Fundamentos del Derecho Inmobiliario

EXPOSITOR:

MIGUEL SANTANA
CEL. 809-7139330
Derecho Inmobiliario es el conjunto
de normas, reglas y leyes que tienen
por objeto un bien al que la
legislación civil considera inmueble.
Son normas positivas que rigen el
nacimiento, adquisición, modificación,
transmisión y extinción de los derechos
de propiedad y sus desmembraciones y
gravámenes sobre inmuebles .
El Derecho inmobiliario es la rama
del Derecho de bienes, de contenido
especial, que regula todo lo relacionado
a los bienes inmuebles. Esta regulación
especial, se caracteriza por el hecho de
que los actos y contratos, que tienen por
objeto dichos bienes, son solemnes.
 Antecedentes del Registro Inmobiliario
Evolución Histórica del Registro
Inmobiliario

El Derecho de Propiedad Durante la

Colonia Española.

La ocupación, la prescripción, la venta, la

permuta y las sucesiones fueron los medios
clásicos para adquirir propiedad de muebles e
inmuebles, durante la colonización Española.
 El Derecho de Propiedad estuvo durante la alta edad media
restringido a la Nobleza y el Clero, pero poco a poco fue abriéndose a la
burguesía.

Ya en Las Siete Partidas el derecho de propiedad fue de

adquisición, existiendo lo que fueron Las Mercedes y Los
Repartimientos.

•La Merced: Concesión de extensión territorial

•El Repartimiento: Distribución entre los conquistadores

•La Encomienda: Fue una institución que permitió

Consolidar la dominación del espacio conquistado.
Órganos Responsables de la aplicación de las Leyes
La Real Audiencia: era el tribunal creado por
la Corona Española en las tierras descubiertas,
para conocer los todos los casos relacionados
con la jurisdicción y dominio de todas sus
propiedades.

El Consejo de Indias: fue el tribunal supremo

que conocía las apelaciones interpuesta a los
fallos por la Real Audiencia.

Dictaba Leyes, disposiciones sobre la conquista

vida y bienes de los aborígenes.
 Ley 1542 de Registro de Tierras
Ordenanza No. 511

La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el

primer gran esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad
inmobiliaria en la República Dominicana.

El sistema ministerial entrañaba grandes riesgos para el crédito

territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el país
operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en
los libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo
inscripciones por medio de maniobras fraudulentas.
 El 1ero. de Julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511 ,
con esta ordenanza se establece el Sistema Torrens, como sistema
registral de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana.

Este sistema tiene presunción de exactitud.

Parte de que el Estado es el propietario originario de todas las

tierras y los particulares deben probar su derecho en un proceso
judicial.

El Sistema Torrens aparece por primera vez en Australia

Meridional, tras la implementación realizada por su Premier, Sir Robert
Torrens, en 1858.
 Sistema Torrens
Este sistema estableció el régimen legal de la tenencia de las
tierras más científico organizado, seguro y coherente de todos los
sistemas que existen en el mundo.

La característica esencial del Sistema Torrens es que cumple con

los principios de Publicidad, Legalidad, Autencidad y Especialidad.

Crea una jurisdicción especializada, que es el Tribunal de Tierras,

el cual tiene dos instancias para que los asuntos recorran el doble
grado de jurisdicción, o sea el Tribunal de Tierras de Jurisdicción
Original (Primer Grado) y el Tribunal Superior de Tierras (Segundo
Grado).
Este sistema se implantó en la República Dominicana no solo con el
propósito de organizar un método realmente científico y seguro para el
registro de tierras sino con el fin de resolver el problema de los
terrenos comuneros.

Este sistema crea el procedimiento catastral con una

característica mixta compulsivo y facultativo.

Compulsivo: el Abogado del Estado declara de interés público el

saneamiento hasta que quede depurado los derechos y registrados.

Facultativo: el saneamiento catastral cuando es obligatorio.

 El Saneamiento Como Primer Registro de un
Inmueble
El Artículo 20 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario,
Define el Saneamiento como el Proceso de orden público por medio
del cual se determina e individualiza el terreno.

Quienes pueden iniciar el proceso:

a) El estado Dominicano
b) Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho
sobre un terreno no registrado.
 INMUEBLES REGISTRADOS
Se considera como inmueble registrado a toda extensión
determinada de superficie terrestre, individualizada mediante una
designación catastral única y un plano de mensura aprobado y
registrado en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, sobre la
que existe un derecho de propiedad registrado en los Registros de
Títulos.
Una Carta Constancia o Constancia
Anotada es el documento oficial emitido
por el Registro de Títulos que sustenta
los derechos de una o más personas
sobre una porción de parcela que no
posee una designación catastral propia
ni un plano individual aprobado y
registrado en la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.
Constancias Anotadas con la Ley 1542
Una Carta Constancia o Constancia
Anotada es el documento oficial emitido por el
Registro de Títulos que sustenta los derechos de
una o más personas sobre una porción de
parcela que no posee una designación catastral
propia ni un plano individual aprobado y
registrado en la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales.
 “CONSTANCIA ANOTADA INTRANSFERIBLE Y SIN PROTECCIÓN DEL
FONDO DE GARANTÍA”
Un Certificado de Título es un
documento que ampara el derecho
sobre un inmueble previamente
individualizado y el cual cuenta con un
plano individual del mismo.
 El Derecho de propiedad hoy en día
El derecho de propiedad es uno de los aspectos jurídicos más
importante de las ciencias jurídicas.

