TALLER DE PRESUPUESTOS, PROPUESTAS Y

TASACIONES

SIGLA: TPP8201
CLASE: NÚMERO 3
CONTENIDO: MERCADO

Prof. Ximena Barrera Brito – Asignatura: Taller de Presupuestos Propuestas y Tasaciones

METODOLOGÍAS

•MERCADO
•COSTO DE REPOSICIÓN
•RENTABILIDAD DINÁMICA
•RENTABILIDAD ESTÁTICA

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TASACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

¿QUÉ ES EL MERCADO?

Valor de mercado de un inmueble, es el valor más probable al que

razonablemente se podría vender una propiedad en condiciones normales
de mercado, a la una fecha, que en principio es la fecha de visita de la
propiedad. Este valor tiende a ser determinado por el costo de adquirir
una propiedad similar. Este método trata de medir o estimar dicho
Valor por comparación con otras propiedades similares o equivalentes
funcionalmente y cuyos valores se conocen. Cuando existen diferencias las
Herramientas de homologación permite corregir las variaciones de cada
bien raíz.

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TASACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

¿ Qué implican el valor de mercado?

•Alguien desea comprar pero no está obligado a pagar cualquier precio.

•Alguien desea vender pero no está forzado a vender a cualquier precio.
•La actuación es voluntaria, sin etimulos indebidos o situaciones
económicas criticas.
•Las partes no están relacionadas y actúan independientemente.
•Ambas partes (oferta y demanda) están informadas y disponen de un
tiempo razonable para negociar la venta.
•La propiedad se oferta durante un periodo de tiempo razonable.

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TASACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

¿ Qué es el método de comparación?

Valoración del producto inmobiliario según el análisis comparativo de
ventas y/u ofertas del mercado de inmuebles similares o equivalentes, en
un momento y lugar geográfico determinados.
Este método intenta:
1.Reflejar la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y
las circunstancias más probables bajo las cuales ese bien se comercializaría
en el mercado.
2.Reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes en ese
mercado.
3.Determinar el valor a partir de información específica y concreta del
mercado apropiado.

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En otras palabras…
Esto es lo que realiza la mayoría de los compradores al visitar y comparar una serie de
propiedades, analizando sus precios de oferta v/s las características que estos ofrecen.

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¿ CUÁL ES LA BASE DE ESTE MÉTODO ?

LA COMPARACIÓN ENTRE PROPIEDADES DE CARACTERÍSTICAS SIMILARES O

EQUIVALENTES Y DE VALORES CONOCIDOS. ES IMPORTANTE NO COMPARAR ENTRE SÍ
INMUEBLES QUE NO SON COMPARABLES.

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¿ Cuáles son los usos ?
•Asesoría en compraventas de inmuebles.
•Cuando se requiere fijar el valor de comercialización de un producto inmobiliario (principalmente
viviendas, oficinas, estacionamientos y terrenos).
•Valoración para obtención de créditos para el sistema bancario y financiero.
•Asesoramiento en la gestión de empresas para evaluar alternativas de compra, venta o arriendo.
•Valoración de inmuebles como activos fijos en el caso de fusión, decisión o adquisición de
empresas y aportaciones no dinerarias.

No aplica:
No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles atipicos en
general (colegios, hospitales, retenes, etc.)

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¿ Qué problemas se pueden presentar el uso de dicha
metodología?
•Supone un mercado con competencia perfecta.

•No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo

•Requiere información suficiente en cantidad y calidad.

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¿ Cuáles son los principios que aplican a este método?

•Principio de Sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros, de similares

características sustitutivas de aquel.
Existen técnicas de homogeneización que permitan comparar inmuebles que no sean exactamente
semejantes y/o equivalentes.
Se aplica generalmente para departamentos, casas, parcelas agroresidenciales, etc.

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 ¿ CUÁLES SON LOS PRINCIPIOS QUE APLICAN A
ESTE MÉTODO?
•Principio de contribución (o de valor residual): el valor de un componente de la propiedad
depende de su contribución al valor total de ella.

1. Valor del suelo

+ 2. Valor de construcción
+ 3. Obras complementarias

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¿ Cuáles son los principios que aplican a este método?
• Principio de mayor y mejor uso:
• Uso más razonable, probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que
permita obtener el mayor valor.
• Probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador.
• Legalmente posible, es decir, que el uso esté permitido por cualquier otra ley. la
• Normativa urbanística y
• Físicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar.
• Financieramente rentable.

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¿ Cuáles son los principios que aplican a este método?

