Tema 2: La adquisición del dominio y de los derechos reales.

El 609 del Código Civil dispone que la propiedad se adquiere por la ocupación. Se adquieren de modo originario PALO
(Prescripción, Adquisición, Ley, Ocupación) y de Modo derivativo Herencia y Traditio.

Nos limitaremos a los llamados modos derivativos de adquisición del dominio, existen derechos reales que no
requieren para su constitución de ese mecanismo de adquisición derivativa qué es la tradición.

Los sistemas de adquisición y transmisión de los derechos reales

Perviven en el derecho tres sistemas diferentes:

1. el sistema de la transmisión mediante traditio

2. el sistema de la transmisión puramente consensual
3. el sistema del llamado acuerdo abstracto traslativo.

La teoría del título y el modo

La traditio por sí sola, no sirve para transmitir el dominio si no va precedida de un negocio jurídico antecedente que
justifica esa transmisión. Es necesaria la yuxtaposición de dos elementos que dan lugar a un supuesto complejo de
formación sucesiva; el contrato, antecedente al que se llamará causa remota iusta causa o titulus, y el traspaso
posesorio que será la causa próxima.

El sistema del derecho español

El derecho español está fundado en la teoría del título y el modo.

Los contratos, como fuente de las obligaciones serán considerados como meros títulos de adquirir en cuanto tengan
por objeto la traslación del dominio o de cualquier otro derecho al semejante.

La jurisprudencia declara reiteradamente que el Código Civil, al aludir a ciertos contratos a los que se les aplica el
requisito de la tradición para la adquisición del dominio y derechos reales, se refiere a los traslativos de dominio como
la compraventa, permuta, etc. Estos contratos son el título que al ser completado con la traditio produce la
adquisición.

La tradición

La tradición consiste en un acto muy sencillo: entrega de la cosa transmitida que hace el tradens al accipiens, y que
éste acepta.

Pero la entrega de por sí es un acto incoloro, que puede que obedecer a múltiples fines para que se adquiera la
propiedad, para que se custodie la cosa, en préstamo de uso, etc. Por ello, es usual la afirmación de que ha de ir
acompañada de una voluntad de transferir y adquirir el dominio o derecho real. En el tráfico jurídico ordinario sin
embargo, muchas veces la entrega no va acompañada de ninguna manifestación de esas voluntades. Existe una simple
entrega que entre las partes se realiza para dar cumplimiento al negocio entre ellas celebrado, incluso una mera
formalidad hace las veces de entrega sin necesidad tampoco de que se manifiesten aquellas voluntades, por ejemplo,
el otorgamiento de escritura pública.

La tradición se desenvuelve en dos planos; el personal y el real. Si se mira la obligación que la ha de preceder
(obligación de dar nacida de un contrato traslativo de dominio o creador de un derecho real) es la forma de
cumplimiento, dicho de otra manera, un pago. Desde un punto de vista real es, o debe ser, un traspaso posesorio
real, simbólico o ficticio que produce la adquisición del dominio o derecho real.

Formas

¿Cuáles son las formas de tradición de nuestro Código Civil?

Hay que acudir a los artículos 438 que determina la forma de adquirir la posesión y 1462 a 1464 que se refieren al
cumplimiento por el vendedor de su obligación de entrega de la cosa vendida, y permiten una extensión general. Estos
últimos preceptos, han de considerarse como meramente ejemplificativos. De esas normas extraemos una especie de
sistema en cuanto a la forma de tradición que sería el siguiente:

La Traditio al formar parte de la voluntad que se da entre los sujetos que laacometen se puede manifestar de
muchas formas, reflejándose la mayoría en el Código Civil. Así tenemos:
Traditio Real art.1462:<<Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del
comprador […]>>
Se establece el traspaso de titularidad cuando se de la entrega material o efectiva de la cosa, ya sea el traspaso de
mano en mano para bienesinmuebles o la ocupación material para inmuebles.
Traditio Instrumental art1462: <<Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de
ésta equivaldrá a la entrega de lacosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se
dedujere claramente lo contrario>>
A salvo que se establezca lo contrario, se entenderá traspasada la posesión en el momento que se entrega la
escritura pública del bien mueble oinmueble; o Derecho Real. No cuando se traspasa la posesión.
En el 1463 se condensan tres tipos de Traditios distintas.
Traditio Simbólica art1463:<<Fuera de los casos que expresa el artículoprecedente, la entrega de los bienes
muebles se efectuará: por la entregade las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados
[…]>>
Aquí ambas partes entienden el traspaso de la propiedad con el dar de un objeto que lo represente. Suele darse
para bienes inmuebles o muebles lo suficientemente pesados como para no poder efectuarse la Traditio Real.
La Traditio Simbólica no será mecanismo válido para traspasar Derechos Reales o bienes inmateriales, para eso
siempre se tendrá que establecer la Traditio Instrumental. Si se diera Traditio Simbólica para un bien inmaterialse
entenderá como entrega el traspaso de los titulos de pertenencias o la voluntad de consetimiento del vendedor.
Traditio Ficta art1463:<< por el solo acuerdo o conformidad de loscontratantes […]>>
La traditio se dará no por el traspaso material o forma antes mencionadas,sino por el mero consentimiento de
las partes.
Traditio Brevi Manu art1463:<<o si éste la tenía ya en su poder por algúnotro motivo>>

También existe el supuesto del constitutum possessorium, es decir, cuando el transmitente va a seguir poseyendo la
cosa, pero por otro título distinto. Por ejemplo, queda como arrendatario. Si hay tradición cuando el adquirente lo
tenía por un título y después la compra, por ejemplo, no se ve motivo para que no la haya en el caso anterior.

Las adquisiciones a non domino.

La dinámica del dominio y de los derechos reales se asienta son un principio básico: Nemo plus iura ad alium transferre
potest quam ipse haberet. Por tanto, nadie puede transferir a otro la titularidad de un derecho real que no tiene ni
constituir, a partir del dominio, otros derechos reales de contenido menor como usufructo o servidumbre. Nada se
adquirirá en semejante situación.

Pero si los vendedores pues en siempre propietarios de los bienes que enajenan, si quiénes aparentan externamente
gozar de un derecho fuesen siempre titulares del mismo, si quienes hacen ostentación de una determinada condición
jurídica fueran en verdad, siempre, titulares de ella, el Derecho podría moverse exclusivamente por los cauces de los
principios de lógica jurídica. Por no ser así las cosas, por existir una salida de hecho que con frecuencia se mueve de
espaldas a los esquemas abstractos de la lógica, es por lo que el Derecho se ve precisado a legitimar ciertas situaciones
aparentes dotándolas de alguna eficacia.

La protección a la apariencia hunde su raíz en la protección general del tráfico jurídico y del comercio de los bienes,
que tutela la confianza y expectativas puestas por terceros en determinadas situaciones con el sacrificio titular
verdadero. Se habla en estos casos de adquisiciones a non domino : se consagra la inatacabilidad de la situación del
adquirente que reúna determinados requisitos que a continuación expongo, pese a que ha adquirido de un no titular.
 ¿En qué condiciones o bajo qué presupuestos operan la protección de la apariencia en el ámbito del derecho
patrimonial?

1. Ha de tratarse de una adquisición que se realiza como derivada o procedente de un non Dominus, por
ejemplo, transmisión de la propiedad de un inmueble por quién no es propietario del mismo o constitución
de un derecho de usufructo por quien no es propietario del mismo.
2. La adquisición debe realizarse a título oneroso
3. El adquirente ha de tener buena fe. La buena fe a de ser subjetiva y objetiva. Subjetiva en tanto que el
adquirente debe creer en el poder de disposición del transmitente o ignorar la falta de dicho poder. Y
objetiva, puesto que debe fundarse en una situación de apariencia que razonablemente permita aquella
convicción.

Aplicaciones concretas de la protección al tercero que reúnan las condiciones antedichas las tenemos en el 464 en
materia de adquisiciones inmobiliarias y el 34 LH respecto a las inmobiliarias.

Extinción y pérdida del derecho real

A. La pérdida de la cosa B. La consolidación C. La renuncia y el abandono D. Revocación E. Expropiación

forzosa

EL REGISTRO DELA PROPIEDAD

La definición de “Registro de la Propiedad” se puede encontrar en el artículo605 del Código Civil y en el artículo 1. 1. de
la Ley Hipotecaria (en adelante“LH”). Se podría definir como la institución pública que tiene por objeto la publicidad
oficial de las situaciones jurídicas relativas a los bienes inmueblescon el objetivo de proteger el tráfico jurídico.
A diferencia de lo que ocurre con los bienes muebles donde la propia posesión del bien genera la publicidad de ese
bien, para los bienes inmueblesse necesita una manera de garantizar la publicidad de estos. El Registro de laPropiedad
no es como la posesión (un instrumento natural), sino que es un instrumento artificial que crea el Derecho y no surge
de la naturaleza.

