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INTRODUCCION A LA VALUACION

EXPOSITOR:

ROBERTO LORIA GONZALEZ INGENIERO CIVIL - M.B.A.

VALUACION
La valuacin es la ciencia y el arte de la medida del valor.

AVALUO
La estimacin ms probable del valor de un bien segn el propsito del avalo solicitado (garantas hipotecarias, expropiacin, seguro, etc.), aplicando la metodologa acorde con el mismo (fsico o sustitucin, rentabilidad y mercado) mediante un proceso objetivo y ordenado, considerando aspectos econmicos, financieros y tcnicos que se investigan, ordenan y analizan para cada caso en particular y que se expresa por medio de un reporte escrito, referido a una moneda de curso legal y para una fecha determinada (la de la visita al inmueble).

PERITAJE
La respuesta tcnica a un problema a travs de un anlisis de factores y condiciones para establecer el estado y/o condicin de un bien, as como posibles estados futuros debido a su uso o a la influencia de otros factores externos, practicado por un experto en la ciencia.

VALUADOR
Profesional que combina el conocimiento, la experiencia y la sensibilidad, para la determinacin ms probable del valor de un bien.

PROPOSITO DEL AVALUO


Antes de realizar un avalo se debe conocer cul es el propsito del avalo para aplicar la metodologa correcta. AVALUO PARA GARANTIA HIPOTECARIA. AVALUO PARA VENTA. AVALUO PARA ASEGURAMIENTO. AVALUO CON FINES FISCALES. AVALUO PARA FONDOS INMOBILIARIOS. AVALUO PARA EXPROPIACIONES. ETC. Un avalo no puede cumplir con dos propsitos si es para garanta hipotecaria, ese avalo no se puede utilizar para otro propsito como por ejemplo aseguramiento.

VALUACION DE BIENES INMUEBLES


Para la determinacin del valor de un bien es necesario conocer todos los factores que lo pueden afectar y el valuador debe aplicar su conocimiento (aplicacin de leyes, principios, reglamentos, etc), experiencia y sensibilidad. El valor de los bienes se: -Crea -Mantiene -Modifica -Destruye Por 4 grandes fuerzas que se clasifican en: -Sociales -Econmicas -Fsicas -Polticas Las fuerzas estn relacionadas entre s y son dinmicas.

a)

FUERZAS SOCIALES:
Determinan el crecimiento de una ciudad. Si la ciudad crece y se desarrolla, el valor va en aumento -Migracin y emigracin de su poblacin dentro de un mismo territorio -Localizacin de grupos raciales

b)

FUERZAS ECONOMICAS:
Determinan niveles socio-econmicos en las zonas -Tasas activa, pasiva, inflacionaria, bsica, real, etc -Tipos de inters e impuestos -Niveles de salarios

c)

FUERZAS POLITICAS:
Se refiere a los planes de desarrollo a largo plazo -Ley de construcciones -Reglamento de construcciones -Ley de planificacin urbana -Planes reguladores

d)

FUERZAS FISICAS:
Pueden ser naturales y artificiales Se refiere a servicios pblicos, equipamiento urbano, clima, topografa, fertilidad del suelo, etc.

EJEMPLO
ZONA ABC Fuerzas sociales: Rpido crecimiento, moda, implica que el valor tiende a subir Fuerzas econmicas: ZONA XYZ Programas sociales por parte del Gobierno, el valor tiende a la baja

Grupos socio-econmico ms poderosos, clase media alta y alta

Grupos sociales de niveles socio econmico ms bajo Sin planes reguladores, desorden en la planificacin urbana Falta equipamiento urbano (escuelas, clnicas), vas en mal estado, etc.

Fuerzas polticas: Ordenamiento o zonificaciones Fuerzas fsicas: Servicios pblicos, vas pblicas equipamiento urbano, centros comerciales, clima, vista panormica, etc.

TEORIA DEL VALOR


EDAD MEDIA
El concepto de valor aparece como una relacin que mide la significancia de cosas y servicios que se demandan a cambios de otra cosa y servicio.

MERCANTILISMO -XVIFue la transicin de los antiguos conceptos religiosos, morales y filosficos de valor a conceptos seudoeconmicos. Marca el comienzo de la Era Moderna, que se caracteriza por su reaccin contra el dominio religioso y el nacimiento de la era tecnolgica.

