Operaciones Inmobiliarias Modulo 4

Módulo 4.
Contrataciones
inmobiliarias especiales
Unidad 1: Fideicomiso inmobiliario
4.1.1 Evolución de la modalidad contractual.

El trust
Se sabe que el fideicomiso es una figura jurídica muy utilizada en los últimos años como forma
de protección de un patrimonio. Lo afecta a un fin determinado y, si bien se encuentra al
fideicomiso en el derecho romano, es interesante profundizar respecto de su variante
anglosajona, el Trust:
Mediante el trust, una persona denominada a settlor, confía la propiedad a

otro, trustee, para que se encargue de ella en beneficio de otra persona
beneficiary. El trustee se encuentra investido del control y la administración de
la propiedad y entrega las ganancias que produce la misma al beneficiario.
(Lorenzetti, 1999, p. 296).
El fideicomiso en Latinoamérica
Esta figura jurídica se instala en varios países de Latinoamérica; por su cercanía, México es de
los primeros en adoptarlo para asegurar sus negocios a los inversores norteamericanos, a raíz
de las presiones que su país ejerció al respecto.
El derecho brasileño, también recepta este contrato de la siguiente manera:
a) La alienagá o fiduciaria, de bienes muebles (ley 4728/65);

b) la cesión fiduciaria de derechos creditorios derivados de la locación de
inmuebles (ley 4864/65);
c) la cesión fiduciaria de acciones (ley 6404/76);
d) la propiedad fiduciaria de inmuebles para fines de constitución de fondos
de inversión inmobiliaria (ley 8668/93). (Lorenzetti, 1999, p. 298).
En el derecho argentino, el fideicomiso inicialmente se reguló a través del dictado de la Ley
N.o 244411 y, a partir del 1 de agosto de 2015, al derogarse esta última ley, se incorporó la
normativa y las actualizaciones en el nuevo Código Civil y Comercial (Ley N.o 26994)2. La Ley
N.o 24441 se creó con el fin de financiar el acceso a la vivienda. Esta es la herramienta legal
para ello y se desglosará a continuación.
4.1.2 Herramienta de gestión eficiente

El fideicomiso se ha transformado en una herramienta eficiente y segura en la gestión de un
patrimonio, más aún cuando su objeto es un bien inmueble. Antes de adentrarse en las
particularidades del fideicomiso inmobiliario propiamente dicho, es necesario referirse a los
aspectos generales de este tipo contractual.
Concepto
Para definirlo, debe remitirse al artículo 1666 del CCyC:
Art. 1666.-Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante,

transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona
denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra
llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al
cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.3
El Código Civil y Comercial retoma la definición prevista por el art. 1 de la Ley N.o 24441.
Ubica al fideicomiso entre los contratos en particular y enuncia las obligaciones y los derechos
medulares sucintamente que le corresponden a cada uno de los sujetos intervinientes en el
contrato. Esta definición ha sido reformulada de acuerdo con las críticas que recibió aquella
por parte de la doctrina.
Este contrato se distingue por la transferencia —o por la obligación de efectuarla— de los
bienes que sean objeto de la prestación al fiduciario para que este los administre, de
acuerdo con las pautas establecidas por el fiduciante. Esto es a favor del beneficiario. La
transferencia, si bien es gratuita, tiene como base el interés en el cumplimiento del encargo al
que se obliga el fiduciario.
El fideicomiso tiene una estructura que le ha permitido adaptarse a diversas finalidades (como
inversión, administración, garantía, ahorro), lo que favorece su utilización cada vez más
extendida. Sin embargo, ha sido objeto de uso con fines fraudulentos, por los mismos motivos,
como puede ser en perjuicio de los acreedores o para la evasión impositiva.
1
Ley N.o 24441. (22 de diciembre de 1994). Financiamiento de la vivienda y la construcción. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-4999/812/texact.htm
2
Ley N.o 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado
de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm#22
3
Art. 1666. Ley N.o 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm#22
De esta definición, se desglosan los sujetos intervinientes:
• Fiduciante: Es el propietario de los bienes, quien realiza la transmisión de estos al

fideicomiso.
• Fiduciario: Es la figura clave, ya que tiene bajo su responsabilidad el éxito del

negocio. Debe rendir cuentas una vez al año, por lo menos.
El fiduciario es la figura central del contrato y sobre quien recae toda la

atención, que de su actuación y obrar eficiente surgirá el provecho del
negocio. Las obligaciones a su cargo resultarán del contrato, y si bien actúa en
nombre propio y por cuenta propia, lo hace en beneficio de otra persona, el
beneficiario. El fiduciario será quien administrará el patrimonio fideicomitido
en el marco de las pautas previstas por el fiduciante, y se obligará a
transmitirlo al fideicomisario al vencimiento del plazo o el cumplimiento de la
condición que determine la conclusión del fideicomiso. Esta persona o personas,
físicas o jurídicas, serán los depositarios de la confianza a la que remite el
término “fideicomiso” y deberán regir su actuación como un “buen hombre de
negocios”, como se analiza en el artículo siguiente. (Contrato de fideicomiso:
sujetos - beneficiario - fideicomisario - fiduciario, 2016,
https://bit.ly/2InFSVe).
• Beneficiario: Es quien recibe los bienes una vez cumplido el plazo o la condición
estipulados en el contrato.
El beneficiario será la persona física o jurídica a favor de quien se ejercerá

ejercerse la propiedad fiduciaria, con los límites dispuestos por el fiduciante.
Los beneficios que habrá de percibir serán los frutos que devengue el
patrimonio de afectación. Puede también ser un bien en particular cuando el
negocio jurídico tenga como finalidad su construcción, como es el caso de los
fideicomisos inmobiliarios. (Contratos, s. f., https://bit.ly/38mo6fH).
• Fideicomisario: Es un sujeto “residual” jurídicamente hablando. Es quien obtiene el

remanente. La norma incorpora expresamente la regulación de los derechos del
fideicomisario, la que había sido omitida en la Ley N.o 24441. El fideicomisario será
quien reciba del fiduciario los bienes del patrimonio de afectación una vez cumplida la
condición o vencido el plazo pautado.
Figura 1: Sujetos intervinientes en el fideicomiso
FIDUCIANTE
BENEFICIARI FIDEICO FIDUCIARIO

O MISO
FIDEICOMIS
ARIO
Fuente: elaboración propia.
Caracteres
• Es bilateral, genera obligaciones para ambas partes.

• Es consensual.
• Es formal; debe celebrarse por escritura pública.
• Es temporal.
• No es sujeto pasible de quebrar o de concursarse.
• Estructura legal que permite minimizar riesgos, ya que hay una separación patrimonial.
• Contrato: se individualizan los bienes que lo componen, modo de incorporarlos y el
destino.
Fideicomiso inmobiliario
Figura 2: Fideicomiso inmobiliario
Fuente: Ibrahim Velutini Sosa, 2019, https://bit.ly/2xggT41
Se entiende que el fideicomiso inmobiliario es aquel que se materializa a través de un

contrato porque se transfiere un bien inmueble y recursos a un fiduciario que los administrara
al desarrollar el emprendimiento inmobiliario que se le estipule en dicho instrumento, y cuyos
bienes inmuebles resultantes serán transmitidos a los beneficiarios.
Gran parte de la doctrina entiende que no se habla de un tipo de fideicomiso, sino de un tipo
de bien, objeto de este, y los sujetos que lo integran cumplen un papel especial dentro de los
ya establecidos en el contrato.
El fideicomiso inmobiliario como supuesto de gran difusión
Una de las utilizaciones cada vez más comunes de este contrato se encuentra en el mercado
inmobiliario, donde resulta una herramienta de financiación de proyectos de toda índole. Si
bien no se encuentra regulado por separado, esta operación de canalización de capitales en
proyectos de vivienda posee características particulares que valen la pena destacar.
En estos casos, por lo general, habrá identidad entre los fiduciantes, los beneficiarios y los
fideicomisarios, quienes revisten el carácter de aportantes, así como también serán quienes
reciban los beneficios del fideicomiso, sea en forma de unidades construidas o el producto de
su venta.
En estas estructuras contractuales puede haber dos tipos de fiduciantes:
a) aquellos originarios, quienes, además de incorporar bienes, serán quienes fijen las
pautas de actuación al fiduciario;
b) los fiduciantes posteriores, quienes adhieren al contrato ya otorgado y tienen, en
consecuencia, menos injerencia en la dirección del proyecto.
A estos últimos les resultará aplicable, en lo pertinente, la normativa relativa a contratos de
consumo prevista en el Libro III, Título III.
Además de las partes descriptas en el artículo, suele aparecer la figura del desarrollador
(también denominado developer), que será la empresa o la persona física que organizará el
negocio, que podrá o no revestir el carácter de fiduciario, y quien obtendrá un rédito por su
actividad.
En este supuesto particular, a los fines de la resolución de los conflictos que puedan suscitarse
durante la ejecución del contrato, se deberá interpretar que las partes se han vinculado a
través de una verdadera relación contractual asociativa, aun cuando no haya una vinculación
societaria en los términos de la Ley N.o 195504.
Características del contrato
a. Resulta evidente el carácter bilateral de este contrato, atento a la existencia de

