LAS MEJORAS EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984

Este instituto se estudia dentro de la posesión por su propia naturaleza real que entraña un acontecimiento relevante
en el destino de la cosa, pues importa una modificación material de aquella, al producir un aumento de su valor
económico.

Tanto MARTIN WOLFF como RIPERT y BOULANGER llaman a las mejoras como “Gastos sobre la cosa”, así el
primero afirma lo siguiente: “Con frecuencia ocurre que el poseedor haga gastos considerables en la cosa. Apuntalo
una casa que amenazaba ruina, edificó un granero, mantuvo un caballo, etc. Si tiene que entregar la cosa al
propietario no sería justo que perdiese totalmente el valor de las impensas señaladas.

Mientras los segundos clasifican los gastos en gastos necesarios, gastos útiles y gatos suntuarios. Por otro lado
DOMENICO BARBERO indica que a las obras nuevas hechas por el poseedor se denominan adiciones; pero si
estas importan un aumento del valor conseguido por la cosa, revestiría la calidad de mejoras.

No obstante el anterior examen general, JORGE EUGENIO CASTAÑEDA opina que el tema de las mejoras no
parece indicado tratarlo dentro de la posesión, aun cuando es el poseedor a quien se le indemniza.

En suma, de acuerdo con la orientación de la legislación peruana el estudio de las mejoras se realiza en el capítulo
de la posesión, por cuanto significa el aumento del valor económico de las cosas, producto del trabajo objetivado en
dicha cosa modificada.

El Código Civil derogado de 1936 reguló a las mejoras en la parte relativa al contrato de arrendamiento (Artículos
1537º a 1546º). El nuevo Código vigente lo hace en la parte relativa a la posesión y no en el contrato de
arrendamiento, puesto que pueden ser hechas por cualquier clase de poseedor y no solamente por el arrendatario y
habida cuenta que no tiene porqué circunscribirse a este contrato y se extiende a numerosas situaciones jurídicas.

Constituye por lo tanto un acierto del legislador de 1984 haber hecho esta modificación, sin perjuicio de que en otras
partes del Código existan disposiciones relativas a las mejoras.

DEFINICIÓN. CLASES
Art. 916º.-“Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción, o el deterioro del bien. Son
útiles, las que sin pertenecer a la categoría de necesarias aumentan el valor y la renta del bien. Son de recreo, cuando
sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad”.

GUILLERMO CABANELLAS define a las mejoras señalando que son “lo que se ha obrado en algún edificio o
heredad para ponerlo en mejor estado”.

Las mejoras constituyen una alteración material producida en el bien sujeto a posesión, y buscan repararlo, aumentar
su valor o proporcionar mayores comodidades y hasta lujos.

Las mejoras son un hecho jurídico que entraña una modificación material de la cosa, produciendo el aumento de su
valor económico.

Toda mejora implica un cambio o modificación del bien con el fin de repararlo, aumentar su valor o proporcionarle
ornato, lucimiento o comodidad. Debido a esta razón, el Art. 916º mantiene la clasificación clásica de las mejoras en
necesarias, útiles y de recreo.

Como se aprecia este Artículo distingue tres clases de mejoras dimanantes contenidas en él. Veamos:

MEJORAS NECESARIAS

Son las que se deben realizar con urgencia para evitar la destrucción o deterioro del bien. RIPERT y BOULANGER,
afirman que esta clase de mejoras, son aquellas indispensables para la conservación del inmueble.

En efecto, las mejoras necesarias son aquellas introducidas con el objetivo de conservar el bien poseído. Sin ellas
este bien quedaría destruido irremediablemente. El apuntalamiento de una casa en peligro de caer es un ejemplo de
esta clase de mejoras, igualmente la reparación de una pared que amenaza desplomarse, el cambio de una tubería de
agua deteriorada, etc.

Todos estos ejemplos y otros más que tengan relación con la conservación de un bien se encuentran en este primer
parágrafo del Art. 916º del Código.

