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"Fideicomiso Inmobiliario"

Fideicomisos especiales.
1. FIDEICOMISO FINANCIERO
Es aquel que se constituye a los fines de que el fiduciario conceda prstamos para fines determinados
y especficos. Son ejemplos de esta clase de fideicomisos los fondos de inversin creados por el Estado,
como por ejemplo el Fondo Fiduciario de Capitalizacin Bancaria creado por el Decreto 445/95 o el
Fondo Fiduciario para el Desarrollo Provincial constituido por Decreto 286/95.
2. FIDEICOMISO EN GARANTIA
El patrimonio de afectacin se constituye a los fines de garantizar el cumplimiento de ciertas
obligaciones propias del fiduciante o de un tercero, con la caracterstica que, en el supuesto de
incumplimiento el fiduciario enajene los bienes, cancele la obligacin y de haber excedente se restituya al
constituyente. Esta clase de fideicomiso viene as a cumplir una funcin similar a la hipoteca o la prenda
con la ventaja de agilizar y facilitar el manejo del crdito.
3. FIDEICOMISO TESTAMENTARIO
Puede constituirse por contrato o testamento, y solo podr ser hecho sobre bienes determinados. De
esta manera, el fiduciante puede imponer la indivisin de los bienes fideicomitidos durante un plazo a
partir de su deceso.

FIDEICOMISO INMOBILIARIO
I.

Fideicomiso inmobiliario

El fideicomiso inmobiliario es un tipo especial de fideicomiso, por el cual un sujeto, llamado


fiduciante, transfiere la propiedad fiduciaria de un bien inmueble y recursos financieros a otra parte
llamada fiduciario, para que este los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario,
de acuerdo con las instrucciones sealadas en el contrato, transfiriendo al cumplimiento del plazo o
condicin, los bienes inmuebles construidos a quienes resulten beneficiarios, o fideicomisarios (se les

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transfiere un domino perfecto). Es decir: es un fideicomiso, cuya finalidad es realizar una obra, y cuando
esta est concluida, se transfiere la propiedad de dicha obra a los fideicomisarios (que, en general, suelen
ser los mismos fiduciantes que invirtieron en el fideicomiso). El fideicomiso concluira, en este caso, con
el cumplimiento de la condicin, que sera la finalizacin de la obra. Dicha obra es realizada por el
fiduciario (tiene un dominio imperfecto), quien recibe la propiedad inmueble y el financiamiento para la
realizacin de la obra, a titulo fiduciario, y se compromete a realizar el encargo, segn las instrucciones
indicadas en el contrato de fideicomiso.
Cabe destacar que aqu se observa que hay dos tipos de negocios, uno en el que se transmite la
propiedad y otro por el que se permite el uso limitado del bien para luego restituirlo a quien lo transmiti
o a un 3. Es utilizado como garanta entre las partes de una operacin inmobiliaria, en la cual se
construya un edificio en donde coexisten diversos intereses, es all cuando una entidad especializada
ejerce la titularidad de la propiedad fiduciaria para brindar seguridad de que el proyecto llegar a
concretarse, segn se pact. Si el fiduciario es persona jurdica requiere del control estatal y debe ser
persona autorizada por el ente regulador. Justamente por la confianza que si intervencin implica.
El fideicomiso inmobiliario es ms utilizado por empresas ligadas a la construccin, para acceder al
crdito de una manera ms sencilla y con menores costos que otras alternativas. Para obtener el
financiamiento de las obras mediante la emisin de certificados de participacin.
Es aquel por el cual se celebra un contrato de fideicomiso para construir inmuebles como por ejemplo
edificios de departamentos, casas, otros emprendimientos, complejos, cabaas, y tiempos compartidos.
El fiduciario en su rol de administrador, recibe del fiduciante un terreno para que se desarrolle en un
proyecto de arquitectura. El inmueble que se transmite al fiduciario, no se incorpora a su patrimonio sino
que se constituye un patrimonio autnomo, e independiente diferente al patrimonio del fiduciante y
fiduciario.
Es transitorio por su propia naturaleza como dice el art. 1666 a durar hasta el cumplimiento de
una condicin, a saber la conclusin de la obra
Una vez finalizada la obra las unidades pueden ser entregadas al fiduciante y/o a los inversores,
quienes las reciben en carcter de beneficiarios.
Concluida la obra y dado el destino correspondiente a las unidades construidas, el fideicomiso se
disuelve por haberse cumplido el objetivo del contrato.

Dada la importancia de la figura y su aplicacin prctica, conviene resumir las principales


caractersticas:
Se crea un patrimonio distinto y separado del propio de Fiduciantes y Fiduciario
No tiene personera jurdica; si tributaria y fiscal.

Laura A. Taboada, Sofa Rodrguez, Estefana Sandoval, Adrin Cauterucci, Juan Manuel Muiz Fernndez, Christian Sebastian
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Es un instrumento destinado a fomentar los negocios, a travs de una persona distinta e idnea,
que es el Fiduciario.
Es un contrato bilateral, consensual y real que necesita de la transferencia de bienes.
Se materializa y justifica en pos del Beneficiario.
Tiene tres momentos relevantes:
1. la transferencia de los bienes del Fiduciante al Fiduciario;
2. el desempeo del Fiduciario como propietario en cumplimiento del encargo y
3. la transferencia de los bienes de Fiduciario a Beneficiarios y Fideicomisario.
La insuficiencia de los bienes permite la liquidacin extrajudicial a cargo del Fiduciario, sin
aplicar la ley de Concursos y Quiebras.
El Fiduciario debe llevar una contabilidad independiente por cada fideicomiso.
La duracin mxima es de 30 aos, o que el Beneficiario sea un incapaz.
Y por ltimo se podra llegar a establecer un tipo de clasificacin de acuerdo al ofrecimiento del
fideicomiso como estructura legal del proyecto pero con el agregado de calificativos respecto de su
condicin de pago y aportes, como ser:

II.

