Tema 3 La Propiedad Privada

TarrySergio123
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Resúmenes de la Asignatura
2º Derecho Civil IV
Doble Grado en Derecho y Criminología
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales. Campus de Vicálvaro

Universidad Rey Juan Carlos
Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su
totalidad.
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Tema 3: La propiedad privada

1. Concepto de propiedad privada:
- Características del derecho de propiedad en el sistema español.
- Objeto del derecho de propiedad.
- Sujetos del derecho de propiedad.
2. Contenido del derecho de propiedad privada:

- Configuración constitucional del derecho de propiedad.
- Facultades reconocidas por el derecho de propiedad en el sistema español:
- Facultad de goce y disfrute.
- Facultad de disponer.
- Facultad de reivindicar.
- Extensión física del derecho de propiedad.
- Límites y limitaciones al derecho de propiedad:
- Limitaciones del derecho de propiedad.
- Límites del derecho de propiedad:
Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
- Relaciones de vecindad.
3. Tutela jurisdiccional del derecho de propiedad:

- Acción reivindicatoria.
- Acción declarativa del dominio.
- Acción negatoria.
- Tercería de dominio.
- Acción de deslinde.
4. Propiedades especiales:
- Propiedad de las aguas.
- Propiedad marítimo-terrestre.
- Propiedad de los montes.
- Propiedad de los minerales.
- Propiedad intelectual.
5. Comunidad de bienes o condominio:

- Concepto de comunidad de bienes:
- Características de la comunidad de bienes.
- Objeto de la comunidad de bienes.
- Sujetos de la comunidad de bienes.
- Diferencias entre la comunidad de bienes y la sociedad.
- Tipos de comunidades de bienes.
- Principios rectores del régimen jurídico de la comunidad de bienes.
- Relación interna en la comunidad de bienes.
- Administración y disposición de la cosa común.
- Extinción de la comunidad de bienes.
6. Propiedad horizontal:
- Elementos de la propiedad horizontal:
- Elementos privativos.
- Elementos comunes.
- Documentos de origen privado reguladores de la propiedad horizontal.
- Vicisitudes de la propiedad horizontal.
- Contenido de la propiedad horizontal.
- Gobierno de la propiedad horizontal.
- Especialidades en la tutela jurisdiccional de la propiedad horizontal.
- Especialidades en el régimen jurídico de los complejos inmobiliarios privados constituidos como una agrupación de
propietarios.
1. Concepto de propiedad privada
La propiedad privada es el derecho real más pleno ofrecido por el ordenamiento jurídico, el cual permite a su
titular disponer y usar el bien sobre el cual recae sin más límite que los establecidos en la Ley.
La propiedad privada, junto a la libertad contractual, es uno de los ejes fundamentales del sistema jurídico
privado español.
1.1. Características del derecho de propiedad en el sistema español:

Características del derecho de propiedad compartidas con la noción clásica de propiedad:
➢ Inmediatez: El aprovechamiento económico que permite la propiedad privada no requiere colaboración de
otros sujetos, sino una mera decisión de su titular.
➢ Perpetuidad: La propiedad dura tanto como su objeto y se proyecta incluso sobre los restos del mismo
cuando éste perece. Además, la propiedad sobrevive al mismo titular a través de la institución de la herencia.
➢ Exclusividad: El titular del derecho de propiedad puede impedir que los demás hagan uso del bien sobre el
que recae.
Características del derecho de propiedad introducidas modernamente:
➢ Relatividad: El derecho de propiedad no es absoluto, sino relativo (a diferencia que en el siglo XIX). Esto
implica que el derecho de propiedad no incluye todos los posibles aprovechamientos y facultades sobre la
cosa objeto de propiedad, sino que los mismos están limitados internamente por la propia función social de la
propiedad.
➢ Pluralidad: El derecho de propiedad no es unitario (como lo era en el siglo XIX). Esto implica que el derecho de
propiedad no es igual para todo tipo de bienes, sino que existen numerosos estatutos del derecho de
propiedad, con diferentes contenidos dependiendo de la naturaleza del objeto, del tiempo y del espacio. Así,
algunas facultades no se atribuirán a los propietarios de una determinada categoría de bienes, otras
facultades exigirán para su ejercicio un conjunto de condiciones o la observancia de determinados deberes y
otras facultades serán de ejercicio obligatorio.
➢ Estatutariedad: El derecho de propiedad no es un derecho cuyo contenido pueda ser determinado a priori y
de forma general (tal y como se pretendía realizar en el siglo XIX), sino que depende de la configuración que
el sistema legal realice del mismo.
1.2. Objeto del derecho de propiedad:

El objeto del derecho de propiedad son las cosas existentes, corporales (ya sean muebles o inmuebles) y
específicamente determinadas.
Por consiguiente, no pueden ser objeto de propiedad:
• Las cosas futuras.
• Las cosas genéricas.
• Las obligaciones.
• Las partes integrantes de una cosa principal.
En cuanto a las cosas incorporales (esto es, los bienes inmateriales), en principio, siguiendo un concepto
tradicional del derecho de propiedad, no podrían considerarse objeto de propiedad. Sin embargo, en las últimas
décadas, se ha ido configurando una suerte de derecho de propiedad sobre los bienes inmateriales que ha hecho
posible la apropiación particular de los mismos.
1.3. Sujetos del derecho de propiedad:

Cualquier persona física o jurídica puede ser titular de un derecho de propiedad.
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2. Contenido del derecho de propiedad privada
2.1. Configuración constitucional del derecho de propiedad:

La Constitución reconoce el derecho a la propiedad privada (y su corolario, la herencia), de acuerdo con su
función social [art. 33 CE]. Lo configura como un derecho de los ciudadanos (no como un derecho fundamental),
de modo que no es posible su defensa mediante un recurso de amparo. El reconocimiento de la propiedad
privada es institucional, de modo que la misma alcanza a todo tipo de bienes: propiedad particular y colectiva,
bienes de consumo y de producción, bienes materiales e inmateriales...
- Contenido constitucional del derecho de propiedad:

A. Función social del derecho de propiedad:
La función social no es un límite externo al derecho de propiedad, sino parte integrante del mismo, la cual matiza
su contenido.
La función social no es una norma dirigida a los particulares (ni, en concreto, al propietario) para que adecúen su
actuación a los intereses de la comunidad (a diferencia que la prohibición del ejercicio abusivo o antisocial del
derecho de propiedad incluido en el artículo 7.2 CC, que sí lo es); sino que se trata de un mandato dirigido al
legislador para que, al regular el contenido de los distintos estatutos del derecho de propiedad, tenga en cuenta
los intereses sociales. Por tanto, el propietario no está obligado a cumplir con la función social de la propiedad,
sino a cumplir con la materialización de la función social que el legislador haya plasmado en la ley. De esta forma,
el particular no queda obligado a ejercer el poder que le otorga el derecho de propiedad en favor de los intereses
sociales, sino que, mediante la propiedad, puede perseguir su propio interés, siempre que no perjudique los
intereses colectivos plasmados en la ley.
En definitiva, el reconocimiento de la función social supone que el derecho de propiedad se vuelve relativo y
plural, ya que su contenido puede ser distinto según la naturaleza del bien sobre el que recaiga y del tiempo y el
lugar en el que se encuentre el mismo.
B. Contenido esencial del derecho de propiedad:

La Constitución no define cuál es este contenido esencial, pero sí ofrece determinadas características del mismo:
➢ Máximo aprovechamiento económico permitido: El derecho de propiedad es el aprovechamiento económico
máximo que el ordenamiento jurídico permite sobre una determinada categoría de bienes. Por consiguiente,
el derecho de propiedad no puede consistir en un aprovechamiento económico nulo, ni tampoco puede
existir un derecho que ofrezca un aprovechamiento económico mayor que el derecho de propiedad (por
ejemplo, no puede existir un usufructo que permita mayores facultades sobre la cosa que la propiedad).
➢ Función social: El contenido esencial del derecho de propiedad no debe tener en cuenta exclusivamente los
intereses individuales que en la propiedad subyacen, sino también debe hacer referencia a su función social.
➢ Reivindicación: El derecho de propiedad debe ser protegible jurídicamente (mediante, por ejemplo, el recurso
a los Tribunales).
Probablemente, sea imposible conseguir una definición exacta del contenido esencial del derecho de propiedad,
puesto que el mismo dependerá de unas características históricas y geográficas determinadas. Sin embargo, lo
que sí parece estar claro es que el mismo es incompatible con el expolio, la incautación y la confiscación de los
bienes de los particulares.

