UNIDAD 9 1

Propiedad y dominio

UNIDAD 9: PROPIEDAD Y DOMINIO

1-DOMINIO:

El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y acción de una persona.

Caracteres

➢ Perpetuidad: El dominio no tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia

del ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades o las ejerza
otro, excepto que este adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.

➢ Exclusividad: El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien

adquiere la cosa con un título, no pueden adelante adquirirlo por otro, si es por lo
que falta del título.

➢ Absoluto: Tiene el mayor número de facultades o derechos que puede otorgar a su

titular. Como todo derecho el dominio tiene límites que lo hace ser absoluto, y no
significa que sea oponible (porque esta es una característica de los derechos
reales).

➢ Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a

extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los
objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos,
sujetándose a las normas locales.

Contenido. Derechos y obligaciones que otorga

- Derechos:

• El derecho de servirse la cosa, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.

• El derecho de disponer de la cosa, no solo enajenarla sino también alquilarla,
gravarla con servidumbre, prenda, hipoteca, etc. El ejercicio no puede ser
restringido en tanto no sea abusivo.

- Limites/Obligaciones:

• Los propietarios no pueden gravar la cosa sino con un derecho real establecido
por ley
• En los contratos onerosos, el propietario no puede vender una cosa con cláusula
de no enajenar
• Libertad de disponer por testamento está limitado por la legítima que se les
reconoce a los herederos forzosos.
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Propiedad y dominio

Aplicación del abuso del derecho:

ARTICULO 10.- Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el

cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.

La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría
los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe,
la moral y las buenas costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la
situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho
anterior y fijar una indemnización.

Extensión del dominio

El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios. Caso: El dominio de un inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo,
en la medida que el aprovechamiento sea posible excepto lo dispuesto por normas
especiales (código de minería, ley de hidrocarburo, los tesoros, etc). Las plantaciones y
construcciones que se encuentran en él pertenecen a su dueño excepto lo dispuesto
respecto a la propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del
inmueble, si no se prueba lo contrario.

CLASES

➢ Dominio perfecto: (Art. 1941) Es el derecho real que otorga todas las facultades
de usar, gozar y dispones material y jurídicamente de una cosa, dentro de los
límites previstos por la ley. Siempre se presume perfecto salvo que se pruebe lo
contrario.
Del estado privado

➢ Dominio imperfecto: 1964-1965(falta alguna característica o facultad) Es aquel

en el cual los derechos de los propietario están sujetos a fuertes restricciones, ya
Del estado publico sea por:

a) La cosa no pertenece realmente al titular (Dominio fiduciario)

b) El dominio está sujeto a plazo o condición resolutoria (Dominio revocable)
c) El titular del derecho de propiedad lo ha desmembrado (Dominio
desmembrado).

▪ Dominio Fiduciario: Es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por

contrato o testamento y está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quién corresponda según el contrato,
testamento o ley. Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la
propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a
ejercerla en beneficio de quien se designa el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al
cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficio o al fideicomisario.

- Fiduciante: Propietario originario de los bienes o de una 3era persona

distinta
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Propiedad y dominio

- Fiduciario: Propietario de los bienes del dominio (persona que se le

entregan los bienes)

- Beneficiario: Personas que reciben el beneficio, resultante del ejercicio y

administración del dominio fiduciario.

- Fideicomisario: Destinatario final de los bienes.

▪ Dominio Desmembrado: Cuando el dueño pleno o perfecto se ha desprendido

temporariamente de uno de los atributos esenciales del dominio en virtud de la
concesión de un derecho real a 3ros. Se han desmembrado otras facultades y han
pasado a otros derechos reales. Ejemplo: La constitución de un derecho de usufructo,
de uso o habitación, de servidumbre, de una anticresis o prenda.

▪ Dominio Revocable: Sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el

dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió (las condiciones resolutorias del
dominio están limitadas al termino de 10 años).

Dominio del Estado

Público

- Son las cosas y bienes que pertenecen al Estado, que están destinadas al uso de la
comunidad en general y cumplen una finalidad del bien común.

- Necesitan de una ley la cual afecta un determinado bien al dominio público del Estado.
Ej; un ferrocarril, puente, etc.

- Son cosas que están fuera del comercio, son inalienables, inembargables,
imprescriptibles.

