Valor unitario,

factores de
modificación y
tabla de valores
Valoración masiva
Para realizar el avalúo de los bienes inmuebles (terreno, mejoras y
cultivos) por lo general los catastros municipales de Latinoamérica
lo realizan por dos métodos: el valor de las mejoras y del cultivo
obedecen más bien a los precios locales de materiales e insumos, y
éstos pueden obtenerse en el ámbito local o municipal. En cambio
el valor de la tierra es mas complejo por lo que se utiliza el método
de comparación del valor de mercado.
La metodología utilizada en Nicaragua es el valor de reemplazo
depreciado para las mejoras y cultivos y el estudio de mercado
para determinar el valor de la tierra.
Si se tuviera que realizar el avalúo catastral de cada una de las
propiedades, sería proceso complejo y caro; sin embargo estos
métodos se aplican de manera masiva utilizando valores tipo por
zona de uso del suelo, obteniendo un valor promedio por un
inmueble promedio de la zona correspondiente a una propiedad
promedio. Esto disminuye los costos y tiempo de ejecución de los
trabajos del levantamiento de información en campo.
Parcela típica

Es el predio rectangular, promedio, de topografía

plana y a nivel de la calle, cuyo frente y área es el
que existe con mayor frecuencia en el sector.

Lo más importante de este análisis es determinar cuál

es la parcela típica de cada zona, la cual se obtiene
del promedio aritmético de las características físicas
del sector.
Factores de modificación:

Los factores de modificación permiten establecer variaciones al

valor de cada parcela con respecto a la parcela típica en cada
zona.
El porcentaje en que estos factores afectan la parcela típica se
puede determinar mediante las características más notables del
sector, pero existen tablas prediseñadas con factores de
modificación comúnmente usados tanto en zonas urbanas
como rurales.
Estos porcentajes o coeficientes fueron determinados por
consenso al inicio del SISCAT, el cal fue establecido en
Nicaragua a partir del año 1995.
Tabla de valores
El avalúo catastral determina un valor administrativo de las
propiedades con el fin de establecer una base justa para el
cobro del impuesto de bienes inmuebles. Para esto cada dos
años la Comisión de Catastro (La Comisión de catastro
establecida según la Ley General de Catastro
Nacional Ley 509) a propuesta de las municipales, aprueba
una tabla de valor unitarios que sirve de base para la valuación
de propiedades y las zonas de valores de cada una de las
municipalidades.
Estas tablas de valores contiene valores unitarios por metro
cuadrado, metro cúbico, líneas o cualquier otra unidad de
medida para todos los elementos de la construcción, vías,
cultivos permanentes, suelos, maquinaria y equipos. Esta tablas
se utilizan a manera de factores de modificación para
determinar el valor catastral de manera masiva y rápida.
 Tablas de valores y coeficientes de modificación de
Nicaragua
1. Usos permitidos/actuales 16. Tipo de material de cielo raso
2. Clases de vías o lugares 17. Tipo de instalaciones eléctricas
3. Tipos de vías o lugares 18. Tipo de material de paredes
exteriores
4. Accesibilidad de vías y lugares
19. Tipo de material de paredes
5. Revestimiento de calzada interiores
6. Acabado de aceras 20. Acabados de paredes exteriores e
7. Estados de conservación de vías y interiores
lugares 21. Tipo de material de la cubierta de
8. Zonas de valoración techo
9. Mejoras de vías y lugares 22. Instalaciones especiales y mejoras
adicionales en el edificio
10. Drenaje
23. Material de pisos
11. Formas de los terrenos
24. Material de puertas y ventanas
12. Topografía de los terrenos
25. Artefactos sanitarios
13. Mejoras de los terrenos
26. Tipos de construcción
14. Estados de conservación de las
edificaciones 27. Modos de adquisición de la
propiedad
15. Uso/destino de la edificación
 Tablas de valores y coeficientes de modificación de
Nicaragua
28. Monedas 39. Vías de acceso a la propiedad
29. Tipo de tenencia o régimen de 40. Acceso a la infraestructura
ocupación
41. Valores de huertas y potreros
30. Tipo de financiamiento para
adquisición de inmuebles 42. Cultivos permanentes
31. Beneficios tributarios de la 43. Procedencia de la estimación
propiedad del valor
32. Personería del propietario 44. Uso definido o actividad que se
desarrolla en cada edificación
33. Beneficios tributarios del
propietario 45. Barrios o sectores de ubicación
34. Tipo de documento de 46. Tipo de asentamiento humano
tenencia 47. Tipo de instalaciones de agua
35. Nivel del terreno respecto a la potable en el edificio
calle 48. Tipos de instalaciones de
36. Disponibilidad de agua alcantarillado
37. Rendimiento de suelo 49. Cultivos no permanentes
38. Aptitud del suelo para 50. Yacimientos
tecnología
¿Cómo se determinan los factores de
modificación?
No existe una única formula para determinar los factores, sin
embargo todos los factores se calculan comparando las
características físicas de la parcela típica de la zona con la
parcela a valorar.
Además no todos los países adoptaron exactamente las mismas
características físicas sin embargo, todos tiene las misma lógica
de modificar el valor del terreno según su características físicas,
socio económicas, sociales y legales.
A continuación se presentan algunos ejemplos de como se
determinan los factores de modificación y pondremos como
ejemplo el caso de los factores utilizado por el Estado de
México.
En el caso de Nicaragua no existe documentación técnica
pública que respalde como fueron definidos estos factores.
 Algunos ejemplos
1. DF = SQR (FE / 8)
Donde: SQR= raíz cuadrada. 8 – frente de la parcela típica
(formula utilizada por la municipalidad de Chinpancigo, Estado de
Guerrero, México)