1. Principios hipotecarios

Los principios hipotecarios son aquellas reglas más generales de la legislación hipotecaria española que dan a conocer
lo esencial de nuestro ordenamiento inmobiliario registral. Aunque no existe una completa unanimidad sobre cuáles
son dichos principios, la doctrina suele estar de acuerdo con los siguientes:

a) Principio de inscripción: para el Registro de la Propiedad, solo existelo que está inscrito, independientemente de que
en la realidad exista.
b) Principio de exactitud y legitimidad: se presume que el contenido de los asientos del Registro de la Propiedad es válido
y exacto. De acuerdo con el art. 38 LH, cuando un sujeto tiene inscrito un derechoen el Registro, se presume iuris
tantum la existencia del derecho en laforma determinada en el asiento, su pertenencia a la persona que figuray la causa
por la que el titular lo posee. La presunción de exactitud se
fundamenta en que los asientos son intangibles y el principio de credibilidad general del asiento.
c) Principio de buena fe pública registral: la declaración de inexactitud o nulidad de los asientos no perjudicará los
derechos adquiridos por terceros de buena fe (salvo que se averigüe que el tercero conocía la inexactitud del registro)
cuando los asientos estaban vigentes. Se encuentra recogido en el art. 34 LH.
d) Principio de buena fe: el art. 7.1. CC establece la presunción iuris tantum por la que los derechos deben ejercitarse
conforme a las exigencias de buena fe, admitiéndose prueba en contrario.
e) Principio de rogación: la inscripción no puede realizarse de oficio porel registrador (salvo excepciones) (161 y 164 LH).
Debe realizarla el propio particular o una autoridad judicial administrativa (art. 6 LH).
f) Principio de legalidad: todo lo inscrito en el Registro ha de serverdadero y válido. Al pedirle al registrador que inscriba
un derecho,hará un examen de la legalidad del título. Este podrá proceder a su inscripción o lo suspenderá o denegará
según aprecie un defecto subsanable o insubsanable (art. 18 LH).
g) Principio de tracto sucesivo: todas las titularidades que accedan al Registro (excepto la primera), deben apoyarse sobre
 otra anterior vigente y que le sirva como base.
h) Principio de prioridad temporal: se basa en la expresión ‘prior in tempore, potior in iure’, es decir “primero en el tiempo,
mejor en el Derecho”. El que inscriba antes tiene un derecho de mayor rango y goza de los beneficios de la inscripción.
i) Principio de legitimación registral: quien figura en el Registro como titular se supone a todos los efectos que el derecho
le pertenece y queejerce la posesión del mismo, de la forma determinada por el asiento (art. 38 LH).
2. El folio y el asiento registral

3.1. El folio registral

Cuando una finca se inscribe por primera vez en el Registro, se le abrirá un folio donde se asentarán las inscripciones
de los títulos y derechos sobre la finca y las cancelaciones.
En el folio se superpondrán sucesivamente los datos físicos y jurídicos de lafinca en la medida que van accediendo con
los distintos títulos que se inscriben. La primera inscripción es la llamada inmatriculación, en la que deberán recogerse
como mínimo, la naturaleza de la finca (si es rústica o urbana), situación y linderos y extensión superficial (art. 9 LH).

3.2. El asiento registral

El asiento registral es la constatación por escrito, en un folio registral, del hecho del que se trate, es decir, es lo que se
apunta en cada uno de los folios.Existen varios tipos de asientos registrales:

• Asientos de presentación: son principales y provisionales (caduca a los 60 días). Deben expresar necesariamente datos
básicos como el nombre y apellidos de quien presente el título, la hora de su presentación, el derecho que se reconozca
/ constituya / transmita / modifique o extinga, naturaleza de la finca, etc.
• Inscripciones: son el asiento principal y definitivo. Publica la constitución, transmisión o modificación del derecho que
crea, transmite o modifica el hecho registrable y su titular.
• Anotaciones preventivas: son asientos provisionales donde sepublican determinados hechos que podrían afectar al
asiento. Las másimportantes son la anotación de demanda y la anotación de embargo.
• Cancelaciones: son asientos que tienen por objeto dejar sin efecto aotro anterior.
• Notas marginales: se encuentran al margen e incluyen hechos demenor importancia que afecten a la finca.

3. Objeto de registro

4.1. Derechos inscribibles

• Derechos reales inmobiliarios: como por ejemplo hipoteca, usufructo, uso, habitación, propiedad, etc.
• Titularidades fiduciarias: actos o contratos que adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales que conllevan la
obligación de transmitirlos a otra persona o de invertir su importe en un objeto determinado.
• Derechos personales determinados como (art.9 LH):

o Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, así comolos subarriendos, cesiones y subrogaciones de los
mismos.
o Contrato de opción de compra.
o Derecho de retorno al local o piso arrendado.

No pueden inscribirse meros hechos jurídicos (como la posesión), derechosreales sobre bienes muebles o sobre bienes
inmuebles no susceptibles de tráfico jurídico.

4.2. Títulos inscribibles

• Actos y contratos: podrán inscribirse aquellos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan un
derecho susceptible de inscripción. Puede tener distinta eficacia: transmisiva, constitutiva, declarativa, extintiva o
modificativa.
• Títulos sucesorios.
 • Hechos jurídicos: se puede inscribir la adquisición de derechos reales mediante accesión o usucapión.
• Resoluciones judiciales: aquellas que constituyan o declaren la titularidad de un derecho inscribible o las que declaren
la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualquier otra circunstancia que modifique la
capacidad de disponer.
• Actos administrativos: aquellos que provoquen una modificación susceptible de inscripción como una expropiación
forzosa o concesiones administrativas.

4. El titular y la finca registral

5.1. El titular registral

Es la persona, física o jurídica, pública o privada, designada en el Registro como portador de un derecho, facultad o
expectativa sobre un inmueble inmatriculado, y que se le beneficia de los efectos sustantivos que se derivandel registro.
Ha de existir en el momento de la inscripción (salvo nasciturus)y ha de estar determinado o ser determinable según los
datos que consten enel registro.
Será considerado titular hasta que no se practique una inscripción contradictoria de su situación, o se cancele o
caduque el asiento.

5.2. La finca registral

La LH no establece un concepto de finca, sin embargo, se puede seguir el concepto material de finca: “polígono
perimetral de la superficie, o volumenedificado, individualizado a través de unos linderos, que pertenece a una sola
persona en propiedad o a varias en pro indiviso”. Sin embargo, hay bienes
inmuebles que pueden acceder al Registro sin cumplir los requisitos de ladefinición anterior. Son las llamadas
fincas especiales:

• Finca funcional: compuesta por varias fincas no colindantes queforman una unidad orgánica con un mismo destino
económico.
• Pisos y locales en régimen de propiedad horizontal.

• Aguas de dominio privado.

Otra definición de finca la podemos encontrar en el art. 26.1 del Real DecretoLegislativo 7/2015, de 30 de octubre en el
que se describe como, cito textualmente, “la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a
un propietario o varios en pro indiviso, que puede situarseen la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme
a la legislaciónhipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral”.
Los datos que se publican con respecto a la finca son:

• Descripción: situación, extensión, linderos, etc. (art. 9 y 10 LH)

• Precio aplazado (art. 11 LH)

• Nombre de la persona a cuyo favor se haga la inscripción y la quetransmitió el derecho.

• Título con fecha y nombre y cargo del autorizante.

• Fecha de presentación del título y de la inscripción.

• Firma del registrador.

5. El procedimiento registral

6.1. La inscripción y la anotación preventiva

Es necesario mencionar estos dos conceptos:
 • La inscripción es el tipo de asiento definitivo que refleja una relación jurídica real perfecta. Es permanente, pone fin al
procedimiento registral y es vehículo de cualquier derecho real posterior y dependiente a este.
• La anotación preventiva es el asiento que constata situaciones transitorias. Es temporal, eventual y no pone fin al
procedimiento registral. Puede cumplir funciones como preparar una futura inscripción o publicar la no titularidad o
la no capacidad de disponer.
En nuestro sistema registral, la finca se inscribe juntamente con el derecho que sobre la misma recae. En consecuencia,
la primera inscripción de un derecho sobre una finca ha de ser de inmatriculación, y más concretamente de dominio
(art. 7 LH). La inmatriculación consiste en el asiento de inscripción por el que la finca accede por primera vez al Registro.

6.2. Efectos de la inscripción

Una vez inscrito o anotado un título, no puede inscribirse o anotarse ningúnotro de cierre de igual o anterior fecha
que se le oponga o sea incompatible.A esto se le llama cierre registral. Además, se da el principio de legitimaciónregistral
(art. 38 LH) por el que: Se presume la titularidad. Se presume la posesión. Se protege del tercero hipotecario.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIA O USUCAPIÓN Y LAPRESCIPCIÓN EXTINTIVA

1. CONCEPTO, FUNDAMENTO Y CLASES

Nuestro CC configura la prescripción como modo de adquirir el dominio y los demás derechos sobre los bienes en el
artículo 609, y en el 1930 matiza que por la prescripción se adquiere de la manera y con las condiciones
determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. En el segundo párrafo admite que por la prescripción se
adquieren los derechos y acciones de cualquier clase que sean.
A la prescripción qué sirve para adquirir el dominio y demás derechos reales se la llama prescripción adquisitiva o
usucapión y a la que provoca extinción de derechos y acciones, prescripción extintiva.
Cabe señalar dos tipos de usucapión:

Clases

1. Usucapión ordinaria y extraordinaria. La primera es la que se da en favor de un usucapiente en el que concurre la

buena fe en su adquisición y un justo título. La segunda se funda exclusivamente en la concesión y no requiere ni
buena fe ni justo título.

2. Usucapión mobiliaria e inmobiliaria. El régimen jurídico de la usucapión es distinto según se refiere a bienes
muebles e inmuebles. La diferencia estriba en la diversidad de plazos de posesión que son menores para la mobiliaria
que para la inmobiliaria y ello se debe a la mayor celeridad en el tráfico de los primeros. También estriba en que la
usucapión inmobiliaria puede tener una gran influencia en la Ley Hipotecaria.

2. OBJETO DE USUCAPIÓN Y DERECHOS USUCAPIBLES

El objeto de la usucapión requiere dos circunstancias: ser un derecho real y ser poseíble. En consecuencia, son
usucapibles los siguientes derechos: el derecho de propiedad, el usufructo, los derechos de uso y habitación, las
servidumbres continuas y aparentes, los censos, la enfiteusis y la superficie.No es susceptible de usucapión el
derecho de hipoteca, el de prenda, los derechos reales de adquisición y las servidumbres negativas.

