SANEAMIENTO

Introducción

La antigua Ley de Registro de Tierras No. 1542, no definió en términos conceptuales la figura
del saneamiento; tampoco la Jurisprudencia fue precisa en ese momento. Esa labor quedó en
manos de la doctrina.

Según la definición contenida en el Vocabulario Doctrinal en materia de tierras del

magistrado Víctor Santana Polanco, el saneamiento es “el mecanismo adjetivo en este sistema de
publicidad para llegar al establecimiento del primer Certificado de Título de cada inmueble”1.

Conforme al Tratado de Derecho Inmobiliario de Rafael Ciprián, “en el procedimiento de

saneamiento catastral se reconoce al Estado como propietario originario, en principio, de todas las
tierras. Esta presunción deberá ser liquidada por todo particular que reclame la propiedad o algún
derecho sobre los terrenos”.2

En términos legales, actualmente el saneamiento es definido como “El proceso de orden público
por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y
éstos quedan registrados por primera vez”3.

En virtud del Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario, el Estado es el propietario

originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana. Esta
aseveración constituye una ficción jurídica que tiene su causa en el carácter del Estado como
representante de la nación y ejerce ese derecho en virtud de sintetizar política y jurídicamente
las instituciones nacionales.

El procedimiento de saneamiento persigue, en esencia, dar cumplimiento efectivo al principio

sagrado del derecho de propiedad inmobiliario, estatuido en el artículo 51 de nuestra
Constitución, con las singularidades que le son propias a la jurisdicción especializada de
tierras.

El proceso de saneamiento tiene su base legal y reglamentaria en los siguientes artículos:

 20 a 27 de la Ley 108 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005, modificada por

la Ley No. 51-07, del 23 de abril del 2007;
 115 a 131 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, modificado por Resolución No. 1737-2007, del

1
Santana Polanco, Víctor A. Vocabulario doctrinal en materia de tierras. Segunda edición, p. 123.
2
Ciprian, Rafael. Tratado de derecho inmobiliario (bases legales, jurisprudencia, doctrina y procedimientos). Primera edición; p. 377.
3
Art. 20 de la Ley núm. 108-05.

1
 12 de Julio del 2007;
 136 a 140 del Reglamento de Mensuras Catastrales, modificada por Resolución No.
1738-2007, del 12 de Julio del 2007; y
 27 y 75 del Reglamento General de Registros de Títulos, modificado por Resolución
No. 1737-2007, del 12 de Julio del 2007.

Antecedentes

El derecho inmobiliario es una rama del derecho que no ha tenido un desarrollo considerable
en nuestro país, en comparación con otras ramas del derecho.

La época del Descubrimiento y posteriormente en el Derecho Indiano:

Primer Instrumento del derecho inmobiliario: La Bula Inter Caetera del 3 de mayo de
1493. En la misma el Papa daba, cedía y asignaba a los Reyes de España las tierras
conquistadas; trazando una línea de 100 leguas hacia el occidente de las islas de Cabo Verde,
de polo a polo, para demarcar las tierras que debían corresponderle a los Reyes de España y a
los de Portugal.
En este momento las tierras pertenecían únicamente a la Corona Española.

Derecho Indiano:

Los documentos que regulaban el derecho inmobiliario, en ese momento, eran las
recopilaciones de las decisiones de los tribunales de Indias.

En la Época Colonial:
De este periodo se destaca la forma de denominación de la propiedad, según su propietario:
o Realenga: Pertenecía a la Corona, y era la tierra que no había sido otorgada a nadie en
particular.
o Eclesiástica: De la Iglesia.
o La de los colonos españoles.
o La de los pueblos indios o comunidades indígenas.

En la Independencia Nacional:
La Constitución de 1844 en su Artículo 2 dispone “Art. 2º. - La parte Española de la Isla de Santo
Domingo y sus Islas adyacentes, forman el territorio de la República Dominicana”, esta situación
representa un avance, en cuanto a la regulación en materia de tierras, ya que desde entonces
se otorgan las tierras al Estado Dominicano.
o Estas disposiciones fueron complementadas por la Ley de Bienes Nacionales de
1845, que dejaba de lado los tipos de división de las tierras que se conocían hasta

2
 este momento y establecía un nuevo sistema de división y adquisición para las
mismas.
o Clasificaba los terrenos en: del Estado y de Particulares.
o Comunero y no comuneros.
o El Código Civil Napoleónico es el primer instrumento que habla del modo de
adquirir el derecho de propiedad por prescripción.

Como se evidencia en ninguno de los periodos existía un sistema de Registro de Tierras

organizado.

3
Pasos del Procedimiento de Saneamiento en virtud de la ley 1542, sobre Registro de
Tierras.

1. El titular de los derechos inmobiliarios que serán sometidos a la operación técnica,

contrata el Agrimensor de su confianza.

2. El Agrimensor prepara el croquis de los terrenos correspondientes a los derechos que

serán objeto del deslinde, subdivisión o refundición.

3. El Agrimensor somete al Tribunal superior de Tierras una instancia solicitando

autorización para realizar los trabajos técnicos, juntamente con el expediente señalado.
Concesión de Prioridad: Esta era otorgada por el Tribunal Superior de Tierras, vía el
Abogado del Estado, tal como se desprende de lo señalado por el artículo 45 de ley
1542: “ART. 45.- La concesión de prioridad para el establecimiento y adjudicación de títulos de
un terreno y sus mejoras, de conformidad con los procedimientos organizados por esta Ley,
podrá ser solicitada del Tribunal Superior de Tierras por conducto del Abogado del Estado: a)
por el propietario; b) por el copropietario; c) por los titulares de los derechos reales siguientes:
usufructo, uso, habitación y anticresis; d) por los titulares de servidumbre, privilegios e
hipotecas”; combinado con el articulo 26, de la misma ley que otorgaba facultad
absoluta al Abogado del Estado para iniciar este tipo de acciones. Su lectura es la
siguiente: “ART. 26.- (Modificado por la Ley No.3532 del 18 de Abril de 1953).- El Abogado
del Estado ante el Tribunal de Tierras tiene la representación del Estado ante dicho Tribunal y
deberá intervenir en su nombre, en todos los procedimientos de saneamiento y adjudicación de
títulos de propiedad en que tenga algún interés o aparente tenerlo, sin que lo pueda hacer a
nombre de ninguna otra persona moral o física”.

4. Si todo está correcto el TST autorizará por Resolución la realización de los trabajos
técnicos inmobiliarios. Dictada la resolución que concede la prioridad y recibida esta
por la Dirección General de Mensuras Catastrales, dicho organismo debía requerir al
agrimensor contratado que en el plazo de 30 días presentara el aviso de la realización
de la mensura.

5. El Agrimensor contratista realizará los trabajos de campo y gabinete para confeccionar

los planos correspondientes. Si tiene alguna dificultad con terceros en el campo, puede
solicitar el auxilio de la fuerza pública para realizar los trabajos. La solicitud será
dirigida al Director de la Dirección General de Mensuras Catastrales, para que este la
transmita al Abogado del Estado.

6. El Agrimensor contratista someterá los planos a la Dirección General de Mensuras

Catastrales, para su correspondiente revisión y aprobación.

4
 7. Los planos debidamente revisados y aprobados por la Dirección General de Mensuras
Catastrales, serán remitidos al TST.

8. El TST decide si aprueba la operación técnica inmobiliaria de manera administrativa,

por Resolución, o apodera un JJO para que lo instruya y lo decida en primer grado, y
posteriormente decidirlo por sentencia del TST.

9. Después de la aprobación del deslinde, subdivisión o la refundición por el TS, el

interesado procederá a gestionar el o los Certificados de Títulos por ante el Registrador
de Títulos correspondiente.

10. Recoger o recibir el o los nuevos Certificados de Títulos que amparan los derechos
inmobiliarios sobre el o los nuevos inmuebles resultantes del deslinde, subdivisión o
la refundición.

Saneamiento conforme la ley 108- 05, Sobre Registro Inmobiliario

Objeto de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario

El artículo 1, de la ley 108-05 establece que “el objeto de la ley es regular el saneamiento y el
registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de
registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la Republica Dominicana y
garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los
órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria”.

Es necesario destacar que el objeto de la ley 108-05, en su esencia guarda una estrecha relación
con el objeto que perseguía la antigua ley de Registro de Tierras 1542.

Conforme con los Principios generales de la ley 108-05, específicamente el I, III, IV, y IX, se
establece, lo siguiente: “la presente ley regula el registro de todos los derechos reales inmobiliarios
correspondiente al territorio de la República Dominicana”.
“El Estado dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de
la República Dominicana. Se registran a nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los
que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno”.
“Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección
y garantía absoluta del Estado”.
“En aquellos procedimientos de orden público contemplados por la presente ley se admite la más

5
amplia libertad de prueba para el esclarecimiento de la verdad y la sana administración de justicia”.

El saneamiento es un proceso de orden público y una vez comenzado se impone a las partes,
nadie puede eludirlo, ya que el mismo puede ser solicitado por cualquier persona física o
moral con interés, y, claro está, por el Estado dominicano.

El ocupante de un terreno no registrado debe necesariamente sanear el mismo, para poder

obtener su registro y un Certificado de Título que ampare esos derechos, oponibles a todo el
mundo y que puedan servir de garantía y de crédito ante cualquier institución y que a la vez,
pueda entrar al comercio, con la garantía que representa el registro de esos derechos.

El proceso de saneamiento tiene un carácter erga omnes es dirigido frente a todo el mundo, ya
que en él se ponen en causa no sólo a las personas citadas por sus nombres en el
emplazamiento, sino a todos aquellos a quienes pueda interesar, teniendo facultad el Tribunal
de Tierras, aun para suscitar de oficio acciones y derechos no ejercidos o no invocados por las
partes.

Con la ley No. 108-05, el proceso de saneamiento mantiene su carácter aniquilatorio sobre los
documentos y los hechos que no fueron sometidos ante el juez de jurisdicción original, o sea,
que las sentencias que han sido dictadas adquirirán la autoridad de la cosa juzgada, ya que el
Tribunal Superior de Tierras no ejerce la revisión de oficio que establecía el artículo 124 de la
ley 1542.

En consecuencia, si transcurre el plazo de la apelación, sin interponer el recurso, la sentencia

de saneamiento gana la autoridad de la cosa juzgada y sólo podrá ser atacada por el recurso
de revisión por causa de fraude, organizado por los artículos 86 y siguientes de la ley 108-05.
Adquirirá la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada cuando venza el plazo legal del
año para interponer el referido recurso. En caso de haber sido interpuesto, cuando es
rechazado por la sentencia correspondiente, sin que haya intervenido el recurso de casación o
este también haya sido rechazado.

Definición del Saneamiento

El artículo 20 de la ley 108-05 define el saneamiento como “el proceso de orden público por
medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y
estos quedan registrados por primera vez”.

El saneamiento podría precisarse como el proceso mediante el cual se depuran los derechos,
se registra por primera vez el inmueble, así como también los derechos reales accesorios que
puedan afectarlo, obteniéndose la sentencia de adjudicación. La sentencia de adjudicación se
envía al Registrador de Títulos correspondiente para que se opere el primer registro y se

6
expida el Certificado de Títulos.

Calidad del reclamante

Pueden iniciar el proceso de saneamiento:

a) El Estado Dominicano;
b) Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no
registrado.

Toda persona que tenga un interés en un terreno tiene el derecho a reclamarlo. Conforme el
artículo 21 de la ley 108-05: “A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un
inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la
posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida
por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión de que se trate. Se consideran actos posesorios
cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de
frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los límites”.

Como habíamos dicho, el Estado dominicano puede iniciar el gran proceso de saneamiento
por ser éste en principio el propietario originario de todos los terrenos que componen el
territorio dominicano; así como cualquier persona con interés en el terreno a sanear.

Antes de que una persona física o moral o el propio Estado reclame la adjudicación de un
terreno, deberán realizar las gestiones y diligencias que rigen los artículos 25 al 27 inclusive
(agotar las etapas del proceso de saneamiento: mensura, proceso judicial y el registro), de la
ley 108-05 y los artículos del 2229, 2262, 2265 al 2269 del Código Civil dominicano 4 para que
pueda emerger a la vida jurídica el derecho de propiedad, el cual deberá surgir libre de vacíos
y amenazas, salvo el caso del fraude previsto específicamente en la ley.

Para que el reclamante inicie el proceso de saneamiento no necesita constituir abogado, salvo
el caso que se torne litigioso, es decir, cuando se presenten dos o más reclamantes del mismo
terreno, por aplicación del artículo 20 Párrafo 2, de la ley 108-05.
Etapas del Saneamiento

El proceso de saneamiento era considerado por doctrinarios como traumático, por su

larga duración, ya que había que recorrer doce pasos (los cuales hemos resumido más arriba),
de ahí que se le denominaran a esos pasos el reloj del saneamiento. Con la ley 108-05, éstos
4
Para poder prescribir, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario por el
mas largo plazo de la prescripción de nuestra legislación, 20 años, sin que esté obligado el que alega esta prescripción a presentar ningún
título ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe. Para lo cual se requiere que el adquiriente del inmueble al
momento de la adquisición del mismo haya obrado de buena fe y a justo título.

7
fueron reducidos y se dividió el saneamiento en tres etapas: la mensura, el proceso judicial y
el registro.
Primera Etapa: La Mensura

El artículo 25 de la ley 108-05 define la mensura como “el procedimiento técnico por el cual se
individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar”.

Mensura para saneamiento es el acto de levantamiento parcelario por el cual se individualiza,

ubica y determina el inmueble sobre el que se reclama un derecho de propiedad 5.

Los párrafos del 1 a 9 del referido artículo 25 de la ley 108-05, rigen la etapa de la Mensura,
estableciendo: “La mensura se inicia con la autorización para la realización de la misma otorgada por
la Dirección Regional de Mensura Catastrales territorialmente competente, la cual debe estar precedida
por la solicitud de autorización hecha por el reclamante”.

En la referida solicitud para la realización de la mensura, el reclamante solicita que la

Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, autorice al agrimensor para
realizar los trabajos de mensura, la cual debe pronunciarse dentro de un plazo de 20 días. La
solicitud lleva implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
apodere al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, territorialmente competente.

La Dirección Regional de Mensuras Catastrales tiene un plazo de 45 días para pronunciarse

con relación a los trabajos presentados. Esta autorización inviste al agrimensor del carácter de
oficial público y auxiliar de la justicia sujeto a la presente ley y sus reglamentos.

La negativa de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales a autorizar los trabajos

presentados debe estar técnica y jurídicamente fundamentada, a diferencia de lo que ocurría
con la ley 1542, donde no era necesaria la argumentación en ese sentido.

Cuando se produce el rechazo de la solicitud, el interesado puede o tiene el derecho de

solicitar la reconsideración a la solicitud de rechazo, conforme lo disponen los artículos 214 y
siguientes del Reglamento de Mensuras Catastrales.

Una vez otorgada la autorización para la presentación de los trabajos, esta tiene una vigencia
de 60 días durante los cuales el agrimensor debe ejecutar la mensura y presentar los
documentos y elementos justificativos para su revisión y aprobación a la Dirección Regional
de Mensuras Catastrales para su revisión y aprobación. Estos documentos son:

 Actas de hitos y mensura;

5
Artículo 136 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, modificado por la Resolución No. 1738-2007, del 12 de Julio del 2007; y

8
  Carta de conformidad;
 Informe técnico;
 Coordenadas;
 Plano individual;
 Plano general, aun cuando se trate de una sola parcela; y
 Planilla de superficies

El párrafo II del artículo 139 del Reglamento de Mensuras faculta a la Dirección Nacional de
Mensuras Catastrales a establecer el número de copias exigibles y puede requerir otros
documentos aclaratorios, según las necesidades y particularidades de cada caso.

Con la debida justificación, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales interviniente,

puede prorrogar el plazo de 60 días otorgado al agrimensor, para la presentación de los
trabajos por un único término de treinta días.

Dentro de los 15 días posteriores a la fecha de la aprobación de los trabajos, la Dirección

Regional de Mensuras Catastrales debe apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente, para el inicio del proceso judicial del saneamiento.

Conforme a las disposiciones del artículo 140 del Reglamento General de Mensuras
Catastrales la aprobación de las mensuras para saneamiento por parte de la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales tendrá una vigencia de dos años (2 años), pasados los
cuales, de no haberse realizado la adjudicación definitiva de la propiedad, deberán ser
actualizadas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 142 y siguientes del citado
reglamento, procedimiento que es de aplicación a todos los trabajos de mensura, incluso los
iniciados con anterioridad a la vigencia del mismo Reglamento.

Salvo las excepciones previstas en la ley 108-05, se establece que desde el momento en que se
fije la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el título o
posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización para la
mensura, son de la competencia exclusiva de la jurisdicción inmobiliaria.

Cuando una cuestión está sometida o en estado de ser fallada por ante los tribunales
ordinarios y estos dejen de ser competentes para conocer de ella, por efecto del comienzo de
una mensura catastral el tribunal al cual se haya sometido la cuestión, debe declinarla,
acompañado del expediente relativo a la causa, por ante la jurisdicción competente para que
lo falle junto con los demás asuntos en relación con la misma, o separadamente, según
proceda.

Publicidad de la Mensura

9
 El principio II de la Ley No. 108-05 establece que: “la presente ley de Registro Inmobiliario
implementa el sistema de publicidad inmobiliaria de la República Dominicana sobre la base de los
siguientes criterios: especialidad, que consiste en la correcta determinación e individualización de
sujetos, objetos y causas del derecho a registrar; legalidad, que establece que el derecho registrado existe
y pertenece a su titular; publicidad, que establece la presunción de exactitud del registro, dotando de fe
pública su constancia”.

Asimismo, el artículo 68 de dicha ley define la publicidad “como toda actuación que tiene por
finalidad poner en conocimiento del público un proceso y todas las acciones emanadas de esta
jurisdicción en relación con los mismos”. La publicidad de la mensura recae sobre el agrimensor
designado, en su carácter de oficial público de la jurisdicción, quien deberá comunicar por
escrito con acuse de recibo, previo al inicio de los trabajos de campo, a los colindantes,
ocupantes, reclamantes e interesados del inmueble objeto a mensurar. 6

El artículo 70 de la ley, organiza la publicidad de las actuaciones relacionadas con el

saneamiento; las cuales deben hacerse públicas a través de los medios que establece el
artículo 44 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original
de la Jurisdicción Inmobiliaria, modificado por Resolución No. 1737-2007, del 12 de Julio del
20077 y el artículo 137 del Reglamento de Mensuras Catastrales modificada por Resolución
No. 1738-2007, del 12 de Julio del 2007.8
6
Artículo 69 de la Ley 108-05.

7
Artículo 44: “Los medios de publicidad y notificación de las actuaciones y decisiones de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son,
entre otros, los siguientes:
a) Notificación por acto instrumentado por ministeriales de la Jurisdicción Inmobiliaria.
b) Toma de conocimiento con constancia escrita de la misma por parte del interesado o su representante legal ante la Secretaría del
Despacho Judicial correspondiente.
c) La citación efectuada mediante sentencia in voce para una nueva audiencia tiene plena validez de convocatoria para las partes
presentes y no requiere ser complementada a través de ningún otro medio de notificación.
d) Comunicación a través de fax, apto para avisos individuales, siempre que la misma haya sido consentida previamente por la persona a
ser informada de forma expresa.
e) Comunicación a través de correo electrónico u otro medio tecnológico, apto para avisos individuales, siempre que la misma haya sido
consentida previamente por la persona a ser informada de forma expresa.
f) Publicación en un periódico de circulación nacional.
g) Avisos en las instalaciones del Ayuntamiento y/o del Juzgado de Paz del Municipio donde esté ubicado el inmueble involucrado.
h) Publicación en la puerta del tribunal.
Párrafo. Los medios de publicidad escogidos por el juez o por parte interesada, pueden ser utilizados a discreción en cualquier etapa del
proceso judicial o administrativo, siempre que los mismos no entren en conflicto, ni sustituyan requerimientos especiales establecidos en la
ley o en este Reglamento”.

