantes del negocio en relacin a las contingencias
que pudieran sucederle a los miembros de la sociedad, como s lo brinda un fideicomiso
(para el fiduciario, fiduciantes y/o beneficiarios)
- las sociedades dada la tendencia a incrementar la presin fiscal tarde o temprano
quedarn alcanzadas por las mismas obligaciones que hoy caen sobre los fideicomisos
- a pesar de todo lo anterior, paradjicamente el fideicomiso sigue permitiendo una mejor
planificacin fiscal, lo que optimiza el negocio inmobiliario subyacente.
Ha llegado la hora de disear y administrar fideicomisos con mucho mayor anlisis,
responsabilidad y precaucin.
Hoy el mercado no deja margen para el error.
Hagamos lo necesario para mantener la salud de nuestra industria.
Nstor Kreimer
Kuantica S. A.
i nfo@kuanti ca.com.ar
ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, jueves 10 de mayo de 2012
MAYO 2013
EL BOOM DEL MERCADO
INMOBILIARIO DE MIAMI
MIENTRAS SE ESPERA AL
CEDIN
REGLAMENTACIN PARA
NEGOCIACIN DEL CEDIN
EN UN AO LOS
ARGENTINOS
INVIRTIERON 2 MIL
MILLONES EN USA

Fideicomisos en 2013
Igdigital.com/Fideicomisos
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Matias Barrios
pregunta: participo de iun fideicomiso inmobiliario (barrio cerrado)en donde solo
firme un contrato de adhesion hace 3 aos, y aunque ya termine de pagar todas
las cuotas, aun no hemos escriturado, dicen que es por trabas de la afip, se
referiran a esta nueva reglamentacion?todavia no nos animamos a construir por
que no tenemos ningun papel formal, esto es habitual en estos fiedicomsos?
Responder Me gusta 24 de octubre de 2012 a la(s) 11:24
Nstor Kreimer Belgrano
Sebastin: coincido plenamente con tus conceptos. Ciertas prcticas de los
fideicomisos al costo gener esta reaccin del fisco. Para adelante sugiero
participar como clientes de fideicomisos que no sean al costo.
Responder Me gusta 21 de mayo de 2012 a la(s) 11:25 3
Sebastian Moltrasio UCP Abogado
Basicamente, la AFIP ataca al corazon del negocio, la pregunta seria... hay que
seguir invirtiendo en la Argentina ? donde esta el negocio si me quieren imponer
hasta lo que debo ganar... , quiero ver que pasa cuando quienes invertimos en
ladrillos dejemos de apalancar a una de las industrias que mas empleo otorga...
nuevamente ingenieros conduciendo taxis ?? sin desmerecer el oficio...
Responder Me gusta 20 de mayo de 2012 a la(s) 10:37 2
Marcelo Pedro Bohun Rosario
como la olla est vaca seguimos rascndola a ver que podemos sacar. Cuanta ms
presin menos incentivos.
Responder Me gusta 11 de mayo de 2012 a la(s) 8:49 1
Nstor Kreimer Belgrano
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Fideicomiso SI, con nuevos y mayores cuidados.
Responder Me gusta 11 de mayo de 2012 a la(s) 7:48 1