Método: Precios Hedónicos

Concepto
• En la mayoría de los textos introductorios de teoría económica se asume que los bienes
analizados son homogéneos.
• En la práctica los individuos tienen a su disposición una variedad de productos
heterogéneos o diferenciados los cuales son transados en un solo mercado.
• Ejemplo: el mercado de automóviles usados es considerado por los consumidores como
un solo mercado donde se ofrecen y compran vehículos con diversas características:
• potencia del motor
• Número de puertas
• tipo de tracción
• año de fabricación, etc.
• Estas características son valoradas por los consumidores y por lo tanto afectan el precio
al cual el bien es transado.
Objetivos del Método:
• Hacer explícitos los precios de los bienes o atributos para los que no
existe un mercado formal.
• Utilizar estos precios para evaluar decisiones que afecten la oferta de
tales atributos (cambios en la calidad).
Por tanto:
• Si hay dos bienes que se transan en un mismo mercado
• Difieren solamente en una característica
Entonces:
• La diferencia de precios entre los dos bienes refleja el precio de esa característica
Ejemplo:
• Si encontramos dos viviendas iguales en todas sus características except en la
cantidad de sol que reciben de mañana y tarde,
• la diferencia de precio entre ellas reflejaría el valor de este atributo
• La cantidad de sol carece de precio explícito en el mercado
Función de precios hedónicos
• Es una relación de equilibrio entre los precios de cada uno de los
bienes y los atributos o calidades que contienen.

• La forma de dicha función lleva implícitas todas las preferencias y

posibilidades financieras de los compradores, así como la tecnología y
las posibilidades de los constructores y la oferta de atributos
exógenos al mercado.
Función de precios hedónicos
Modelo General de Precios Hedónicos
•• Los
  atributos de un producto diferenciado se representan por un vector de
características
, donde cada denota una de las n características de la vivienda.
• Cada propiedad es denotada por donde el supraíndice indica una propiedad distinta
con distinto vector de características.
• El precio de venta de una vivienda es una función de las características de ésta lo
cual se denomina función de precios hedónicos y se denota por
P = P(z) = P(Z)
• Decisión de consumo
• Decisión de producción
• Equilibrio de mercado
Formas funcionales
Modelo General de Precios Hedónicos
•  El valor del bien está dado por
Modelo General de Precios Hedónicos
Caso: ESTIMACIÓN DEL VALOR
ECONOMICO DEL HUMEDAL JABOQUE
Fuente: “ VALORACIÓN ECONOMICA DEL HUMEDAL JABOQUE MEDIANTE LA APLICACIÓN DE LA METODOLOGIA DE PRECIOS HEDONICOS”, ERIKA MILENA MARTÍNEZ QUIROGA, Propuesta de
Trabajo de Grado para optar al título de Especialista en Gerencia Ambiental, Universidad Libre, Facultad de ingeniería, Especialización Gerencia Ambiental, Bogotá D.C, 28 de Noviembre de
2017

Paso 1: identificación de los bienes y servicios ambientales del humedal y

sus problemas

• Componente hídrico- paisajístico.

• Componente geológico
• Componente flora
• Componente fauna
Ejemplo: Componente Paisajistico
Paso2: Identificación de Barrios
Paso 3: Identificación de atributos y/o
variables del modelo

Variable dependiente: X1: Precio vivienda esta variable es la

dependiente, ya que cambia su valor dependiendo de las características
mencionadas anteriormente.
Paso 3: Identificación de atributos y/o variables
del modelo (variables independientes)
Características físicas de la propiedad:
• X2:Estrato
• X3:Valor de administración
• X4: El área privada de la propiedad,
• X5: El área construida de la propiedad
• X6: Número de habitaciones,
• X7: Número de baños
• X8: Disponibilidad de parqueaderos
• X9: Número de parqueaderos
• X10:Tiempo de construcción de la vivienda
(En construcción)
• X11. Tiempo de construcción de la vivienda
(Sobre plano)
• X12: Tiempo de construcción de la vivienda (Para estrenar)
• X13: Tiempo de construcción de la vivienda (0-5 años)
• X14: Tiempo de construcción de la vivienda (5- 10 años)
• X15: Tiempo de construcción de la vivienda (10-20 años)
• X16: Tiempo de construcción de la vivienda (Más de 20 años)
• X17: Disponibilidad de terraza o balcón.
• X18: Tipo de acabado de piso
• X19: Tipo de piso en habitaciones.,
• X20: Tipo de piso en el comedor
• X21:Tipo de habitaciones en la sala
• X22: Tipo de cocina
• X23: Número de niveles de la vivienda.
Paso 3: Identificación de atributos y/o
variables del modelo:
• Características del • Características ambientales:
vecindario: • X26: Percepción de olores
ofensivos
• X24: La proximidad • X27. Generación de residuos
sólidos (disposición inadecuada).
a zonas verdes, • X28: Percepción de niveles de
zonas de presión sonora en la zona de
estudio
recreación y/o • X29: Concentración diaria PM10
(Octubre 2017)
parques. • X30: Concentración diaria PM2.5
(Octubre 2017)
• X25: La proximidad • X31: Concentración diaria O3
a vías (primarias, (Octubre 2017)
• X32: Concentración Anual PM10
secundarias y/o de • X33:Concentración Promedio PM10
(Octubre 2017)
acceso)
Paso 4:
Identificacion
de la muestra
Paso 4: Estadistica descriptiva de las
variables del modelo en la muestra
Para cada variable:
• Porcentajes
• Graficos
• Media
• Varianza,
• etc
Paso 5: Función de Precios hedónicos
𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 = 𝑓(𝑐𝑎𝑟𝑎𝑐𝑡. 𝑓𝑖𝑠𝑖𝑐𝑎𝑠, 𝑐𝑎𝑟𝑎𝑐𝑡. 𝑑𝑒𝑙 𝑣𝑒𝑐𝑖𝑛𝑑𝑎𝑟𝑖𝑜, 𝑐𝑎𝑟𝑎𝑐𝑡. 𝑎𝑚𝑏𝑖𝑒𝑛𝑡𝑎𝑙𝑒𝑠)

𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑉𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎= 𝛽0+ 𝛽2𝑋2+ 𝛽3𝑋3 + 𝛽4𝑋4 ….+ 𝛽14𝑋14+ 𝛽15𝑋15

Resultado:
Función de Precios Hedónicos
Paso 5: Cálculo del valor ambiental
X24: La proximidad a zonas verdes, zonas de recreación y/o parques.

“De acuerdo a los resultados obtenidos es posible determinar que la

disponibilidad a pagar (DAP) de los propietarios por adquirir viviendas
que se encuentren próximas a zonas verdes, zonas de recreación y/o
parques. es de $ 5.158.202 , indicando que la cercanía a estas áreas
incrementa en un $ 5.158.202 el valor del inmueble”.
Paso 5: Cálculo del valor ambiental
Valor ambiental total:
5.158.202 * 364 (muestra) = $1.877.585.528,

“A partir de la DAP Marginal obtenida para esta variable, fue posible determinar
que los ciudadanos están dispuestos a pagar un valor de $ 5.158.202 por adquirir
viviendas en sitios próximos a zonas verdes, zonas de recreación y/o parques
(incluyendo humedales) Teniendo en cuenta que este monto es unitario para cada
predio, al multiplicar este valor por las 364 viviendas evaluadas, se obtiene un
resultado de $1.877.585.528, el cual representa la importancia que posee la
cercanía a zonas verdes (en este caso el humedal Jaboque) para los ciudadanos”.
Crítica:
5.158.202 * 364 (muestra) = $1.877.585.528,

Debería ser el valor obtenido * universo!!!!

Caso: Parque Metropolitano de Quito
Fuente: VALORACIÓN DE LOS BENEFICIOS QUE GENERA EL PARQUE METROPOLITANO DE QUITO, Fabián Rodríguez Espinosa, Academia.

