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Rol: 9841-2015
Ministro: González Sepúlveda, Javiera
Ministro: Melo Labra, María Soledad
Ministro: Rutherford Parentti, Romy Grace
Redactor: González S., Javiera
Tribunal: Corte de Apelaciones de Santiago(CSAN)
Partes: Inmobiliaria Santa Adriana S.A. con Concesiones y Gestiones Automotrices Limitada
Tipo Recurso: Recurso de Apelación
Tipo Resultado: Acogido-Revoca
Fecha: 16/12/2015
Cita Online: CL/JUR/7817/2015

Hechos:
Demandado interpone recurso de apelación contra la sentencia que acogió la demanda sobre incumplimiento
de contrato e indemnización de perjuicios. La corte de Apelaciones revoca parcialmente el fallo impugnado y
rechaza el cobro de las rentas de arrendamiento, confirmando en lo demás

Sumarios:
1 . Según lo dispone el artículo 1545 del Código Civil, todo contrato legalmente celebrado es una ley para los
contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. En la especie, si
bien se concordó en un plazo de vencimiento de seis años, lo cierto es que los elementos de convicción,
apreciados de acuerdo a las reglas de la sana crítica, permiten tener por demostrado que las partes aceptaron la
terminación del contrato de manera antelada a la primitivamente acordada. En esas condiciones, irrelevante
resulta precisar si existían mejoras a realizarse en la propiedad y la naturaleza de las mismas, desde que el
contrato de arrendamiento terminó por acuerdo de los contratantes, concurriendo una de las situaciones en que
legítimo resulta la invalidación de un contrato, en los términos del citado artículo 1545 del Código Civil
(considerandos 4º y 5º de la sentencia de la Corte de Apelaciones)

Texto Completo:
Santiago, dieciséis de diciembre de dos mil quince.
Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus fundamentos duodécimo, decimotercero y
decimoquinto, que se eliminan.
Y se tiene en su lugar y, además, presente:
Primero: Que se alza la demandada expresando agravios por la calificación que se otorgó a las mejoras que
debían realizarse en el establecimiento comercial objeto del contrato de arriendo que celebró con la demandante,
como, asimismo, por haberse fijado una fecha de término del mismo distinta a la aceptada tácitamente por la
actora.
Explica en su presentación que el a quo desechó la alegación de incumplimiento de contrato formulada por
su parte, sobre la base de considerar que las reparaciones debía realizarlas el arrendatario, conclusión que
entiende refrendada por la estipulación séptima del contrato; sin embargo, alega el recurrente, se trata de
elucidar a quién corresponde asumir el costo de las reparaciones que se han originado en el uso legítimo del
inmueble, el que ocupa hace más de 5 años. Invoca los artículos 1924, 1827 y 1970 del Código Civil, para
concluir que, conforme a la cláusula séptima de la convención, no corresponden a mejoras locativas las referidas
al sistema eléctrico, ya que su parte está obligada a mantener en buen estado sólo los enchufes, timbres e
 

