Caso “Una casa para Susi”

2. ¿En la citada cláusula quinta resulta válido que se pacte un porcentaje distinto al
establecido por la ley? ¿Se puede establecer la facultad de resolver el contrato?

En principio, las definiciones de los conceptos principales son los siguientes:

Compraventa, que como señala Coca (2020), es el contrato de compraventa como el
contrato en razón del cual, el vendedor se encuentra obligado a transferir la propiedad de
un bien (mueble o inmueble) a cambio de una contraprestación económica, por parte del
comprador. Asimismo se tiene al Precio, que es el pago que se realiza por la obtención o
adquisición de un bien o servicio. Es decir, la retribución económica que va a percibir,
para el caso en concreto, el vendedor por el comprador. Por último, se tiene a la
Resolución de contrato, que es la institución mediante la cual se disuelve un contrato, es
decir no crea efectos jurídicos por haberse extinguido el negocio jurídico. Dicha resolución
de contratos puede ser de forma judicial o extrajudicial. Arredondo (2022)

Respecto a la base legal (conectar los hechos y definiciones con la norma) se tiene que,
la Explicación radica en el Artículo 1577º C.C., señala la figura de la compraventa ad
corpus, en la que establece que, cuando se fija el precio por todo y no por la extensión, el
precio deberá ser pagado por el comprador en su totalidad, a pesar que luego se
comprueba que la extensión real es diferente. Ahora bien, si dicha brecha, difiere de la
estipulada en más de una décima parte, se debe reducir o aumentar el precio de forma
proporcional.

De igual manera, la Interpretación para el caso, el artículo 1577º del C.C. aplica a
cabalidad porque señala la compraventa por el precio fijado por todo y no por extensión.
Si bien las partes, han pactado que se harán una recíproca donación con una diferencia
de hasta 5 % de extensión declarada en el contrato, ello es válido en razón que no excede
el porcentaje fijado por la norma (décima parte). Y porque dentro de sus atribuciones y
facultades tienen la autonomía de manifestar las voluntades de ambas partes y poder
pactarlo. Por lo que, Susy debe pagar el precio de $ 650.000 si ese exceso es de entre 5
% y 10% de la extensión de la casa, materia de compraventa.

Asimismo, si la extensión del terreno es más de una décima más grande que lo declarado,
debe pagarse el aumento proporcional; así como que, la extensión del terreno sea en más
de una décima más pequeña de la extensión declarada, debe pagarse la reducción
proporcional.
Ahora bien, la norma no ha precisado sobre si se podría resolver el contrato; desde
nuestro criterio no se podría resolver porque en el caso no se hace mención alguna sobre
supuestos en que las partes incumplan obligaciones sobre la materia.

Respecto a la Jurisprudencia que respalda la opinión, se tiene a La Sala Especializada en

Protección del Consumidor (SPC) mediante Resolución Nº 2816-2019/SPC-INDECOPI,
recaído en el expediente Nº 0226-2018/ CC2 reconoce la incorporación de las cláusulas
ad corpus en los contratos como válidos. En ese sentido en su fundamento 37 y 38, el
Tribunal ha señalado que el contenido de la cláusula del contrato tiene un límite del 5%
por lo que, resulta garantista, incluso más que el estipulado en el Código Civil vigente,
que señala el 10% de diferencia. Por tanto, en el caso analizado por el Tribunal el área
del departamento de los denunciantes difería en 2.34 mt 2 al área indicada en el contrato
de compraventa, por lo que dicha diferencia se encuentra dentro del margen de lo
estipulado por el C.C.

Es decir, dichos argumentos descartaron lo señalado por los denunciantes, como la falta
de idoneidad e infracción normativa. Es decir, ello no podría cuestionarse ya que, el
vendedor cumplió con lo pactado; en todo caso para asegurar que hubo falta de
idoneidad, el inmueble recibido hubiera tenido una diferencia superior a la décima parte
como señala el C.C.

Respecto a Doctrina que respalda la opinión, se tiene a Vásquez (2016) señala que, el
sustento o la razón de ser de la normativa de la cláusula ad corpus se encuentra presente
en bienes que ya existen en el momento de la celebración del contrato; puesto que, las
partes previamente (específicamente el vendedor) hubiera podido llevar a cabo una
medición de forma previa.