8
Artículo 137. Una vez autorizado y previo a los trabajos de campo, el agrimensor designado, en su carácter de oficial público de la
Jurisdicción Inmobiliaria, citará por escrito con acuse de recibo a los colindantes, ocupantes, reclamantes e interesados del inmueble a
mensurar indicando fecha y hora del inicio de las operaciones de campo. Asimismo, podrá emplear cualquiera de los recursos tecnológicos
disponibles en materia de comunicaciones para lograr una adecuada publicidad de la mensura.
Párrafo I. Debe poner especial énfasis en lograr la comparecencia al acto de los reclamantes, colindantes y ocupantes del inmueble, debiendo
citarlos con por lo menos cinco (5) días corridos de anticipación a la fecha de inicio de los trabajos de campo; la citación la hace directamente
el agrimensor en el lugar o en el domicilio
de las personas citadas, entregando un aviso de mensura donde indica fecha y hora de inicio de los trabajos. La inasistencia de los citados no
impide la ejecución del acto.
Párrafo II. En caso de colindancia con dominio privado del Estado, la citación se realiza a la entidad u órgano correspondiente, cuyo
representante ejerce la calidad de colindante. En caso de colindancia con el dominio público, se debe citar al Organismo que ejerce la función

10
Las Inspecciones

Las inspecciones son medidas de comprobación de hechos e informaciones de

mensuras registradas o en proceso. También se realizan inspecciones para determinar la
relación y magnitud de irregularidades e indefiniciones existentes en el campo entre dos o
más inmuebles.
La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, como órgano que ofrece el soporte técnico a
la jurisdicción inmobiliaria, es la institución facultada para ejercer esta función.

El alcance de las inspecciones se limita a verificar mediante procedimientos de mediciones

topográficas, cálculos y confección de dibujos la existencia de anomalías entre la realidad
física y la información oficial aprobada y registrada en la jurisdicción inmobiliaria, de
conformidad con la ley y los reglamentos que norman la materia para estos fines. Como
resultado de esta tarea, se elabora un informe, el cual contiene lo constatado en el campo.

La realización de las inspecciones se justifica en la importancia que constituyen las

informaciones técnicas levantadas, las cuales pueden ser determinantes para la toma de
decisiones por parte de los jueces en los procesos de litis o para la detección de deficiencias e
inobservancia de las normativas que rigen la aprobación de actos de levantamiento
parcelario, cuando se trata de casos de expedientes técnicos de mensuras.

Las inspecciones de trabajos de mensuras catastrales encuentran su fundamento legal en el

párrafo II del artículo 108 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, modificada por la
Ley 51-07, que dispone: “Las inspecciones proceden cuando se trata de controlar o verificar
un trabajo que se está ejecutando o previamente ejecutado. Las inspecciones son ordenadas
por la Dirección General de Mensuras y Catastrales y a solicitud de los Tribunales de Tierras
y por el Abogado del Estado” y el procedimiento está regulado en el artículo 33 del
Reglamento General de Mensuras Catastrales, el cual amplia el número de personas
facultadas para solicitar las inspecciones, al incluir a los Directores Regionales de Mensuras
Catastrales, del encargado de la Unidad de Apoyo a Mensuras o administrativamente por la
Suprema Corte de Justicia.

Este artículo da una definición clara de los objetivos que debe perseguir el acto de inspección
y el alcance del mismo, también precisa cuáles son los organismos facultados para la

de control sobre el mismo.

Párrafo III. En caso de que no encuentre a las personas a citar, dejará el aviso en el domicilio de forma tal que pueda ser visto por el citado y
sin que corra riesgo de destrucción o desaparición.
Párrafo IV. El aviso de mensura debe ser publicado a satisfacción de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales al menos, en un
periódico de circulación nacional y en otro medio de la provincia donde se encuentre el inmueble, con por lo menos diez (10) días de
anticipación a la fecha de inicio de los trabajos de campo. Con la misma anticipación, deposita copias del aviso de mensura a la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales, y al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competentes, para que éstos le den publicidad
general en sus respectivos ámbitos.

11
ordenanza y solicitudes de inspecciones.

Proceso interno a la institución

Para aclarar cualquier duda o sospecha relativa a trabajos de mensuras dentro de una o
más parcelas, el Director Nacional de Mensuras Catastrales por sí, o a solicitud de los
Directores Regionales, puede ordenar una inspección.

En ocasiones, a la Unidad de Apoyo a Mensura (departamento de revisión de los trabajos

técnicos de mensuras) se le hace imprescindible la confirmación física de los datos y
situaciones que se advierten al momento de aprobación de los planos catastrales. Para estos
fines se apoya en el Departamento de Inspección; es el encargado de esta Unidad quien
tramita la solicitud al Director Nacional.

Proceso externo a la institución

La Suprema Corte de Justicia de manera administrativa puede solicitar al Director

Nacional la medida de investigación.

En el caso de los tribunales de tierras y el abogado del estado el Reglamento General de

Mensuras Catastrales establece el procedimiento a seguir.

Bajo el ámbito de la Ley 1542 de Registro de Tierras, se hizo uso inapropiado de las
inspecciones de mensuras, la forma empleada y las peticiones que se formulaban no eran las
más legítimas y pertinentes. Entre los diferentes encargos podemos mencionar:

 Solicitud de ubicación y determinación de inmueble en un proyecto de lotificación

parcelario.
 Solicitud de determinación de linderos (inmuebles cuyos derechos están sustentados
en constancias anotadas).
 Ordenanza y/o solicitud de determinación de las superficies de ocupaciones
existentes dentro de una parcela registrada.
 Ordenanzas de localización de porciones en parcelas sometidas a un proceso de
saneamiento (localización de posesión).
 Ordenanzas y/o solicitudes de inspecciones en casos de litis, estando apoderado un
tribunal competente para conocer de asuntos municipales. En ocasiones estas
peticiones eran tramitadas a través de un Tribunal Superior de Tierras.
 Ordenanzas de replanteo de parcelas registradas.
 Ordenanzas de determinación de superposiciones y sus magnitudes (ubicación, área

12
 ocupada por cada uno de los intrusos, relación, levantamiento de mejoras existentes).
 Ordenanza de medición y determinación de área de ocupación por persona, en
procesos de determinación de herederos.

Consideraciones generales

Estos pliegos de reclamos se refieren, sin lugar a dudas, a la obtención de

informaciones precisas que definen el objeto y su situación.

Estas pruebas y cuestiones de interés privado no han sido definidas aún por los interesados;
no existen, sin embargo en alto porcentaje constituyen la legítima motivación y la base de
sustentación de las demandas y pretensiones de las partes, los puntos dudosos o discutibles;
la cuestión del problema.

Esas responsabilidades cuya ejecución profesional debieran ser gestionadas y aportadas por
los involucrados en el conflicto, era encomendada a la Dirección de Mensuras Catastrales.

La Dirección de Mensuras Catastrales, entidad cuya naturaleza es de fiscalización de los

trabajos técnicos de mensuras aprobadas o en ejecución, se comprometía en la ejecución,
levantamiento y preparación de esos datos originarios. Desempeñando doble función en el
problema.

La intención del legislador expresada en el Art. 108 párrafo 2 de la Ley No. 108-05 de Registro
Inmobiliario, parece ser, dejar al Director Nacional de Mensuras Catastrales la función
calificadora de la solicitud de la inspección.

Segunda Etapa: El Proceso Judicial

Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria

El artículo 26 de la Ley No. 108-05 define el proceso judicial como el procedimiento por
ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria que depura el derecho a registrar.

Es preciso destacar que la excepción al apoderamiento directo previsto por el artículo 10 de la

Ley de Registro Inmobiliario, lo constituye el proceso de saneamiento, toda vez de que en el
mismo quien apodera al tribunal territorialmente competente lo es la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales que corresponda al Tribunal Superior de Tierras del Departamento
donde se encuentre ubicado el inmueble, conforme al párrafo 7 del artículo 25 de la Ley de
Registro Inmobiliario y al literal e del artículo 14 del Reglamento General de Mensuras
Catastrales.

13
Todo derecho de propiedad que se pretenda registrar de conformidad con la ley No. 108-05
debe estar sustentado por un acto de levantamiento parcelario (plano) aprobado por la
Dirección Regional de Mensuras.

El proceso judicial del saneamiento sólo puede ser llevado a cabo ante los tribunales de la
jurisdicción inmobiliaria en razón de la materia, pero además existe la competencia territorial,
porque el tribunal que debe conocer de éste proceso es el de la ubicación del inmueble.

En los casos donde haya varios tribunales, se envía a la secretaría para el sorteo aleatorio,
artículo 35 letra K del Reglamento de los Tribunales.

Apoderamiento

El apoderamiento de un Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original para el proceso

judicial del saneamiento, se produce por intermedio de la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales correspondiente, que a su vez debe consignar la aprobación de los trabajos de
mensura, la designación catastral del nuevo inmueble, y remitir los planos resultantes.

El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original una vez apoderado dará cumplimiento al

procedimiento de fijación de audiencia, citación, notificación de las partes y publicidad

Publicidad del Proceso Judicial de Saneamiento

En un plazo no mayor de 15 días a partir del apoderamiento tramitado por la

Dirección Regional de Mensuras Catastrales, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original
apoderado debe notificar al abogado del Estado e informarle la fecha de la primera audiencia,
para que este emita su opinión con relación al proceso de saneamiento por lo menos 5 días
antes de la celebración de la audiencia. (La falta de comparecencia o falta de opinión del
abogado del Estado se considera como la falta de interés y la no objeción del Estado al
proceso de saneamiento. La falta de opinión del abogado del Estado no impide, sin embargo,
que el inmueble sea adjudicado) y a los reclamantes que se ha iniciado el proceso judicial del
saneamiento para que estos, antes de la primera audiencia cumplan con los requisitos de
publicidad, y puedan llenar el formulario de reclamación, el cual deberá contener:

 Nombre completo y generales del reclamante, y si fuese casado, el nombre del cónyuge
y sus generales, y el régimen matrimonial por el cual se encuentran casados y la fecha
del matrimonio;
 La fecha de nacimiento del reclamante.
 La indicación del terreno reclamado, según consta en el plano presentado en la causa,
y sus colindancias;
 Los nombres de los dueños o poseedores conocidos de los terrenos colindantes;

14
  Si el reclamante esta en posesión de los terrenos reclamados, la indicación del
documento que sirve de base a esta posesión, y en caso de no existir dicho documento,
la fecha o fechas en que el o su causante adquirieron la posesión;
 Cuando el reclamante no está en posesión del terreno, en la reclamación se hará
constar claramente el interés que aquel pretende tener y la fecha y forma de
adquisición;
 Los gravámenes que existan sobre los terrenos conforme certificación expedida por el
Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas correspondiente, si los hubiere, y los
nombres de los reclamantes contrarios que fueren conocidos.

El artículo 50 del reglamento de los tribunales establece que dentro de los 15 días posteriores
al apoderamiento, el tribunal de tierras de jurisdicción original apoderado, notificará a los
reclamantes y al Abogado del Estado el auto de fijación de audiencia y su autorización para
emplazar a comparecer a la misma. Dentro de los 10 días posteriores contados a partir de la
fecha de notificación, la parte interesada hará publicar, a su cargo, un aviso en un periódico
de circulación nacional informando de la misma y emplazando a todos a quienes pueda
interesar.

Conforme con el artículo 44 del Reglamento de los Tribunales, “los medios de publicidad y
notificación de las actuaciones y decisiones de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria
son, entre otros, los siguientes:

 “Notificación por acto instrumentado por ministeriales de la jurisdicción inmobiliaria;

 Toma de conocimiento con constancia escrita de la misma, por parte del interesado o
su representante legal ante la Secretaría del Despacho Judicial correspondiente;
 La citación efectuada mediante sentencia in voce para una nueva audiencia, tiene
plena validez de convocatoria para las partes presentes y no requiere ser
complementada a través de ningún otro medio de notificación;
 Comunicación a través de fax, apto para avisos individuales, siempre que la misma
haya sido consentida previamente por la persona a ser informada de forma expresa;
 Comunicación a través de correo electrónico u otro medio tecnológico, apto para
avisos individuales siempre que la misma haya sido consentida previamente por la
persona a ser informada de forma expresa;
 Publicación en un periódico de circulación nacional;
 Avisos en las instalaciones del Ayuntamiento y/o del Juzgado de Paz del municipio
donde está ubicado el inmueble involucrado;
 Publicación en la puerta del tribunal”.

“Los medios de publicidad escogidos por el juez o por parte interesada, pueden ser utilizados a
discreción en cualquier etapa del proceso judicial o administrativo, siempre que los mismos no entren
en conflicto, ni sustituyan requerimientos especiales establecidos por la ley y los reglamentos”.

15
El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original podrá avisar a los reclamantes el inicio del
proceso en un periódico de circulación nacional, en las instalaciones del ayuntamiento, en la
puerta del tribunal, por telegrama o comunicación al alcalde pedáneo o fax, ya que el
reglamento establece que los medios de publicidad pueden ser escogidos por el juez o la parte
interesada a discreción, pero garantizando que se reciba la información y que quede la
constancia de ese recibo.

El artículo 51 del reglamento establece que el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original

apoderado, previa comprobación del cumplimiento de la medida de publicidad prevista
anteriormente, ordenará la fijación de una copia certificada del aviso de inicio del proceso
judicial de saneamiento en un lugar visible del terreno a sanear, en las instalaciones del
Ayuntamiento y del Juzga do de Paz del municipio o de los municipios en que se encuentre
dicho terreno. Estos avisos deberán fijarse por lo menos 15 días antes de la fecha de la
primera audiencia.

La audiencia

La audiencia es la etapa del proceso judicial mediante la cual el juez o tribunal escucha
los alegatos, pretensiones y peticiones de las partes; recibe y toma conocimiento de las
pruebas por ellas aportadas; y decide sobre las mismas y celebrara tantas audiencias sean
necesarias para que el proceso quede bien instruido. El juez conocerá el proceso en audiencia
oral, pública y contradictoria9.

En el saneamiento el juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente y debe

trasladarse al terreno tantas veces como fuere necesario.

Las audiencias son fijadas, a solicitud de parte interesada o de oficio, por el Juez o Tribunal,
asistido por su secretario. La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de los
60 días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del tribunal de Jurisdicción
Original.

Si, como resultado del proceso judicial de saneamiento surgen modificaciones al estado
original de los planos aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, el juez o
tribunal debe ordenar al agrimensor realizar las correcciones de lugar y las medidas de
publicidad necesarias, otorgándole el plazo pertinente.

9
Art. 58 de la Ley 108-05, mod. Por la Res. 51-07. “Audiencia. Es la etapa oral, pública y contradictoria del proceso, donde las partes
presentan las peticiones, pruebas, argumentos y conclusiones que desean hacer valer por ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Párrafo I.- La audiencia es presidida por el juez o los jueces apoderados del caso.
Párrafo II.- Por cada audiencia se levanta un acta donde se registran los principales datos de la misma”.

16
En este caso, el juez o tribunal sobreseerá el conocimiento del asunto hasta tanto le sean
reenviado los planos corregidos y la sentencia que intervenga por esta razón será remitida a
la Dirección Regional de Mensuras correspondiente, encargada de velar por su cumplimiento.

Cualquier litigio referente al terreno en proceso de saneamiento es competencia del tribunal

apoderado.

Contradicción en el saneamiento

El Artículo 70 del Reglamento de los Tribunales establece que en las audiencias para el
saneamiento se cumplirán todas las formalidades previstas para la celebración de las
audiencias ante un Juez o Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria.

“Con motivo del saneamiento el Juez o Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria podrá celebrar las
audiencias necesarias a los fines de instruir y decidir el caso (no hay límites de audiencia, a diferencia
de las litis sobre derechos registrados).

En las audiencias para el saneamiento podrá participar toda persona, a titulo personal o a través de su
representante, que manifieste un interés en el mismo, independientemente de que haya sido notificada o
no, de que su nombre figure en los avisos para el saneamiento o no.
Efectuada la publicidad correspondiente para el inicio del proceso judicial del saneamiento, el Juez o
Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria apoderado podrá proceder a la vista de la causa, y fallar el
mismo independientemente de la comparecencia o no de los convocados, sin perjuicio de poder
beneficiarlos o perjudicarlos con su decisión”.

El juez deberá instruir el saneamiento en audiencia oral, pública y contradictoria, de todo lo

cual la secretaria hará constar lo ocurrido en la audiencia, con relevancia para el tribunal, de
toda audiencia celebrada por un tribunal de la jurisdicción inmobiliaria se levantará un acta,
documento que debe contener:

a) Datos del Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria apoderado.

b) Constitución del Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria apoderado.
c) Fecha, hora y lugar de la audiencia.
d) Número del expediente.
e) Naturaleza del caso a ser tratado.
f) Datos del o de los inmuebles involucrados.
g) Lista de partes interesadas, con sus generales.
h) Lista de partes citadas, con sus generales.
i) Lista y datos generales de los comparecientes y de sus representantes, así como de
cualquier persona que intervenga en el proceso.

17
 j) Las actuaciones que el Juez o Tribunal ordene consignar por considerar que son
relevantes para la solución del caso, a solicitud de parte o de oficio.
k) Las conclusiones de las partes.
l) Las preguntas formuladas y las respuestas dadas por los testigos y/o peritos.
m) Los documentos nuevos depositados durante la audiencia.
n) El inventario de pruebas presentadas en audiencia y depositadas por Secretaria.
ñ) La decisión del juez o Tribunal.
o) La firma del Juez.
p) La firma del Secretario.
q) Firma de los testigos, si el Juez lo considera conveniente, referente al testimonio
ofrecido por estos.

El acta de audiencia forma parte del expediente y de la misma se extenderán copias a

solicitud de las partes como a cualquier otra persona que demuestre tener un interés legítimo
en el caso, siempre que así lo autorice expresamente el Juez o Tribunal apoderado.

En el desarrollo de toda audiencia el Juez o Tribunal apoderado ordenará a las partes o a sus
representantes, expresarse con moderación y respeto, y al público, observar la compostura y
el silencio debidos. Podrá suspender el uso de la palabra en caso de desobediencia, y reclamar
el auxilio de la fuerza pública para hacer desalojar la sala de audiencias o el lugar donde ésta
se desarrolle, a fin de garantizar el mantenimiento del orden y la seguridad de los
presentes”.10

En los casos en que el terreno objeto de saneamiento sea reclamado por dos o más personas
físicas o morales, o cuando existan mejoras reclamadas por un tercero, el juez deberá tomar
en cuenta la posesión física o material del mismo, para una mejor depuración del derecho a
registrar, y deberá tomar en cuenta los artículos del 2228 al 2262 del Código Civil
Dominicano, los cuales se refieren a la posesión y a la prescripción adquisitiva. El citado
artículo 2228 expresa que “la posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho
que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho
en nuestro nombre”.

