Introduccin Tasaciones

Algunas definiciones
Flores Sienra: Tasar es justipreciar un bien en un lugar dado y en un momento determinado
utilizando un mtodo analtico, comparativo y matemtico, objetivo e imparcial.
Dr. Magnou: Tasar es pronosticar aproximadamente el precio de un bien para un mercado,
basndose en los principios de la timografa.
Manual para tasadores del BHU dice: Tasar es medir el valor de un bien en nuestra unidad
monetaria, para nuestro mercado y en un tiempo determinado, una tasacin es una opinin,
pero no arbitraria sino fundada en una experiencia anterior o bien en una investigacin especfica actual del bien en cuestin.
Segn el Primer Congreso de Valuacin y Catastro, desarrollado en Lima, Per en 1949, se lo
define as: Es un proceso objetivo y ordenado, relacionado con un propsito. Descansa en
observaciones y en las teoras econmicas y produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una propiedad especfica para una fecha y lugar determinado, suponiendo
un uso especfico.

Principios timogrficos
Timografa viene del griego y se la puede traducir como la ciencia de la medicin del valor.
Los cinco principios bsicos que fundamentan la pronosticabilidad del precio son:
a)
b)
c)
d)
e)

Permanencia
Coherencia
Equivalencia
Proporcionalidad
Normalidad

El principio de permanencia sostiene que hay un lapso determinado de tiempo durante el cual
los precios se mantienen vigentes.
El principio de coherencia se refiere a las distintas manifestaciones del precio de un bien, las
que deberan guardar una relacin lgica entre s.
Ejemplo: la relacin que deben guardar el precio de venta de una casa con el precio de alquiler
de la misma.
El principio de equivalencia sostiene que dos bienes fungibles1 equivalentes, en mercados
equivalentes tienen el mismo precio.

Bien fungible es aquel que puede ser sustituido por otro de la misma especie, calidad y cantidad, tales
como dinero bien fungible por excelencia mercaderas, etc.

El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados semejantes

tienen precios semejantes.
El principio de normalidad aduce que los precios obtenidos para un mismo bien en un mismo
mercado tienen una distribucin estadstica llamada normal que se representa grficamente
por la campana de Gauss.

Escuelas valuatorias
a) Subjetiva
b) Objetiva
La corriente subjetiva o plurivalente expresa que cada inmueble admite tantas valoraciones
como motivos puedan presentarse para fijar el precio, o sea que considera como elemento
principal tener en cuenta a los sujetos y sus circunstancias a los efectos de tasar, por lo tanto,
el precio se encuentra en permanente variacin dependiendo de la finalidad de la tasacin
solicitada.
La corriente objetiva o univalente acepta que la valuacin basada en mtodos cientficos no
puede variar en lo que a su esencia se refiere, cualquiera sea la finalidad de la misma. Cualquiera sea el origen, destino o mtodo, el valor es nico, objetivo y privativo del bien estudiado, de la misma manera que lo son sus dimensiones, forma o cualesquiera de sus propiedades.

Valor Venal o de Mercado y Valor Intrnseco o Tcnico

El Valor Venal o de Mercado de un inmueble puede ser definido como el precio al que pueden
alcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado a vender y un
comprador deseoso de comprar pero no obligado a comprar y en conocimiento de todos los
usos y finalidades para las cuales est adaptado y podr ser utilizado el inmueble. En otras
palabras, ser el precio obtenido a travs de una libre operacin de compraventa.
El Valor Tcnico o Intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situacin fsica en la que en
el presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria incluye el valor de todos los materiales
requeridos, por ejemplo, para la construccin de un edificio, la mano de obra, aportes por
todo concepto, etc.

Mtodos o sistemas de tasacin

Directos. Por separacin directa de antecedentes:
a) De terrenos
b) De edificios

c) De conjuntos
Resultan:

Ms seguros en los resultados

Ms laboriosos en la ejecucin

Indirectos. Por clculo de rentabilidad:

a) Por capitalizacin de rentas
b) Por productividad
Resultan:

De clculo ms directo y rpido

Ms imprecisos por variabilidad de tasas

Factores de valorizacin de terrenos

Particulares

Dimensiones (frente y fondo)

Ubicacin
Forma
Orientacin
Topografa
Subsuelo

Zonales

Valor residencial
Valor comercial
Valor industrial
Reglamentaciones de zonificacin
Servicios pblicos: agua, cloacas, telfono, pavimento
Vecinos valorizantes
Vecinos desvalorizantes

Generales

Mercado inmobiliario
Estado econmico del pas
Subdivisiones

Perspectivas agropecuarias
Rgimen de locacin
Desgravacin impositiva
Creacin de nuevas zonas de desarrollo
Incidencia de grandes obras pblicas