Regulacin Legal. Rgimen Ley 24.441. Rgimen Cdigo


Civil y Comercial.

El nuevo Cdigo reproduce la estructura de la ley 24.441, precisando algunos conceptos y aportando
algunas novedades consideradas de utilidad para la mejor funcionalidad del instituto.
ARTCULO 1666.- Definicin. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante,
transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario,
quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a
transmitirla al cumplimiento de un plazo o condicin al fideicomisario.
Para su mejor apreciacin, entendemos que dicho artculo refiere a que, en un contrato de
fideicomiso, una parte (el fiduciante), transmite una propiedad a titulo de confianza, a otra (el fiduciario),
junto con una serie de instrucciones. En dichas instrucciones, puede establecerse un beneficio a una
tercera persona, llamada beneficiario, quien recibe los beneficios de las prestaciones establecidas durante
la duracin del fideicomiso. Una vez cumplidas estas instrucciones, al cabo de una condicin o plazo,
dicho encargo finaliza, y la propiedad de los bienes son recibidas por otra persona, llamada
fideicomisario, quien a partir de entonces ser el nuevo propietario de los bienes fideicomitidos, quien
tendr un derecho real de dominio pleno y perfecto (puede ser tanto el fiduciante, como el beneficiario, o
un tercero que ingresa al contrato y al cual reconocemos como fiduciante adherente).
Al analizar la legislacin comparada, observamos que no hay una gran variedad en cuanto a la
definicin de fideicomiso, o al menos a sus principales componentes. Por ejemplo, tanto en el art. 1 de la
ley 24.441 como en el Proyecto de 1998 (en su art. 1452), se defina prcticamente de la misma manera
en que lo vimos en el prrafo que precede al corriente, y ponderando las mismas figuras contractuales,
con las mismas obligaciones.
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III.

Caracteres.

En cuanto a sus caracteres, a continuacin sealaremos aquellos que resultan ms importantes para la
constitucin de este tipo de contrato, los cuales se encuentran estipulados entre los artculos 966 y 970 del
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Son los siguientes:
Bilateral:
Existen obligaciones recprocas para ambas partes que celebran el contrato. Son partes (adems de
sujetos) de este contrato el fiduciante y el fiduciario.
Oneroso:
Para el fiduciario, el negocio ser oneroso ya que se le debe una retribucin por la gestin que
realiza, excepto que exista una estipulacin en contrario en el contrato (as lo prev el art. 1677). En caso
de ausencia de estipulacin, y de ser necesario fijarla, esta tarea la llevar adelante un juez basndose en
las circunstancias en que haya actuado el fiduciario (p. ej. La eficacia de la gestin cumplida, la ndole de
la encomienda, etc.).
Conmutativo:
Se podra decir que como una derivacin de su condicin de onerosidad, el contrato es del subtipo
conmutativo, ya que las ventajas y desventajas resultan ciertas y las partes las conocen desde un principio,
desde el momento de celebracin del acto jurdico (no se corre un riesgo en principio, indicio que nos
permite distinguir su conmutatividad). En el caso de que el contrato establezca una condicin, el contrato
sigue siendo conmutativo, ya que ninguna de las partes asume ningn riesgo al momento de celebrar el
contrato. Sencillamente, al cumplirse la condicin, el contrato se resuelve, sin generar ningn tipo de
riesgo sobre las ventajas y desventajas. Algo similar, pero en sentido inverso, ocurre con la venta de cosa
esperada, en los contratos de compraventa: en estos casos, la condicin suspensiva, no genera ningn
riesgo, sino que perfecciona el contrato. En los contratos de fideicomiso sujetos a condicin resolutoria, el
cumplimiento de la condicin resolutoria, tampoco genera ningn riesgo, sino que simplemente resuelve
el contrato.
Formal:
El artculo 1669 indica que es un contrato formal. Se prev que deber inscribirse
obligatoriamente en el Registro Pblico que corresponda (en nuestro caso, al tratarse de fideicomiso
inmobiliario, en el Registro de la Propiedad Inmueble). Adems, podr realizarse tanto por instrumento
pblico como por instrumento privado, con la excepcin de aquellos bienes cuya transmisin debe ser
celebrada indispensablemente por instrumento pblico (aqu, de no cumplirse sta formalidad, el contrato
vale como promesa de otorgarlo).
Nominado
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Es nominado, ya que la ley regula este tipo de contratos (ms all de que el fideicomiso inmobiliario
no tenga una regulacin propia y especfica, si no que es un derivado de los principios del fideicomiso
general).
Consensual:
Es un contrato de tipo consensual, ya que su perfeccionamiento se da desde el momento en que las
partes hubieren manifestado recprocamente su consentimiento. A diferencia de los reales, donde se
perfecciona a partir de la tradicin de la cosa.
De Confianza:
Es un mandato de confianza (fiducia), elemento distintivo por el cual se relaciona a la persona que
entrega los bienes (fiduciante) y quien los recibe y los administra (fiduciario).
Ac lo que podemos observar es el elemento subjetivo que caracteriza al contrato de fideicomiso, que
es la presencia de la figura de la fiduciaria que brinda confianza y seguridad a las partes sobre la
diligencia con la que se realizar la gestin que se le ha encomendado.