Meneses (2020) es de la opinión que, la cláusula ad corpus determina que en función del
bien se va a fijar el precio, en las condiciones en que se encuentre dicho bien; por lo que,
no es relevante el área. En ese sentido, si en el contrato se consigna la extensión del bien
y ella se comprueba que difiere a la señalada, dicha situación no genera que el comprador
deba pagar menos de lo pactado; ya que, el valor se pactó en función a la totalidad del
bien y no en razón de la extensión.

Asimismo, Meneses señala que, la cláusula ad corpus no ha sido establecida para

situaciones en el bien no existe o no se ha individualizado; puesto que ello es resultado de
una transformación.
Ahora bien, a manera de Conclusión, se tiene que un breve resumen de lo analizado
puede radicar en que, la verdadera problemática que se presenta en las cláusulas ad
corpus no pasa por la delimitación del bien, sino que la diferencia de dimensiones entre la
detallada en el contrato y la real, va a impactar en el precio del bien. Ello en virtud que, los
vendedores se encuentran en dificultad para determinar con exactitud las áreas del bien;
ello debido a que no se cuenta con una eficiente base central catastral en el todo el país,
y cuya consecuencia es que, las medidas (muchas veces) de los bienes no sean exactos.

Por lo señalado, vendedor y comprador –ambas partes- asumirán riesgos según lo

estipulado en el artículo 1577º del C.C., riesgos que serán dentro del porcentaje
establecido en la norma, o fuera de ella, con los ajustes de precio correspondientes.

En ese sentido, una respuesta clara para la interrogante planteada es que, Si es válido
que se pacte un porcentaje distinto al establecido por ley, siempre y cuando ese
porcentaje pactado no exceda de la décima parte de la extensión real; tal como lo
establece el artículo 1577, segundo párrafo. Por tanto, el caso señala que lo pactado es el
5 % por lo que la cláusula quinta es válida.

Desde nuestro criterio no se podría resolver el contrato. En razón que, el primer párrafo
del 1577 del C.C. señala que el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de
que se compruebe que la extensión es diferente; por lo que, si es más o menos de la
décima parte, el precio sufrirá la reducción o aumento. Para el caso señalado, si el exceso
es de entre 5 % y 10% se seguirá pagando el precio pactado, es decir de $650.000
porque así lo señala la norma. Pero si esa extensión, difiera de en más de una décima
pare, el precio puede reducirse o aumentarse. Por ejemplo. Que la extensión del terreno
sea más de una décima más grande que lo señalado, debe pagarse el aumento
proporcional; así como que, la extensión del terreno sea en más de una décima más
pequeña de la extensión establecida, debe pagarse la reducción proporcional.

Asimismo, que la diferencia que pudiese existir no va a generar resolución contractual; ya

que la situación se encuentra amparada en la misma normal legal del artículo 1577º del
C.C.

Finalmente, se puede recomendar que, podría hacerse una modificación a la norma,

respecto a un nuevo porcentaje de diferenciación entre la medida detalla y la medida real
del bien; ello en razón, de las transferencias cotidianas que se hacen en el mercado.
Mejorar el sistema catastral de las localidades más olvidadas, así como la unificación de
catastro a nivel nacional; y todos poder tener acceso a ello.

REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA:

Arredondo, J. (2022). Resolución de contrato en el Perú. Lima.

¿En qué casos se puede hacer una resolucion de contrato en el Peru?
(estudiojuridicoayj.com)

Coca, S. (2020). ¿Qué es el contrato de compraventa? (artículo 1529 del código civil).
Lima: Pasión por el Derecho.
https://lpderecho.pe/contrato-compraventa-articulo-1529-codigo-civil/

Meneses, A. (2020). La cláusula ad corpus en los contratos de compraventa inmobiliaria.

Lima: Diálogo con la Jurisprudencia.
https://www.academia.edu/61596420/LA_CL
%C3%81USULA_AD_CORPUS_EN_LOS_CONTRATOS_DE_COMPRAVENTA_INMOBI
LIARIA

Vásquez, W. (2016). La cláusula ad corpus y la compraventa de inmuebles para vivienda.

Lima: Derecho PUCP.
https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/derechopucp/article/view/14867/15408