¿Cómo funciona el fideicomiso inmobiliario?

Aunque este instrumento no presenta soluciones mágicas, ¿si se

estructura de la forma correcta brinda importantes ventajas para
inversiones en bienes raíces, ¿cuáles son las claves?

El fideicomiso inmobiliario es un contrato celebrado por escritura pública

(ley 24.441) por el cual una persona, el fiduciante, transmite la propiedad
fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien estará obligado
a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario y a transmitirlo
al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o
fideicomisario.

Este instrumento es apto para desarrollar emprendimientos inmobiliarios

con fondos de terceros. Los inversores son los fiduciantes que aportarán
los fondos para comprar el terreno y hacer frente a los costos de la obra.

Por su parte, el fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para

comprar el inmueble, inscribirlo en forma temporal y condicionada a su
nombre (artículo 2662 del Código Civil y ley 24.441) y llevar adelante el
emprendimiento según las pautas dispuestas en el anteproyecto. Al
terminarse las obras proyectadas y una vez afectado el inmueble al
Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los
beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.

En primer lugar, se debe destacar que el fideicomiso por sí mismo no

implica una garantía ni brinda soluciones mágicas frente a otros
vehículos para la inversión inmobiliaria. Debe estar estructurado con
sentido común para que pueda conseguir los objetivos que se proponen.

En este caso, existen características del fideicomiso que pueden ser muy
interesantes para el inversor. El director de Marketing y Comunicación de
Izrastzoff Bienes Raíces, Iuri Izrastzoff, detalló a Infobae algunas de
ellas:

 Quizás el punto más importante y el que lo diferencia de los tradicionales

"consorcios al costo" es que el patrimonio entregado en garantía es
inembargable. Está aislado y protegido ya que los bienes fideicomitidos
(todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario) constituyen un
patrimonio separado del patrimonio personal de los fiduciantes y del
fiduciario. El patrimonio del fideicomiso solo responde por las deudas
generadas en el propio negocio y no es atacable por acreedores
particulares de las partes:

Puede servir para financiar la compra de un inmueble.

- Crea un ámbito extrajudicial para resolver potenciales conflictos.

- Permite sumarse a un negocio constituido desde "cero", sin pasivos

ocultos ni conflictos heredados.

- Alinea naturalmente los intereses del desarrollador con el de los

inversores, ya que todos se benefician si se cumple lo estipulado en el
contrato y todos son damnificados si no se cumplen.

- En muchos casos los fideicomisos al costo tienen un componente en

dólares (correspondiente al terreno) y otro en pesos (costo de obra), pero
una vez terminada la obra las unidades se venderán en dólares. Y
aunque a medida que la obra avanza los costos se incrementen,
raramente tendrán la misma apreciación que tiene generalmente el dólar,
ya que históricamente el valor del dólar superó los costos.

 Desde el punto de vista contable tiene la ventaja de que las posibles

contingencias del proyecto no aparecerán en balances de los fiduciantes
(reclamos laborales, impositivos, etcétera) y de quienes inviertan en el
fideicomiso inmobiliario.

- El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin

necesidad de volver a constituir un fideicomiso.
Los derechos fiduciarios pueden ser negociables.
Fiduciario Banco Inmobiliario Mexicano
Definición de Fideicomiso
Contrato en virtud del cual el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la
propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, según sea el caso,
para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización
de dichos fines a la propia institución fiduciaria.
La definición de Fideicomiso contempla 4 elementos relevantes: a) Se trata de un
contrato, el Fideicomiso es un contrato; b) Existe una traslación de dominio, los
bienes se transmiten legalmente al Fiduciario, cambio de dueño; c) Los bienes se
destinan a Fines lícitos y determinados pactados en Fideicomiso y d) El Fiduciario
es la Institución que adquiere y administra los bienes en Fideicomiso.
¿Cuáles son las partes que intervienen?
Fideicomitente, Fiduciario y Fideicomisario
Las partes principales que intervienen usualmente en un Fideicomiso son 3:
Fideicomitente, Fiduciario y Fideicomisario, como comentamos, eventualmente en
algunos Fideicomisos pueden participar partes adicionales como Fideicomitentes
A, Fideicomitentes B, Fideicomitentes C, etc., Fideicomisario en Primer Lugar,
Fideicomisarios en Segundo Lugar, etc.
¿Qué es un Fideicomitente?
El Fideicomitente es la Persona física, moral o entidad Gubernamental que
constituye un Fideicomiso, aportando y/o transmitiendo al Fideicomiso ciertos
bienes o derechos para ser destinados a la realización de un fin lícito y
determinado y encarga dicha realización a una Institución facultada para actuar
como Fiduciaria.
¿Qué es el Fideicomisario?
Es la Persona física o moral designada por el Fideicomitente para recibir el
beneficio derivado de un Contrato de Fideicomiso.
¿Qué puede ser objeto de un fideicomiso?
Pueden ser objeto del Fideicomiso toda clase de bienes y derechos (inmuebles,
recursos, derechos, derechos al cobro, acciones, etc.), salvo aquellos que,
conforme a la ley, sean estrictamente personales de su titular.
Definición de fideicomiso de Garantía:
Se entenderá que es un Fideicomiso de garantía si el fin, del mismo, es garantizar
al Fideicomisario (acreedor) el cumplimiento de una obligación y su preferencia en
el pago.
¿Al momento de constituir el Fideicomiso de inmuebles a quien se traslada la
propiedad tanto en la Escritura Pública y en Registro Público de la Propiedad?