FISIOCRATAS -XVIILa tierra agrcola era el nico factor de produccin, capaz de generar riquezas, por lo tanto la tierra urbana era improductiva.

ESCUELA CLASICA
Consideraba que el valor de los bienes dependa de la capacidad de produccin que posean los mismos.

TEORIA DEL COSTO -ADAM SMITH (1790) XVIIIIndic que el TRABAJO era el principal creador de riqueza, le atribuye a la tierra agrcola menos valor y ningn valor a la tierra urbana.
El liberalismo nace con ADAM SMITH, su teora se fundamenta en el inters individual.

ROBERTO MALTHUS
La tierra aumenta su valor en razn de la presin constante de la poblacin sobre la produccin (Primer Planificador)

DAVID RICARDO (1823)


Manifest que existan diferencias de fertilidad en las diversas tierras lo que hace que se formen rentas diferentes y que en tierras de igual fertilidad la renta ser mayor si la tierra est ms cerca del mercado (ubicacin del terreno).

CARLOS MARX (1856)


Padre del Socialismo, en 1867 escribi su libro El Capital que consideraba el valor como mero congelamiento homogneo humano de mano de obra. Marx cambi la visin de la teora del valor materialista, dndole un enfoque humano y de bienestar social. Le dio un concepto ms dinmico a la teora del valor.

JOHN MILLE
Se le considera el padre del catastro, recomend que fuera el Estado el ente encargado de valorar las tierras urbanas y agrcolas.

HENRY CAREY
Fundador de la teora que indica que en la determinacin del valor de un bien debe considerarse el costo de produccin menos la DEPRECIACION.

ESCUELA NEOCLASICA O AUSTRIACA (FINALES XIX) (MENGER, STANLEY, VON WIESER)


Esta escuela conceptualiza el valor del suelo basado en la utilidad que se le d y no dependiendo de la fertilidad, como se consideraba antes.

ESCUELA DE LOS ECONOMISTAS DEL SUELO URBANO (ROBERTO MURRAY, HAIG, ELY Y SWEHWEIN) MURRAY - HAIG
La gente se preocupa por la facilidad de acceso a centros urbanos procurando reducir los costos de alquiler y transporte a los que llama COSTOS DE FRICCION.

ELY - SWEHWEIN
El valor del suelo lo determina la capacidad de proporcionar servicios (bien de consumo o produccin). Depende de los diferentes usos que se le pueda dar.

PENSAMIENTO INMOBILIARIO
Considera el mercado (oferta y demanda ) y las imperfecciones del mismo para la determinacin del valor del suelo urbano. Considera la renta del suelo por medio del reconocimiento de la inversin (supone un mercado amplio de oferta y demanda para compradores y vendedores). El libro Real Estate Appraising (1927) de Arthur J. Mertzke, explica el pensamiento de esta corriente. Rastceiff (1949) Plantea la teora del crecimiento urbano Cada parcela tiene su utilidad Estudia los cambios de uso del suelo Cada parcela tiene una posicin de monopolio para cada uso propio. Trata de explicar la baja de precio en el rea urbana, pero razona que a ms acceso de poblacin, ms rentabilidad de los centros. Localizacin y utilizacin del suelo Plantea los modelos matemticos para valorar La teora del consumidor

Wendt (1956)

W. Alonso (1964)

Richarson (1977)

VALUACION U.P.A.V. (1949) (Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin) Agrupa a los Institutos de Valuacin de los diferentes pases del Continente Americano (Canad Argentina) y el Caribe. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITEE (IVSC) (2007) Normas Internacionales de Valuacin. -Octava Edicin-

VALOR
- El VALOR es un concepto econmico. - Es la estimacin ms probable del precio de un bien. - El valor no es un hecho real. - El precio es un hecho real. - El valor depende de la oferta y demanda.