En el artículo 2262 se establece que “todas las acciones, tanto reales como personales, se prescriben
por veinte años, sin que esté obligado el que alega esta prescripción a presentar ningún título ni que
pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe. Sin embargo, esta prescripción será sólo de
diez años cuando se aplique a terrenos comuneros objeto de saneamiento catastral, quedando reducido
este último plazo a cinco años si la persona que invoca la prescripción establece la prueba de que inició
y mantuvo su posesión en calidad de accionista del sitio comunero de que se trata”.

El artículo 122 del Reglamento de los Tribunales establece que el saneamiento se torna
10
Artículos 58 y 59 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, mod.
Por la Res. 1737-2007.

18
litigioso “...desde el momento en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o
cualquier otro derecho real accesorio, susceptible de registro relativo al inmueble o inmuebles objeto de
saneamiento, se encuentra en discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas; en consecuencia,
en su tramitación, se hace necesario el ministerio de abogado”.

Si en el curso del proceso judicial el juez comprueba que existen mejoras, debe registrarlas
conforme a la definición del Art. 124 del Reglamento de los Tribunales, el cual define la
mejora como “... todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o
temporal, que aumente su valor”.

Cuando el juez compruebe que las mejoras construidas en el terreno objeto de saneamiento
no son propiedad del reclamante, deberá adjudicarlas al propietario, identificando al dueño
de éstas, la descripción de las mismas, el área que ocupan, su ubicación. Establecerá las
calidades del reclamante del terreno y el propietario de las mismas, en caso de ser personas
diferentes (Art. 126, Reglamento de los Tribunales).

Eliminación de la localización de posesiones

Llamamos posesión a la tenencia goce de la cosa o de un derecho que tenemos o que

ejercemos por nosotros mismos, o por otro que lo tiene y ejerce en nuestro nombre. Como
expresa Planiol es un estado de hecho que consiste en tener una cosa a nuestra disposición,
y realizar sobre ella actos materiales de uso o de transformación, conformada por el corpus11 y
el animus12.

En el nuevo sistema del proceso de saneamiento no se ordenará la localización de posesiones,

como se estilaba con la Ley de Registro de Tierras. Sólo se realizará la constatación de
posesiones. Ahora se hará el saneamiento catastral sin esa localización de posesiones, de
conformidad con el artículo 145 y siguientes del Reglamento de Mensuras Catastrales,
modificado por la Resolución No. 1738-200713.

11
O elemento material, es el conjunto de hechos que constituyen la posesión, los actos materiales de detectación, de uso, de goce, de
transformación cumplidos sobre la cosa. No es necesario que esta clase de actos sean realizados por la misma persona, pudiendo ser
cumplidos por un tercero.
12
O elemento intelectual, es el elemento intelectual, la intención, en el que posee, de proceder por su propia cuenta. La intención de devenir
en propietario
13
Localización de posesiones.
Artículo 145. Cuando una parcela objeto de saneamiento es reclamada por distintas personas en porciones independientes y se reconozcan
las ocupaciones, cada persona debe solicitar el saneamiento como un proceso independiente de la porción reclamada.
Artículo 146. Los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria no ordenarán localización de posesiones.
Párrafo I. Solo se admitirán solicitudes de localización de posesiones sustentadas en sentencias emitidas antes de la entrada en vigencia del
presente Reglamento, las que serán ejecutadas por un agrimensor y presentadas ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente, siguiendo para cada caso el procedimiento establecido para el saneamiento.
Párrafo II. Cuando en un inmueble objeto de saneamiento se han adjudicado parcialmente derechos reclamados y por el mismo dispositivo
se ha ordenado localizar posesiones o se ha declarado un resto comunero, los derechos adjudicados de manera definitiva podrán
regularizarse mediante la presentación a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente de los planos definitivos
de manera individual para cada porción adjudicada.

19
En caso de que las reclamaciones sean sobre distintas porciones dentro de la misma parcela,
el juez cerrará el proceso para que las partes impulsen el saneamiento correspondiente a las
referidas porciones.

Saneamiento Litigioso

El proceso de saneamiento se torna litigioso desde el momento en que la operación

técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio,
susceptible de registro relativo al inmueble o inmuebles objeto de saneamiento, se encuentra
en discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas; en consecuencia, en su tramitación,
se hace necesario el ministerio de abogado14.

La no presentación de la opinión del Estado dominicano respecto del proceso judicial de

saneamiento en el plazo previsto en el presente reglamento, se resume como falta de interés y
no objeción al mismo.

El Juez o Tribunal apoderado depurará técnica y jurídicamente los derechos reclamados sobre
el terreno objeto del proceso judicial del saneamiento.

Las Mejoras

El artículo 124 del Reglamento de los Tribunales define como Mejora todo lo edificado,
clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o temporal, que aumente su
valor.

Artículo 26 del Reglamento General del Registro de Títulos define como Mejora todo lo
edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o temporal, que
aumente su valor.

Sólo se anotarán las mejoras permanentes sobre inmuebles registrados.

Cuando en el curso del proceso judicial de saneamiento el Juez o Tribunal constatare que en
el terreno existe cualquier tipo de mejora afectada al inmueble, presumirá que la misma es
propiedad del adjudicatario del terreno y podrá ordenar, si procede, que la misma sea
registrada de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de los Registros de Títulos.

Las mejoras permanentes a favor de terceros sólo se anotarán en el Registro Complementario

del Inmueble:

14
Artículo 122 del Reglamento de los Tribunales.

20
 (i) cuando una decisión de un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria así lo ordene como
consecuencia del proceso judicial de saneamiento, o
(ii) con el consentimiento expreso del dueño del inmueble contenido en un acto
auténtico15.

Si un Juez o Tribunal ordenara el registro de una mejora a favor del propietario del inmueble,
se consignará en el Certificado de Título.

Cuando en el curso de un proceso judicial de saneamiento el Juez o Tribunal constatare la

existencia de mejoras en el terreno, que no son propiedad del reclamante, identificará al
dueño de éstas, describirá las mismas, el área que ocupan y su ubicación, estableciendo la
calidad del reclamante del terreno y del propietario de las mejoras.

Cuando se trate de inmuebles registrados, sólo podrán anotarse a nombre de terceros las
mejoras permanentes que cuenten con el consentimiento expreso y por escrito del dueño del
terreno mediante acto auténtico o legalizadas las firmas por ante Notario Público.

Si el propietario de las mejoras no reconoce al reclamante como dueño del terreno donde se
encuentran asentadas las mismas, el juez del tribunal evaluará los derechos de posesión de las
partes y ordenará, si lo considera procedente, la modificación del plano correspondiente por
intermedio de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales (párrafo II del Art. 126 del
Reglamento de los Tribunales).

El agrimensor, en los trabajos técnicos de mensura, está obligado a dar constancia de todas las
situaciones que encuentre en los terrenos. Por tanto, debe describir las mejoras que hayan
sido fomentadas o construidas en los mismos y su propietario, así como las posesiones y
cualquiera otra situación. Es una falta grave del agrimensor el omitir esas informaciones.
Todo conforme al Reglamento General de Mensuras Catastrales.

Cuando se trate de inmuebles registrados, sólo podrán anotarse a nombre de terceros las
mejoras permanentes que cuenten con el consentimiento expreso y por escrito del dueño del
terreno mediante acto auténtico o legalizadas las firmas por ante Notario Público.

Las pruebas en el saneamiento

En el saneamiento existe la libertad de pruebas, o sea que el reclamante deberá probar

y convencer al juez de que posee el terreno a título de propietario con el propósito de que se
le adjudique el mismo (actor incumbit probatio rei).

15
Artículo 27 del Reglamento General de Registro de Títulos.

21
La posesión, así como los actos posesorios especificados en la ley por sí solos, no hacen
prueba del derecho de propiedad sobre el inmueble reclamado, debiendo siempre cumplir
con los requisitos de la prescripción adquisitiva establecidos en ella para tales fines.

En adición a las pruebas testimoniales presentadas para demostrar la posesión sobre el

terreno reclamado, serán también admisibles:

a) Actos de notoriedad.
b) Inspecciones y comprobaciones realizadas por el Juez o Tribunal apoderado.
c) Inspecciones y comprobaciones realizadas por un funcionario o institución
designado por el Juez o Tribunal para tales efectos.
d) Interrogatorios in situ realizados por el Juez o Tribunal apoderado, o por un
funcionario o institución designada por él a tales efectos.
e) Documentos probatorios del hecho de la posesión.

La ley 108-05 establece en el Principio VIII que el derecho común será supletorio, en
consecuencia tiene aplicabilidad el artículo 1316 del Código Civil Dominicano que establece
los medios de pruebas. Estos son:

• Literal
• Testimonial
• Presunciones
• Confesión de partes
• Juramento.

En el proceso de saneamiento se admiten todos los medios de prueba, por ser de orden
público; la ley No. 108-05 en su principio IX establece que “en aquellos procedimientos de orden
público contemplados por la presente ley se admite la más amplia libertad de prueba para el
esclarecimiento de la verdad y la sana administración de justicia”

El artículo 119 del Reglamento de los Tribunales, para la reclamación, establece que “el o los
reclamantes presentarán sus pretensiones por escrito, consignando:

a) “Nombre completo y demás generales del reclamante, y si fuere casado, el nombre del cónyuge
y sus generales, y el régimen matrimonial por el cual se encuentran casados y la fecha del
matrimonio.
b) La fecha de nacimiento del reclamante.
c) La identificación del terreno reclamado, según consta en el plano presentado en la causa, y sus
colindancias.
d) Los nombres de los dueños o poseedores conocidos de los terrenos colindantes.
e) Si el reclamante está en posesión de los terrenos reclamados, la indicación del documento que

22
 sirve de base a esta posesión, y en caso de no existir dicho documento, la fecha o fechas en que
el o sus causantes adquirieron la posesión.
f) Si el reclamante no está en posesión del terreno, en la reclamación se hará constar claramente
el interés que aquel pretende tener y la fecha y forma de adquisición.
g) Los gravámenes que existan sobre los terrenos conforme certificación expedida por el Registro
Civil y Conservaduría de Hipotecas correspondiente, si los hubiere, y los nombres de los
reclamantes contrarios que fueren conocidos”.

La prueba documental o literal

Es la prueba por excelencia en materia catastral, en el saneamiento la posesión por sí

sola no hace prueba del derecho de propiedad, conforme con el artículo 120 del Reglamento
de los Tribunales, que establece que “la posesión, así como los actos posesorios especificados
en la ley por sí solos, no hacen prueba del derecho de propiedad sobre el inmueble
reclamado, debiendo siempre cumplir con los requisitos de la prescripción adquisitiva
establecidos en ella para tales fines.”

El juez está facultado para colaborar con el reclamante en la obtención de las pruebas que
resulten de difícil acceso, ordenando las medidas que estime conveniente para que se obtenga
una prueba determinada. El Juez o Tribunal ponderará las pruebas documentales sometidas
por las partes, verificando los aspectos de forma y fondo de las mismas, así como su
incidencia en la solución del caso.

La prueba testimonial

Conforme al régimen de la Ley 1542 es la prueba por excelencia en el saneamiento. Es

uno de los medios de prueba del reclamante, el cual deberá presentar por lo menos 2 testigos
que avalen sus pretensiones, estos pueden ser colindantes o lugareños, además del testimonio
que pueda presentar el alcalde pedáneo del lugar de ubicación del inmueble objeto del
saneamiento, si se trata de un saneamiento rural.

(Artículo 78 y siguientes del Reglamento de los Tribunales) “El Juez o Tribunal podrá aceptar
la audición de uno o varios testigos de acuerdo con su relevancia en la solución del caso. La
audición de testigos debe efectuarse en la audiencia de sometimiento de pruebas.

Sólo pueden ser oídos los testigos que figuren en la lista depositada por lo menos con 5 días
de anterioridad ala celebración de la audiencia de sometimiento de pruebas en la Secretaría
del Despacho Judicial, donde podrá cada parte solicitar la copia correspondiente. En cada
lista se enunciarán los nombres y apellidos, cédula de identidad y electoral, profesión,
domicilio y residencia de cada testigo, así como su calidad, relación con el caso y los hechos
sobre los cuales puede declarar.

23
A petición de parte o de oficio, el Juez o Tribunal, podrá ordenar durante la audiencia de
sometimiento de pruebas la citación de cualquier testigo adicional cuya declaración fuere
necesaria, para que comparezca en el lugar, día y hora señalados en la citación.

En la citación de todo testigo se consignará, entre otras cosas:

 la calidad en que está siendo citado;

 la obligación de ofrecer sus declaraciones bajo la fe del juramento y sus implicaciones;
 la advertencia de que su no comparecencia en el lugar, fecha y hora en que está siendo
citado podrá dar lugar a su conducencia haciendo uso de la fuerza pública.

Si el testigo oportunamente citado no compareciere, el Juez o Tribunal, podrá ordenar la

conducencia haciendo uso de la fuerza pública por intermedio del Abogado del Estado,
fijando fecha para una próxima audiencia. Si el testigo no puede ser localizado para su
conducción con la fuerza pública, el Juez o Tribunal dispondrá la continuación del juicio
prescindiendo de esta prueba.

El Juez o Tribunal podrá, en ocasión de la ejecución de una medida de instrucción, oír a las
personas cuya audición le parezca útil al esclarecimiento de la verdad.

Las declaraciones de los testigos se prestaran verbalmente ante el Juez o Tribunal, y cada
testigo podrá ser interrogado por cualquiera de las partes o por los representantes de éstas, o
por el Juez o Tribunal, con la suficiente amplitud y libertad para poner de manifiesto su
exactitud, veracidad y ausencia de interés, con el fin de esclarecer todos los hechos
importantes que se relacionaren con la cuestión.

El Juez o Tribunal tendrá facultad para limitar y concretar las preguntas, para descartar
cualquier pregunta en que se le insinúe al testigo la contestación, y podrá solicitar al testigo
que se limite a contestar con especificidad lo preguntado”.

El artículo 121 del Reglamento de los Tribunales de la jurisdicción inmobiliaria establece que
en adición a las pruebas testimoniales presentadas para demostrar la posesión sobre el
terreno reclamado, serán también admisibles:

a) Acto de notoriedad.
b) Inspecciones y comprobaciones realizadas por el juez o el tribunal apoderado.
c) Inspecciones y comprobaciones realizadas por un funcionario o institución
designado por el juez o tribunal para tales efectos.
d) Interrogatorios in situ realizados por el juez o tribunal apoderado, o por
funcionario o institución designada por él a tales efectos.

24
 e) Documentos probatorios del hecho de la posesión.

La prueba pericial

Esta es una prueba muy importante en el proceso de saneamiento, ya que la ley 108-05
y el artículo 123 del Reglamento de los Tribunales establecen que “el juez o tribunal
apoderado depurará técnica y jurídicamente los derechos reclamados sobre el terreno objeto
del proceso judicial del saneamiento.”

Respecto de la Prueba pericial la ley 108-05 en su artículo 65 dispone que en caso de que se
ordene un peritaje dentro de un proceso judicial ante esta jurisdicción, el juez designará un
perito oficial y las partes podrán nombrar, a su costo, los peritos que estimen convenientes,
los cuales deben ser juramentados por el tribunal.

A petición de parte o de oficio, el Juez o Tribunal podrá ordenar durante la audiencia de

sometimiento de pruebas la realización de cualquier peritaje o cualquier otra medida de
instrucción que estime necesario para el esclarecimiento del caso. La designación de todo
perito está condicionada a la presentación previa de sus credenciales y de los títulos que lo
acrediten como tal en la materia en cuestión, ante la Secretaría del Despacho Judicial
correspondiente.

Para la designación de un perito el Juez o Tribunal cumplirá los preceptos establecidos en el

derecho común.

La sentencia de adjudicación
(V. Artículos 88 y sgtes., 129, 130 y 131 del Reglamento de los Tribunales).

Párrafo V, artículo 26 de la ley 108-05. “Todo proceso de saneamiento termina con una
sentencia de adjudicación del inmueble, la cual será notificada mediante acto de alguacil, momento a
partir del cual comienza a correr el plazo para interponer el recurso de apelación. En caso de que
ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe adjudicarse
al Estado Dominicano”.

La sentencia dictada por un juez de jurisdicción original que conoce el proceso de

saneamiento debe estar bien estructurada, y debe contener los cinco planos que son: el fáctico,
lógico, axiológico, regulatorio y lingüístico, deben enunciar también:

a) Número único del caso;

b) Nombre del Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria correspondiente;
c) Nombre del juez que preside y de los jueces que integran el tribunal;
d) Fecha de emisión de la decisión;

25
 e) Nombre de las partes y sus generales;
f) Conclusiones de las partes;
g) Enunciación de las pruebas documentales depositadas por las partes;
h) Identificación del o de los inmuebles involucrados;
i) Enunciación de la naturaleza del proceso al que corresponde la decisión;
j) Relación de hechos;
k) Relación de derecho y motivos jurídicos en que se funda;
l) Dispositivo;
m) Firma del Juez que preside y de los jueces que integran el Tribunal;
n) Firma del Secretario del Despacho Judicial correspondiente.

En toda decisión de un Juez o Tribunal en la que se ordene la ejecución de una operación

registral por parte de un Registro de Títulos, se consignará en el dispositivo de la misma que
su ejecución está condicionada al pago de los impuestos correspondientes, si así procediere.

El dispositivo debe contener mandatos claros que puedan ser ejecutados por el Registro de
Títulos. En la sentencia de saneamiento se debe hacer constar de manera clara el inmueble
que se adjudica con su área, colindancias y mejoras si existieren, nombres y generales de las
personas a quien se le adjudica el inmueble.

La sentencia dictada por el juez de jurisdicción original con motivo de un saneamiento, debe
ser notificada por acto de alguacil de la Jurisdicción a todas las partes que participaron en el
mismo.

En toda sentencia producto de un proceso judicial de saneamiento el juez o tribunal

consignará en el dispositivo que la adjudicación de derechos sobre el terreno saneado está
condicionado al pago de la Contribución especial establecida por el Fondo de Garantía de
Inmuebles registrados previsto en la ley.

No se remitirá al Registro de Títulos la sentencia de adjudicación, ni se expedirá copia de la

misma hasta tanto se acredite el pago correspondiente.

En toda sentencia producto de un procedimiento judicial de saneamiento, además de los

documentos requeridos por la ley, el juez o tribunal, anexará una copia del recibo de pago de
la contribución especial efectuado al Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados, certificada
por la Secretaria del Despacho Judicial correspondiente, si así procediere.

El juez o tribunal, ordenará en la parte dispositiva que el Registro de Títulos haga constar en
el certificado de título y sus correspondientes duplicados, lo siguiente: “La sentencia en que se
fundan los derechos garantizados por el presente certificado de título puede ser impugnada mediante el
recurso de revisión por causa de fraude durante un (1) año a partir de la emisión del mismo”.

26
No se reputará tercer adquiriente de buena fe a toda persona que adquiere un inmueble
durante el plazo previsto para interponer el recurso de revisión por causa de fraude.

Toda decisión emanada de un Juez o Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria estará

debidamente sellada y rubricada por el juez o los jueces que conformen el Tribunal en cada
una de sus páginas, debiendo estos, además firmar la última página de la misma. Esta
obligación también es valida para el Secretario del Despacho Judicial correspondiente quien
conformará su protocolo con una copia y enviará el original de la decisión al Archivo Central
de la Jurisdicción Inmobiliaria.

De toda decisión emanada de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria se expedirán las

siguientes copias, dejando constancia de entrega de las mismas:

a) Una para el protocolo del Juez que preside, y otra para los demás integrantes de la
terna, si los hubiere.
b) Una para el protocolo de la Secretaría del Despacho Judicial
c) correspondiente.
d) Una para el Centro de Documentación Judicial, si lo hubiere.

