Principales diferencias del título

supletorio y la prescripción adquisitiva

de dominio
POR NEYLA JULISSA MEDINA LLATAS - 10 SEPTIEMBRE, 2020

Sumario: 1. Introducción, 2. Origen de la confusión, 3. Principales diferencias, 4.

Conclusión.

1. Introducción

Mucho se ha confundido la figura del título supletorio con la prescripción adquisitiva de

dominio, ello en razón a los fines que ambas figuras persiguen y, en el afán de regularizar
la propiedad inscrita y no inscrita, se ha llegado a considerar al título supletorio como una
suerte de prescripción en la vía no contenciosa. Incluso se ha establecido como criterio
diferenciador de ambas figuras su aplicabilidad; además, se ha destinado al título
supletorio solo para los bienes no inscritos, y a la prescripción adquisitiva de dominio a
los bienes inscritos.

Lea también: Diplomado Derecho inmobiliario y saneamiento registral. Hasta el 29

de abril libro gratis y pago en dos cuotas

Esto último no es del todo cierto, pues si bien se plantea título supletorio para la primera
inscripción de dominio; también, se sabe que en el caso de la usucapión esta
diferenciación no se aplica, por cuanto es perfectamente viable en ambos casos.

Al respecto, en este artículo se delimitará ambas figuras, a fin de contribuir con su

correcta aplicación para cada caso en concreto. Para ello, voy a partir desde el origen de
esta confusión y luego delimitaré sus diferencias.

Lea también: ¿Qué necesito para ganar una prescripción adquisitiva judicial?
Notas prácticas. Primera parte

2. Origen de la confusión

El título supletorio —como su nombre bien lo manifiesta— suple cuando el propietario

carece de títulos escritos que puedan comprobar su dominio; esto puede deberse a que
dicho título se hubiese extraviado o perdido; así, se obtiene un título formal que supla a
los anteriores.

Al respecto, el título supletorio tiene como antecedente la instauración de los sistemas

registrales en las legislaciones. Su origen se le atribuye a la Ley hipotecaria española de
1861. En el artículo 397 de dicha ley se establecía una aproximación a lo que luego
tomaría la denominación de título supletorio. Así, señala lo siguiente: “El propietario que
careciere de título de dominio escrito deberá inscribir su derecho justificando su posesión
ante el juez de primera instancia del lugar”. En tal sentido, dicha figura surge de la
necesidad de otorgar publicidad a las titularidades sacándolas de la clandestinidad.

En el caso peruano, ante la omisión de la ley que crea el registro en 1888 de establecer un
procedimiento de inmatriculación de predios cuando el propietario no contase con
titulación pública, su reglamento expedido ese mismo año ya anunciaba la existencia del
título supletorio. Su artículo 215 refiere: “Quien carezca de escritura pública o instrumento
auténtico que complemente la adquisición de un inmueble de su propiedad, necesita para
la inscripción del dominio exhibir títulos supletorios, formados con arreglo al código de
enjuiciamiento”.

Lea también: Modelo de demanda de prescripción adquisitiva de dominio, por

José María Pacori Cari

En este sentido, el código de enjuiciamiento de aquella época (año 1852) tuvo que ser
reformado, instaurándose el Código de Procedimientos Civiles de 1911, el cual interpretó
de modo análogo la figura del título supletorio, con la prescripción adquisitiva de dominio,
pues al considerar que se trata de un propietario cuyo título se extravió o perdió, este
debía probar una posesión de 40 años al igual que en la prescripción adquisitiva
extraordinaria, plazo que posteriormente con la promulgación de los Códigos Civiles de
1936 y 1984 se redujo a 30 y 10 años respectivamente.

Dicho tratamiento, conllevó a confundir la figura del título supletorio con la prescripción
adquisitiva de dominio, en tal sentido, a continuación se tratará de esbozar algunas
diferencias.
3. Principales diferencias

En la actualidad, el artículo 1218 del Código Civil, al tratar la primera inscripción de

dominio, indica que se deberá exhibir títulos con una antigüedad de cinco años o, en su
defecto, títulos supletorios.

3.1. Primera diferencia

De lo establecido en el referido artículo, se puede destacar la primera diferencia,

consistente en que el título supletorio aplica solo para predios no inscritos. Imaginemos
el siguiente supuesto, Claudio es propietario de un bien que además tiene su derecho
inscrito; sin embargo, este lo transfiere a Pedro, quien a su vez pasado un tiempo
transfiere el bien a Tulio.

Estas dos últimas transferencias no son registradas y entre todas ellas ya ha pasado un
periodo de 15 años. En este caso, no es posible formar un título supletorio respecto a la
titularidad de Tulio; el fin principal de esta figura es actuar como sustituto del título que se
extravió, perdió o nunca existió.

En el caso planteado, el título existe a nombre de Claudio, lo que falta son los títulos que
acrediten la propiedad de Pedro y Tulio, para lo que se deberá recurrir al otorgamiento de
escritura pública o, en última instancia, se podría recurrir a la usucapión, en la que
acreditado la posesión por el plazo de 10 años, esta consolidará su derecho.