PROPOSITO O FINALIDAD Valor de mercado Valor de perjuicio Valor de contabilidad Valor de liquidacin Valor intrnseco Valor fsico Valor comercial Valor plottage Valor de inversin Valor de venta Valor de expropiacin Valor garantizado Valor judicial Valor de negocio prspero Valor residual Valor de estimacin Valor de uso Valor saneado Valor de prstamo Valor impositivo Valor econmico Valor equitativo Valor depreciado Valor creado Valor potencial Valor para seguros Valor de entradas Valor de costo Valor de capricho Valor real o verdadero Valor de venta al contado Valor de capital

Valor tangible Valor de absorcin Valor sentimental Valor de renta Valor de utilizacin Valor de fachada Valor de venta forzosa

Valor de intercambio Valor de servicio Valor de uso normal Valor de realizacin Valor mejorado Valor de reposicin nuevo Valor neto de reposicin

Valor de estimacin: Valor de venta: Valor garantizado:

valor que se establece sin tener estudio detallado del bien valor por el cual un bien es vendido valor asignado al bien despus de un ajuste en razn de cambios en el poder adquisitivo del dinero

Valor de negocio prspero:

valor real o de plaza al que se le agrega un porcentaje por razones de oportunidad


valor por el cual un bien es vendido, referido a una moneda de curso legal valor que se fija en una transaccin donde ninguna de las partes tiene necesidad de vender ni comprar valor que representa la inversin realizada o a realizar a una fecha determinada valor venal, valor justo de mercado, valor real y es el valor de venta probable

Valor de venta al contado:

Valor de intercambio:

Valor de costo:

Valor en plaza o de mercado:

Valor actual:

valor de reposicin o de reconstruccin menos la depreciacin aplicada por edad, estado de conservacin y vida til total estimada valor que indica las relaciones entre compradores, valuadores, vendedores e inversionistas valor en que se realizara la compraventa de una propiedad entre las dos partes, debidamente informada sobre todos los aspectos pertinentes a los bienes y que cada parte considera que realiza una operacin sin perjuicio para s

Valor justo de mercado:

Valor residual: Valor tangible: Valor de capital: Valor de reposicin: Valor mejorado: Valor plottage:

valor del bien referido a una relacin entre una parte y su conjunto valor que posee un bien, medido monetariamente valor asignado por la rentabilidad del bien valor necesario para reponer un bien valor del bien incluyendo las mejoras realizadas valor que puede ser aadido al bien original por anexar otro u otros bienes (terrenos)

Valor de prstamo: Valor de inversin: Valor creado:

valor asignado con fines de garanta de prstamos valor que se establece con fines de invertir valor ficticio con fines econmicos que se asigna a un bien diferente al valor real no es en realidad un valor, sino un precio que el dueo espera obtener de la propiedad de un bien valor creado, basado en las proyecciones de utilidad y rentabilidad del bien valor asignado por razones personales valor de un bien destinado a un uso especfico y por largo tiempo valor en que se fijan los daos de un bien valor que se aade al asignado por razones personales trmino empleado en contabilidad para cuantificar la tasacin del bien

Valor de especulacin:

Valor potencial:

Valor sentimental: Valor de utilizacin: Valor de perjuicio: Valor de capricho: Valor en libros:

Valor fsico:

valor que tiene un bien a una fecha determinada, tomando en cuenta la depreciacin valor que se asigna al bien por su utilidad valor con referencia a una moneda de curso legal

Valor de uso: Valor econmico:

Valor depreciado:

valor que tiene un bien, considerando el efecto de edad y mantenimiento


valor que se toma en cuenta para fijar los tributos fiscales valor que se puede obtenerse despus de una investigacin de mercado de oferta y demanda valor establecido con la finalidad de cuantificar la rentabilidad del bien valor que se asigna por funcionalidad de un bien

Valor impositivo: Valor equitativo:

Valor de renta:

Valor de servicio:

Entre estos tipos de valores existen unos subjetivos, que son aquellos en que las personas creen que valen las cosas y otros objetivos que son medibles por medios tcnicos y confiables

APLICACION
Los avalos los solicitan: -Bancos estatales -Bancos privados -Entes financieros -Firmas de auditores externos -Abogados -Empresas privadas -Particulares Para: -Garantas hipotecarias -Compra - venta (terreno) (terreno y edificacin) -Asegurar edificaciones -Quiebras -Expropiaciones -Sucesiones

-Servidumbres -Fijacin de rentas -Impuesto de bienes inmuebles -Etc Los peritajes los solicitan: -Colegios profesionales -Centros de conciliacin y arbitraje -Poder judicial

METODOS PARA VALORACION


I DIRECTOS -Costo-Sustitucin-Fsico -Mercado-Comparativo II INDIRECTOS -Rentabilidad-Capitalizacin-Productividad -Estadstico -Residual -Economtrico VIA COSTO Valor de Sustitucin o Valor Neto de Reposicin que se obtiene a partir del Valor Nuevo de Reposicin, (considera los costos directos, indirectos, financieros, imprevistos y la utilidad) la depreciacin es totalmente fsica, que considera la vida til probable de la obra civil, la edad y el estado de conservacin.