obligaciones tanto del fiduciante (la de entregar los bienes) como del fiduciario (la de
ejercer la propiedad a favor del beneficiario y entregar los bienes al finalizar el
contrato).
b. Si bien la transferencia efectuada por el fiduciante a favor del fiduciario se entiende

como gratuita, esto no lleva a clasificar el contrato como tal. El fideicomiso será un
4
Ley N.o 19950. (8 de octubre de 2014). Ley de sociedades comerciales. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/25000-29999/25553/texact.htm
contrato gratuito cuando se pacte que el fiduciario no recibirá una retribución por su
actividad y será oneroso si esta contraprestación existe, aun cuando no esté
determinada en el contrato ya que podrá ser fijada consensual o judicialmente con
posterioridad.
c. Respecto del carácter formal del contrato de fideicomiso (art. 969 CCyC), se remite
al lector al comentario del art. 1669 CCyC.
Figura 2: Recorrido del contrato
FIDUCIANTE- FIDUCIARIO-
INVERSOR DESARROLLISTA-
CONSTRUCTORA
FIDEICOMISO
INMOBILIARI
O
FIDEICOMISARIOS BENEFICIARIOS-
INVERSORES
ADQUIRENTES
Fuente: elaboración propia.
Fiduciante:
 Inversor: quien aporta el inmueble o eventualmente dinero.
Fiduciario:
 Desarrollista-Constructora-Quien debe adquirir el inmueble (en caso de que no haya

sido aportado) y conservarlo, organizar el proyecto, administra todo lo relacionado al
emprendimiento (contratos de trabajo, arquitectos, preventa, venta, y toda tarea dentro
de sus funciones como administrador.
Beneficiarios:
 Quienes reciben las utilidades o las unidades construidas.

Fideicomisarios:
 Quienes adquieren las unidades.
4.1.3 Características del instrumento legal

Art. 1667.- Contenido. El contrato debe contener:
a. la individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar
posible tal individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, debe
constar la descripción de los requisitos y características que deben reunir los
bienes;
b. la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al
fideicomiso, en su caso;
c. el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;
d. la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con
el artículo 1671;
e. el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del
fideicomisario a quien deben transmitirse o la manera de determinarlo
conforme con el artículo 1672;
f. los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.5
El Código enumera los elementos que, obligatoriamente, deben incorporarse al texto del
contrato de fideicomiso. Resulta claro que no debe entenderse que la ausencia de una sanción
deba traer aparejada la nulidad del contrato, aunque no prevé ninguna para el caso de que
alguno de los requisitos enunciados no sea plasmado en el contrato. En efecto, los artículos
siguientes aportan las soluciones para los casos en los que se omita alguno de estos elementos.
Art. 1669.- Forma. El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que
corresponda, puede celebrarse por instrumento público o privado, excepto
cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por
instrumento público. En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el
contrato vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de
bienes es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el
cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para su
transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el contrato de
fideicomiso.
La forma del contrato está constituida por el conjunto de solemnidades
requeridas para dotarlo de virtualidad jurídica. El contrato de fideicomiso es
5
Art. 1667, Ley N.o 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
formal, dado que exige la incorporación de ciertas cláusulas esenciales que
requieren de una forma escrita.6
Como vemos, los bienes deben ser determinados o determinables, indicando en el contrato los
requisitos y características de estos.
Patrimonio fiduciario
El patrimonio, en general, es aquel conjunto de bienes materiales e inmateriales susceptibles

de valor económico que posee una persona.
En el fideicomiso se constituye lo que se conoce como patrimonio de afectación, separado de
los sujetos del contrato, lo cual lo protege frente a posibles agresiones de terceros, ya que es
autónomo e independiente.
Art. 1685.- Patrimonio separado. Seguro. Los bienes fideicomitidos constituyen

un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del
beneficiario y del fideicomisario.
Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de
contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños
causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y montos por los que
debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en
defecto de ésta, los que sean razonables. El fiduciario es responsable en los
términos de los artículos 1757 y concordantes cuando no haya contratado
seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de riesgos o montos.7
La base del contrato de fideicomiso se encuentra delineada en este artículo, esto es, la
posibilidad de afectar una cantidad de bienes a una finalidad determinada, aislándola del
resto del patrimonio del fiduciante, del fiduciario, del beneficiario y del fideicomisario.
“Art. 1686.- Acción por acreedores. Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción
singular o colectiva de los acreedores del fiduciario”8.
Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, por lo que
quedan a salvo las acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del
beneficiario y del fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor.
La norma ratifica la idea de separación e inmunidad del patrimonio

fideicomitido, lo que resulta la nota distintiva y esencial de esta figura
6
7
8
contractual. Esta inmunidad puede ser únicamente dejada de lado en base a
las acciones de fraude y de ineficacia concursal. El artículo también otorga a
los acreedores del beneficiario y del fideicomisario la facultad de subrogarse
en los derechos de sus deudores, para ejercer las acciones pertinentes en miras
a ejecutar sus acreencias y proteger el patrimonio de su deudor. (Introducción
Art. 1686 del C.CyC., s. f., https://bit.ly/2IzSZ5X).
Para el caso que los bienes del fideicomiso no sean suficientes para hacer frente a las
obligaciones asumidas, sean de causa contractual o extracontractual, la norma prevé la
liquidación del patrimonio de afectación, lo que mantiene al fideicomiso ajeno al régimen de
los concursos y las quiebras.
4.1.4 Responsabilidades contractuales

Tal como lo estipula la ley en su artículo 1666, el fiduciario es quien debe “ejercer la
propiedad que le es transmitida”9, por ende, es quien la administra en beneficio de quien
designe el contrato.
Continúa en los demás artículos detallando el marco legal de derechos y obligaciones
atinentes al fiduciario:
Art. 1673.- Fiduciario. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o

jurídica. Sólo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las
entidades financieras autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las
disposiciones de la ley respectiva y las personas jurídicas que autoriza el
organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los
requisitos que deben cumplir. El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso,
debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los
restantes sujetos intervinientes en el contrato.
El fiduciario es la figura central del contrato y sobre quien recae toda la

atención, ya que de su actuación y obrar eficiente surgirá el provecho del
negocio. Las obligaciones a su cargo resultarán del contrato, y si bien actúa en
nombre propio y por cuenta propia, lo hace en beneficio de otra persona, el
beneficiario.
El fiduciario será quien administrará el patrimonio fideicomitido en el marco

de las pautas previstas por el fiduciante, y se obligará a transmitirlo al
fideicomisario al vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición que
determine la conclusión del fideicomiso. Esta persona o personas, físicas o
jurídicas, serán los depositarios de la confianza a la que remite el término
“fideicomiso” y deberán regir su actuación como un “buen hombre de
9
negocios”, como se analiza en el artículo siguiente. (Introducción Art. 1673 del
C.CyC, s. f., https://bit.ly/32Y3vwX).
Art. 1674.- Pauta de actuación. Solidaridad. El fiduciario debe cumplir las

obligaciones impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y
diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la
confianza depositada en él. En caso de designarse a más de un fiduciario para
que actúen simultáneamente, sea en forma conjunta o indistinta, su
responsabilidad es solidaria por el cumplimiento de las obligaciones resultantes
del fideicomiso. (Introducción Art. 1674 del C.CyC, s. f.,
https://bit.ly/3asKgyf).
La norma conserva los parámetros de actuación establecidos en el art. 6 de la Ley N.o 24441
incorporando la responsabilidad solidaria de los cofiduciarios, tal como estaba previsto en el
proyecto de 1998.
Art. 1675.- Rendición de cuentas. La rendición de cuentas puede ser solicitada

por el beneficiario, por el fiduciante o por el fideicomisario, en su caso,
conforme a la ley y a las previsiones contractuales; deben ser rendidas con una
periodicidad no mayor a un año.
La obligación de rendir cuentas se encuentra en la mayoría de los contratos
que, como el fideicomiso, conllevan la gestión de bienes de o a favor de
terceros. Esta obligación, periódica e indispensable implica la información a las
partes de las tareas realizadas en la administración del patrimonio
fideicomitido. (Introducción al Art. 1675, s. f., https://bit.ly/2TrI6JG).
Art. 1676.- Dispensas prohibidas. El contrato no puede dispensar al fiduciario

de la obligación de rendir cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedan
incurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes
fideicomitidos.10
La norma marca límites de orden público respecto de las dispensas que el fiduciante no podrá
efectuar a favor del fiduciario, con miras a la protección de terceros que puedan
eventualmente contratar con él, así como respecto de los acreedores de los sujetos del
contrato.
En todos los casos, los fiduciarios deberán rendir cuentas a los beneficiarios con una
periodicidad no mayor a un año.
Art. 1677.- Reembolso de gastos. Retribución. Excepto estipulación en

contrario, el fiduciario tiene derecho al reembolso de los gastos y a una
retribución, ambos a cargo de quien o quienes se estipula en el contrato. Si la
retribución no se fija en el contrato, la debe fijar el juez teniendo en
10
consideración la índole de la encomienda, la importancia de los deberes a
cumplir, la eficacia de la gestión cumplida y las demás circunstancias en que
actúa el fiduciario.11
Dentro de los derechos otorgados al fiduciario, se encuentra el de percibir una remuneración