IV.

Sujetos y partes del contrato.

Los sujetos participan en forma conjunta de un proyecto sin estar relacionados por los derechos y
obligaciones, y es ese detalle el que lo diferencia de las partes (fiduciante y fiduciario), las cuales si se
encuentran vinculadas por los derechos y obligaciones que emanan del contrato que celebraron entre
ellas. Sern sujetos, adems del fiduciante y el fiduciario, los beneficiarios (aquellos que obtengan un
beneficio del fideicomiso durante su ejecucin) y los fideicomisarios (quienes recibirn los bienes
fideicomitidos de parte del fiduciario una vez que concluya el contrato, por ejemplo, por el cumplimiento
del plazo o la condicin acordada). En el caso del fideicomiso inmobiliario se podra definir las
caractersticas de sus participantes:

o FIDUCIANTE
El art. 1666 del CCyCN dice: Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante,
transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario,
quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a
transmitirla al cumplimiento de un plazo o condicin al fideicomisario

Puede ser una persona Fsica o Jurdica y es el propietario del bien o bienes que se transmiten en
propiedad fiduciaria al Fideicomiso.

Es quien elige e instruye al Fiduciario acerca del encargo que este deber cumplir.

Es quin establece las pautas contractuales que deben regir el nacimiento, forma, condiciones y
extincin del fideicomiso.
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DISTINTOS TIPOS DE FIDUCIANTES:


1. Desarrollador: quien tiene la capacidad y conocimientos para planificar y disear el proyecto
de riesgo. En algunos casos puede aportar el capital semilla para la primera etapa de estudio. En
general es contratado por los inversores fundadores interesados en el sector o por algn particular
en su condicin de propietario de un terreno. Su rol es articular y liderar todos los aspectos del
negocio.
2. Fiduciante fundador: son los primeros interesados en participar del fideicomiso, que
reservan su lugar con un compromiso y una vez que se consigue la totalidad de los participantes
suscriben el contrato en carcter de fiduciantes y beneficiarios.
3. Fiduciantes - Adherentes: si estuviera contemplado, son los que ingresan una vez
lanzado el proyecto y durante su ejecucin, adhiriendo al contrato de fideicomiso preexistente.
Pueden ingresar si se trata de un proyecto donde no est cerrado el total de la inversin, o adquirir
los derechos de un fiduciante beneficiario que desea` desvincularse del negocio.
o FIDUCIARIO
ARTCULO 1673 CCyCN- Fiduciario. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o
jurdica. Slo pueden ofrecerse al pblico para actuar como fiduciarios las entidades financieras
autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas
jurdicas que autoriza el organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los
requisitos que deben cumplir El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier
conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.

Es la persona, fsica o jurdica, que en virtud de su experiencia, capacidad, para dar cumplimiento
al fideicomiso, sumado a la honestidad, transparencia, etc., que este debe poseer, es elegida por el
fiduciante, para la constitucin de un fideicomiso otorgndole la guarda y administracin de los
bienes.

Es quin tiene a su cargo el deber de obrar como un buen hombre de negocios.

Es quien asume la administracin de la propiedad Fiduciaria, constituida por los bienes


fideicomitidos y quin tiene la obligacin de darle el destino previsto en el contrato.

Es quin est obligado a rendir cuentas de su administracin, cada vez que le sea requerido, o
cuanto menos una vez al ao.

Tiene terminantemente prohibido constituirse como beneficiario, fideicomisario, o fiduciante,


como as tambin adquirir los bienes.
o BENEFICIARIO:

ARTCULO 1671 CCyCN- Beneficiario. "El beneficiario puede ser una persona humana o
jurdica, que puede existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato; en este ltimo caso deben
constar los datos que permitan su individualizacin futura. Pueden ser beneficiarios el fiduciante, el
fiduciario o el fideicomisario
Pueden designarse varios beneficiarios quienes, excepto disposicin en contrario, se benefician
por igual; para el caso de no aceptacin o renuncia de uno o ms designados, o cuando uno u otros no

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llegan a existir, se puede establecer el derecho de acrecer de los dems o, en su caso, designar
beneficiarios sustitutos.
Si ningn beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende que el
beneficiario es el fideicomisario. Si tambin el fideicomisario renuncia o no acepta, o si no llega a existir,
el beneficiario debe ser el fiduciante.
El derecho del beneficiario, aunque no haya aceptado, puede transmitirse por actos entre vivos o
por causa de muerte, excepto disposicin en contrario del fiduciante. Si la muerte extingue el derecho del
beneficiario designado, se aplican las reglas de los prrafos precedentes.

Es la persona fsica o jurdica designada por el fiduciante, al momento de constituir el fideicomiso


o bien con posterioridad al mismo, el cual ser quin obtenga los frutos que surjan del
fideicomiso.

Puede ser el mismo fiduciante.

Puede solicitar rendicin de cuentas al fiduciario.


o FIDEICOMISARIO

ARTCULO 1672 CCyCN- Fideicomisario. Es la persona a quien se transmite la propiedad al


concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta a ellos. No puede
ser fideicomisario el fiduciario.
Se aplican al fideicomisario los prrafos primero, segundo y tercero del artculo 1671.
Si ningn fideicomisario acepta, todos renuncian o no llegan a existir el fideicomisario es el
fiduciante.

V.