La valuacin de una empresa

Qu significa valuar una empresa? El gran movimiento que existe hoy en el mercado de fusiones y adquisiciones de empresas impulsa a que cada vez ms sea importante para el empresario cul es el valor de su negocio, entendiendo por tal cul sera un valor que permitiera arribar
a una negociacin entre dos partes y que tuviera bases que pudieran considerarse serias. Ms
aun, en el contexto en el que hoy se desarrollan los negocios, el proceso de planeamiento estratgico de una empresa debera, antes de implantar sus acciones, evaluar el impacto que
estas decisiones tendrn sobre el valor de su patrimonio o, en otras palabras, cmo lo afectar
o en cunto se modificar su valuacin. Conocer dicho valor y entender qu lo determina es
un tema fundamental cuando se trata de identificar el precio razonable en una adquisicin o
venta de una compaa, o cuando se trata de una toma de decisiones relacionada con el anlisis de una inversin, o cuando se debe analizar la situacin financiera de una empresa. En
estos tres casos la valuacin cumple distintos papeles y tiene diferentes objetivos.
El primero de ellos se refiere a que la valuacin resulta un anlisis fundamental en un proyecto
de adquisicin o venta de su negocio. Es por ello que es un elemento clave en la negociacin
de las partes. Dicho valor representa aqul que podra aceptar todo inversor, conocedor del
negocio y del contexto, preocupado por sus intereses, pero movido exclusivamente por un
propsito de inversin capitalista.
Por otro lado, su objetividad ignora la identidad del posible inversor y cualquier otra motivacin que ste pudiera tener. El segundo papel mencionado es el del anlisis del valor de efectuar determinada inversin. De esta manera, su importancia se concentra en detectar una
sobre o sub valuacin de la inversin y aislar unidades de negocios del valor total de la empresa. El tercer papel, dentro del anlisis de la finanzas de una compaa, se relaciona con el valor
de la empresa y su vinculacin con las decisiones que se toman en ella, teniendo la Direccin
una herramienta clave para tomar decisiones de crecimiento y sensibilizar cualquier reestructuracin financiera.

Distintos mtodos de valuacin

Existen distintos mtodos de valuacin, que en la prctica podemos resumir en: el mtodo de
los flujos de fondos descontados que relaciona el valor de la empresa con su capacidad de
generar fondos en el futuro; el mtodo de mltiplos, que estima el valor de un negocio por
comparacin de sus resultados con otros de similares caractersticas; y el mtodo del valor
patrimonial, basado en el valor de libros de la empresa.

Flujo de fondos descontados. El mtodo de flujo de fondos descontados es el ms utilizado y

el de mayor aceptacin, ya que determina el valor a travs de la rentabilidad proyectada del
negocio. Es de fcil aplicacin en empresas que generan constantemente flujos financieros
positivos, que pueden ser proyectados con cierto grado de probabilidad en el futuro y donde
puede estimarse el nivel de riesgo del negocio.
Mtodo de mltiplos. El mtodo de mltiplos es de aplicabilidad para empresas que pueden
ser comparadas con otras compaas que sean del mismo sector industrial y que, adems,
hagan oferta pblica de sus acciones. En la aplicacin de este mtodo el valor de la empresa
surge por la comparacin con las transacciones que se realizan con acciones que cotizan en
algn mercado financiero abierto (por ejemplo, la Bolsa de Comercio). Mientras el flujo de
fondos descontados es un mtodo que se basa en proyecciones de negocio, que son por definicin probabilsticas y tal vez subjetivas o en algunos casos poco realistas, el mtodo de
mltiplos es generalmente utilizado para validar el resultado obtenido por aqul mtodo.
Tambin constituyen mtodos alternativos para valuar activos cuyos flujos de fondos son desconocidos.
Mtodo de valor patrimonial. El valor patrimonial podra considerarse un mtodo no del todo
recomendable al ser analizado en forma aislada, debido a que representa el valor de los activos en un momento determinado, con considerando la posibilidad que tienen dichos activos
de generar ganancias en el futuro. Sin embargo, es comn su utilizacin como elemento comparativo de otros mtodos.

Mtodo separativo de tasacin

Superficie cubierta
Deber ser expresada en metros cuadrados y se define como el rea habitable construida entre las paredes exteriores de la propiedad y que es utilizada especficamente para vivienda.
Esta definicin engloba espacios habitables tales como living, cocina, dormitorios, dependencias de servicio, pasillos, placares/vestidores, baos, lavadero (con acceso desde el interior de
la propiedad) y escaleras. La determinacin de la superficie del rea habitable deber obtenerse de fuentes confiables, tales como los planos finales de obra o mediante mediciones realizadas por el tasador. En todos los casos el tasador deber asumir la responsabilidad por la
precisin de los datos. El valor a ser ingresado en este rubro resultar de multiplicar las dimensiones de la superficie habitable cubierta, por el precio asignado por metro cuadrado.
Superficie semicubierta
Es definida como las reas que tienen, por lo menos, un lado abierto y sus caractersticas permiten a los ocupantes del inmueble utilizarlas como una prolongacin de la superficie habitable cubierta. Esta categorizacin incluye, tambin, aquellos espacios que han sido cubiertos
mediantes cerramientos metlicos, de aluminio, etc.
Es de esperarse que estas superficies tengan un valor por metro cuadrado inferior al asignado
a la superficie habitable cubierta. Generalmente, tendrn un rango de valor de hasta el 60% de
dicha rea.

Superficie descubierta
El valor a ser ingresado en este rubro resultar de multiplicar las dimensiones del rea descubierta por el correspondiente precio asignado por metro cuadrado. Este precio ser ajustado
(de corresponder) en funcin del mtodo de valuacin de las propiedades comparables. Se
pueden citar como ejemplos de sta, a los patios y jardines.