—se presumirá como existente si no está pactada—, así como la de ser reembolsado de los
gastos que son producto de su ejecución. Esta regla emana de la obligación que asume en
ejecutar actos en interés de terceros, y que sean estos los que provean los medios para dicha
ejecución.
Art. 1678.- Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por:

a. remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse
imposibilitado material o jurídicamente para el desempeño de su función, a
instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario o del fideicomisario, con
citación del fiduciante;
b. incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente
declaradas, y muerte, si es una persona humana;
c. disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de
fusión o absorción, sin perjuicio de la aplicación del inciso a), en su caso;
d. quiebra o liquidación;
e. renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa
grave o imposibilidad material o jurídica de desempeño de la función; la
renuncia tiene efecto después de la transferencia del patrimonio objeto del
fideicomiso al fiduciario sustituto.12
El cese del fiduciario implica la culminación de su administración respecto del patrimonio de

afectación por alguna de las causales previstas en el contrato o en la ley y su remplazo por
el sustituto bajo el régimen previsto en el artículo 1679. Ello no afecta la continuidad del
fideicomiso, que seguirá vigente hasta cumplirse el plazo o condición resolutoria.
Art. 1679.- Sustitución del fiduciario. Producida una causa de cese del
fiduciario, lo reemplaza el sustituto indicado en el contrato o el designado de
acuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo hay o no acepta, el juez
debe designar como fiduciario a una de las entidades autorizadas de acuerdo
a lo previsto en el artículo 1690.
En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden prescindir de la

intervención judicial, otorgando los actos necesarios para la transferencia de
bienes.
11
12
En los restantes casos de los incisos b), c) y d) del artículo 1678, cualquier
interesado puede solicitar al juez la comprobación del acaecimiento de la
causal y la indicación del sustituto o el procedimiento para su designación,
conforme con el contrato o la ley, por el procedimiento más breve previsto por
la ley procesal local. En todos los supuestos del artículo 1678 el juez puede, a
pedido del fiduciante, del beneficiario, del fideicomisario o de un acreedor
del patrimonio separado, designar un fiduciario judicial provisorio o dictar
medidas de protección del patrimonio, si hay peligro en la demora.
Si la designación del nuevo fiduciario se realiza con intervención judicial, debe
ser oído el fiduciante.
Los bienes fideicomitidos deben ser transmitidos al nuevo fiduciario. Si son
registrables es forma suficiente del título el instrumento judicial, notarial
privado autenticado, en los que conste la designación del nuevo fiduciario. La
toma de razón también puede ser rogada por el nuevo fiduciario.13
El cese del fiduciario no implica la disolución del fideicomiso ni la suspensión de las

prestaciones a su cargo, sino que produce una mera modificación en la administración,
facultando a las partes a acudir al procedimiento previsto en el contrato para su remplazo y
en su defecto, instar la vía judicial para la designación de un sustituto. El art. 1679 CCyC
amplía la escueta regulación prevista en el art. 10 de la Ley N.o 24441 para el trámite de
sustitución del fiduciario.
Aspectos generales
El fideicomiso se ha transformado en la “vedette” de los negocios inmobiliarios, ya que no solo

permite proteger y diferenciar al fideicomiso de los sujetos que lo integran y sus acreedores,
sino que es aceptado y reconocido por el común de la sociedad como una forma segura de
inversión, lo cual demuestra que más allá de la forma, promoción o marketing que se le
pueda dar a esta figura, son las personas quienes decidirán el éxito o no de un proyecto, si
finalmente le otorgan su confianza, el corazón de este negocio jurídico.
“Dentro del rubro construcción el uso de fideicomisos inmobiliarios se