Es la persona, fsica o jurdica, designada por el fiduciante destinatario final de los bienes del
fideicomiso una vez cumplido el plazo o condicin al cual se encuentra afectado el fideicomiso.

Puede ejercer un contralor sobre el funcionamiento del fideicomiso.

Puede ser el mismo fiduciante, el beneficiario o bien un tercero.

Puede solicitar rendicin de cuentas al Fiduciario.

Capacidad.

Fiduciante (o fideicomitente): Cualquier persona capaz de disponer de sus bienes que decida
entregarlos a un fiduciario para su gestin. Puede hacerse en vida o por voluntad testamentaria. El
fiduciante contrata al fiduciario, persona de su confianza, y le hace entrega de los bienes objeto del
fideicomiso. Puede ser fiduciante tanto una persona fsica como jurdica.
Fiduciario: Puede ser cualquier persona fsica o jurdica. Pero si alguna persona quiere ofrecerse al
pblico con el objeto de actuar como fiduciario es necesario que revista la calidad de entidad financiera, o
que sea persona jurdica autorizada por la Comisin Nacional de Valores, segn requisitos que ella
determine. Y tienen que tener adems capacidad de administracin y tambien de disposicin, pero no para
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que pueda disponer de la propiedad fiduciaria pues no se le transmiti el inmueble para disponerlo, sino
para administrarlo conforme al contrato. Pero tiene que tener capacidad de disposicin para poder realizar
todos los actos de disposicn necearios para cumplir las finalidades del contrato. Ej. comprar bienes y
servicios para la obra.
Beneficiario del fideicomiso: Toda persona puede resultar beneficiario de un fideicomiso en tanto sea
capaz de recibir bienes, es decir, capacidad de disposicin.

VI.

Derechos y obligaciones de los sujetos y partes.

En cuanto a las obligaciones y que poseen las partes y sujetos (fiduciante, fiduciario y beneficiario
principalmente), podemos destacar varias aristas que se destacan en ste tipo de actos jurdicos y resultan
importantes a la hora de analizar el contrato de fideicomiso inmobiliario. Cabe aclarar que, quien tiene la
mayor cantidad de obligaciones en esta figura contractual es el fiduciario; en l recaen aquellas que son
ms relevantes para el cumplimiento adecuado del contrato, como observaremos a continuacin.

En primer lugar hablaremos de la figura del fiduciario:


En el art. 1674, se establece una pauta de actuacin y un precepto mediante la cual el fiduciario
se ve forzado a cumplir con las obligaciones impuestas por la ley y por el acto jurdico celebrado, con la
prudencia y diligencia del buen hombre de negocios, que acta sobre la base de la confianza depositada
en l (para simplificar sta frase, damos a entender que con ello se refiere principalmente al concepto de
buena fe). Adems, en los casos en que se designasen ms de un fiduciario para actuar, la responsabilidad
entre ellos ser solidaria por el cumplimiento de las obligaciones resultantes del fideicomiso.
A continuacin, sus derechos y obligaciones ms trascendentes:
a) El fiduciario tiene todas las facultades para cumplir la facultad sealada por el fideicomiso,
con las limitaciones que surjan de los trminos del encargo o de las reservas hechas por el
fiduciante en el momento de constitucin. Pasando en limpio, el fiduciario deber actuar para que
la voluntad del fiduciante se cumpla en forma plena a travs de la adecuada conservacin y
custodia de los bienes recibidos, material y jurdicamente.
b) Actos de administracin: Al administrar los bienes, debe ponderarse su mayor rendimiento, lo
que significara que todo acto en relacin con ellos debe ser a ttulo oneroso, pues no se
concebiran actos a ttulo gratuito.
c) Actos de disposicin: El fiduciario podr disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo
requieran los fines del fideicomiso, sin que para ello sea necesario el consentimiento del fiduciante
o del beneficiario, a menos que se hubiere pactado lo contrario de manera expresa en el acto
constitutivo.
d) El fiduciario goza de un derecho que impide que sus bienes respondan por las obligaciones
contradas en la ejecucin del fideicomiso, las que solo sern satisfechas con los bienes
fideicomitidos, siempre y cuando haya actuado con buena f.

