01 - FIDEICOMISO - 2012 (Modo de Compatibilidad)

FIDEICOMISO
INMOBILIARIO
Arquitectura Legal 2012 – F.A.D.U. – U.N.L.
Fideicomiso Inmobiliario
2
Conceptos previos
El dominio es el derecho real en virtud del cual una

cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la
acción de una persona. (C.C. Art. 2506)
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e

igualmente las cosas, se llaman "bienes". El conjunto
de los bienes de una persona constituye su
"patrimonio". (Art. 2312)
ARQUITECTURA LEGAL - FADU - UNL
3
Definición
El término Fideicomiso proviene del latín: “fides” (fe) y “comissus” (encargo o comisión).
Entonces, un fideicomiso es un encargo que se hace de buena fe.
Se perfecciona a través de un contrato y está regulado por la Ley Nº 24.441

“Financiamiento de la vivienda y la construcción” (artículos 1º a 26º inclusive).
La figura se considera segura y aplicable a una gran variedad de asuntos en razón de sus
características y ventajas comparativas.
El Fideicomiso se caracteriza por la flexibilidad y amplitud de sus posibilidades de

constitución, de forma tal de permitir su adaptación a los más diversos fines negociables.

4
Ley Nº 24.441
Legisla sobre diversas materias con el propósito de estimular la

vivienda y la construcción y auspiciar el ahorro interno y las
inversiones extranjeras.
Toda clase de bienes o derechos son susceptibles de constituirse

en Fideicomiso, salvo los personales del Fideicomitente (libertad,
honor, etc.)
El art. 4º inciso a) requiere que los bienes fideicomitidos estén

individualizados al momento de la constitución del Fideicomiso.

5
Ley Nº 24.441
ARTICULO 1º: Habrá fideicomiso cuando una persona

(fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes
determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a
ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato
(beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un
plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al
fideicomisario.

6
PARTES INTERVINIENTES
FIDUCIANTE.
FIDUCIARIO.
BENEFICIARIO.
FIDEICOMISARIO O DESTINATARIO FINAL.

7
FIDUCIANTE
Es quien transmite la propiedad de un bien para

que el mismo sea aplicado al fin determinado en
el contrato de fideicomiso. Él es quien crea el
fideicomiso aportando sus bienes a un patrimonio
de afectación.

8
FIDUCIARIO
Es quien adquiere la propiedad fiduciaria de los bienes transmitidos
por el fiduciante, con el único fin de darle el destino establecido
en el contrato. Es el propietario formal del bien transmitido por el
Fiduciante pero su patrimonio no aumenta por su calidad de titular
del patrimonio fiduciario .
El fiduciario podrá ser cualquier persona física o jurídica… (ARTICULO 5º)

El fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen
hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. (ARTICULO 6º)
El contrato no podrá dispensar al fiduciario de la obligación de rendir cuentas... (ARTICULO 7º)
En todos los casos los fiduciarios deberán rendir cuentas a los beneficiarios...
Salvo estipulación en contrario, el fiduciario tendrá derecho al reembolso de los gastos y a una retribución…
(ARTICULO 8º)

9
BENEFICIARIO
Es la persona, física o jurídica, en beneficio de la cual se

ejerce la propiedad fiduciaria y quien, durante la vigencia
del fideicomiso, tendrá el derecho a percibir los
beneficios económicos (frutos) derivados del patrimonio
fideicomitido. El beneficiario puede o no existir al tiempo
del otorgamiento del contrato, siempre que exista una
forma de individualizarlo en el futuro.
10
FIDEICOMISARIO
O
DESTINATARIO FINAL:
Es la persona a quien deben entregarse los bienes cuando

finalice el plazo del fideicomiso o se verifique la condición.
Puede ser el beneficiario o el fiduciante.

11

12
TIPOS DE FIDEICOMISO
De Garantía: Que se utiliza para garantizar algún tipo

de pago o cláusula de cumplimiento.
Administrativo: Se utiliza para ceder la administración

personal a alguna persona natural o jurídica en
cumplimiento de algún tipo de contrato.
De inversión: Tiene por finalidad la inversión de

recursos financieros. Se adapta perfectamente a un
emprendiendo inmobiliario con fondos de
terceros.

13
FIDEICOMISO DE INVERSIÓN
Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la
totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y
para hacer frente a todos los costos que demande la obra.
El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para

adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y
condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y
disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el
emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto.
Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble

al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a
los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le
corresponda.

14

15
INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN
Para el inversor, los problemas de

seguridad de instrumentación del negocio
inmobiliario están asociados básicamente
con las estructuras societarias.

16
ALTERNATIVAS DE INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN
1. Comprar unidades a un desarrollador-constructor

mediante boletos de compra venta.
2. Participar en consorcios a través de sociedades de

responsabilidad limitada o sociedades anónimas (S.R.L. y
S.A.), siempre quedando en manos del socio o empresa
constructora que llevaba adelante el emprendimiento y
muy desprotegido en lo patrimonial.
3. Invertir en un Fideicomiso inmobiliario.