Tasacin de locales comerciales en galeras

Lugar del local
La ubicacin del local dentro del edificio es otro factor importante para establecer su valor.
Aunque se hallen ubicados en el pasillo principal, van perdiendo valor unitario a medida que se
alejan de la entrada y disminuyendo progresivamente cuando estn en entrepisos, subsuelos o
recovecos del edificio.
A veces, a los efectos de ampliar las galeras, se adquieren predios linderos del contrafrente o
bien lotes laterales cuyas entradas dan a calles transversales. En estos casos, los locales que se
hallan en la entrada de dichas calles son considerados de menor valor que aquellos precedentemente apuntados, cuando estas arterias tienen menor importancia comercial y afluencia
comercial y afluencia de pblico.
Estas variantes en su valor unitario tienen un lgico fundamento. Se ha comprobado que la
afluencia del pblico que se inicia por la entrada principal, es decir, el 100% llega hasta la mitad de la galera, dispersndose en un 30% sobre los anexos laterales, el 40% vuelve por el
mismo pasillo u otros paralelos al de la entrada, que por lo general son bifurcaciones del principal. Un 20% llega hasta el otro extremo que da al contrafrente, de los cuales un 15% visita
los que dan a las calles transversales y un 10% sube y baja escaleras de acceso a entrepisos o
subsuelos.
No pasar inadvertido al valuador que muchos locales estn dotados de dplex o stanos, los
que da mayor amplitud de espacio utilizable. Como es razonable, debe otorgarse mayor valor
a los que cuentan con el dplex que a aquellos que tienen el stano, en virtud que los primeros
permiten la posibilidad de armar vidrieras altas, aprovechando su interior para otras necesidades.

Informe de tasacin
Ejemplo:
Punta del Este, 17 de febrero de 2012
Informe de tasacin de bienes inmuebles
En el da de la fecha, Pablo Cavallero Martnez, en calidad de Perito Tasador Inmobiliario y
previa inspeccin ocular del bien, presenta el siguiente informe de tasacin a solicitud de Luis
Pablo Garca.

Informacin del bien inmueble

Tipo de inmueble: incorporado. Direccin: Avenida Espaa y Venezuela Las Delicias. Ciudad:
Maldonado, Uruguay. Padrn: 901 manzana 235. Seccin Judicial 1 Maldonado. Solar 6. Superficie terreno: 400 m2. Superficie edificada: 180 m2. Antigedad del bien: 30 aos. Calidad
edilicia y estado de conservacin del bien: Buenas condiciones de mantenimiento. Descripcin
del bien problema: Padrn nico dividido en dos solares, uno para local comercial y el otro con
el fin de casa habitacin separados por un muro. El local comercial consta de amplia recepcin, tres oficinas cerradas, una abierta y dos baos. Posee amplio fondo con pequea rea
semidescubierta. La casa habitacin consta de un amplio living, comedor-cocina, dormitorio
en suite y cochera en el frente.
Tras este informe concluimos que la valoracin de este bien al da de hoy segn precio de mercado es de U$S 280.000. En el da de la fecha de hoy se entrega copia fiel a cada una de las
partes.
Pablo Cavallero Martnez
Perito

INFORME DE TASACIN
DATOS GENERALES
1. Comitente:
Nombre:_____________________________________________________________________
Domicilio:____________________________________________________________________
2. Inmueble:
Tipologa:
Fraccin de tierra libre de construcciones
Casa una planta dos plantas c/anexo
Departamento en propiedad horizontal c/cochera departamento de pasillo
Local comercial c/anexo
Oficina c/anexo cochera
Galpn c/anexo
Edificio industrial c/anexo
Destino:
Habitacin
Comercial
Profesional
Industrial
Rural

 Permanente
Temporario

Estado de ocupacin:
Ocupado
Desocupado
3. Dominio:
Se agregan ttulos y estudio segn adjuntos
No se han provisto los ttulos ni solicitado su estudio
Se han provisto los ttulos sin solicitar su estudio
Titular:__________________________________________
Lugar y fecha de
Inscripcin:______________________________________
4. Ubicacin:
Calle y nmero:________________________________________________________________
Localidad:__________________________________________Depto:_____________________
5. Zona:
Caracterstica:
Urbana
Suburbana
Rural

DETALLE DEL TERRENO

6. Dimensiones:
Frente__________m2
Fondo:__________m2
Superficie total:__________m2
7. Afectacin de superficie:
Retiro obligatorio
Ochava
8. Aprovechamiento del terreno:
ndice edilicio:__________
ndice de ocupacin del suelo:_________
9. Forma:
Regular

 Irregular
10. Orientacin
Norte
Sur
Este
Oeste
11. Posicin del lote:
En la manzana
Externo
Interno
En la cuadra
Esquina
Centro (medial)
12. Infraestructura y servicios:
Energa elctrica
Agua corriente
Cloacas
Pavimento
Gas natural
Alumbrado pblico
Vereda
Va pblica forestada
13. Altimetra del lugar:
No hay antecedentes de inundacin
Hay antecedentes de inundacin
Hay antecedentes de inundacin solucionados con obras pblicas de desage
14. Nivel del terreno con respecto a la calle
Alto
Normal
Bajo
DETALLE GENERAL
15. Entorno
Caractersticas del rea (urbana)
Residencial Barrio jardn Comercial Industrial Mixta
Tipologa de las construcciones:
Planta baja
Dos y tres plantas