La copia de la decisión correspondiente a cada parte involucrada se expedirá en la Secretaría

del Despacho Judicial a solicitud de esta y/o de su representante legal, debiendo dejarse
constancia de la entrega de la misma.

En el Procedimiento de saneamiento no hay condenación en costas.

Ejecución de las Decisiones

El Juez o Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria del cual emane una decisión conocerá
de todos los asuntos derivados de la inejecución o incumplimiento de la misma y podrá
condenar, la petición de parte interesada, al pago de las indemnizaciones correspondientes, o
a un astreinte a quien resulte responsable por su inejecución.

Si vencido el plazo de apelación nadie recurre la sentencia del Tribunal de Jurisdicción

Original, esta adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, excepto en el caso
de que se intente el recurso extraordinario de revisión por causa de fraude dentro del plazo
establecido. (Párrafo VI, artículo 26 de la Ley No. 108-05).

La sentencia irrevocable de saneamiento, acompañada del plano definitivo de mensura

aprobado y toda aquella documentación complementaria, establecida por la vía
reglamentaria por la Suprema Corte de Justicia, debe ser remitida al Registro de Títulos que

27
corresponda, dentro de los 15 días a la recepción de los planos aprobados, para que se
efectúen los registros correspondientes y se expida el Certificado de Título. (Párrafo VII,
artículo 26 de la Ley No. 108-05).

Tercera Etapa: El Registro.

El artículo 27 de la Ley de Registro Inmobiliario dice: “El Registro es el acto por el cual se expide
el Certificado de Título que acredita la existencia del derecho junto a sus elementos esenciales, se
habilitan los asientos de registros complementarios y con ello se le da publicidad”.

En el Registro de Títulos se deben incorporar los elementos esenciales del derecho de

propiedad adjudicado en la sentencia definitiva e irrevocable. En un período no mayor de 30
días, contados a partir del recibo de la sentencia definitiva e irrevocable, la Oficina de
Registro de Títulos correspondiente debe proceder a realizar las operaciones anteriormente
señaladas.

Efectos del registro

El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El

contenido de los registros se presume exacto y ésta presunción no admite prueba en
contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa
de fraude. El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el
Registro de Títulos correspondiente.

Sobre inmuebles registrados, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén
debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas.

En resumen, en el proceso de saneamiento el juez debe tomar en cuenta lo siguiente:

1. Que en un plazo no mayor de 15 días el tribunal de tierras de jurisdicción original

apoderado debe notificar a los reclamantes que se ha iniciado el proceso judicial del
saneamiento, para que estos cumplan con los requisitos de publicidad precisados
por la vía reglamentaria.
2. La primera audiencia de saneamiento debe celebrarse dentro de los 60 días
posteriores al apoderamiento.
3. El tribunal apoderado debe poner en conocimiento del Abogado del Estado del
inicio del proceso judicial de saneamiento e informarle la fecha de la primera
audiencia para que este emita su opinión.
4. En el proceso de saneamiento no se establece restricción al número y tipo de
audiencias a ser realizadas. En principio, en la audiencia de presentación de
pruebas, los interesados presentarán sus pruebas para validar su reclamación; en la

28
 audiencia de fondo, los interesados presentarán sus argumentos, testigos,
informantes y conclusiones. Las audiencias pueden ser celebradas en el tribunal, así
como en el mismo terreno o lugar próximo a este. Cuando las audiencias se
celebren fuera del tribunal, deben cumplir los requisitos especificados para las
audiencias. Todas las sentencias deben ser notificadas a los interesados. La no
comparecencia o no opinión del Abogado del Estado se considerará falta de interés
y la no-objeción del Estado al proceso de saneamiento. La ausencia de opinión del
Abogado del Estado no impide, sin embargo, que el inmueble sea adjudicado.
5. En el caso de que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el
terreno, el inmueble debe adjudicarse al Estado Dominicano, conforme al artículo
26, párrafo 5 y el Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario.
6. Todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del
inmueble, la cual será notificada mediante acto de alguacil, momento a partir del
cual comienza a correr el plazo para interponer el recurso de apelación.
7. Las sentencias de saneamiento pueden ser recurridas por cualquier interesado,
aunque no hayan sido partes del proceso, a partir de la notificación dentro de un
plazo de treinta (30) días, en todos los casos, la parte recurrente debe notificar a
todas las partes involucradas en el proceso. En caso de apelación, el secretario tiene
un plazo de cinco (5) días para remitir el expediente apelado al Tribunal Superior
De Tierras correspondiente. El Tribunal Superior De Tierras queda apoderado a
partir de la recepción en la secretaría general de los documentos relativos a la
apelación. No se fijará audiencia alguna hasta tanto el recurrente deposite la
notificación a la otra parte del recurso interpuesto.
8. El plazo para apelar la sentencia de saneamiento es de treinta días, a partir de la
notificación de la sentencia y el que corresponde al Recurso de Revisión por Causa
de Fraude es de un año, contado a partir de la expedición del Certificado de Título.
9. En el proceso de saneamiento no se condenará en costas.
10. El juez debe remitir, dentro de un plazo de 15 días, la sentencia y el plano aprobado
por Mensura y los demás documentos al Registro de Títulos, para que se efectúe los
registros correspondientes y se expida el Certificado de Título.

29
 EXCLUSIÓN DE INMUEBLES DEL DOMINIO PÚBLICO
EN EL SANEAMIENTO

Definición

El artículo 106 de la Ley No. 108-05 los define como “todos aquellos inmuebles destinados
al uso público y consagrados como “dominio público” por el Código Civil, las leyes y las disposiciones
administrativas. En las urbanizaciones y lotificaciones, las calles, zonas verdes, y demás espacios
destinados al uso público quedan consagrados al dominio público con el registro de los planos”.

¿Qué es el dominio público?

“Es el conjunto de bienes de cualquier naturaleza no subordinado al comercio privado y

destinados al uso de la colectividad” Están regidos por la Ley de Registro Inmobiliario, el Código
Civil, leyes y disposiciones administrativas.

Los bienes denominados de dominio público y dominio privado del Estado están
contemplados en los párrafos 1, 2 y 3 del artículo 106 de la Ley de Registro Inmobiliario.
Establecen que son imprescriptibles, inalienables, inembargables y no son objeto del proceso
de saneamiento. Por tanto, no se emitirá certificado de título sobre estos inmuebles. Le
corresponde al Estado o sus dependencias la tutela, administración, conservación y
protección del dominio público.

INALIENABLE INEMBARGABLE IMPRESCRIPTIBLE

Que no puede ser Que no puede ser Que no puede prescribir, no

enajenado. No puede ser
transmitido a título gratuito
u oneroso.
Está fuera del comercio.
embargado ni procede
la ejecución ni el
despojo de esos bienes.
caduca, es decir, que no se
puede adquirir por posesión
y el no uso de los mismos
durante
el plazo para prescribir.
Características de los Bienes del Dominio Público

En el dominio público existen varios elementos, el subjetivo, objetivo, teleológico y

normativo.

Subjetivo Se refiere al titular del derecho (El Estado).

Objetivo Son aquellos bienes o cosas que integran ese dominio.
Teleológico El fin público, el uso y utilidad para todas las personas.
Normativo Es la ley que define cuáles cosas o bienes pertenecen al dominio público.

Clasificación de dominio público del Estado dominicano

Los bienes de dominio público se clasifican en terrestres, marítimos, lacustre, aéreos,

militares, bienes del dominio público por naturaleza y bienes del dominio público por
afectación.

Terrestre Carreteras, puentes, caminos, calles, parques, plazoletas,

cementerios, muros, fosas, fortalezas militares.

Marítimo Ensenadas, bahías, puertos, orillas del mar, mar territorial, etc.

Lacustre Ríos, lagos navegables y no navegables para riego, etc.

Aéreo El espacio aéreo.

Militar Campos de entrenamiento, fortalezas y recintos militares.

Bienes del dominio Museos, bibliotecas, estadios deportivos, parques

Público por naturaleza

Bienes del dominio Instituciones gubernamentales e Instituciones público

por afectación descentralizadas.

La afectación o la consagración, es el hecho o la manifestación de voluntad del poder público

para que una “cosa” quede incorporada al uso y goce de la comunidad. Esa afectación debe
hacerse por la ley y debe estar destinada a satisfacer un interés o necesidad pública.

Desafectación del dominio público

El artículo 107 de la Ley No. 108-05 dispone que “la desafectación del dominio público se
hace exclusivamente por ley y tiene como objeto declarar el inmueble como dominio privado del Estado
y ponerlo dentro del comercio”.
 FONDO DE GARANTÍA DE INMUEBLES REGISTRADOS

El artículo 39 de la ley 108-05 define el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados como “la
garantía establecida a los fines de indemnizar a aquellas personas que sin negligencia de su parte y
actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la presente ley. Cuando el perjuicio
provenga de errores técnicamente admisibles en la ejecución del levantamiento parcelario no procederá
la demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados”.

El artículo 158 del Reglamento de los Tribunales establece que es “la acción prevista en la ley,
tendente a resarcir un perjuicio originado con motivo de su aplicación, será conocido por el tribunal de
tierras de jurisdicción original con competencia de conformidad con lo previsto en la misma, previa
comprobación de que el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados ha sido notificado”.

El Juez ante el cual se solicite el resarcimiento por parte del Fondo de Garantía de Inmuebles
Registrados verificará que dicho Fondo ha sido debidamente notificado de la presentación de
la acción.

El artículo 160 del mismo reglamento señala que esta acción deberá incoarse conforme con el
procedimiento que establece la ley 108-05 para las litis sobre derechos registrados, de lo que
se infiere que el fondo debe ser notificado por acto de alguacil de la ubicación del inmueble
del cual se haya derivado el daño, por lo que se le impone al juez no hacer ningún
movimiento procesal, hasta que se compruebe que el administrador y custodio del fondo que
es el consejo de administración, designado por la Suprema Corte de Justicia, tome
conocimiento de la acción que se incoó.

El Fondo de Garantía de Inmueble Registrado es una contribución especial que establece la

Ley No. 108-05 en su artículo 40 para integrarlo y para el funcionamiento y sostenibilidad de
la jurisdicción inmobiliaria, la cual recae sobre los inmuebles que se registren por primera vez
y cada vez que se deba emitir un nuevo Certificado de Título, producto de una transmisión
de derechos reales.

El artículo 41 de la Ley núm. 108-05 establece que los inmuebles situados en el territorio de la
República Dominicana, que se adjudiquen por primera vez en la jurisdicción inmobiliaria,
deberán pagar una contribución especial.

¿Quiénes deben pagar esa contribución?

El párrafo 1 del artículo 41 de la Ley de Registro Inmobiliario establece que son

contribuyentes los poseedores a título de dueño o quienes los representen a su nombre. Esto
significa que a la persona que se le adjudique un terreno por el proceso de saneamiento
deberá pagar su contribución conforme con el avalúo que emita la Dirección General de
Catastro Nacional.
La contribución a pagar será de un (0.5%) por ciento del valor que la Dirección General de
Catastro Nacional le atribuya al inmueble; en este aspecto lo que varía es el monto a pagar, ya
que en la Ley núm. 1542 se establecía el justiprecio 16.

El monto a pagar es efectuado por el reclamante o quien lo represente en un banco del

Estado, cuyo recibo de pago deberá ser presentado al juez apoderado del saneamiento, para
que este pueda proceder a la adjudicación del terreno reclamado.

En esta parte existe una diferencia con la ley 1542, que establecía que el monto a pagar se
hacía previo a la expedición del Certificado de Título. Correspondía al Registro de Títulos
exigir este pago como requisito para expedir el correspondiente certificado.

El artículo 42 de la ley 108-05 establece que cada vez que se emita un nuevo Certificado de
Título producto de la transmisión de derechos reales, debe pagarse una contribución especial.

La base imponible de la contribución es la siguiente:

(a) Para inmuebles urbanos edificados destinados a viviendas y para inmuebles

urbanos no edificados, la base imponible, está constituida la valuación fiscal
establecida para el cálculo del impuesto sobre la vivienda suntuaria y los solares
urbanos no edificados;
(b) Para el resto de los inmuebles, urbanos y rurales, independientemente del destino
o uso que se le asigne a los mismos, la base imponible la constituye la valuación
fiscal establecida de conformidad con la certificación de avalúo que emita la
Dirección General de Catastro Nacional.

Monto a pagar establecido en el párrafo 3 del artículo 42 de la ley 108-05, modificado por la
Ley No. 51-07, establece que la contribución a pagar es de 0.5% y se aplica sobre la base
imponible determinada de conformidad con el párrafo II del mismo artículo.

“Párrafo 4: El pago de la Contribución especial debe ser efectuado, indistintamente, por la persona que
transmita el derecho o por la persona a cuyo favor se deba expedir el nuevo Certificado de Título, o
quienes lo representen a su nombre, depositando en el banco del Estado habilitado el importe
correspondiente”.

“Párrafo 5: El Registrador de Titulo respectivo no procederá a registrar la transmisión de ningún

derecho sobre el inmueble sino hasta cuando se haya demostrado que el pago de la contribución especial
ha sido efectuado”

Exenciones

16
El justo valor de una cosa tasada por peritos, tanto judicial como extrajudicialmente. El justiprecio se determina por peritos siempre que
haya disputa entre las partes sobre el verdadero valor de una cosa en litigio. (Cabanellas, Guillermo. Diccionario de Derecho Usual).
 ¿Cuáles bienes están exentos de las contribuciones establecidas en los artículos 41 y 42 de
la ley 108-05?

a) Los inmuebles que se adjudiquen a favor del Estado Dominicano;

b) Los que se adjudiquen a favor de Instituciones benéficas;
c) Los que se adjudiquen a favor de organizaciones religiosas;
d) Los inmuebles cuyos valores individuales no excedan el equivalente a trescientos (300)
salarios mínimos establecidos para el personal del sector público.

¿Cuáles están exentos de la contribución del 0.5% establecida en el párrafo 6 del artículo 42
de la ley 108-05 de Registro Inmobiliario, modificado por la ley 51-07?

Además de los señalados en las letras a, b y c, los solares urbanos edificados

destinados a viviendas, que se encuentren exentos del pago conforme a la Ley núm. 18-88 del
5 de febrero de 1988 (IVSS).

Distribución del producto de las contribuciones:

El artículo 43 de la ley 108-05 lo distribuye de la forma siguiente:

a) “Para el fondo de Garantía de Inmuebles Registrados, el sesenta por ciento (60%), que
deberá asignar hasta un diez por ciento (10%) de sus recursos para el fomento e
impulso de la regularización del derecho inmobiliario en el país;
b) Para el funcionamiento y sostenibilidad exclusivo de los órganos que contempla la
jurisdicción inmobiliaria en la presente ley, el cuarenta por ciento (40%).”

Tribunal competente para conocer de una demanda contra el Fondo de Garantía

El artículo 44 de la ley de Registro Inmobiliario le atribuye competencia a los tribunales

de la jurisdicción inmobiliaria para enmendar el perjuicio que le haya sido causado a una
persona con la aplicación de la ley.

El perjuicio recibido debe ser probado y el Juez que compruebe que se causó, ordenará por
sentencia que sea reparado y fijará el monto a pagar.

¿Quién administra el Fondo de Garantía?

La ley 108-05 en su artículo 45 dispuso que la custodia y administración del Fondo de

Garantía esté a cargo de un consejo de administración el cual será designado por la Suprema
Corte de Justicia.

¿Qué plazo tiene el consejo de administración para el pago de una indemnización con
motivo de una demanda contra el fondo?

El artículo 46 de la Ley núm. 108-05 establece que una vez notificada la sentencia que
intervenga con autoridad de la cosa juzgada que ordene la indemnización, la entidad
administradora debe efectuar el pago correspondiente, en un plazo no mayor de sesenta (60)
días.

Párrafo 2.- del Art. 108, LRI modificado, “las inspecciones proceden cuando se trata de
controlar o verificar un trabajo que se está ejecutando o previamente ejecutado. Las
inspecciones son ordenadas por la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y a solicitud
de los Tribunales de Tierras y del Abogado de Estado.”
 PARTICIÓN DE INMUEBLES REGISTRADOS

El artículo 54 de la ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario define la partición como el

procedimiento mediante el cual se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios,
coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado.

El artículo 15 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas

Instituido por Resolución No. 517-2007, del 22 de Marzo de 2007, modificado por Resolución
No. 1737, del 12 de julio de 2007, determina como partición el procedimiento mediante el cual
se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios y/o coherederos de un inmueble
registrado, sustituyendo la cuota parte que cada uno de ellos tiene sobre el inmueble por su
equivalente en numerario o en una parte material determinada e individualizada del
inmueble.

Será competente para conocer de este procedimiento el tribunal de jurisdicción original que
territorialmente corresponde al inmueble es el competente para conocer de los casos de
partición de inmuebles registrados. En aquellos casos en que se trate de inmuebles ubicados
en diferentes jurisdicciones la primera jurisdicción apoderada será el tribunal competente.

Principios que caracterizan la partición

a) Principio de autonomía de la voluntad . La partición puede ser solicitada en cualquier

momento, salvo los casos de indivisión forzosa, por cualquiera de los titulares sin
necesidad de acuerdo entre ellos. La acción en partición es imprescriptible, a excepción
de la que se refiere a la partición de comunidad por causa de divorcio de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 815 del Código Civil.

En caso de acuerdo entre todos los copropietarios y no habiendo menores o incapaces entre
ellos, el juez debe respetar la voluntad unánime de los mismos, salvo los casos en que el
inmueble fuese indivisible y se hubiera acordado la división, o que la división pactada no
fuera viable.

Si existen copropietarios que quieren permanecer en indivisión, pueden solicitar que subsista
la indivisión entre ellos, siempre que fuera posible dividir el inmueble de la manera
propuesta.

b) Principio de integridad del inmueble. La partición involucra la totalidad del

inmueble. En caso de varios inmuebles involucrados en un mismo proceso, el juez puede
fallar parcialmente por inmueble.

En ningún caso se pueden adjudicar partes de un inmueble que no estén debidamente

determinadas e individualizadas mediante un acto de levantamiento parcelario y su
correspondiente plano debidamente aprobado por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales territorialmente competente.

c) Principio de partición en naturaleza. En caso de partición litigiosa, si es posible

dividir el inmueble y adjudicar partes determinadas e individualizadas a cada uno de
los copropietarios, el juez debe optar por la partición en naturaleza salvo que se
demuestre que la división del inmueble produce, cierta y objetivamente, un daño
patrimonial a alguno de los copropietarios.

d) Principio de equivalencia patrimonial. Al realizar la partición litigiosa se debe tener

en cuenta el valor del inmueble involucrado y el porcentaje sobre ese valor que le
corresponde a cada copropietario. Como resultado de la partición, en función de la
equivalencia patrimonial que rige la misma, los copropietarios deben beneficiarse en la
misma proporción del valor de sus derechos sobre el inmueble indiviso.

En toda partición litigiosa se debe determinar la proporción que le corresponde a cada

copropietario sobre el valor total del inmueble; sobre la base de ese porcentaje así
determinado, se efectúa la partición y la adjudicación a cada copropietario.

Tipos de partición.

La partición puede ser amigable, sin embargo, en el curso de la misma se puede tornar
litigiosa.

a) Partición amigable. El Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de

Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria modificado por la Resolución No.
1737-2007 de la S.C.J. de fecha 12 de julio de 2007 en el artículo 139 define la partición
amigable es aquella en la que todos los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de
un inmueble registrado se ponen de común acuerdo para poner fin a su estado de
indivisión.