De este principio va a depender en el caso de las construcciones :

-­‐ Valorarlas considerando una inversión de mejora.
-­‐ Valorarlas considerando una inversión de cambio de uso.
-­‐ Valorarlas considerando su demolición y valor como
terreno.

De este principio va a depender en el caso de los terrenos:

-­‐ Valorarlos como suelo rural.
-­‐ Valorarlos en base a un futuro proyecto.

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El Estudio de Mercado
El mercado inmobiliario es un tanto complejo, ya que cada propiedad que se analiza es
única compuesta por una serie de atributos que conforman el total y no es simple
identificarlos y analizar su influencia en el valor final.

Es indispensable que exista un mercado representativo

de inmuebles comparables, y contar con información
actualizada y confiable del comportamiento de dicho
mercado.

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¿ Cual es el criterio para la búsqueda de datos ?
Las referencias de mercado se capturan por su semejanza con las características del
inmueble a definen los criterios iniciales de selección de la información
.
ELECCIÓN DE CARATERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
TASADA

DEFINEN CRITERIOS DE SELECCIÓN

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Características para la selección de datos

1.Uso
Para poder comparar la coincidencia debe ser absoluta. No se puede comparar una
vivienda con oficinas o galpones industriales, al menos que existe una razón fundada para hacerlo.
El caso más tipico es en zonas en las cuales las propiedades tienen a cumplir un doble uso y que la
.cantidad de referentes de mercado no permita cumplir con un adecuado análisis de mercado.

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Características para la selección de datos

2.Tipología
En general no son comparables tipologías a pesar de encontrarse en el mismo edificio, esto
principalmente por los siguientes factores:

•. Superficie propiedades similares de diferentes superficies corresponde a diferentes valores de

mercado, por esto no es conveniente comparar, por ejemplo departamentos de 40 m² con los de 80
m² ni con los de 140 m².
Ejemplo de propiedades no conveniente de comparar:
Departamento Departamento
A B 36,16 m2 61,1 m2
1 Dormitorio 3 Dormitorios
1 Baño 2 Baños

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Características para la selección de datos

2. Tipología
•Morfología propiedades similares de diferentes morfología corresponde a diferentes valores de
mercado, por esto no es conveniente comparar, por ejemplo, viviendas pareadas de 1 piso con viviendas
aisladas de dos pisos.
.
Ejemplo de propiedades no conveniente de comparar:

Casa de 1 piso pareada Casa de 2 pisos aislada

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Características para la selección de datos
3. Ubicación
Incluye factores que son variables en el tiempo, por lo tanto hay que estar atento a:
•Infraestructuras y equipamiento que posee.
•Facilidad de acceso.

Esta es una variable compleja de incorporar en procesos numéricos.

Es importante ubicar en forma precisa las referencias sobre un plano para un correcto
análisis.
Es conveniente limitarse a comparar inmuebles que se encuentran en un mismo sector.

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4. Entorno
A nivel vecinal se presentan diferencias que es importante observan en terreno:
•Grado de urbanización
•Categoría de la calle
•Cercanía a esquina
•. Cercanía de actividades o edificaciones perturbadoras (Industrias, Supermercados, Edificaciones
ruinosas, Colegios, etc.)
•Presencia de externalidades positivas como arborización de la calle, paisaje, vista, etc.
•Presencia de externalidades negativas como conos de sombra producidos por edificios vecinos,
ruidos molestos permanentes, olores, etc.

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5. Superficies
Tanto en la superficie construida como de terreno el tamaño tiene influencia en el valor.
Al igual que el resto de las características, un inmueble de mayor superficie suele tener un precio
de mercado unitario inferior a uno de menor superficie.

Según el tipo de bien es importante tener identificadas las siguientes superficies:

• Departamento:
a.Superficie útil
b.Superficie de terraza
c.Superficie de Loggia
• Casa, oficina, local comercial, etc.
a.Superficie de terreno
b.Superficie construida

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5. Superficies
•Terreno
Es importante considerar además de su superficie características particulares del terreno que
afectan sus posibilidades de aprovechamiento o los costos de construcción tales como:
-­‐ Forma
-­‐ Relación frente-­‐fondo
-­‐ Restricciones topográficas y legales a su uso (servidumbres de tránsito, de servicios, de
vista, etc.).
-­‐ Disposiciones normativas en general.
Los terrenos urbanos se valoran en función de su máxima capacidad de construcción y posibilidades
de uso que permiten las normas o limitaciones urbanísticas, legales y disponibilidad de servicios
públicos.

