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TASACIÓN
Principios y fundamentos:
La presente guía pretende marcar unas pautas para la elaboración de Informes de tasación
donde se deberá tener en cuenta la finalidad de la valoración ya que condicionará el método
y las técnicas de valoración a seguir.
Para poder realizar este documento se necesita una base de datos, extraídas de cualquier
medio fiable, periódicos, páginas WEB como por ejemplo de www.fotocasa.com e
www.idealista.com, etc. para la búsqueda de testigos comparables al edificio a tasar en
cuestión.
Mediante este método se determina el valor por comparación, que permite determinar el
valor de mercado de un determinado bien.
Método de comparación
N.I.F./C.I.F.nª: XXXXXXXX-X
Entidad financiera:
FINALIDAD DE LA TASACIÓN
• Ficha catastral:
- Descripción: SI/NO
- Superficies: SI/NO
Documentación
- Clasificacion del suelo
4.1.- Localidad
- Actividad Dominante:
- Evolución Población:
4.2.- Entorno
Rasgos xxxxx
Urbanos.
xxxxxx
Tipificación
Nivel de Renta Baja/Media Baja/Media/Media Alta/ Alta
Desarrollo Bajo/Medio/Alto
Renovación Bajo/Medio/Alto
Equipamientos
* Los coeficientes que se usan para la valoración se van averiguando según los valores del inmueble
de Muy Malo / Malo / Medio Malo / Medio / Medio Bueno / Bueno / Muy bueno. Según se escogen se
van estableciendo unos coeficientes según la clasificación
6.1.- Descripción
Jardines SI/NO
Vistas SI/NO
Útil -
-
Construida - -
sin
P.P.Z.C.
Cimentación Desconocida/Tipo
Estructura XXX
Sobrecarga XXX
Cubierta Tipo
Aislamiento XXX
Acristalamiento Tipo
RESUMEN DE CALIDADES
* Muy Malo / Malo / Medio Malo / Medio / Medio Bueno / Bueno / Muy bueno
Cocina * Fachadas *
INSTALACIONES
6.5.- ANTIGÜEDAD
Antigüedad Aproximada
XX AÑOS
Estado de Conservación
Muy Malo / Malo / Medio Malo / Medio / Medio Bueno / Bueno / Muy bueno
7.-Descripción urbanística
Comprobaciones:
RÉGIMEN DE OCUPACIÓN
Comprobaciones:
9.- ANÁLISIS DE MERCADO UTILIZANDO EL MÉTODO DE
COMPARACIÓN
Tamaño xxxx
Situación xxxx
Distribución xxxx
* Muy mala/ Mala / Medio Mala / Medio / Medio Buena / Buena / Muy Buena
Viviendas
OTROS
Las principales variables características consideradas para determinar
el valor de mercado de este tipo de inmueble son, de mayor a menor relevancia,
y en base a sus pesos estadísticos: Ubicación, Número de Baños, Antigüedad,
Superficie Construida y Número de Dormitorios. Para homogeneizar los valores
unitarios de mercado, se debe calcular un promedio ponderado corregido de
cada una de dichas variables características, aplicando los coeficientes
correctores resultantes a cada uno de los precios, lo que permite determinar la
banda de valores entre la que se debe situar el valor de mercado del inmueble
objeto de esta valoración.
Para que dos inmuebles sean comparables deben poseer, al menos, un cierto número de
características idénticas.
Aquellas características que deben ser idénticas en dos inmuebles para que sean
comparables son las que intervienen en el proceso de selección de datos a comparar.
Hemos identificado las siguientes:
- Uso del inmueble.
- Tipología.
- Situación.
- Fecha de transacción.
- Ascensor.
Uso del inmueble Para poder comparar la coincidencia debe ser absoluta. No tiene
sentido comparar viviendas con oficinas o naves industriales. La única excepción la
constituyen los usos de vivienda para primera y segunda vivienda, porque, siendo en rigor
usos diferentes, mantienen relaciones estrechas y son fácilmente convertibles uno en
otro.
10.3 Coeficientes
A continuación se analiza los coeficientes que se pueden aplicar a cada una de las
características en función de la relación entre el inmueble a tasar y el comparable a
homogeneizar. Los coeficientes sirven para apreciar o depreciar el comparable en
relación al inmueble a valorar.
Estos no deberían ser menores de 0,90 ni mayores de 1,10, ya que si no significaría que
los comparables que hemos utilizado son muy diferentes al inmueble a valorar y
deberíamos hacer una mejor selección. E incluso lo ideal es que no sean inferiores a 0,95
o 1,05 para intentar que los comparables sean lo más similares a
los inmuebles a tasar.