- Límites constitucionales al derecho de propiedad:

• Facultad del Estado de planificar la actividad económica general [art. 131.1 CE].
• Facultad del sector público de reservarse recursos o servicios esenciales en régimen de monopolio cuando el
interés general así lo exigiera [art. 128.2 CE].
• Iniciativa pública en la actividad económica [art. 128.2 CE].
• Subordinación de la riqueza del país al interés general [art. 128.1 CE].
• Obligación de los poderes públicos de establecer los medios para facilitar el acceso de los trabajadores a la
propiedad de los medios de producción [art. 129.2 CE].
• Los bienes demaniales [art. 132.1 CE]. En todo caso, serán bienes demaniales la zona marítimo-terrestre, las
playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental [art. 132.2
CE].
• Los bienes comunales [art. 132.1 CE].
• El Patrimonio del Estado y el Patrimonio Nacional [art. 132.2 CE].
• Derecho al medio ambiente adecuado [art. 45 CE].
• Derecho a la conservación y promoción del enriquecimiento del patrimonio histórico, cultural y artístico de
los pueblos de España [art. 46 CE].
- Garantías constitucionales del derecho de propiedad:

➢ Reserva de ley: La Constitución establece que el derecho de propiedad debe ser regulado por ley ordinaria (no
por ley orgánica). No obstante, el Tribunal Constitucional ha flexibilizado mucho esta reserva de ley, de forma
que únicamente exige que sea regulado por ley ordinaria (no por ley orgánica, aunque tampoco por Decreto
Ley) la regulación general de la propiedad privada. Así, permite que, cuando la ley así lo establezca de forma
expresa, la Administración Pública pueda dictar reglamentos en los que complete y concrete el marco
normativo general expresado en la ley. De este modo, en la práctica, la reserva de ley del derecho de
propiedad únicamente impide que se deslegalice la materia, que existan reglamentos independientes y que
se regule el marco general del derecho mediante Decreto Ley.
➢ Contenido esencial del derecho de propiedad: La Ley puede limitar el contenido del derecho de propiedad,
pero no puede afectar su contenido esencial.
➢ Garantía expropiatoria [art. 33.3 CE]: Nadie puede ser privado de su propiedad sino es por causa justificada
de utilidad pública o interés social, tras la realización de un expediente expropiatorio y con pago previo de
una indemnización. Por expropiación, no se entiende únicamente la privación de la propiedad de un bien,
sino también de alguna de sus facultades (como, por ejemplo, la posibilidad de construcción sobre un
terreno); pero si la privación legalmente actuada es general e indiscriminada, no se entenderá que hay
expropiación, sino configuración del contenido del derecho de propiedad. Aunque, tradicionalmente, la
garantía expropiatoria se ejercía únicamente frente a los actos de la Administración Pública, ya ha habido
algunas ocasiones en la que el Tribunal Supremo ha llegado a hacerla valer incluso frente a particulares que
privan de un derecho o de determinadas facultades de un derecho a otros particulares.
- Distribución competencial sobre el derecho de propiedad:

Es competencia exclusiva del Estado la regulación general del derecho de propiedad [art. 149.1.8º CE].
No obstante, las Comunidades Autónomas, en el marco de sus competencias estatutarias, pueden regular
aspectos parciales o concretos de la propiedad privada que resulten necesarios para el ejercicio de sus
competencias (especialmente, aquellas Comunidades Autónomas que tengan competencia para conservar,
modificar y desarrollar su Derecho foral).
2.2. Facultades reconocidas por el derecho de propiedad en el sistema español:

El derecho de propiedad reconoce a su titular tres facultades sobre el bien sobre el que recae: la facultad de goce
y disfrute, la facultad de disponer y la facultad de reivindicar.
Estas tres facultades observadas individualmente no son exclusivas del derecho de propiedad, sino que pueden
encontrarse también como facultades de otros derechos reales. Sin embargo, son características del derecho de
propiedad porque tan solo este derecho permite el ejercicio conjunto de las tres al mismo tiempo.
Por otro lado, estas tres facultades se corresponden con un derecho de propiedad “normal” y libre de cargas. Por
ello, pueden existir supuestos en los que no se dé alguna de estas facultades o se dé con menor intensidad, sin
que por ello la situación jurídica deje de ser propietaria.
- Facultad de goce y disfrute:

En general, la facultad de goce comprende todas las posibilidades de obtener de la cosa objeto de dominio todos
los aprovechamientos y todas las utilidades de que sea susceptible. Por consiguiente, el goce comprende tanto la
facultad de poseer directamente la cosa y de usarla (“ius utendi”), como la de apropiarse de sus frutos y
rendimientos económicos (disfrute o “ius fruendi”).
La principal diferencia entre el goce que permite el derecho de propiedad y el que permiten otros derechos reales
es que éste no está vinculado a un determinado destino económico, sino que permite al titular elegir el destino
económico que prefiere darle a la cosa.
- Facultad de disponer:
La facultad de disponer permite al titular la obtención del valor total (si decide transmitir todo el derecho de
propiedad) o parcial (si decide desgajar y disponer tan solo de alguna de sus facultades, imponiendo un gravamen
al derecho de propiedad) en cambio de la cosa objeto de dominio.
Como consecuencia de su orientación liberal, en el Código Civil español se reconoce mayor libertad a la facultad
de disponer del derecho de propiedad en su conjunto que la de imposición de gravámenes sobre el mismo.
En algunas ocasiones, la facultad de disposición del titular puede estar sujeta a límites e incluso puede quedar
anulada completamente.
Límites a la facultad de disponer:
➢ Límites legales: Tienen eficacia jurídica directa, sin necesidad de inscripción separada y especial en el Registro
de la Propiedad.
➢ Límites originados por una decisión administrativa o judicial: Deberán ser objeto de anotación preventiva en
el Registro de la Propiedad.
➢ Límites contractuales:
o Límites contractuales originados por actos o contratos onerosos: En el ordenamiento jurídico español,
está prohibida la imposición de gravámenes reales a través de actos o contratos onerosos. Así, un pacto
por el cual una persona dispone de alguna de las facultades de su derecho real a título oneroso tendrá
una naturaleza meramente obligatoria (y no real) y, por consiguiente, no podrá inscribirse en el Registro
de la Propiedad.
o Límites contractuales originados por actos o contratos gratuitos: En el ordenamiento jurídico español, la
imposición de gravámenes reales mediante actos o contratos gratuitos sí que está permitida. Para que
puedan tener eficacia, dichos gravámenes deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad.
- Facultad de reivindicar:
La facultad de reivindicar permite al titular reclamar ante los Tribunales el cumplimiento efectivo de su derecho.

2.3. Extensión física del derecho de propiedad:

- Extensión vertical del dominio:
La extensión vertical del dominio hace referencia a su extensión en altura, es decir, a su extensión en cuanto al
espacio aéreo y al subsuelo.
Delimitación vertical del dominio de un inmueble:
➢ Espacio aéreo: El espacio aéreo como tal no es realmente una cosa, por lo que no puede ser objeto de
dominio. Sin embargo, el derecho de propiedad del suelo sí tiene efectos sobre el espacio aéreo: permite al
titular, dentro del espacio afectado por la propiedad, realizar alguna actividad y excluir a los demás de la
realización las mismas. Concretamente, se permite que el titular impida la intromisión de terceros en el
espacio aéreo, siempre y cuando tuviera interés legítimo en evitarlas (es decir, cuando la intromisión pudiera
provocarle un daño). Físicamente, este derecho se extiende hasta el límite del razonable interés del
propietario, el cual dependerá del estado de la técnica de cada momento y de las posibilidades de influencia
fructífera sobre el espacio aéreo que el mismo permita.
➢ Subsuelo: El subsuelo sí puede ser objeto de dominio y, por tanto, en él se extienden las facultades propias
del derecho de propiedad. Físicamente, este derecho se extiende hasta el límite del razonable interés del
propietario, el cual dependerá del estado de la técnica de cada momento y de las posibilidades de influencia
fructífera sobre el subsuelo que el mismo permita.
- Extensión horizontal del dominio:

La extensión horizontal del dominio hace referencia a su superficie.
Facultades del propietario en cuanto a la delimitación horizontal del dominio de un inmueble:
➢ Deslinde: El deslinde es la facultad del propietario de un inmueble de fijar o señalar los límites de su
propiedad cuando estos no estén claros o sean discutidos por los propietarios de los terrenos colindantes. El
deslinde puede realizarse mediante acuerdo entre los propietarios colindantes o en vía judicial (mediante un
procedimiento de jurisdicción o mediante el ejercicio de la acción de deslinde).
➢ Cerramiento: El cerramiento es un acto unilateral y voluntario del propietario que puede realizar en cualquier
momento. Consiste en el levantamiento de algún tipo de cerca o valla que aísle el inmueble de los
colindantes. Al realizar el cerramiento, el propietario deberá respetar las servidumbres constituidas sobre el
inmueble. Al ser un acto unilateral, los propietarios de los terrenos colindantes no podrán oponerse al
cerramiento (salvo que los límites de la finca sean controvertidos, en cuyo caso será necesario realizar un
deslinde previo de la propiedad).
➢ Amojonamiento: El amojonamiento es una facultad del propietario de un inmueble en virtud de la cual el
mismo puede marcar los límites no discutidos de su propiedad mediante mojones, hitos, tapias u otras
señales análogas. El amojonamiento, por tanto, puede realizarse bien porque no existen dudas de cuál es el
límite entre las propiedades colindantes o bien como consecuencia de un deslinde previo.