VIA RENTABILIDAD: El valor de un inmueble que produce rentas (alquiler) se calcula a travs de las rentas que genera o puede generar, a una tasa que sea atractiva para el inversionista y a un nmero de aos determinado. VIA MERCADO: El mayor valor estimado en unidades econmicas, en que se puede transar un bien en un mercado libre de presiones en que un comprador est dispuesto a adquirirlo, teniendo un amplio conocimiento de todos sus potenciales usos y el vendedor a aceptar ese valor, a una fecha determinada y en un plazo de tiempo razonable. El bien debe tener: utilidad (deseo y satisfaccin), escasez, deseabilidad y poder de compra o de adquisicin.

BIENES
Un bien es un objeto que satisface una necesidad humana. Los bienes se dividen en tangibles e intangibles. Los tangibles son los bienes muebles e inmuebles (Raz) y los intangibles son por ejemplo, plizas, patentes, marcas, contratos, etc.

BIENES INMUEBLES O BIENES RAICES


Son todos aquellos que no pueden transportarse y los que se adhieren permanentemente a ellos, de modo que no puedan separarse sin deterioro del bien o del objeto a el adherido.

BIENES MUEBLES
Son todos aquellos que pueden transportarse de un lugar a otro sin que sufran deterioro o dao. Ejemplo: Mquina de escribir, silla, mesa.

ACTIVOS
ACTIVOS FISICOS Edificios silla

ACTIVOS INTANGIBLES Nombre, pliza Se crean o construyen ACTIVOS FINANCIEROS Se crean a base de CONFIANZA (ahorro e inversiones)

COSTO-PRECIO-VALOR
COSTO Representa la suma de todos los gastos en que se incurre para la produccin de un bien, considerando las amortizaciones e intereses. PRECIO Representa la cantidad de dinero que se deber pagar para adquirir o rentar un bien, considera la utilidad y lo fija el desarrollador o propietario. VALOR Lo determina un valuador o tasador al realizar el avalo de un bien.

Las edificaciones tienen costo, precio y valor. La tierra tiene precio y valor.

PRINCIPIOS ECONOMICOS DE LA VALUACION


PRINCIPIO DE CONTRIBUCION El costo de construir obras adicionales a un inmueble no necesariamente, le aumenta el valor al inmueble en esa proporcin. Se dan casos donde una simple remodelacin aumenta la capacidad de generar rentas a ese inmueble. Y casos donde no se recupera con la venta, la inversin realizada. PRINCIPIO DE CAMBIO Los bienes inmuebles constantemente estn variando su valor por causas de las cuatro fuerzas que crean o modifican el valor, polticas, econmicas, sociales y fsicas. PRINCIPIO DE EQUILIBRIO Se refiere a un mercado inmobiliario donde la oferta y demanda estn en equilibrio. Una variacin o cambio entre la oferta y demanda alterar el valor de los bienes inmuebles. El mercado inmobiliario est actualmente en un gran desequilibrio, la oferta de bienes supera muchas veces a la demanda.

PRINCIPIO DE CONFORMIDAD
Se refiere a que el valor mximo de un inmueble se da cuando est en concordancia con las caractersticas del entorno. Ejemplo: una casa en una urbanizacin consolidada al 90%.

PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE


Un inmueble (terreno y edificacin) ubicado en una zona que est cambiando de uso (de vocacin residencial a comercial de servicios), no se debe de valorar el terreno de una manera y la edificacin de otra. PRINCIPIO DE PROGRESION Y REGRESION Una edificacin de menor condicin al promedio en una zona de alto valor, mejorar su valor. Si la zona es de bajo valor, una edificacin de mejor condicin que las otras, ver afectado negativamente su valor. PRINCIPIO DE ANTICIPACION El valor actual de un inmueble, es una medida de los beneficios futuros, que produce o sea susceptible de producir.

