Rol 11260-2005

Contrato escrito se entiende modificado verbalmente

si partes lo ejecutan de manera diferente a la
pactada
Aparece que las partes dieron cumplimiento al contrato durante cinco aos, de
una manera distinta a lo que por escrito pactaron, pagando el demandado sin el
reajuste del 10% cada 20 meses y recibiendo la demandante la sumas sin tal
reajuste y sin hacer observacin al respecto ni reprochar de alguna forma lo
completo del pago. De esta manera se hace verosmil la alegacin del
demandado, en el sentido de que debido a la crisis econmica, se modific
verbalmente con la demandante el contrato, cumplindolo ahora en esta nueva
modalidad. Esta manera de modificar el contrato est expresamente
contemplada en nuestra legislacin civil en el artculo 1564 del Cdigo Civil
Las partes convinieron verbalmente la modificacin del contrato en lo que al
reajuste del 10% cada 20 meses se refiere, congelndolo, es decir dejndolo sin
aplicacin
Texto Sentencia
Santiago, catorce de diciembre de dos mil siete.
De fojas 355 a 362; tngase presente.
Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepcin de los fundamentos 15, 16, 23 y 25,
que se eliminan.
En el considerando 13, se elimina completamente su segunda frase que comienza como
ocurre a menudo
Y teniendo en su lugar y adems presente:
1 Que de los antecedentes de la causa aparece que entre las partes de este juicio se
celebr un contrato de arriendo de un local comercial el 1 de agosto de 1990, por una renta
inicial de $388.000, mas un reajuste de acuerdo al IPC que se estipula, como tambin
aumentos en el precio base de la renta a los doce primeros meses de 10% y cada 20 meses
siguientes en la misma variacin.
2 Que no hay discrepancia entre las partes respecto del pago de la renta base y el
reajuste del IPC, s la hay respecto del aumento del 10% de la renta cada 10 y 20 meses como
antes se expuso.
3 Que el demandado ha alegado que en el ao 1998 y a causa de la crisis econmica
que afect al pas es que se acord con la demandante que se congelara el reajuste del 10%
de la clusula 3 del contrato a contar de ese ao.
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4 Que as las cosas, el demandado pag sus rentas de arrendamiento desde el ao 1998
aplicando el reajuste del IPC acordado nicamente, sin que haya habido reproche de la
demandante.
Ello ocurre recin al momento en que se procede hacer entrega del local lo que ocurre el
1 de diciembre de 2003 y formalmente el 15 de enero de 2004 cuando se presenta la demanda
a distribucin.
5 Que de esta manera aparece que las partes dieron cumplimiento al contrato desde el
ao 1998 y hasta fines del ao 2003, esto es cinco aos, de una manera distinta a lo que por
escrito pactaron, pagando el demandado sin el reajuste del 10% cada 20 meses y recibiendo la
demandante la sumas sin tal reajuste y sin hacer observacin al respecto ni reprochar de
alguna forma lo completo del pago.
6 Que de esta manera se hace verosmil la alegacin del demandado, en el sentido de
que debido a la crisis econmica, se modific verbalmente con la demandante el contrato,
cumplindolo ahora en esta nueva modalidad.
7 Que esta manera de modificar el contrato est expresamente contemplada en nuestra
legislacin civil, al disponer el artculo 1564 del Cdigo Civil que las clusulas de un contrato
se interpretarn unas a otras, dndose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en
su totalidad.
El inciso segundo seala que podrn tambin interpretarse por las de otro contrato entre
las mismas partes y sobre la misma materia.
Finalmente el inciso tercero establece que el contrato puede interpretarse O por la
aplicacin practica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobacin
de la otra.
8 Que es en la ltima hiptesis en que se encuentra el caso de autos.
Las partes convinieron verbalmente la modificacin del contrato en lo que al reajuste
del 10% cada 20 meses se refiere, congelndolo, es decir dejndolo sin aplicacin.
Y si se estima que no esta suficientemente acreditado el acuerdo verbal entre las partes,
lo cierto es que la demandante dio aprobacin a la demandada de no pagar, por ende congelar,
el discutido reajuste del 10%.
9 Que cabe tener a mayor abundamiento tener presente que no resulta verosmil que se
dejen pasar casi cinco aos para cobrar diferencias en las rentas de arrendamiento devengadas
de esa larga data, sin realizar en el tiempo intermedio ningn acto de reproche o reclamo al
arrendatario, ms an si este explotaba en el local arrendado un negocio de restauran
Restauran Liguria--, que con mayor o menor xito, siempre mantuvo su giro vigente, tena un
domicilio conocido, y con una situacin comercial que estaba lejos de la insolvencia, de modo
que siempre pudo ser posible cobrar las diferencias que ahora se demandan, lo que no se hizo.
10 Que por los razonamientos antes sealados se concluye que por haberse modificado
el contrato de arriendo en razn de la aplicacin practica que de este hicieron las partes,
corresponde rechazar la demanda en lo que a las rentas demandadas en razn de un aumento
del 10% que cada 20 meses afecto el contrato.
11 Que los documentos acompaados a fojas 347, son una copia de la insercin en el
Conservador de Bienes Races del extracto de modificacin de la sociedad Bar Liguria Ltda. y
fotocopia autorizada de un contrato de arrendamiento de 3 de diciembre de 2003, en nada
alteran lo anteriormente resuelto.
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Por estas consideraciones, se revoca la sentencia de veintisis de octubre de dos mil
cinco, escrita a fs. 296, en cuanto por ella se acoge la demanda con costas en lo referido a las
rentas insolutas originadas por el 10% de reajuste de la renta cada 20 meses, y se declara que
se la rechaza por dicho rubro.
Se confirma en lo dems apelado dicho fallo, rectificndose la parte resolutiva del
mismo en el sentido de que la excepcin de incompetencia que se rechaza es la opuesta por la
parte arrendadora y demandada reconvencional a fs. 211.
Regstrese y devulvase.
Rol N 11260-2005.
Redaccin del ministro Sr. Jorge Dahm.
Dictado por los ministros de la Novena Sala de esta Corte de Apelaciones de Santiago,
seor Juan Escobar Zepeda, seor Jorge Dahm Oyarzn y abogado integrante Sr. ngel
Cruchaga Gandarillas.
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