La propiedad se traslada y se registra a nombre de Fiduciario. Legalmente y en

Registro Público la propiedad inmueble que se aporta en un Fideicomiso queda
registrada a nombre de la Institución Fiduciaria.
¿Cuál es una de las ventajas(s) del Fideicomiso Inmobiliario de Administración
(Fideicomiso A+B)?

a) Creación de un patrimonio autónomo, distinto al de las partes que intervienen

en el Fideicomiso, lo que se traduce en certeza jurídica.
b) Medio ideal para asociarse en un proyecto determinado (sin necesidad de crear
una nueva sociedad, sin necesidad de aportar inmueble a una sociedad, sin
necesidad de construir y/o invertir en terreno ajeno, etc.)
c) No causa impuesto de traslación de dominio, conforme a la regulación del
Código Fiscal Federal
d) Protección en caso de muerte del deudor, se designa(n) fideicomisario(s)
sustitutos
e) Se fijan bases y reglas de operación en el Fideicomiso
f) Pueden garantizarse líneas de crédito de bancos, SOFOMES, prestamos de
particulares, etc.
g) Operación del Fideicomiso por instrucciones conjuntas y/o Comité Técnico del
Fideicomiso
h) Inembargabilidad del patrimonio.
¿Cuándo se formaliza un Fideicomiso, hay necesidad de pagar el Impuesto de
Traslado de Dominio?

La mayoría de los Estados y Municipios en México se apegan a la disposición federal del

artículo 14 del Código Fiscal Federal que establece que no hay impuestos de traslado de
dominio siempre y cuando el Fideicomitente se reserve el derecho de readquirir el bien
inmueble (ejemplo: en los Fideicomisos de Garantía una vez pagadas las obligaciones
garantizadas, el Fideicomitente tiene derecho de readquirir el bien inmueble).
¿Cuáles son los tipos de Fideicomisos más comunes?

a) FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN: Contrato de Fideicomiso a través del

cual el Fideicomitente afecta, transmite y entrega en Fideicomiso recursos,
valores, bienes y/o derechos para destinarlos a fines lícitos y determinados,
encomendando la realización de los fines al Fiduciario, el fin principal de este tipo
de Fideicomiso es la administración.
b) FIDEICOMISO DE GARANTÍA: Contrato de Fideicomiso a través del cual el
Fideicomitente afecta, transmite y entrega en Fideicomiso recursos, valores,
bienes y/o derechos que tiene como fin garantizar al Fideicomisario el
cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago, encomendando la
realización de los fines al Fiduciario, el fin principal de este tipo de Fideicomiso es
garantizar una obligación.
c) FIDEICOMISO DE INVERSIÓN: Contrato de Fideicomiso a través del cual el
Fideicomitente afecta, transmite y entrega en Fideicomiso recursos y/o valores, el
cual tiene como fin la inversión del patrimonio del Fideicomiso, encomendando la
realización de los fines al Fiduciario, el fin principal de este tipo de Fideicomiso es
invertir el patrimonio.
d) FIDEICOMISO INMOBILIARIO: Es el contrato por el cual se transfiere al
Fideicomiso bien(es) inmueble(s) y/o recursos financieros para que el Fiduciario
los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario de vivienda,
comercial, industrial, turístico, etc. De acuerdo con las instrucciones señaladas en
el contrato, transfiriendo al final del proceso los bienes inmuebles construidos a
quienes resulten beneficiarios los más utilizados son los siguientes:

 Fideicomiso Inmobiliario A + B
 Fideicomiso Inmobiliario A + B + C + Recursos
 Fideicomiso Administración Inmobiliaria
 Fideicomiso Zona Restringida


 ¿Cuál es el costo de constitución de un Contrato de Fideicomiso?
 Los costos por apertura y administración de contratos de Fideicomiso,
pueden variar de acuerdo a la complejidad del negocio, y a la carga
administrativa que representan para Fiduciario y sobre todo de los riesgos
contingentes inherentes al negocio del que se trate.

 ¿Si ya tengo un fideicomiso puedo cambiar de institución fiduciaria?
Por supuesto, contáctenos y le mostraremos los pasos a seguir.

FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS
Fideicomiso Inmobiliario A + B
Por este medio, las partes se asocian para el desarrollo inmobiliario de viviendas,
plazas comerciales, industriales, etc. El Fideicomitente "A" aporta el bien inmueble
del que es propietario; otra parte llamada Fideicomitente "B" aporta las
construcciones, permisos y licencias para la edificación del proyecto, Fiduciario
BIM adquiere la propiedad Fiduciaria y da seguimiento a los fines pactados en el
Fideicomiso, transmitiendo las unidades resultantes a los propios Fideicomitentes
y/o terceros adquirentes.

 Propiedad Fraccional
 Se utiliza frecuentemente en complejos turísticos de lujo y se refiere a
“fraccionar” la propiedad de un inmueble entre varias personas y
porcentajes, con derechos de uso por un tiempo preestablecido.
Al ser los usuarios personas físicas o morales extranjeras, es necesaria la
constitución de un fideicomiso con características similares al fideicomiso
de zona restringida, sólo respecto de un porcentaje del inmueble y en un
período de tiempo determinado.

 Fideicomiso Inmobiliario A + B + Recursos

 En este Fideicomiso, una parte adicional llamada Fideicomitente "C"
(incluso puede ser el propio Fideicomitente "B") realiza las acciones
necesarias para la comercialización de las unidades resultantes del
proyecto; los recursos que deriven de dicha comercialización se aportan al
Fideicomiso. Fiduciario BIM adquiere la propiedad Fiduciaria del inmueble,
construcciones y recursos derivados de las ventas, da seguimiento a los
fines pactados en el Fideicomiso, transmitiendo las unidades resultantes a
terceros adquirentes.