La jurisprudencia aclara perfectamente los motivos de esta distinción: «la usucapión se basa en la posesión
consistente en que el usucapiente se conduzca como dueño del dominio o derecho real susceptible de posesión yello
mediante un uso y disfrute continuados y no de otra manera, por lo queno todos los derechos reales, por serlo, son
ya idóneos para adquirirse por usucapión, siendo usucapibles únicamente aquellos cuyo peculiar contenido
permita ostentados ad extra a través del ejercicio continuado, mientras otrosderechos escapan a la facticidad propia
de la actividad posesoria».

3. REQUISITOS COMUNES A TODA

 Los requisitos comunes a toda usucapión son la posesión y el transcurso de un tiempo fijado por ley.

3.1. La Posesión “Ad Usucapionem”

La posesión, en sentido jurídico, es el poder de hecho que se ejerce sobre unacosa, pudiendo existir sin contacto
material. La posesión necesaria para adquirir por usucapión es la denominada “ad usucapionem”, la cual tiene los
siguientes requisitos: Posesión en concepto de dueño: 1941 CC Posesión pública Posesión pacífica Posesión no
interrumpida: 1944 a 1948 CC.

3.2. El Transcurso De Un Lapso De Tiempo

Es el segundo requisito necesario para cualquier usucapión. En la usucapiónmobiliaria, de acuerdo con el artículo
1995 CC, el tiempo que debe durar laposesión es de tres a seis años, dependiendo de si se trata de una usucapión
ordinaria o extraordinaria.

En la usucapión inmobiliaria, es tiempo es de 10 o 20 años, en el caso de usucapión ordinaria, y de 30 años en el caso

de usucapión extraordinaria.

La usucapión ordinaria se consuma por la posesión de 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes.

3.2.1. La Interrupción Del Plazo

La interrupción supone el cese definitivo de un plazo de usucapión en curso,por lo que, para llevar a cabo la usucapión
seria necesario el transcurso de un nuevo plazo legal. Las causas de interrupción de la usucapión se recogenen los
artículos 1943 a 1948 CC siendo las siguientes:
• Cese de la posesión: Es la denominada interrupción natural. El artículo 1944 CC establece que “se interrumpe
naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año”.
• Actuación judicial: Es la denominada interrupción civil. Se debe llevara cabo por el versus dominus. Consiste en que el
titular del derecho ejercita ante los tribunales una acción que suponga el ejercicio de un derecho que sea incompatible
o contradictorio a la posesión delusucapiente. La interrupción civil la encontramos en el artículo 1945 CC, el cual
establece que “la interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de
Juez incompetente”.
• Reconocimiento que el poseedor hiciere del derecho del dueño: La prescripción se interrumpe, de acuerdo con el
artículo 1948 CC, por cualquier reconocimiento, ya sea expreso o tácito, que el poseedor hiciere del derecho del dueño.
El usucapiente deja de poseer en concepto de dueño sin poder usucapir, ya que sólo la posesión en concepto de
dueño habilita la usucapión.

4. OTROS REQUISITOS DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA

Son el justo título y la buena fe. Según el art.1940 CC: “Para la prescripciónordinaria del dominio y demás derechos
reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”. Dicho artículo se
aplica a la usucapión de bienes muebles e inmuebles.
Asimismo, en el art. 1955.1 CC se expone que “El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no
interrumpida de tres años con buenafe”. Aunque en este precepto el justo título no sea mencionado no significa que
para la usucapión mobiliaria no tenga que existir.

4.1 El justo título

La definición de justo título viene el art. 1952 CC: “Entiéndese por justo título el que legalmente baste para
transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”.

Según el art. 1953 CC, el título para la prescripción ha de ser verdadero y válido.

4.2 La buena fe
 En el art.1950 CC se dice que “La buena fe del poseedor consiste en la creencia del poseedor de que la persona de
quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio”. La buena fe se presume de acuerdo al art. 434
CC, al que se remite el art. 1951 CC.

La adquisición de la propiedad por el transcurso del tiempo, o usucapión, vaa tener aparejados una serie de efectos
sobre los diferentes sujetos de este Derecho real, sobre todo en el denominado usucapiente, o sujeto que adquiere
el Derecho. En cuanto a los efectos de la usucapión podemos distinguir tres efectos:

• Adquisición de la propiedad
El usucapiente se convierte en propietario lo mismo que era el titular anterior, tendrá lugar cuando se den todos los
requisitos.
• Eficacia retroactiva de la sentencia de usucapión
La sentencia tiene eficacia retroactiva, es decir, una vez que la sentencia declare la usucapión ganada, se considera
que el usucapienteha sido propietario desde que se inició la posesión.
• Posibilidad de renuncia de la usucapión adquirida
• En tercer lugar, se establece también la posibilidad de renunciar a la usucapión adquirida. Pueden renunciar conforme
al artículo 1935 delCódigo Civil las personas que puedan enajenar la cosa. Esta renunciapuede ser expresa o tácita. Lo
único que está prohibido es el poder renunciar sobre una usucapión futura, por la lógica razón de que paraque empiece
la usucapión es necesario el poseer.

Renuncia a la usucapión

El 1935 permite que toda persona con capacidad para enajenar pueda renunciar a la prescripción ganada, pero no
al derecho de prescribir en lo sucesivo. Admite la renuncia tácita, que resulta de actos que hacen suponer el
abandono del derecho adquirido.

La capacidad de enajenar que se requiere para la renuncia a la prescripción, no debe hacer pensar que estamos ante
una enajenación, pues el renunciante no enajena transmite nada a nadie. Se debe interpretar como sinónimo de
capacidad de disposición referida al derecho de objeto de usucapión. La renuncia a la usucapión no es igual a la
renuncia abdicativa del dominio o derecho real, puede renunciarse al dominio u otro derecho real, pero a lo que se
renuncia es a hacer valer u oponer la usucapión. Por ejemplo, ante la acción reivindicatoria del verus Dominus no se
opone la usucapión ganada. Con ello, el derecho del verus Dominus se sigue conservando.

El 1937 está dedicado a recortar los efectos de la renuncia a la prescripción. Dice que los acreedores y cualquiera otra
persona interesada en hacer valer la prescripción podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor
o propietario. Indica que la norma es aplicable tanto a la prescripción extintiva como adquisitiva.

Esta norma supone que los titulares de los derechos reales constituidos por el usucapiente seguirán gravando la cosa
aunque el verus Dominus se oponga por considerar que, al renunciarse a la usucapión, ha sido propietario desde el
comienzo de la misma y él no los ha constituido.

Permite también que los acreedores del usucapiente tengan la facultad de perseguir el dominio o derecho real que se
usucapió como si perteneciera al patrimonio del renunciante. La razón del 1937 C.c parece hallarse en la ineficacia de
las denuncias que perjudique a terceros.

TEMA 12: DERECHOS REALES DE GARANTÍA: HIPOTECA INMOBILIARIA:

El desenvolvimiento legislativo de las garantías reales:

La garantía es una medida de refuerzo añadida a un derecho de crédito para asegurar su satisfacción atribuyendo al
acreedor por nuevo derecho subjetivo otras nuevas facultades. Así pues, en función de la naturaleza de los bienes
afectados, las garantías reales son:

- Prenda derecho real apto para los bienes muebles y que lleva a la pérdida de posesión por el deudor.
- Hipoteca derecho real para los bienes inmuebles donde la publicidad registral de su constitución hace las veces del
desplazamiento posesorio.
- Anticresis derecho que otorga al acreedor la capacidad de percibir los frutos de un inmueble para imputarlos a los
intereses y el principal debido. Siendo una prenda que graba los bienes inmuebles en vez de recaer sobre los
muebles.

La aparición de bienes con características identificables pese a la posibilidad de su traslado supuso pensar en la
posibilidad de garantizar mediante hipoteca los créditos sin riesgo para el acreedor. Por ello, las garantías no van a
estar en el carácter mueble o inmueble del objeto sino en esa capacidad de identificación + o – plena para que el
acreedor los pueda perseguir, aunque hayan salido del patrimonio del constituyente de esta garantía.

En el caso de la hipoteca sobre inmuebles, la identificación hace posible una publicidad registral constitutiva de
aquellas en los casos en que la identificación no es suficiente la publicidad registral del lugar en que se encuentran los
bienes suple la deficiencia, sin necesidad de desplazamiento posesorio. Por ello surge:

1- Hipoteca Mobiliaria para los bienes muebles identificables

2- Prenda sin desplazamiento para los que presentan inconvenientes de identificación.

Ambos casos, la publicidad registral es necesaria.

Naturaleza jurídica de las garantías reales:

La esencia de las garantías reales reside en la facultad de la realización del valor de los objetos afectados que se
otorga al acreedor. Por ello en virtud del art. 1911 CC: “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con
todos sus bienes, presentes y futuros.

Por lo que las garantías reales insisten sobre la nota de la seguridad que proporciona al acreedor, el que
determinados bienes pueden ser objeto de agresión cualquiera que sea la persona que tenga su titularidad y el
número de acreedores que tengan derecho a satisfacerse sobre ellos.

Las notas de la preferencia para el cobro frente a otros acreedores y la oponibilidad erga omnes van a ser las
auténticamente importantes en la estructura de las garantías reales sobre todo en la prenda y la hipoteca.

Sin embargo, en la prenda e hipoteca falta un poder directo e inmediato del titular sobre el bien, como el derecho de
goce, sin que a ello pueda oponerse la necesidad de desplazamiento de la posesión en la garantía prendaria. Pues no
tienepor objeto más que realizar aquella separación del bien afectado del patrimonio del deudor.