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e) Deber mantener los bienes separados del resto de sus activos : Surge esta obligacin del
carcter del patrimonio separado que constituyen los bienes transferidos en propiedad fiduciaria.
No solo es una obligacin fsica, sino contable y jurdica. Esto es as porque los bienes
fideicomitidos ni aumentan el activo personal del fiduciario, ni las deudas contradas para la
concrecin del encargo afectan su pasivo.
f) Proteger los bienes fideicomitidos: adems de la simple conservacin y custodia de los bienes
recibidos, el fiduciario debe ejercitar acciones judiciales y proponer las defensas que estime
pertinentes para conservarlos en su integridad jurdica (incluso contra actos del beneficiario, y del
fiduciante).
g) En este punto, observamos el art. 1675, que hace referencia a la rendicin de cuentas que debe
ser realizada por el fiduciario. sta puede ser solicitada por todas las figuras que aparecen en este
tipo de contratos (o al menos las ms relevantes): por el fiduciante, por el beneficiario y por el
fideicomisario, siempre conforme a la ley o a las previsiones pactadas en el acto jurdico (debern
ser rendidas con una periodicidad que no supere el ao).
h) Se ver obligado a transferir los bienes a quien corresponda una vez finalizado el negocio
fideicomitido. Adems, la persona indicada a recibir la transferencia de los bienes debe estar
determinada en el acto constitutivo, y es quien recibir la propiedad plena de dichos bienes.
i) El artculo 1676 realiza un anlisis negativo, especificando que obligaciones NO podrn ser
dispensadas:
a) no podr dispensarse al fiduciario de la obligacin de rendir cuentas;
b) de la culpa o el dolo en que puedan incurrir tanto l como sus dependientes;
c) de la prohibicin de adquirir para s los bienes fideicomitidos.
j) Salvo estipulacin en contrario, el fiduciario tendr derecho al reembolso de los
gastos y a una retribucin . Si esta no hubiese sido fijada en el contrato, la fijar el juez
teniendo en consideracin la ndole de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir.
En segundo trmino hacemos referencia a la figura del fiduciante
a) Revocacin del fideicomiso: El fideicomiso es en principio irrevocable, pero el fiduciante
puede reservarse en el acto constitutivo la posibilidad contraria, pudiendo de esa manera ponerle
fin al encargo. Esta revocacin no tendr efecto retroactivo.
b) Exigir rendicin de cuentas: Como vimos en el punto anterior, el fiduciario est obligado a
rendir cuentas. La ley dispone que el derecho de exigir rendicin de cuentas es el beneficiario, y
no nombra al fiduciante, pero en un anlisis ms integrador de la misma entendemos que puede
hacerlo. Si puede revocar el fideicomiso, debera poder reservarse un derecho de menor cuanta
como este (quien puede lo ms, puede lo menos).
c) Exigir al fiduciario el cumplimiento y ejercer la accin de responsabilidad en su contra si al
actuar se han producido perjuicios al patrimonio especial, o para el beneficiario, o para el mismo
fiduciante.

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d) Pedir la remocin del fiduciario y designar uno nuevo : El fiduciante podr solicitar la
remocin judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a instancia del propia; o a pedido del
beneficiario con citacin del fiduciante. All se designar un fiduciario sustituto, si se estipul en
el contrato, o en su defecto una entidad autorizada designada por el juez.
e) Ejercer acciones para la defensa de los bienes fideicomitidos: El fiduciante tiene derecho a pedir al
juez una autorizacin para ejercer acciones en sustitucin del fiduciario (para parte de la doctrina
hay una accin subrogatoria) en los casos en que pueda alegar que el fiduciario ha omitido ejercer
las acciones necesarias para la defensa de los bienes fideicomitidos sin motivo suficiente.
f) Impugnar los actos anulables o solicitar la declaracin de inoponibilidad : Esta facultad
consiste en la posibilidad que tiene el fiduciante de impugnar los actos que, por haberse realizado
en determinadas condiciones, pueden ser declarados nulos, anulables o inoponibles, y por lo
general son los celebrados por el fiduciario en contra de las instrucciones expresas del fiduciante,
o contra los fines del fideicomiso o de los intereses de los sujetos que integran el negocio.

Por ltimo, el tercer sujeto al que haremos alusin es el beneficiario:


a) Dado que el beneficiario es el acreedor del fiduciario, el tiene un derecho personal contra ste, con
la limitacin sobre la cual debe ser exigido una vez concluido el encargo.
b) Exigir al fiduciario el cumplimiento y ejercer las acciones de responsabilidad derivadas de un
eventual incumplimiento.
c) Exigir acciones para la defensa de los bienes fideicomitidos: ante la inaccin del fiduciario para la
proteccin de los bienes fideicomitidos (en manera tanto fsica como jurdica), supletoriamente
esa actuacin se la permite al beneficiario. Adems, tal como vimos en el punto anterior con la
figura del fiduciante, podr pedir autorizacin al juez para subrogarse en el fiduciario en caso de
que ste no ejerciera las acciones que le competen sin motivo suficiente.
d) Impugnar los actos anulables o solicitar la declaracin de inoponibilidad : la misma facultad
que explicamos en la figura anterior.
e) Pedir la remocin del fiduciario, entendida como una facultad para proteger el fideicomiso y sus
intereses. Para el ejercicio de la misma por parte del beneficiario, se exige la citacin del
fiduciante, como sealamos anteriormente.
f) Solicitar rendicin de cuentas de la misma manera que poda hacerlo el fiduciante en el esquema
anterior.
g) Tendr la facultad para ceder su derecho, salvo pacto en contrario: El beneficiario podr ceder su
derecho, ya sea por actos entre vivos o por testamento, salvo que en el acto constitutivo se hubiera
pactado lo contrario.

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h) Cabe aclarar que las obligaciones del beneficiario no surgen de la ley, sino que debern constar en
el acto constitutivo.

VII.

Responsabilidad.

La regla general es que el fiduciario es responsable de todo dao causado al fiduciante, al