NIVELES DE LA VALUACION
Se ha clasificado en tres grupos o niveles a las personas que se dedican a la valuacin. a) PRIMER NIVEL El pblico. ERROR -El vendedor que vende su propiedad a un precio por debajo de su valor de mercado -El propietario que alquila un local por un valor menor del valor comercial -Un comprador que paga ms por una propiedad para desarrollar un proyecto civil b) SEGUNDO NIVEL -Corredores de Bienes Races -Inversionistas -Constructores -Urbanizadores -Administradores -Vendedores Estn en constante contacto con el valor de propiedades, son fuentes de muy buena informacin.

c)

TERCER NIVEL Los valuadores profesionales (Profesionales universitarios en Ingeniera, Arquitectura, Economa, Agronoma, etc). Aplican tcnicas y metodologas modernas, intercambio de conocimientos con valuadores de otros pases, cursos de maestra a nivel universitario, etc.

VALUADOR PROFESIONAL
Experto en los campos tcnico y econmico financiero, de gran integridad moral, que analiza todos los parmetros que afectan a los bienes as como las fuerzas (sociales, econmicas, polticas y fsicas) que influyen en el valor. Procesa todos los datos obtenidos en forma ordenada, objetiva, sistemtica y coherente para emitir un juicio que consiste en estimar el valor del bien solicitado. Se puede decir que el tasador o valuador mide con su trabajo, la riqueza material y el desarrollo econmico de los pases y contribuye con el asesoramiento a un mejor aprovechamiento de los bienes que rodean nuestras vidas. Hoy da el valuador ms que un simple dador de valores es un ASESOR para el inversionista.

PERITO
Profesional universitario, con conocimiento, experiencia, destreza y habilidades comprobadas que lo hacen un EXPERTO en un campo de una determinada carrera profesional.

Estudioso constante, que asiste a congresos seminarios dentro y fuera del pas, expositor en congresos y escribe artculos en revistas tcnicas.

El perito debe tener una alta capacidad para tomar decisiones imprevistas y emitir dictamen para situaciones legales donde el especto tcnico es vital para definir esas situaciones y todo realizado bajo un marco de alto nivel tico.

CODIGO DE ETICA PROFESIONAL DEL VALUADOR


1) El valuador deber cimentar su reputacin en la honradez, laboriosidad y capacidad tcnica profesional, observando las normas de tica ms elevadas en todos sus actos, as como el debido decoro en su vida social y profesional. El valuador tiene la obligacin de contribuir al enaltecimiento de la profesin en la media de sus posibilidades, actuando con probidad, buena fe y cumpliendo con las normas del derecho vigente. El valuador no deber aceptar la ejecucin de un avalo fuera de su especialidad en el que no tenga los conocimientos y experiencia necesaria para ello. En su defecto, solicitar el asesoramiento correspondiente. El valuador deber sostener un criterio libre e imparcial, independientemente de los nexos de parentesco o beneficio personal. En su caso, deber declararlo as en el contenido de su mismo avalo. El valuador deber ser veraz con respecto a lo que ve y ha investigado y no aceptar influencias extraas, presiones o remuneraciones que hagan variar su criterio.

2)

3)

4)

5)

6) 7) 8)

El valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalos que le soliciten. El valuador respetar y guardar el secreto profesional. El valuador nunca deber perjudicar a un colega en su reputacin o competencia, ni interferir en sus trabajos. El valuador fijar sus honorarios en forma justa y racional.

9)

CODIGOS, LEYES, REGLAMENTOS, NORMAS Y OTROS QUE DEBE CONOCER UN VALUADOR O TASADOR
-Constitucin Poltica -Cdigo Procesal Civil -Cdigo Civil y Familia -Cdigo de Comercio -Cdigo Penal -Cdigo Municipal -Cdigo de Trabajo y Leyes Sociales -Ley de Contratacin Administrativa -Ley de Planificacin Urbana -Ley y Reglamento de Construcciones -Ley de Emergencias -Ley de Bienes Inmuebles -Ley de Expropiaciones -Ley de Condominios -Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley de Inquilinato) -Ley Reguladora del Mercado de Valores