Los copropietarios, coherederos y/o copartícipes deben elaborar una propuesta de partición
de común acuerdo, la cual puede ser instrumentada por acto auténtico o bajo firma privada
debidamente legalizas las firmas por Notario Público, dicha propuesta de partición contendrá
de manera expresa la forma de dividir el inmueble, así como el proyecto de subdivisión.

“En los casos de partición amigable, esta se ejecuta por la vía administrativa. A tal efecto, la solicitud
de partición debe acompañarse del acto auténtico o bajo firma privada debidamente legalizado por
notario en el cual todos los copropietarios, coherederos o coparticipes de común acuerdo pongan de
manifiesto su voluntad y forma de dividir amigablemente el inmueble indicando el proyecto de
subdivisión de tales derechos”17.

17
Párrafo del artículo 55 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario.
La solicitud de aprobación de partición amigable presentada ante el Juez o Tribunal
contendrá las menciones requeridas por este Reglamento para el apoderamiento de los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, y llevará anexo:

a) La propuesta de partición de los derechos.

b) El proyecto de subdivisión del inmueble.
c) El o los Duplicados de Certificado de Título correspondiente.
d) La certificación del estado actual del inmueble, expedida por el Registro de
Títulos correspondiente.
e) Copia certificada de la decisión judicial de determinación de herederos, o del
acto de notoriedad que pruebe la calidad de los mismos, en caso de tratarse de
partición entre coherederos, si procediere.
f) La sentencia o resolución de determinación de herederos o el acto de
notoriedad que pruebe la calidad de los mismos, en caso de tratarse de
partición entre coherederos podrá hacerse por la misma decisión que apruebe
la partición y ordene la transferencia correspondiente.

El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original apoderado del proceso de partición amigable

ponderará la documentación aportada y decidirá el caso mediante una resolución en la que
homologará la propuesta de partición presentada por las partes.

Cuando el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original homologue la propuesta de partición,

autorizará a las partes a someter el proyecto de subdivisión ante la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales correspondiente.

Con relación a la ejecución de los trabajos correspondientes a la ejecución de una Partición

amigable el artículo 175 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, mod. Por la Res.
1728, establece que cuando los copropietarios, coparticipes o coherederos estén de acuerdo en
la forma de dividir el inmueble, se solicita la autorización para el trabajo correspondiente
directamente a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.

La solicitud debe estar firmada por la totalidad de los copropietarios, coparticipes o

coherederos y debidamente legalizada por notario y llevar implícita la petición de que, una
vez aprobada técnicamente la división, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales remita
los planos y demás documentos exigibles a la oficina de Registro de Títulos correspondiente
cuando se trate de copropietarios o coparticipes o al Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente cuando se trate de coherederos para que resuelva la partición por
vía administrativa. Conjuntamente con la carta de conformidad de los trabajos realizados, el
Agrimensor debe adjuntar al expediente el acto auténtico o bajo firma privada debidamente
legalizado por notario, previsto en el artículo 55 de la Ley de Registro Inmobiliario, en el cual
todos los copropietarios de común acuerdo pongan de manifiesto su voluntad y forma de
dividir el inmueble, haciendo referencia al plano general de la división y como se adjudicarán
las parcelas resultantes. Dicho acto, será adjuntado al plano aprobado para remitirlo al
Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente (el resto del procedimiento a
seguir en estos casos será el mismo que el establecido en el presente Reglamento para el tipo
de trabajo que se realiza).

La Dirección Regional de Mensuras Catastrales, una vez revisados y aprobados los trabajos
de mensura tendentes a la subdivisión del inmueble, remitirá dicha aprobación al Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original correspondiente.

El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, una vez recibida la aprobación de los trabajos
de mensura tendentes a la subdivisión del inmueble, ordenará al Registro de Títulos
correspondiente que efectúe el registro de las modificaciones resultantes de la subdivisión”. 18

b) Partición litigiosa. La partición iniciada amigablemente que se torne litigiosa por

cualquier motivo será de la competencia de los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria19, salvo que una de las partes solicite su declinatoria por estar la jurisdicción
ordinaria previamente conociendo del caso. En estas circunstancias, los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria deben declinar el mismo.

El articulo 176 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, pone a cargo del
Agrimensor designado por el Juez a propuesta de las partes, o de oficio en ausencia de esta,
presentar ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente la
solicitud de autorización firmada por el Juez y el agrimensor designado, anexando el
Certificado de Títulos o la Constancia Anotada (el resto del procedimiento a seguir en estos
casos será el mismo que el establecido en el presente Reglamento para el tipo de trabajo que
se realiza).

Todo proceso de partición litigiosa será conocido por el Juez o Tribunal como una litis sobre
derechos registrados, siguiendo el procedimiento establecido al efecto. En todo proceso de
partición litigiosa los beneficiarios o titulares de cargas, gravámenes o anotaciones
provisionales que afecten al inmueble, podrán intervenir en el mismo, debiendo ser citados
por el Juez o Tribunal, o por el demandante, para participar en el caso.
Informe pericial

El artículo 23 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas:

“En toda partición litigiosa, una vez notificados todos los copropietarios y verificado que no
existen causales de indivisión forzosa, el Juez competente puede designar uno o más peritos
en números impares, que pueden ser los propuestos por las partes en caso de acuerdo o los
que designe el Tribunal en caso contrario. El o los peritos a designar deben tener idoneidad
18
Artículos 142-147 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria
modificado por la Resolución No. 1737-2007 de fecha 12 de julio de 2007.
19
Artículo 176 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, modificado por la Resolución 1728-2007: “Cuando no haya acuerdo entre
los copropietarios, coparticipes o coherederos no procede el inicio del trámite ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales sino ante el
Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente”.
en materia de tasación y subdivisión de inmuebles.

Una vez designados, en el acta de aceptación del cargo, el o los peritos deben fijar domicilio y
establecer un plazo no mayor de 30 días calendarios para elaborar su informe. Dicho plazo
puede ser prorrogado por el Juez a solicitud debidamente justificada del perito o las partes
por un lapso no mayor de 15 días.

Si en el conocimiento del proceso de partición litigiosa el Juez o Tribunal determinara que el

inmueble, por las características del mismo, resulta indivisible, dispondrá su venta en pública
subasta cumpliendo con lo establecido en los artículos correspondientes del Código de
Procedimiento Civil20. El producto de la venta en pública subasta se distribuirá entre los
copropietarios, coherederos y/o copartícipes acogiéndose a las especificaciones de la partición
aprobadas por el Juez en su sentencia.

El Juez o Tribunal que conoce de un proceso de partición litigiosa autorizará al demandante

en el dispositivo de su sentencia a iniciar el proceso de subdivisión del inmueble ante la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales, si procediere.

La Dirección Regional de Mensuras Catastrales, una vez revisados y aprobados los trabajos
de mensura tendentes a la subdivisión del inmueble, remitirá dicha aprobación al Tribunal
correspondiente.

El Juez o Tribunal una vez recibida la aprobación de los trabajos de mensura tendentes a la
subdivisión del inmueble, ordenará al Registro de Título correspondiente que efectúe el
registro de las modificaciones resultantes de la subdivisión.

La sentencia de partición el Juez o Tribunal especificará en su dispositivo la distribución de

los derechos de los copropietarios, coherederos y/o copartícipes, sobre los inmuebles
resultantes. Cuando de la partición resulten inmuebles en copropiedad, el dispositivo de la
sentencia del Juez o Tribunal establecerá la participación de cada uno de los copropietarios en
valores porcentuales, sobre la o las parcelas resultantes. La decisión no contendrá ninguna
asignación individual de extensión superficial de los copropietarios involucrados, ni
descripción de porciones específicas de los mismos.
En la misma decisión de partición el Juez o Tribunal consignará en su dispositivo las cargas,
gravámenes y anotaciones provisionales que recaen sobre cada inmueble resultante del
proceso y la medida en que afectarán a cada copropietario, coheredero y/o copartícipe,
cuando así procediere.

Cuando existan cargas o gravámenes sobre la parcela objeto de la partición, el Juez o Tribunal
notificará la sentencia a los beneficiarios y/o a los acreedores.

20
Ver articulos 953-965, 969 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
El artículo 24 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas dispone
que a partir de la entrada en vigencia del presente Reglamento, las decisiones de los
tribunales que resuelvan la partición, no pueden contener ninguna asignación individual de
extensión superficial de parte de inmuebles registrados ya sea sustentados en Certificados de
Títulos o Constancias Anotadas, ni tampoco asignación de porciones específicas que no estén
descriptas en un plano individual aprobado en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente.

Cuando el inmueble se asigne en copropiedad a varias personas, debe establecerse la

participación o derechos de cada uno de los copropietarios en valores porcentuales o de razón
o fracción sobre el valor del inmueble.

Cuando un inmueble involucrado en una partición esté sustentado en una Constancia

Anotada, y no se trate de una unidad de condominio, previo o conjuntamente con la
partición, sea ésta en naturaleza o en numerario, debe procederse al deslinde para su correcta
individualización.

¿Quiénes pueden iniciar el procedimiento de partición?

Cualquier copropietario, coheredero o copartícipe de un derecho registrado indiviso

puede solicitar la partición al Tribunal de Jurisdicción Original correspondiente, debiendo
para ello cumplirse con lo siguiente, en los casos aplicables:

 La partición debe involucrar la totalidad del inmueble.

 Para los casos contradictorios de partición de derechos registrados indivisos, el
Tribunal de Jurisdicción Original apoderado debe actuar de acuerdo al procedimiento
establecido en la litis sobre derechos registrados.
 Los requerimientos especiales a cada modo de partición y las especialidades procesales
de cada una de éstas son determinadas y establecidas en la vía reglamentaria.
 Cuando una partición se torne litigiosa, y una de las partes solicite la declinatoria por
estar la jurisdicción ordinaria conociendo del caso, la Jurisdicción Inmobiliaria debe
declinar el mismo.

De la División para Partición de Inmuebles

Cuando se pretenda hacer cesar el estado de indivisión entre los copropietarios,

coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado, haciendo la partición en naturaleza
del mismo, se deberá ejecutar la división del inmueble de conformidad con lo dispuesto en
los artículos 172 y siguientes del Reglamento General de Mensuras Catastrales, modificado
por la Res. 1738-2007.

El artículo 173 del reglamento citado en el párrafo precedente establece que existe
copropiedad, cuando los derechos de los copropietarios, coherederos y/o copartícipes están
expresados en términos porcentuales o proporción, o simplemente no están determinados en
ninguna forma, con independencia de que dichos derechos estén consignados en una o varias
Constancias Anotadas o estén sustentados en un Certificado de Título. Los términos
porcentuales que le corresponden a cada copropietario, se refieren al derecho mismo y no a la
superficie del inmueble. Corresponde a los copropietarios determinar la forma en que se
dividirá el inmueble en caso de existir acuerdo amigable entre ellos o al Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente en caso de no existir partición amigable.

Procedencia de la división para partición

La división para la partición de inmuebles en copropiedad procede a solicitud de:

a) Todos los copropietarios, coherederos y/o copartícipes que, de común acuerdo,

solicitan a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales la autorización para dividir
el inmueble.
b) El Juez de Jurisdicción Original en caso de no existir acuerdo y haberse iniciado el
proceso judicial.
c) La totalidad de los titulares de Constancias Anotadas cuando éstos resuelvan separar
sus derechos al mismo tiempo y en una misma operación.

No procede la división para partición en naturaleza de las unidades de condominio.

Partición de titulares de constancias anotadas

El artículo 177 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, modificado por la

Res. 1738-2007, establece que cuando la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas
resuelvan separar sus derechos al mismo tiempo y en una misma operación, se procederá de
igual forma que en el caso de partición amigable. En este caso, en la solicitud de autorización,
se indicará la superficie total de la parcela originaria. El agrimensor deberá anexar a su
solicitud una certificación emitida por el Registro de Títulos correspondiente, de vigencia de
las Constancias Anotadas presentadas y de que no existen otras Constancias Anotadas
vigentes sobre la parcela.

Etapas de la partición

La partición tiene dos etapas que son:

a) Técnica, donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica

y determina cada una de las parcelas en que se dividirá el inmueble. Esta etapa finaliza
con la aprobación técnica de las operaciones.
b) Registral, donde a través del registro se acredita la existencia del derecho y de la
parcela. Esta etapa finaliza con la expedición del Certificado de Título y la habilitación
del registro complementario para cada parcela.
Cuando se presenta conjuntamente con la determinación de herederos, o cuando se torna
litigiosa, se agota una etapa judicial en la que se dan las garantías necesarias para que todos
los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de uno o más inmuebles puedan hacer valer
sus derechos. Esta etapa finaliza con la sentencia.

Formas de la división para partición

La división para partición podrá resolverse mediante subdivisión, urbanización o

división para la constitución de condominio. Estas operaciones podrán presentarse
combinadas con deslindes y refundiciones, y el procedimiento y las exigencias técnicas y
formales serán los mismos que los establecidos para el trabajo de que se trate, con las
especificaciones, modalidades y formalidades exigidas en el presente capítulo.

Formas de partición en relación al inmueble21

Según sea posible dividir o no el inmueble, la partición puede ser en naturaleza o en

numerario.

a) Partición en naturaleza. La partición en naturaleza o en especie supone la división

del inmueble en partes materiales determinadas e individualizadas mediante un
acto de levantamiento parcelario aprobado por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales territorialmente competente.

La división para partición en naturaleza puede resolverse mediante subdivisión,

urbanización parcelaria o división para la constitución de condominio. Estas operaciones
pueden presentarse combinadas con refundiciones y con deslindes.
Para que proceda la partición en naturaleza, el inmueble no debe tener las causales de
indivisibilidad, y deben verificarse las condiciones establecidas en los artículos 827, 832 y
1686 del Código Civil y el artículo 974 del Código de Procedimiento Civil.

b) Partición en numerario. La partición en numerario supone la venta o licitación del

inmueble así como la distribución del dinero obtenido, en forma proporcional a los
derechos de cada copropietario.

Competencia

“La Jurisdicción Inmobiliaria sólo es competente para conocer la determinación de herederos

cuando ésta se solicita conjuntamente con la partición de inmuebles registrados. El Registrador de

21
Artículos 16-18 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas Instituido por Resolución No. 517-2007, del 22 de
Marzo de 2007, Modificado por Resolución No. 1737, del 12 de julio de 2007
Títulos debe inscribir y ejecutar la determinación de herederos con la presentación de la decisión del
tribunal correspondiente y los demás documentos exigidos por la ley”22.

22
Artículo 57 de la Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario.
LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS

Uno de los principales derechos consagrados y protegidos por nuestra constitución es el

derecho de propiedad. Se trata de un derecho que existe desde el principio de la humanidad.

La convivencia social se hace cada día más compleja y como consecuencia surgen un sin
número de situaciones violatorias a los derechos reales, ya sean principales, o accesorios, lo
cual crea lo que llamamos: Litis sobre Derechos Registrados.

La palabra Litis, viene de “Lis” que significa proceso. La Lis, es la disputa que da lugar a un
juicio que debe ser resuelto por jueces.

Derechos Reales Accesorios y Principales

Debemos distinguir entre derechos Reales Accesorios y Principales. Los derechos

reales son derechos in rem, que permiten a una persona ejercer el poder sobre un bien.

Los derechos reales principales están conformados por el derecho de propiedad y sus
desmembraciones; y los accesorios, son lo que se otorgan a un acreedor sobre una cosa con el
objeto de garantizar un crédito, como son los privilegios e hipotecas.

Concepto de Derechos Registrados y Litis sobre Derechos Registrados

Cuando hablamos de derechos registrados, debemos hacer referencia al articulo 6 de la

ley de Registro de Tierras, 1542, que estipulaba: “se reputa como registrado un terreno cuando se
ha transcrito in extenso el Decreto de Registro en el libro correspondiente en el Registro de Títulos”.

Desde el punto de vista jurisprudencial se reputa registrado un derecho desde que ha sido
objeto de una adjudicación definitiva e irrevocable, aunque no se haya ejecutado dicha
sentencia.

La ley 1542 no definió claramente el termino Litis sobre Derechos Registrados, sin embargo, el
Código Civil en su artículo 1700 define lo que es una litis, disponiendo que se reputa que la cosa
es litigiosa, desde el momento en que existe demanda y contestación sobre el fondo del derecho.

Nuestra Suprema Corte de Justicia, por sentencia ha establecido que se trata de una acción que
pone en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún derecho real accesorio registrado, y que
es una consecuencia de hechos producidos entre las partes después del primer registro (Cas. 5 de abril
de 1957. B. J. 561, Pág. 689).

Ha establecido también nuestro más alto Tribunal que: para los fines de las litis sobre derechos
registrados el terreno se considera registrado desde que ha intervenido la sentencia final del
saneamiento, aun cuando la operación material del registro no se haya efectuado; esto no quiere decir
que para la redacción de los actos que realicen esos adjudicatarios rijan ya las formalidades del articulo
189 de la ley de Registro de Tierras, pues esas formalidades están previstas específicamente para el caso
en que se haya efectuado materialmente el registro (Cas. Octubre de 1969, B. J. 707, Pág. 5061).

Alcance Jurídico del Termino Litis sobre Derecho Registrado

Se utilizan indistintamente los términos litis en terrenos registrados y litis sobre

derechos registrados, sin embargo estos conceptos encierran alcances jurídicos distintos, pues
cuando hablamos de derechos registrados nos referimos a todo derecho que se registra ante el
Registro de Títulos; mientras que terreno registrado es un concepto más restringido, porque
se refiere a la cosa u objeto sobre el cual recae el derecho.

El concepto derecho registrado es más amplio pues encierra todo derecho real o accesorio
susceptible de ser registrado.

El artículo 208, constituían el marco jurídico en el cual se enmarcan las Litis, en virtud de la
ley 1542. Su contenido es el siguiente: ARTICULO 208.- Ninguna demanda que se establezca sobre
derechos registrados, así como cualquiera sentencia dictada por un Tribunal que afecte esos mismos
derechos, podrá surtir efecto contra las persoias que no figuran como partes en dicha litis, hasta tanto se
deposite una copia certificada de la demanda o de la sentencia en la oficina del Registro de Títulos
correspondiente. En tales casos el Registrador de Títulos, después de inscribir el documento, hará una
anotación al dorso del Certificado Original del Título y de los Duplicados existentes.

Competencia

De acuerdo a las disposiciones de la Orden Ejecutiva 511 de 1920, la competencia para

conocer de las litis relativas a derecho registrados fue atribuida a los tribunales ordinarios.

Posteriormente, la ley 1542, extrajo la competencia a los tribunales ordinario y se la otorgó a

los por ella creados: Tribunales de Tierras.

Esta competencia estuvo otorgada al Tribunal de Tierras, en virtud del Inciso 4 del artículo 7
de la Ley de Registro de Tierras, combinado con el antes mencionado artículo 208.

Nuestra Suprema Corte de Justicia, ha establecido que para que una demanda sea calificada de
Litis sobre Terrenos Registrados no es indispensable que se trate de una acción que afecte directamente
el derecho de propiedad consagrado en el Certificado de Titulo, sino que basta con que ella se relaciones
con ese derecho; que en el caso no se trata como lo alega el recurrente, de la impugnación al derecho de
propiedad de los inmuebles a que se refiere la litis, sino del alcance de los derechos consagrados en el C.
T. Expedido a favor del actual recurrido y de la sentencia y el decreto de registro que originaron dicho
certificado de titulo, para lo cual no hay dudas que se trata de la competencia exclusiva del T. De
Tierras (Cas. 29 de septiembre de 1976, B. J. 790, P. 1691).
Después que se da comienzo a una mensura catastral, el Tribunal de Tierras es competente de
manera exclusiva en virtud del articulo 269 de la ley 1542, para conocer de todas las
cuestiones relacionadas con el titulo o posesión de cualquier terreno comprendido en el área
abarcada por la orden de prioridad.