fideicomisario o al beneficiario, derivado de la no ejecucin total o parcial de las obligaciones
emergentes del fideicomiso. De all, que su responsabilidad sea bsicamente de ndole contractual.
Asimismo, la responsabilidad del fiduciario podr ser de medios o de resultado, segn se haya
comprometido la obtencin de un resultado concreto por parte de aqul.
La responsabilidad del fiduciario, se delimita en tres mbitos o categoras:
1. Responsabilidad frente a terceros: El principio general es que los bienes fideicomitidos
constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario. Al contratar el fiduciario con
terceros, en cumplimiento del encargo contractual, aqul (el patrimonio de afectacin) ser el
lmite a su responsabilidad patrimonial. Pero si el fiduciario excede los fines del fideicomiso,
vulnera las pautas del buen hombre de negocios o hace primar sus intereses frente al inters de los
dems sujetos, su patrimonio personal responder en caso de insuficiencia del que se le ha
transmitido para ejecutar el emprendimiento inmobiliario.
2. Por incumplimiento de las obligaciones impuestas: Como se expusiera anteriormente, el
fiduciario no responder con su patrimonio personal cuando acte ejecutando el encargo
conferido, siempre que lo haga dentro de los lmites del buen hombre de negocios con la
prudencia y diligencia debida, acorde a la confianza depositada en l.
3. Responsabilidad Penal: El fiduciario podr encontrarse encuadrado en algn tipo penal cuando
su accionar exceda los fines del contrato o las pautas de un buen hombre de negocios, por ejemplo
Defraudacin (art. 173, inc. 12, Cdigo Penal).
4. Dolo y culpa: El artculo 1676 del Cdigo, que refiere a las dispensas prohibidas establece que en
el contrato no se podr dispensar al fiduciario de la culpa o dolo en que puedan incurrir l o sus
dependientes.
5. Contratacin de seguro: El fiduciario tiene la obligacin de contratar un seguro contra la
responsabilidad civil que cubra los daos causados por las cosas objeto del fideicomiso. En caso
de no hacerlo, o que el seguro no se adece a las necesidades del contrato, el fiduciario incurrir
en responsabilidad.

VIII.

Objeto.

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El artculo 1670 del Cdigo indica que pueden ser objeto de un contrato de fideicomiso, todos
aquellos bienes que se encuentran en el comercio, incluyendo universalidades, pero excluyendo las
herencias futuras. En el caso del fideicomiso inmobiliario en particular, adems del principio bsico
establecido en el artculo previamente mencionado, dicho objeto se tratar indefectiblemente de un bien
inmueble.
Resulta esencial observar la individualizacin de los bienes en el contrato de fideicomiso
inmobiliario, pues el objeto y los bienes pueden llegar a confundirse entre s. As, los bienes que
conformen el patrimonio fiduciario debern encontrarse individualizados al momento de la celebracin
del contrato, con el fin de evitar cualquier tipo de confusin o discordia respecto a cules sern los bienes
que integren el objeto del acto jurdico. De no ser posible la realizacin de la individualizacin
previamente mencionada, ser necesario efectuar una descripcin detallada de aquellos requisitos y
caractersticas que debern reunir los bienes.
A continuacin detallaremos en qu consiste el patrimonio fiduciario, relacionado ntimamente con el
concepto de objeto, y el cual posee particularidades que demostrarn las caractersticas de este tipo de
actos jurdicos, y una de sus mayores ventajas que atrae a las personas a invertir y apostar a esta figura
jurdica.

PATRIMONIO FIDUCIARIO
El patrimonio fiduciario hace referencia a la situacin en la que el propietario de un inmueble
transmite el derecho real de propiedad que posee sobre el mismo al momento de la celebracin de un
contrato de fideicomiso, pero, sin embargo, no se le transmite la propiedad en s al fiduciario, ya que ste
ltimo no va a tener la disposicin del inmueble (por ejemplo, para enajenarlo de alguna manera), si no
que deber administrarlo conforme a lo estipulado en el acto jurdico.
Lo que se crea con la situacin descripta es una Propiedad Fiduciaria, la cual estar a nombre del
fiduciario y deber ser registrada en el registro que corresponda (en nuestro caso el Registro de la
Propiedad Inmueble) para generar la publicidad conforme a terceros, y que surja efectos respecto de los
mismos. Cabe aclarar que este tipo de propiedad resultar independiente tanto del patrimonio del
fiduciante como del fiduciario, y a pesar de esto, el fiduciario administra el inmueble a ttulo de
propiedad.
Teniendo en cuenta las tres caractersticas principales del derecho real de propiedad (absoluto,
exclusivo y perpetuo), se presenta una contradiccin, ya que en el contrato de fideicomiso, la ltima de
esas caractersticas, es decir la perpetuidad, se ve afectada por tratarse de una cosa sujeta a un plazo o
condicin determinados. En resmen, lo que el fiduciario recibe al adquirir un inmueble fideicomitido,
ser un derecho real de propiedad limitado o afectado en lo que concierne a su perpetuidad,
encontrndose el fiduciario obligado a entregar el inmueble una vez concluido el plazo o la condicin que
fueron pactadas en el contrato (no es una administracin perpetua).
En lo que respecta a los dos caracteres restantes, el absoluto es el que brinda la razn para que el
fiduciario administre actuando como propietario, dndole a su titular la mayor cantidad posible de
facultades sobre la cosa. Mientras tanto, en cuanto a la exclusividad, ste carcter nunca puede verse
afectado, ya que es aquel que le otorga al propietario la posibilidad de impedirle a cualquier otro de
disponer del inmueble.

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IX.

Causa.

