FIDEICOMISO

El contrato de fideicomiso en Argentina es un instrumento legal utilizado para diversos fines,

incluida la inversión en obras de construcción. A continuación, se explica el concepto general del
contrato de fideicomiso en el contexto de una obra de construcción en Argentina:

1. Definición de fideicomiso: Un fideicomiso es un contrato en el cual una parte, denominado

fidiciante, transfiere ciertos activos o bienes (en este caso, fondos para una obra de construcción)
a una entidad fiduciaria, que los administra en beneficio de una tercera parte llamada beneficiaria.
En el contexto de una obra de construcción, el fideicomitente proporciona los recursos financieros
para llevar a cabo la obra y el beneficiario es la parte interesada en el desarrollo y finalización
exitosa de la construcción.

“Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se
obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a
transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.”

2. Partes involucradas:

 Fiduciante: Es la parte que aporta los recursos para financiar la construcción de la obra.
Puede ser un particular, una empresa, una institución financiera u otra entidad.

 Fiduciario: Es una entidad designada para administrar los fondos y los activos del
fideicomiso. El fiduciario debe cumplir con las disposiciones legales y contractuales y
actuar en beneficio del beneficiario.

 Beneficiario: Es la parte que tiene un interés en la obra de construcción. Puede ser el

promotor de la obra, un inversor, un comprador futuro de las unidades construidas, etc.

 Fideicomisario: destinatario final de los bienes o cosa.

Puede haber “cierta acumulación" de roles. FIDUCIANTE, BENEFICIARIO y FIDEICOMISARIO pueden

limitarse a ser lo que son, o pueden acumular 2 o 3 roles.

El fiduciario debe limitarse a ser fiduciario porque el administra, lleva el conflicto de intereses y
podría actuar en su beneficio personal.

Art. 1672: “el fideicomisario es la persona a quien se trasmite la propiedad al concluir el

fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de ellos. No puede ser
el fideicomisario el fiduciario”.

Art. 1673: “el fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de
interés y obrar privilegiado los de los restantes sujetos intervenidos en el contrato”.

El FIDUCIARIO (que puede ser persona física o jurídica) tiene derecho a una remuneración:

Art .1677: “Reembolso de gastos. Retribución. Excepto estipulación en contrario, el fiduciario tiene
derecho al reembolso de los gastos y a una retribución, ambos a cargo de quien o quienes se
estipula en el contrato. Si la retribución no se fija en el contrato, la debe fijar el juez teniendo en
consideración la índole de la encomienda…”
3. Finalidad del fideicomiso de construcción: En el contexto de una obra de construcción, el
fideicomiso se establece con el propósito de financiar, gestionar y supervisar el proyecto. Los
fondos aportados por el fiduciante se utilizan para la adquisición de terrenos, materiales de
construcción, contratación de mano de obra, y otros gastos relacionados con la obra.

Entonces: El fiduciante es el que inicia todo. Y el caso habitual es que en el contrato se “obligue” a
transmitir el dominio de un inmueble de su titularidad al fiduciario. Para que construya un edificio.
Otros fiduciantes aportan el valor de unidades funcionales.

ES COMBINACIÓN PERFECTA: nace como derechos personales surgidos del contrato y se

convierte en derechos reales porque entrega la propiedad de la obra construida y terminada.

4. Funcionamiento del fideicomiso de construcción:

 El fiduciante transfiere los fondos al fideicomiso, y estos se utilizan para la ejecución de la

obra.

 El fiduciario se encarga de administrar los recursos de acuerdo con las instrucciones

establecidas en el contrato de fideicomiso y bajo la supervisión del beneficiario.

 El beneficiario monitorea el avance de la construcción y asegura que se cumplan sus

intereses y objetivos.

5. Ventajas del fideicomiso de construcción:

 Permite la segregación de activos y recursos para un proyecto específico, brindando

mayor seguridad a las partes involucradas.

 Facilita la inversión y financiamiento de proyectos de construcción al reunir capital de

diferentes inversores.

 Establece una estructura legal y financiera que protege los intereses de todas las partes.

6. Regulación legal: En Argentina, el fideicomiso de construcción está regulado por la Ley de

Fideicomiso (Ley N° 24.441) y otras normativas específicas.

Es importante tener en cuenta que los detalles específicos de un contrato de fideicomiso de

construcción pueden variar según las necesidades y acuerdos entre las partes involucradas. Por lo
tanto, es fundamental contar con asesoría legal adecuada al establecer un contrato de fideicomiso
en Argentina, especialmente en el ámbito de la construcción.

Desarrollo del fideicomiso :

1. El fiduciante aporta los fondos iniciales al fideicomiso para financiar la construcción del
complejo residencial. Estos fondos se mantienen en una cuenta especial administrada por
el fiduciario.