2.4. Límites y limitaciones al derecho de propiedad:

- Limitaciones del derecho de propiedad:
Las limitaciones del derecho de la propiedad son aspectos extrínsecos al derecho que restringen su contenido
normal. Por ejemplo, un contrato que establezca que el propietario no elevará su edificio más de cinco alturas. En
definitiva, todos los derechos reales sobre cosa ajena son limitaciones del derecho de propiedad.
El derecho de propiedad se presupone libre, es decir, sin limitaciones (salvo prueba en contrario), de modo que la
existencia de una limitación deberá ser demostrada por el interesado en ella.
Características de las limitaciones:
➢ Externas: Las limitaciones no forman parte del contenido normal del derecho de propiedad.
➢ Singulares: Las limitaciones actúan sobre un determinado derecho de propiedad, es decir, que actúan sobre
un propietario o unos propietarios concretos.
➢ Indemnizables.
- Límites del derecho de propiedad:

Los límites son aspectos intrínsecos al derecho de propiedad que determinan su contenido normal. Por ello, no es
que los límites restrinjan el derecho de propiedad, sino que más allá de los límites no existe derecho de
propiedad. Por ejemplo, una norma que dicte que ningún propietario puede sobrepasar una concreta volumetría
o que ningún propietario puede construir a menos de determinada distancia de un río.
Características de los límites:
➢ Internos: Los límites forman parte del contenido normal del derecho de propiedad.
➢ Generales: Los límites son iguales para todos los propietarios de una misma categoría de bienes.
➢ No indemnizables.
Tipos de límites:
➢ Límites por razón de interés público: Se trata de límites que buscan asegurar objetivos de interés general. Por
ejemplo, las servidumbres legales relacionados con el medioambiente o con el urbanismo.
➢ Límites por razón de interés privado: Se trata de límites que buscan el equilibrio y ponderación de intereses
entre privados. Por ejemplo, las relaciones de vecindad o los derechos reales de adquisición preferente
(tanteos y retractos legales).
A. Relaciones de vecindad:
Las relaciones de vecindad son el conjunto de normas que regulan las relaciones entre terrenos adyacentes.
A.A. Inmisiones:
Las inmisiones son las emisiones de gases, olores, rumores, sacudidas y cualquier otro tipo de sustancia desde un
terreno a otros terrenos colindantes.
En el sistema español, el principio general es que las inmisiones son lícitas siempre que deriven de un ejercicio
normal del derecho de propiedad y sean tolerables de acuerdo con los usos, los reglamentos y las circunstancias
del caso concreto. Por tanto, estarán prohibidas, por ejemplo, aquellas inmisiones realizadas con el único fin de
perjudicar al vecino.
La ilicitud de las inmisiones es objeto de tutela resarcitoria (indemnización de daños y perjuicios) e inhibitoria
(cesación en las inmisiones).
A.B. Servidumbre de caída de aguas:

La servidumbre de caída de aguas establece que los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas (y la tierra
o piedras que éstas arrastren) que naturalmente desciendan de los terrenos superiores. Por tanto, el dueño del
terreno inferior no podrá hacer una obra que impida la caída del agua, pero tampoco el dueño del terreno
superior podrá hacer una obra que agrave la caída del agua.
Así, si las aguas fuesen producto de algún tipo de vertido de agua proveniente de otros aprovechamientos o se
hubiese alterado de modo artificial su calidad espontánea, el dueño del terreno inferior podrá oponerse a su
recepción, con derecho a exigir resarcimiento de daños y perjuicios.

A.C. Servidumbre de medianería:

La pared medianera o mediana es una pared que separa dos terrenos colindantes. En principio, esta pared
pertenece comunalmente a los propietarios de los terrenos separados, a partes iguales.
Se presume que una pared es medianera cuando (sin haber título, signo exterior o prueba en contrario):
• La pared consista en una cerca, vallado o seto vivo que separe dos terrenos rústicos.
• La pared dividiera los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
• En un poblado o en el campo, la pared dividiera dos jardines o corrales contiguos.
Ejemplos de signo exterior en contrario que impidan la aplicación de esta presunción son que en la pared existan
ventanas o huecos abiertos, que la pared esté construida en su totalidad en el terreno de uno de los propietarios
o que la pared esté soportando el peso del edificio de tan solo uno de los propietarios.
La servidumbre de medianería es el conjunto de derechos y obligaciones que se derivan de la existencia de una
pared medianera. Aunque el Código Civil la denomina “servidumbre”, no es realmente una servidumbre, puesto
que las servidumbres son alteraciones del derecho de propiedad y la servidumbre de medianería configura el
contenido normal del mismo; es decir, que las servidumbres son limitaciones del derecho de propiedad y la
servidumbre de medianería es un límite. Para que pudiera considerarse una servidumbre, la servidumbre de
medianería debería configurarse como una facultad de uno de los propietarios de los terrenos colindantes a
exigirle al otro que se constituya la servidumbre de medianería (y, por tanto, que se aplique su régimen jurídico a
partir de ese momento), de modo que, si dicho titular no instara su constitución, se aplicaría el régimen jurídico
normal del derecho de propiedad (y no el régimen jurídico de la servidumbre de medianería).
Régimen jurídico de la servidumbre de medianería:
➢ Uso de la pared medianera: Cada propietario de una pared medianera podrá usar la pared en proporción al
derecho que tenga en la comunidad (siempre que no perjudique el uso común y respectivo de los demás
medianeros). Por tanto, podrá, por ejemplo, edificar apoyando su obra en la pared medianera o introducir
vigas hasta la mitad de su espesor, siempre que no se perjudique por ello la pared. Por consiguiente, para
poder usar la pared medianera, el medianero necesitará el consentimiento del resto de medianeros o, en su
defecto, un informe realizado por peritos en el cual se acredite que su obra no supone ningún perjuicio de la
pared ni del derecho que los demás medianeros tengan sobre ella.
➢ Reparación, construcción y mantenimiento de la pared medianera: Debe ser asumida por todos los
propietarios de los terrenos que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno.
Cualquiera de los propietarios podrá renunciar al pago de estas cargas renunciado a la propiedad sobre la
medianería (salvo que la pared sostuviera un edificio que fuera suyo, en cuyo caso estará obligado al pago).
➢ Derribo del edificio apoyado sobre la pared medianera: El propietario podrá derribar el edificio, pero tomando
todas las precauciones necesarias para evitar cualquier tipo de daño sobre la pared medianera. Si, al derribar
el edificio causara algún tipo de daño, deberá repararlo.
➢ Derecho a alzar pared medianera: Cualquier propietario puede hacer más alta una pared medianera, siempre
que asuma el coste de la obra e indemnice al propietario del terreno colindante por los perjuicios que la
misma le pudieran causar. Si para poder alzar la pared fuera necesario aumentar el grosor del muro, el
propietario deberá hacerlo en su suelo. Asimismo, el propietario que realizara la obra deberá hacerse cargo
de los gastos de conservación adicionales que se derivaran del alzamiento. En principio, el resto de
propietarios no adquirirán ningún derecho (ni ninguna obligación) por el alzamiento de la pared, pero, si
quisieran, podrían adquirir derechos de medianería si pagaran proporcionalmente el importe de la obra y la
mitad del valor del terreno sobre el cual se le hubiese dado mayor espesor.
A.D. Distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones:

➢ Construcciones: La construcción cerca de plazas, fuertes o fortalezas, pared ajena o medianera, pozos,
cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materiales corrosivos y de sustancias
peligrosas... se rige por reglamentos específicos que prescriben una distancia mínima. En caso de que no se
dictara tal reglamento, deberán tomarse las precauciones necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar
todo el daño a los edificios vecinos.
➢ Plantaciones:
o Plantación de árboles y arbustos: Al plantar árboles cerca de un terreno ajeno, se debe guardar la
distancia prescrita en las ordenanzas del municipio o en la costumbre del lugar. En su defecto, se
entenderá que la distancia mínima es de 2 metros para árboles altos y de 50 centímetros para
arbustos o árboles bajos. Si el árbol o arbusto quebrantara esta distancia mínima, el propietario del
terreno tendrá derecho a pedir que se arranquen.
o Ramas de árboles: Las ramas de los árboles no podrán introducirse en terreno ajeno. Si lo hicieran, el
propietario del terreno tendrá derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su
propiedad.
o Raíces: Las raíces no podrán extenderse en terreno ajeno. Si lo hicieran, el propietario tendrá derecho
a cortarlas en cuanto estén dentro de su terreno, a expensas del propietario de la planta.
A.E. Paso de materiales de obras:
El propietario deberá consentir el paso de materiales o la colocación de andamios u otros materiales para la obra,
siempre que ello fuera indispensable para construir o reparar algún edificio vecino.
El propietario tendrá derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios que el cumplimiento de dicha
obligación le hubiera ocasionado.
A.F. Luces y vistas [arts. 580 – 584 CC]:

➢ Paredes medianeras: Ningún medianero puede abrir, sin consentimiento del otro, una ventana o un hueco en
una pared medianera.
➢ Paredes no medianeras contiguas: El propietario de la pared podrá abrir en ella ventanas o huecos siempre y
cuando su dimensión máxima sea de 30 centímetros en cuadro y tengan una reja de hierro remetida en la
pared y una red de alambre. En caso de que el propietario del terreno colindante adquiriera la medianería o
en caso de que edificara en su terreno una pared contigua a la que tuviera ventana o hueco, el propietario del
terreno colindante podrá exigir el cierre la ventana o hueco de la pared (salvo pacto en contrario).
➢ Balcones: Para abrir balcones, deberá guardarse una distancia de seguridad de 2 metros entre la pared en que
se construye y las propiedades vecinas.
A.G. Servidumbre de desagüe:

Los propietarios de un edificio tienen la obligación de construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas
pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público (no sobre el suelo del vecino) y a que, cuando
recojan dichas aguas (aunque las recojan de su mismo suelo) no causen perjuicios a los predios vecinos.
La servidumbre de desagüe da derecho al propietario de un edificio que, por estar enclavado entre otros, no
pudiera dar salida a sus aguas pluviales conforme a la ley, a que construya un desagüe en los predios contiguos
para darles salida.

3. Tutela jurisdiccional del derecho de propiedad
La tutela jurisdiccional del derecho de propiedad se realiza a través de las conocidas como acciones de defensa
del dominio.
Listado de acciones de defensa del dominio:
• Acción reivindicatoria.
• Acción declarativa del dominio.
• Acción negatoria.
• Tercería de domino.
• Acción de aqua pluvia arcenda.
• Acción rescisoria del dominio.
• Acción de deslinde.
• Acción de amojonamiento
Asimismo, la tutela judicial del derecho de propiedad también puede realizarse a través de las acciones posesorias
(es decir, los interdictos posesorios y la acción publiciana), pues el propietario tiene título suficiente para reclamar
la posesión de las cosas.
Por último, entre las diligencias preliminares al juicio se prevé la actio ad exhibendum, una pretensión de carácter
preparatorio que busca la identificación del bien y la comprobación del estado en que el mismo se encuentra. La
actio ad exhibendum puede ser instada por cualquier persona que pretenda demandar en relación a la cosa (por
ejemplo, el arrendatario).
3.1. Acción reivindicatoria:

La acción reivindicatoria es la acción de que dispone el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario
sin título bastante para poseer (o para mantenerse en la posesión contra el propietario) mediante la cual
pretende que se le restituya la cosa, junto con sus frutos y accesiones. Se trata de una acción declarativa de
condena, pues reconoce la existencia de una situación jurídica (el derecho de propiedad) y condena al poseedor
ilegítimo a una prestación (la devolución de la cosa a su propietario).
La acción reivindicatoria es la acción de defensa del dominio por antonomasia.
- Legitimación para ejercer la acción reivindicatoria:

Legitimación activa para ejercer la acción reivindicatoria:
➢ Propietario de la cosa: No es preciso que la persona sea propietario pleno, único y definitivo, ya que también
se legitima activamente para el ejercicio de la acción reivindicatoria al nudo propietario, al enfiteuta, al
comunero en beneficio de la comunidad y a los propietarios bajo condición resolutoria o bajo término final
(no a los propietarios bajo condición suspensiva).
Legitimación pasiva para ejercer la acción reivindicatoria:
➢ Poseedor ilegítimo de la cosa: El poseedor de la cosa debe no tener título o no tener título bastante para
poseer la cosa o para seguir poseyéndola frente al propietario y negarse a la restitución. No es preciso que la
posesión sea en concepto de dueño ni que sea inmediata, pero sí se exige que sea presente, de forma que no
cabrá presentar la acción contra una persona que no es poseedor o que dejó de ser poseedor en el pasado. Si
la persona dejó de poseer tras la presentación de la demanda o si aparentó poseer la cosa sin poseerla, se
permitirá que prospere la demanda. En estos supuestos, la condena no será de restitución (pues la persona ya
no posee el bien y ejecutar una condena de restitución contra una persona que no hubiera participado en el
proceso civil sería contrario al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva), sino de resarcimiento
mediante la indemnización de los daños y perjuicios.

- Requisitos para poder ejercer la acción reivindicatoria:

➢ Identificación específica de la cosa cuya restitución se solicita: El demandante deberá especificar con precisión
y claridad el bien cuya restitución exige (por ejemplo, en el caso de una finca, deberá indicar sus límites físicos
exactos). Por tanto, la cosa reivindicada deber ser concreta, corporal o poseíble.
➢ Justo título del propietario: El propietario debe demostrar que posee título justo, legítimo, eficaz, de mejor
condición y origen y preferente que el título del demandado. Asimismo, debe demostrar que el origen del
título es legítimo; es decir, que adquirió el bien de los verdaderos titulares y que éstos adquirieron, a su vez,
de los verdaderos titulares y que éstos también adquirieron de los titulares verdaderos, etc. Según el Tribunal
Supremo, el límite de esta cadena de probaciones es el límite de la usucapión (pues, de no haber límite,
estaríamos ante una “probatio diabolica”). Esta prueba puede sustituirse por la mera presentación del
correspondiente certificado del Registro de la Propiedad (en virtud del principio de legitimación del Registro
de la Propiedad).
➢ Falta de título del poseedor no propietario: El propietario debe demostrar que el poseedor no tiene título para
poseer legítimamente el bien. Por ello, si el demandado tuviera título dominical, el demandante deberá
solicitar la declaración de nulidad del título del demandado (salvo que los títulos fueran compatibles entre sí o
tuvieran origen distinto).
- Tramitación de la acción reivindicatoria:
El ejercicio de la acción reivindicatoria está sometida a los plazos de prescripción generales de las acciones reales:
6 años (en caso de bienes muebles) o 30 años (en caso de bienes inmuebles) desde el primer día en el cual se
puede ejercer la acción.
Órgano jurisdiccional competente para conocer la acción reivindicatoria:
➢ En caso de reivindicación de un bien mueble: Siguiendo los fueros generales, el Juzgado de Primera Instancia
del domicilio del demandado.
➢ En caso de reivindicación de un bien inmueble: Imperativamente, será el Juzgado de Primera Instancia del
lugar en el que se encuentre el inmueble. En caso de que la acción se ejercitara sobre varios inmuebles
situados en distintas circunscripciones, será competente cualquiera de los Tribunales de dichas
jurisdiccionales, a elección del demandante.
Procedimiento mediante el cual deberá tramitarse la acción reivindicatoria:
➢ Si el derecho de propiedad estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad: El proceso se tramitará a través
del juicio verbal, con independencia de la cuantía.
➢ Si el derecho de propiedad no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad: El proceso se tramitará
siguiendo el criterio de la cuantía: si la cuantía fuera menor a 6.000€ se tramitará mediante el juicio verbal, si
fuera mayor a 6.000€ se tramitará mediante el juicio ordinario.
- Efectos de la acción reivindicatoria:

➢ Liquidación del estado posesorio: Se deberá liquidar el estado posesorio del demandado.
➢ Restitución de la cosa: El demandado deberá restituir al demandante la cosa reivindicada, incluyendo sus
frutos y accesiones. En caso de que el demandado ya no fuera poseedor de la cosa, el mismo deberá entregar
el precio que hubiera recibido por la cosa o ceder las acciones que correspondan para reclamarla.
En caso de que el poseedor ilegítimo hubiera sido de mala fe, el propietario podrá reclamar, además, una
indemnización por los daños y perjuicios causados.