Procedimiento en virtud de la ley 1542

1. El procedimiento se inicia con una instancia que debía ser depositada en la Secretaría
del Tribunal de Tierras que corresponda conforme lo dispuesto por la ley 267 del año
1998, la cual estableció la división territorial en la Jurisdicción de Tierras. Como un
esfuerzo para cumplir el carácter contradictorio de las demandas existe una
formalidad establecida mediante disposición administrativa que exigía al demandante
o intimante notificar por acto de alguacil a la parte demandada la instancia contentiva
de sus alegatos y pedimentos.
2. Luego se agota un tramite administrativo a cargo de un Abogado Ayudante a los fines
de examinar los pedimentos para establece si es preciso que el proceso, planteado
corra los dos grados de jurisdicción.
3. El demandante en la litis sobre derechos registrados debía dar cumplimiento a las
disposiciones del artículo 208 de la ley de Registro de Tierras, para hacer oponible a
terceros la acción que ha iniciado. Conforme esta disposición legal debe depositar en el
Registro de Títulos correspondiente una copia certificada de la instancia.
4. El juez apoderado de la litis estaba obligado a observar el carácter contradictorio de la
misma y, en consecuencia, toda medida de instrucción o preparatoria debe adoptarla,
previa ponderación o examen de la situación planteada mediante celebración de
audiencia oral publica y contradictoria.
5. En el proceso se admitían todos los medios de prueba y se celebraban tantas
audiencias como era necesario.
6. No existe en estos procesos papel activo del juez de tierra.
7. No era posible la condenación en costas (articulo 67 ley 1542, letra b)

Las Litis sobre Derechos Registrados en virtud de la ley 108-05

La ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, define en su artículo 28 lo que es una litis
sobre derechos registrados diciendo: Es el proceso contradictorio que se introduce ante la
jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o Inmueble Registrado.

Competencia

Esta prevista en el artículo 29 de la ley 108-05, que dice: Competencia. La jurisdicción

Inmobiliaria es la única competente para conocer de las litis sobre derechos registrados siguiendo las
disposiciones procesales contenidas en la presente Ley y sus reglamentos. Las acciones deben iniciarse
por ante el tribunal de jurisdicción Original territorialmente competente.
Procedimiento

1. Se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden
probar y el derecho que debe ser aplicado, por ante la secretaría del Despacho judicial
del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente
2. Notificación de la demanda en los casos contradictorios entre partes, y en el plazo de la
octava franca a partir de la fecha de deposito de la demanda en el tribunal, el
demandante debe depositar en el tribunal apoderado de la constancia de que ha
notificado al demandado por acto de alguacil la instancia introductiva de la demanda
depositada en este tribunal.
3. Las partes deben ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo
que establece el Código de Procedimiento Civil.
4. El Reglamento de los Tribunales de Tierras, en su artículo 134 establece lo que: “si el
demandante no cumple con el requisito del deposito de la notificación de la demanda
introductiva en la secretaria del Despacho Judicial en el plazo establecido en el articulo 30 de la
ley de Registro Inmobiliario la misma quedará sin efecto”. Hay doctrinarios que entiende
que se refiere a la caducidad, otras a la inadmisibilidad, esto es con respecto de esa
instancia no de los derechos, por eso es posible solicitar el desglose de los documentos.
5. Cambia con respecto de las inscripciones de las oposiciones ahora es obligación del
juez apoderado, y sólo se inscriben a solicitud del juez apoderado - Artículo 135 del
Reglamento de los Tribunales

Demandas Temerarias

El Principio X de la ley 108-05, establece que La presente ley no ampara el ejercicio abusivo
de los derechos. Se considera ejercicio abusivo de derecho el que contrario a los fines que la ley ha tenido
en mira al reconocerlos, o al que exceda los limites impuesto por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.

La ley establece que si queda demostrado durante el proceso la falta de fundamento de la

demanda por que la misma haya sido ejercida con ligereza censurable o con el propósito
deliberado de hacer daño, el juez podrá ordenar la reparación moral del perjudicado y la
indemnización por daños y perjuicios correspondientes conforme a lo dispuesto por el
código civil. Añadiendo que solo pueden introducirse demandas en reparaciones como parte
de un proceso y no como acción principal, mediante una demanda reconvencional notificada
al demandante principal por acto de alguacil en el curso del proceso.

El artículo 137 del Reglamento de Tribunales, establece que el Juez o Tribunal apreciará
soberanamente si la litis ha sido iniciada con ligereza censurable o con intención de hacer daño.

Audiencias
 En aquellos procesos que no son de orden público sólo se celebran dos audiencias: la
audiencia de sometimiento de pruebas y la audiencia de fondo.

La audiencia de sometimiento de pruebas

En la primera audiencia, se presentan las pruebas en que las partes apoyan sus
pretensiones. Las partes pueden solicitar al juez que requiera cualquier prueba que les resulte
inaccesible y que deba ser ponderada.

En esta audiencia, el juez, debe fijar la fecha de la segunda audiencia y las partes
comparecientes quedarán debidamente citadas.

En caso de que aparezcan nuevas pruebas, se revelen hechos o se planteen incidentes que a
juicio del juez deban ser ponderados, este podrá fijar una nueva audiencia para tales fines
dentro de los treinta (30) días a partir de que tuviere conocimiento de los mismos.

Audiencia de Fondo

En esta audiencia, las partes deben presentar sus conclusiones por escrito, pudiendo el
Juez conceder plazos a las partes, no mayores de 15 días consecutivos a los fines de depósito
de escritos ampliatorios.

El artículo 53 del Reglamento de los Tribunales establece que las audiencias son fijadas a
solicitud de parte o de oficio por parte del Tribunal apoderado.

Medios de inadmisión

Son medios de defensa para hacer declarar a una de las partes inadmisible en su
acción, sin examen al fondo, por falta de derecho para actuar en justicia, tales como la falta de
calidad, la falta de interés, la prescripción, el plazo prefijado y la cosa juzgada, Los medios de
in admisión serán regidos por el derecho común.

Exclusión de la Fianza de Solvencia Judicial

Queda excluida de la Jurisdicción Inmobiliaria la Fianza Judicatum Solvi contra el

extranjero transeúnte que sea demandante principal o interviniente voluntario en un proceso.
Excepción de Incompetencia

Toda excepción de incompetencia debe indicar cual es la jurisdicción que se estima

competente. La decisión que dicte la Jurisdicción Inmobiliaria apoderado se impone a las
partes.

Prueba pericial
 En caso de que se ordene un peritaje dentro de un proceso judicial ante esta
jurisdicción el Juez designará un perito oficial y las partes podrán nombrar, a su costo, los
peritos que estimen convenientes, los cuales deben ser juramentados por el Tribunal.

En todos los procesos judiciales conocidos por ante la Jurisdicción Inmobiliaria con excepción
del saneamiento, se podrá condenar al pago de las costas a la parte que sucumba, el tribunal
apoderado determina el monto de las mismas, de acuerdo con la Ley.

Mora Judicial

Una vez el expediente queda en estado de fallo el Tribunal tiene un plazo máximo de
60 días para dictar sentencia.

Por causas justificadas el presidente del Tribunal Superior de Tierras podrá prorrogado hasta
por 30 días.
DESLINDE

El deslinde consiste en determinar la demarcación entre un sitio y otro. Es la operación

que señala, separa o individualiza a favor de un copropietario la porción que le corresponde.

Los artículos 130, en su párrafo, de la ley 108-05 y 157 a 164 del Reglamento General de
Mensuras Catastrales, regulan esta figura.

Es una operación semejante a la subdivisión, pero se diferencia en que en la subdivisión, el

fraccionamiento es total.

Si observamos se encuentra dentro de las disposiciones transitorias, esto por lo de la

reducción de las constancias.

El Reglamento General de Mensuras Catastrales al definir el deslinde, expresa: es el acto de

levantamiento realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un
terreno registrado y sustentado en una constancia anotada, a fin de que titular pueda separar
su propiedad del resto de la parcela originaria.

Debemos tener en cuenta lo siguiente:

 No procede el deslinde cuando la constancia anotada sustente un derecho de

propiedad sobre una unidad de condominio, toda vez que los derechos consagrados
en una constancia anotada relativo a una unidad de condominio, constituyen un
verdadero y único Certificado de Título.
 Certificado de Titulo por consolidación. El que compra todas las Constancias.

Finalidad del deslinde

Cumplir con el principio de individualidad, el cual nos permite distinguir mediante

documentos técnicos una propiedad unitaria catastral rural o urbana situada en cualquier
punto geográfico de nuestro territorio.

Procedimiento

El artículo 130 de la ley 108, dispone: para los fines de aplicación de la presente ley se
considera el deslinde como un proceso contradictorio que conoce el Tribunal de jurisdicción
Original territorialmente competente.

Contiene las tres etapas del saneamiento: Técnica; Judicial; Registral.

Técnica: es donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y

determina el terreno sobre el que se consolidará el derecho de propiedad, la misma termina
con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales territorialmente competente.

Judicial: es aquella que se realiza mediante un proceso judicial se dan las garantías necesarias
para que todos los titulares de derechos dentro de la misma parcela puedan hacer los
reclamos que consideren pertinentes respecto del deslinde en general y la ubicación dada al
terreno en particular. Esta etapa finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde.

Registral: es el proceso por el cual se registran los derechos que recaen sobre el inmueble, se
acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con la expedición del
Certificado de Titulo.

Clasificación de las parcelas a los fines del deslinde.

De conformidad con el artículo 160 del Reglamento General de Mensuras Catastrales,

para los fines del deslinde, las parcelas con constancias anotadas se clasifican en:

 Parcelas sencillas: que son aquellas parcelas con superficie menor de 20,000 metros
cuadrados sobre las que existen 10 o menos constancias anotadas sin deslindar.
 Parcelas complejas, que son todas las parcelas de más de 20,000 metros cuadrados
de superficie, y las parcelas con superficie menor de 20,000 metros cuadrados sobre
las que existen más de 10 constancias anotadas sin deslindar.

Ejecución de un deslinde sobre una Parcela Compleja.

El agrimensor debe proceder conforme lo indica el artículo 161 del Reglamento

General de Mensuras Catastrales, de la siguiente forma:

 Debe notificar a cada uno de los colindantes de la porción a deslindar y a la Dirección

Regional de Mensuras Catastrales.
 Para la ubicación de la porción a deslindar, se rige en primer lugar por el acuerdo entre
los titulares de constancias anotadas, en segundo lugar, por la ocupación material de
adjudicatario, y en tercer lugar por la ubicación indicada en la constancia de título. En
los casos de inmuebles adjudicados por el Instituto Agrario Dominicano o por
cualquier organismo del Estado Dominicano, la ubicación resultará de los antecedentes
de la adjudicación, los que tendrán que ser incorporados al expediente.
 Si no hay acuerdo con la ubicación asignada o no es posible ubicar razonablemente la
porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos y mensura y en el informe
técnico con los croquis ilustrativos que correspondan y con su opinión fundada.
 Debe indicar si hubo acuerdo entre los colindantes
Deslinde sobre Parcelas sencillas

Articulo 162 del Reglamento General de Mensuras Catastrales:

 Se debe citar a todos los cotitulares de constancias anotadas dentro de la parcela a

deslindar, sin perjuicio de las citaciones a colindantes de la parcela, organismos de
aplicación y ocupantes.
 La superficie consignada en las constancias anotadas deben interpretarse como partes
porcentuales de la superficie total de la parcela registrada.

Procedimiento:

El copropietario del terreno realiza un contrato con el agrimensor que va a realizar el

trabajo, de dicho contrato el agrimensor se compromete a que una vez obtenga la
autorización por parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente
competente para que realice los trabajos, presentará en un término de 60 días dichos trabajos
por ante este organismo técnico para los fines de aprobación y designación del Tribunal de
Jurisdicción original Territorialmente competente para que este conozca la parte legal de su
aprobación de forma contradictoria.

El copropietario se compromete a pagar al agrimensor por sus servicios

El copropietario entrega al agrimensor la constancia anotada que ampara sus derechos de

propiedad dentro de la parcela a deslindar.

Este contrato, llamado instancia-contrato, será depositado por ante la Dirección regional de
Mensuras Catastrales, a los fines de solicitarle la autorización para iniciar los trabajos de
deslinde, así como la designación del juez de jurisdicción Original del Departamento donde
esté ubicado el inmueble, en virtud de lo dispuesto por el artículo 10 de la ley de registro
inmobiliario.

Trabajo de campo.

Es obligación del agrimensor realizar los trabajos de campo a los fines de respetar las
posesiones. En ese orden dice la Suprema: doctrinal, jurisprudencia y reglamentariamente se
ha establecido la obligación de los agrimensores a respetar las ocupaciones que en el terreno
tengan los condueños (Cas. 15 de sep. 1999, B. J. 1066, Volumen II, Página 723).

Trabajo de Gabinete

Es la organización que hace en su oficina el agrimensor de los trabajos de campo.

Consiste en computar y preparar los planos correspondientes de los trabajos de mensura ya
realizados
De conformidad con el artículo 163 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, los
deslindes se documentan con:

 Acta de hitos
 Castas de conformidad de los solicitantes
 Plano general con las especificaciones indicadas en dicha disposición
 Informe técnico
 Coordenadas de cada parcela
 Plano individual de cada parcela

Función de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales:

 Designar la parcela
 Aprobar los trabajos técnicos

Las Cartas de Conformidad son una creación de la jurisprudencia dominicana.

Demanda en nulidad de deslinde

Conflicto de deslinde sobre deslinde.
RÉGIMEN DE CONDOMINIO.

La Ley No. 5038 de 1958 define el condominio como un régimen específico dividido por
apartamentos y/o locales, susceptibles de apropiación independiente.

En esta modalidad de la propiedad inmobiliaria se conjugan el derecho sobre la unidad,

apartamento o local y el derecho sobre las áreas comunes.

El condominio es una muestra de sociedad organizada, que ante el desarrollo urbanístico

procura soluciones; es en este sentido que surge en nuestro país la referida Ley núm. 5038,
que viene a establecer el marco regulador de las relaciones que interactúan bajo esta
modalidad.

Es con el surgimiento de esta ley que se perfila la figura del condominio con todas sus
características; ya que hasta el momento de su promulgación la reglamentación era precaria,
limitándose a las disposiciones contenidas en el Art. 664 del Código Civil.

Fue a partir del año 1966 que proliferaron las construcciones de más de un piso, con techos y
paredes comunes. A partir de este año la construcción de edificios multifamiliares (públicos y
privados), fue tomando un gran desarrollo, y con la creación de los complejos turísticos en la
década del 70 se advierte la importancia y utilidad de esta ley.

La Ley núm. 404, del 18 de octubre de 1972, viene a complementar la Ley No. 5038, en el
sentido de que instituye la extensión de la cobertura de las normas de la ley de condominios a
los nuevos proyectos de construcciones horizontales de un solo piso.

No obstante la existencia de ambas leyes, los tiempos demandan respuestas efectivas y

oportunas, más acorde con la dinámica social del momento. En procura de aportar ese
dinamismo nace la Ley No. 108-05 y su reglamento que viene a derogar la Ley núm. 404 y a
modificar la Ley núm. 5038 en los artículos 1,2, 3, 10, 19 20, 24, 33 y deroga los artículos 23, 34,
de dicha disposición.

Definición de condominio.

El Art. 100 de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, define el condominio de la

siguiente manera: “Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con
independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad
exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes
comunes”.

El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Ossorio y Florit, expresa

con respecto del condominio: “Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas,
por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. En el condominio, cada condómino
puede manejar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de
hacerse la división entre los comuneros. Se trata de una institución que siempre ha tenido
importancia; pero que actualmente la ha adquirido por el régimen de la propiedad horizontal,
en el cual los adquirientes de pisos o departamentos son propietarios exclusivos de ellos; pero
mantienen un condominio inevitable sobre el terreno, escaleras, ascensores, calefacción, etc.
Este condominio se rige por normas especiales”

En su Vocabulario Jurídico, Henri Capitant manifiesta con relación al condominio lo

siguiente: “Derecho de propiedad existente a favor de varias personas sobre un bien mueble o
inmueble, bajo la forma de cuotaspartes, ideales “o partes ideales”, es decir, fracciones.
Permite a cada copropietario usar de la cosa bajo la condición de respetar los derechos
concurrentes de los otros, gozar de ella y en principio disponer del bien libremente, en la
medida de su cuotaparte”.

El Dr. Jorge Blanco Ursaiz, en sus notas de capacitación registral define el condominio: “Es
una propiedad especial que combina la propiedad individual de cada uno de los
departamentos de uso exclusivo que conforman el edificio, junto con un régimen de
copropiedad sobre los elementos comunes que no pueden ser enajenados con independencia
respecto a los elementos de uso exclusivo. Existe lo que se llama la titularidad de carácter ob-
rem de forma que quien sea el titular de cada uno de los departamentos privativos, lo es por
sí de una cuota en copropiedad de los elementos comunes, cuota que no se puede enajenar
separadamente del elemento privativo”.

Objeto del régimen de condominio

Regula el sistema de propiedad por pisos o departamentos estableciendo los derechos y

deberes de cada propietario, evitando así los posibles conflictos que pudieran surgir.

Una vez constituido el régimen de condominio, las unidades o subparcelas que lo componen,
pueden ser objeto del tráfico jurídico de manera independiente, sin otras restricciones que las
previstas en la Ley de Condominio, la Ley de Registro Inmobiliario, los reglamentos y normas
complementarias.

El régimen de condominio es aplicable para dividir edificaciones construidas verticalmente o

en altura, complejos residenciales y horizontales, complejos hoteleros, complejos industriales,
cementerios o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en la que se pretenda
establecer una relación inseparable entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes.

Objeto del condominio.

Artículo 183 del Reglamento General de Mensuras Catastrales establece: “El régimen de
condominio es aplicable única y exclusivamente a parcelas. No es requisito que éstas estén
edificadas, ni que las unidades de condominio se refieran a departamentos, locales o partes de
un edificio o construcción.

Párrafo. El régimen de condominio es aplicable para dividir edificaciones, complejos

residenciales, complejos hoteleros, complejos industriales, cementerios privados o cualquier
otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer una relación inseparable
entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes.

No se permitirá la constitución de condominios sobre partes de inmuebles amparados en

constancias anotadas, ni sobre unidades de condominio ya registradas. Las unidades de
condominios no pueden ser objeto de refundiciones, subdivisiones o cualquier otra
modificación parcelaria.

La parcela para ser sometida al régimen de condominio debe cumplir con las siguientes
condiciones:

1. Los inmuebles amparados en constancias anotadas no son pasibles de ser sometidos al

régimen de condominio sin que previamente se someta al procedimiento de
subdivisión o deslinde, que de conformidad con esta ley será contradictorio.
2. Si se somete al régimen de condominio una parte de la parcela, sólo podrá aceptarse
después de ser previamente subdividida o deslindada.
3. Si se desea constituir al régimen de condominio parcelas que sean colindantes, las
mismas deben ser sometidas previamente al proceso de refundición.
4. Los derechos amparados en extractos de títulos no son objeto de constitución al
régimen de condominio sin que previamente se produzca la partición.

