Argemiro Palacios Roberto

Ingeniero Catastral y Geodesta

Especialista en SIG
Especialista en Avalúos
Postulante al Titulo de Magister en Geografía

SUBDIRECCION DE CATASTRO GIT AVALUOS

Metodología para la elaboración

de avalúos de puntos de
Investigación
 Puntos de investigación
Son los predios seleccionados sobre los cuales se realizan los
avalúos comerciales, que a su vez son la base primordial para
la definición de los valores de terreno y la determinación de las
zonas geoeconomicas de un sector (barrio, localidad,
municipio), a partir de las zonas homogéneas físicas.
Además de estos, se seleccionan los predios con los cuales se
elaborarán las tablas de construcción y/o los modelos
econométricos para determinar los valores unitarios de
construcción de los procesos de avalúos masivos.

Marco Legal
• Ley 388 de julio 18 de 1997. Ley de Desarrollo Territorial “Por la cual se modifican la
Ley 9ª de 1989 y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones”.
• Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 “Por el cual se reglamentan parcialmente el
artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27, el Decreto-ley 2150 de 1995, los
artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el
artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos”.
• Resolución 620 del 2008 “Por la cual se establece la metodología para la realización
de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997”.
• Decreto Distrital 619 de julio 28 de 2000 “Por el cual se adopta el Plan de
Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital”.
• Decreto Distrital 469 de diciembre de 2003 “Por el cual se revisa el Plan de
Ordenamiento Territorial de Bogotá, D.C”.
• Decreto Distrital 190 de junio de 2004 “Por medio del cual se compilan las
disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003”.
• Los diferentes y respectivos acuerdos municipales que hacen referencia a los POT,
EBOT y EOT, de los municipios del país.
 Requisitos

• Plano de zonas homogéneas físicas

• Normatividad del municipio, sector o barrio
donde se va a realizar las zonas
geoeconomicas
• Relación de los puntos de investigación, con la
información de sus respectivos registros 1 y 2
• Fichas prediales actualizadas y/o cartas
prediales.

Zona Homogénea Física ZHF

• El plano de las zonas homogéneas físicas, para el momento de
seleccionar los puntos de investigación ya debe estar revisado y
aprobado. (profesional ZHF y G)
• La selección de los puntos y relación de los mismos lo realizan los
profesionales encargados de determinar las zonas geoeconomicas.
• No se aplica muestreo aleatorio, pero se debe tener en cuenta una
distribución lo mas homogéneo posible.
• Se deben resaltar los puntos a investigar en el plano de ZHF.
• Deben cubrir todas y cada una de las ZHF, para que el estudio sea
mas representativo.
• El profesional encargado de los avalúos de los puntos de
investigación, debe conocer de los procesos de ZHF y G, y del
objetivo de los avalúos de los puntos de investigación.
 Reconocimiento predial
• Los puntos de investigación deben estar actualizados
(áreas, usos, calificación, etc.).
• Si el proceso de reconocimiento predial esta retrasado,
se debe dar prioridad a los puntos de investigación.
• En lo posible para las ofertas obtenidas dentro del
análisis del mercado, tomar los datos igualmente
actualizados.
• Se puede aportar un control adicional a la información
recolectada por los reconocedores.

Procedimiento

• 1. Visita a los puntos de investigación

• 2. Recolección de mercado inmobiliario
• 3. Clasificación del mercado inmobiliario
• 4. Depuración del mercado
• 5. Determinación de valores en PH
• 6. Definición de valores de terreno
• 7. Avalúos de la construcción
• 8. Avalúos de lotes de mayor extensión
• 9. Informe final
 1. visita puntos de investigación

• Con esto se busca verificar las características

generales del predio en cuanto a construcción
(área, uso, materiales constructivos y estado de
conservación) y terreno (área, servicios,
pendiente, características generales del sector).
Formato visita puntos.xlsx
• Realizar la toma de fotografías fotografias
puntos de inv.xls