-Ley Sobre Zona Martima Terrestre y el Reglamento -Ley de Concesin de Obra Pblica -Ley de Aguas -Ley de Salud -Ley de Impuestos Sobre la Renta -Ley de Jurisdiccin Constitucional -Ley Orgnica del C.F.I.A. -Ley del Colegio de Agrnomos -Ley de Fomento Agrcola -Ley de Ferrocarriles -Ley de Aviacin Civil -Ley de Seguros -Ley de Informacin Posesorias -Ley del Sistema Financiero de la Vivienda -Ley Orgnica del Ambiente -Ley de la Cmara Costarricense de Bienes Races -Ley de Trnsito -Ley de Divisin Territorial Administrativa -Ley de Conservacin de la Vida Silvestre y su reglamento. -Ley Forestal

-Ley de Parques Nacionales -Cdigo de Minera -Cdigo Ssmico -Cdigo de Instalaciones Hidrulicas Sanitarias -Normas de diseo para urbanizaciones AyA -Normas y especificaciones de construccin INVU -Normas para proyectos de vivienda de inters social -Reglamento zonificacin INVU(Industrias) -Reglamento y Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones -Reglamento Seguridad en Construcciones -Reglamento para la colocacin de dispositivos de proteccin en obras -Reglamento sobre el control de vehculos de carga -Sealamiento en carreteras -Manual de contratos de construccin -Reglamento de calderas -Reglamento para regulacin de estacionamientos pblicos

HISTORIA DE LA VALUACION EN COSTA RICA

HISTORIA DE LA VALUACION EN COSTA RICA


1778
Se crea el Registro de Hipotecas La valoracin se realizaba de acuerdo al criterio del prestamista

1824
Se promulgan las primeras leyes que gravaban los terrenos para generar fondos para las municipalidades Se crea el Registro Nacional

1841
Se crea el Registro Hipotecario

1865
Se crea el Registro Pblico

1867
Se inscribe por primera vez una escritura pblica

1914

Se funda el Banco Internacional de Costa Rica


Se inicia el concepto de valuacin personalizada, basada en la confianza

1915
Se crea la Tributacin Directa con el propsito de valorar con fines impositivos

1916
Se emite la Ley sobre Contribucin Territorial No. 72, que inici con la gravacin de las propiedades

1924
Se crea el Banco de Seguros Uno de sus objetivos fue el de valorar los bienes inmuebles que se pretenda asegurar

1934
El BNCR, crea el Departamento Agrcola, con tasadores que mejoraran la valuacin

1939
Se promulga la Ley del Impuesto Territorial Se le encomienda a la Tributacin Directa la funcin de valorar todos los inmuebles del pas

1965
Se crea la Oficina del Catastro Fiscal, adscrita a la Direccin General de la Tributacin Directa. Se elabora el primer Manual de Avalos, el cual se pretenda que fungiera como gua entre los valuadores del pas El costo de este Manual fue auspiciado por la Oficina del Catastro Fiscal y financiado por la AID y el Gobierno de Costa Rica

1970
Ante el auge de la construccin en el pas, las Instituciones Pblicas y los Bancos del SBN, crean sus propios Departamentos de Avalos

1979
Se promulga la Ley No. 6313 del ICE, sobre Expropiaciones

1981
Se promulga la Ley No. 6653, de la UCR, sobre Expropiaciones

1982
Inflacin lleg a su grado ms alto (81,75 %), lo cual afecto los valores de los inmuebles, con variaciones diarias.

1990
Mayoritariamente la valuacin la ejercan los Ing. Agrnomos A partir de este ao comienzan a incursionar los Ingenieros Civiles y Arquitectos Estos profesionales inician su asistencia a congresos y seminarios internacionales Se comienzan a impartir los primeros cursos de valuacin: UCR, CIA, CFIA, ITCR.