Se debe en cada uno de los aspectos hacer una escala para ver el coeficiente a utilizar.
En los parámetros que no son numéricos, como puede ser la situación o la calidad en las
viviendas, o atractivo del entorno o densidad peatonal en los locales se plantea la
siguiente escala:
Muy Malo/ Malo/ Medio Malo/ Medio/Medio Bueno/ Bueno/ Muy Bueno y a cada nivel
establecer un 0,01 o un 0,02 en la valoración. El que corresponda a la vivienda/local a
tasar será el 1 y si es mejor se resta y si es peor le suma.
En algunos casos hay que analizar detenimiento la situación, es decir, por ejemplo según
si una edificación tiene ascensor o no, su valor se modificará, si tiene ascensor, cuanto
más elevada sea la vivienda más valor tenemos, por tanto se le debería asignar un
coeficiente negativo para que aumente la cantidad.
En el caso de las superficies, por ejemplo en Valencia, anquen parezca contradictorio,
cuanto menor es la superficie mayor coste tiene por lo tanto coeficiente más bajo para
aumentar valor.
Tablas facilitadas de apuntes del profesor Pedro Gerardo Salinas Martínez-Arquitecto Técnico
Años: Antigüedad en cantidad de años que posee el inmueble
1: Calidades; Escala propia; propuesta Muy Mala, Mala, Medio Mala, Media, Medio Buena,
Buena, Muy Buena Valores entre 0,90 ‐1,10 (Donde 1 es el testigo más parecido al de la tasación
en cuestión)
5: Datos; Situación; Muy Mala, Mala, Medio Mala, Media, Medio Buena, Buena, Muy Buena;
Valores entre 0,90 ‐1,10 (Donde 1 es el testigo más parecido al de la tasación en cuestión)
Calidad: Muy Mala, Mala, Medio Mala, Media, Medio Buena, Buena, Muy Buena; Valores entre
0,90 ‐1,10 (Donde 1 es el testigo más parecido al de la tasación en cuestión)
Antigüedad: Cuanto más cantidad de años coeficiente mayor, para reducir el precio del inmueble
según la cantidad de años (Valores entre 0,90‐1,10)
Alturas: Los pisos superiores coeficiente más bajo para ampliar precio del inmueble, exceptuando
aquellos sin ascensor que sería al contrario (valores entre 0,90‐1,10)
Superficie Construida: Aunque parece contradictorio, cuanto menor es la superficie del inmueble
menor será el coeficiente, para aumentar el precio unitario.
Otros: Se valora con coeficiente las características como Parket, calefacción, Terraza o cualquier
cualidad que aumente su precio
10.5 Una vez finalizada la tabla anterior, se debe prescindir de dos valores y preservar los 6
testigos más parecidos, por ellos los dos testigos que su valor unitario sea más alejado del
inmueble a tasar se descartan
Una vez ya tengamos los 6 comparables que exige la norma, para poder calcular el valor de
mercado que vamos a utilizar en la valoración calcularemos de nuevo la media aritmética de los 6
y a partir de ella tenemos dos soluciones:
1.‐ Si todos los valores homogeneizados de los comparables se encuentran dentro de un intervalo
comprendido entre +/‐ 10 %, podemos estimar que el valor de
mercado unitario corresponde a la media aritmética de los valores.
2.‐ Si alguno de los valores homogeneizados de los comparables se encuentran fuera del intervalo
comprendido entre +/‐ 10 %, calcularemos la media ponderada y estimaremos los porcentajes de
la siguiente forma:
SE EXPONE LOS DATOS DE LOS TESTIGOS VALOR HOMOGENEIZADO DE LA TABLA
ANTERIOR
Se asigna el peso de cada comparable que está por encima o por debajo del 10 % en función de lo
siguiente:
1) Una vez analizada la media los dos testigos más dispares se descartan escogiendo los 6 testigos
más favorables y más parecidos para una buena práctica de tasación
2) Se realiza la media, y se sacan ± 10 % ± 20% ± 30% para situarlo en el grafico anterior
3) Si todos los datos están en el límite en VM6 y no corresponde con +‐ 10, 20, 30 Se divide 100/6
= 16,6%, es decir, los testigos que estén entre el 10% y ‐10 % VM6) serán los que más porcentajes
se utilice. Por ejemplo:
TOTAL:xxxxx € = V.R.B
En este caso: xx %
= xxxxx €
VM.
Sup. Rep.(Suelo) C.Const. Dep. CRN.U. VM.Total
Unitario
m² €/m² €/m²Const. % €/m²Const. €
€/m²Const.
VALOR DE TASACIÓN
xxxxxxx Euros
Tasadores