Además, el acreedor garantizado no satisface de forma directa su interés sin necesidad de ningún intermediario,
tiene que ser necesariamente el procedimiento marcado por las leyes para realizar el valor de lo grabado lo que
supone contar con los órganos judiciales de forma imprescindible.

- Sólo en anticresis cuando el acreedor entra en posesión del inmueble y lo goza aplicando los frutos y productos a la
amortización de intereses y capital debidos, habría un derecho real.

Por lo tanto, se niega la realidad de la prenda e hipoteca si el derecho real atribuye siempre y en todo caso un poder
directo e inmediato sobre la cosa, pero si nos fijamos en la preferencia y oponibilidad erga omnes la cuestión varía.
Por otro lado, el derecho de preferencia del acreedor para cobrarse antes que los otros acreedores no sería un
derecho frente a estos sino frente al órgano de la ejecución de quién se tiene que recibir el valor alcanzado en la
realización.

La tesis procesalista de las garantías pasa por alto la fase de seguridad anterior al desarrollo o ejecución. Así pues, el
deudor hipotecario con su conducta no debe deteriorar el bien para que no pierda el valor; el deudor pignoraticio en
la prenda sin desplazamiento es (conceptuado de forma legal como) depositario del objeto pignorado.

Cabe destacar que en la prenda e hipoteca con su constitución lo que se hace es un embargo anticipado de los
bienes.

Disposiciones del Código Civil sobre las garantías reales:

- En los contratos de prenda o hipoteca, antes de pasar a su normativa específica da unas disposiciones comunes.
- Finalmente aparece como pérdida de las garantías reales, la anticresis.
 Fuentes:

La vinculación legal entre la prenda e hipoteca y el contrato no hace perder a ambas su estructura de garantías
reales, sino que alude a la fuente de donde pueden provenir, pero no se proscriben otras.

- CC alude a las hipotecas legales y la legislación hipotecaria conoce la hipoteca testamentaria, qué es una variedad de
la hipoteca unilateralmente impuesta sobre un bien por su propietario.

No figura en el CC ninguna prenda legal y se establece una preferencia para determinados bienes muebles del deudor
(art. 1922 CC).

Requisitos esenciales (art. 1857 CC) de los contratos de prenda e hipoteca son:

1- Que se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligación principal garantías reales son accesorias de
una obligación, pues sin ellas no pueden existir; aunque hay matices de la accesoriedad ya que es una garantía de
constitución registral lo cual supone que no pueden nacer sin la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Contratos de prenda e hipoteca aseguran toda clase de obligaciones puras o sujetas a condición suspensiva o
resolutoria (art. 1861) incluso obligaciones futuras (art. 142 LH).

2- Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca

3- Que las personas que constituyan prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o en caso de no
tenerla se hayan legalmente autorizadas al efecto:

Se exige capacidad de disposición ya que estamos ante gravámenes donde hay posibilidad de enajenación del objeto
en caso de impago de la obligación garantizada.

- Constitución de prenda o hipoteca no es un acto personalísimo pues puede realizarse por apoderado, aunque con
poder expreso (art. 1713 CC).

Realización del valor objeto gravado. Pacto comisorio:

Una vez vencida la obligación garantizada y no satisfecha, se ha de realizar la garantía mediante el procedimiento
legal establecido el cual es el “ius distrahendi” (nacido del derecho real de garantía).

- Art. 1859 CC -> prohíbe que el acreedor se apropie de las cosas dadas en prenda o hipoteca o que disponga de ellas.
Misma prohibición se da en la anticresis (art. 1884 CC).

En dicha norma se da también la prohibición (dicha prohibición no es derogable por voluntad de las partes) del pacto
comisorio ya que da lugar abusos en perjuicio del deudor y demás acreedores. Esta prohibición del pacto comisorio
obedece a:

- Protección del deudor que ante la necesidad de obtener un crédito ha de perder una cosa de más valor y acceder a
ello si quiere conseguirlo
- Protección de sus acreedores que tienen como garantía de sus créditos, el resto del patrimonio afectado, y a él
debe ir el mayor valor del objeto sobre lo que forme la deuda. Por ello, la ley establece procedimientos de ejecución
de la garantía para asegurar la formación de un precio por la posible concurrencia de potenciales compradores. (ej.
subasta o venta en mercado de valores).

Por ello, no se consideran válidos y eficaces los pactos donde en caso de impago, el acreedor obtenga la propiedad de
la garantía satisfaciendo un precio determinado previamente, pues se prescinde de los procedimientos recogidos en
ley para la satisfacción forzosa de la deuda sobre el objeto de la garantía.

- Pero estos pactos se admiten si el precio se forma de manera objetiva (ej. estimación pericial) pues no es justo
obligar al acreedor a iniciar procedimientos legales que conduzcan a la fijaciónobjetiva de un precio.

Cuestión distinta son los negocios jurídicos fraudulentos que burlan el art. 1859 CC, que no podrán evitar su
aplicación cuando se desvele el resultado perseguido protegido por la ley del negocio utilizado como vehículo del
 fraude.

Dicha prohibición del pacto comisorio no tiene cabida en los convenios que haga el deudor con el acreedor una vez
vencida la obligación principal. Son válidos y eficaces las daciones en pago, transacciones, etc; pero son rescindibles
(dejan sin efecto el contrato u obligación) los contratos celebrados en fraude de acreedores cuando éstos no puedan
de otro modo cobrar lo que se les deba (art. 1291.3 CC).

- ¡Nulidad del pacto comisorio no afecta a la garantía constituida!

Si el objeto gravado ha de ser enajenado, el art. 1858 CC admite que, vencida la obligación principal, pueden ser
enajenadas las cosas en prenda o hipoteca para pagar al acreedor. Por lo que si existe una prohibición que afecte a
terceros a disponer, nos debemos fijar si en el momento de vencer la obligación subsiste o no dicha prohibición.

No obstante, se mantiene la validez del negocio constitutivo cuando la prohibición de disponer está sujeta a un
término de vigencia o condición que se ha de realizar dentro del plazo no superior a dicho vencimiento. Aunque,
pese a esto, la obligación puede ser vencida de forma anticipada (ej. hipotecante deteriora los bienes).

Relevancia del uso del pacto de Retroventa donde el acreedor es el comprador del bien, y el deudor es el vendedor
de este; reservándose el derecho de recuperar la cosa dentro de un plazo y precio determinado, siendo dicho precio
la deuda contraída con aquel. Al no hacer uso de su derecho,el acreedor se hace propietario de la cosa.

- Con solo demostrar que no ha existido venta real sino simulada encubridora de una garantía, se aplicaría el art. 1859
CC (“establece que el acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca para pagar al
acreedor”).

Pero hay veces que pese a descubrirse la simulación, se sostiene que el negocio real fue una transacción engarantía,
es decir, un negocio donde el acreedor se asegura la satisfacción de su crédito apartando el bien del resto del
patrimonio del deudor y apariendo éste como propietario con el compromiso de devolverle la propiedad si cumple la
obligación del pago. Ello permite al acreedor ante el impago a hacerse dueño definitivo de la garantía, sino que ha de
ejecutar los procedimientos legales. Sin embargo, este pacto infringe el art. 1859 CC y no es inscribible en el Registro
de la Propiedad.

Indivisibilidad de la prenda e hipoteca (art. 1860 CC):

Supone que ésta se mantiene tal y como fue constituida la garantía hasta la extinción total de la obligación
garantizada, cualquiera que sea las vicisitudes del crédito o deuda. Dicha característica no es esencial sino natural
por lo que puede ser derogada por la voluntad de los interesados.

Promesa de constituir prenda o hipoteca (art. 1862 CC):

Dicha promesa solo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal que
incurre el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía que estaban
grabadas, o bien, fingiéndose dueño de las cosas que no le pertenecen. Siendo una consecuencia que reviste las
formalidades exigidas para constituir las garantías.
- ¡Sin desplazamiento posesorio no hay prenda y sin escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad no
nace la hipoteca!

La acción personal dispone que el que promete constituir la hipoteca (promitente) realice los actos necesarios para
que nazca la garantía prometida. Pero la voluntad rebelde al cumplimiento (obligación de hacer) puede ser sustituida
por la autoridad judicial si en la promesa se dan los requisitos esenciales de laobligación que se garantiza (mirar
abajo) dicha autoridad judicial no suple con su voluntad la del obligado, sino que se limita a ejecutar lo convenido.

- Cantidad
- Vencimiento, intereses en su caso
- Determinación del objeto que se afectaría

Si hay incumplimiento o indeterminación de estos requisitos promisario ha de solicitar la indemnización de daños y

 perjuicios (Art. 708 LEC).

Fianza de tercero (art. 1857 CC):

Las terceras personas extrañas a la relación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios
bienes, por lo que surge la figura de un fiador llamado “real” siendo este quien garantiza una deuda ajena con bienes
propios.

- No goza de los beneficios de orden y excusión de todo fiador que son renunciables.

HIPOTECA INMOBILIARIA:

Concepto y función económica de la hipoteca inmobiliaria:

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y que asegura el
cumplimiento o satisfacción de un crédito dada la facultad de su titular de llevar a cabo la realización de su valor,
enajenando y percibiendo su precio mediante el procedimiento legalmente establecido, y cualquiera que sea en ese
momento su poseedor o su propietario.

- La hipoteca no exige que se produzca un desplazamiento de la posesión del bien gravado al acreedor garantizado;
pues los bienes quedan en poder del hipotecante con el fin de que pueda continuar utilizándolo y sirviéndose de
ellos, explotándolos, obteniendo sus frutos y rentas, etc.