En este tipo de contratos es necesario distinguir entre la causa fuente que refiere a la propiedad
fiduciaria y la que refiere al dominio fiduciario. La primera hace alusin al derecho patrimonial y
temporal que adquiere el fiduciario respecto de los bienes fideicomitidos. En cuanto a la segunda, se
entiende como el dominio imperfecto que adquiere el fiduciario (en este caso como administrador de las
cosas inmuebles fideicomitidas). En la situacin mencionada se desmiembra el dominio, y resultar
imperfecto hasta tanto se cumpla con el objeto del fideicomiso y se perfeccione el mismo con la entrega
de los bienes a quien corresponda (ya sea el fideicomisario, el fiduciante o el beneficiario).
En cuanto a la causa fin, esta refiere a la motivacin que han tenido las partes (fiduciante y fiuciario) a
la hora de celebrar el contrato de fideicomiso inmobiliario. En este caso, adems de la finalidad lgica de
la administracin de un inmueble por parte del fiduciario, para luego entregarlo al fideicomisario que
corresponda, se pueden dilucidar otras finalidades, dadas por las ventajas que brinda este tipo de actos
jurdicos. Por ejemplo, como vimos a lo largo del trabajo, una de las ms atractivas es el hecho de que el
patrimonio fiduciario es un patrimonio aparte del de las partes constituyentes del contrato, el cual resulta
inembargable, no podr quebrar (incluso aunque genere dficit; en todo caso se liquida) y no podr ser
alcanzado por aquellos acreedores que quieran cobrarse una deuda para con alguna de ellas.
En nuestra opinin, consideramos a sta ltima una gran ventaja, si no la mayor de ellas, que hace
atractiva a esta figura jurdica y su utilizacin. En ella radica la principal motivacin para que las
personas apuesten a este tipo de negocio inmobiliario, y una de las mayores comodidades y seguridades
(limita los riesgos) que brinda.

X.

Forma.

En el caso del fideicomiso inmobiliario, el contrato resulta ser formal, no rige el principio de libertad
de formas. As sea pblico o privado, siempre es necesario un instrumento para constituir el contrato (art
1669).
El art. 1669 tambin nos seala que, en los casos en los que se refiere a bienes cuya transmisin debe
ser celebrada por instrumento pblico, la forma es solemne relativa. Aqu, cuando no se cumple con la
formalidad requerida, el contrato vale como promesa de otorgarlo.
La forma del contrato debe entenderse como un elemento distinto a la forma requerida para la
transmisin registral. En este ltimo caso, deben respetarse los requerimientos de cada bien. En la
inscripcin registral, adems, debe transcribirse el contrato de fideicomiso. Haciendo referencia a esta
registracin, cabe destacar como hecho trascendente, que los registros correspondientes (en nuestro caso
el Registro de la Propiedad Inmueble) debern tomar razn de la calidad fiduciaria de la propiedad a
nombre del fiduciario.

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Plazo del contrato.

XI.

El plazo, como veremos ms adelante, resulta ser una de las causales de extincin del contrato, al
igual que la condicin, por lo que representa un elemento determinante en el acto jurdico en cuestin.
Este lo determinan al momento de la celebracin del acto quienes prestan el consentimiento, aplicndose
la autonoma de la voluntad (descontando la excepcin que se desarrolla en el siguiente prrafo).
Sin embargo, guindonos por lo estipulado en el art. 1668, dicho plazo podr ser determinado por las
partes hasta cierto lmite. Nos indica que el fideicomiso, en nuestro caso el inmobiliario, no puede durar
ms de 30 aos desde el momento de su celebracin, a menos que el beneficiario sea una persona incapaz,
o cuya capacidad se encuentre restringida. En dichos casos, podr durar hasta el cese de la incapacidad o
restriccin a la misma, o la muerte del beneficiario.
En caso de pautar un plazo superior, se tomar el plazo como el mximo permitido por la ley (es decir,
30 aos). Tanto por cumplimiento de la condicin o plazo, o por el exceso del mximo permitido, el
fiduciario deber transmitir los bienes a quien se designe en el contrato, o al fiduciante y los herederos de
ste en caso de no haberse estipulado por escrito.

Tipos de Fideicomiso.

XII.

1. Fideicomiso de construccin al costo


Se constituye con el fin de construir una casa o edificio residencial, comercial o fabril en condiciones
previamente pactadas, con aportes de los inversores, que le permiten una reserva con opcin de compra,
para que una vez finalizada la obra le transfirieran la unidad funcional en su calidad de beneficiario.
Los fiduciantes, en este caso:
ingresan sin saber el costo final del proyecto,
sin el respaldo idneo, de los costos de construccin,
deben afrontar el costo total de la obra, que induce a la falta de motivacin para
administrar eficientemente los recursos por parte del desarrollador.
2.

Fideicomiso a precio fijo

En este caso el anticipo para ingresar es mayor, dado que el desarrollador debe considerar un
importante margen para hacer frente a los gastos y compras de material sin arriesgarse a tener prdidas,
que luego habr que afrontar.
El fiduciante tiene mayor certeza sobre el monto de la inversin a realizar, que podra ser un incentivo
para el desarrollador en realizar esfuerzos por reducir costos y generar ahorros para obtener un mejor
beneficio, en el resultado final.
Riesgos:
a.
la posibilidad que ante un error de clculo, (mala planificacin o subas de precios no previstas), el
desarrollador con el aval explcito o no del fiduciario, tienda a bajar costos de calidad en el material.
b.
para bajar costos los desarrolladores contraten fiduciarios sin idoneidad.
Tanto en el fideicomiso al costo como fijo, lo que el inversor obtiene con su aporte e ingreso al
proyecto es un derecho a que el fiduciario le entregue lo planificado y prometido acorde al Plan de

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Negocios elaborado. Aunque muchas veces el inversor considera, que adquiere el bien terminado tal
como le muestran en los prospectos comerciales.
3.

Costo Concertado:

Se refiere a la estimacin real de los costos de obra de forma transparente hacia el fiduciante, con el
compromiso de finalizar el proyecto segn los costos indicados. Considerando un tiempo promedio entre
los 18 y 24 meses y en caso de un importante nivel de inflacin, se actualizan los costos segn el ndice
de precios elaborado por la Cmara Argentina de la Construccin.