Lea también: ¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio? Bien explicado

3.2. Segunda diferencia

La segunda distinción está orientada a la naturaleza de los procesos, es decir, que la

formación de título supletorio tiene carácter no contencioso y la prescripción adquisitiva
de dominio es eminentemente litigioso. Al respecto Gonzales señala que el título
supletorio:

se trata de un proceso de comprobación de una situación jurídica, sin que exista

conflicto con otro sujeto que se atribuya el dominio. Por tanto, es correcta la
denominación de “formación de título supletorio”, pues el proceso busca pre-constituir
un título cuando no existe emplazado cierto y, por tanto, no hay contención.[i]

Sin embargo, dicha distinción no es del todo cierta ya que Ley 27157, dictada con la
finalidad de facilitar la regularización de la propiedad inscrita o no inscrita, en su artículo
8 se faculta a los notarios para tramitar procedimientos no contenciosos de prescripción
adquisitiva de dominio. Para ello, el notario deberá acreditar el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el artículo 950 del Código Civil y seguir el procedimiento
contemplado en el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil.

De este modo, el notario debe cumplir, entre otros requisitos, con la comunicación al
titular del bien que se pretende prescribir, y si este último formula oposición, el
procedimiento es suspendido derivándose su tramitación a la vía judicial.

Lo mismo ocurre con el título supletorio, que para efectos de probar la propiedad,
comunica al que transfirió dicho derecho, quien al oponerse lo vuelve litigioso. En
definitiva, tanto la prescripción como el título supletorio se pueden tramitar en dos vías,
notarial y judicial.

Lea también: Diplomado Derecho inmobiliario y saneamiento registral. Hasta el 29

de abril libro gratis y pago en dos cuotas

Por otro lado, se señala que en la formulación del título supletorio presupone la propiedad
y, la prescripción adquisitiva de dominio supone la posesión. Es decir, el título supletorio
lo formula el propietario que ha perdido su título y para ello se recurre a la posesión, la
cual debe ser por un tiempo de 10 años (interpretación analógica con la prescripción
adquisitiva de dominio extraordinaria).

Dicha posesión, según Mejorada, “no está sustentada en el hecho de la ocupación real del
bien, sino porque ella es apariencia de titularidad que casi siempre presenta a quien
realmente ostenta el derecho”[ii].

Entonces, ¿cómo probar dicha posesión, si en realidad no existe un título escrito?, de ello
se desprende lo que considero la real diferencia entre la usucapión y el título supletorio; y
es que, esta última tiene un carácter limitado, por cuanto los títulos supletorios pueden
ser judicialmente impugnados en la misma forma y condiciones que un título de dominio
cualquiera, es decir, que dado el caso, que en la cadena de transferencias del dominio se
encuentra un vicio, este no es subsanado por el título supletorio ya que su finalidad es
solo producir el título más no el derecho. En cambio, la usucapión tiene un carácter
absoluto consolidador de la propiedad.

Lea también: Las clases de posesión en el Código Civil. Bien explicado

En consecuencia, tanto la usucapión como el título supletorio se configuran como
alternativas que contribuyen con el proceso saneador de la propiedad. Así ha quedado
establecido por la Corte Suprema en la Casación 2750-2003, La Libertad al señalar que:

el propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, no está

obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio, toda
vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el
titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la
Constitución y la ley para la obtención de dicho fin. Por ello, si una persona que se
considera propietaria de un inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se
encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda
de prescripción adquisitiva de dominio[iii].

En definitiva, si bien ambas persiguen fines iguales, el de cautelar la propiedad, ello no

implica que se trate de dos figuras iguales en sí mismas; por cuanto ambas presentan
efectos distintos, por un lado la usucapión consolida la propiedad; y, por otro lado el
título supletorio, sustituye a aquel título extraviado, pero que puede ser impugnado al
igual que un título de dominio cualquiera.

4. Conclusión

El título supletorio es una figura que se usa solo para la primera inscripción de dominio.
Es decir, cuando el propietario carece de títulos escritos con los cuales comprobar su
dominio, pues dicho título puede haberse extraviado o perdido.

Por su parte, la prescripción adquisitiva de dominio se plantea tanto para bienes que se
encuentran inscritos en el registro (usucapión contra tabulas), como para aquellos no
inscritos; aquí, el criterio diferenciador de ambas figuras, más allá de su finalidad, es que
el título supletorio formado en dicho proceso sí se puede impugnar.

En cambio, en la prescripción adquisitiva por su carácter consolidador de una situación

jurídica existente, libra al prescribiente de posteriores impugnaciones, por cuanto su
derecho ya se encuentra declarado.
[i] Gonzales, Gunther y otros. La propiedad, mecanismos de defensa. Lima: Gaceta
Jurídica, 2014, p. 15.

[ii] Mejorada, Martín. Fundamentos de la usucapión, a propósito del Pleno Casatorio

2229.2008-Lambayeque. Lima: Fondo Editorial del Poder Judicial, 2012, pp. 81-87.

[iii] Casación 2750-2003, La Libertad.

Te puede interesar: LP | Claves para adquirir un inmueble por prescripción

adquisitiva | Oreste Roca
Comentarios:

NEYLA JULISSA MEDINA LLATAS

Estudiante de derecho-XII ciclo en la Universidad Católica Santo Toribio de Mogrovejo.