Requisitos para la constitución del régimen de condominio

El propietario que desee afectar al régimen de condominio un inmueble, debe presentar al

Registro de Títulos, la siguiente documentación:

1. Instancia de solicitud de registro, indicando el nombre del condominio, identificación

de los constituyentes, la parcela sobre la que se constituye el régimen y el número de
unidades exclusivas.
2. Duplicado del Certificado de Título que ampara el inmueble debidamente deslindado.
3. Certificación del estado jurídico del inmueble, si la tuviere.
4. Acta de constitución del consorcio, la cual de manera general, establecerá cómo
quedará constituido el condominio; acta de declaratoria de condominio y de
reglamento del régimen de condominio aprobados, debidamente firmados y
legalizadas las firmas por un notario público.
5. Actos de transferencias de las unidades exclusivas, si correspondiere, acompañados de
los pagos de impuestos y contribuciones de conformidad con las leyes y reglamentos
vigentes.
6. Certificación emitida por la autoridad administrativa competente que aprueba los
 planos de la obra. Planos de división del condominio, debidamente aprobados por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente.
7. Comprobante de pago de los impuestos correspondientes y de la contribución especial
para el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.

Reglamento del condominio.

Regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto

de unidades sometido al régimen de condominio.

En el reglamento de condominio están contenidas las reglas por las cuales se rigen las
relaciones que se derivan del uso de los elementos comunes y las que intervienen en la
regulación de los derechos inherentes a los elementos con independencia funcional. Debe
contener las condiciones establecidas en el articulo 112 del Reglamento General de Registros
de Títulos, las cuales son, a saber:

 Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se constituye el

condominio.
 Especificación de cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que está
dividido el inmueble, con indicación del número, letra o cualquier otra designación
que sirva para identificarlas.
 Porcentaje de copropiedad de cada condómino sobre las áreas comunes y del terreno.
 Número de votos que corresponde a cada condómino en la asamblea del consorcio de
propietarios.
 Porcentaje en que deberá contribuir cada condómino a los gastos y cargas comunes.
 Sistema de administración del condominio que deberá incluir la forma de efectuar las
liquidaciones de los gastos y cargas comunes, y el esquema de remuneración del
administrador.
 Demás datos requeridos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, si lo hubiere.

Unidades o Sectores del condominio

Áreas propias: Es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con

autonomía funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, que puede ser propiedad
exclusiva de una o más personas físicas o morales.

Áreas comunes: Son las partes del inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su
destino, sirven a los sectores propios facilitando su aprovechamiento. Son necesariamente
comunes:

a) El terreno.
b) Los elementos materiales que delimitan la parcela.
c) Los muros u objetos que separan sectores privativos, los elementos estructurales de los
 edificios.
d) Todos los conductos e instalaciones de beneficio común.
e) Las azoteas.
f) Todas aquellas áreas que en la constitución del condominio no estén configuradas
como elemento privativo.

Son sectores comunes de uso exclusivo, aquellas partes del inmueble carentes de autonomía
funcional, que están afectadas al uso exclusivo de los titulares de uno o más sectores.

Unidad funcional: Unidad funcional, es el conjunto de sectores propios y comunes

vinculados física o jurídicamente, que pueden ser objeto de un derecho de condominio.
Comprende los sectores propios y comunes de uso exclusivo que le puedan corresponder.

Independencia y funcionalidad: Planteada la subdivisión para la constitución de

condominio, es requisito indispensable la independencia y funcionalidad de todas las
unidades propias que se originan. La Dirección Regional de Mensuras Catastrales establece,
mediante disposición normativa, qué autoridades dan la funcionalidad o determinan los
criterios de la misma en casos especiales.

Procedimiento para la constitución del condominio

Presentada la solicitud y verificada la documentación requerida, de conformidad con lo

establecido en la Ley núm. 108-05 y sus reglamentos, si no hay observaciones o si hechas
éstas, han sido subsanadas y se procederá a registrar el condominio de la siguiente forma:

 Se inscribe el reglamento del condominio en el Registro de Títulos correspondiente,

quedando constituido el condominio en la fecha y hora de su inscripción. Esta
documentación se archivará conjuntamente con el resto del expediente.
 Se cancela el Certificado de Título original de la parcela y el duplicado del dueño
correspondiente.
 Se emite un nuevo Certificado de Título original a nombre del consorcio de
propietarios, por el terreno, sobre el que se inscribe un bloqueo registral en el Registro
Complementario del Certificado de Título.
 Este certificado tendrá una enumeración que permitirá su vinculación con relación a
todas las unidades del condominio.
 Se expide un Certificado de Título por cada unidad exclusiva en el que se identifique al
titular de dicha unidad, sectores comunes afectados a la misma con carácter exclusivo
si correspondiere, porcentaje de la copropiedad sobre las partes comunes y el terreno.
 El Certificado de Título de las distintas unidades del condominio tendrá la misma
numeración del certificado del consorcio de condóminos, agregando la identificación
de la unidad exclusiva.
 Se ejecutarán los originales de las distintas unidades y se expedirán los
correspondientes duplicados de dueños.
División para la constitución de condominio. Introducción.

La operación división para la constitución de condominio, es una creación de la Ley 108-05 de

Registro Inmobiliario, la realización de esta actividad se le confiere a las Direcciones
Regionales de Mensuras y Catastro, por tratarse propiamente de la determinación, control y
definición de los espacios que comprende la unidad funcional y su uso o explotación.

La división para la constitución de condominio es la primera etapa de la constitución del

régimen de condominio, podríamos decir que compone la parte técnica del procedimiento,
que se complementa con el Reglamento y la Declaración del Régimen, a los fines de ser
inscrito en los registros de títulos.

El artículo 186 del Reglamento General de Mensuras Catastrales. Se denomina división para
constitución de condominio al acto por el cual se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada
uno de los sectores o áreas de un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o
complementarios, para permitir su afectación al régimen de condominio.
Párrafo. Para inscribir condominios antes de la construcción del edificio se presentará un proyecto de
división del condominio sobre la base de los planos que conforman el proyecto de construcción del
edificio aprobados por las autoridades correspondientes.

Como se puede apreciar, la normativa prevé dos momentos para la presentación de la

división de condominio, uno cuando la construcción está en proceso y otro cuando esta ha
concluido.

Autorización de la división para la constitución de condominio.

La autorización de la división para la constitución de condominio se solicitada ante la

Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, por el propietario o
los propietarios, a los fines de que esta autorice al agrimensor seleccionado.

Conjuntamente con la División para la Constitución de Condominio, se debe actualizar la

mensura de la parcela de conformidad con los dispuesto en el presente Reglamento. Se
puede realizar la división para la constitución de condominio conjunta o simultáneamente
con otras modificaciones parcelarias pero no se permitirá presentarla conjuntamente con una
mensura para saneamiento.

Los inmuebles amparados en constancias anotadas, deben ser previa o simultáneamente

deslindados para poder ser sometidos al régimen de condominio.

Elementos que se ubican y determinan.

En la división para constitución de condominio se identifican, ubican y determinan con sus

medidas lineales y superficiales:
  Todos los sectores propios, comunes y comunes de uso exclusivo que integran el
inmueble.
 Todos los polígonos que delimitan los espacios diferenciados en el presente título.
 Todos los muros comunes.”

Subparcela o Unidades de Condominio.

Con el nombre de subparcela se designa a la unidad de dominio exclusivo resultante de la

afectación de una parcela al régimen de condominio, cuya existencia y elementos esenciales
hayan sido comprobados y determinados mediante un plano de división para constitución de
condominio documentado y aprobado en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, e
inscrito en el Registro de Títulos correspondiente. 23

En toda división para la constitución de condominio se deben identificar, determinar, ubicar y

dimensionar todos los sectores que vayan a ser sometidos a distintos derechos, como son:

Artículo 192 del Reglamento General de Mensuras Catastrales define como Muros y
elementos estructurales. “Los muros se clasifican en propios y comunes. Los muros que separan
ambientes interiores de un mismo sector propio, se consideran integrados al mismo y no se determinan.
Párrafo. Los elementos estructurales, conductos de ventilación o servicios y demás instalaciones
comunes que se encuentren en los muros, se consideran integrados a ellos y hacen al muro
necesariamente común”.

Los espacios vacíos se proyectan horizontalmente sobre la planta donde está su piso, y las
escaleras y rampas se proyectan horizontalmente sobre la planta donde nacen. Según estén
integrados o no a un sector propio, se consideran como propios o comunes, y se consideran
como sectores cubiertos o descubiertos según tengan o no cubierta superior. Las escaleras,
rampas y espacios vacíos cuando se encuentran totalmente dentro de una misma unidad
funcional y sirven sólo a ella, se consideran integrados a la misma y no se determinan. El
mismo tratamiento se da a las escaleras, rampas y espacios vacíos que se encuentran
totalmente dentro de un sector común y sólo sirven al mismo.

Azoteas y terrazas. Se determinan como sectores comunes o de uso exclusivo, de acuerdo

con las convenciones que sobre su uso determine el consorcio de propietarios.

Cuerpos avanzados y balcones. Los balcones y cuerpos avanzados de un edificio deben ser
incorporados a la división, integrándolos a los sectores propios o comunes según
corresponda, aún cuando los mismos sobresalgan sobre espacio del dominio público.

23
Artículo 185 del Reglamento General de Mensuras Catastrales.
Salientes horizontales. La proyección de salientes horizontales sobre la planta inmediata
inferior podrá no ser tenida en cuenta cuando la distancia normal al muro sea inferior a los
cincuenta (50) centímetros.

Documentos y planos a presentar ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

Las divisiones para la constitución de condominio se documentan de la siguiente forma:

a) Solicitud de aprobación de la división

b) Conformidad del o los propietarios.
c) Coordenadas de la parcela
d) Copia del plano individual de la parcela.
e) Plano de la construcción aprobado por autoridad competente.
f) Plano de división para la constitución de condominio.

Representación de la división en condominio.

Para la representación de la división de edificios, se adopta el sistema de representación por

plantas en proyección horizontal; los sectores identificados se extienden verticalmente desde
el piso de la planta hasta la cubierta de la misma, salvo el caso de superficies superpuestas.

 En la primera planta se representa toda la parcela y los distintos sectores que la

componen vinculados geométricamente. En las demás plantas sólo se representan los
sectores edificados.
 Cuando las unidades funcionales se desarrollan en forma horizontal, aun cuando una
misma unidad tenga más de una planta, se representan sobre la primera planta
correspondiente a la parcela.
 Los sectores que se determinan deben tener todas las magnitudes según las siguientes
previsiones:
 Las medidas lineales, paralelas al lado al que se refieren, se consignan en metros con
dos decimales. Deben constar las medidas correspondientes a cada espacio
representado.
 No se requiere que se consignen los rumbos de los lados.
 Las medidas superficiales del sector, en metros cuadrados con dos decimales. En
general se evita acotar magnitudes entre flechas.
 Los polígonos correspondientes a las unidades funcionales deben ser resaltados con
trazo más grueso que el resto de los polígonos y líneas que integran el dibujo.
 Los muros se representan a escala y se acota su ancho en forma perpendicular a los
mismos.
 Los espacios vacíos se representan gráficamente uniendo los vértices opuestos con
líneas de forma tal, que quede una cruz dentro del mismo.
 Cuando el elemento separativo entre dos sectores tenga un ancho inferior a los cinco
(5) centímetros, se representa con una línea ubicada en el eje del mismo, aclarando de
 que tipo de materialización se trata.
 Para la representación se prefiere la escala 1:100, sin perjuicio del empleo de otras
escalas permitidas para los condominios horizontales.
 Las superficies superpuestas se grafican con un rayado diferenciado y se consigna la
superficie correspondiente.
 Las plantas representadas y los restantes elementos gráficos del plano se orientan, sin
excepción, con el Norte hacia la parte superior de la lámina.

Plano de división para la constitución de condominio.

El plano de división para la constitución de condominio contiene la totalidad de los sectores

resultantes de la división y puede estar compuesto de varias láminas. El mismo debe contener
los siguientes elementos:

a) Carátula, aclarando que se trata de una división para la constitución de condominio.

b) Símbolo indicativo del norte con la orientación correcta.
c) Cuadro de simbología utilizada.
d) Representación gráfica de la división.
e) Planillas de superficies, de resumen y de integración de unidades.

Designación de Sectores.

Artículo 204. Los sectores propios se identifican con una designación

compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos primeros corresponden
a las letras “ese” y “pe” (SP), el tercer y cuarto carácter corresponden
a un bloque o edificio, el quinto y sexto carácter corresponden
a la planta y los tres últimos al polígono correspondiente; para
completar el número de caracteres asignados a cada campo se
anteponen tantos ceros como sean necesarios. Cuando las unidades
funcionales se desarrollan en forma horizontal, aún cuando una
misma unidad tenga más de una planta, se podrá prescindir de los
caracteres correspondientes a bloque y planta en la designación.
Párrafo I. Los bloques independientes de edificios existentes en
un mismo inmueble, se identifican por letras o números arábigos
comenzando desde la “A” o desde el “uno” (1) y en orden
correlativo. Preferentemente, la designación se inicia desde el
bloque ubicado más al noroeste y se continúa en el sentido de las
agujas del reloj. A los sectores determinados en la planta inicial
fuera de los bloques edificados, se les asigna el “cero” (0) o una
letra indicativa del destino (“P” para parqueos por ejemplo) como
designación para el campo de bloques.
Párrafo II. Las plantas de los edificios se identifican con números
arábigos correlativos comenzando desde el uno (1) para la primera
planta y en orden correlativo. Cuado en una misma planta hubieran
distintos niveles la identificación se hará con un número arábigo
comenzando desde el uno (1) para la primera planta seguido de
una letra que indique el nivel comenzando por la letra “A”. Las
plantas de nivel inferior a la primera, se designan anteponiendo al
número de planta la letra “eme” (M), siguiendo una numeración
correlativa hacia las de menor nivel.
Párrafo III. Los polígonos correspondientes a sectores propios
se identifican con números arábigos comenzando del “uno” (1) y
siguiendo un orden correlativo. En cada planta se inicia nuevamente
la numeración el polígono ubicado más al noroeste y se continúa
en el sentido de las agujas del reloj.
Párrafo IV. Los sectores comunes se identifican con las letras “ese”
y “ce” (SC) y no llevan números de identificación.
Párrafo V. Los sectores comunes de uso exclusivo se identifican
con una designación compuesta de nueve (9) caracteres. Los
dos primeros corresponden a las letras “ese” y “e” (SE), el tercer
y cuarto carácter corresponden al bloque edificado, el quinto
y sexto carácter corresponden a la planta y los tres últimos al
polígono correspondiente; para completar el número de caracteres
asignados a cada campo se anteponen tantos ceros como sean
necesarios. Cuando las unidades funcionales se desarrollan en
forma horizontal, aún cuando una misma unidad tenga más de
una planta, se podrá prescindir de los caracteres correspondientes
a bloques y plantas.
Párrafo VI. Es facultad del propietario otorgar la designación de
las unidades funcionales, la que podrá ser en números, letras o
combinación de ambos.
Párrafo VII. Los espacios vacíos se identifican con la letra “ve” (V),
los espacios inaccesibles se identifican con la letra “i” (I) y las áreas
sujetas a limitaciones administrativas se identifican con las letras
“ele” y “a” (LA).
Párrafo VIII. En la representación gráfica se emplea la simbología
presentada en el anexo de formatos para mensura que forma parte
de este Reglamento.
Párrafo IX. La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales puede
modificar, por Disposición Normativa, la forma de designación
de los sectores en función de las necesidades o establecer otra
modalidad para casos especiales que ameriten un tratamiento
diferenciado.

Planilla de descripción de unidades

Artículo 205. Se incorpora al plano de división de condominio una
planilla de descripción de unidades funcionales en la cual constan
los sectores propios y sectores comunes de uso exclusivo que
conforman la unidad de condominio. La referencia a los sectores
se hace con indicación de la designación, destino y superficie,
asimismo se deja constancia del porcentaje de copropiedad que
le corresponde sobre cosas comunes. La planilla de integración
de unidades se confecciona de conformidad con los modelos de
formatos que como anexo forma parte de este Reglamento.

Planilla de superficies.

Artículo 206. Se incorpora al plano de división de condominio una planilla de superficies en

la cual constan las superficies totales de los espacios y sectores determinados en la división de
condominio. La planilla se hace con las superficies totales de cada sector o espacio por bloque
edificado y por planta según corresponda. La planilla de superficies se confecciona de
conformidad con los modelos de formatos que como anexo forma parte de este Reglamento.

Planilla resumen.

Artículo 207. Se incorpora al plano de división de condominio una planilla de resumen donde
constan el número de unidades de condominio y la superficie total de la parcela. La planilla
resumen de superficies se confecciona de conformidad con los modelos de formatos que
como anexo forma parte de este Reglamento.

El Consorcio de propietarios

Es el conjunto de todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales

comerciales. Tiene personalidad jurídica y su representante legal es un administrador, tanto
frente a los terceros como ante los mismos propietarios.

El consorcio de propietarios tiene poderes que se limitan a las medidas de aplicación

colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes. Se
requiere el consentimiento de todos los propietarios para modificar el condominio, construir
obras nuevas y modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de
cosas comunes o que limiten la copropiedad.

El administrador tendrá a su cargo la ejecución de las decisiones de la asamblea del consorcio.

Actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble sin tener que mencionar
nombres de los propietarios.

Las diferencias que pudieran surgir entre los propietarios y el administrador son de la
competencia del Tribunal de Tierras.
Privilegio del Consorcio de Propietarios.

El artículo 100, párrafo 9 de la Ley No. 108-05 establece que “las cuotas vencidas y no pagadas
de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido en la Ley de
Condominios. Los documentos y liquidaciones establecidos para estos fines constituyen el
título ejecutorio a estos efectos.”

El privilegio del consorcio de propietarios o de aquel que haya hecho el avance por cuotas
vencidas no podrá ser inscrito en el Registro de Títulos, sino después de transcurridos 15 días
de la notificación del acta de asamblea a los condómines deudores. La notificación debe ser
instrumentada por un ministerial de la jurisdicción inmobiliaria.

Este privilegio tendrá, de conformidad con lo establecido en la Ley No. 5038, preferencia
sobre todos los demás y se extiende a la parte alícuota indivisa de las cosas comunes del
inmueble, en virtud de que los derechos de cada propietario de las cosas comunes son
inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos y locales.

Deben depositarse para la inscripción del privilegio:

1. Doble instancia en solicitud de inscripción de privilegio enunciando el monto a gravar

y la unidad exclusiva que se afectará.
2. Copia del acta de la asamblea de los condóminos, certificada por el administrador o el
secretario si lo hubiere, y legalizada por un notario público.
3. Notificación del acta de asamblea, otorgándole un plazo no menor de 15 días, para que
el condómine deudor efectúe el pago.
4. Copia de la cédula del administrador o del secretario, cual fuere el caso.

Ejecución del privilegio de los condominos

El registrador procederá al análisis de la documentación, si el expediente cumple con todos

los requisitos se procede a su inscripción, en la fecha y hora indicadas en el documento, se
habilita el folio complementario de la unidad que se trate y se procede a hacer la ejecución
correspondiente, procediendo a expedir al acreedor privilegiado una certificación, dejando
constancia de la actuación. De no cumplir con los requisitos se procede a hacer el oficio en el
que se informe el obstáculo que presente el expediente.