De acuerdo al Magistrado Rafael Ciprián, en su Tratado de

Derecho Inmobiliario, el concepto más aceptado de inmueble, todo
refiriéndonos al derecho de propiedad, se puede formular como el bien
material no desplazable que está constituido esencialmente por la
tierra y todo lo que se adhiera a ella de manera permanente, o que se
repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios.
 Artículo 51.- Derecho de Propiedad
El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad.
La propiedad tiene una función social que implica obligaciones.
Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus
bienes. Dando enfoque a la importancia del derecho de propiedad,
reconocido en nuestra Carta Magna, también ilustramos el numeral 1
de la misma, citamos:
1) Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa
justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su
justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de
tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley. En
caso de declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la
indemnización podrá no ser previa.
 LEY 108-05 SOBRE REGISTRO INMOBILIARIO
La Ley de Registro Inmobiliario tiene por objeto el registro del derecho
de propiedad y de las actuaciones jurídicas relativas al mismo.

Existen tres etapas:

a) Mensura

b) Depuración del derecho en los Tribunales de la Jurisdicción

Inmobiliaria

c) Registro en la Oficina de Registro de Títulos.

 Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria
La Jurisdicción Inmobiliaria
tiene competencia exclusiva para
conocer de los derechos
inmobiliarios y su registro en
República Dominicana, desde
que se solicita la autorización
para la mensura y durante toda
la vida del inmueble., salvo las
excepciones previstas en el
marco legal.
 Órganos que la conforman
• Tribunales Superiores de Tierras
• Los Tribunales de Jurisdicción Original
• Dirección Nacional de Registro de Títulos
• Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.

Asimismo, es integrante de la misma el Abogado del Estado.

Bien Inmueble

Un bien inmueble es aquel bien que no se puede transportar de un

lugar a otro debido a sus características. De tal forma, que su traslado
supondría su destrucción o algún deterioro, ya que forma parte del
terreno.

De manera que los bienes inmuebles son caracterizados por su

posición fija, es decir, se mantienen inmóviles en el lugar que les
asignó la naturaleza. Hay que señalar que estos bienes son también
conocidos como bienes raíces. Las tierras, los edificios, las
construcciones o las minas son algunos ejemplos considerados como
bienes inmuebles.
Clasificación de bien inmueble

Bienes inmuebles por su naturaleza: en esta categoría se encuentran

todos aquellos bienes inherentes al suelo.

Bienes inmuebles por incorporación: en está clasificación están los

edificios o caminos que estuvieran en construcción.

Bienes inmuebles por destino: esta clasificación hace referencia a

los bienes que el propietario del suelo a puesto ahí para su uso.
 Art. 516.- Todos los bienes son muebles e inmuebles.

CAPÍTULO I:

DE LOS BIENES INMUEBLES

Art. 517.- Son inmuebles los bienes, o por su naturaleza, o por su

destino, o por el objeto a que se aplican.
En Derecho Civil, la distinción entre bienes muebles e inmuebles
lleva aparejada diferentes consecuencias jurídicas, entre las que
cabe destacar, sin ánimo de exhaustividad, las siguientes:

Los bienes inmuebles pueden ser inscritos en un Registro de la

Propiedad, lo que ofrece una mayor protección a los titulares de
derechos sobre ellos.

Los bienes inmuebles son el principal objeto de la garantía

hipotecaria.

Los plazos de usucapión o prescripción adquisitiva para los

inmuebles son mayores que los exigidos para las cosas muebles.
 Bienes Raíces

Los bienes raíces son aquello que

por su idiosincrasia no se pueden
mover, denominados inmuebles.

Un bien raíz coincide con los bienes inmuebles como edificios,

terrenos y cualquier derivado de éstos que están fijados a la tierra.
Valoración de Inmuebles
Una tasación inmobiliaria,
valoración inmobiliaria o
avalúo inmobiliario corresponde a
la tasación comercial de un bien
raíz, generalmente es un
documento elaborado por un
valuador profesional, agente de la
propiedad inmobiliaria, o como
acostumbramos a llamarles, un
tasador.
 GRACIAS
BUENAS TARDES!