13/03/2018

Tasación y Ventas I

Tasación y Ventas I
Lunes de 20:35 hs a 22:05 hs (2 horas)
Miércoles de 19:40 hs a 22:05 hs (3 horas)

Profesor: Fernando Markus

fer.markus@gmail.com

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Tasación y Ventas I

UNIDAD 1
 Presentación de la materia.
 Concepto de precio y valor, su relación.
 Concepto de bien inmueble y mueble.
 Concepto de mercado inmobiliario.
 Principios generales de la tasación.
 Motivos de la tasación.
 El tasador: requisitos, función, obligaciones.
 Breve reseña de la clasificación de los métodos de tasación

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¿Qué es tasar?

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Tasación y Ventas I

¿Qué es tasar?

Según la RAE:
Tasar es fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para
una mercancía.

Valuar o Valorar: Reconocer, estimar o

apreciar el valor o mérito de alguien o
algo.

Tasación y Ventas I

¿Qué es tasar?

Otras definiciones:

“El precio o avalúo que se hace de los bienes”

“Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades

determinadas”

“Estimación en dinero del valor de los bienes”

“El valor estimado en dinero sobre una cosa indicada, pero dicha cosa
debe ser susceptible de un valor económico”

“Medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para

un mercado dado y en un determinado tiempo”

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Tasación y Ventas I

¿Qué es tasar?

Una Tasación es la estimación más

probable del valor que obtendrá un bien en
el mercado a una fecha determinada

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¿Qué bienes se pueden tasar?

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Tasación y Ventas I

¿Qué bienes se pueden tasar?

 Bienes fungibles
 Bienes industriales
 Bienes de colección
 Bienes inmuebles

 Bienes intangibles

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Concepto de Precio y Valor

Precio: Es la cantidad de dinero que un comprador estará
realmente dispuesto a pagar y un vendedor estará
dispuesto a recibir en una transacción ajustada a mercado.

Sólo hay precio, en sentido estricto, cuando hay

intercambio efectivo de dos bienes (de los cuales uno de
ellos es generalmente moneda).

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Concepto de Precio y Valor

Valor: Concepto económico. Es el precio más probable al
que razonablemente se podría vender un bien, en un
mercado racional de oferta y demanda.

Es el precio que tendría el bien en una compraventa libre, si

ésta se produjere.

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Factores del Valor

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Bien Mueble e Inmueble

Nuevo Código Civil y Comercial

ARTÍCULO 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su

naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las
que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.

ARTÍCULO 226.- Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las
cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo,
con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el
inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del
propietario.

ARTÍCULO 227.- Cosas muebles. Son cosas muebles las que pueden
desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa.

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Motivos o Finalidades de la tasación

• Intención de Venta (Tasación para captación)

• Intención de Compra

• Intención de Renta

• Para Garantía

• Para Evaluaciones Patrimoniales

• Análisis de Inversión

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Motivos o Finalidades de la tasación

• Análisis de Gestión de Stock de Inmuebles

• Gestión Judicial

• Subdivisiones

• Seguros

• Expropiaciones

• Base Impositiva

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Principios generales de la tasación

1- Principio de la Uniformidad

En el proceso, se acepta el principio de uniformidad en el

que se reconoce que propiedades similares tienen valores
similares

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Principios generales de la tasación

2- Principio de anticipación

El valor de un bien inmueble susceptible de explotación

económica se encuentra en función de las expectativas de
renta futura que puede proporcionar

Tasación y Ventas I

Principios generales de la tasación

3- Principio de comparación

En el principio de comparación el tasador debe pensar en

términos relativos: mejor, mucho mejor, igual, peor, mucho
peor. Evitar las comparaciones forzosas. Si los extremos se
encuentran muy alejados, surge la pregunta: ¿Son
comparables?

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Principios generales de la tasación

4- Principio de finalidad

La finalidad de la tasación condiciona el enfoque, el método

y las técnicas a seguir.

Los criterios y métodos de valoración utilizados serán

coherentes con la finalidad de la valoración.

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Principios generales de la tasación

5- Principio de mayor y mejor uso

El valor de un inmueble que puede ser aplicado a distintos

usos o funciones será aquel que resulte de destinarlo al
que sea económicamente más rentable, dentro de lo legal y
físicamente admisible o aconsejable

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Principios generales de la tasación

6- Principio de la exactitud y precisión

La precisión en la valuación de inmuebles es relativa, no

absoluta. Valores exactos son aquellos que son hechos con
vista a una evidencia real de valores, en el proceso de
avalúo. Los avalúos son juicios, no medidas

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Principios generales de la tasación

7- Principio de probabilidad

Ante varios escenarios o posibilidades de elección

razonables se elegirán aquellos que se estimen más
probables

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Principios generales de la tasación

8- Principio de prudencia

Ante varios escenarios o posibilidades de elección

igualmente probables se elegirá el que dé como resultado
un menor valor de tasación

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Principios generales de la tasación

9- Principio de sustitución

El valor de un bien es equivalente a otro bien que reúna

condiciones y características similares

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Principios generales de la tasación

10- Principio de transparencia

El informe de valoración de un inmueble deberá contener la

información necesaria y suficiente para su fácil
comprensión y detallar las hipótesis y documentación
utilizadas

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El tasador

El tasador es el encargado de preparar, y en su

caso supervisar, controlar y validar, las
valoraciones.

El tasador es responsable de la valoración.

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El tasador

El tasador es un perito, un experto, y por tanto

le son exigibles todos los requisitos que
normalmente se requieren a estos
profesionales.

El tasador está sometido a requisitos legales,

reglamentarios y éticos, en cuanto a su
formación, competencia, independencia y
objetividad.