 Edificios en altura sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal

Calidad edilicia del rea: calidad urbana del rea:
Buena Buena
Regular Regular
Mala Mala
Densidad poblacional: nivel socioeconmico
Alta Alto
Mediana Medio alto
Baja Medio
Media Bajo
Bajo
Elementos modificatorios del espacio urbano
Plaza
Parque
Edificio pblico importante
Complejo recreacional
Estadio deportivo
Terminal de transporte
Cementerio
Barrio marginal
Vecinos
Valorizantes
Desvalorizantes
ANLISIS DE MERCADO
16. Tipo de valor estimado:
Valor de mercado inmobiliario
Valor de realizacin inmediata
17. Estimacin de mercado realizable:
Mercado inmobiliario alto
Mercado inmobiliario medio
Mercado inmobiliario escaso
ADJUNTOS
18. Material y/o documentacin:
Fotografas
Escrituras de dominio
Planos de construccin

 Planos de mensura y subdivisin

Reglamento de copropiedad y administracin
Anexo: comentarios adicionales, otros
MTODO DE LA TASACIN
Directo (por homogeneizacin de antecedentes):
+ De terrenos
+ De edificios
+ De conjuntos
Indirecto (por clculo de rentabilidad):
+ Por capitalizacin de rentas
+ Por productividad
Emprico
EVALUACIN
Inmueble:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Valor estimado:
________________________________________________________________(U$S_________)
Lugar y fecha:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Nombre y apellido del tasador

ndices CO.N.E.A.T.
CO.N.E.A.T.
El decreto 368/1968 y la ley 13.695 crean y establecen la integracin y los cometidos de la
Comisin Nacional de Estudio Agroeconmico de la Tierra (CO.N.E.A.T.). En sus considerando
se seala:

La necesidad del conocimiento de la capacidad productiva de los suelos para la planificacin del mejor uso de los recursos naturales.
El conocimiento indispensable para disear una poltica tributaria del sector agropecuario basada en la capacidad potencial de la tierra.

El decreto 88/1974 determina la aplicacin de los estudios sobre la capacidad productiva de la

tierra en la instrumentacin del impuesto a la Productividad Mnima Exigible (IMPROME) hoy
derogado.

El artculo N 9 del Texto Ordenado 1979 que crea el impuesto a las Actividades Agropecuarias
(IMAGRO) establece que con el asesoramiento de CONEAT, el Ministerio de Ganadera fijar la
capacidad de produccin de cada padrn. Se determina que para la fijacin de la capacidad de
produccin de cada padrn se tomarn en cuenta las posibilidades de produccin, del tipo de
suelo y su ubicacin.

QU ES EL NDICE CO.N.E.A.T.?
Es un ndice estructurado por el Ministerio de Agricultura y Pesca y la Comisin Nacional de
Estudio Agroeconmico de la Tierra (CO.N.E.A.T.), que determina la capacidad actual de los
suelos del pas, evaluados en kilos de carne bovina, cuyo promedio es el ndice 100.
Los grupos CO.N.E.A.T. en Uruguay no son unidades estrictamente cartogrficas bsicas de
suelos, sino que constituyen reas homogneas, a la escala de trabajo utilizada, definidas por
su capacidad productiva en trminos de lana y carne bovina y ovina en pie. Esta capacidad se
expresa por un ndice relativo a la capacidad productiva media del pas, a la que corresponde
el ndice 100.
Desde el punto de vista edafolgico2, la productividad se considera como la capacidad inicial
del suelo para producir un cierto rendimiento por hectrea por ao y que, tericamente, se
puede expresar como porcentaje del rendimiento ptimo que se obtiene en el suelo que ofrece las condiciones ms favorables bajo una tecnologa definida.

Qu es el ndice de Valor Real?

ndice de Valor Real (I.V.R.)
El ndice de Productividad (IP) ha sido la base del clculo del ndice de Valor Real (IVR). Para un
padrn del IVR se determina a partir del IP incrementado por coeficientes relativos a:
a. Proximidad del padrn a un centro poblado (para ms de 25 km se hace = 0). Los valores estn comprendidos entre 0 y 600.
b. Ser frentista a una ruta nacional (en caso de no ser frentista es = 0). Los valores van de
0 a 30.
El IVR se aplica, a su vez, para la determinacin de Valor Real monetario (VR) de un padrn. Es
el valor de la hectrea de ndice 100 (H media) en $ fijado anualmente por la Direccin General de Catastro por la cantidad de hectreas.

Caractersticas de los campos en Uruguay

En Uruguay la productividad de la tierra se mide mediante el ndice CONEAT. Cada parcela de
tierra tiene un ndice CONEAT puro y cada campo tiene un ndice CONEAT promedio de los

Edafologa: ciencia que trata de la naturaleza y las condiciones del suelo, en su relacin con las plantas.

distintos tipos de tierras que lo componen, lo que se llama ndice CONEAT promedio del campo.