extendió tanto que hoy abarca al 85% de los desarrollos en curso.
Haciéndose la mayor parte de los emprendimientos con este instrumento
y la tendencia es que vaya convirtiéndose en el único vehículo de la
construcción, en reemplazo de la formación de sociedades anónimas.”
(Chialvo, 2011).
Mod
elo de estudio de contrato de fideicomiso
13
CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO CON APORTES POR VARIOS FIDUCIANTES EN
ESPECIE MÁS DINERO PARA CONSTRUIR EDIFICIO Y ADJUDICAR SUS UNIDADES.—
(CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO) PRELIMINAR (0- Partes y personerías) Entre las
personas siguientes: A- ...(física o jurídica y datos identificatorios <DNI....> o constitutivos
<registraciones...>), CUIT...., con domicilio en..., ... (Si es persona jurídica, identificación del
representante y justificación de personería), en adelante denominada FIDUCIARIO, por una
parte; B- a)... (Física o jurídica y datos identificatorios <DNI....> o constitutivos
<registraciones...>), CUIT. ..., con domicilio en...,... (Si es persona jurídica, identificación del
representante y justificación de personería); b)... (Física o jurídica y datos identificatorios
<DNI....> o constitutivos <registraciones...>), CUIT...., con domicilio en...,... (Si es persona
jurídica, identificación del representante y justificación de personería); c)... (Física o jurídica y
datos identificatorios <DNI....> o constitutivos <registraciones...>), CUIT...., con domicilio en ...,
...(si es persona jurídica, identificación del representante y justificación de personería); en
adelante denominadas individualmente FIDUCIANTE y colectivamente FIDUCIANTES, por otra
parte; quien/es a efectos de la adjudicación del remanente de bienes existentes a la época
de finalización del plazo o cumplimiento de la condición, asumirá/n a la calidad de
FIDEICOMISARIO; celebran este CONTRATO DE FIDEICOMISO (en adelante FIDEICOMISO)
para proyectar, demoler, construir y otras obligaciones mutuas, bajo las declaraciones y
estipulaciones (cláusulas) siguientes: PRIMERA. (I- Objeto): a) 1- El objeto del FIDEICOMISO
será desarrollar un proyecto inmobiliario, consistente en la demolición de las construcciones
edilicias existentes y la construcción de un edificio en Propiedad Horizontal, cuyas principales
características serán ..., (en adelante EDIFICIO), sobre el lote de terreno ubicado en la calle ...,
con las medidas ..., cuyas registraciones son ...(datos catastrales, matrícula RPI., partida
municipal), (en adelante LOTE), que aportan los FIDUCIANTES y que ...(les corresponden; se
cuantificarán) en las proporciones siguientes: ...(especificar). 2- En el futuro se podrán
incorporar nuevos FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS. 3- Se contratará la construcción de la
obra y posteriormente se adjudicarán las unidades funcionales a los FIDUCIANTES; b) 1- A
efectos de desarrollar el proyecto, se conformará un PATRIMONIO FIDUCIARIO, administrado
por el FIDUCIARIO, cual será afectado exclusivamente a los fines del FIDEICOMISO. 2- A los
FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS se les adjudicarán las unidades funcionales que se
identifiquen en el Anexo..., de acuerdo a su participación sobre los BIENES FIDEICOMITIDOS;
c) La denominación del FIDEICOMISO será: “Edificio...”. SEGUNDA. (II-Transferencia
fiduciaria): 1- A requerimiento del FIDUCIARIO, los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS
transmitirán las sumas dinerarias necesarias para cumplir el objeto contractual en las
cantidades y oportunidades establecidas en el Anexo..., del FIDEICOMISO. 2- El FIDUCIARIO
tendrá el dominio fiduciario de los BIENES FIDEICOMITIDOS en favor de los BENEFICIARIOS y,
finalizada la construcción del EDIFICIO e inscripto bajo el régimen de propiedad horizontal y,
cumplidos los requisitos técnicos y legales vigentes que correspondan, transmitirá las unidades
funcionales a los BENEFICIARIOS. 3- Los FIDUCIANTES suscribirán la escritura pública y
otorgarán el dominio fiduciario del LOTE al FIDUCIARIO y en favor del FIDEICOMISO, bajo
las disposiciones del CCyC vigente. TERCERA (III- PATRIMONIO FIDUCIARIO) El PATRIMONIO
FIDUCIARIO estará constituido por el haber siguiente: a) los BIENES FIDEICOMITIDOS; b) las
sumas dinerarias que en el futuro se reciban; c) todos los derechos y obligaciones de los
contratos que el FIDUCIARIO suscriba con terceros para la construcción a cumplir, de acuerdo
al Anexo ...; c) las construcciones e instalaciones que se incorporen al LOTE y que al finalizarse
constituirán el EDIFICIO; d) todo otro bien, derecho u obligación no previsto expresamente en
esta cláusula, pero que se genere en o por el PATRIMONIO FIDUCIARIO; e) los aportes
dinerarios y en especie que realicen los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS. CUARTA (IV-
Participación) La participación sobre cada Unidad Funcional otorgará derecho a igual
cómputo de votos en la Asamblea de FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS. QUINTA. (V-
Beneficiarios. forma de distribución de las unidades funcionales, procedimiento): 1- Luego de
cancelado el Pasivo del PATRIMONIO FIDUCIARIO y sometido el EDIFICIO al régimen de
propiedad horizontal, el FIDUCIARIO adjudicará y escriturará las unidades funcionales a los
FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS, según lo establecido en el Anexo... 2- Las escrituras
correspondientes serán otorgadas ante el escribano don..., domiciliado en..., siendo los costos
y honorarios a cargo de cada adjudicatario. 3- Para facilitar la comparecencia de todos los
FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS a la escrituración, adjudicación y transmisión de sus
unidades funcionales, en el acto de suscribir o adherir al FIDEICOMISO, otorgarán un poder
irrevocable a favor del FIDUCIARIO y/o quien éste indique, para escriturar las unidades
funcionales a sus respectivos nombres. 4- Los poderes se otorgarán por ante el escribano...,
con domicilio en..., en el acto precedentemente señalado o cuando y a su opción el
FIDUCIARIO cite por medio fehaciente a los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS, a tales efectos.
5- Si vigente el FIDEICOMISO el haber líquido del PATRIMONIO FIDUCIARIO no alcanzare
para cancelar las deudas exigibles, el FIDUCIARIO podrá convocar a una asamblea, para
determinar el procedimiento a seguir, como más adelante se detalla. 6- Conforme lo resuelto
por la asamblea, El FIDUCIARIO procurará la venta de las unidades funcionales o en su caso,
la obra en el estado como se encuentre y si correspondiere, distribuirá entre los FIDUCIANTES
y/o BENEFICIARIOS, en función de cada participación individual, el saldo a favor que hubiere
por la venta de las unidades funcionales o también la obra como se encuentre, luego de
cancelado el Pasivo del PATRIMONIO FIDUCIARIO. 7- Para la venta de las unidades
funcionales, el FIDUCIARIO seleccionará una inmobiliaria de prestigio. 8- Los valores
estimados, porcentuales de participación y contribución al Fondo FIDUCIARIO que
corresponde a cada Unidad Funcional, se detallan en el Anexo... 9- Las medidas de las
unidades funcionales asignadas, podrán modificarse al confeccionar el plano de mensura y
subdivisión definitivo. 10- Se aceptarán variaciones de hasta un... (...) por ciento en las
superficies originales estimadas. SEXTA (VI- FIDUCIARIO) A- Instrucciones y facultades: A más
de las facultades ya enunciadas, el FIDUCIARIO estará legitimado para ejercer todas las
acciones que a su entender considere necesarias o convenientes para adquirir, constituir,
perfeccionar, defender y transmitir el PATRIMONIO FIDUCIARIO. De todos modos, sin que ello
implique limitación a lo antes expresado y para cumplir el objeto fines del FIDEICOMISO, el
FIDUCIARIO podrá: a) adquirir, recibir, conservar, administrar, ceder y transferir los
PATRIMONIO FIDUCIARIO en los términos fijados; b) pagar los impuestos, tasas, gravámenes,
honorarios, comisiones, gastos y cualesquier otro costo correspondiente al PATRIMONIO
FIDUCIARIO; c) iniciar, proseguir, contestar, rechazar y desistir cualquier acción, juicio o
procedimiento en cualquier clase de tribunal, sea judicial, arbitral o administrativo,
relacionado con el FIDEICOMISO y el PATRIMONIO FIDUCIARIO, con facultades para realizar
acuerdos, mediaciones, transacciones, avenimientos, conciliaciones o cualquier otra forma de
finalización de controversias y litigios; d) otorgar poderes y mandatos generales y/o
especiales a las personas que considere conveniente a los fines del FIDEICOMISO; e) celebrar,
rescindir o resolver y ceder contratos suscriptos en cumplimiento del FIDEICOMISO; f) realizar
la obra por el sistema de administración, en los términos y condiciones fijados en el proyecto
de obra, con amplias facultades de contratar para el PATRIMONIO FIDUCIARIO al director
de obra y supervisar permanentemente a los contratistas y subcontratistas encargados de la
supervisión y ejecución de la las obras , quienes cumplirán cabalmente las reglas del buen
arte de su actividad; g) inscribir el inmueble bajo el régimen de Propiedad Horizontal y
otorgar las correspondientes escrituras públicas para transmitir el dominio de las unidades
funcionales a los BENEFICIARIOS; h) designar al o los profesionales que representarán al
FIDUCIARIO como titular del dominio fiduciario, cuando se deba litigar por incumplimiento de
los contratistas, subcontratistas, Director de Obra, cualquier otro profesional o tercero que se
hubiera contratado para cumplir el objeto del FIDEICOMISO, o contra cualesquier terceros
ajenos a la obra, o para la defensa de los intereses y derechos del PATRIMONIO
FIDUCIARIO, eligiendo el procedimiento extra o judicial que considere conveniente; i) pagar
los certificados de obra, previa verificación y conformidad del Director de Obra; j) rendir
cuentas trimestralmente a los FIDUCIANTES sobre los ingresos y egresos del FIDEICOMISO; k)
sustituir al Director de Obra, contratistas, subcontratistas y otros profesionales, cuando lo
requieran los intereses del PATRIMONIO FIDUCIARIO; l) administrar por sí o por terceros que
designe, el inmueble y pagar los impuestos, tasas, contribuciones y servicios públicos, hasta la
efectiva transferencia de las unidades funcionales a los BENEFICIARIOS; m) ejecutar los actos
que considere necesarias para construir el EDIFICIO, cancelar el Pasivo del PATRIMONIO
FIDUCIARIO, adjudicar y distribuir las unidades funcionales o, vender una o algunas o todas
las unidades funcionales y distribuir el saldo que pudiere quedar entre los FIDUCIANTES y/o
BENEFICIARIOS, proporcional a sus respectivas participaciones; n) abrir a nombre del
FIDEICOMISO, cuentas en entidades financieras bancarias, a fin de depositar todos los fondos
dinerarios ingresados al FIDEICOMISO y a través de ella hacer todas las erogaciones
pecuniarias del PATRIMONIO FIDUCIARIO; ñ) inscribir a su nombre el dominio fiduciario de los
BIENES FIDEICOMITIDOS para incorporarlos al PATRIMONIO FIDUCIARIO y cumplir las demás
registraciones necesarias; o) contratar los seguros contemplados en la normativa del CCyC
vigente y los demás necesarios para a fin de cubrir los riesgos de la actividad de la
construcción, incluidos el incendio y otros daños, todo a cargo del FIDEICOMISO. B-
Obligaciones: El FIDUCIARIO deberá: a) preparar trimestralmente un informe de su gestión y
avance del FIDEICOMISO y estado de origen y aplicación de los fondos y, anualmente, el
Ejercicio Fiscal, que cerrará el 31 de diciembre de cada año, incluyendo el Estado de
Situación Patrimonial, el Estado de Resultados y el Estado de Cambios de Situación
Patrimonial; b) preparar la liquidación final del FIDEICOMISO, una vez finalizado el plazo de
duración del mismo, a cuyo efecto practicará una cuenta de liquidación final y Estados
contables de Situación Patrimonial y de Resultado final, con cierre en el fecha final de
terminación del FIDEICOMISO, pudiendo emitir con anterioridad estados de liquidación
parcial; c) poner a disposición de los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS los informes y Estados
Contables en ..., en días hábiles en el horario de ... a ..., causando el efecto que los Informes,
Estado Contables y Cuentas de Liquidación se reputarán aprobados, cuando no fueren
observados fundadamente pasados los diez (10) días desde que fueron puestos a disposición;
d) cumplir todo requerimiento de los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS en relación al
PATRIMONIO FIDUCIARIO, salvo que a su criterio en los términos de la normativa del CCyC ,
en su parte pertinente, lo considere contrario al FIDEICOMISO y las normas aplicables o, le
genere responsabilidades frente a terceros; e) realizar todo los esfuerzos razonables para el
cumplimiento estricto de sus funciones, pero no será responsable de las pérdidas o reclamos
derivados de sus acciones, salvo su culpa o dolo y, tampoco responderá por una disminución
en el valor o estado del PATRIMONIO FIDUCIARIO o por la insuficiencia de recursos
disponibles para cancelar las deudas exigibles; f) someterse al dictamen del Tribunal Arbitral
previsto en este FIDEICOMISO, a efectos de la evaluación de sus responsabilidades; g)
abstenerse de adquirir para sí, por sí o por interpósita persona los bienes del PATRIMONIO
FIDUCIARIO; h) llevar cuentas y contabilidad del FIDEICOMISO conforme a las normas
contables generalmente aceptadas. C- Honorarios: 1- El FIDUCIARIO recibirá del
PATRIMONIO FIDUCIARIO y como retribución por el gerenciamiento de este FIDEICOMISO, un
honorario total del ... (...) por ciento sobre todas las erogaciones, cual no podrá ser inferior a
la suma de ...(pesos ... <$ ...>/dólares de los Estados Unidos de América ..., el cual será
abonado en las proporciones, fechas y plazos especificados en el Anexo ... 2- El porcentaje y
monto fijados excluyen el IVA y cualesquier otros impuestos. D- Gastos deducibles: Serán
Gastos Deducibles del PATRIMONIO FIDUCIARIO, entre otros los siguientes: a) costos de
conservación, custodia y cualesquier actos tendientes al desarrollo del FIDEICOMISO, tales las
comisiones, gestiones de cobro, costos de liquidación del PATRIMONIO FIDUCIARIO,
honorarios, costos de distribución de fondos, mantenimiento de cuentas, costos de los seguros;
b) impuestos, tasas y contribuciones; c) honorarios por asesoramiento jurídico y notarial,
profesionales judiciales y extrajudiciales, redacción de contratos, cartas documento,
intimaciones, además las certificaciones notariales, estudios de títulos, pericias, las tasas y
sobretasas de justicia, honorarios por asesoramiento contable e impositivo, de auditorías
contables y en general cualesquier otras erogaciones relacionadas con la administración del
FIDEICOMISO. E- Empleo de fondos: 1- El FIDUCIARIO sólo empleará los fondos transferidos