La hipoteca tampoco limita el poder dispositivo del propietario que puede enajenar la cosa si bien el adquirente
(llamado tercer poseedor) recibirá en su caso el bien transmitido con la afección o carga real en que la hipoteca
consiste y verá en la necesidad de soportar, el posible ejercicio del derecho de realización del valor por parte del
acreedor hipotecario.

- Ello se recoge en el art. 1866 CC y 104 LH: “que dispone que la hipoteca está sujeta directa y de forma inmediata, los
bienes sobre los que se impone cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya
seguridad fue constituida”.

Las características de la hipoteca son: 1- Hipoteca sujeta a los bienes:

La sujeción es el sometimiento de los bienes a la responsabilidad derivada del deber de cumplimiento de una cierta
obligación; en caso de incumplimiento, poder de agresión (enajenación, venta y percepción del precio del acreedor
hipotecario).

Dicho derecho de hipoteca es de realización del valor que ha de llevarse a cabo mediante los procedimientos
establecidos y que nuestro CC prohíbe el pacto comisorio (art. 1859 CC).

2- La sujeción es directa e inmediata: lo que supone que la hipoteca es un gravamen de carácter real y el titular del
derecho real de hipoteca ejerce sus facultades directamente sobre los bienes (inmediatividad).

3- Es eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes: ¡hipoteca no coarta el poder dispositivo!
Constituyente de la hipoteca puede enajenar, pero el acreedor hipotecario no le afectan las transmisiones. Los
terceros adquieren los bienes con el gravamen hipotecario y tienen que soportar la ejecución si lo hacen en concepto
de nuevos deudores o simplemente como responsables. Debe quedar claro que el acreedor hipotecario hace
efectivo su derecho contra cualquier adquirente de los bienes.

4- Hipoteca sujeta los bienes al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida:

La hipoteca es accesoria del crédito, cuya accesoriedad se deriva de su naturaleza misma como garantía, pues toda
garantía existe para asegurar la satisfacción de un crédito.

Es consecuencia de la accesoriedad que el derecho de hipoteca depende de la existencia de la obligaciónprincipal

 que garantiza, y que la extinción de la obligación lleva aparejada la de la hipoteca.

Por dicha accesoriedad se da la imposibilidad de que la hipoteca experimente un desenvolvimiento autónomo e

independiente. No puede desligarse del crédito para cuya seguridad nació y pasar a garantizar otro distinto; ni
tampoco es posible una cesión o una transmisión del derecho real sin el crédito.

5- Hipoteca también cumple los requisitos legales de publicidad y de especialidad:

La publicidad supone que la hipoteca es un derecho de constitución registral y que la inscripción en el Registro de
la Propiedad tiene carácter constitutivo. Ello se justifica dado a que, en caso de no haber publicidad por vía registral,
pueden existir hipotecas ocultas o desconocidas lo cual peligraría la seguridad de los adquirentes de los bienes y los
acreedores que concedieron créditos en vista de la situación jurídica de los bienes.

Además, dicha especialidad establece que deben encontrarse perfectamente determinados los bienes sobre los que
la hipoteca recae. De manera que se proscribe las hipotecas generales que en el antiguo derecho recaían sobre todos
los bienes del deudor.

- Además, hay que detallar con exactitud cuáles son las obligaciones a cuya seguridad la hipoteca está afecta, todo
ello para la protección de los adquirentes, donde al adquirir un bien hipotecado deben conocer la responsabilidad
que asumen y el interés de las instituciones financieras que deben conocer el alcance de las responsabilidades
anteriores y preferentes.

El comercio inmobiliario (seguridad de los adquirentes) y el mercado financiero (seguridad de los prestamistas y de
las instituciones financieras) exigen una suficiente dosis de seguridad que solo el registro puede proporcionar.

HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES (Art. 137 LH):

Hipotecas Voluntarias (art. 138 LH) son las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los
bienes sobre que se establezcan, y añade, que este tipo de hipoteca solo las pueden constituir quiénes tengan la
libre disposición de aquellos bienes o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes.

Por lo que caben 2 vías negociales distintas:

- Convenio entre las partes que es el contrato de hipoteca regulado en el CC

- Disposición del dueño de los bienes constitución unilateral

Se distinguen 2 supuestos según el propietario acceda o no:

1- Si el propietario accede hipoteca se constituirá mediante un contrato de cumplimiento de obligación legal

2- Si el propietario NO accede hipoteca se constituye por mandato judicial una vez seguido los procedimientos que
establece o a los que remite la Ley Hipotecaria y su Reglamento.

La hipoteca legal recae sobre bienes concretos y determinados no sobre todos los que forman el patrimonio de la
persona obligada a constituirla.

- Art. 160 LH establece que las personas a cuyo favor reconoce la Ley hipoteca legal podrán exigir dicha hipoteca
sobre cualquier bien inmueble o derechos reales de que pueda disponer el obligado a prestarla, en cualquier tiempo,
aunque haya cesado la causa que le diere fundamento (ej. matrimonio, patria potestad…) siempre que esté
pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

Solo hay derecho a exigir su constitución cuando se está ante el supuesto de hecho que la ley previene al efecto.

- Art. 158 LH Sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter.

Todas las hipotecas legales una vez constituidas e inscritas, surten los mismos efectos que las voluntarias sin más
 especialidades que las determinadas por la LH, cualquiera que sea la persona que deba ejercitar los derechos que la
hipoteca confiera (art. 161 LH). Siendo el art. 168 LH el que determina las personas que tienen derecho a exigir
hipoteca legal.

HIPOTECAS EXPRESAS Y TÁCITAS:

- Hipotecas expresas las que han de ser inscritas en el registro

- Hipotecas tácitas las que para su validez y eficacia no exigen ni la constitución voluntaria o pormandato judicial, ni
la publicidad registral. En la actualidad, se reconocen hipotecas tácitas, aunque sobre bienes individualizados.

Art. 168.5 LH Estado, Provincias o Pueblos tienen derecho a exigir hipoteca legal sobre los bienes de los
contribuyentes en los casos establecidos en la Ley Hipotecaria, además de la preferencia del art. 196 LH.

- Art. 196 LH “Mientras no se devenguen las primas de los 2 años o 2 últimos dividendos, en su caso, tendrá el
crédito del asegurador preferencia sobre los demás créditos”.

En materia tributaria, el art. 78 LGT establece que bajo el epígrafe hipoteca legal tácita, “los tributos que graven
periódicamente los bienes inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos: Estado,
CCAA y Entidades Locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor adquirente, aunque éstos hayan escrito
sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondiente al año natural en que se exija
el pago y al inmediato anterior”.

- Así se establece una hipoteca tácita sobre los bienes gravados periódicamente, que es además privilegiada.

HIPOTECAS ORDINARIAS O DE TRÁFICO E HIPOTECAS DE SEGURIDAD:

- Hipotecas Ordinarias o de tráfico aquellas donde la obligación asegurada consta en el Registroenteramente

conformada.

- Hipoteca de Seguridad garantiza una obligación que no goza de esa exactitud en su cuantía.
Dicha hipoteca no tiene regulación general en la LH.

Sujetos de la relación hipotecaria: son el deudor y acreedor de la obligación garantizada; aunque se puede constituir
hipoteca sobre sus bienes un tercero distinto del deudor, en garantía a una deuda ajena.

Si la hipoteca es un gravamen que implica una posible enajenación de los bienes afectados para caso de impago del
crédito, es necesario para constituirla ser dueño de estos y tener su libre disposición; pero en caso de no tenerla, ha
de encontrarse legalmente autorizado al efecto.

Para ser acreedor hipotecario basta poseer la capacidad general para obligarse.

- Si hay varios acreedores hipotecarios deberá expresarse en el asiento:

o Participación que en el crédito hipotecario corresponde a cada uno
o Si es mancomunado, bien el carácter solidario del mismo, sin que sea suficiente, en el primer supuesto, la mera
presunción de igualdad derivada de los arts. 393 y 1138 CC.

Si el derecho real de hipotecas se halla comunidad (no regulada de forma específica), hay que aplicar la regla general
de la comunidad de bienes. De ello surge la necesidad de un ejercicio conjunto para la efectividad del derecho en
beneficio de todos, o bien el ejercicio individual, pero actuando en nombre de la comunidad.

En virtud del principio de indivisibilidad de la hipoteca si algún acreedor ha cobrado su crédito porhaberle pagado
el deudor de forma voluntaria la hipoteca no puede cancelarse parcialmente.

- Esta tesis impediría el cobro de la parte de un crédito por un acreedor aisladamente obligando un ejercicio conjunto
o, bien caso de discrepancias habría que acudir a la regla de la mayoría con la posibilidad de recurso judicial 398 CC.

No existe inconveniente para que en virtud de un pacto expreso de las partes se demuestre la solidaridad entre ellas.
En dicho caso, la hipoteca continúa siendo una, pero puede ser ejercitada por cualquier de los acreedores para el
 percibo total del crédito.

- Al igual que podrá ser cancelada por cualquiera de ellos sin perjuicio de las repercusiones que este hecho pueda
producir en el derecho de los demás y de las que respondería el que canceló unilateralmente.

Constitución de la hipoteca: formas y requisitos:

Hipotecas Voluntarias pueden constituirse por:

- Convenio entre las partes

- Disposición unilateral del dueño de los bienes sobre los que se establezca.

La inscripción registral es de naturaleza constitutiva pues sin inscripción no nace la hipoteca.

- Art. 1865 CC “para que la hipoteca quede válidamente constituida, se escriba el documento en que se constituya
en el Registro de la Propiedad. Por lo que no surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento
público la certeza de la fecha”.

Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere (art. 145 LH):

- Que se hayan constituido en escritura pública

- Que dicha escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

A) Promesa de constitución de hipoteca (art. 1862 CC):

Dicha promesa solo produce acción personal entre los contratantes y ello sin perjuicio de la responsabilidad criminal
en que se pueda incurrir si se defrauda otro ofreciéndoles en Hipoteca como libres las cosas que sabe que están
gravadas o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen. El art. 1862 CC permite distinguir:

1- Promesa de constituir hipoteca se produce solo una acción personal

2- Hipoteca plena y válidamente constituida con escritura pública e inscripción registral surgen todos los efectos
propios del derecho real.

La acción personal del art. 1862 CC es la acción dirigida a obtener el cumplimiento de la promesa y la constitución de
hipoteca prometida.

B) La Constitución unilateral de la hipoteca:

Art 38 LH establece que las Hipotecas Voluntarias son las impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre
que se establezcan.
Art. 141 LH “En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la fincahipotecada, la
aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron se hará constar en el Registro, por nota marginal, cuyos
efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de esta.

Si no constase la aceptación transcurridos 2 meses a contar desde el requerimiento que a dichoefecto se haya
realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la
persona a cuyo favor se constituyó el requerimiento”.

- Se determinará esta consecuencia de la no aceptación (Art. 237 RH) “para practicar la cancelación es necesario el
otorgamiento por el dueño de la finca de la correspondiente escritura cancelatoria”.

No es bastante el conocimiento de la hipoteca por el acreedor favorecido para que desde entonces se empiece a
contar el plazo de dos meses a que los preceptos citados se refieren, sino que se necesita una especial intimación o
 requerimiento en el que se hará constar los efectos qué puede producir el transcurso de los 2 meses sin que
registralmente conste la aceptación.

Si pasados esos 2 meses el dueño no solicita la cancelación queda abierta la posibilidad de anotar marginalmente la
aceptación con efectos retroactivos a la fecha de inscripción.

La doctrina dominante de la naturaleza jurídica de la hipoteca unilateral separa la constitución de la adquisición de la

hipoteca:

1- Constitución se origina por voluntad excesiva del dueño de los bienes

2- Adquisición requiere la aceptación del beneficiario con efectos retroactivos.

Antes de esa aceptación, la hipoteca creada tiene su rango propio y específico, pero en reserva hasta que aquella se
dé. No es que desde la aceptación haya que considerar gravada la finca, sino que hay que estimar que se gravó desde
el momento en que se constituyó. La doctrina de la Dirección General de los Registros es la de que la hipoteca existe
desde su inscripción registral sin perjuicio de que para su eficacia sea indispensable su aceptación.

Objeto de la Hipoteca:

Tiene que ser un bien inmueble que además reúne la condición de ser enajenable. Podrán ser hipotecados (art. 106
LH):

1- Bienes inmuebles susceptibles de inscripción

2- Derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuesto sobre los mismos bienes No podrán

hipotecarse (art. 108 LH):

1- Servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante

- Salvo servidumbres de aguas la cual podrá ser hipotecada.

2- Usufructos legales
- Salvo el usufructo concedido al cónyuge viudo por el CC

3- El Uso y la Habitación, el carácter de no hipotecable se debe a que son derechos personalísimos e intransmisibles.

Pluralidad de objetos en el derecho real de hipoteca:

Con frecuencia se da el caso de que, en garantía de un solo crédito, se hipotecan varias fincas a la vez. En nuestro
derecho positivo, se exige la distribución del gravamen, es decir, la fijación de la parte de responsabilidad que deba
soportar cada uno de los bienes hipotecados.

Se excluye la hipoteca objetivamente solidaria en virtud de la cual todas y cada una de las fincas fueron
indistintamente responsables de la totalidad del crédito. Siendo el principio registral el que impone la distribución.

- Art. 119 “cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de
gravamen de que cada una deba responder. No se inscribirá ninguna hipoteca”.
El adquirente de ellos no debe soportar más responsabilidad de la que les haya sido especialmente asignada y
que así figure en el registro.

Art. 120 LH establece el principio de inmunidad del tercero fuera de la cantidad asignada “Fijada en la inscripción,
la parte de crédito de que debe responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra
 ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma
corresponda por razón de intereses”.

Art. 121 LH “Si la hipoteca no alcanza a cubrir la totalidad del crédito y a la que a la misma corresponda por razón
de intereses, puede el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor
en su poder. Aunque sin ningún tipo de propiedad o de prelación respecto de los que después de inscrita la hipoteca
hayan podido adquirir algún derecho real sobre las mismas fincas”.

a) Existe una inmunidad de los terceros más allá de la suma fijada como responsabilidad hipotecaria de cada finca. El
concepto de tercero ha de entenderse en concepto de forma amplia y no en el sentido de tercero protegido por la fe
pública registral del art. 34 LH.

Por lo que el adquirente del dominio no tiene porqué soportar más gravamen que el registralmente fijado y que
haciendo frente a él libera la finca. Son también terceros inmunes los adquirentes de derechos reales sobre las
mismas fincas (ej. otros acreedores hipotecarios). De tal forma que el art. 121 LH establece que no hay prelación
frente a estos más allá de la suma inicialmente fijada.

b) En relaciones entre acreedor y propietario de los bienes hipotecados sin terceros perjudicables, la distribución de
responsabilidad no faculta al dueño para liberar cada finca pagando, consignando la responsabilidad de esta.
¿Cómo se llama a efecto la distribución de la responsabilidad hipotecaria?

Art. 216 RH “No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas derechos reales o porciones de unas y otros,
afectos a una misma obligación, sin que, por convenio entre las partes, o por mandato judicial en su defecto, se
determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder”.

Dicho convenio puede constar en el mismo título constitutivo de la hipoteca o en otro documento público o en
solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas.

Cancelación (art. 124 LH) “Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada
la parte del mismo crédito con que estuviese grabada alguna de las fincas se podrá exigir por aquel a quién interese la
cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca.
Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser
inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre”.
Extensión objetiva de la hipoteca:

Al ser la hipoteca un derecho real de carácter inmobiliario cuyo objeto son bienes inmuebles, dentro de dicha
hipoteca debe quedar comprendido todo inmueble o aquello que forma parte de este, y quedar excluidos todo
aquello que no lo es. Pero esto tropieza con algunas dificultades:

1- Problema de la extensión objetiva del derecho real de hipoteca es de interpretación ante todo el negocio jurídico
creador de la hipoteca, y qué es la declaración de voluntad de las partes la fuente primordial de reglamentación en
este punto, por lo que la primera tarea que se impondrá siempre es la interpretación del título constitutivo cuando la
discusión se suscite entre ellas.
Extensión natural de la hipoteca:

La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o
debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados (Art. 109 LH).
Art. 110 LH conforme lo dispuesto en el artículo anterior se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque
no se mencionen en el contrato siempre que corresponden al propietario una serie de elementos que a continuación
enumera:
1- Accesiones naturales que es la agregación de terrenos por obra de naturaleza.2- Mejoras la hipoteca se
extiende a las mejoras útiles y a las de recreo u ornato.
- Pero NO están afectadas por la Hipoteca las mejoras que consistan en agregación de terrenos
o Excepto por accesión natural o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.
 Si sobre un edificio construido se elevaran nuevas plantas, la hipoteca la comprende siempre que corresponden al
propietario (art. 110 LH). Pero parece que no sería ese el caso si el derecho de elevar las plantas llamado “derecho de
sobreelevación” perteneciera un tercero. La misma solución hay que aplicar en el caso en que se realizar una nueva
construcción en profundidad bajo un suelo ya edificado.
La norma excluye de la hipoteca la nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere. Tiene su origen en el
deseo de fomentar la política de edificación y los incentivos del propietario para que edifique, pues lo edificado y lo
invertido en la edificación no queda sujeto a la hipoteca.

El adquirente en subasta adquirirá el dominio del solar y no la edificación lo que deja en una situación de ambigüedad
y de indefinición la situación de esta.

1- Indemnizaciones debidas al propietario la hipoteca se extiende a las indemnizaciones debidas a propietarios de los
inmuebles hipotecados por razón de estos, siempre que el siniestro o hecho que los motivara haya tenido lugar después
de la constitución de la hipoteca.
Se encuentra aquí la indemnización procedente de la expropiación por causa de utilidad pública. Se deben encontrar
incluidas también las indemnizaciones que fueran debidas por responsabilidad civil, tanto contractual como las que
tuvieron su causa en responsabilidad extracontractual o aquiliana del art. 1902 CC (“el que por acción u omisión causa
daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”), y las procedentes del
contrato de seguro concertado en beneficio de la propiedad del inmueble, es decir, seguro contra incendios, etc…

Si el inmueble hipotecado perece enteramente por el siniestro o resulta expropiado, la hipoteca se extingue. Pero el
acreedor hipotecario se transforma de titular de un derecho real de hipoteca en acreedor titular de un derecho de
prenda sobre el crédito (cuando la indemnización es debida) o sobre el dinero (cuando la indemnización se ha
satisfecho ya).

- Art. 110 LH no exige de forma necesaria la total destrucción o perecimiento del inmueble.
o Si fuese parcial se habla de una protección del derecho del acreedor mediante la yuxtaposición del derecho de
hipoteca que parcialmente subsiste, y el nuevo derecho real deprenda.

2- Los excesos de cabida:

Cuando la finca hipotecada tiene consignada en el Registro una cabida menorque la real, el exceso de cabida puede
inscribirse en el Registro. La hipoteca se extiende de forma natural a dicho exceso registrado con posterioridad a la
inscripción de aquella.