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 6. Calidad constructiva
La calidad constructiva esta dada por: data, estado de conservación y antigüedad desde
la última reforma, son datos que influyen en el valor del inmueble, sobre todo
considerando propiedades de más de 20 años. (depreciación y K)

Este punto evalúa la calidad de respuesta de lo edificado tanto a los requerimientos:

•Del Mercado en esa localización y momento: uso o destino de lo construido,

flexibilidad ante usos alternativos, etc.

•De los usuarios: habitabilidad, planificación arquitectónica (por ejemplo, cantidad de

baños y dormitorios en viviendas, metros de fachada o relación fachada/superficie en
locales comerciales, acceso a estacionamientos en departamentos, oficinas y locales
comerciales).

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7. Valor de oferta o compraventa real
Se expresa en UF (Unidades de Fomento) y se debe considerar en el caso de las ofertas
que existe un margen de negociación. (descuentos por cierre de negociación).

8. Fecha de la transacción u oferta

Las condiciones del mercado son variables, es decir, los valores de tasación informados
en un momento pueden ser incorrectos o inadecuados para otra fecha y lugar
geográfico particular.
En mercados activos no es conveniente que los datos tengan una antigüedad superior a
los 6 meses.

9. Fuente
De donde se obtienen los datos, diferenciando el tipo de operación: venta, oferta,
demanda, remate, arriendo, leasing, etc.

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Recopilación de la Información
Recolección de la información de inmuebles comparables y de las variables de mercado.

Elemento más importante de la tasación.

El mayor error de la tasación se produce en esta etapa.

Es muy importante tener en cuenta:
•A mayor número de testigos, mayor exactitud y fiabilidad de la información.
•A mayor semejanza, más significativa es la información
•A mayor información específica, mejores resultados de los ajustes.

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Recopilación de la Información
El tasador debe congeniar lo deseable y lo posible, enfrentando a algunos problemas:

•Escasez de información.

•Antecedentes incompletos e insuficientes, como ubicación y superficie aproximadas,

valor y fecha, como para asegurar que se trata de propiedades adecuadamente
similares a la propiedad a tasar y, por lo tanto, comparables directamente.

Cuando no existan datos de mercado suficientes:

•Buscar datos más antiguos en el mismo mercado.

•Buscar datos de mercados similares, esto implica movimiento geográfico.

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¿ De dónde proviene la información ?

•Publicaciones especializadas:
-­‐ Acop, Coproch
-­‐ Boletin del Mercado de Suelo de Santiago (P. Trivelli)
-­‐ Informes específicos (Cámara Chilena de la Construcción, Colliers, Collect-­‐Adimark, etc.)

•Portales de internet: www.portalinmobiliario.cl www.zoominmobiliario.cl www.acop.cl

www.coproch.cl www.mundoinmobiliario.com www.procasa.cl
www.corredoresintegrados.cl

•Organismos públicos: CBR, SII, DOM, MOP, etc.

•Corredores de propiedades
•Observaciones en terreno

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Verificación y validación de la información

La muestra obtenida debe ser depurada de todos los datos atipicos que puedan distorsionar el
análisis, hasta la determinación de una muestra realmente fiable en cuanto a descripción y
representación del mercado inmobiliario, así como de su distribución espacial.

Se deben descartar:
•Oferta de la misma propiedad.
•Los datos incompletos (los que no indiquen ubicación, superficie o valor)
•Los datos repetidos o pertenecientes a un mismo conjunto o edificio pero distinto al que debemos
tasar
•Las promociones “equivocadas” en cuanto a su ubicación, tipología, calidad, etc.,
•Datos donde se detecten claramente acciones especulativas o ventas forzadas.
•Datos de inmuebles con heterogeneidad de construcciones y usos, por la dificultad que representa
diferenciar su contribución al valor.

Corrección de sesgos de las fuentes (ofertas, compraventas, remates, etc.)

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Cálculo
Ejemplo
1. Realizamos la visita al inmueble
Establecer las características y cualidades
Uso: Habitacional
Tipología: 1 dormitorio, 1 baño
Ubicación: Barros Borgoño 41, Dpto. 1411
Entorno: cercano a metro y equipamiento
Superficies: Útil: 35,2 m2. / Terraza: 6,9 m2.
Calidad constructiva: Buena, año 2009 Piso: 14
Orientación: oriente
Obras complementarias: 1 Estac. y 1 Bodega

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Cálculo
Ejemplo
2. Realizamos nuestra investigación
En base a los inmuebles comparables por localización, uso y tipología.

