DERECHOS REALES. PARTE GENERAL.

4º AÑO MAÑANA “A”

PROF. MATILDE PÉREZ

TEXTO COMPLEMENTARIO UNIDADES UNO Y DOS

TEORÍA DEL TÍTULO Y MODO

Como nota aclaratoria, el Código Civil y Comercial en esta materia no se ha
apartado de los lineamientos del Código Civil y sus reformas, así como del
Anteproyecto de 2012. Por lo que la bibliografía de fecha anterior al nuevo código es
útil para el estudio de esté área de la asignatura.
El propósito de este resumen no es otro que facilitar la comprensión de un
tema central para los Derechos Reales en general y en particular.
1) Introducción: Título suficiente ; modo suficiente y publicidad en bienes
inmuebles
En Argentina, para que se produzca una mutación jurídica real ( transmisión,
adquisición de un derecho real), es necesaria la presencia de dos elementos:
TÍTULO SUFICIENTE: Escritura pública ( art. 1184 del CC y art. 1017 CCCN).
MODO SUFICIENTE: Traditio o tradición del bien ( art. 577 del CC y art. 750.
La publicidad registral que se logra a través de la inscripción de la escritura en el
Registro de la Propiedad Inmueble, tiene como finalidad dar a conocer la transmisión y
lograr la plena oponibilidad a terceros. Es una inscripción de carácter declarativo,
porque el acto tiene eficacia para quienes son parte del acto escriturario desde su
firma junto con la tradición.
Resumiendo:

TÍTULO + MODO= TRANSMISIÓN/ADQUISICIÓN DE UN DERECHO REAL

PUBLICIDAD= INSCRIPCIÓN REGISTRAL DECLARATIVA, OPONIBLE A TERCEROS

2) Sistemas propuestos para la transmisión/adquisición de derechos reales.

En la línea de lo expuesto por López de Zavalía, sostiene que se diferjencian
cuatro grandes sistemas en derredor de la adquisición o transmisión de un derecho
real, tomando en cuenta cuál es la causa de la mutación jurídica.
a) Sistema consensualista: la mutación real se produce con el consentimientol de
las partes al momento de celebrar el contrato que se instrumenta en la
 escritura pública. Es decir, no es necesario un acto fáctico de entrega de la
posesión del bien inmueble.
b) Sistema del título y modo: Es el descripto en el punto anterior. Hay una causa
mediata o formal que es el título ( contrato de compraventa que se
instrumenta en una escritura pública) y la causa inmediata o material que es el
modo. Ese modo en el sistema argentino, tiene como regla la tradición ( que es
un acto que simboliza la desposesión del enajenante y la posesión del
adquirente).
c) Sistema del consensualismo mitigado: Entre las partes, la transmisión y
adquisición respectivas, quedan consolidadas por el consentimiento, Sin
embargo, para que sea efectiva frente a los terceros, se requiere la inscripción
en el Registro de la Propiedad.
d) Sistema del título y modo imperfecto: Se considera que para que el título y el
modo son imperfectos, pues solo tiene validez frente a determinadas personas.
La inscripción no tiene como fin la publicidad, sino que además es requisito
para transformar el título y el modo en perfectos.
El sistema adoptado por Vélez, es el de “ Título y Modo”, Escritura + traditio
posesoria.
En cambio, para las hipotecas, siguió el del consensualismo mitigado, porque el
derecho real de hipoteca no se ejerce por la posesión, no se exterioriza a través
de la posesión.
Al analizar en la Unidad VIII, se volverá con el tema de los registros.

3) Título suficiente y modo suficiente. Arts. 1892 y 1893

Con las modificaciones que se produjeron con las creaciones de los
registros, la modificación introducida en el art. 2505 CC por la ley 17711 y la
sanción de la ley 17801 de Registro de la Propiedad Inmueble, se pude afirmar
que se adopta el sistema del título y modo imperfecto, en el sentido que se
requiere el plus de la publicidad registral ( arts. 750, 1892, 1893 CCCN).
La tradición constituye o hace nacer el derecho real, en lo que se refiere
a los derechos que se ejercen a través de la posesión. ( art. 577 del CC; art. 750
del CCCN).
La publicidad registral NO sustituye a la tradición como modo, sino que
lo que hace es complementar la adquisición del derecho real. En el Registro
Inmobiliario, es corroborador y no convalidante del título y el modo. Es
meramente declarativo y oponible a terceros ( art. 4 ley 17801, vigente).
En este sentido, el CCCN regula tanto el título como el modo suficientes.
De la lectura del art. 1892, se desprende el régimen siguiente:
a) Adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real: deben
concurrir el título y el modo suficientes.
b) Título suficiente: es el acto jurídico que cumple con los requisitos legales y que
tiene como finalidad la transmisión o constitución de un derecho real ( ej.
Dominio e hipoteca, respectivamente)
c) Modo suficiente: en los derechos que se ejercen por la posesión, la tradición
posesoria es el modo suficiente. Excepciones, son dos:
c.1) Constituto posessorio: El bien es tenido ( tenencia) por otro a nombre del
propietario ( poseedor). Dos situaciones: a) Al realizarse el acto jurídico que
configura el título, quien era tenedor pasa a ser poseedor ( ej. El inquilino que
le compra el inmueble al locador. No es necesaria la tradición de la cosa,
porque la cosa físicamente ya estaba en poder de un sujeto. Lo que cambia es
la categoría jurídica del tenedor que se eleva a la de poseedor. b) cuando se
modifica el poseedor ( ej, un inmueble alquilado; el titular anterior entrega la
posesión al nuevo titular.
c.2) Traditio brevi manu: Es la situación inversa a la anterior. Quien tenía la
cosa en carácter de poseedor, transfiere la cosa a otro, reservándose la
tenencia. ( Ej, el propietario de un local comercial ( poseedor), vende el
inmueble y continúa en el local como inquilino ( tenedor).