MEJORAS ÚTILES

El segundo parágrafo establece que las mejoras son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de necesarias
aumentan el valor y la renta del bien. Este concepto de la norma nos remite a la noción de UTILIDAD. Esto, porque
se suele confundir con la noción de lo NECESARIO que sustenta la mejora necesaria.

Ergo, mejoras útiles son las que, sin tener el carácter urgente de las necesarias, incrementan la utilidad, el valor y la
renta del bien. Por ejemplo, la construcción de habitaciones, dotar al bien de servicios de agua, desagüe, luz
eléctrica.

La mejora es útil cuando, resultante del ejercicio posesorio, se expresa en la explotación económica del bien a fin de
obtener un rendimiento económico aumentando cualitativamente su valor.

El ejemplo de ELEODORO ROMERO ROMAÑA en ese sentido es aleccionador, así “cuando una ventana de rejas
a la que se abre una puerta de calle y se convierte en una tienda, para obtener mayor renta. No era necesaria esta
mejora, no era indispensable, pero es útil porque aumenta el valor del inmueble y su rendimiento”.

De igual forma, la construcción de un baño en una casa-habitación, es una mejora de esta naturaleza. También lo
será la instalación de luz eléctrica, la construcción de un depósito, un tanque de agua y similares.

MEJORAS DE RECREO

Llamadas también suntuarias, porque son efectuadas para la comodidad personal del poseedor. Son aquellas que
encierran un valor superfluo apreciadas sólo para fines de ornato, lucimiento o mayor comodidad del bien, como
indica el tercer parágrafo del Art. 916º del Código. No evitan la destrucción o deterioro del bien, ni le confieren
mayor valor, ni aumentan su renta.

Un ejemplo de este tipo de mejoras son las pinturas artísticas efectuadas en las paredes de una casa, la construcción
de un jardín japonés y otros hechos análogos.

Existen numerosas disposiciones específicas relativas a las mejoras, principalmente en el contrato de arrendamiento.
(Vid. Art. 1672º, 1673º, 1674º, 1680º inciso 2, 1681º incisos 6 y 8; respectivamente).

DERECHO DEL POSEESOR AL VALOR DE LAS MEJORAS NECESARIAS, ÚTILES Y DE RECREO

Art. 917º.-“El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la
restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual.
La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citación judicial sino cuando se trata
de las necesarias”.

Las mejoras necesarias tienen por finalidad evitar que el bien se destruya o deteriore, si no se hacen el perjudicado
con la pérdida del bien o con su deterioro es el propietario, puesto que no existiría bien que puede recuperar o
recuperaría un bien deteriorado, consiguientemente, el poseedor, sea de buena o de mala fe, tiene derecho a que se le
pague el valor actual de estas mejoras, porque en caso contrario se estaría permitiendo que el propietario se
enriquezca indebidamente a expensas del poseedor, lo que la ley prohíbe (Art. 1954º).

El poseedor de buena fe tiene derecho a que se le reembolse, además de las mejoras necesarias, las mejoras útiles.

No basta que las mejoras necesarias y útiles hayan sido producidas para que proceda su abono, sino que deben
existir al momento de la restitución del bien. Las que a ese tiempo se han destruido no son objeto de pago. El
poseedor al restituir el bien con las mejoras, no pierde el valor que tengan éstas al momento en que fueron
realizadas, sino su valor actual, razón por la que el Art. 917º dispone que se le pague su valor actual.

La cuantía de las mejoras la establecerán las partes de mutuo acuerdo. Si no es posible que las partes se pongan de
acuerdo, las fijará el juez si es necesario con la ayuda de peritos.

El poseedor, de buena o mala fe, tiene derecho a retirar las mejoras de recreo que puedan separarse sin causar daños
al bien principal, salvo que el propietario opte por pagar su valor actual. Si estas mejoras no se pueden separar sin
causar daño al bien principal, el poseedor no tiene derecho a que se le pague su valor.