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El tasador - Requisitos

• Poseer la titulación académica adecuada: martillero,

CPI, arquitecto, ingeniero, etc.

• Tener la suficiente experiencia en la valoración de

activos.

• Cumplir con los requisitos legales, reglamentarios y

éticos que correspondan.

• Mantenerse permanentemente actualizado a través

de programas de formación continua.

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El tasador - Requisitos

• Cuando se trate de valoraciones complejas

buscar la asistencia profesional de especialistas.

• Ser independiente, sin que puedan existir

conflictos de intereses, actuales o previsibles.

• El tasador es depositario de datos personales y

económicos de carácter reservado, le es por tanto
exigible prudencia y confidencialidad.

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Métodos de Tasación
Clasificación

Separativos: un bien inmueble está formado por dos

elementos principales: Terreno y Mejoras. Estas partes
tienen valores propios e independientes entre sí.

De Conjunto: el uso o beneficio que presta un bien

inmueble proviene de su singularidad, al margen de las
partes que lo conforman.

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Métodos de Tasación
Clasificación

Específicos: están basados en el análisis de las

particularidades y características del bien en sí.

Comparativos: se basan en bienes de propiedades

semejantes al bien que se estudia, teniendo en cuenta
particularidades, características y destino.

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Métodos de Tasación
Clasificación

Directos: se realiza mediante la comparación directa de

antecedentes.

Indirectos: se basan en el cálculo de rentabilidad de un

bien.

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Métodos Básicos de Tasación

Método Comparativo

Consiste en determinar el valor de un bien, en base a

antecedentes conocidos del mercado inmobiliario.

El valor del inmueble surge de comparar bien que se

desea tasar con otros inmuebles de semejantes cualidades
o características de los que se conoce el precio.

El método de basa en que un comprador bien informado

no pagará por una propiedad más que el precio de venta
de una propiedad similar (principio de sustitución).

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Métodos Básicos de Tasación

Método Comparativo
Requisitos de las propiedades comparables:

• Ser razonablemente similar a la propiedad sujeto.

• La venta u oferta debe ser relativamente reciente.
• La operación debe ser producto de una negociación
libre (mercado abierto y competitivo, durante un
razonable tiempo, sin coerción)
• La oferta (de compra o venta) debe provenir de una
fuente responsable y no encontrarse influenciada por
ningún interés de parte.

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Tasación y Ventas I

Métodos Básicos de Tasación

Método de Costo

Consiste en determinar el costo total estimado de

reemplazar el inmueble a tasar por otro de iguales
características (capacidad, uso, calidad, estado de
conservación, etc.) realizado con materiales y tecnologías
actuales.

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Métodos Básicos de Tasación

Método de Capitalización de Rentas

Consiste en calcular el precio más probable que un

comprador estaría dispuesto a pagar, al contado, por la
adquisición de un bien capaz de producir ingresos.

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Tasación y Ventas I

Métodos Básicos de Tasación

Método Empírico

Se basa en la “experiencia” del tasador.

No es considerado un método profesional de tasación.

Tasación y Ventas I

Proceso de una Tasación

Determinación de las Bases

Recolección de Datos

Determinación del Mayor y Mejor Uso

Cálculo del Valor

Conciliación y determinación del Valor Final

Comunicación del Valor

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Proceso de una Tasación

Determinación de las Bases

 Identificar la propiedad a tasar.

 Determinar la finalidad de la tasación.

 Analizar al comitente.

 Seleccionar las técnicas o métodos a utilizar.

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Proceso de una Tasación

Recolección de Datos

 Datos Generales sobre las características geográficas y

económicas del país, región, ciudad y barrio.

 Datos de la propiedad a tasar (terreno y mejoras).

 Datos específicos del método a utilizar:

• Método Comparativo: ventas de propiedades similares.
• Método de Costo: Costos de construcción y depreciación en la
zona.
• Método de la Renta: datos de ventas y alquileres de inmuebles
similares.

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Tasación y Ventas I

Proceso de una Tasación

Recolección de Datos

Las fuentes de la Recolección de Datos pueden ser:

• Por Vía Directa: la información es obtenida directamente
por el tasador.

• Por vía indirecta: los datos se obtienen a través de

fuentes externas al tasador:
o Organismos Públicos
o Fuentes Privadas

Tasación y Ventas I

Proceso de una Tasación

Determinación del Mayor y Mejor Uso

 Determinar el Uso más redituable de la propiedad.

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Proceso de una Tasación

Cálculo del Valor

 Determinar el valor de la propiedad utilizando todos los

métodos posibles.

Tasación y Ventas I

Proceso de una Tasación

Conciliación y determinación del Valor Final

 Conciliar y correlacionar toda la información para

determinar el Valor Final de la Tasación.

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Proceso de una Tasación

Comunicación del Valor

 Realización de un Informe con la estimación final del

valor. El informe debe incluir un resumen de los datos
analizados, los métodos empleados y los criterios
utilizados por el tasador.

 La comunicación puede realizarse en forma Oral o

Escrita

Tasación y Ventas I

Unidad 1
TRABAJO PRÁCTICO N° 1

1. ¿Cuándo existe Precio en “sentido estricto”?

2. ¿Qué se considera Inmueble por Accesión?
3. Nombrar 5 Finalidades de la Tasación
4. Nombrar y Explicar 5 Principios de la Tasación
5. ¿Cuáles son las obligaciones de un tasador?
6. Nombrar y explicar los principales métodos de
Tasación
7. ¿Qué requisitos deben cumplir las propiedades
comparables?
8. Enumerar los pasos del Proceso de Tasación.

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