Tipo de campo

Caracterstica

IC prom. menor de 80

Principalmente indicado para forestacin

IC prom. entre 80 y 120

Principalmente indicado para ganadera

IC prom. mayor de 120

Principalmente indicado para agricultura

El ndice CONEAT promedio nos da una idea de cul sera la actividad principal que se realice
en el campo en cuestin.

PROCEDIMIENTO A SEGUIR
Cada bien est compuesto por uno o ms padrones. Cada padrn tiene un ndice de productividad, que lo fija CONEAT y que aparece en la cdula catastral.
La superficie equivalente CONEAT 100 de un padrn surge de multiplicar la superficie real del
mismo por su ndice de productividad CONEAT, dividido 100 (estas superficies se expresan en
Hs IC100).
Ejemplo:
Padrn 2323: Superficie real: 522 Hs 6500 m.c. ndice: 89.
Superficie equivalente: 522 6500 89 100 = 465,1585 Hs IC100
En caso de que el bien est compuesto por ms de un padrn, se repite esta operacin para
cada uno y se suman las superficies equivalentes en Hs IC100 de cada padrn, obtenindose
as la SUPERFICIE TOTAL EQUIVALENTE en Hs IC100 (para justificar el ofrecimiento, este valor
debe ser igual o superior a 500 Hs IC100).
Ejemplo:
Padrn 7342: Sup. Real 457.2500 Hs IC 122
Padrn 7325: Sup. Real 17.5921 Hs IC 105
Padrn 7450: Sup. Real 23.0189 Hs IC 90
SUP. TOTAL REAL: 457.2500 + 17.5921 + 23.0189 = 497.8610 Hs
Superficie total equivalente:
(457.25 1,22) + (17.5921 1,05) + (23.0189 0,90) = 597,0337 Hs IC100

VALUACIONES RURALES
Consideraciones generales
Los inmuebles rurales son un medio apto para la produccin agropecuaria, y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de produccin, en cantidad y calidad.
El valor de los predios urbanos est ntimamente relacionado con el mercado de viviendas,
comercios y dems destinos y los valores que surgen de un estudio de mercado local con antecedentes comparables homogneos o susceptibles de homogeneizar mediante factores correctivos convenientemente calculados. La valuacin rural exige un amplio conocimiento de
aspectos intrnsecos y productivos IC100.
Por tal motivo, las metodologas comparativas de tasacin rural introducen elementos y coeficientes de comparacin que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de
los campos.
Es conveniente, de todas formas, atender a factores comparativos de ubicacin, distancia a
centros urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener
valores ms ajustados al mercado.

1) Metodologa comparativa
a) Comparacin directa
El mtodo comparativo directo consiste en determinar el valor de un predio en funcin del
precio de otros predios semejantes, previa apreciacin de las diferencias y su influencia en el
valor.
Se basa en el anlisis minucioso del predio por valuar y, paralelamente, el de aquellos de los
cuales se conoce el precio, procediendo a su comparacin y homogeneizacin, teniendo en
cuenta las razones que normalmente dan carcter al valor.
En el caso rural, debe tenerse especialmente en cuenta:
1) Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios: ventas y ofertas.
2) Analizar las condiciones, facilidades y necesidades de venta.
3) Consultar contratos de alquiler analizando sus circunstancias y condiciones.
4) Tener en cuenta los factores que afectan el valor de la propiedad y analizar la capacidad
productiva.

Factores de comparacin
Los factores que normalmente dan carcter al valor y que deben ser analizados a los efectos
de la tasacin para establecer sus influencias, pueden ser sintetizados de la siguiente manera:
1. Ubicacin: Se refiere a la ubicacin relativa del bien a tasar y de los antecedentes con
respecto a caminos afirmados, accesos o cualquier otro punto de afluencia local de la
produccin o lugar de abastecimiento.
2. Superficie del campo: Se debe considerar la superficie total del bien a tasar, segn su
mensura y la de los antecedentes en consideracin, de ser factible su obtencin, o en
su defecto la que consta segn ttulo.
3. Forma: La forma ms conveniente estar de acuerdo al destino productivo y al mejor
aprovechamiento econmico.
4. Calidad del suelo: Se debern considerar los estudios ms precisos elaborados por organismos o instituciones especializadas, para realizar la comparacin entre el bien a
tasar y los antecedentes.
5. Mejoras: Se tasan por costo de reposicin depreciado.
6. Fecha de los antecedentes: Por los desajustes que implican los mtodos de actualizacin por ndices de antecedentes inmobiliarios, se hace recomendable tomar ofertas
de antecedentes lo ms prximos a la fecha de tasacin.
7. Forma de pago: Se trabajar sobre valores de contado.
8. Disponibilidad: Se debe tomar en cuenta el estado de ocupacin.
9. Topografa: Se debe contemplar la configuracin plani-altimtrica de los campos y, en
particular, atender a la inundabilidad en los casos en que sea necesaria para su ponderacin.