Conforme al último párrafo del Art. 917º, el poseedor tiene derecho al reembolso de las mejoras necesarias,
realizadas antes o después de la citación de la demanda judicial, y de las mejoras útiles realizadas antes de dicha
citación.

Está justificado el pago de las mejoras necesarias realzadas antes o después de la citación con la demanda judicial
hecha al poseedor con el fin de que restituya el bien, puesto que ellas impiden que el bien se destruya o deteriore
perjudicando al propietario. Pero no se justifica para nada el pago de las mejoras útiles hechas por el poseedor de
mala fe antes de la citación con la demanda judicial, porque ello significaría establecer un derecho depredador como
sería, por ejemplo, proteger a un usurpador.

EL DERECHO DE RETENCIÓN

Art. 918º.-“En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención”.

La norma que contiene este artículo establece el derecho de retención. El poseedor que debe ser reembolsado de
mejoras, tiene el derecho de retener la posesión del bien de su deudor hasta que éste le pague su valor de las mejoras
o le garantice el pago. El Art. 918º es una aplicación particular del Art. 1123º del Código Civil vigente que establece
la naturaleza del derecho de retención como un derecho real de garantía, en virtud del cual “un acreedor retiene en
su poder el bien de su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado. Este derecho procede en los casos
que establece la ley o cuando haya conexión entre el crédito y el bien que se retiene”. El poseedor retenedor del bien
sólo tiene derecho a seguir poseyéndolo, pero no puede usarlo ni disfrutarlo.

Existen dos formas de ejercitarlo: extrajudicialmente y judicialmente (Art. 1127º).

En el caso de las mejoras, la retención sólo opera cuando el poseedor tenga derecho al valor actual de las mejoras
necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución (Art. 917º). El derecho de retención no se aplica cuando se
trata de retirar las mejoras de recreo, porque en este supuesto el poseedor tiene un derecho de separación expedito o
porque, aleatoriamente, el propietario tiene un derecho de opción al pago de dichas mejoras. Caso contrario
implicaría que la pretensión del poseedor sea injustificada.

En la hipótesis que se ejercite este derecho extrajudicialmente, el poseedor puede rehusarse a entregar el bien,
mientras el propietario no cumpla con la obligación del pago de mejoras.

Si fuera judicialmente se interpone como excepción contra la acción destinada a conseguir la entrega del bien,
pudiendo el juez autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía suficiente.

Por otro lado, la norma no hace distingos respecto a la calidad del poseedor como sí lo hace el derecho alemán.
Ciertamente, en el derecho Civil Peruano, se consideraría al poseedor de buena fe en igualdad de condiciones que al
poseedor de mala fe, para acceder al derecho de retener el bien, en el supuesto dado que el propietario se niegue a
pagar el concepto de las mejoras, ya sean necesarias o útiles.

En efecto, la norma que contiene el Art. 917º se refiere al poseedor en general. En buena cuenta hasta el usurpador y
el ladrón estarían inscritos dentro de los alcances de dicha norma, por lo que el Art. 918º se encuentra en la misma
orientación.

La consideración fundamental de lo dispuesto por el Código en cuanto a la generalización que venimos comentando
obedece a la propia naturaleza objetiva de la mejora que favorecería al propietario, no importando para efectos del
reembolso, la naturaleza subjetiva del poseedor, por cuanto la buena o mala fe no tiene trascendencia frente a la
valorización económica de la mejora.

Si una vez pagado el valor de las mejoras, el poseedor se niega a devolver el bien, tiene la calidad de poseedor
precario (Art. 911º).

EFECTOS DE LA RESTITUCIÓN DEL BIEN. LA ACCIÓN DE REEMBOLSO

Art. 919º.-“Restituido el bien, se pierde el derecho de separación y transcurridos dos meses prescribe la acción de
reembolso”.

Este artículo regula sobre la pérdida del derecho de separación de las mejoras de recreo y la prescripción de la
acción de reembolso. El derecho del poseedor mejorador de separar las mejoras de recreo que no causen daño al
bien mejorado se extingue una vez producida la restitución del bien.