por los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS. 2- El FIDUCIARIO no asume responsabilidad alguna
sobre la conveniencia o inconveniencia de las operaciones contempladas por este
FIDEICOMISO. 3- A su vez, los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS renuncian a responsabilizar
al FIDUCIARIO de toda medida que éste tome de buena fe, salvo culpa o dolo determinada
por el Tribunal Arbitral. F- Cesación: El FIDUCIARIO cesará en sus funciones en los siguientes
casos: a) por resolución fundada de la Asamblea de BENEFICIARIOS con el voto del ... (...) por
ciento de los participantes; b) por disolución del FIDUCIARIO o su declaración de quiebra; c)
por renuncia del FIDUCIARIO, con o si expresión de causa, en cuyo caso y en el de remoción,
la Asamblea de BENEFICIARIOS designará un sucesor e los ... (...) días de producida la
renuncia o remoción, reemplazándolo durante ese lapso como FIDUCIARIO SUPLENTE ... y la
renuncia tendrá efectos luego de la transferencia del PATRIMONIO FIDUCIARIO al nuevo
FIDUCIARIO, conforme a lo dispuesto por el CCyC en sus regulaciones pertinentes. SÉPTIMA
(VII- Fiduciantes y/o beneficiarios) A- Obligaciones principales: Los FIDUCIANTES y/o
BENEFICIARIOS deberán: a) colaborar con el FIDUCIARIO para lograr el objeto del
FIDEICOMISO; b) admitir las facultades del FIDUCIARIO para administrar y ejecutar este
FIDEICOMISO; c) pagar el precio correspondiente a la Unidad Funcional que les corresponda,
de acuerdo al detalle que figura en Anexo ..; d) notificarse mensualmente del FIDUCIARIO, de
los montos imputables al precio de las unidades funcionales que les correspondan y/o
porcentuales abonados por el FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS como administrador de los
fondos, para concretar el emprendimiento; B. Obligaciones accesorias de los FIDUCIANTES
y/o BENEFICIARIOS: 1) Gastos suplementarios: A más de las sumas imputables al precio de la
Unidad Funcional, inversiones a realizar y gastos, cada FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS
asume particularmente abonar los gastos siguientes: a) Seguro de vida: 1- La prima de una
póliza de seguro de vida colectivo, que cubrirá ante su fallecimiento, el equivalente a la
deuda asumida por el FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS al suscribir este FIDEICOMISO. 2- La
póliza será emitida por la compañía de seguros ..., en beneficio del FIDUCIARIO. 3- El monto
de las primas se adicionará a los gastos ordinarios a debitar en las cuentas particulares de
abono periódico de los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS; b) Seguro de caución:
Contemporáneamente a la suscripción de este FIDEICOMISO, cada FIDUCIANTE y/o
BENEFICIARIO integrará un monto similar al del apartado precedente, para cubrir un fondo
afectado a la prima de un seguro de caución; c) Reemplazo de coberturas: Queda
anticipadamente autorizado el FIDUCIARIO, a sustituir o suplir las pólizas descriptas en los
apartados anteriores, por cualesquier sistemas que puedan permitir el cumplimiento del
objeto perseguido al crear esos fondos; d) Gastos administrativos: Como gastos de
administración, el FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS abonarán asimismo la suma de ...(pesos ...
<$ ...>/dólares de los Estados Unidos de América ... <EUA$...>), cada mes y por ..., a partir
del .../.../200... y hasta el finiquito o terminación del FIDEICOMISO; e) Escrituras y/o
registraciones: Cuando se otorguen los respectivos actos, tendrán que ser abonados los gastos
de escritura y/o registraciones; 2) Modalidades para pagos: 1- Los pagos que según el
Anexo ..., deban cumplir el FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS, los hará según la secuencia allí
prevista, abonando en este acto únicamente el monto correspondiente al pago inicial, por lo
cual vencerá la primera cuota el día .../.../200..., a las ... horas y sucesivamente los días ..., de
cada mes subsiguiente, debiéndose cancelar mediante depósito en la cuenta bancaria ..., o
aquella que en el futuro se notifique. 2- Ante el incumplimiento de FIDUCIANTES y/o
BENEFICIARIOS en pagar las sumas debidas y previa intimación del FIDUCIARIO por medio
fehaciente con un plazo de diez (10) días, para el cumplimiento, el FIDEICOMISO quedará
rescindido “de pleno derecho” y tendrá las consecuencias siguientes: a) el FIDUCIARIO
reintegrará a FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS incumplidores el monto recibido, deduciendo
como indemnización por incumplimiento hasta el ... (...) por ciento de las sumas dinerarias
comprometidas por éste e imputables al precio de su Unidad Funcional y/o su porcentual
correspondiente; b) los fondos precedentemente descriptos serán entregados a los
FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS incumplidores sólo cuando el FIDUCIARIO los tenga
disponibles por una nueva transmisión de la Unidad Funcional correspondiente a FIDUCIANTES
y/o BENEFICIARIOS incumplidores; c) los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS incumplidores no
podrán ejercer cualesquier derechos de retención; d) el monto de la indemnización prevista
de FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS incumplidores, beneficiará al PATRIMONIO FIDUCIARIO;
e) la mora, que será automática (artículo 509 del Código Civil), producirá la suspensión de
todos los derechos previstos para el FIDUCIANTE incumplidor, aunque subsistirán sus
obligaciones. OCTAVA (VIII- Asamblea de FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS) A-
Convocatoria: 1- Podrá ser convocada cuando el FIDUCIARIO lo considere necesario o para
considerar los temas contemplados en este FIDEICOMISO que requieran expresa autorización
de la Asamblea. 2- Las asambleas se celebrarán en..., en las fechas que fije el FIDUCIARIO,
cuales se notificarán por medio fehaciente a los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS en sus
domicilios constituidos, con un mínimo de quince (15) días de anticipación, con transcripción del
“orden del día”. B- Quórum: 1- El quórum será en primera convocatoria, de FIDUCIANTES y/o
BENEFICIARIOS que representen por lo menos el... (...) por ciento de los porcentajes de
participaciones. 2- Para la segunda convocatoria a llamarse para... (...) días subsiguientes a
la primera, no será necesario un quórum mínimo. 3- Las decisiones se tomarán con el voto
favorable de FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS que representen la mayoría simple de
participantes en la Asamblea. 4- Los FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS podrán hacerse
representar por apoderado con facultades suficientes otorgadas mediante poder o carta con
firma certificada notarialmente, copias de cuyos instrumentos, quedarán en poder del
FIDUCIARIO. 5- A efectos del cómputo del quórum, se considerarán los porcentuales de
participación que a cada FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS se le adjudicarán según las
unidades funcionales que les correspondan. C- Actas: Todas las decisiones asamblearias serán
volcadas en un “Libro de Actas Asamblearias”, el cual será firmado por todos los
participantes. D- Prescindencia de asambleas: El FIDUCIARIO podrá prescindir de convocar a
Asamblea, si un determinado tema es aprobado con el consentimiento expresado por medio
fehaciente, sea carta documento o instrumento con firma certificada notarialmente, por
FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS que representen un mínimo del... (...) por ciento del total de
participaciones. NOVENA (IX- Plazo, excepción, extinción) A- Vigencia: El plazo de duración
del FIDEICOMISO entre FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS y el FIDUCIARIO será de... (...) años
desde la celebración y/o suscripción del presente, o de la inscripción del EDIFICIO bajo el
régimen de la propiedad horizontal, prevaleciendo el hecho que primero acaezca. B-
Excepción: A pesar de lo precedentemente previsto, no se extinguirá el FIDEICOMISO cuando:
a) los BENEFICIARIOS no hubieran cumplido sus obligaciones con el FIDUCIANTE salvo su
conformidad expresa y por escrito; b) por decisión mayoritaria de los BENEFICIARIOS,
debidamente convocados a ese efecto, que votaren sobre que el cumplimiento el objeto
contractual careciere de la seguridad suficiente. C- Extinción: 1- El FIDEICOMISO se
extinguirá: a) cuando se haya finalizado el EDIFICIO, cancelado el Pasivo del PATRIMONIO
FIDUCIARIO, escriturado las unidades funcionales a los FIDUCIANTES y se hayan distribuido
los fondos líquidos a los FIDUCIANTES conforme a sus participaciones. b) cuando haya
transcurrido el plazo de ... (...) años desde la fecha de suscripción del FIDEICOMISO, sin que
se hubieran cumplido los requisitos contemplados en el apartado inmediato anterior, en cuyo
caso la Asamblea resolverá: 1) si prorroga el plazo del FIDEICOMISO para terminar los actos
pendientes de cumplimiento o resuelve designar un nuevo FIDUCIARIO; 2) si el FIDUCIARIO
transmitiera el PATRIMONIO FIDUCIARIO a los FIDUCIANTES en el estado como se encuentre,
según sus participaciones, previa cancelación de las deudas, salvo que la totalidad de los
acreedores del PATRIMONIO FIDUCIARIO presten conformidad a transmitirlo a los
FIDUCIANTES y liberen al FIDUCIARIO de responsabilidad por el Pasivo del PATRIMONIO
FIDUCIARIO. 2- La finalización del FIDEICOMISO entre el FIDUCIARIO y el FIDUCIANTE no
acarreará la extinción del FIDEICOMISO entre el FIDUCIARIO y los BENEFICIARIOS, el cual
adquirirá a partir de ese momento una autonomía propia. D- Consecuencias de la finalización:
1- Producida una causal de finalización o extinción, el FIDUCIARIO entregará a los
FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS transmitirá el EDIFICIO, otorgando los instrumentos y
contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan, conforme lo determina el
cuerpo normativo del CCyC, en su parte pertinente. 2- La finalización del FIDEICOMISO
implica la afectación del EDIFICIO al régimen de propiedad horizontal y en defecto su
registración en condominio. 3- Para los casos previstos en el apartado anterior y ante
obligaciones pendientes del BENEFICIARIO, ellas se regirán en adelante aplicando el régimen
legal especial de la figura civil que corresponda. DÉCIMA (X- Inscripciones definitivas y
prórroga) A- Titularización conjunta: Considerando que las registraciones y/o inscripciones
derivadas del finiquito o finalización del FIDEICOMISO requieren que concurran todos los
FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS y sin perjuicio del título que individualmente les
corresponde, estos aceptan anticipadamente acepta que aquella instrumentación sea suscripta
en acto único y conjunto, renunciando a exigirlo en forma particular o individual. B-
Representación forzosa: 1- La inscripción antes referida podrá perfeccionarse representando
con poderes suficientes y sustituyendo de pleno derecho a los FIDUCIANTES y/o
BENEFICIARIOS que alguna causa les impidiere suscribir la respectiva instrumentación. 2- El
FIDEICOMISO se considerará prorrogado automáticamente respecto a la representación de
FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS sustituidos y caducará a su primer requerimiento y en
cuanto pueda suscribir los actos respecto a los cuales sufrió el impedimento. UNDÉCIMA (XI-
Escrituración) 1- La escritura traslativa de dominio se otorgará por ante el escribano público
don..., con domicilio en..., quien citará a las partes por medio fehaciente con una anticipación
mínima de... días, para el acto. 2- La transmisión será en base a títulos perfectos, libre de
todo gravamen y con los aranceles, cargas por servicios públicos, contribuciones, impuestos,
tasas, etc., canceladas, sin deudas y “al día”. DUODÉCIMA (XII- Vigencia del fideicomiso): 1-
Sin perjuicio de la condición de irrevocabilidad del FIDEICOMISO para el FIDUCIANTES y/o
BENEFICIARIOS, su plena validez supone el compromiso de otros BENEFICIARIOS que
suscribieron, sobre el... (...) por ciento del EDIFICIO, hasta la fecha.../.../200... 2- Ante el caso
de desistimientos insustituibles y que impidan el desarrollo del emprendimiento, el FIDUCIARIO
reintegrará de inmediato a los BENEFICIARIOS los fondos recibidos. DECIMOTERCIA (XIII-
Cargas impositivas) 1- Los impuestos y/o tasas y/u honorarios de las escrituras pertinentes,
serán abonados según corresponda por el FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS. 2- Queda
expresamente eximido el FIDUCIARIO del pago de cualesquier gastos o impuestos derivados
de la inscripción registral, los cuales correrán por cuenta exclusiva de FIDUCIANTES y/o
BENEFICIARIOS según respectivamente corresponda. 3- Solución similar a la precedente se
aplicará ante cualesquier impuestos o tasas que graven la finca (propiedad inmueble), los
cuales aunque gravaren y/o sean abonado por el FIDUCIARIO, cargarán según corresponda,
por cuenta de FIDUCIANTES y/o BENEFICIARIOS. DECIMOCUARTA (XIV- Transmisiones) El
FIDEICOMISO podrá cederse a terceros por el FIDUCIANTE, cumpliendo los requisitos de
instrumentar la cesión por ante el escribano designado en la cláusula “...” y utilizando el
procedimiento previsto en el Anexo... DECIMOQUINTA (XV- Acción ejecutiva) Queda
acordado conferir “el procedimiento judicial ejecutivo”, para compeler al cumplimiento de las
obligaciones dinerarias contenidas en este FIDEICOMISO. DECIMOSEXTA (XVI- Mora
automática) Caerá en mora automáticamente quien incumpla obligaciones asumidas en este
FIDEICOMISO “de pleno derecho” y por el mero vencimiento de los plazos, sin necesidad de
interpelación o aviso previo algunos. DECIMOSÉPTIMA (XVII- Anexos) La totalidad de los... (...)
anexos agregados y firmados por las partes, integran... (Supletoria; imperativamente) las
declaraciones y estipulaciones del presente acto. DECIMOCTAVA (XVIII- Constitución de
domicilios) Para cualesquiera notificaciones derivadas de este acto, las partes constituyen los
domicilios especiales siguientes: a)... en...; b)... en...; c)... en ...; d) ... en ...; donde todas serán
eficaces. DECIMONOVENA (XIX- Competencia judicial) Para el caso de litigio (proceso judicial
contencioso) las partes se someterán exclusivamente a la jurisdicción de tribunales ordinarios
de..., con competencia..., renunciando a cualesquier otros que pudiesen eventualmente
corresponderles. VIGÉSIMA. (XX- Glosario y definiciones): ... VIGÉSIMO PRIMERA (XXI- Firmas
e instrumentación) Las partes firman ... (...) juegos de ejemplares de un mismo tenor y a similar
efecto y se entregan a: a) al FIDUCIANTE, ...; b) al FIDUCIARIO, ...; c) a, ...; recibiéndolos
todos de plena conformidad VIGÉSIMO SEGUNDA (XXII- Lugar y fecha ) Dado en ..., a los ...
días del mes de ... del año dos mil ... (Abatti, 2008).
Unidad 2. Leasing inmobiliario
4.2.1 Antecedentes del leasing