3.2. Acción declarativa del dominio:

La acción declarativa del dominio se dirige a obtener una declaración judicial de constatación, existencia o
afirmación de la propiedad con eficacia frente a todos. Su finalidad es que el órgano jurisdiccional reconozca que
el demandante es propietario de la cosa.
Se diferencia de la acción reivindicatoria en que no contiene una pretensión restitutoria, sino de mera
declaración. Así, la acción reivindicatoria supone una declaración del derecho de propiedad y una condena de
restitución, mientras que la acción declarativa del dominio incluye tanto solo la declaración.
La acción declarativa es conciliable con alguna medida de ejecución que no le haga perder su finalidad
primordialmente declarativa, aunque nunca podrá traducirse en la integración posesoria dentro del mismo
proceso. Así, es compatible con el pronunciamiento judicial que dispone la cancelación del asiento que ampara al
demandado, pero no es compatible con la pretensión de recuperación de la cosa en el mismo proceso. Por ello,
en caso de acumularse la acción declarativa del dominio con la acción reivindicatoria en un mismo proceso, el
Tribunal únicamente se pronunciará acerca de la acción reivindicatoria, pues la acción declarativa del dominio
quedará resuelta con tal pronunciamiento.
- Legitimación de la acción declarativa del dominio:

Legitimación activa de la acción declarativa del dominio:
• Propietario de la cosa.
Legitimación pasiva de la acción declarativa del dominio:
• Persona frente a la cual la declaración cumpla finalidad de certeza jurídica (es decir, la persona que de un
modo serio, formal, deliberado y solemne discuta el derecho al titular o no se allane a reconocerlo). No es
necesario que esta persona sea poseedor del bien.
- Requisitos para ejercer la acción declarativa del dominio:

➢ Justo título del propietario.
➢ Identificación específica de la cosa objeto de la acción.
➢ Interés legítimo: Según la doctrina y la jurisprudencia, se entenderá cumplido el requisito de interés legítimo
cuando el ejercicio de la acción esté justificado por una necesidad de protección jurídica, lo que sucederá
cuando exista alguna duda o controversia sobre la situación jurídica del acto tan fundada que pueda temerse
por la seguridad del derecho de propiedad y que, para evitar dicho peligro, la única medida adecuada y
posible fuera el ejercicio de la acción declarativa del dominio.
- Efectos de la acción declarativa de dominio:

• Reconocimiento del derecho de propiedad del demandante.
3.3. Acción negatoria:

La acción negatoria es ejercida por el propietario de una cosa frente a quien alega la existencia de un gravamen
sobre dicha cosa, con la intención de que se declare que tal gravamen no existe.
- Legitimación de la acción negatoria:

Legitimación activa para ejercer la acción negatoria:
• Propietario.
• Enfiteuta.
• Titular de cualquier derecho real sobre cosa ajena que recaiga sobre la cosa.
Legitimación pasiva de la acción negatoria:
• Persona que pretenda ser el titular del gravamen.
- Tramitación de la acción negatoria:

En un principio, en contra de la norma general (que impone que es el demandante quien debe probar los hechos
en los que basa su pretensión), la prueba del gravamen corresponde a quien lo alega (es decir, al demandado), en
virtud de la presunción de libertad de dominio. Sin embargo, si el demandado probara la existencia (aunque
pretérita) del gravamen, el propietario deberá dar prueba de su extinción.
- Efectos de la acción negatoria:

• Reconocimiento de la inexistencia del gravamen real sobre la cosa.

3.4. Tercería de dominio:

La tercería de dominio es una acción que ejerce el propietario de una cosa (tercerista) en defensa de su propiedad
frente a una persona que es poseedora de la cosa y ha perdido el embargo y posterior ejecución de ese mismo
bien. Pretende evitar que el Tribunal embargue una cosa que no es propiedad del ejecutado (sino del tercerista) y
se la entregue al ejecutante; es decir, que pretende que se levante el embargo de la cosa sobre la cual recae la
demanda.
La tercería de dominio no podrá ejercerse si el tercerista adquirió el bien con posterioridad al embargo o si la
demanda se presentó con posterioridad al momento en que se produjera la transmisión del bien al acreedor o al
tercero que lo adquiriera en subasta pública.
- Legitimación de la tercería de dominio:

Legitimación activa para ejercer la tercería de dominio:
➢ Propietario del bien sobre el cual recae el embargo: El propietario debió adquirir el bien con anterioridad al
embargo y no debió ser parte en el proceso de ejecución.
➢ Titular de algún derecho que, por disposición legal expresa, pueda oponerse al embargo o a la realización
forzosa de uno o varios bienes embargados: El titular no debió ser parte en el proceso de ejecución.
Legitimación pasiva de la tercería de dominio:
• Acreedor ejecutante.
• Ejecutado (cuando el ejecutado hubiera seleccionado el bien para el embargo).
En todo caso, el ejecutado podrá participar en el procedimiento (aunque la demanda no se dirija contra él) con los
mismos derechos procesales que las partes de la tercería. Por ello, siempre se le notificará la admisión a trámite
de la demanda.
- Requisitos para ejercer la tercería de dominio:

➢ Prueba del derecho de propiedad: En la tercería de dominio, no se discute la existencia del derecho de
propiedad, sino que se asume que tal existe y es válido. Por ello, deberá aportarse prueba por escrito del
derecho de propiedad.
- Tramitación de la tercería de dominio:

La tercería de dominio se puede interponer desde que se haya embargado el bien o bienes a que se refiera,
aunque el embargo fuera preventivo.
El principal efecto de su ejercicio es que suspende la ejecución, si bien, de ser necesario, el juez podrá condicionar
la suspensión a que el tercerista preste caución por los daños y perjuicios que pudiera producir al acreedor
ejecutante.
Órgano jurisdiccional competente para conocer la tercería de dominio:
• Tribunal que dictó el despacho de la ejecución (si bien la tercería se presenta ante el letrado de la
administración de justicia responsable de la ejecución).
Procedimiento a través del cual se tramita la tercería de dominio:
• La tercería de dominio se tramita a través de un procedimiento especial basado en los trámites del juicio
verbal y que se resuelve con un auto.
- Efectos de la tercería de dominio:

• Alzamiento del embargo.
• Remoción del depósito.
• Cancelación de la anotación preventiva del embargo y de cualquier otra medida de garantía del embargo al
cual la tercería se refiriera.
Los efectos de la tercería de dominio son a los solos efectos de la ejecución en curso, de modo que no produce
efectos de cosa juzgada en relación con la titularidad del bien.

3.5. Acción de deslinde:

La acción de deslinde es una acción que un propietario de un terreno ejerce contra el propietario de un terreno
colindante para resolver cuál es el límite entre sus propiedades. Su objeto no es, por tanto, la discusión de la
propiedad, pues la misma es recíprocamente reconocida por los contendientes, sino la determinación de los
límites exactos de sus terrenos.
La característica esencial de la acción de deslinde es que ambas partes contendientes tienen, a la vez, la condición
de demandante y de demandado y comparte una misma pretensión (la determinación de los límites de la
propiedad).
- Legitimación de la acción de deslinde:

Legitimación activa para ejercer la acción de deslinde:
• Propietario del terreno.
• Titulares de derechos reales del terreno.
Legitimación pasiva de la acción de deslinde:
• Propietarios de los terrenos colindantes.
- Requisitos para ejercer la acción de deslinde:
➢ Límites dudosos de los terrenos: Por ello, los terrenos deben ser contiguos y no deben hallarse separados por
cualquier tipo de cerramiento, pues, en ese caso, la propiedad no podrá calificarse dudosa.
Dado que, en este proceso, no se discute la propiedad, no es preciso que el demandante solicite, al mismo
tiempo, la nulidad o la cancelación de la inscripción del inmueble del demandado (de haberla).
- Efectos de la acción de deslinde:

➢ Determinación de los límites de los terrenos contiguos: Criterios que debe obedecer el juez al realizar el
deslinde (en orden supletorio):
o Títulos de los propietarios sobre los terrenos. Si los títulos de los terrenos colindantes no fueran
acordes con la realidad y expresaran un espacio mayor o menor del que comprendiera la totalidad del
terreno, el aumento o la falta del mismo se distribuirá entre cada uno de los propietarios con derecho
sobre ese terreno de forma proporcional a la superficie de la finca que cada uno de ellos tuviera en
propiedad.
o Posesión del terreno por parte de los propietarios implicados.
o Distribución equitativa del terreno cuya propiedad es difusa.

4. Propiedades especiales
Las propiedades especiales son derechos de propiedad que gozan de regulación mediante ley especial.
Curiosamente, el Código Civil las denomina “especiales”, no porque sean reguladas mediante una ley específica,
sino porque en ellas existe intervención administrativa.
4.1. Propiedad de las aguas:

Actualmente, la principal norma reguladora de la propiedad de las aguas es la Ley de Aguas.
- Aguas públicas:
La Ley de Aguas declara de dominio público las aguas continentales, ya sean superficiales o subterráneas. De esta
forma, declara como públicas prácticamente todas las aguas españolas, permitiendo las aguas privadas de forma
excepcional.
Al ser bienes demaniales, las aguas públicas pueden ser susceptibles de usos comunes generales (beber,
bañarse...), usos comunes especiales (navegación, flotación, embarcación...) y usos privativos (en virtud de
disposición legal o concesión administrativa).
Las concesiones administrativas en materia de aguas deben ser siempre realizadas “sin perjuicio de tercero” (es la
denominada “cláusula sin perjuicio de tercero”), lo que implica que, de ocasionarse daños como consecuencia del
ejercicio de la concesión, el privado no podrá ampararse en la autorización administrativa como causa
legitimadora de su actuación y, por consiguiente, deberá indemnizar a los afectados. En definitiva, esta cláusula
imperativa convierte al concesionario en culpable de las lesiones que puedan producirse en los derechos de otros
sujetos y absuelve a la Administración Pública concedente.
Usos privativos sobre las aguas permitidos por la Ley de Aguas:
➢ Aguas superficiales vivas o corrientes: El propietario de un terreno puede utilizar las aguas procedentes de
manantiales incluidos en su terreno cuando el volumen total anual de las mismas no supere los 7.000 metros
cúbicos. Esta agua solo podrá utilizarse en el mismo terreno, sin que pueda enajenarse a terceros. Asimismo,
tampoco se permite la retención del agua sin aprovecharla.
➢ Aguas subterráneas: El propietario de un terreno puede utilizar las aguas subterráneas incluidas en su terreno
cuando el volumen total anual de las mismas no supere los 7.000 metros cúbicos. Esta agua solo podrá
utilizarse en el mismo terreno, sin que pueda enajenarse a terceros. Asimismo, tampoco se permite la
retención del agua sin aprovecharla.
➢ Aguas pluviales: El propietario de un terreno podrá aprovechar las aguas procedentes inmediatamente de las
lluvias mientras discurran por su terreno y cuando se estancaran en el mismo.
- Agua privadas:
Aguas de dominio privado:
• Cauces por los que ocasionalmente discurran aguas pluviales, siempre que atraviesen únicamente fincas de
dominio particular desde su origen.
• Charcas situadas en terrenos de propiedad privada, siempre que se destinen al servicio exclusivo de tales
terrenos (sin perjuicio de la legislación ambiental correspondiente).
Servidumbres existentes sobre las aguas privadas:
➢ Prohibición de alterar el curso natural de las aguas: El dominio privado de las aguas no autoriza para hacer en
ellas labores ni construir obras que puedan hacer variar el curso natural de las aguas o alterar su calidad en
perjuicio del interés público o de tercero.
➢ Servidumbre de caída de aguas: Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas (y la tierra o piedras
que éstas arrastren) que naturalmente desciendan de los terrenos superiores. Por tanto, el dueño del terreno
inferior no podrá hacer una obra que impida la caída del agua, pero tampoco el dueño del terreno superior
podrá hacer una obra que agrave la caída del agua. No obstante, si las aguas fuesen producto de algún tipo de
vertido de agua proveniente de otros aprovechamientos o se hubiese alterado de modo artificial su calidad
espontánea, el dueño del terreno inferior podrá oponerse a su recepción, con derecho a exigir resarcimiento
de daños y perjuicios.
Los Organismos de Cuenca correspondientes podrán imponer servidumbres adicionales (por ejemplo, la
servidumbre de paso, la servidumbre forzosa de acueducto o la servidumbre de saca de agua) cuando lo
consideren necesario.

4.2. Propiedad marítimo-terrestre:

Actualmente, la principal norma reguladora de la propiedad marítimo-terrestre es la Ley de Costas.
- Propiedad pública marítimo-terrestres:

La Ley de Costas declara de dominio público:
• El mar territorial y las aguas interiores, incluidos su lecho y subsuelo.
• Los recursos naturales de la zona económica y de la plataforma continental.
• Las zonas de los ríos en las cuales se hagan sensibles las mareas.
• La ribera del mar y de las rías.
• Las playas.
• Los terrenos ganados al mar como consecuencia de obras humanas.
• Los desecados de la ribera.
• Los terrenos invadidos por el mar que pasen a formar parte de su lecho por cualquier causa.
En la práctica, la Ley de Costas declara como públicas prácticamente todo el territorio marítimo-terrestre español,
permitiendo los terrenos privados de forma excepcional.
- Propiedad privada marítimo-terrestre:
Servidumbres legales sobre la propiedad privada marítimo-terrestre:
➢ Servidumbre de protección: Servidumbre que impide la construcción de edificios y la realización de obras en la
costa (salvo que por su naturaleza no puedan tener otra ubicación, que presten servicios necesarios para el
uso del terreno marítimo-terrestre, que su ubicación sea de utilidad pública debidamente acreditada por el
Consejo de Ministros o que sean cultivos, plantaciones o instalaciones deportivas descubiertas). La
servidumbre recaerá sobre una zona de 100 metros medida desde el límite interior de la ribera del mar
(ampliable otros 100 metros, en caso de ser necesario por las peculiaridades de la costa).
➢ Servidumbre de tránsito: Servidumbre que obliga a mantener la línea de costa expedita para el paso público
peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento (salvo en espacios especialmente protegidos). La
servidumbre recaerá sobre una zona de 6 metros desde el límite interior de la ribera del mar (ampliable otros
14 metros, en caso de ser necesario).
➢ Servidumbre de acceso público y gratuito al mar: Servidumbre que impone la obligación de permitir el acceso
al mar de forma gratuita a cualquier persona. La servidumbre recaerá sobre los terrenos colindantes al
terreno marítimo-terrestre, en la longitud y anchura que sean necesarios.
Asimismo, la Ley de Costas regula la llamada “zona de influencia”, es decir, la zona de, como mínimo, 500 metros
medida desde el límite interior de la ribera del mar, en la cual la ordenación territorial y urbanística sobre los
terrenos deberá respetar y asegurar las exigencias de protección del dominio público marítimo-terrestre. Esta
protección se realiza a través de las siguientes medidas:
• En tramos con playa y con acceso de tráfico rodado, se deberán prever reservas de suelo para aparcamientos
de vehículo en cuantía suficiente para garantizar el estacionamiento fuera de la zona de servidumbre de
tránsito.
• Las construcciones habrán de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística.

4.3. Propiedad de los montes:

Actualmente, la principal norma reguladora de la propiedad de los montes es la Ley de Montes.
La Ley de Montes permite la existencia de montes tanto privados como públicos, si bien declara que todos
cumplen una función social y, en consecuencia, su derecho de propiedad queda limitado.
- Montes públicos:
Los montes que sean de utilidad pública deberán inscribirse en un registro público de carácter administrativo
exclusivamente realizado a tal efecto: el Catálogo de Montes de Utilidad Pública. La Ley obliga a que estos montes
sean considerados bienes de dominio público.
- Montes privados:
Los montes privados serán gestionados por su titular, el cual podrá encargar su gestión a otras personas físicas o
jurídicas. La gestión de estos montes deberá ajustarse al correspondiente instrumento de gestión o planificación
forestal, cuyo cumplimiento será supervisado por la Comunidad Autónoma correspondiente.
4.4. Propiedad de los minerales:
Actualmente, la principal norma reguladora de la propiedad de los minerales es la Ley de Minas.
- Minas públicas:
La Ley de Minas declara que todos los yacimientos de origen natural y demás recursos geológicos existentes en el
territorio español son bienes de dominio público.
Clasificación de yacimientos según la Ley de Minas:
• Minerales de escaso valor económico cuyo aprovechamiento único sea el de obtener fragmentos para su
utilización en obras de infraestructura y construcción (Sección A).
• Aguas minerales, aguas termales y estructuras subterráneas (Sección B).
• Resto de minerales (Sección C).
• Minerales con valor energético (Sección D).
A. Explotación de las minas públicas:

El Estado podrá reservarse zonas de cualquier extensión en el territorio nacional en las que el aprovechamiento
de uno o varios yacimientos minerales pueda tener especial interés para el desarrollo económico y social o para la
defensa nacional. Cuando el Estado ocupe territorios privados para realizar labores de exploración, explotación o
investigación de minas, deberá indemnizar a los propietarios.
La explotación de los minerales puede realizarse directamente por la Administración Pública o mediante la cesión
de derechos de explotación a privados.
La transmisión de los derechos de explotación entre privados se rige por los principios de libertad contractual y de
control por la Administración de Pública de la concurrencia en los adquirentes de las condiciones legales. Así, los
derechos de explotación de los minerales pueden ser transmitidos, arrendados e incluso gravados por cualquier
medio admitido en derecho, pero solo a personas que cumplan con los requisitos que establece la Ley de Minas, y
siempre con previa autorización del Ministerio de Industria.
El Gobierno podrá acordar la caducidad del derecho de explotación por motivo grave o reiterada infracción de las
condiciones contenidas en el título del otorgamiento de la autorización o de las normas de observancia
obligatoria, en perjuicio del orden público o del interés nacional.