Ponderacin de los factores de comparacin

Es evidente que el factor de mayor gravitacin es el relativo a la calidad del suelo, en consecuencia, el profesional debe realizar la inspeccin del campo a tasar, como asimismo de los
utilizados como antecedentes y de los cuales se conoce el precio, tomando referencias completas.
El tasador especificar sus argumentos en forma ordenada, de modo tal que el valor surja como consecuencia lgica de los fundamentos considerados.

b) Mtodo emprico
En zonas caracterizadas por una explotacin nica y/o preponderante, podr aplicarse el
mtodo emprico zonal que contemple las receptividades y/o rendimientos correspondientes.
Este mtodo debe aplicarse nicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la aplicacin del Mtodo Comparativo. A partir del conocimiento del valor asignable aun campo en la
zona, dado por la receptibilidad admisible en el mismo, el valor total resultar de multiplicar su
superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectrea que admite. Cuando se utilice
esta metodologa, se deber adjuntar a la tasacin las fuentes que sostienen el valor unitario
adoptado.

2) Mtodo de capitalizacin de rentas.

El mtodo de capitalizacin es en general aplicable a la valuacin de bienes susceptibles de
producir beneficios econmicos. En este caso, el valor estar determinado por la diferencia
entre los ingresos y los egresos imputables al bien, aplicando una tasa de rentabilidad razonable. Su utilizacin requiere arribar primeramente al beneficio que brinda la explotacin, a partir de estimar los flujos de caja futuros, de ingresos y egresos, imputables al bien y aplicar una
tasa de inters bancario para determinar su valor presente.

3) Metodologa para arrendamientos

Cuando se deba establecer el valor de arrendamiento para un campo, el mismo podr determinarse en funcin del rendimiento del mismo para su explotacin racional, teniendo en cuenta las prcticas usuales y consagradas en el medio rural.
A tales efectos, se deber considerar la superficie y establecer el rendimiento de la explotacin
que se trate, en base a referencias verificables de fuentes comerciales.
A partir de esto, se aplicar el porcentaje de retribucin que la prctica de arrendamiento admita para el arrendatario. Su determinacin debe estar fundada, con cita de la fuente correspondiente.
Cuando el arrendamiento implique varios aos, se tendrn en cuenta las alternativas de las
actividades que correspondan para la determinacin de la retribucin por cada ao de que se
trate, promedindose los valores a efectos de la determinacin final del monto del arrendamiento pro ao.

Gua para el anlisis de un bien a tasar

Recomendaciones para el informe de valuacin:
a) Caractersticas intrnsecas
1. Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea caractersticas del perfil edfico.
2. Topografa.
3. Superficie.
4. Forma.
5. Fuentes de provisin de agua: cantidad, calidad y derechos de riego.
6. Cultivos existentes.
7. Aptitud productiva.
8. Mejoras en construcciones.
9. Otros factores importantes:
a) Ubicacin.
b) Destino actual y posible.
c) Infraestructura de la explotacin.
d) Manejo, entendindose como la gestin de la explotacin.
b) Caractersticas extrnsecas
1. Distancias a centros poblados y mercados.
2. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc.
3. Clima de la regin.
4. Situacin econmico-social de la zona: existencias de bancos, instituciones crediticias, cooperativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar.
5. Servidumbres.
6. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas txicas y dainas.

MTODOS DE DEPRECIACIN
DEPRECIACIN:
Es la inevitable prdida de valor que se incrementa a pesar de los prudentes gastos de mantenimiento.
Es un valor negativo que aumenta con la edad del bien, desde cero hasta un mximo menor
que el valor nuevo del bien.
Causantes de la depreciacin
a) Razones de orden fsico
1. Avera repentina
2. Decrepitud
b) Razones de orden funcional
3. Inadecuacin
4. Obsolescencia
5. Anulacin
Hay distintos mtodos en uso para el clculo de la depreciacin, basados en la antigedad del
bien:
a) El mtodo de la lnea recta, segn el cual la depreciacin es una funcin lineal de la
edad.
Frmula del mtodo de la lnea recta:
K1 = e/Vu
D = (VR-Vr) K1
b) El mtodo de la parbola o de Kuentzle: segn la cual la depreciacin se distribuye a
lo largo de la vida del bien siguiendo las ordenadas de una parbola.
Frmula del mtodo de la parbola:
K1 = (e/Vu)
D = (VR-Vr) K1
c) El mtodo de Ross: expresa el hecho de que la depreciacin no es constante sino que
es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el
fin de la misma.
Frmula del mtodo de Ross:
K1 = 1/2 (e/Vu + e/Vu)

En los 3 casos:
e = edad del bien
Vu = vida til probable
VR = valor de reposicin (valor de la construccin al momento actual)
Vr = valor residual equivalente al 10% del VR (valor del bien antes de la demolicin)

TERRENO DE FORMA IRREGULAR

No resulta fcil la tasacin de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores definidos de la tierra.
Entendemos, en la tasacin de terrenos urbanos, como forma regular al rectngulo y al cuadrado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el tringulo y los polgonos irregulares propiamente dichos.
Se deprecian aquellos terrenos:
a)
b)
c)
d)

Con varios y pronunciados quiebres.

Con formas que se aproximan al tringulo.
Cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno) se trata por separado.
Con superficies reducidas conforme a su destino.