“En la Argentina hasta el año 2000 la doctrina y la jurisprudencia aún no habían sentado un
criterio uniforme sobre este novedoso contrato, por lo tanto, el profesional carecía de
elementos suficientes para asesorar a los interesados” (Salerno, 2001, p. 83).
Esta figura había sido regulada en Argentina, a través de la Ley N.o 24441 junto al
fideicomiso, pero no fue hasta el dictado de su propia normativa, la Ley N.o 2524814, que se
logró aclarar cuestiones principales de esta nueva forma de contratación, tomando como base
las definiciones dadas en sus artículos, y luego la vigencia del nuevo CCyC (Ley N.o 26994)
desde el 1 de agosto de 2015 (que deroga la Ley N.o 24441 y la Ley N.o 25248). Esta se
explicará con el desarrollo y el comentario de los siguientes artículos.
Art. 1227.- Concepto. En el contrato de leasing el dador conviene transferir al

tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce,
contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.
El artículo define el contrato de leasing como un convenio en función del cual
el dador, con la finalidad de otorgar financiamiento, entrega la tenencia de un
bien cierto y determinado para su uso y goce contra el pago de un canon, y le
confiere al tomador una opción de compra. (Introducción Art. 1227 del C.CyC.,
s. f., https://bit.ly/2VZhYHN).
Art. 1228.- Objeto. Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles,
marcas, patentes o modelos industriales y software, de propiedad del dador o
sobre los que el dador tenga la facultad de dar en leasing.15
El objeto, según la regla contenida en este artículo, es amplio. Comprende las cosas muebles,
registrables o no registrables, los inmuebles, los bienes inmateriales (marcas, patentes o
modelos industriales) y los bienes tecnológicos (software con licencia) de propiedad del dador
o sobre aquellos que tenga la facultad de dar en leasing. Deben ser siempre cosas
individualizadas que permitan su posterior registración.
“Art. 1229.- Canon. El monto y la periodicidad de cada canon se determina
convencionalmente”.
14
Ley N.o 25284. (14 de junio de 2001). Contrato de leasing. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=63283
15
El canon es el importe periódico que el tomador debe abonar al dador
como contraprestación por el uso y goce de la cosa, durante el plazo de
utilización del bien. Es una suma de dinero pactada por las partes. Constituye
un elemento tipificante del contrato, ya que al ser oneroso necesariamente
tiene un precio. (Introducción Art. 1229 del C.CyC, s. f., https://bit.ly/3ctEpdT).
Art. 1230.- Precio de ejercicio de la opción. El precio de ejercicio de la opción