2. F = (Flv /Flt)y
Donde :
Ff = Factor de frente
Flv =Frente del lote a valorar
Flt =Frente del lote tipo
y = Coeficiente exponencial

(formula utilizada por las municipalidades de Costa Rica)

Factor de frente

3. F1 = 100 – 3 (f1 – f2) / 100, para f1 > f2,

donde f1: frente de zonificación o tipo de la parcela, f2: frente de la
parcela en estudio.
(formula utilizada por el Estado del Zulia Venezuela)
FACTORES DE MERITO O DE DEMÉRITO PARA EL
TERRENO
Factor de frente FE: El factor de frente es el índice que califica
un terreno, considerando su dimensión de la colindancia con la
calle de su ubicación, demeritándolo cuando su longitud sea
menor al frente mínimo definido para la zona y se determina
aplicando la siguiente expresión:

FFE=FE/frente mínimo

FFE=10m/8m=1.25
Factor de fondo
El factor le fondo FFO: es el índice que califica a un terreno
cuando la longitud del fondo, expresada en metros lineales,
considerado como la medida perpendicular trazada a partir
del frente, hasta el punto más alejado del predio, presenta una
dimensión mayor a la del fondo base correspondiente al área
homogénea de ubicación del inmueble de que se trate, y se
determina aplicando la siguiente expresión:

FFo = 0.60 + ((FoB / Fo) x 0.40)

Ejemplo
FFo=0.60+((30/35)*0.40)= 0.60+0.86*0.40=0.944=1
Ejemplos de mediciones de fondo
Factor de ocupación del suelo
 El factor o índice de ocupación (FOS). Es la porción del área de suelo
que puede ser ocupada por la edificación en primer piso bajo
cubierta, y se expresa por el cociente que resulta de dividir el área
que puede ser ocupada por edificación en primer piso por el área
total del lote. Lo anterior, sin detrimento de los retiros establecidos por
las normas.
 Área de Ocupación del Suelo: Es la superficie en metros cuadrados
(m²) de la proyección horizontal de los edificios existentes o a
construirse en una parcela. Para efectos de cálculo se mide desde las
caras externas de las paredes y se incluyen las áreas techadas tales
como: aleros mayores 1,50 metros de ancho y cobertizos; espacios de
circulación techados entre columnas, entre paredes y entre columnas
y paredes; porches mayores 1,50 metros de ancho y balcones
mayores de 1,50 metros de ancho. Se excluyen las terrazas sin techo,
pérgolas y detalles arquitectónicos menores de 1 metro.

 En simples palabras en la cantidad del suelo de una parcela que

puede ser edificado por sobre la cota de la parcela.
Ejemplo de factor o índice de
ocupación del suelo
Este coeficiente varia entre 0 y 1 es el porcentaje de ocupación
que podemos utilizar del terreno.

El FOS igual a 1.0 significa que se puede usar o ocupar el 100% del
terreno para edificar.
El FOS igual a 0.8 significa que solo se puede ocupar el 80%.
El FOS igual a 0.5 significa que se puede ocupar el 50%.

El valor del FOS depende de la zonificación que el municipio

adopta por la ubicación del terreno.