c.3) Inscripción registral como modo suficiente: En aquellos casos en que los
registros de la propiedad sean constitutivo ( ej. Automotores), la inscripción es
el modo suficiente para transmitir la posesión. Recuerden en obligaciones
cuando analizamos las obligaciones de dar cosas ciertas, se analizó el régimen
de automotores, por lo que la responsabilidad subsiste hasta que se realice el
cambio de titularidad. Ese cambio de titularidad registral es el modo suficiente.
No interesa que el vehículo efectivamente ya se haya entregado ( tradición)-
c.4) Servidumbres positivas: el primer uso es modo suficiente de adquisición
de la servidumbre positiva.
d) Publicidad suficiente: será la inscripción registral o la posesión, según el
caso. ( ej. Inmuebles, inscripción registral; compra de una lapicera, el hecho de
poseerla y ser reconocida como perteneciente a esa persona).

NUEVO RECORDATORIO PARA INMUEBLES:

TÍTULO ( ESCRITURA) + MODO ( TRADICIÓN).
PUBLICIDAD REGISTRAL DECLARATIVA ( EL DERECHO YA NACIÓ, LA
INSCRIPCIÓN ES A LOS FINES DE DARLA A CONOCER A TERCEROS.

4.- JUSTO TÍTULO. EL CASO DEL BOLETO DE COMPRAVENTA

a) Qué es el Justo Título
 La expresión “ JUSTO TÍTULO”, hace referencia a aquel título que tiene por
finalidad transmitir un derecho real que se ejerce por la posesión, revestido de las
formalidades legales. Sin embargo, el otorgante ( quién transmite) no es capaz o no
está legitimado para transmitir el derecho( no es propietario).

La calificación de “ Justo Título”, es relevante al momento de analizar la

procedencia de la usucapión breve ( diez años) o larga ( veinte años).

Este “ justo titulo”, es inválido para proceder a la transmisión del dominio, pero
tiene una eficacia jurídica limitada ( pero no menor) que lo habilita a la adquisición del
dominio a través de la usucapión breve.

b) Justo título y boleto de compraventa

Nota: Sobre Boleto de compraventa, repasar lo visto en Contratos sobre la discusión

de su naturaleza jurídica ( precontrato, promesa de contrato, relación de consumo,
etc.)

La doctrina mayoritaria sostiene que el boleto de compraventa no es un justo

título. Esta posición se ratifica normativamente a través de los procesos de
regularización y consolidación dominial establecidos en la Ley 24374, en la que el
boleto de compraventa es tomado como una prueba más de la posesión, debiendo
cumplimentar un ciclo administrativo y notarial que se aproxima al plazo de la
prescripción larga. El tema se analizará en profundidad al estudiar el derecho real de
dominio.

No obstante lo afirmado, años atrás el debate sobre el tema no llegaba a una

conclusión unánime. La fuente de la discordia estaba en el agregado al art. 2355 del CC
que expresaba “ se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de
buena fe, mediando boleto de compraventa”.
Ello llevó a que juristas de la talla de Borda consideraran al boleto de
compraventa como “justo título” para la adquisición del dominio a través de la usucapión
breve.
La realidad desvirtúo sus afirmaciones. Los boletos de compraventa son
instrumentos privados, que carecen de fecha cierta, que en muchos casos son firmados
por supuestos apoderados de los titulares; en otros, existían varios boletos sobre un
mismo bien o cadena de boletos.
5.- El TÍTULO PUTATIVO
No se hace mención en el CCC.
En el CC en el art. 2357, es el que equivale a un título realmente existente,
cuando el poseedor tiene razones para creer en la existencia de un título a su favor.
 Putativo equivale a buena fe, se contrapone al justo título y no sirve para ser
invocado en la prescripción breve. La nota distintiva es que se cree dueño, cuando no
lo es.