de compra debe estar fijado en el contrato o ser determinable según
procedimientos o pautas pactadas.16
El artículo hace referencia al valor residual, que es el importe que debe pagar el tomador
para el caso de ejercer la opción de compra, otro elemento tipificante del contrato. Esta
norma indica que el precio de la opción de compra, o bien debe estar fijado en el contrato, o
bien debe ser determinable según procedimientos o pautas pactadas en este.
El artículo 1232 establece el sistema de responsabilidades, acciones y garantías para cada

modalidad de leasing.
Leasing financiero [(art. 1231, incs. a, b y c, CCyC):] modalidad en la cual una

sociedad financiera, o cuyo objeto societario sea el leasing, adquiere bienes
de un fabricante o proveedor —previamente elegidos por el tomador—, la
finalidad de celebrar un contrato de leasing. De este modo, siguiendo a
Lorenzetti, hay un contrato de compraventa o suministro, celebrado por el
fabricante o comerciante con el dador (que es quien financia el negocio), sobre
el bien indicado por el tomador, y luego un leasing entre la entidad financiera
y el tomador (…).
Leasing operativo [(art. 1231, inc. d, CCyC):] sin intermediación financiera,
y generalmente para la adquisición de bienes con un alto valor económico
destinados al equipamiento de la empresa. En este caso, el dador es
fabricante, importador, vendedor o constructor del bien dado en leasing, por
lo cual resulta razonable que se le impida liberarse de las obligaciones de
entrega y saneamiento, resultando nula toda cláusula de exoneración en
contrario. (Interpretación Art. 1232 del C.CyC, s. f., https://bit.ly/3cBh4af).
Elementos
• El que concede el bien es llamado dador.
• Quien recibe el bien es el tomador.
• El precio es ese canon compuesto por la locación, la amortización por la compraventa

y costos financieros y administrativos.
16
“El Leasing es una técnica de financiamiento que puede ser
abordada desde diversas perspectivas”.
(Lorenzetti, 1999, p. 500)
4.2.2 Acuerdo de voluntad con opción de

adquisición
Art. 1240.- “Opción de compra. Ejercicio. La opción de compra puede ejercerse por el
tomador una vez que haya pagado tres cuartas partes del canon total estipulado, o antes si
así lo convinieron las partes”17.
La opción de compra es un elemento esencial del contrato de leasing. Consiste en la
facultad unilateral del tomador de adquirir la cosa o bien. El dador no puede oponerse a su
ejercicio ya que prestó su consentimiento al celebrar el contrato.
Este acuerdo de voluntad que brinda la opción de compra o adquisición, aplicado a
los inmuebles es lo que se denomina leasing inmobiliario.
Más que dar una definición, el enunciado de la ley N°2524818 procuraba indicar
como funciona esta operatoria, a saber: una persona, llamada dador, entrega la tenencia de
un inmueble a otra, denominada tomador, por cuyo uso y goce este último abonara una suma
periódica, con la facultad de poder optar por adquirir su dominio mediante el pago de un
precio (Salerno, 2001, p. 86).
4.2.3 Instrumentación del contrato

La legislación es muy clara al respecto de la instrumentación del leasing inmobiliario,
aclarando situaciones que no había establecido la legislación anterior.
En la primera parte del art. 1234 del CCyC, se estipula:
17
18
Ley N.o 25284. (14 de junio de 2001). Contrato de leasing. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
Art. 1234.- “Forma e inscripción. El leasing debe instrumentarse en escritura pública si
tiene como objetos inmuebles, buques o aeronaves. En los demás casos puede celebrarse por
instrumento público o privado…”19.
Por lo tanto, se puede afirmar que el contrato de leasing inmobiliario es un contrato
formal que debe celebrarse por escritura pública.
4.2.4 Estudio de caso. Registro. Oponible a

terceros
El segundo párrafo del artículo 1234, enumera detalladamente el régimen de inscripción del
Contrato, a los efectos de ser oponible a terceros, detallando los plazos y demás cuestiones
formales:
A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse

en el registro que corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye
su objeto. La inscripción en el registro puede efectuarse a partir de la
celebración del contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en que
corresponda hacer entrega de la cosa objeto de la prestación comprometida.
Para que produzca efectos contra terceros desde la entrega del bien objeto
del leasing, la inscripción debe solicitarse dentro de los cinco días hábiles
posteriores. Pasado ese término, produce ese efecto desde que el contrato se
presente para su registración. Si se trata de cosas muebles no registrables o
de un software, deben inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del
lugar donde la cosa se encuentre o, en su caso, donde esta o el software se
deba poner a disposición del tomador. En el caso de inmuebles, la inscripción
se mantiene por el plazo de veinte años; en los demás bienes se mantiene por
diez años. En ambos casos puede renovarse antes de su vencimiento, por
rogación del dador u orden judicial.20
El contrato de leasing inmobiliario