Extensión pactada de la hipoteca:

Art. 111 LH “Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y
forma de la obligación que garantice, NO comprenderá:”

1- Animales colocados/destinados en una finca dedicada a la explotación ganadera, industrial o de recreo

2- Objetos muebles que se encuentren colocados de forma permanente en la finca hipotecada, bien para su adorno,
comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto
de la materia o deterioro del objeto.
3- Frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren
4- Rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

El art. 109 y 110 LH establece la extensión natural de la hipoteca, pero el art. 111 LH da una regla de carácter dispositivo
que funciona salvo pacto expreso o disposición legal en contrario.

Art. 111 LH es una regla de NO EXTENSIÓN O INCLUSIÓN, salvo pacto en contrario, es decir, se admite la posibilidad
de que, mediante pacto, se de dicha extensión.
1- Extensión de la hipoteca a los muebles de carácter pertenencial:
 LH dice objetos muebles que se encuentren colocados permanentemente en la finca hipotecada bien para su adorno,
comodidad o explotación o bien para el servicio de alguna industria.

Art. 334 CC son inmuebles por destino siempre que sea dueño de ellos el del inmueble, pero su objetiva naturaleza
es mueble por lo que pueden dar lugar a problemas de colisión de derechos.

Tales objetos en cuanto muebles pueden ser sometidos a hipoteca mobiliaria, a formas de prenda sin desplazamiento
de posesión y embargo de terceros acreedores en juicio ejecutivo.

Art. 111 LH excluye la extensión por pacto de los objetos que no pueden separarse sin quebranto de la materiao
deterioro del objeto dado a que en estos casos NO hay muebles de carácter pertenencial sino una incorporación a la
finca, de manera que no hay una extensión pactada sino una extensión natural.

2- Extensión de la hipoteca a los frutos no se puede impedir al deudor la recogida o recolección de los frutos o su
disposición. Salvo que el acreedor hipotecario hubiera obtenido la administración del inmueble en el procedimiento
de ejecución de hipoteca. Únicamente los frutos que se encuentren pendientes en el momento de llevarse a cabo la
venta en pública subasta se transmitirán con la finca.

3- Extensión de la hipoteca a las rentas:

Las rentas son derechos de crédito que el constituyente de la hipoteca tiene respecto de terceras personas (ej.
arrendatarios), no existe una verdadera extensión de la hipoteca sino una subrogación en el derecho al cobro de estas.

Se trata de rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

- Estas rentas pueden ser cobradas por el acreedor hipotecario si este obtiene la administración de la finca por lo que
deberá aplicarlas a la satisfacción y pago del crédito.
- Si no tiene la administración pertenecerán por subrogación al adquirente de la cosa en subasta
o Salvo quese haya pasado la extensión de la hipoteca a ellas.
Para evitar fraude a los derechos del acreedor que ha pactado la extensión de hipoteca a las rentas vencidas y no
satisfechas, el Art. 215 LH establece que el anticipo de rentas no vencidas no perjudicara en ningún caso al acreedor
hipotecario.

Extensión de la hipoteca frente a tercer poseedor:

Cuando la finca pasa a manos de un tercero que trae causa del constituyente de la hipoteca y no asuma la obligación
garantizada, las reglas sobre la extensión de la hipoteca tiene las siguientes modificaciones en virtud del art. 112 LH:

1- Extensión de la hipoteca natural por mejora se limita a las que consistan en obras de reparación, seguridad o
transformación siempre que se hayan costeado por el nuevo dueño.

2- Extensión pactada de la hipoteca no alcanza a los muebles permanentemente colocados en los edificios costeados
por el nuevo dueño ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia de este.

Si la hipoteca se ejecuta, todo lo que no se extiende no debe entrar en la ejecución, permaneciendo en propiedad
del tercer poseedor.

Art. 113 LH le da opción a exigir su importe, en cuyo caso se enajenaran con la finca y cobrará con el precio
obtenido, o retener los objetos si pudiese hacerse sin menoscabo del resto de la finca.

- Si no se puede cobrará su importe con el precio obtenido en la ejecución aunque lo que reste
no cubra el crédito del acreedor.

- Si pudiesen ser separados y hubiera optado por el precio se enajenarán por separado de la finca a fin
de que el obtenido de ellos quede a su disposición.

La Ley Hipotecaria no dice como ha de computarse el valor de la mejora, pero entendemos que debe ser el del coste
 en virtud del art. 112 LH: mejoras costeadas.

Contenido del derecho del acreedor hipotecario:

Acreedor hipotecario tiene un derecho subjetivo de naturaleza real formado por un conjunto de facultades
atribuidas por el ordenamiento jurídico al titular para la realización de su interés.

Facultad de conservación del valor de los bienes hipotecados:

La hipoteca es un derecho de realización del valor que no desplaza la posesión del objeto gravado al acreedor
hipotecario. Por ello, el acreedor tiene el riesgo de que el hipotecante disminuya el valor del bien mediante una
conducta perjudicial, viéndose dañada las expectativas de satisfacción una vez llegado el momento de cobrar con el
importe obtenido en la enajenación.

Por lo que, para evitar ese daño, Art. 117 LH cuando la finca hipotecada se deteriore disminuyendo de valor por
dolo, culpa o voluntad del dueño, se le da al acreedor hipotecario la facultad de solicitar al juez de Primera Instancia,
que mande a éste hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.

- Si el propietario insiste en su conducta juez puede dictar Providencia poniendo el inmueble en administración
judicial.

Art. 219 RH hace una aplicación concreta del 117 derivando de él la protección del acreedor hipotecario frentea los
arrendamientos concertados por el propietario en daño de la hipoteca Dispone que el valor de la finca hipotecada se
entenderá disminuido, cuando con posterioridad a la constitución de la hipoteca, se arriende el inmueble con ocasión
o en circunstancias reveladoras de que el fin primordial del arriendo es causar dicha disminución.

- Se presume, salvo prueba en contrario, que existe el indicado propósito si el inmueble se arrienda por una renta anual
que capitalizada al 6% no cubre la responsabilidad total asegurada En estos casos, el juez a instancia de parte podrá
decretar la administración judicial de lafinca, declarar vencido el crédito, ordenar la ampliación de la hipoteca a otros
bienes del deudor o aportar cualquier otra medida que estime procedente.

Acciones y procedimientos del acreedor hipotecario para la efectividad de la hipoteca:

Si el crédito garantizado no es satisfecho a su vencimiento el acreedor podrá realizar el valor del objetogravado a
través de los procedimientos legalmente establecidos para satisfacerlo.

La hipoteca es un derecho de realización de valor en la que es nulo el pacto comisorio, por lo que no sepermite al
acreedor la apropiación de los objetivos de cada en caso de impago.

La acción en virtud de la cual el acreedor promueve la enajenación del bien hipotecado se llama “acciónreal
hipotecaria”, pero además podrá acudir a los procedimientos que regula con carácter general la LEC.

- Art. 105 LH la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el 1911 CC.

No existe proceso legal que obligue al acreedor a utilizar un procedimiento antes que otro.

- Art. 129 LH establece una facultad de elección, al decir que la acción hipotecaria podrá ejercitarse de forma directa
contra los bienes hipotecados mediante el procedimiento especial que regula, o podrá pactarse la venta extrajudicial
del bien hipotecado.

El art. 130 LH establece que el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podráejercitarse
como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el
 MARIA ROCIO GUARDADO GARCIA
título que se hayan recogido en el asiento respectivo sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita,
sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.

La acción directa sobre el bien hipotecado:

Es la acción que se ejercita directamente por el acreedor hipotecaria sobre el bien hipotecado.

El 129 LH se remitea la LEC pues la acción hipotecaria deja de incluirse en la LH para pasar a la LEC. De tal forma que
se trata del procedimiento de ejecución y de las particularidades de éste cuando su objeto son bienes hipotecados o
pignorados.

El procedimiento de ejecución especial o de ejecución con especialidades se aplica cuando la acción se dirija
exclusivamente contra los bienes hipotecados o dados en prenda y además es necesario según el art. 682 LEC:

1- Que en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que los interesados tasen la finca o bien
hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.
2- Que en dicha escritura conste un domicilio que fijará el deudor para la práctica de requerimientosy notificaciones.

El deudor podrá cambiar el domicilio que hubieran designado:

- Si tiene lugar dentro de la población que se hubiese designado en la escritura, o de cualquier otra que esté enclavada
lasfincas y que sirva para determinar la competencia del Juzgado, no se necesita el consentimiento del acreedor.
- Para cambiarlo a puntos diferentes, sí se necesita el consentimiento del acreedor.
¡Los cambios se harán constar en acta notarial, y en el Registro correspondiente por nota marginal! Venta extrajudicial

del bien hipotecado:

Art. 129 LH permite ejercitar la acción hipotecaria mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado conforme al
artículo 1858 siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución y solo para el caso de falta de pago del
capital o de los intereses de la cantidad garantizada. Se trata de una subasta notarial del bien gravado.

Subsistencia de cargas y gravámenes:

En el procedimiento de ejecución hipotecaria de la LEC se ha de hacer constar en los anuncios de subasta del bien
hipotecado que las cargas o gravámenes anteriores a la de la hipoteca que se ejecuta continuarán subsistentes, y que
por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad
de aquellos si el remate se adjudicarse a su favor.

La subrogación se produce en la responsabilidad y no en la deuda que aquell@s pueden garantizar:

La ejecución de la hipoteca acarrea su extinción, por lo que se cancela en el Registro, así como la de todas las cargas,
gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas sin excepción. Tan sólo subsistirán las
declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que
esta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.

