El título es la causa o razón que justifica la constitución o transmisión del

derecho real. Esta causa también llamada causa remota puede ser un
negocio jurídico en sentido lato u alguna otra fuente de las obligaciones
como la ley (ciertamente el título es la realización de una fuente
obligacional).

El modo en cambio, es la causa próxima de la adquisición y transmisión de

un derecho real y consiste en hechos jurídicos idóneos o adecuados que
permiten la constitución y transferencia de titularidades. Por lo general se
trata de conductas o de hechos exteriorizados, de efecto inmediato, que
conciben la producción de derechos subjetivos sobre la cosa.

Por esta teoría, la constitución de un derecho real sobre cosa ajena como el
usufructo o la superficie, requeriría además de la causa jurídica que la
origina (el contrato o ley) un segundo paso consistente en una conducta
externa que complete el proceso de creación de un nuevo derecho real.

Por otro lado para la trasferencia de derechos reales como la propiedad o

los ya constituidos en cosa ajena como el mencionado usufructo, también
se necesitaría de los dos pasos mencionados, una causa jurídica de
adquisición (contrato o ley) y un segundo paso que, en los tiempos
modernos, no solo se limita a la tradición sino también al registro.

La doctrina clásica nacional, defendiendo el efecto obligatorio en nuestro

sistema contractual, sostuvo con claridad la existencia del título y modo en
el campo de la constitución y trasferencia de derechos reales. Así, Manuel
de la Puente nos dice:

Para la adquisición de derechos reales nuestro Código Civil ha adoptado la

teoría de título y modo, según la cual cuando se celebre un contrato
tendente a la adquisición de un derecho real (por ejemplo la compra de un
bien mueble), la adquisición no se produce por el solo efecto del contrato
sin que hace falta además la tradición del bien (modo).[2]
Sin embargo en la década de los noventa, nuevas y respetadas voces
tildaban de innecesaria esta teoría, sobre todo en el caso de la transferencia
de propiedad de bienes inmuebles. En efecto, la ambigüedad teórica
contenida en el artículo 949° del Código Civil (la sola obligación de enajenar
hace al acreedor propietario del inmueble) y su contraposición evidente con
la normativa del contrato de compraventa que solo “obliga” al vendedor a
enajenar el bien ( mas no transfiere la propiedad directamente como si lo
establece, por ejemplo, el Código Civil italiano), dio origen a un fructífero
debate sobre la consagración o no en el Perú de los denominados contratos
con efectos reales, es decir, aquellos negocios jurídicos que con el solo
perfeccionamiento producen efectos reales constitutivos o traslativos

A propósito de ello, de acuerdo a lo que conocemos sobre el anteproyecto

de reforma del Grupo de Trabajo para la Revisión y Mejoras del Código Civil
conformado en mérito a la RM 0300-2016-JUS, la disyuntiva antes descrita
quedaría zanjada con el nuevo texto del artículo 949°, que a la letra dice: “El
consentimiento libremente manifestado transfiere la propiedad de un bien
inmueble determinado, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario”. Si la modificatoria se realiza en este sentido no habría más que
discutir, el contrato tendría plenos y directos efectos traslativos en materia
de propiedad.

Sin embargo, el Código Civil aún no ha sido modificado y debemos trabajar

sobre las normas positivas que tenemos. En este sentido, cabe precisar que
si bien el artículo 949° parece tener en la práctica, más allá de explicaciones
teóricas, un efecto inmediato al momento de trasferir la propiedad, hay
supuestos en los que su efecto no es más que obligatorio, por ejemplo, en
relación a la naturaleza de los bienes materia de la prestación. Así, tenemos
que el contrato no podría transferir propiedad cuando: 1) el bien es
indeterminado, 2) cuando quien transfiere no es el propietario y 3) cuando el
bien es futuro. En estos supuestos solo se crea la “obligación de transferir o
enajenar” la misma que será ejecutada en el devenir de la relación negocial.
Pero, lejos de la propiedad, cabe preguntarse si la teoría del título y modo
aún resulta aplicable a la constitución y transferencia de otros derechos
reales. Sobre ello, quisiéramos plantear algunas ideas en las siguientes
líneas.

Hablemos, por ejemplo, del derecho de posesión Su constitución es

evidentemente un factum, un hecho jurídico, pero su trasmisión pura, es
decir desligada de alguna otra situación jurídica, como el derecho real de
usufructo o el contrato de arrendamiento, requeriría del sistema de título y
modo. Pongámonos en el supuesto jurídico de una transmisión posesoria
simple como el “traspaso” realizado por un usurpador mediante contrato. La
adquisición de la posesión, evidentemente, no sería efecto del negocio, más
aun tratándose de una situación jurídica de ventaja tan particular en la que el
control del bien por parte del poseedor define al derecho.