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 Ubicación Comuna M2 Util M2 M2 Total Dorm. Baños Valor UF/m2 Año Bod. Estac. Piso Orien.
Terr. (UF) Construc.
Provicencia / Antonio Bellet Providencia 36 3 39 1 1 1800 46,154 2005 0 0 12 S
Metro Manuel Montt Providencia 38 3 41 1 1 1991 48,561 2009 0 0 14 O
Metro Salvador Providencia 34,5 3,5 38 1 1 1996 52,526 2008 1 0 10 SP
Metro Salvador Providencia 40 0 40 1 1 1996 49,9 2008 1 1 9 P
Metro Pedro de Valdivia Providencia 38 2 40 1 1 2000 50 1996 1 1 8 O
Manuel Montt /P. de Valdivia Providencia 33 4 37 1 1 2050 55,405 2009 1 0 11 S
Providencia / Manuel Montt Providencia 33 5 38 1 1 2050 53,947 2010 1 0 10 N
Metro Manuel Montt Providencia 34 3 37 1 1 2066 55,838 2008 1 0 19 P
Suecia / Providencia Providencia 35 2 37 2 1 2089 56,459 2007 1 0 8 NP
A. Pastene / Providencia Providencia 37 4 41 1 1 2089 50,951 2005 1 0 12 S
General Flores / Providencia Providencia 30 5 35 1 1 2100 60 2008 0 0 17 O
Metro Pedro de Valdivia Providencia 40 5 45 1 1 2135 47,444 2005 1 0 3 SP
Carmen Sylva / Suecia Providencia 45 2 47 1 1 2135 45,426 2004 1 1 9 S
F. Bilbao / Ricardo Lyon Providencia 37 6 43 1 1 2135 49,651 2008 1 0 10 O
Antonio Varas / F. Bilbao Providencia 46 0 46 1 1 2135 46,413 2004 1 1 3 N
Bilbao / Pedro De Valdivia Providencia 37 7 44 1 1 2135 48,523 2007 1 1 10 S
E. Yañez / Pedro De Valdivia Providencia 44 0 44 1 1 2150 48,864 2005 1 1 8 P
Metro Manuel Montt Providencia 34 4 38 1 1 2180 57,368 2009 1 0 12 NP
Manuel Montt / 11 de Sept. Providencia 36 0 36 1 1 2182 60,611 2007 1 0 13 N
Amapolas / Pocuro Providencia 40 5 45 1 1 2182 48,489 2008 1 1 14 NO
E. Yañez / Pedro De Valdivia Providencia 39 6 45 1 1 2200 48,889 2004 1 1 7 S
Padre Mariano / Providencia Providencia 38 0 38 1 1 2230 58,684 2009 1 1 11 N
Metro Manuel Montt Providencia 37 4 41 1 1 2298 56,049 2008 1 1 14 NP
Cirujano Guzmán / G. Flores Providencia 34 3 37 1 1 2300 62,162 2007 1 1 13 P
Metro Pedro de Valdivia Providencia 36 5 41 1 1 2316 56,488 2009 1 1 11 NO

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Cálculo
Ejemplo
3. Realizamos nuestra Muestra. Seleccionamos de la información obtenida la muestra más
representativa, para esto filtramos por las características más relevantes de nuestra propiedad
tasada.

-­‐ UBICACIÓN
Propiedad tasada: Barros Borgoño 41, Dpto. 1411
Muestra: Departamentos cercanos al Metro de Manuel Montt
-­‐ SUPERFICIE
Propiedad tasada: Total: 42,1 m2 (incluida terraza)
Muestra : Entre 35 m2 – 45 m2. (incluida terraza)
-­‐ PROGRAMA
Propiedad tasada: 1 Dormitorio – 1 Baño
Muestra : 1 Dormitorio – 1 Baño

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3. Realizamos nuestra Muestra. Seleccionamos de la información obtenida la muestra mas representativa,
para esto filtramos por las características más relevantes de nuestra propiedad tasada.
M2 Valor Año
Ubicación Comuna M2 Util M2 Total Dorm. Baños UF/m2 Bod.
Estac. Piso Orien.
Terr. (UF) Construc.
1 Provicencia / Antonio Bellet Providencia 36 3 39 1 1 1800 46,154 2005 0 0 12 S

2 Metro Manuel Montt Providencia 38 3 41 1 1 1991 48,561 2009 0 0 14 O

3 Providencia / Manuel Montt Providencia 33 5 38 1 1 2050 53,947 2010 1 0 10 N

4 Metro Manuel Montt Providencia 34 3 37 1 1 2066 55,838 2008 1 0 19 P

5 A. Pastene / Providencia Providencia 37 4 41 1 1 2089 50,951 2005 1 0 12 S

6 General Flores / Providencia 30 5 35 1 1 2100 60 2008 0 0 17 O

Providencia
7 Metro Manuel Montt Providencia 34 4 38 1 1 2180 57,368 2009 1 0 12 NP