El dominio público puede ser natural o artificial. El primero, hace referencia a las cosas o
bienes que están creados por la naturaleza. El segundo, hace referencia a los bienes que
se crean e ingresan al dominio.

No se registra en el Registro Inmobiliario sino administrativamente. (Administración de

Catastro).

En cuanto al uso y goce, siempre es genérico o general. Puede llegar a ser de carácter
particular a través de contratos, ej; concesión, permiso, entre otros.

ARTICULO 235.- Bienes pertenecientes al dominio público. Son bienes pertenecientes al

dominio público, excepto lo dispuesto por leyes especiales:

a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la

legislación;

b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas
marítimas;
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Propiedad y dominio

c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los
lagos y lagunas navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra
agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general;

d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica

exclusiva, la plataforma continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o
en los lagos o lagunas navegables, excepto las que pertenecen a particulares;

e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la

Nación Argentina, de conformidad con los tratados internacionales y la legislación
especial;

f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública
construida para utilidad o comodidad común;

g) los documentos oficiales del Estado;

h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.

Privado

Son los que pertenecen al Estado Nacional, Provincial y Municipal como persona jurídica.
Son:

• Inmuebles que carecen de dueño

• Lagos no navegables que carecen de dueño
• Cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonados, excepto los
tesoros.
• Los bienes adquiridos por el Estado, Nacional, Provincial o Municipal, por cualquier
título.
• Las minas de oro, plata cobre y piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de
interés similar nombrado en el Código de Minería.

2. DOMINIO FIDUCIARIO: 1666CCC

Concepto:

El dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinaría a

durar solamente hasta el cumplimiento de una condición resolutiva, o hasta el
vencimiento de un plazo resolutorio, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.
Art1666:definicion.Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante,
transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona
denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada
beneficiario, que se designa en el contrato, y a trasmitirla al cumplimiento de un plazo
o condicion al fideicomisario.
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Propiedad y dominio

Sujetos

• El fiduciante que es la parte que transfiere a otra bienes determinados.

• El fiduciario que es la parte a quien se le transfieren los bienes y que está obligado
a administrarlos con prudencia y diligencias propias del buen hombre de negocios.
• El beneficiario que es la persona en cuyo beneficio se ha instalado el fideicomiso,
sin ser el destinatario final de los bienes.
• El fideicomisario que es el destinatario final de los bienes y normalmente coincide
con la persona del beneficiario.

Objeto

Pueden ser objetos del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el
comercio, incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.

Efectos:

ARTICULO 1682.- Propiedad fiduciaria. Sobre los bienes fideicomitidos se constituye

una propiedad fiduciaria, regida por las disposiciones de este Capítulo y por las que
correspondan a la naturaleza de los bienes.

ARTICULO 1683.- Efectos frente a terceros. El carácter fiduciario de la propiedad

tiene efectos frente a terceros desde el momento en que se cumplen los requisitos
exigidos de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos.

ARTICULO 1684.- Registración. Bienes incorporados. Si se trata de bienes

registrables, los registros correspondientes deben tomar razón de la calidad fiduciaria
de la propiedad a nombre del fiduciario.
Excepto estipulación en contrario del contrato, el fiduciario adquiere la propiedad
fiduciaria de los frutos y productos de los bienes fideicomitidos y de los bienes que
adquiera con esos frutos y productos o por subrogación real respecto de todos esos
bienes, debiéndose dejar constancia de ello en el título para la adquisición y en los
registros pertinentes.

ARTICULO 1685.- Patrimonio separado. Seguro. Los bienes fideicomitidos constituyen

un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y
del fideicomisario.
Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un
seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas
objeto del fideicomiso. Los riesgos y montos por los que debe contratar el seguro son
los que establezca la reglamentación y, en defecto de ésta, los que sean razonables.
El fiduciario es responsable en los términos de los artículos 1757 y concordantes
cuando no haya contratado seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura
de riesgos o montos.