A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre

y cuando esa superficie no sea consecuencia de una mayor longitud.
Tuvo gran aceptacin el concepto de fondo relativo introducido por Chandas, que surge de
dividir la superficie del lote por su frente.
Fr = rea (m)/frente (m)
Se establece, de esta manera, un fondo relativo ideal de un lote rectangular cuya superficie
sea igual a la del lote real. Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.
A travs de este concepto, las formas irregulares con mayor base en el frente, resultan de mejor ponderacin que aquellas cuyo frente es la base menor.
La obtencin de este fondo relativo que idealiza al terreno como si fuera de forma regular,
no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces, limitador.

El mismo Chandas, aclar que el concepto de fondo relativo es aplicable a aquellas parcelas
en que las irregularidades en la forma presentan poca importancia.

Texto reproducido de Manual de Tasaciones Ing. Dante Guerrero Editorial Alsina, ao

1994.

LOTES CON FRENTE A DOS CALLES DETERMINACIN DEL VALOR PROMEDIO

En los casos en que un lote tenga un doble frente a dos calles de diferentes valores unitarios,
el valor unitario promedio de la fraccin surge mediante el mtodo de difusin de valores, que
consiste en hallar la resultante media de sumar cada valor unitario frentista multiplicado por
las relaciones de fondos ficticios, proporcionales a ellos.
Se obtiene as un valor unitario medio que se aplica en forma directa a la superficie de la fraccin.
En el grfico que se agrega, se explica mediante un ejemplo fcil el mecanismo de clculo.

Ejemplo: [U$D 45 (

U$D 45
)] + U$D 30 [1 - (
U$D 45
)]
U$D 45 + U$D 30
U$D 45 + U$D 30

Vm = (U$D 45 0,6) + (U$D 30 0,4) = U$D 39/m

OBSERVACIN: Advirtase que si se realizara la premediacin directa de los valores, su resultado sera inferior (U$D 37,5/m), y por este mtodo, obtenemos U$D 1,5/m ms.

LOTE INTERNO
LEY DE HOFFMAN
CONCEPTO: Considera que las dos terceras partes del valor de un lote de terreno se encuentran en la primera mitad.
FRMULA DE EJEMPLO:
Datos:
Lote de 10 metros de frente y 30 metros de fondo (300 m).
Valor del lote: $ 9.000.

Resultado:
Primera mitad: valor unitario: 40 $/m
Segunda mitad: valor unitario: 20 $/m
APLICACIN
Ejemplo: calcular el valor de un lote de terreno interno ubicado en el contrafrente del lote del
ejemplo anterior que ha sido subdividido, de 10 metros de fondo con un pasillo de acceso de
1.5 metros.

Se determinan las superficies parciales del lote interno, ubicadas en la primera y segunda mitad del lote original.
Se calculan los valores por zona mediante la frmula:
Vz = Sz Vuz

Donde:
Vz = valor de la zona
Sz = superficie del lote interno en la zona
Vuz = valor unitario de la zona

Se calcula el valor del lote de terreno interno mediante la frmula:

V = Vz1 + Vz2

Donde:
V = valor del lote de terreno interno
Vz1 = valor de la zona 1 (primera mitad)
Vz2 = valor de la zona 2 (segunda mitad)
Entonces:

Superficie del lote interno en la zona 1: 22,5 m

Superficie del lote interno en la zona 2: 107,5 m

El valor por zona resulta:

Vz1 = 22,5 40 = U$S 900
Vz2 = 107,5 20 = U$S 2.150

El valor del lote de terreno interno resulta:

V = 900 + 2.150 = U$S 3.050

REGLA NORTEAMERICANA (REGLA DEL 4-3-2-1)

CONCEPTO: Supone un lote de terreno en que el largo del fondo se halla dividido en cuatro
partes; a la parte del frente se le asigna cuatro veces el valor respecto a la del fondo, y las intermedias, 3 y 2 veces.
FRMULA EJEMPLO:
Datos:
Lote de 10 metros de frente y 40 metros de fondo (400 m)
Valor del lote: $ 3.000

Resultado:
Primer cuarto: valor unitario: 12 $/m
Segundo cuarto: valor unitario: 9 $/m
Tercer cuarto: valor unitario: 6 $/m
ltimo cuarto: valor unitario: 3 $/m
APLICACIN:
Ejemplo: calcular el valor de un lote de terreno interno, ubicado en el contrafrente del lote del
ejemplo anterior que ha sido subdividido de 15 metros de fondo con un pasillo de acceso de
1,5 metros de ancho.

Se determinan las superficies parciales del lote interno, ubicadas en cada cuarto del lote original.
Se calculan los valores por zona mediante la frmula:
Vz = Sz Vuz

Donde:
Vz = valor de la zona
Sz = superficie del lote interno en la zona
Vuz = valor unitario de la zona
Se calcula el valor del lote de terreno interno mediante la frmula:
V = Vz1 + Vz2 + Vz3 + Vz4
Donde:
V = valor del lote de terreno interno
Vz1 = valor de la zona 1 (primer cuarto)
Vz2 = valor de la zona 2 (segundo cuarto)
Vz3 = valor de la zona 3 (tercer cuarto)
Vz4 = valor de la zona 4 (ltimo cuarto)
Entonces:

Superficie del lote interno en zona 1: 15 m

Superficie del lote interno en zona 2: 15 m
Superficie del lote interno en zona 3: 57,5 m
Superficie del lote interno en zona 4: 100 m

El valor por zona resulta:

Vz1 = 15 12 = $ 180
Vz1 = 15 9 = $ 135
Vz1 = 57,5 6 = $ 345
Vz1 = 100 3 = $ 300
El valor del lote de terreno interno resulta:
V = 130 + 135 + 345 + 300 = $ 960

TASAMOS UNA ESQUINA?