2. Recolección de mercado
inmobiliario
• Recorrer los sectores donde se localizan los puntos de
investigación para recoger la información de inmuebles
en venta y en renta.
• Se debe consultar revistas, periódicos y páginas de
internet especializadas en el mercadeo de inmuebles.
• Transacciones en notarias, avalúos realizados por el
Instituto, por empresas inmobiliarias, corporaciones,
etc.
• OFERTAS EDITADAS.xls
 3. Clasificación del mercado
inmobiliario
• primero por sectores, por zonas homogéneas físicas
• tipo de propiedad; propiedad horizontal, no propiedad
horizontal, lotes.
• Usos PH; apartamentos, locales, oficinas, consultorios,
etc
• Usos no PH; vivienda en autoconstrucción, en serie,
locales, bodegas, etc

4. Depuración mercado
inmobiliario
• Margen de negociación. Dicho margen de negociación
se obtiene al momento de realizar la investigación
(ofertas).
• En PH, verificar si se incluyen parqueaderos y/o
depósitos. Además obtener las áreas privadas reales.
• En No PH, obtener áreas reales de terreno y
construcción, información de la fuente.
• Ofertas Armenia Noviembre 2009.xlsx
• Utilizar hasta donde sea posibles los arrendamientos
obtenidos. calculo indice para arriendo - avaluo.xls
 5. Determinación de valores de
bienes inmuebles en PH
• Procesamiento estadístico para PH, obtener los valores
integrales de las áreas privadas.
• Cuando los predios a avaluar (Puntos de investigación)
son directamente comparativos con una oferta, el valor a
asignar será el mismo de la oferta.
• Cuando se encuentran varias ofertas comparativas se
realizan las respectivas estadísticas y se decide el valor
de acuerdo a las condiciones del predio observadas por
el avaluador.

6. Asignación de valores de
terreno
• En el procesamiento estadístico por
sectores donde se encuentran varios
puntos de investigación, se debe manejar
los limites superior e inferior para así
decidir los valores de acuerdo a la
ubicación, área, forma u otros factores
que determine el avaluador.
 Ejemplo por forma del lote. Ejercicio por Forma.xls
12,5

Área del lote

153.75
15,0

16,2

8,0
Área lote tipo
72,00

7. Avalúos de las
construcciones
• El método de costos de reposición según resolución 620
de 2008.
• Los valores a costo de reposición nuevo según lo
establecido en revistas especializadas construdata, el
constructor, tekhne, consulta de presupuestos, entre
otros.
• Construdata No 158 Marzo _ Mayo 2011.pdf
• TekhneInformeBogotaMarzo2010Gratuito.pdf
• OTRO EJERCICIO PRESUPUESTO.xls.
 7. Avalúos de las
construcciones
• Valores Construdata deduccion Armenia.xls
• se realiza depreciación por método fitto y corvinni.
• Este procedimiento se realizan tanto para la depuración
del mercado inmobiliario como para los puntos de
investigación.
• Depreciacion construcciones Armenia.xls

8. Lotes de mayor extensión

• Desarrollos potenciales (método residual) de acuerdo a
las normas urbanísticas del sector
• El mercado de lotes de mayor extensión comparable
(método de comparación)
• Las ofertas de predios en PH en el sector donde se
localizan los lotes de mayor extensión es indispensable
para efectuar un buen ejercicio residual, o en algunos
casos para deducir valores de terreno en edificaciones o
conjuntos en propiedad horizontal.
• Residual _Capuchina _ Inversos.xls
• EJERCICIO GRATAMIRA.xls
 9. Informes
• Fotografías de las ofertas
• Fotografías de los puntos de investigación
• Cuadros de cálculos depuración de mercado
inmobiliario, de depreciación, de residuales, de
procesamientos estadísticos.
• Informe técnico de avaluó. Avaluo Punto formato.xls
• Presentación de trabajo en comité de avalúos
• Acta de aprobación de los valores.

Consideraciones
• Entregar las zonas homogéneas físicas
definitivas para la realización de los avalúos de
los puntos de investigación, es ventaja en la
determinación de las zonas geoeconómicas
• Los puntos de investigación ya actualizados,
debe ser prioridad en proceso de
reconocimiento predial
• Consultar revistas especializadas para los
costos de reposición, o presupuestos de obras
nuevas de los mismos municipios
 Consideraciones

• Aplicar las metodologías valuatorias de la

resolución 620 de 2008
• Los puntos de investigación son avalúos
comerciales con fines a decidir las zonas
geoeconómicas, no son los valores de las
zonas.