debe celebrarse por escritura pública,
por lo tanto, se dice que es un
contrato FORMAL.
19
20
Art. 8, Ley N.o 25284. (14 de junio de 2001). Contrato de leasing. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=63283
Modelo de estudio de contrato leasing inmobiliario
En la localidad de ..., partido de ..., provincia de a … de ... entre ..., por una parte y en
adelante denominado el "dador", por la otra parte ..., en adelante llamado el "tomador",
además ..., en adelante denominado el "fiador", y en el carácter de cónyuge del dador, se
celebra el presente BOLETO DE LEASING INMOBILIARIO de acuerdo con las cláusulas que a
continuación se detallan: PRIMERA (INMUEBLE): El dador confiere al tomador el uso y goce y
la opción de compra, a título de leasing, del siguiente inmueble de su propiedad: SEGUNDA
(PLAZO): El plazo del leasing se fija en años, a partir del ... de ………….. y vencerá en
consecuencia el……. De……….de…. a las ….horas TERCERA (CANON): El canon es
de……………… pesos, mensuales, de los cuales, al efecto del cálculo del precio de opción
de compra, …….las partes o sea…. Pesos...., son asignados al uso y goce del inmueble y
las……partes, o sea…….pesos, al precio en cado de ejercerse la opción de compra. Los
cánones deberán pagarse en efectivo y por adelantado del día….al….de cada mes, en el
domicilio del dador o donde este indique. En este acto, el tomador abona…pesos,
correspondientes al mes de ….y el dador otorga recibo por la presente. CUARTA (OPCIÓN
DE COMPRA): Una vez pagado el ... por ciento del canon total estipulado, el tomador podrá
ejercer la opción de adquirir el inmueble dado en leasing El ejercicio de este derecho deberá
ser notificado por un medio fehaciente al dador con …… meses de anticipación. El tomador
no podrá ejercer anticipadamente la opción de compra ni pagar por adelantado los cánones
no devengados. Resulta una condición esencial para el ejercicio de la opción que el tomador
haya cumplido con todas las obligaciones a su cargo emergentes de este contrato. QUINTA
(PRECIO DE EJERCICIO DE LA OPCIÓN DE COMPRA): Las partes asignan al inmueble un
precio de ....... pesos. Cumplidos los requisitos exigidos por la cláusula anterior, al ejercer la
opción de compra el tomador deberá abonar al dador, en concepto de PRECIO DE
EJERCICIO DE LA OPCIÓN DE COMPRA, la suma de ... pesos, monto que surge de restar al
precio convenido la totalidad de las ... partes de los cánones pacta-dos, o sea ... pesos menos
el producto de ... meses por ... pesos, de acuerdo con la proporción señalada en la cláusula
relativa al canon. En caso de que la opción de compra se ejerza habiendo cánones no
devengados, la totalidad de las.. ... partes de estos deberá ser adicionada al precio de
ejercicio de la opción. SEXTA (TENENCIA): La tenencia del inmueble libre de contradictores se
entregará en el acto de escrituración, en el siguiente estado de conservación: ... ..SÉPTIMA
(DESTINO): El inmueble será destinado exclusivamente a ... OCTAVA (ESCRITURACIÓN): La
escritura pública de leasing se otorgara ante el escribano que designe el tomador, dentro de
los ... días a partir de hoy, en base a títulos perfectos, con todos los gastos y honorarios de
escrituración por cuenta del tomador. El dador se obliga a entregar al escribano designado
el título de propiedad y toda la documentación necesaria para proceder a la escrituración,
dentro de las cuarenta y ocho horas de ser intimado por un medio fehaciente. NOVENA
(ESCRITURA PÚBLICA DE ENAJENACIÓN): En caso de ejercerse la opción de compra, la
escritura pública de enajenación en favor del tomador se otorgará dentro de los sesenta días
de efectuada dicha opción de compra y contra el pago del precio de ejercicio respectivo,
ante el escribano que designe el dador. Las partes se comprometen a entregar toda la
documentación necesaria para el otorgamiento con la mayor celeridad posible, y los gastos y
honorarios de escrituración estarán a cargo del tomador: DÉCIMA (INVENTARIO) El inventario
de los muebles y accesorios del inmueble, firmado por ambas partes se agrega a este
contrato. UNDÉCIMA (PROHIBICIONES): Queda prohibido al tomador: a) hacer construcciones
que modifiquen la estructura de las edificaciones existentes sin autorización previa y por
escrito del dador; b) cambiar el destino del inmueble; c) ceder este contrato, locar el inmueble
o entregarlo en comodato. DUODÉCIMA (MANTENIMIENTO): El tomador se compromete a
mantener el inmueble en buenas condiciones y a efectuar en este todas las reparaciones que
fuese necesario, incluso las previstas por el CCyC en su tratamiento especifico..
DECIMOTERCERA (TRIBUTOS [Y EXPENSAS]): A partir de la entrega de la tenencia, el
tomador se obliga a pagar todos los impuestos, tasas, contribuciones, servicios [y expensas]
del inmueble, que se encuentran pagos hasta el día ... de ... de ..., como se acredita con los
respectivos informes de deuda que en fotocopias firmadas por las partes se adjuntan, y se
compromete a entregar al dador en su domicilio los respectivos comprobantes de pago cada
... meses. DECIMOCUARTA (INSPECCIÓN): El dador, por sí o por el representante, podrá
examinar periódicamente el inmueble, con una frecuencia máxima de ... veces por mes y en el
horario de ... a ... horas, salvo supuestos de urgencia que permitirán inspeccionarlo en
cualquier momento. DECIMOQUINTA (INCUMPLIMIENTO): Ante el supuesto de falta de pago
del canon, las partes se sujetan a lo dispuesto por el art. 1248 del nuevo CCyC. El pago con
atraso hará pasible al tomador de una multa diaria de ... pesos, a partir de la mora y hasta
el cumplimiento, de pleno derecho y sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial. Si
al vencimiento del contrato, no habiendo ejercido la opción de compra y ante la intimación
del dador, el tomador se negase a entregar el inmueble desocupado, pagará una multa
diaria equivalente al ... por ciento del canon mensual, salvo de se hubiese convenido entre las
partes un nuevo contrato de leasing. Una vez ejercida la opción de compra y pendiente el
otorgamiento de la escritura pública de enajenación, el incumplimiento de las obligaciones
pactadas por una de las partes confiere a la otra los siguientes derechos: a) percibir ... pesos
diarios en concepto de sanción por el retardo, a partir de la mora y hasta el cumplimiento, de
pleno derecho y sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial, y/o b) exigir el
cumplimiento o la resolución del contrato de pleno derecho y sin necesidad de decisión judicial
al respecto, con indemnización por daños y perjuicios. DECIMOSEXTA (EVICCIÓN Y VICIOS
REDHIBITORIOS): El dador responde por evicción y vicios redhibitorios. DECIMOSÉPTIMA
(DEPÓSITO EN GARANTÍA): El tomador entrega al dador ... pesos en concepto de depósito en
garantía, que será conservado por el dador durante la vigencia del contrato y devuelto con
posterioridad si el inmueble es restituido en las condiciones en que actualmente se encuentra,
con los tributos, servicios [y expensas] al día. El depósito en garantía no podrá ser imputado
al pago de los cánones pero sí al precio de opción de compra, en caso de ser ejercida.
DECIMOCTAVA (FIANZA): En garantía del cumplimiento del contrato, ... se constituye en
FIADOR PRINCIPAL PAGADOR, con renuncia al beneficio de excusión, respecto de todas las
obligaciones del tomador emergentes de este contrato, con la excepción del precio de
ejercicio de la opción de compra, que podrán ser demandadas en forma directa a este sin
necesidad de interpelación previa. Cualquier prórroga o renovación del leasing celebrada sin
el expreso consentimiento del fiador le resulta inoponible. Respecto de la falta de restitución
en término del in-mueble, la responsabilidad del fiador subsiste hasta la efectiva devolución
al dador. DECIMONOVENA (CAPACIDAD Y LIBERTAD DE DISPOSICIÓN): El dador, el tomador
y el fiador manifiestan que son capaces y que no se encuentran inhibidos para disponer de
sus bienes y el primero agrega que el inmueble, inscripto a su nombre, no reconoce
gravámenes, restricciones ni interdicciones, circunstancias que se corroboran con los informes
expedidos por el Registro de la Propiedad con fecha ... de ... de ... bajo los números ... el de
dominio y ... el de inhibiciones. VIGÉSIMA (LEGITIMACIÓN): El dador justifica la legitimación
para celebrar leasing mediante la exhibición del título de propiedad del inmueble.
VIGÉSIMO PRIMERA (ASENTIMIENTO CONYUGAL): ... manifiesta el asentimiento conyugal
respecto de este contrato. VIGÉSIMO SEGUNDA (VÍA EJECUTIVA): Para el cobro de cualquier
suma de dinero adeudada a causa de este boleto, las partes pactan el procedimiento judicial
ejecutivo. VIGÉSIMO TERCERA (DOMICILIOS Y COMPETENCIA) A los efectos de este contrato,
las partes constituyen domicilio especial en los precedentementes mencionados, donde tendrán
eficacia todas las notificaciones que se realicen, se someten a la competencia de los tribunales
del departamento judicial de…… y renuncian a cualquier otra que pudiera corresponderles.
En prueba de conformidad, las partes otorgan este boleto de leasing y de fianza en tres
ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados al inicio.-
(Schuler, 2007).
Referencias
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2471/

Operaciones Inmobiliarias Modulo 4

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Módulo 4.

4.1.1 Evolución de la modalidad contractual.

Mediante el trust, una persona denominada a settlor, confía la propiedad a

a) La alienagá o fiduciaria, de bienes muebles (ley 4728/65);

4.1.2 Herramienta de gestión eficiente

Para definirlo, debe remitirse al artículo 1666 del CCyC:

Art. 1666.-Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante,

• Fiduciante: Es el propietario de los bienes, quien realiza la transmisión de estos al

• Fiduciario: Es la figura clave, ya que tiene bajo su responsabilidad el éxito del

El fiduciario es la figura central del contrato y sobre quien recae toda la

El beneficiario será la persona física o jurídica a favor de quien se ejercerá

• Fideicomisario: Es un sujeto “residual” jurídicamente hablando. Es quien obtiene el

Figura 1: Sujetos intervinientes en el fideicomiso

BENEFICIARI FIDEICO FIDUCIARIO

• Es bilateral, genera obligaciones para ambas partes.

Figura 2: Fideicomiso inmobiliario

Fuente: Ibrahim Velutini Sosa, 2019, https://bit.ly/2xggT41

Se entiende que el fideicomiso inmobiliario es aquel que se materializa a través de un

El fideicomiso inmobiliario como supuesto de gran difusión

Características del contrato

a. Resulta evidente el carácter bilateral de este contrato, atento a la existencia de

b. Si bien la transferencia efectuada por el fiduciante a favor del fiduciario se entiende

Figura 2: Recorrido del contrato

Fuente: elaboración propia.

 Inversor: quien aporta el inmueble o eventualmente dinero.

 Desarrollista-Constructora-Quien debe adquirir el inmueble (en caso de que no haya

 Quienes reciben las utilidades o las unidades construidas.

 Quienes adquieren las unidades.

4.1.3 Características del instrumento legal

El patrimonio, en general, es aquel conjunto de bienes materiales e inmateriales susceptibles

Art. 1685.- Patrimonio separado. Seguro. Los bienes fideicomitidos constituyen

La norma ratifica la idea de separación e inmunidad del patrimonio

4.1.4 Responsabilidades contractuales

Art. 1673.- Fiduciario. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o

El fiduciario es la figura central del contrato y sobre quien recae toda la

El fiduciario será quien administrará el patrimonio fideicomitido en el marco

Art. 1674.- Pauta de actuación. Solidaridad. El fiduciario debe cumplir las

Art. 1675.- Rendición de cuentas. La rendición de cuentas puede ser solicitada

Art. 1676.- Dispensas prohibidas. El contrato no puede dispensar al fiduciario

Art. 1677.- Reembolso de gastos. Retribución. Excepto estipulación en

Dentro de los derechos otorgados al fiduciario, se encuentra el de percibir una remuneración

Art. 1678.- Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por:

El cese del fiduciario implica la culminación de su administración respecto del patrimonio de

En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden prescindir de la

El cese del fiduciario no implica la disolución del fideicomiso ni la suspensión de las

El fideicomiso se ha transformado en la “vedette” de los negocios inmobiliarios, ya que no solo

“Dentro del rubro construcción el uso de fideicomisos inmobiliarios se

4.2.1 Antecedentes del leasing

Art. 1227.- Concepto. En el contrato de leasing el dador conviene transferir al

Art. 1230.- Precio de ejercicio de la opción. El precio de ejercicio de la opción

El artículo 1232 establece el sistema de responsabilidades, acciones y garantías para cada

Leasing financiero [(art. 1231, incs. a, b y c, CCyC):] modalidad en la cual una

• El que concede el bien es llamado dador.

• Quien recibe el bien es el tomador.

• El precio es ese canon compuesto por la locación, la amortización por la compraventa

4.2.2 Acuerdo de voluntad con opción de

4.2.3 Instrumentación del contrato

4.2.4 Estudio de caso. Registro. Oponible a

A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse

El contrato de leasing inmobiliario

Abatti, E. L. y Rocca, I. (2008). Contratos inmobiliarios. Compendio de instrumentos jurídicos

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