17
INVERSIÓN EN FIDEICOMISO INMOBILIARIO

En comparación con las otras estructuras jurídicas, el fideicomiso es
la figura más transparente y segura respecto del capital invertido
ya que el contrato tiene cláusulas estrictas del fin para el cual se está
aportando el capital.
En el contrato se definen todos los elementos que conformarán el

negocio inmobiliario:
1. Deberes y obligaciones del Fiduciario.

2. Inversores.
3. Proyecto.
4. Contratos de obra, auditorias y comercialización.
5. Asignación de utilidades y/o unidades.

18
LO INVERTIDO ES DEL FIDEICOMISO
No puede embargarse ni se afecta por un fallecimiento o cualquier otro problema

de alguno de los inversores y/o del administrador (Fiduciario) del patrimonio
fideicomitido.
Los bienes se registran como propiedad fiduciaria.
Los bienes fideicometidos quedan exentos de las acciones de los acreedores

del fiduciario porque constituyen un patrimonio separado del patrimonio del
fiduciario y del fiduciante.
(Artículos 14 y 15)
A su vez, los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones

contraídas en la ejecución del fideicomiso. Sin embargo el fiduciario podrá
disponer o gravar los bienes fideicometidos cuando lo requieran los fines del
fideicomiso.
(Artículos 16 y 17)

19
FIDEICOMISO POR PROYECTO DETERMINADO
Se organiza un fideicomiso para la construcción de cada

emprendimiento.
En el contrato de fideicomiso se establecen todas las condiciones

para la construcción y adjudicación y/o venta de las unidades.
También se establece la forma en la que se reparten las utilidades

una vez finalizado el fideicomiso.
Así se logra seguridad y transparencia, dando tranquilidad tanto
para los inversores, como para los compradores terceros del
proyecto.

20
OTROS ASPECTOS A CONSIDERAR

EN UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO
IMPUESTOS
El Fiduciario se encarga de pagar todos los impuestos que atañen al proceso de
construcción.
Cuando se devuelve su dinero o se le asigna una unidad, el inversor pasa a ser
responsable de sus impuestos personales.
RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN
La rentabilidad de un proyecto usualmente debería rondar dentro de un 20% a un 30%
por ciento.
Sin embargo, tomando en cuenta la preventa la rentabilidad aumenta en forma
considerable.
INVERSIONES MÍNIMAS
La inversión a realizar debe representar el costo de un número entero de unidades
funcionales a construir.

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OTROS ASPECTOS A CONSIDERAR

EN UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO
RECUPERO DE LA INVERSIÓN
Dependiendo del emprendimiento, la magnitud del proyecto encarado, la
rentabilidad esperada y la estrategia particular de cada inversor, la inversión
se recupera en un término de nueve a veinte meses
El promedio usual para el caso de edificios de vivienda en propiedad horizontal
es de un año y medio.
VENTA Y FINANCIAMIENTO DE LAS UNIDADES TERMINADAS

Las unidades terminadas pueden ser recibidas por los beneficiarios para su uso
propio o renta (alquiler) o ser vendidas según las condiciones vigentes en el
mercado inmobiliario.
La opción de financiamiento al comprador final puede ser a través de alguna
institución bancaria o financiera con una hipoteca cuyas condiciones serán las
del mercado en ese momento.

22
Extinción del fideicomiso

El fideicomiso se extinguirá por:
a) El cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiere sometido o el
vencimiento del plazo máximo legal;
b) La revocación del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad; la
revocación no tendrá efecto retroactivo;
c) Cualquier otra causal prevista en el contrato.
(ARTICULO 25)
Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario estará obligado a entregar

los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los
instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan.
(ARTICULO 26)

23
ARMADO DE UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO

Equipo interdisciplinario coordinado por el FIDUCIARIO para cumplir con la obligación asumida
ARQUITECTO
Proyecto según Normas y Reglamentaciones vigentes.
Determinación del costo total del emprendimiento.
Programación de la obra.
Cronograma de inversiones.
Presentación del proyecto: adecuación y cumplimiento de Normas y Reglamentaciones vigentes.
Evaluación y selección de Contratistas y Proveedores.
ABOGADO
Redacción del Contrato según Leyes vigentes.
CONTADOR
Definición de posibles inversores (fiduciantes).
Control de las inversiones y cumplimiento de las disposiciones impositivas vigentes.

24
DETERMINACIÓN DEL COSTO TOTAL DEL

EMPRENDIMIENTO
1. Precio de compra del Terreno.
2. Costo Total de la Construcción.
3. Gastos Preliminares.
4. Gastos posteriores.