2. El fiduciario se encarga de administrar los fondos y utilizarlos para comprar el terreno,

contratar a contratistas y subcontratistas, adquirir materiales y supervisar el avance de la
obra.
 3. Los beneficiarios monitorean el progreso del proyecto y pueden tener la opción de
comprar unidades en el complejo residencial una vez que se complete la construcción. Sus
intereses se protegen a través de las disposiciones del contrato de fideicomiso, que
establecen claramente los términos y condiciones del proyecto.

4. Una vez que el proyecto de construcción se completa y las unidades residenciales están
listas para la venta, los beneficiarios tienen la opción de adquirir las unidades de acuerdo
con los términos previamente acordados en el contrato de fideicomiso.

Este ejemplo ilustra cómo un fideicomiso inmobiliario puede utilizarse para financiar y gestionar
un proyecto de desarrollo inmobiliario, brindando seguridad a todas las partes involucradas. Los
fondos se gestionan de manera transparente y se utilizan para cumplir con los objetivos del
proyecto, en este caso, la construcción y venta de unidades residenciales. Los fideicomisos
inmobiliarios son una forma común de inversión en proyectos inmobiliarios en Argentina y otros
países.

TIPOS DE FIDEICOMISO:

Por su contenido los fideicomisos pueden ser:

- Fideicomiso de ADMINISTRACIÓN: se utiliza para ceder la administración personal a alguna

persona natural o jurídica en cumplimiento de algún tipo de contrato.
- Fideicomiso de INVERSIÓN: tiene por finalidad la inversión de algún tipo de recursos
financieros. Se adapta perfectamente a un emprendimiento inmobiliario con fondos de
terceros. Los inversores son los FIDUCIANTES, que se obligan a aportar los fondos
necesarios para comprar el terreno y hacer frente a os costos de la obra. El FIDUCIARIO es
quien r4ecibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre
en forma temporal y condicionada, en los términos del CCYC y llevar adelante el
emprendimiento. Una vez finalizada la obra, el fiduciario transmite el dominio de las
unidades a cada fiduciante o fideicomisario.
- Fideicomiso de GARANTÍA: para garantizar algún tipo de pago o cláusula de
incumplimiento.
- Fideicomiso de CONSTRUCCIÓN

DOMINIO FIDUCIARIO:

Principio de UNICIDAD DEL PATRIMONIO. El Patrimonio Fideicometido es distinto del Patrimonio

del Fiduciario, del Fideicomitente y del Fideicomisario. El Patrimonio Fideicometido no responde
por las obligaciones del Fiduciario, del Fideicomitente, ni de los Fideicomisarios (salvo sobre los
frutos o las prestaciones que se encuentran a su disposición). El Fiduciario ejerce sobre el
Patrimonio Fideicometido, Dominio Fiduciario, ejercido en el marco del contrato.

Características:

- Carácter Temporal: tiene extensión limitada, plazo máximo 30 años.

- General: puesto que enmarca todos los usos que se le puede dar al bien transmitido en
Fideicomiso.
 - Consensual: debe existir consentimiento expreso de las partes, fideicomitente y fiduciario
por lo menos.
- Oneroso: las prestaciones son valuables monetariamente.
- Autónomo y principal: no depende de otros contratos para su validez.

Contenido. El contrato debe contener:

a) la individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal
individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, debe constar la descripción
de los requisitos y características que deben reunir los bienes;
b) la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso,
en su caso;
c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;
d) la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el artículo
1671;
e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del fideicomisario a
quien deben transmitirse o la manera de determinarlo conforme con el artículo 1672;
f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.

Lo INVERTIDO es del FIDEICOMISO:

- No puede embargarse ni se afecta por un fallecimiento o cualquier otro problema de

alguno de los inversores y/o administrador (fiduciario) del patrimonio fideicomitido.
- Los bienes se registran como propiedad fiduciaria.
- Los bienes fideicomitidos quedan exentos de las acciones de los acreedores del fiduciario
porque constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante.
- A su vez los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la
ejecución del fideicomiso. Sin embargo, el fiduciario podrá disponer o gravar los bienes
fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso.

EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO: El fideicomiso se extinguirá por:

- El cumplimiento del plazo o la condición a la que se hubiera sometido o el vencimiento del

plazo máximo legal.
- La revocación del fiduciante si se hubiera reservado expresamente esa facultad; la
revocación no tendrá efecto retroactivo.
- Cualquier otra causal prevista en el contrato.

Producida la extinción del contrato, el fiduciario estará obligado de entregar los bienes
fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a
las inscripciones registrales que correspondan.