Cuando se haya seguido el procedimiento extrajudicial ante notario se cancelarán todos los asientos de cargas
gravámenes y derechos consignados en el registro con posterioridad a ella.

- Se exceptúan aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se haya en litigio la vigencia
misma dela hipoteca.
Los derechos de preferencia y prioridad del acreedor hipotecario: el rango de las hipotecas:

El acreedor hipotecario tiene una preferencia especial sobre el inmueble hipotecado para satisfacerse con la
realización de su valor antes que los demás acreedores del deudor (arts. 1923 y 1927CC).
 MARIA ROCIO GUARDADO GARCIA

Una característicadistinta de carácter registral es el rango entre diferentes acreedores hipotecarios. Para determinar
su jerarquía hay que aplicar el principio prior tempore potior iure atendiendo a la fecha de inscripción registral (arts.
24 y 25 LH).

- La prioridad no está determinada por la fecha de constitución.

Las hipotecas cuya fecha de inscripción son más antiguas tienen preferencia respecto de aquellas de fecha de
inscripción más moderna.

- La prioridad la determina la fecha de inscripción y no la de constitución, porque la hipoteca es un derecho de

constitución registral.

En esta relación de prioridad, el puesto o el lugar que ocupa cada hipoteca recibe el nombre de rango. Este rango tiene
un valor por sí mismo independiente en cierto modo de la hipoteca.

Pensemos que, como consecuencia de la ejecución de la primera, las restantes se extinguen. Esto, en teoría, lleva consigo
que sobre el precio obtenido en la ejecución deben cobrarse también los acreedores posteriores al ejecutante, pero
después que se haya satisfecho en primer lugar a este. Lo cual en la práctica no es muy efectivo, de ahí que el rango
posee un gran valor siendo incluso negociable.

Son admisibles los negocios jurídicos que tengan por objeto el rango hipotecario tales como la permuta, laproposición
de rango y la reserva de este:

a- Permuta de Rango hay más de una hipoteca constituida y los titulares de estas convienen enuna permuta de sus
respectivos rangos:
- Si existen rasgos intermedios que puedan ser perjudicados es necesario su consentimiento.

b- Proposición de Rango (art. 241 RH) hipoteca actual cuyo rango se pospone a una futura.
- La posposición de la hipoteca ya inscrita se produce con la inscripción de la nueva hipoteca dentro del plazo que dice
el 241 RH, necesariamente se haya convenido al efecto. También se ha determinado la responsabilidad máxima de la
hipoteca futura. Los requisitos a cumplir para la proposición de rango permiten que ésta tenga efectos registrales.

c- Reserva de Rango variante de la proposición de rango, la cual consiste en que la hipoteca ha nacido con la calidad
postergable en un rango, en beneficio de una hipoteca futura.

El poder de disposición del acreedor sobre el crédito hipotecario:

La cesión del crédito hipotecario (art. 149 LH):

El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 1526 del Código Civil. ¡La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantiza un crédito o préstamo debe
hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro Civil!

El precepto distingue por una parte la cesión del crédito garantizado con hipoteca. y por otra la cesión de esta. (la
hipoteca).

Para la cesión del crédito garantizado con hipoteca (conforme al art. 1526 CC) regula el problema:

¿desde cuándo la cesión del crédito tiene efectos frente a terceros? los tendrá desde que su fecha deba tenerse
por cierto en conformidad a los artículos 1218 y 1227 CC es decir, puede hacerse aquella cesión en documento público
o privado, no impone por lo tanto ningún requisito formal.
 MARIA ROCIO GUARDADO GARCIA
Art. 1256.2 efecto para los terceros se dará desde la fecha de su inscripción en el Registro, así pues, tampoco impone
directamente formalidades en la inscripción.
Art. 149 LH se refiere al crédito que la hipoteca garantiza ya que la transmisión de ésta exige escritura pública e
inscripción registral.

- Esta hipoteca queda fuera de la cesióndel crédito.

Art. 152 LH Los derechos de crédito asegurados con hipoteca legal no podrán excederse sino cuando haya
llegado el caso de exigir su importe.

La subrogación en el crédito hipotecario:

Con el fin de que la bajada de los tipos de interés pudiese ser beneficiosa también para los deudores que habían
concertado hipotecas en garantía de créditos obtenidos a un tipo de interés más alto, se promulgó una ley en 1994
sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Dicha disposición desarrolla el siguiente artículo:

Art. 1211 CC permite a un deudor cambiar de acreedor sin su consentimiento, cuando para pagar la deuda haya
tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendoconstar su propósito con ella, y expresando en la carta de
pago la procedencia de la cantidad pagada.

- Es facultad del deudor hipotecario, pero no deja desprotegido de su iniciativa al acreedor hipotecario

La ley de 1994 dice que el deudor podrá subrogar otra a entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el
consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquella por
escritura pública, haciendo constar en ellos su propósito conforme a lo dispuesto en el 1211 del Código Civil.

El tercer poseedor de finca hipotecada:

Concepto de tercer poseedor:

El tercero poseedor (respecto a la relación garantizada con hipoteca que tiene sus propios sujetos activos y pasivos) al
adquirente de bienes hipotecados, es un adquirente que no asume la deuda garantizada como propia.

- El tercer poseedor puede tener relieve en la fase estática de la hipoteca, pero dónde lo tiene más es en la fase de
realización de valor del objeto hipotecado, cuando se ejercita la acción hipotecaria contra él. Aquí es obligada la
remisión a la regulación del proceso de ejecución contra bienes hipotecados.

No confundir a “tercero” con:

- Tercero hipotecario protegido por el art. 34 LH.

- Hipotecante por deuda ajena ya que este es parte en el negocio de constitución de la hipoteca que hace que hace
gravitar sobre un bien de su propiedad para garantizar la deuda de otro.

¿Hay supuestos legales en los que la transmisión de la carga es automática?

1- Caso de la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas (art. 157 LH) “El que remate de los bienes
gravados los adquirirá con su subsistencia de la hipoteca y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta
su vencimiento”.

- Por lo que el rematante está expuesto a la acción sobre los bienes que adquiere por el titular de la renta en el futuro,
y que para evitarlo habrá él de pagar la pensión que no ha satisfecho el mismo deudor.

2- Caso de la hipoteca de responsabilidad limitada al permitir el 140 LH que la responsabilidad del deudor se haga
efectiva exclusivamente sobre el bien hipotecado, si se transmite el mismo.
3- Caso adquisición del inmueble como consecuencia de la subasta en procedimiento contra el mismo:
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El adquirente tiene que soportar las cargas y gravámenes anteriores al derecho que se ejecuta, es decir, que no se
cancela.

Venta de finca hipotecada:

Art. 118 LH regula esta situación bajo los principios que rigen la asunción de deudas. Exige el consentimientodel
acreedor para que el deudor primitivo quede liberado y se subrogue en su lugar al comprador como nuevo deudor.

Además, contempla el pacto entre vendedor de la finca hipotecada y el comprador por cuya virtud este retiene o
descuenta del precio de venta, el importe de la hipoteca, y el supuesto de que, al vencimiento de la obligación, sea el
deudor el que la satisfaga.

- Este quedará subrogado en el lugar del acreedorhasta que por el comprador se le reintegre del total importe
retenido o descontado; tratándose de un convenio entre vendedor y comprador al cuál es ajeno el acreedor, ni
produce efectos para él. No hay ninguna asunción de la deuda.

o Dicho convenio supone que el comprador ha de soportar la hipoteca y para ello, retiene su importe para evitar la
ejecución pagando al acreedor.

Si no ha existido el pacto, pero el comprador hubiera descontado o retenido el importe y al vencimiento de la obligación
la hubiese el deudor satisfecho quedará subrogado éste en el crédito hasta que por el comprador se le reintegre el
importe retenido o descontado.

- No existe una asunción liberatoria de deuda ya que no ha existido consentimiento del acreedor, no hay transmisión
de la deuda.

El deudor que vendió quedaría garantizado, en virtud de la subrogación, por el mismo gravamen hipotecarioque servía
de cobertura al préstamo pagado por él.

Extinción de la hipoteca y vicisitudes del crédito garantizado:

Además de las causas generales de extinción de derecho civil en la hipoteca, hay que destacar la derivada de su
constitución registral; aunque sea asesoría de un crédito y las viscitudes de este repercutan en ella, precisamente por
su especialidad registral, tales consecuencias no son automáticas. Por ello, aunque un crédito se haya extinguido no
se extingue mientras no se cancele registralmente su inscripción.

- Art. 76 LH con carácter general, las inscripciones en cuanto a terceros,no se extinguen sino por su cancelación o por
la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito en favorde la otra persona.

En cuanto a la obligación garantizada, art. 144 LH establece que “todo hecho o convenio como el pago, la
compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción el
compromiso, no surtirá efecto contra tercero como no se haga constar en el registro mediante una nueva inscripción,
una cancelación total o parcial, o una nota marginal según los casos”.

- Es decir, para el tercer adquirente del crédito hipotecario, este subsiste tal y como consta registralmente mientras
que cualquier vicisitud de este no haya tenido acceso al registro.

Para la cancelación de las hipotecas constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador: art. 156
LH da unas reglas particulares admitiendo incluso la cancelación parcial.

Prescripción de la acción real hipotecaria:

Aunque el crédito es el elemento principal al que garantiza como accesorio el derecho de hipoteca, prescrita la acción
para reclamarlo debería de prescribir la acción real hipotecaria.

- Pero el art. 1964 CC establece:

o Acción hipotecaria prescribe a los 20 años

 MARIA ROCIO GUARDADO GARCIA
o Acciones personales que no tengan término especial de prescripción a los 5 años.