Es decir, el poseedor mejorador sólo puede retirar las mejoras de recreo mientras se encuentra en posesión del bien,
porque una vez restituido el bien, las mejoras pasan automáticamente al dominio del propietario sin que esté
obligado a pagar su valor.

El propietario no puede quedar sujeto por largo tiempo a la incertidumbre sobre la iniciación de una acción por pago
de mejoras, razón por la que conforme al Art. 919º, la acción de reembolso de las mejoras necesarias y útiles, y
también de recreo, cuando el dueño ha optado por pagar su valor, prescribe a los dos meses contados a partir del
momento en que se produjo la restitución del bien.

En relación a la primera hipótesis, la norma establece que se pierde el derecho de separación cuando el poseedor no
hubiera retirado las mejoras de recreo susceptibles de separarse sin daño, existentes al tiempo de la restitución del
bien, lo cual significa que operado esto último, ya no pueden retirarse las mejoras de recreo porque precisamente se
ha perdido el derecho de separación prescrito en la primera parte del Art. 919º del Código Civil.

En relación a la segunda hipótesis, la norma señala copulativamente “y transcurridos dos meses prescribe la acción
de reembolso”.

Al parecer, tal como se encuentra redactado, se podría entender que el Código se refiere exclusivamente a la mejora
de recreo en el sentido de que restituido el bien, el reembolso por dichas mejoras sólo podría hacerse valer hasta dos
meses después de entregado el bien, dejando aparentemente un vacío en cuanto a las mejoras necesarias y útiles se
refieren.

Si esto fuera así, entonces, no existiendo un plazo para ejecutar dicha acción de reembolso en el capítulo
concerniente a las mejoras, podría pensarse que prescribiría en el mismo plazo en que prescribe la acción real objeto
del inciso 1 del Art. 2001º del Código Civil. Sin embargo, de acuerdo con el aforismo “no se puede distinguir donde
la ley no distingue”, la Corte Suprema en Ejecutoria de 1946 ha resuelto que el Art. 836º del Código derogado no
distingue entre mejoras necesarias, útiles y de recreo; espíritu que recoge el Código vigente en su Art. 919º y por
consiguiente, la acción de reembolso de todas las mejoras prescriben a los dos meses de transcurridos la restitución
del bien.

Por otro lado si antes de la restitución el dueño tenía un derecho de opción que le otorgaba la iniciativa para pagar el
valor actual de las mejoras de recreo, después de la restitución y si el poseedor no hubiera retirado las mejoras de
recreo perdiendo su derecho de separación; entonces se traslada a su favor la iniciativa de exigir el pago por
concepto de dichas mejoras. Judicialmente mediante la acción de reembolso debiendo hacerlo dentro del plazo de
dos meses que señala el Código, evitando con este corto plazo, complicaciones y juicios injustificados, porque es
lógico suponer que el que tiene derecho al valor de las mejoras debe hacerlas valer en tiempo oportuno, caso
contrario estaría restringiendo sus derechos a favor del propietario.

Mg. Der. JOSE ALFREDO CARBONEL BRENIS

Docente de la Escuela Profesional de Derecho de la USS

Fuentes Bibliográficas
CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. Derechos Reales, Tomo I, Editora Latina s. a., Primera Edición, Lima-
Perú, 1988.

ARIAS SCHREIBER PEZET, Max.. Exégesis del Código Civil Peruano de 1984, Tomo IV (Derechos Reales),
Gaceta Jurídica S. A., Tercera Edición, Lima – Perú, Abril 2001.

VÁSQUEZ RÍOS, Alberto. Derechos Reales, Tomo I, Editorial San Marcos, Segunda Edición, Lima – Perú, 2003.

TORRES VÁSQUEZ, Aníbal. Derechos Reales, Tomo I, Importadora y Distribuidora Editorial Moreno S. A.
(IDEMSA), Lima – Perú, Mayo 2006.