Identificacion de las Variables del Modelo

• Precio de venta: el precio del departamento en el mercado, el mismo que refleja la disposición a pagar de los
compradores. Los precios de venta de las propiedades fueron obtenidos de plusvalía.
• Metros cuadrados: mide el área del departamento (incluyendo la bodega y el parqueadero).
• Número de dormitorios: se refiere a las habitaciones que tiene el departamento, en este caso todos los
departamentos tienen 2 habitaciones.
• Número de baños: se tomaron en cuenta los departamentos que tenían de 2 a 2 baños y medio.
• Años de antigüedad del edificio: años de construcción del edificio, el máximo de años de antigüedad fijado fue
5.
• Número de parqueaderos: con cuantos parqueaderos cuenta el departamento.
• Distancia al parque (metros): la unidad de medida utilizada para contabilizar la distancia del departamento al
parque fue el metro, a priori está variable debería tener un efecto negativo en el precio, mientras mayor sea la
distancia menor será el precio.
Variables Dummy en el modelo
• Área verde: área que ocupan árboles, arbustos o plantas dentro del edificio. El área verde fue introducida como una variable
dummy, si el edificio cuenta con áreas verdes se le asigna el valor de 1 caso contrario 0.
• Área de BBQ: el área de BBQ fue introducida como una variable dummy, si el edificio cuenta con área de BBQ se asigna el valor
de 1 sino 0.
• Ascensor: se utilizó una variable dummy, si el edificio tiene ascensor se asigna el valor de 1 si no tiene 0.
• Terraza: se introdujo como una variable dummy, 1 si tiene terraza y 0 si no tiene.
• Sala comunal: variable dummy, 1 si tiene terraza y 0 si no tiene.
• Closets: variable dummy, 1 si tiene closets y 0 si no tiene.
• Gas centralizado: variable dummy, 1 si tiene gas centralizado y 0 si no tiene.
• Internet wifi: variable dummy, 1 si tiene wifi en áreas comunes y 0 si no tiene.
• Servicios básicos (agua, luz, teléfono): variable dummy, 1 si cuenta con servicios básicos y 0 si no cuenta con servicios básicos.
• Guardianía/seguridad: variable dummy, 1 si tiene guardianía/ seguridad y 0 si no tiene.
• Parqueadero de visitas: variable dummy, 1 si tiene parqueadero de visitas y 0 si no tiene.
• Puertas eléctricas: variable dummy, 1 si tiene puertas eléctricas y 0 si no tiene.
• Generador eléctrico: variable dummy, 1 si tiene generador eléctrico y 0 si no tiene.
• Piscina: variable dummy, 1 si tiene piscina y 0 si no tiene.
• Gimnasio: variable dummy, 1 si tiene gimnasio y 0 si no tiene.
• Minigolf: variable dummy, 1 si tiene gimnasio y 0 si no tiene.
• Spa: variable dummy, 1 si tiene spa y 0 si no tiene.
• Bodega: variable dummy, 1 si tiene bodega y 0 si no tiene.
Definición del modelo
modelo semilogarítmico (log-lineal) como este:
𝐿𝑛𝐻𝑃=𝛼+𝛽1𝑥+𝛽2𝑛+𝜀
• 𝑳𝒏𝑯𝑷 = variable dependiente
• 𝑥 = vector que contiene las características del departamento
• 𝒏 = variable ambiental, en este caso la distancia al parque medida en metros
• 𝛽1 = muestra la variación porcentual en los precios de venta dado el incremento en una
• unidad adicional (años, metros, etc.), en el caso de tratarse de variables dummy es la
• variación porcentual en los precios en el caso de que se tenga el atributo (es decir cuando
• la dummy es igual a 1)
• 𝛽2 = muestra la variación porcentual en los precios de venta dado el incremento en 1
• metro adicional de la distancia al parque
• 𝜀 = residuo que contiene los variables no observadas
Resultados: modelo log lineal
Otra especificación: modelo de regresión
lineal
Definición del modelo
Variables descartadas:
• Número de dormitorios: todos los departamentos tienen dos
habitaciones, por lo cual no tiene sentido analizar esta variable.
• Closets: todos los departamentos cuentan con closets.
• Servicios básicos: todos los departamentos cuentan con servicios básicos.
• Guardianía/Seguridad: todos tienen guardianía.
• Piscina: solo 1 departamento tiene piscina, está variable podría sesgar los
resultados.
• Minigolf: solo 1 departamento tiene minigolf.
“Si bien, la variable ambiental DIST no fue estadísticamente significativa
en ambos modelos, es constante en el signo del coeficiente negativo.
El signo del coeficiente nos indica que el precio de la propiedad
aumenta al reducirse la distancia con el área verde, lo que concuerda
con otros estudios realizados. La razón por la cual la variable ambiental
DIS no fue estadísticamente significativa puede caer en el tamaño de la
muestra. El tamaño de la muestra es un factor muy importante en este
tipo de estudios”.
Caso:
• Valoración económica y ambiental mediante el Método de los Precios
Hedónicos. El caso del Área de Conservación Regional Albufera de
Medio Mundo (ACRAMM), Lima, Perú
Localizacion
• La Albufera de Medio Mundo
está situada en el distrito de
Végueta, provincia de
Huaura, región Lima-
Provincias, a la altura del
kilómetro 177 de la carretera
Panamericana Norte, sobre
una extensión de 687.71 Ha
Modelo
Precios de alquiler de la vivienda en los alrededores =
f (HAB tipo propiedad
DALU de vecindario
VISH ambiental)
Resultados

• - HAB: El coeficiente obtenido por esta variable es de 1,357 con signo positivo que
concuerda con el marco teórico. Es estadísticamente significativo al 10% y presenta una t de
student de 2,245.

• - DALU: El coeficiente obtenido por esta variable es de 1,895 con signo negativo, contrario a
lo esperado. Es estadísticamente significativo al 10% y presenta una t de student de 2,1351.

• - VISH: El coeficiente obtenido por esta variable es de 1,345. Es estadísticamente

significativo al 5%. Y presenta una t de student alta de 4,431. Esta variable es la más
significativa y por ende la que más influye en el modelo hedónico, concordando con la
realidad.
Limitaciones
• El supuesto de la movilidad. Para que el método tenga plena validez, y el mercado permita inferir
los precios hedónicos con fiabilidad, es esencial que todas las personas demandantes potenciales
puedan expresar su disposición a pagar por el cambio. La persona, llegado el caso, ha de ser lo
suficientemente móvil como para cambiarse a otra zona, donde el nivel de contaminación sea
distinto y más acorde con sus preferencias. En ausencia de movilidad, la persona no tiene elección
y, por lo tanto, los precios de los bienes de mercado no reflejan enteramente el cambio producido.
Este caso puede aparecer cuando existen mercados segmentados.
• Los costes de transacción no han de ser prohibitivos. En efecto, la persona que se encuentra con la
aparición de un deterioro ambiental serio en el entorno de su vivienda, puede remediarlo
mudándose a otra casa similar pero no sujeta a contaminación. Estaría dispuesta a pagar una
cantidad determinada (x) por librarse de ella, pero si el coste de cambiar de casa (los costes de
transacción) resulta ser un poco mayor que esa cantidad (x + 1), no dará el paso y, al no modificar
su comportamiento, no expresará su valoración de lo ocurrido, y el mercado no recogerá sus
preferencias.