Opción a compra

La opción a compra con respecto a las unidades de propiedad exclusiva se asimila a la venta
condicional de inmuebles que acota el Art. 3 de la Ley No. 596, modificado por el Art. 125 de
la Ley núm. 108-05. Una vez inscrita en el Registro de Títulos, el registrador procederá a
realizar un bloqueo sobre la unidad de propiedad exclusiva a la que se refiera dicha opción.
Este bloqueo tendrá como plazo el que hayan establecido las partes en el contrato y vencido el
mismo el registrador procederá de oficio al desbloqueo de la unidad de propiedad exclusiva,
salvo notificación de prórroga del contrato por las partes o por disposición judicial.

Requisitos para el depósito.

1. Inventario de documentos.
2. Instancia de solicitud de inscripción del contrato de opción a compra.
3. Copia fiel del contrato, debidamente legalizado por un notario público.

El registrador procederá a evaluar la documentación solicitada y si se cumple con estos

requisitos se procederá a su inscripción y se ejecutará, habilitando el folio complementario,
dejando constancia del bloqueo que pesa sobre esa unidad y el tiempo de su vigencia. Se
expedirá una certificación dejando constancia de esta operación con igual redacción a la que
figure en el folio complementario.

El condominio en proceso de construcción.

La inscripción de la voluntad de afectar el inmueble al régimen de condominio, genera un

bloqueo registral de la parcela, habilitando sólo el registro de las operaciones relacionadas
con el futuro condominio. El Registrador queda facultado para hacer la anotación en el
registro complementario y emitir las certificaciones de reserva a favor de los adquirientes de
las futuras unidades.

Estas certificaciones se emitirán con el consentimiento del propietario y la entidad

financiadora si existiere.

En el artículo 114 del Reglamento General de Registros de Títulos se establece que para la
solicitud de constitución del régimen de condominio para construcciones en proceso que se
presenten al Registro de Títulos correspondiente, deberá estar acompañada de:

a) Duplicado del certificado de título correspondiente al inmueble que se desea

afectar, acompañado de la certificación del estado jurídico del inmueble donde se
indique que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes y limitaciones
legales. Si el inmueble se encuentra afectado deberá presentar los documentos que
permitan cancelar las cargas, gravámenes o limitaciones legales.
b) Acta de constitución del consorcio. Acta de declaratoria de condominio, y del
reglamento del régimen de condominio aprobados y debidamente firmados y
legalizadas las firmas por ante notario público.
c) Certificación emitida por la autoridad administrativa competente que aprueba los
planos y autoriza el inicio de construcción de la obra.
d) Planos de división en condominio preliminares debidamente aprobados por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente.
e) Comprobante de pago de la contribución especial para el Fondo de Garantía de
 Inmuebles Registrados por la transferencia del terreno a nombre del consorcio de
copropietarios.
f) Contrato de hipoteca indicando la forma en que se afectará cada una de las futuras
unidades funcionales del condominio, si corresponde.

El pago de la contribución especial para el fondo de garantía de inmuebles registrados sobre

las unidades del condominio de la construcción en proceso, se realizará una vez que se
termine totalmente la construcción y se emitan los certificados definitivos correspondientes a
cada una de las unidades, mientras esto no ocurra el Fondo de Garantía no cubrirá las
operaciones realizadas sobre estas unidades de condominio.

Cuando el Registro de Títulos emita el certificado de título de cada unidad de condominio

correspondiente a una construcción en proceso, se colocará en el texto del certificado la nota
aclaratoria contenida en el artículo 77 del Reglamento de Registros de Títulos, y se habilitará
un registro complementario para cada unidad, en caso de que existiere hipotecas, la que
quedará afectada con la proporción de la hipoteca que le corresponda a la unidad, conforme
el contrato instrumentado al respecto.

Finalizada la construcción de la edificación, los condóminos presentarán los planos

definitivos de la división en condominio para su aprobación por ante la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales competente.

Una vez acreditada la finalización de la construcción, con la presentación de los planos de

división en condominio definitivos aprobados, los condóminos podrán solicitar la emisión de
un nuevo certificado de título y su correspondiente duplicado, libre de toda nota aclaratoria
referente a la existencia del inmueble.

Si la Dirección Regional de Mensuras Catastrales identifica en los planos definitivos

modificaciones sustanciales al régimen de condominio en relación con los planos preliminares
originalmente sometidos, se modificará el régimen de condominio para ajustarlo a los nuevos
planos aprobados.

Modificación del régimen de condominio

El consorcio de propietarios podrá realizar modificaciones en un condominio ya constituido;

pero estas modificaciones sólo serán obligatorias entre los condóminos y oponibles a los
terceros, después de inscritas en el Registro de Títulos.

El Art. 118 del Reglamento General de Registros de Títulos establece: “El consorcio de
propietarios podrá modificar tanto el régimen de condominio constituido como la
configuración física del inmueble respetando los derechos individuales de los condóminos”.

Si la modificación afecta la estructura física del inmueble, los planos de división en

condominio deberán ser sometidos a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para su
revisión y una vez aprobados remitirá al Registro de Títulos correspondiente copias de los
planos ya aprobados, el acta de la asamblea que aprobó la modificación y los Certificados de
Títulos a modificar.

Esta solicitud de modificación debe acompañarse de:

a) Instancia en solicitud de modificación de régimen de condominio.

b) Duplicados de los certificados de títulos expedidos.
c) Acta de la asamblea en la que se aprobó la modificación, debidamente certificada por
el administrador del consorcio y legalizada por un notario público.
d) Reglamento del régimen de condominio con las modificaciones aprobadas,
debidamente firmadas y legalizadas las firmas ante notario público.
e) Actos de transferencia de las nuevas unidades exclusivas, si corresponde, acompañado
del pago de impuestos y contribuciones de conformidad con las leyes y reglamentos
vigentes.
f) Nuevo plano de división debidamente aprobado por la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales, si la naturaleza de la modificación así lo requiere.
g) Constancia de pago de los impuestos y tasas correspondientes.
h) Todas las modificaciones que impliquen cambios en las unidades del condominio,
comunes o exclusivas, se anotarán en el certificado de título original, emitido al
consorcio de propietarios. Las que sean de otra naturaleza, se conservarán como
complemento al reglamento registrado originalmente. Y se inscribirán en el registro
complementario del inmueble y de las unidades de condominio afectadas.

La identificación de las nuevas unidades de condominio o de las unidades modificadas, no

pueden coincidir con identificaciones asignadas anteriormente, aun cuando las unidades a las
que se refieren hubiesen sido sustituidas.

De las unidades que resultaren modificadas se cancelarán los certificados de títulos y los
duplicados de la parcela, emitiéndose los nuevos certificados de títulos y los duplicados que
correspondan24.

24
DE LA MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN PARA LA CONSTITUCIÓN DE CONDOMINIOS.
Procedencia. Artículo 208. Procede la modificación de división para la constitución de condominios en los siguientes
casos: a) Cuando se modifica físicamente una o más unidades de condominio registradas ya sea por incorporación de
nuevos sectores privativos o de uso exclusivo o por desagregación de los mismos, siempre que se mantenga la
funcionalidad. b) Cuando se agregan o suprimen unidades de condominio, ya sea por agrupación de unidades existentes o
por incorporación de nuevas unidades, siempre que se mantenga la funcionalidad. c) Cuando se modifican físicamente o se
agregan partes comunes.

Cuando se modifica un condominio, la designación de las nuevas unidades incorporadas o modificadas se hace a
partir de la última designación. La designación de las unidades modificadas no puede volver a utilizarse. Con la solicitud
de modificación, se deben acompañar los siguientes documentos: a) Acta de la asamblea donde se aprobó la modificación
debidamente legalizada las firmas por Notario y certificada por el Administrador del Consorcio. b) Duplicados de los
Certificados de Títulos que correspondan a las unidades de condominio que se modifican. c) Plano de modificación de la
división en condominio, aprobado por la autoridad competente, si corresponde.
El plano de modificación de la división en condominio puede limitarse a las unidades
modificadas. Una vez aprobado el plano de modificación de la división en condominio, se
entregará una copia aprobada al agrimensor actuante y se remitirá, al Registro de Títulos
correspondiente, una copia aprobada del plano conjuntamente con el acta de la asamblea
donde se aprobó la modificación y los Duplicados de los Certificados de Títulos que
correspondan a las unidades de condominio que se modifican.

Extinción del régimen de condominio.

El artículo 121 del Reglamento General de Registros de Títulos establece: “La extinción o
disolución del régimen de condominio por la voluntad y decisión del consorcio de
copropietarios, o por la destrucción, vetustez o ruina del edificio.”

Cuando la totalidad de los copropietarios resuelvan de común acuerdo extinguir el régimen

de condominio, la solicitud de extinción debe estar acompañada de la siguiente
documentación:

 Acta certificada de la asamblea del consorcio de copropietarios aprobando la extinción

o disolución, firmada por todos los copropietarios y legalizada por un notario público.
 Todos los duplicados de los certificados de títulos sobre cada una de las unidades
exclusivas, incluido el que se expide a nombre del consorcio de propietarios.
 Prueba de acreencia, si existiere algún gravamen se requerirá el consentimiento de los
acreedores y o beneficiarios para poder extinguir o disolver el régimen, lo que se
realizará por declaración expresa y legalizada la firma por ante Notario Público.
 Una certificación expedida por la autoridad pública competente certificando la
destrucción o condición de vetustez o ruina del edificio. Presentada la solicitud y
verificada la documentación requerida en el artículo anterior, si no hay observaciones
o si hechas éstas, han sido subsanadas, se procederá de la siguiente manera:
 Cancelar la totalidad de los certificados de títulos y sus correspondientes duplicados
expedidos a cada una de las unidades de propiedad exclusiva.
 Desbloquear el certificado de título emitido a nombre del consorcio de propietarios.
 Emitir y expedir el certificado de título correspondiente a nombre de los condómines,
expresando el porcentaje de copropiedad que le corresponde a cada uno según lo
dispuesto en la constitución del régimen de condominio, salvo que la asamblea de
disolución resuelva otra cosa.

En caso de que cualquiera de las unidades tuviere una acreencia o cualquier tipo de
afectación, se hará constar en el certificado de título expedido a nombre de los condóminos,
aclarando que dicha afectación es en la proporción que le corresponda al deudor y se
expedirá la correspondiente certificación del acreedor.

Consignas de Trabajo.
 Modulo 3

Saneamiento:

Determinación de Herederos y Partición:

1. Tanya María Santana Berroa, tiene 12 años, es hija de María Berroa y de Juan Santana
Méndez, nacida fuera de matrimonio, pero reconocida. Su madre actualmente ha
iniciado, en su nombre, un procedimiento en determinación de herederos, citando a las
señoras Eulalia Méndez y Ramona Méndez, hermanas de la señora Federica Méndez,
madre del padre de la menor, Juan Santana Méndez, y propietaria de dos casas de 3
niveles, cada una, - en Parcelas de 1230 y 2300 metros, la primera con 500 metros de
construcción y la segunda de 700 - en la parte central de la capital dominicana, por ser
estas señoras las detentadoras de los bienes de la finada. Resulta, que la señora
Federica Méndez, falleció en un accidente automovilístico conjuntamente con el señor
Juan Santana Méndez, y la pequeña Emily Santana Abreu, hija del señor Santana
Méndez, y de la señora Carmen Abreu, quien ha enviudado, y perdido a su pequeña
de 5 años, al mismo tiempo.

2. Resulta que el señor Manuel García, de 80 años, falleció dejando 4 hijos, todos mayores
de edad. Al momento de su muerte se encontraba casado con quien era su segunda
esposa, Flor Valenzuela, quien era 35 años menor que él. Resulta, que el señor Manuel
García, como un gesto de agradecimiento, legó a la Familia de su actual esposa, en
manos de su madre, la señora Florinda González, el 80% del valor total de sus bienes.
Los hijos del primer matrimonio del señor García iniciaron el procedimiento de
determinación de herederos. El señor García, poseía cuatro edificios de cuatro pisos
cada uno y dos apartamentos por piso en el Distrito Nacional, y una porción de terreno
de 493.60 metros cuadrados, en la Parcela 241 del D. C. 4 de Azua, República
Dominicana. Determine también el Tribunal competente.

3. Resulta que el señor Juan González ha fallecido, dejando 3 hijos, de 20, 15 y 12 años,
respectivamente, dentro de su matrimonio, con la señora Marina López; el señor Juan
González, fuera del matrimonio había procreado un hijo, de actualmente 1 año y 6
meses, con la señora Laura Díaz. La señora Laura Díaz inicia la demanda en
Determinación de Herederos, por ante el Tribunal de Tierras de jurisdicción Original.
En el curso del proceso, el hijo mayor del señor González, de 20 años, muerte en un
terrible hecho de sangre, dejando a su novia, Julissa, con la que tenía 5 meses
conviviendo como pareja, con un embarazo de 8 meses.
Litis:

1. En fecha 11 del mes de Enero del año 2006, la señora Ana Castillo, presentó una
querella en el Departamento de Querellas y Conciliaciones en la Procuraduría Fiscal
del Distrito Nacional, en contra de los señores Nicolás Medrano y Dilcia Ramírez, por
alegada violación de propiedad, por lo cual se abrió – en la Fiscalía - el expediente
No.023-2004-0008, en contra de los querellados. Que, en su querella la señora Ana
Castillo, según acta levantada en la fecha antes descrita, que ella nunca le ha vendido a
nadie el Solar de su propiedad, es decir el Solar No.145 de la Manzana 2345 del Distrito
Catastral No.6 del Distrito Nacional. Que del mismo modo, la señora Ana Castillo,
apodera el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional, para
conocer de una litis sobre derechos registrados en procura de obtener nulidad del
Certificado de Título; llamando como demandados a los señores Nicolás Medrano y
Dilcia Ramírez, por el hecho de que el Registro de Títulos del Distrito Nacional, ejecutó
el contrato de venta donde ella aparece vendiéndole a los referidos señores y fue
cancelado su Certificado de Título y expedido el de los alegados compradores, el cual
fue, posteriormente cancelado por la ejecución de la sentencia de adjudicación a favor
del Banco Caribe, dictada por la Tercera Sala de la Cámara Civil del Juzgado de
Primera Instancia del Distrito Nacional. El proceso de Adjudicación fue llevado
contra los señores Nicolás Medrano y Dilcia Ramírez, quienes se beneficiaron de un
crédito con garantía inmobiliaria, sobre el referido solar.

Analizar:

 ¿Cuál es la Jurisdicción Competente?

 Si fuéramos abogados de la parte demandante, que haríamos, y cuales medios de
prueba aportaríamos al proceso?
 Lo mismo si fuéramos del demandado?.
 A los fines de decidir este proceso, entienden ustedes que importa quién tiene la
posesión del inmueble?

2. El señor Pedro Ramírez, inicia una litis sobre derechos registrados, contra el señor Juan
Fernández, por el hecho de que desconoce un supuesto acto de venta que ejecutó el
señor Fernández, por ante el Registro de Títulos de La Vega. Argumentando que lo
que firmó no fue un contrato de venta, sino un contrato de préstamo.

Analizar:

 Como se denomina esta figura?

 Cuales medios de prueba debemos llevar?
 Que haríamos de ser demandantes o demandados?
  Como se prueba la simulación?
Deslinde:

1. El señor Johan Dotel es propietario de una porción de terreno de 340.85 metros

cuadrados dentro del ámbito de la Parcela 64-1-Ref del D. C. 3 del D. N.; deseando
tener su Certificado de títulos, y tomando en consideración que la nueva ley de
Registro Inmobiliario, no permite muchas operaciones sobre constancias anotadas,
decide deslindarse. Pasada la etapa técnica, ya en el Tribunal, interviene en el proceso
la Secretaria de Estado de Obras Publicas y Comunicaciones, oponiéndose a la
aprobación de los trabajos de deslinde practicados por el señor Johan Dotel, bajo el
argumento de que ese señor se está deslindando sobre el Talud de la avenida 27 de
Febrero, y expresando que el Talud es un área destinada al soporte de la avenida.
Bajo tales argumentos que debe hacer el Tribunal? que debe hacer usted como abogado
del señor Dotel?

2. (751.48) La entidad Inmobiliaria Tejeteje, S. A., es propietaria de ocho porciones de

terreno dentro de la Parcela No. 25 del Distrito Catastral No.4 del Distrito Nacional.
Para poder tener un solo Certificado de Titulo la Inmobiliaria decide refundir y
deslindar sus porciones. En sus constancias anotadas especifica que sus propiedad es
sobre las siguientes áreas superficiales: 137.20, 150.00, 130.07, 23.56, 68.60, 45.79, 126.26
y 70.00, respectivamente. Los trabajos de deslinde han terminado la fase técnica. Ha
resultado un plano individual que ampara la naciente Parcela 004.254637 del Distrito
Catastral No. 1 del Distrito Nacional, con una extensión superficial de 700.00 metros
cuadrados, el cual ha sido debidamente aprobado por mensura. Nos encontramos en la
etapa judicial. Que debemos hacer como solicitante del deslinde? Y que debe hacer el
Tribunal? sería distinta la respuesta si la diferencia fuera por más de lo indicado?

Condominio:

1. El Condominio Olga María II, constituido de conformidad con las leyes que rigen la
materia ha sido constituido con 8 Apartamentos para fines residenciales con un área de
construcción de 300 Metros Cuadrados cada uno, terminación en primera, y dos
parqueos exclusivos techados por apartamento, así como de tres parqueos comunes
para las visitas. Los adquirientes del proyecto (en planos) suscribieron sus contratos de
compra venta con la Constructora A&B contando con las condiciones antes descritas.
Al momento de que la constructora se propone hacer entrega, los adquirientes se
encuentran con las siguientes situaciones: La terminación interna se ha hecho con
madera corriente, el área de construcción es de 267 Mt2, (menor de la establecida en
planos y reglamento) y los parqueos para las visitas solamente constan en planos,
porque el espacio físico fue utilizado para hacer dos parqueos de uso exclusivo de los
dos pent-house y para la instalación de la planta eléctrica. Los adquirientes que se
sienten perjudicados (excepto los propietarios de los pent-house) demandan en sus
propias calidades el cumplimiento de las estipulaciones contractuales convenidas con
 la constructora. ¿Cree usted que la demanda es procedente? ¿Los Tribunales de la J.I.
son competentes para conocerla? De ser competentes y procedente la demanda, ¿como
la fallaría? Justifique sus respuestas.

2. En el condominio Gisela María III, edificado para fines residenciales, existen

construidos 8 apartamentos: se trata de un oficio de 4 pisos con 2 apartamentos por
pisos. En los primeros 2 pisos, existen construidos 4 apartamentos de 156 metros cada
uno. Los del tercer piso, tienen 165 metros cada uno y los del 4 piso, 200 metros cada
uno. El señor Carlos Méndez, propietario de uno de los apartamentos del primer piso,
ha instituido una escuela de música en su apartamento, ocupando además de su
apartamento, el jardín delantero del apartamento, el área destinada a su parqueo y 2
parqueos del área de visita. El señor también coloco carteles anunciando su escuela, en
el balcón de su casa, y en la calle, frente al edificio. En ese mismo edificio, la señora
María González, propietaria uno de esos apartamentos, quien adeuda la suma de 120
mil pesos por concepto de pagos de mantenimiento y cuota adicional, por
mantenimiento de la planta.

Analizar:

1. Si ambas acciones pueden ser llevadas de manera conjunta.

2. De los actos cometido por el señor Carlos Méndez cuales son violatorios a la ley 108-05
o a la ley No. 50-38 sobre condominios.
3. Que debe verificar el Consorcio de Propietarios antes de iniciar cualquier acción.