4.5. Propiedad intelectual:

La propiedad intelectual es el derecho exclusivo que tiene el autor o creador sobre una producción de su talento
o de su ingenio, es decir, sobre una obra literaria, científica o artística que hubiera realizado él mismo y que fuera
original.
La propiedad intelectual no es una propiedad en sentido clásico, pues no recae sobre bienes corporales, sino
sobre bienes inmateriales. No obstante, el poder que el ordenamiento jurídico reconoce al titular del derecho de
propiedad intelectual es tan similar al que se reconoce al titular de un derecho de propiedad en sentido clásico
(un poder absoluto e inmediato sobre la cosa y con eficacia frente a todos) que se ha optado por utilizar el
término “propiedad” para definirlo.
La propiedad intelectual es compatible y acumulable con otros derechos como, por ejemplo, la propiedad que
recaiga sobre la cosa material en la que está incorporada la obra o los derechos de propiedad industrial que
puedan existir sobre la obra.
Doctrinalmente, siempre ha existido una discusión sobre si el derecho de propiedad intelectual es, en realidad, un
conjunto de diversos derechos distintos e independientes consistentes en la defensa de la autoría (derecho moral
del autor) y en el aprovechamiento económico de la creación (derecho de explotación), o si se trata de un único
derecho que incluye facultades derivadas de la autoría (derecho moral del autor) y facultades económicas sobre
la creación (derecho de explotación). En la actualidad, parece que la doctrina mayoritaria se decanta por esta
segunda interpretación, de modo que debe concebirse el derecho de propiedad intelectual como un único
derecho con facultades de diversa índole.
La Constitución reconoce la propiedad intelectual como un derecho fundamental [art. 20.1.b) CE]. Actualmente, la
principal norma reguladora de la propiedad intelectual es la Ley de Propiedad Intelectual.
- Objeto del derecho de propiedad intelectual:

El derecho de propiedad intelectual puede recaer sobre todo tipo de obras literarias, científicas o artísticas
originales.
Requisitos para que una obra pueda ser protegida por el derecho de propiedad intelectual:
➢ Originalidad: La obra ha debido ser producida por el talento o ingenio de una persona. Esto no significa que la
obra deba ser nueva en un sentido objetivo (a diferencia de otros modos de protección de los bienes
inmateriales, como es el Derecho de patentes), ni siquiera diferenciarse de otras obras ya existentes; sino
simplemente que la obra no debe no ser una copia de otra obra anterior. La originalidad se presume (salvo
prueba en contrario)
Tipos de obras susceptibles de protección por parte del derecho de propiedad intelectual:
➢ Obras originales: Obras realizadas ex novo por el autor. Por ejemplo, composiciones musicales, libros, obras
teatrales... El título de una obra original también quedará protegido como parte de la misma.
➢ Obras derivadas: Obras realizadas en base a obras originales. Por ejemplo, traducciones, adaptaciones,
actualizaciones, compendios, resúmenes, arreglos musicales...
➢ Colecciones y bases de datos.
La Ley excluye, por razones de interés público, determinadas obras de la protección dispensada por el derecho de
propiedad intelectual, de forma que las mismas jamás podrán ser objeto de este derecho. Ejemplos:
➢ Textos oficiales:
o Disposiciones legales o reglamentarias (ni sus correspondientes proyectos ni traducciones oficiales).
o Resoluciones, deliberaciones o dictámenes de los órganos jurisdiccionales o administrativos (ni sus
traducciones oficiales).
➢ Meras ideas: En virtud del principio de no protección de las ideas, la protección del derecho de autor abarca
las expresiones, pero no las meras ideas. Ejemplos de ideas:
o Expresiones en forma necesaria: Expresiones que tan solo pueden expresarse de una única manera.
Por ejemplo, una fórmula química o una rueda redonda.
o Estilos: Por ejemplo, un estilo de una determinada línea de joyas.
o Métodos: Por ejemplo, el método pedagógico empleado por “Cuadernillos Rubio”.
- Sujetos del derecho de propiedad intelectual:

El titular del derecho de propiedad (denominado autor) es la persona física que hubiera creado la obra literaria,
artística o científica. Se presumirá autor a quien aparezca como tal en la obra mediante su nombre, firma o signo
que lo identifique (salvo prueba en contrario).
En caso de que la obra se hubiera divulgado de forma anónima o bajo pseudónimo, el ejercicio de los derechos de
propiedad intelectual corresponderá a la persona que la hubiera sacado a la luz con el consentimiento del autor
(si bien dicha persona no podrá ser considerada autor).
Tipos de autoría:
➢ Autoría individual: Una única persona física es autor de la obra.
➢ Autoría plural: Diversas personas físicas son autores de la obra. La titularidad de la obra común corresponderá
a la persona o las personas que la Ley determine a través de las llamadas “reglas de atribución del derecho de
autor”, sin que quepa pacto en contrario. Cabe destacar que determinadas obras concretas tienen un
régimen de atribución especial, como, por ejemplo, las obras de género audiovisual. Tipos de autoría plural:
o Obra en colaboración: Obra que es resultado unitario de la colaboración de varios autores, es decir,
que resulta de la fusión de todas sus aportaciones. La fusión debe producirse por la misma
colaboración (no por un tercero ajeno a la misma). La titularidad del derecho de propiedad intelectual
corresponderá a los participantes creativos en la obra en colaboración en régimen de comunidad de
bienes (por tanto, quedando excluidos cualquiera de los participantes en el proyecto que, aun siendo
su aportación necesaria, no fuera original). El reparto de las cuotas en esta comunidad de bienes se
regirá por las normas generales de la misma: reparto equitativo (salvo pacto en contrario).
o Obra colectiva: Obra creada por iniciativa y bajo la coordinación de una persona (incluso aunque esa
coordinación no tenga ningún carácter creativo) que se encarga de la reunión de aportaciones de
diferentes autores en una creación única y autónoma. Las aportaciones individuales deben haber sido
creadas expresamente para la obra colectiva, puesto que, en caso contrario, nos encontraríamos ante
una obra compuesta. Por ejemplo, publicaciones periódicas, enciclopedias, diccionarios o programas
de ordenador. La titularidad del derecho de propiedad intelectual corresponderá al coordinador de la
obra colectiva, sin perjuicio de que, en la relación interna, se permita la defensa de cada uno de los
derechos de autor individuales sobre la obra. La obra colectiva es el único supuesto en el que una
persona jurídica puede ser autor originario de un derecho de propiedad intelectual. La principal
ventaja de la obra colectiva es la simplicidad de su régimen, lo que favorece el tráfico jurídico y la
explotación del derecho de propiedad intelectual.
Cabe la posibilidad de que una misma obra creativa pueda ser protegida por una pluralidad de derechos de autor.
Por ejemplo, por una autoría individual y, a la vez, por una autoría plural (al estar integrada en una obra mayor).

- Vicisitudes del derecho de propiedad intelectual:

A. Nacimiento del derecho de propiedad intelectual:
El derecho de propiedad intelectual nace en el mismo momento de la creación de la obra.
B. Extinción del derecho de propiedad intelectual:

Causas de extinción del derecho de propiedad intelectual:
➢ Obras con autor conocido: El derecho de propiedad intelectual se extinguirá 70 años después del día 1 de
enero del año siguiente a la muerte del autor.
➢ Obras con autor desconocido: El derecho de propiedad intelectual se extinguirá 70 años después del día 1 de
enero del año siguiente a la divulgación lícita de la obra. Si llegara a conocerse el autor antes de acabarse este
plazo, el derecho de propiedad pasaría a extinguirse tras 70 años del día 1 de enero del año siguiente a la
muerte del autor. Si llegara a conocerse con posterioridad, el descubrimiento no producirá ningún efecto
sobre el derecho de propiedad intelectual, pues el mismo ya estará extinguido.
➢ Obras colectivas: El derecho de propiedad intelectual se extinguirá 70 años después del día 1 de enero del año
siguiente a la divulgación lícita de la obra.
Algunos derechos específicos de propiedad intelectual tienen plazos distintos de caducidad.
Una vez extinguido el derecho de propiedad intelectual, el bien inmaterial pasará a ser de dominio público, de
modo que cualquier persona podrá utilizar dicho bien sin necesidad de retribución (siempre que respete la
autoría y la integridad de la obra).
C. Disposición del derecho de propiedad intelectual:

C.A. Transmisión del derecho de propiedad intelectual:
El derecho de propiedad intelectual en sí mismo solamente puede ser transmitido por actos mortis causa. Sin
embargo, se admite la transmisión de las distintas facultades del derecho de explotación mediante actos inter
vivos.
C.B. Cesión del derecho de propiedad intelectual:

Tipos de cesiones del derecho de propiedad intelectual:
➢ Cesión exclusiva: Permite al cesionario explotar la obra y excluir de esta posibilidad a cualquier tercero e
incluso al mismo autor.
➢ Cesión no exclusiva: Permite al cesionario explotar la obra, pero sin la facultad de excluir a otros de esta
posibilidad.
Normas dispositivas sobre la cesión:
➢ Contenido de la cesión: La cesión quedará limitada a aquella que se deduzca necesariamente del propio
contrato y fuera indispensable para cumplir con la finalidad del mismo.
➢ Duración de la cesión: La duración de la cesión será de 5 años.
➢ Alcance territorial de la cesión: Todo el país en el cual se realice la cesión.