XIII.

Extincin del Fideicomiso.

En cuanto a las causales de extincin que pueden afectar a un fideicomiso inmobiliario, se remite a las
causales de extincin del fideicomiso en general, establecidas en el artculo 1697 del nuevo Cdigo Civil
y Comercial, y que solan pertenecer a la ley 24.441, en adicin a cualquier condicin que las partes
pacten en ese contrato en particular.

A. Podr extinguirse por el cumplimiento de la condicin o el vencimiento del plazo al que estuviere
sometido. O incluso el vencimiento del plazo mximo que prev la ley como duracin mxima de
esta figura contractual (30 aos).
Observaciones: Si bien la formalidad de la ley da a entender que en esos casos el
fideicomiso inmobiliario resultar extinto, cabe aclarar que mientras el fiduciario no haga entrega
de los bienes inmuebles al fideicomisario que corresponda (fiduciante, beneficiario o tercero),
sumado al otorgamiento de los instrumentos y a contribuir a las inscripciones registrales que
correspondan, subsistir el patrimonio separado que se constituye en este tipo de contratos. Esta
disposicin se da con el fin de que el fiduciario no viole la letra de la ley adquiriendo para s los
bienes inmuebles fideicomitidos, brindando ms seguridad al acuerdo.

B. Podr extinguirse por la revocacin del fiduciante, siempre y cuando se haya reservado esa
facultad de forma expresa en el contrato. En el derecho argentino no se prev la retroactividad de
esta revocacin, por lo que los actos que haya realizado el fiduciario quedaran firmes. La
readquisicin del dominio por parte del fiduciante se producir cuando, adems de manifestar su
voluntad, el fiduciario efecte la tradicin de la cosa.

C. Podr extinguirse por cualquier otra causal que se prevean en el contrato a travs del
consentimiento de las partes. La ley le brinda una amplia libertad a las partes, incluso en
fideicomiso inmobiliario. Ejemplos: la realizacin de los fines del fideicomiso, o al haberse
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tornado imposible; la muerte del fiduciante o del beneficiario; por acuerdo de las partes; o
cualquier otra situacin posible y lcita que estas mencionen en el contrato y resulte constitutiva
del fideicomiso.

D. De manera subsidiaria a las primeras tres causales podemos mencionar tambin la insuficiencia de
los bienes fideicomitidos (el patrimonio no puede hacer frente a las obligaciones), la rescisin por
acuerdo de las partes (en los casos de fideicomiso inmobiliario convencional) y la imposibilidad
del cumplimiento (en el caso del fideicomiso inmobiliario, el ejemplo ms claro lo encontramos
bajo el supuesto de un fideicomiso constituido sobre un bien inmueble y que el mismo es
adquirido por prescripcin adquisitiva por un tercero. All, al desaparecer el objeto del contrato,
sin que existan otros bienes fideicomitidos, se deber dar por extinguido el mismo por
imposibilidad de cumplimiento del objeto).

XIV.

Efectos de la extincin del fideicomiso inmobiliario.

El efecto principal de la extincin del fideicomiso inmobiliario consiste en que el fiduciario se ver
obligado a entregar los bienes inmuebles fideicomitidos al fideicomisario (entendido como a quien
corresponde de acuerdo a las circunstancias del caso, ya sea el propio fiduciante, el beneficiario, o un
tercero) o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que
correspondan (en nuestro caso se refiere a la inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble).

XV.

Conclusiones

Teniendo en cuenta el trabajo realizado, y consultando opiniones doctrinarias de especialistas en materia


de fideicomiso (principalmente inmobiliario), hemos arribado a las siguientes conclusiones. Algunas
quizs resultan ms analticas desde un punto de vista econmico cambiario que civil o comercial (sobre
todo los puntos 7, 8, 9 y 10).
1) Quizs el punto ms importante y el que lo diferencia de los tradicionales "consorcios al costo" es
que el patrimonio entregado en garanta es inembargable por los acreedores particulares del
fiduciante, fiduciario, beneficiario o fideicomisario. Est aislado y protegido ya que los bienes
fideicomitidos (todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario) constituyen un patrimonio
separado del patrimonio personal de aquellos
2) Otra ventaja consiste en que el patrimonio del fideicomiso solo responde por las deudas generadas
en el propio negocio y no es atacable por acreedores particulares de las partes.
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3) Puede servir para financiar la compra de un inmueble.


4) Tambin crea un mbito extrajudicial para resolver potenciales conflictos.
5) Permite sumarse a un negocio constituido desde "cero", sin pasivos ocultos ni conflictos
heredados.
6) Alinea naturalmente los intereses del desarrollador con el de los inversores, ya que todos se
benefician si se cumple lo estipulado en el contrato y todos son damnificados si no se cumplen.
7) En muchos casos los fideicomisos al costo tienen un componente en dlares (correspondiente al
terreno) y otro en pesos (costo de obra), pero una vez terminada la obra las unidades se vendern
en dlares. Y aunque a medida que la obra avanza los costos se incrementen, raramente tendrn la
misma apreciacin que tiene generalmente el dlar, ya que histricamente el valor del dlar
super los costos.
8) Desde el punto de vista contable tiene la ventaja de que las posibles contingencias del proyecto no
aparecern en balances de los fiduciantes (reclamos laborales, impositivos, etctera) y de quienes
inviertan en el fideicomiso inmobiliario.
9) El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un
fideicomiso.
10) Los derechos fiduciarios pueden ser negociables.

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