1992
Se crea el Instituto Costarricense de Valuacin (ICOVAL) producto de la inquietud de varios profesionales

1995
Instituciones Pblicas y el SBN solicitan requisitos tcnicos en las licitaciones de avalos Se promulga la Ley No. 7509 (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) Se promulga la Ley sobre Expropiaciones, No. 7495 (Incluye el dao al remanente)

1997
Sobrevaloracin en las expropiaciones de los bienes inmuebles de la Carretera Ciudad ColnOrotina

Comisin Interinstitucional del Ministerio Pblico


Se modifica el pago de honorarios por concepto de bienes inmuebles expropiados Dao a la imagen del valuador Se promulga la reforma a la Ley No. 7727, que en su artculo 12 contempla la creacin del Organo de Normalizacin Tcnica (encargado de brindar asesora en valuacin a las municipalidades del pas)TIPOLOGIAS CONSTRUCTIVAS Y PLATAFORMA DE VALORES, para el cobro del Impuesto Nacional de Bienes Inmuebles

1998
Se promulga la Ley No. 7757, sobre Expropiaciones

1999
La UNED y la BUAP (MEXICO) firman un convenio para impartir la Maestra en Valuacin en Costa Rica
Se emite el Reglamento de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Decreto Ejecutivo No. 27601) El Colegio de Ingenieros Agrnomos organiza el Primer Taller de Diagnstico Participativo sobre la Situacin de la Tasacin Pblica y Privada

2001
Inicio de la Primera Promocin de la Maestra en Valuacin (30 estudiantes) Inicio de un Diplomado en Valuacin (BCR)

2002
Despus de grandes esfuerzos econmicos, ICOVAL ingresa en la UNION PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACION (UPAV) El Colegio de Ingenieros Agrnomos, organiza la mesa redonda Necesidad de Normar y Ordenar la Tasacin en Costa Rica

2003
Valuadores costarricenses siguen estudios superiores para obtener su Doctorado Acadmico en Valuacin en la Universidad Politcnica de Valencia, Espaa.

2004
Con el apoyo del CIA y del CFIA, ICOVAL organiza el Primer Congreso Nacional de Valuacin (170 asistentes)

2005
El CFIA y el CIA, unen esfuerzos y crean una Comisin Interinstitucional que tiene como objetivo proponer una normatividad que regule, controle y certifique la actividad valuatoria en Costa Rica. ICE: Crea un reglamento para las expropiaciones y servidumbres de bienes inmuebles.

2007
Quince Valuadores asisten a Valencia, Espaa al Curso de Mtodos Economtricos.

2008
ICOVAL, organiza el XXIII Congreso Panamericano de Valuacin -UPAV-

2011
EL TRIBUNAL DE APELACIONES DEL JUZGADO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, INDICA QUE LA FORMULA MULTIFACTORIAL PARA EL PAGO DEL DAO AL REMANENTE QUE UTILIZA EL ICE EN SERVIDUMBRES, NO ES LA UNICA QUE SE PUEDE UTILIZAR.

TAMBIEN SE PUEDE UTILIZAR EL METODO DE ANTES Y DESPUES.

2012
ICOVAL, organiza el Segundo Congreso Nacional y Centroamericano de Valuacin.

ESTADO ACTUAL DE LA VALUACION


100.000 avalos por ao 400 avalos diarios Diferentes profesiones participan en la actividad Carreras universitarias en ingeniera y arquitectura no contemplan materias de valuacin (topografa, la excepcin) Poco conocimiento de los tres mtodos para valorar (predominio del fsico) Falta de bases de datos (Banco de Datos) Poca aplicacin del mtodo va rentabilidad en la Valuacin

Lenguaje tcnico desactualizado Falta de un ente regulador, normador y certificador Mayora de Instituciones sin un filtro de control de calidad Mejoramiento en el traslape de la accin profesional (Agrnomos vs. Ingenieros y arquitectos) Violacin a los aspectos ticos y morales Sobrevaloracin de inmuebles Honorarios profesionales Pago hora profesional Poco conocimiento del mercado inmobiliario por parte de los valuadores

DIFERENTES DENOMINACIONES UTILIZADAS A LA ACTIVIDAD Y AL PROFESIONAL


ACTIVIDAD PROFESIONAL PAISES

TASACION
VALUACION AVALUACION VALORACION EVALUACION APRECIACION ESTIMACION JUSTIPRECIO

TASADOR
VALUADOR AVALUADOR VALORADOR EVALUADOR APRECIADOR ESTIMADOR JUSTIPRECIADOR

SURAMEICA
COSTA RICA, MEXICO COLOMBIA ESPAA PUERTO RICO

TASAR
VALUAR AVALUAR VALORAR EVALUAR APRECIAR ESTIMAR JUSTIPRECIAR