25
Precio de compra del Terreno.
Usualmente el terreno puede comprarse según 2

opciones:
1. En dinero.
Contado.
Cuotas.
Otros inmuebles.
2. En equivalencia a cierta cantidad de unidades

funcionales.
26
Costo Total de la Construcción.
Sobre la base de un cómputo y presupuesto muy detallado y

preciso .
Según un pliego de especificaciones muy estricto.
Considerando la incidencia de materiales y mano de obra en
cada uno de los rubros e ítems a realizar.
A efectos de una primera estimación puede considerarse la
superficie total multiplicada por un valor de m2 establecido
por una publicación reconocida. (Ej. Revista Cifras)

27
Gastos Preliminares
Escrituración.
Constitución del fideicomiso.
Aportes y honorarios profesionales: mensura, proyecto, estudio de suelos,

cálculos de estructuras, etc., etc.
Derechos municipales. (y otros: E.P.E., A.S.S.A., etc.)
Publicidad y marketing. Comercialización previa (inmobiliarias, etc.)
Etc.
A efectos de una primera estimación se puede considerar un % respecto al

Costo Total de la Construcción.
28
Gastos posteriores
Aportes y honorarios profesionales: dirección y conducción técnica, sometimiento al
Régimen de Propiedad Horizontal, etc.
Modificaciones menores de proyecto y cambios de terminaciones.
Terminaciones de obra. Decoración. Palieres.
Publicidad y marketing.
Comercialización posterior (inmobiliarias, etc.)
Etc.
A efectos de una primera estimación se puede considerar un % respecto al Costo Total

de la Construcción.

29
CÁLCULO DE PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN EN FIDEICOMISO
En planilla resumen se establecen los siguientes valores:
1. Superficie Total.
2. Superficies por Unidad:

• Propias.
• Comunes.
• Determinación del Total de superficies propias.
• Determinación del Total de superficies comunes.
• Determinación de superficie propia de cada unidad.
3. Porcentaje de superficie por unidad sobre el total = (Sup. propia unidad / Total de
superficies propias) %

30
CÁLCULO DE PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN EN FIDEICOMISO
4. Incidencia por ubicación:

Frente / Contrafrente
Orientación
Vistas.
Se determinan según criterios de apreciación del Mercado
5. Incidencia por altura:

• Mayor altura = Mayor incidencia.
Se determinan según criterios de apreciación del Mercado
6. Coeficiente de rectificación = (3 + 3 x 4 + 3 x 5)
• Porcentaje de superficie por unidad sobre el total.
• Incidencia por ubicación.
• Incidencia por altura
7. Porcentaje Rectificado de Incidencia Real por Unidad = (3 x 6)

• Porcentaje de superficie por unidad sobre el total x Coeficiente de rectificación.

31
INSTRUMENTACIÓN FINANCIERA
APORTE DE LOS FIDUCIANTES

Cada fiduciante aporta dinero en el emprendimiento según su porcentaje de
participación que es equivalente a un número entero de unidades funcionales.
FORMAS DE PAGO DE LOS APORTES DE LOS FIDUCIANTES:

1) Contado.
2) Financiado en una determinada cantidad de cuotas
mensuales.
3) Financiado al “Costo de Obra”.

32
INSTRUMENTACIÓN FINANCIERA
CONTADO
Al inicio del emprendimiento. De ese modo congela el precio final.
FINANCIADO
En una determinada cantidad de cuotas mensuales que usualmente coincide con el tiempo
previsto para el desarrollo del emprendimiento.
El monto de cada cuota se reajusta según un índice establecido en el contrato de fideicomiso.
Dicho índice puede ser:
1. El de la Cámara Argentina de la Construcción (C.A.C.)
2. La variación de costos de determinados insumos claves (cemento, hierro,
ladrillos, etc.)
3. Una fórmula polinómica que combine diversas variables (C.A.C., variación de
costos de insumos claves, costo de combustible, reajustes salariales de la
U.O.C.R.A., etc.)
FINANCIADO “AL COSTO DE OBRA”

Mensualmente el Fiduciario elabora un resumen de la inversión total realizada en el
emprendimiento que es repartida proporcionalmente entre cada uno de los Fiduciantes.
33
FIN

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El Fideicomiso se caracteriza por la flexibilidad y amplitud de sus posibilidades de

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Es la persona, física o jurídica, en beneficio de la cual se

Es la persona a quien deben entregarse los bienes cuando

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De Garantía: Que se utiliza para garantizar algún tipo

Administrativo: Se utiliza para ceder la administración

De inversión: Tiene por finalidad la inversión de

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Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble

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1. Comprar unidades a un desarrollador-constructor

2. Participar en consorcios a través de sociedades de

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En el contrato se definen todos los elementos que conformarán el

1. Deberes y obligaciones del Fiduciario.

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No puede embargarse ni se afecta por un fallecimiento o cualquier otro problema

Los bienes se registran como propiedad fiduciaria.

Los bienes fideicometidos quedan exentos de las acciones de los acreedores

A su vez, los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones

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Se organiza un fideicomiso para la construcción de cada

En el contrato de fideicomiso se establecen todas las condiciones

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VENTA Y FINANCIAMIENTO DE LAS UNIDADES TERMINADAS

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Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario estará obligado a entregar

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