ARTICULO 1686.- Acción por acreedores. Los bienes fideicomitidos quedan exentos
de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden
agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo las
acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del beneficiario y del
fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor.
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Propiedad y dominio

ARTICULO 1687.- Deudas. Liquidación. Los bienes del fiduciario no responden por las
obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que sólo son satisfechas
con los bienes fideicomitidos. Tampoco responden por esas obligaciones el fiduciante,
el beneficiario ni el fideicomisario, excepto compromiso expreso de éstos.
Lo dispuesto en este artículo no impide la responsabilidad del fiduciario por aplicación
de los principios generales, si así corresponde.
La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a esas obligaciones, no da
lugar a la declaración de su quiebra. En tal supuesto y a falta de otros recursos
provistos por el fiduciante o el beneficiario según previsiones contractuales, procede
su liquidación, la que está a cargo del juez competente, quien debe fijar el
procedimiento sobre la base de las normas previstas para concursos y quiebras, en lo
que sea pertinente.

ARTICULO 1688.- Actos de disposición y gravámenes. El fiduciario puede disponer o

gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que
sea necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario.
El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de
enajenar, las que, en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a
cosas registrables. Dichas limitaciones no son oponibles a terceros interesados de
buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario.
Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto
en el artículo 1674, los actos de disposición deben ser otorgados por todos
conjuntamente, excepto pacto en contrario, y ninguno de ellos puede ejercer la acción
de partición mientras dure el fideicomiso.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad
con lo previsto en esta norma.

ARTICULO 1689.- Acciones. El fiduciario está legitimado para ejercer todas las
acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos, contra
terceros, el fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario.
El juez puede autorizar al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario, a ejercer
acciones en sustitución del fiduciario, cuando éste no lo haga sin motivo suficiente.

Extinción:

ARTICULO 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto

retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten
a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer
adquiriente carezca de buena fe y titulo oneroso.

ARTICULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del

fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en
la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

ARTICULO 1707.- Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al

dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los
actos jurídicos realizados.
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Propiedad y dominio

3. DOMINIO DE COSAS MUEBLES:

La posesión de buena fe de una cosa mueble crea a favor del poseedor la presunción de
tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación si la
cosa fuese robada o perdida. Para llevarse a cabo la adquisición es necesario el título y el
modo. Suficiente

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por

subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no
registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos
reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue
gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de
quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y éstos no son coincidentes.

Requisitos de dominio de cosas muebles:

❖ Que se una cosa mueble

❖ Que exista posesión
❖ Que haya buena fe
❖ Cosa mueble no robada ni perdida

Excepciones:

➢ Cosa mueble robada o perdida

➢ Cosas muebles que pertenecen al Estado
➢ Cosas muebles accesorias de un mueble reivindicado
➢ Buques, aeronaves, automóviles (tienen gran valor económico y para ellos se
ha creado un régimen especial)
➢ Semovientes que no tienen marca ni señal.

4. MODOS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO:

Son todos los hechos o actos a los que la ley atribuye el efecto de adquirir el derecho real
de dominio.

- Originario o unilateral: Presiden de un dominio anterior

- Derivado o bilateral: Deriva de un dominio anterior

Modos especiales de adquisición nuevos

✓ Apropiación (originario): El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño,

se adquiere por apropiación.

a) son susceptibles de apropiación:

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Propiedad y dominio

i) las cosas abandonadas;

ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;

iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.

b) No son susceptibles de apropiación:

i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida,

excepto prueba en contrario;

ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;

iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si

emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no
empleó artificios para atraerlos;

iv) los tesoros.

✓ Especificación o transformación (originario o unilateral): Hay adquisición del

dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena hace una
nueva, con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En
tal caso, solo se debe el valor de la primera. Requisitos: Trabajo, objeto nuevo distinto
al real, intención de ser propietario. Requisitos para volverse el dueño, por disposición
expresa de la ley: Tiene que existir buena fe, el objeto es irreversible al anterior.

✓ Accesión: Modo de adquirir el dominio de una cosa, por el cual una cosa mueble o
inmueble se adhiere a otra de forma natural o artificial sin que la separación de ellas
sea posible con un gasto excesivo o directamente sea imposible.

Accesión de cosas muebles: Si cosas muebles de distintos dueños acceden

entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin
deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la
que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible
determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva
por partes iguales.

Accesión de cosas inmuebles:

a) Natural:
1. Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con
aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al
dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por
aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente
defensivos. No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al
inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente.

2. Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que
produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le
pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se desplaza
parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se
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Propiedad y dominio

adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su
remoción, mas pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo
dispuesto sobre las cosas perdidas.

b) Artificial:

1. Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye,

siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de
mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales
pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor
adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que
reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor
sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no
prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o
materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los
materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede
exigirle lo que deba al tercero.

2. Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de buena

fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo
construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la
parte invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba
significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la
disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede
ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente
de conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin
embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y
ordenar la indemnización.

✓ Tradición (derivado o bilateral): El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre

la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario.
La tradición, es el acto por el que se hace entrega de una cosa, a una persona física
o persona jurídica. La tradición supone un traspaso o transferencia, y constituye un
modo de adquirir la propiedad, pues para que ella se transfiera no es suficiente con
la celebración de un contrato (como el de compraventa), sino que hace falta algo
más: un modo de transferencia. Uno de ellos se denomina tradición o traditio.

Requisitos:

- Que el que entrega la cosa sea el propietario

- Que el que entrega y recibe tenga plena capacidad legal
- Tiene que haber un título suficiente para transmitir la propiedad.

Estos 3 requisitos son necesarios para la adquisición de la posesión y el derecho

real de dominio, si falta alguno solo se adquiere la posesión. El acreedor no adquiere
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Propiedad y dominio

ningún derecho real de dominio, si falta la cosa antes de la tradición, salvo

disposición en contrario.

✓ Percepción de frutos (originario o unilateral): El dueño hace suyos los frutos como
consecuencia natural de su derecho de propiedad, inclusive puede ceder ese derecho
a un tercero constituyendo un usufructo, uso o anticresis.

✓ Sucesión en los derechos del causante (bilateral o derivada): también se adquiere

el dominio por la sucesión en los derechos del dueño a la muerte de éste; esa
sucesión puede ser a título universal (heredero) o a título particular (legatarios o
beneficiarios de cargos).

✓ Prescripción adquisitiva (originario o unilateral): la prescripción para adquirir es el

modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella,
mediante la posesión durante un tiempo fijado por la ley.
▪ Prescripción adquisitiva breve: la prescripción adquisitiva de derecho reales con
justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante de 10
años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 años. Si la cosa es
registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del
justo título.
▪ Prescripción adquisitiva larga: si no existe justo título o buena fe, el plazo es de 20
años. No puede invocarse contra el adquiriente la falta o nulidad del título o de su
inscripción, ni la mala fe de su posesión.

Extinción del dominio

Hay dos casos de extinción o pérdida del dominio:

➢ Absoluta: Extinción del dominio sobre una cosa que no es adquirida por nadie.
o Por destrucción o consumo total de la cosa
o Por perdida de la cosa que ha sido puesta fuera del comercio
o Por abandono que se haga de la cosa aunque nadie se apropie de ella.

➢ Relativa: Es la pérdida del dominio para una persona porque es adquirida por otra.
o Enajenación voluntaria
o La sucesión mortis causa
o La transferencia del dominio por los distintos modos establecidos por la ley:
transformación, prescripción, accesión.
o La transmisión judicial de la propiedad.

5. RESTRICCIONES AL DOMINIO:

Son los límites que impone la ley para el ejercicio regular o conforme a las leyes

- Restricciones impuestas por el interés público: Están regidas por el derecho

administrativo.

- Restricciones en relaciones de vecindad: Rigen en subsidio de las normas

administrativas aplicables a cada jurisdicción. Se impone para la relación que tienen
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Propiedad y dominio

los propietarios de terrenos colindantes entre sí. No son indemnizables, son

imprescriptibles, son recíprocas, están referidas a libre escurrimiento del agua,
construcciones, inmisiones materiales, etc.

▪ Inmisiones: Las molestias que ocasionan el humo, calor, olor, luminosidad,

ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia. Teniendo en cuenta
las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para
aquellas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de
la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para
disponer el cese de la inmisión, el juez deberá ponderar especialmente el
respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad del uso, el interés
general y las exigencias de la producción.
▪ Camino de sirga: Restricción que se impone para proteger el interés público. El
dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los causes o
sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre la franja de
terreno de 15 metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no
puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
▪ Restricción de vecindad: El dueño de un inmueble no puede tener árboles,
arbustos u otras plantas que causen molestias que excedan de la normal
tolerancia.