8 Metro Manuel Montt Providencia 37 4 41 1 1 2298 56,049 2008 1 1 14 NP

9 Cirujano Guzmán / G. Providencia 34 3 37 1 1 2300 62,162 2007 1 1 13 P

Flores

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Ejemplo
4. Homogeneización. Homogeneizar los precios unitarios de los precios de la muestra con el del
inmueble valorado. En este caso homologaremos los estacionamiento y bodegas.
Ubicación Comuna M2 Util M2 M2 TotalDorm. Baños Valor (UF)UF/m2 Año Bod. Estac. Piso Orien.
Terr Construc.
.
1 Provicencia / Antonio Providenci 36 3 39 1 1 1800 46.15 2005 0 0 12 S
Bellet a
2 Metro Manuel Montt Providenci 38 3 41 1 1 1991 48.56 2009 0 0 14 O
a
3 Providencia / Manuel Providenci 33 5 38 1 1 2050 53.95 2010 1 0 10 N
Montt a
4 Metro Manuel Montt Providenci 34 3 37 1 1 2066 55.84 2008 1 0 19 P
a
5 A. Pastene / Providencia Providenci 37 4 41 1 1 2089 50.95 2005 1 0 12 S
a
6 General Flores / Providenci 30 5 35 1 1 2100 60 2008 0 0 17 O
Providencia a
7 Metro Manuel Montt Providenci 34 4 38 1 1 2180 57.37 2009 1 0 12 NP
a
8 Metro Manuel Montt Providenci 37 4 41 1 1 2298 56.05 2008 1 1 14 NP
a
9 Cirujano Guzmán / G. Providenci 34 3 37 1 1 2300 62.16 2007 1 1 13 P
Flores a

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Se le asigna según valor de mercado, a los estacionamientos UF 250 y a las bodegas UF 50, valores que se suman
al valor total de las propiedades que no cuentan con estacionamiento y/o bodega.
M2
Ubicación Comuna
Valor M2
(UF) Util M2
Año Total Dorm. Baños
UF/m2 Bod. Estac.
Piso Orien.
Terr. Homolog. Construc.
1 Provicencia / Antonio Providenc 36 3 39 1 1 2100 53.85 2005 1 1 12 S
Bellet ia
2 Metro Manuel Montt Providenc 38 3 41 1 1 2291 55.88 2009 1 1 14 O
ia
3 Providencia / Manuel Providenc 33 5 38 1 1 2300 60.53 2010 1 1 10 N
Montt ia
4 Metro Manuel Montt Providenc 34 3 37 1 1 2361 63.81 2008 1 1 19 P
ia
5 A. Pastene / Providenc 37 4 41 1 1 2339 57.05 2005 1 1 12 S
Providencia ia
6 General Flores / Providenc 30 5 35 1 1 2400 68.57 2008 1 1 17 O
Providencia ia
7 Metro Manuel Montt Providenc 34 4 38 1 1 2430 63.95 2009 1 1 12 NP
ia
8 Metro Manuel Montt Providenc 37 4 41 1 1 2298 56.05 2008 1 1 14 NP
ia
9 Cirujano Guzmán / G. Providenc 34 3 37 1 1 2300 62.16 2007 1 1 13 P
Flores ia
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Cálculo
Ejemplo
5. Valorar. Asignar el valor del inmueble en función de lo
anterior.

2 Metro Manuel Montt Providen 38 3 41 1 1 2291 55.8 2009 1 1 14 O

cia 8
3 Providencia / Manuel Providen 33 5 38 1 1 2300 60.5 2010 1 1 10 N
Montt cia 3
4 Metro Manuel Montt Providen 34 3 37 1 1 2361 63.8 2008 1 1 19 P
cia 1
5 A. Pastene / Providen 37 4 41 1 1 2339 57.0 2005 1 1 12 S
Providencia cia 5
6 General Flores / Providen 30 5 35 1 1 2400 68.5 2008 1 1 17 O
Providencia cia 7
7 Metro Manuel Montt Providen 34 4 38 1 1 2430 63.9 2009 1 1 12 NP
cia 5
8 Metro Manuel Montt Providen 37 4 41 1 1 2298 56.0 2008 1 1 14 NP
cia 5
9 Cirujano Guzmán / G. Providen 34 3 37 1 1 2300 62.1 2007 1 1 13 P
Flores cia 6
PROMEDIO

2,313.22
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60.2