Trataremos de tasar una esquina. Pero en una esquina cualquiera, sino una esquina donde un
frente, el de menor dimensin, da sobre una zona comercial y el otro, el de mayor medida, da
a una zona residencial.
Si tal trabajo lo tuviera que hacer por un sistema comparativo, tal cual lo usan las inmobiliarias
en el Uruguay actualmente, quedar sujeto a una explicacin por parte del tasador, que es
muy subjetiva.
Pero como el mtodo cientfico sostiene que la tasacin es una ciencia, la idea es impartir algunas ideas para el supuesto que uno tuviera que actuar como Perito Judicial, donde a un Juez
debemos darle las razones lgicas de por qu arribo a ese valor.
Entonces veremos algunos conceptos:
Coeficiente de esquina
Es bien conocido ya el concepto de que los lotes ubicados en esquina tienen mayor valor unitario que los lotes mediales prximos, as como tambin que el origen de tal plusvala obedece a
sus mejores posibilidades de desarrollar locales de negocio, mayor permetro de vidriera, mayor aprovechamiento para el desarrollo de edificios de vidrieras en los pisos altos por tener
mejores condiciones de iluminacin y ventilacin.
Todo ello ha hecho que siempre se reconociera a las esquinas un porcentaje de mayor valor
que antiguamente era uniforme y de un 25%.
Por supuesto que dicho concepto ha ido variando, porque existen varios factores que contribuyen a una mayor o menor ponderacin y que dependen de las caractersticas comerciales de
la zona, de la relacin de valores unitarios de las calles que forman la esquina y de las medidas
del lote sobre cada una de estas calles.
As fue como evolucion y se establecieron tablas de porcentajes de mayor valor por aplicar el
lote supuesto medial, para obtener el valor del lote en esquina.

Mtodo de Valvano
Por tratarse de un procedimiento que ha tratado de ser no solamente impersonal, sino apoyado en fundamentos experimentales y racionales, se propicia el siguiente mtodo propuesto
por el Ing. Miguel Valvano, en el V Congreso Argentino de Ingeniera y adoptado por diferentes
tribunales de tasaciones en el mundo.
El autor mencionado, en su interesante estudio, hace previamente un anlisis y crtica de los
sistemas usuales de coeficientes y luego propone su mtodo en la siguiente forma:
Para la correcta determinacin del coeficiente de la valorizacin por esquina es conveniente, si
se quiere proceder de un modo racional, partir de la relacin entre la superficie del lote y la
sume de los frentes, ya que ella es un ndice de las ventajas que tiene un terreno en esquina
con respecto a otro de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la cuadra.
En efecto, sea un lote medial de 10 m de frente por 30 m de fondo, la relacin entre la superficie y su frente es:
A = S = 300 m = m del terreno = 30
Fm 10 m
m del frente

Supuesto ubicado en la esquina la relacin entre superficie y suma de los frentes es:
E= S =
S
= 300 m
Fe
(f1+f2)
10 + 30
E = S = 300 m = 7,5
Fe 10 + 30
Y el cociente entre ambos valores es:
n = A medial = Fe = 30 = 40 = 4
E esquina Fm 7,5 10

A este valor n le llamaremos ndice de utilizacin, entendindose por utilizacin, en este caso,
no solo la mayor superficie edificable, sino la mayor rentabilidad, proveniente adems, de la
(se sobreentiende que estas ventajas, fuera de la zona comercial, pueden reducirse y aun anularse). En general, puede decirse que un terreno de n>1 es mejor que otro de n=1 (en realidad,
en trminos econmicos, la valorizacin no sigue la misma ley que los ndices de utilidad, sino
una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da factores de valorizacin por esquina,
como se ver).
Normalmente la valorizacin por esquina en sectores cntricos de alto valor comercial en planta baja y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila entre el 15% como mnimo y el 50%
como mximo.
Tablas del Ing. Valvano
PORCENTAJES DE VALORIZACIN DE TERRENOS POR UBICACIN EN ESQUINA
n= F
f

n
1,00
1,25
1,50
1,75
2,00
2,25
2,50
2,75
3,00
3,25
3,50
3,75
4,00
4,25
4,50
4,75
5,00
5,25
5,50
5,75
6,00

Tabla I
%
15
17
19
20
22
24
26
27
29
31
33
34
36
38
40
41
43
45
47
48
50

Tabla II
%
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Tabla III
%
5
6
7
7
8
9
10
10
11
12
13
13
14
15
16
16
17
18
19
19
20

Tabla I: zonas cntricas comerciales.

Tabla II: zona comercial y residencial intermedia.
Tabla III: zona familiar con algunos pequeos comercios.
Tabla IV: barrios en formacin.

Tabla IV
%
0
1
2
2
3
4
5
5
6
7
8
8
9
10
11
12
13
14
14
14
15