Expropiación

Apropiación de un bien por el Estado, por razones de utilidad pública, mediante el pago de
una justa indemnización. No solo las cosas sino también los derechos pueden
expropiarse. No está limitada a los bienes de los particulares, también puede expropiarse
el dominio de un estado provincial y aun su dominio público. El Estado a través de la
expropiación adquiere un Dominio imperfecto porque está sujeto a la ley.
Requisitos para que sea constitucional:
- Existencia de una ley
- Que se cumpla el requisito de finalidad de interés público
- Que haya indemnización previa y justa

Elementos

➢ Objeto: La facultad expropiadora del Estado se extiende a todos los bienes,

cualquiera sea su naturaleza, estén o no en el comercio, sean cosas o derechos
(reales, personales o intelectuales, siendo de gran importancia estos últimos)

➢ Sujetos:
• El expropiante: La expropiación es un acto realizado solo por el Estado
(nacional o provincial), este puede delegar dicho poder a: Municipios,
entidades autárquicas o empresas del estado, particulares

• El expropiado: Puede ser cualquier persona

Indemnización:
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Propiedad y dominio

Previa: Se cumple porque las leyes obligan al expropiante a la entrega de valores en

concepto de indemnización para que el sujeto que está siendo despojado de su bien
quede indemnizado.

Justa: Tiene que ser de valor justo y cumplir con los daños y perjuicios que ha
ocasionado.

6. CONDOMINIO:

Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes del condominio
se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

Antecedentes históricos
• Románico: Cada uno de los condóminos podía disponer libremente de su parte
indivisa, poniendo así el derecho romano mayor protección al interés individual.

• Germánico: Predomina el interés colectivo sobre el individual. Los miembros no

pueden disponer de su cuota. La cosa es gozada en común entre todos.

Elementos

✓ Sujeto: (2 o más personas)

✓ Objeto: (cosa o conjunto de ellas)
✓ Propiedad: (está representada por las partes que les corresponde a cada uno de los
condóminos, es abstracta, ideal, no material, no está definida, y se representa a
través de proporciones o porciones)

Naturaleza jurídica
Se continúa la tradición románica. Se trata del ejercicio simultáneo del derecho de
propiedad de varias personas. Todos los condóminos son dueños de toda la cosa, pero
su derecho no es pleno, sino que está limitado por el derecho análogo de los restantes
condóminos. Esta limitación se expresa diciendo que su derecho se ejerce por su cuota
parte o por su parte indivisa. No por ello deja de ser un derecho de dominio sobre la
cosa.
El condominio es una especie de dominio, y tiene los mismos caracteres:
perpetuo, absoluto y exclusivo. No hay que confundir la sociedad con el condominio, ni
la comunidad hereditaria con el condominio.

Constitución

El condominio se puede constituir por:

✓ Contrato: Cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa común.

También cuando el propietario de una cosa enajena una parte de ella a un 3ero.

✓ Testamento: Cuando el causante legue a más de una persona una misma cosa.
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Propiedad y dominio

✓ Por ley: Cuando la ley dispone la existencia de condominio, que puede ser en
distintos casos (se llama condominio de indivisión forzosa)

✓ Por prescripción adquisitiva o usucapión: Cuando se logra el condominio por el

paso del tiempo.
Legue: dejar algo a una persona en el testamento.

Clases

Sin indivisión forzosa: Cada uno de los condóminos puede pedir la división o partición
del condominio. El condominio viene a ser por esto una situación inestable, precaria,
dependiente del mantenimiento permanente de la voluntad de los condóminos de
conservar el condominio. Debe tener un límite, no debe ser abusiva, ni nociva ni
antieconómico.

Con indivisión forzosa: Es cuando la ley, prohíbe la división de la cosa común o cuando
la prohíbe una estipulación válida y temporal de los condóminos, o un acto de última
voluntad también valido.

• Condominio con indivisión forzosa temporaria: Es aquella indivisión que se hace por
un plazo determinado, el cual no puede ser mayor a 10 años. Los condóminos pueden
convenir suspender la partición por un plazo que no exceda los diez años. Si el plazo
es indefinido, o superior igualmente se celebra en este tiempo. Si es menos, se puede
ampliar hasta este límite máximo. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los
condóminos, por circunstancias graves o perjudiciales al interés de todos o al
aprovechamiento de la cosa, el juez debe disponer su postergación por un tiempo
adecuado a las circunstancias y que no exceda los 5 años. Este término es revocable
por una vez.