Para la determinación del valor catastral en Nicaragua este

factor no es tomado en cuenta por las municipalidades. Si es esta
contemplado como norma urbanística y en los planes de
ordenamiento del territorial.
Factor de Área (FA)
El factor de área demerita a un inmueble cuando su superficie es mayor a
la del área base del área homogénea de ubicación el inmueble de que se
trate, y se determina mediante la siguiente expresión:

FA = 0.70 + ((AB / SP ) X 0.30

AB área base = 300
SP superficie de la parcela 310
FA=070+((300/310)*0.3))=0.99

Tratándose de inmuebles cuya superficie del terreno sea menor o igual a la

del área base correspondiente, se aplicará 1.00 como factor de área.
En ningún caso, el factor de área aplicable podrá ser inferior a 0.70.
En el caso de Nicaragua si SP es mayor al AB el coeficiente es 0.9
Si es menor 0.8 y si es igual 1.0
 Factor de Topografía (FT)
El factor de topografía, es el índice que determina las
características topográficas del predio, considerando la
pendiente respecto del frente (escarpado hacia arriba o hacia
abajo) y el desnivel (elevado o hundido) a partir del nivel de la
vialidad de acceso o banqueta. Se define a través de la
relación que existe entre la altura (H) determinada desde el nivel
de la vialidad o cuneta, hasta punto más elevado o hundido
que presenta el predio y la longitud del fondo del mismo (Fo), y
se determina aplicando la siguiente expresión:
FT = 1.00 - ((H / 2) / Fo)
Fo=Fondo del terreno 30 m ; H altura o desnivel en el fondo= 3.5
m
FT =1.00-((3.5/2))/30)=0.95
En Nicaragua este factor se divide en dos; Topografía del sueño
y nivel del suelo a partir de la calle de acceso.
Factor de Posición (FP)
El factor de posición, es el índice que califica la ubicación
del predio dentro de la manzana, presentando las
siguientes posibilidades según la norma del Estado de
México
Posición Descripción Factor
Intermedio Colinda con una calle de acceso 1.00
Esquinero Colinda con dos calles que forma un cruce 1.10
Colinda con tres calles contiguas, dos de la cuales no
Cabecero 1.20
forman esquina, (punta de plancha)
Manzanero Colinda por todos su limites con calles 1.30
Colinda con dos calles de acceso pero no es
Frentes no contiguos 1.10
esquinero.
0.50
Interior No colinda con calles de acceso.

En Nicaragua se valora el numero Numero de

de fachadas del terreno que factor
fachadas
colindan con las vías de acceso 1 1 1.00
2 2 1.10
3 99 1.20
Factores de Restricción (FR)
El factor de restricción es el índice que determina el demerito aplicable al
valor catastral de aquellos inmuebles que se localizan total o parcialmente
en áreas que presentan un impedimento, limitación o reducción
determinada por autoridad competente, que disminuye la posibilidad de
aprovechamiento óptimo de la superficie total del predio.
Para calcular este factor es necesario ubicar el inmueble y definir
previamente si se encuentra total o parcialmente dentro de la superficie
denominada área de restricción delimitada y dictaminada mediante
documento oficial emitido por la autoridad competente en la materia;
una vez conocida la superficie determinada como área de restricción del
predio en estudio, ésta se le resta a su superficie total, resultando el área
aprovechable (AA)

FR= 0.50 + ((AA / 2) / SP)

Donde:
FR = Factor de restricción
AA = Área aprovechable del inmueble
SP = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate.
Valor unitario

Se calcula multiplicando la superficie del terreno por

el precio unitario por metro cuadro según la zona de
valor donde se ubica la propiedad y por los factores
de modificación según las características del parcela
o lote.
El precio unitario por metro cuadrado es determinado
por la municipalidad y aprobado por al Comisión
Nacional de Catastro en las tablas de valores.
Bibliografía

 Glosario SISCAT INIFOM

 https://www.transmuni.gob.ni/docs/Decreto3-
95.htm
 Manual Catastral del Estado de México,
recuperado de:
https://legislacion.edomex.gob.mx/sites/legislacion.
edomex.gob.mx/files/files/pdf/gct/2014/dic199.PDF
Plan Regulador de Distritos V, VI y VII Municipio de
Managua. Asociación de Municipios de la Sub Cuenca III de la
Cuenca Sur del Lago de Managua,
AMUSCLAN, Noviembre 2013.