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interruptores y lo mismo ocurre en relación con la reja perimetral, la que no se incluye en las reparaciones
residuales a que se obligó, pues ellas no comprenden remplazar todo o parte del tendido eléctrico y de la reja
perimetral. Agrega que todas estas reparaciones proviene del uso legítimo de la propiedad, lo que ha sido
corroborado en el proceso por el informe técnico incorporado a los autos, ratificado por quien lo realizó.
En cuanto a la época de término del contrato, el demandado argumenta que ésta se fijó al día 28 de febrero
de 2015 y no al 1 de septiembre del mismo año, como aparecía en el contrato original, afirmación que desprende
de los términos de la carta de aviso de término que a su parte le dirigió el actor, en la que se leen en más de un
párrafo las expresiones "a más tardar en dicha fecha". Por ello y ante el incumplimiento de la contraria, su parte,
con fecha 17 de febrero de 2015, a través de carta certificada remitida por Notario Público, notificó al actor que
desocuparía la propiedad con fecha 28 de febrero de 2015, documento agregado al proceso, no objetado y que
no se examina por el juzgador. Agrega que dicha comunicación no tuvo respuesta del demandante, de modo que
tácitamente aceptó la restitución del inmueble el día 28 de febrero del año en curso, hecho corroborado en la
absolución de posiciones, pregunta N° 11, al confesar haber concurrido al local en dos oportunidades durante
ese día. En consecuencia, el contrato de autos fue invalidado de mutuo acuerdo por las partes, fijándose su
término para el 28 de febrero de 2015, el que concluyó con la entrega material del inmueble. No obstante, el
sentenciador rechazó sus alegaciones, desechando la fuerza probatoria de las pruebas producidas por su parte, al
omitir examinar la carta de 17 de febrero de 2015, como al no realizar un análisis acabado de los términos de la
carta de no renovación de contrato de arrendamiento, infringiendo las leyes reguladoras de la prueba, sin dar
cumplimiento a lo dispuesto en el N° 4 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, desde que omitió el
examen y valoración de toda la prueba documental y confesional producida en autos, omitiendo las
consideraciones de hecho y de derecho que sirvieron de sustento al fallo.
Pide que se revoque la sentencia, se rechace la demanda y se condene en costas al demandante.
Por su parte, la actora se adhirió a la apelación a fojas 103, solicitando se condene a la demandada a pagar
las costas de la causa, por las razones que señala.
Segundo: Que, conforme a lo consignado, se trae a esta sede, por una parte, la modificación de la fecha de
término del contrato de arriendo de plazo fijo, con cláusula de reconducción tácita, celebrado entre las partes
con fecha 9 de septiembre de 2009 y, por la otra, la determinación de la naturaleza de las mejoras consistentes
en la reconstrucción de la reja perimetral y el buen funcionamiento del sistema eléctrico del inmueble arrendado.
Tercero: Que, para elucidar el primer aspecto de la controversia, esta Corte tiene presente que la demandante
solicitó, en su carta de aviso de término de contrato de arriendo del inmueble de que se trata, la desocupación
del mismo "a más tardar el 1 de septiembre de 2015", destacando su intención de no renovar la convención.
Tales expresiones dan pie a la posibilidad de desocupar el establecimiento comercial, incluso antes de la fecha
convenida por las partes. Asimismo, se tiene presente que adjuntó al proceso a fojas 9 y 10, dos fotografías no
objetadas por causal legal las que corresponden al inmueble arrendado así lo dice el actor y que son de fecha 23
de marzo de 2015.
Por su parte, la demandada hizo confesar al actor conforme a las preguntas contenidas en el pliego agregado
a fojas 68 y 69, cuyas respuestas se lee de fojas 70 a 72. De ellas aparece, con meridiana claridad, que el
demandante tomó conocimiento de la dejación de la propiedad por el arrendatario con fecha 28 de febrero de
2015, ya que al responder la pregunta N° 11, así lo afirma. Asimismo, incorporó a fojas 51 y siguiente, carta de
17 de febrero de 2015, por la que se comunica al arrendador la entrega del inmueble a contar del 28 de febrero
del mismo año, envío de que da cuenta Notario Público, según se lee a fojas 52 vuelta, hecho que se tendrá por
cierto, no obstante la negativa de recepción por el demandante.
Cuarto: Que, según lo dispone el artículo 1545 del Código Civil, todo contrato legalmente celebrado es una
ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. En la
especie, si bien se concordó en un plazo de vencimiento de 6 años, que se cumplían el 1 de septiembre de 2015,
lo cierto es que los elementos de convicción referidos en el motivo anterior, apreciados de acuerdo a las reglas
 