• Condominio con indivisión forzosa perdurable: Es cuando la cosa están afectadas al

beneficio de dos o más personas, por ejemplo muros, cercas, medianeras. Afecta a
accesorios indispensables al uso común de unos o más condóminos. Mientras
subsiste la afectación no se puede llevar a cabo la división.

Derechos y obligaciones de los condóminos

Uso y goce de la cosa: Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar
de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.

Derechos sobre la parte indivisa

o Enajenar: Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su

parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores
pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es
inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.

o Hipoteca: El condómino puede hipotecar su parte indivisa sin el asentamiento de

los restantes.
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Propiedad y dominio

o Usufructo: El condómino puede constituir usufructo sobre su parte indivisa.

Derechos sobre del condominio

o Servidumbre: El condómino no puede gravar el inmueble con una servidumbre sin

el acuerdo de todos los condóminos.

o Acciones: El condómino tiene las acciones posesorias para defender sus derechos
contra los otros condóminos que pretendan excluirlo del condominio o contra
terceros.

o Frutos y productos: Este derecho lleva consigo la facultad de aprovechar de los

frutos que la cosa produce.

Obligaciones

✓ Gastos: Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de

la cosa, y las mejoras necesarias. Además, debe reembolsar a los otros lo que
hayan pagado en exceso. No puede librarse de esta obligación con la renuncia a
su derecho.
✓ Deudas en beneficio de la comunidad: Si un condómino contrae deudas en
beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero
tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben
satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la
parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporción

Administración de la cosa común

Todos los condominios tienen el derecho de administrar la cosa común y todos

pueden ejercitar este derecho cuando haya acuerdo entre ellos; en caso de desacuerdo,
la deliberación de la mayoría obliga a la minoría.
Las determinaciones relativas a la administración de la cosa común son tomadas
por mayoría absoluta en cuanto a las porciones indivisas, y es indispensable que sean
tomadas en asamblea, con reunión de todos los condóminos o de sus representantes. En
caso de empate, debe decir la suerte (ley).

7. DIVISIÓN:

Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean

compatibles. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en
cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también
se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de
toda la cosa.

Modos de división
 UNIDAD 9 15
Propiedad y dominio

✓ Partición privada: Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente

capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.

✓ Partición provisional: La partición se considera meramente provisional si los

copartícipes sólo han hecho una división del uso y goce de los bienes de la
herencia, dejando indivisa la propiedad. La partición provisional no obsta al
derecho de pedir la partición definitiva.

✓ Partición judicial: La partición se realiza con la intervención del juez, debido a la

incapacidad de alguno de los condóminos, por la intervención de terceros que no
permiten que la partición sea privada, o si hay capacidad pero no acuerdo con la
partición privada.

✓ Partición en especie: Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie,

ninguno de los copartícipes puede exigir su venta. En caso contrario, se procede a
la venta y a la distribución de lo que se obtiene.

Actos anteriores a la división

o Inventario: Descripción del estado en que se hallan las cosas, con citación de
herederos, acreedores y legatarios. Debe ser realizado en un plazo de 3 meses
desde que los acreedores o legatarios hayan intimidado judicialmente a los
herederos a su realización.

o Avalúo: Es la valuación de los bienes. Debe hacerse por quien designen los
condóminos de la masa indivisa si están de acuerdo y son todos capaces; caso
contrario será elegido por el juez. El valor de los bienes se debe fijar a la época
más próxima posible al acto de partición.

Efectos de la partición

❖ Efecto declarativo: La partición es declarativa y no traslativa de derechos. Se juzga

que cada heredero sucede solo e inmediatamente al causante en los bienes
comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación, y que no
tuvo derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos.

❖ Evicción: En caso de evicción de los bienes adjudicados, o de sufrir el

adjudicatario alguna turbación del derecho en el goce pacífico de aquéllos, o de
las servidumbres en razón de causa anterior a la partición, cada uno de los
herederos responde por la correspondiente indemnización en proporción a su
parte, soportando el heredero vencido o perjudicado la parte que le toque. Si
alguno de los herederos resulta insolvente, su contribución debe ser cubierta por
todos los demás. Ninguno de los herederos puede excusar su responsabilidad por
haber perecido los bienes adjudicados en la partición, aunque haya sido por caso
fortuito.

❖ Efecto Retroactivo: Se juzga que sobre la porción material que le correspondió a

cada condómino nunca hubo condominio.