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de la sana crítica, permiten tener por demostrado que las partes aceptaron la terminación del contrato de manera
antelada a la primitivamente acordada, esto es, con fecha 28 de febrero de 2015.
Quinto: Que, en esas condiciones, irrelevante resulta precisar si existían mejoras a realizarse en la propiedad
y la naturaleza de las mismas, desde que el contrato de arrendamiento terminó por acuerdo de los contratantes en
la data ya señalada, concurriendo una de las situaciones en que legítimo resulta la invalidación de un contrato,
en los términos del citado artículo 1545 del Código Civil.
Sexto: Que, no obstante lo razonado y como acertadamente lo resuelve el a quo, es de cargo del arrendatario
demostrar la solución de los consumos básicos del local, lo que no hizo, debiendo mantenerse, por consiguiente,
la condena que se le ha impuesto en ese sentido. Asimismo, los perjuicios causados al actor y que éste reclama a
través de su libelo, han sido demostrados en este proceso, con la prueba que se relaciona en el considerando
decimoctavo del fallo en alzada y por el monto allí consignado, de modo que nada distinto se resolverá a su
respecto.
Séptimo: Que, por lo demás y en relación con lo anotado en el fundamento anterior pago de consumos
básicos y perjuicios causados la arrendataria nada ha discutido en su apelación, limitándose a controvertir
únicamente las circunstancias referidas en el primer raciocinio de esta decisión.
Octavo: Que en cuanto a la adhesión a la apelación, conforme lo razonado, se desestima lo pedido en torno a
ello por la demandante.
Por estas consideraciones y lo dispuesto, además, en el artículo 8° de la Ley N°18.101, se revoca la
sentencia apelada de ocho de julio del año en curso, escrita a fojas 79 y siguientes, sólo en cuanto por su
decisión signada i. condena a la demandada a pagar las rentas de arrendamiento que indica, con los reajustes que
señala y, en su lugar, se declara que se rechaza la demanda en ese rubro, por haberse terminado el contrato de
arriendo habido entre las partes, con fecha 28 de febrero de 2015 y restituido la propiedad con igual data.
Se confirma, en lo demás apelado y adherido, la referida sentencia.
Acordada con el voto en contra de la Ministra señora Romy Rutherford Parentti, quien estuvo por confirmar
íntegramente el fallo de que se trata, sobre la base de las siguientes consideraciones:
1°) Que las partes estipularon la terminación del contrato de arrendamiento que las ligaba para el día 1 de
septiembre de 2015, encontrándose la demandada, por ello y por disposición del artículo 6° de la Ley N° 18.101,
obligado al pago de los cánones que se le cobran hasta esa data, sin que la misma pueda estimarse alterada por
mutuo consentimiento de los litigantes, ya que la prueba rendida, aun apreciada conforme a las reglas de la sana
crítica, resulta insuficiente al efecto.
2°) Que, así, las expresiones "a más tardar" de que se vale el arrendador en la carta respectiva, no son
indicativas de la alegada alteración de fecha de vencimiento del contrato, sino únicamente de la oportunidad en
que debía desocuparse el inmueble, la que podía ocurrir antes del 1 de septiembre de 2015. Asimismo, la misiva
que la arrendataria envió al arrendador, corresponde a una manifestación unilateral de voluntad que, en caso
alguno, puede dejar sin efecto lo estipulado legalmente y en forma original, que es lo que por lo demás, reclama
el demandante.
3°) Que, por otra parte, las aseveraciones realizadas en la diligencia de absolución de posiciones por el
arrendador, en orden a que advirtió el abandono de la propiedad el día 28 de febrero de 2015, no son más que la
constatación de tal hecho, esto es, el abandono y no la restitución de la propiedad, ni menos son muestra de la
aceptación tácita de término del contrato en tal fecha. Tampoco lo son las fotografías del mes de marzo de ese
año, pues ellas sólo avalan el abandono y estado de la propiedad arrendada.
Regístrese y devuélvanse.
Redacción de la Ministra señora Javiera González Sepúlveda y de la disidencia, su autora.
No firma la Ministra señora Romy Grace Rutherford Parentti, por encontrarse ausente.
 

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Pronunciada por la Séptima Sala de la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, integrada por la Ministra
señora Javiera González Sepúlveda, la Ministra María Soledad Melo Labra y la Ministra señora Romy Grace
Rutherford Parentti.

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