- Contenido del derecho de propiedad intelectual:

A. Facultades morales o derecho moral del autor:
El derecho moral del autor es un derecho de carácter personal que establece que el autor tenga el control del
devenir de su obra.
Facultades reconocidas por el derecho moral del autor:
➢ Derecho de divulgación de la obra: El autor de la obra podrá decidir si la obra se divulga o no y, de hacerse, en
qué condiciones se divulga. Así, el autor podrá determinar si la divulgación debe realizarse con su nombre,
bajo pseudónimo o anónimamente.
➢ Derecho de integridad: Exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformación,
modificación, alteración o atentado contra ella que suponga perjuicio a sus legítimos intereses o menoscabo a
su reputación.
➢ Derecho de paternidad: El autor podrá exigir el reconocimiento de su condición de autor de la obra.
➢ Derecho de modificación de la obra: El autor podrá modificar la obra respetando los derechos adquiridos por
terceros y las exigencias de protección de bienes de interés cultural.
➢ Derecho de arrepentimiento: El autor podrá retirar la obra del comercio, por cambio de sus convicciones
intelectuales o morales, previa indemnización de daños y perjuicios a los titulares de derechos de explotación.
Si, posteriormente, el autor decidiera reemprender la explotación de su obra, deberá ofrecer
preferentemente los correspondientes derechos al anterior titular de los mismos y en condiciones
razonablemente similares a las originales.
➢ Derecho de acceso al ejemplar único o raro de la obra: El autor podrá acceder al ejemplar único o raro de la
obra, cuando se halle en poder de otro, a fin de ejercitar el derecho de divulgación o cualquier otro que le
corresponda. Este derecho no permitirá exigir el desplazamiento de la obra y el acceso a la misma se llevará a
efecto en el lugar y forma que ocasionen menos incomodidades al poseedor, al cual deberá indemnizársele
por los daños y perjuicios que se le causen.
Las facultades morales son irrenunciables e inalienables.
El derecho moral del autor no podrá transmitirse mediante actos inter vivos, pero sí mediante actos mortis causa
(aunque de forma muy limitada: tan solo los derechos de paternidad, integridad y divulgación). En defecto de
herederos, la encargada de ejercer estos derechos será la Administración Pública.
La existencia de un derecho moral del autor es la principal diferencia que existe entre el sistema europeo
(Derecho de Autor) y el sistema anglosajón (Copyright) de propiedad intelectual.
B. Facultades económicas o derecho de explotación:

El derecho de explotación es un derecho de carácter patrimonial que establece que la explotación económica de
la obra corresponderá en exclusiva al autor o a los terceros que cuenten con su consentimiento (salvo en los
supuestos previstos expresamente en la Ley).
Facultades reconocidas por el derecho de explotación:
➢ Derecho de reproducción de la obra: Derecho a realizar copias de la obra.
➢ Derecho de distribución de la obra: Derecho a poner a disposición del público el original o las copias de la
obra.
➢ Derecho de comunicación pública de la obra: Derecho a realizar actos dirigidos a que una pluralidad de
personas pueda tener acceso a la obra sin que haya previa distribución de ejemplares.
➢ Derecho de transformación de la obra: Derecho a modificar la obra, de forma que de la misma pueda
obtenerse una nueva obra original y, por tanto, susceptible de protección independiente. Por ejemplo,
traducirla, adaptarla... La mera digitalización de una obra no es considerada una modificación.
Los derechos de explotación de la obra pueden transmitirse tanto por actos inter vivos como por actos mortis
causa. La cesión de tales derechos será por plazo de 5 años (salvo pacto en contrario).
En las obras en colaboración, se permite la explotación separada de cada uno de los derechos que puedan ser
susceptibles de explotación independiente (salvo que el resto de coautores hubieran pactado lo contrario o que la
explotación separada causara un perjuicio a la explotación de la obra común).

C. Derechos de simple remuneración:

Los derechos de simple remuneración son derechos de crédito que otorgan al autor, aunque no en régimen de
exclusiva, una remuneración económica equitativa que fija la Ley como consecuencia de determinadas
utilizaciones lucrativas por parte de terceros.
Listado de derecho de simple remuneración:
➢ Droit de suit: Derecho del autor de una obra plástica a obtener un porcentaje del precio de su reventa cuando
uno de los intervinientes en la misma es un profesional del mercado del arte (ya sea el comprador, como el
vendedor o un simple intermediario). El porcentaje concreto depende del valor de la reventa y está
legalmente tasado.
➢ Derecho a la remuneración compensatoria por copia privada: La realización de copias de uso privado está
permitida, pero el copista deberá compensar al autor por los perjuicios que puedan derivarse de la realización
de tales copias. El acreedor de este derecho no es únicamente el autor, sino también otros titulares de
derechos que se ven igualmente perjudicados por la realización de las copias privadas (por ejemplo, los
editores, los productores de fonogramas, los artistas intérpretes...).
Los derechos de simple remuneración son derechos inalienables, irrenunciables y únicamente transmisible por
sucesión mortis causa.
- Límites al derecho de propiedad intelectual:

La Ley prevé concretas excepciones al derecho de propiedad intelectual, legitimando a terceros determinadas
utilizaciones de obras protegidas sin requerir previa autorización del titular. Consisten en derogaciones singulares
exigidas por intereses que se consideran más dignos de protección: derecho de información, libertad de
expresión, la vida social... Los límites al derecho de propiedad intelectual únicamente se refieren a aspectos
propios de las facultades del derecho de explotación (no del derecho moral del autor).
Para saber si nos encontramos ante un límite del derecho de propiedad intelectual, debe aplicarse la denominada
“regla de los tres pasos”, según la cual, deben cumplirse, simultáneamente, los siguientes requisitos:
➢ Previsión legal expresa: La Ley debe prever expresamente el supuesto concreto. Ejemplos de supuestos
previstos legalmente:
o Copia privada: Una copia privada es una reproducción de una obra ya publicada, a la cual la persona ha
accedido por fines lícitos, cuya única finalidad es el uso privado de la misma (no su utilización colectiva
o lucrativa).
o Reproducción de una obra para su constancia en un procedimiento judicial o administrativo.
o Inclusión en una obra propia de fragmentos de obras ajenas para su cita, análisis, comentario o juicio
crítico.
o Utilizaciones de una obra para el ejercicio del derecho de información.
➢ No debe afectar a la explotación normal del derecho de propiedad intelectual.
➢ No debe causar perjuicio a los intereses del titular.
- Protección del derecho de propiedad intelectual:

A. Registro General de la Propiedad Intelectual:
La propiedad intelectual puede inscribirse en el Registro General de la Propiedad Intelectual para gozar de los
efectos de la fe pública registral.
El Registro General de la Propiedad Intelectual tiene carácter único en todo el territorio nacional, pero es
administrado por las Comunidades Autónomas.
B. Tutela jurisdiccional del derecho de propiedad intelectual:

Acciones que pueden ejercerse en defensa del derecho de propiedad intelectual:
➢ Acción de cesación: El titular podrá solicitar al Tribunal:
o La suspensión de la explotación infractora.
o La prohibición al infractor de reanudar la explotación infractora.
o La retirada del comercio de los ejemplares ilícitos y su destrucción.
o La inutilización y, de ser necesario, destrucción de los elementos destinados exclusivamente a la
reproducción ilícita de las obras.
o La remoción o precinto de los aparatos utilizados en la comunicación pública no autorizada.
➢ Acción resarcitoria: El perjudicado podrá optar, como indemnización, entre el beneficio que hubiera obtenido
presumiblemente de no haber existido utilización ilícita de su obra o la remuneración que hubiera percibido
en caso de que hubiera autorizado la explotación. Para la valoración del daño moral, la Ley de Propiedad
Intelectual indica que se atenderá a las circunstancias concretas de la infracción, la gravedad de la lesión y el
grado de difusión ilícita de la obra. La acción resarcitoria está sometida a un plazo de prescripción de 5 años
desde que pudo haberse ejercido.
Asimismo, en algunas ocasiones, determinadas injerencias en el derecho de propiedad intelectual pueden incluso
subsumirse en alguno de los tipos penales y, por tanto, ser constitutivos de responsabilidad criminal.

5. Comunidad de bienes o condominio
La comunidad de bienes existe cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias
personas, es decir, cuando varias personas son cotitulares de un mismo bien o derecho (no que cada uno de ellos
es propietario de una parte divisible del mismo).
El régimen jurídico de la comunidad de bienes es el que adopta por defecto la propiedad privada colectiva o
comunal. Así, el mismo se aplica de forma supletoria a numerosos supuestos, como, por ejemplo, las relaciones
externas de las sociedades sin personalidad jurídica.
Pese a todo, existen muchos tipos de comunidades de bienes con regulación especial, como son la medianería, el
condominio naval, la obra intelectual en colaboración o la cotitularidad de acciones.
5.1. Concepto de comunidad de bienes:

- Características de la comunidad de bienes:
➢ Pluralidad de sujetos: Existen diversos propietarios de una misma cosa o derecho. Esta nota diferencia a la
comunidad de bienes de la persona jurídica, pues, si bien en ambos supuestos existe una pluralidad de
personas, en el caso de la persona jurídica, únicamente existe un sujeto propietario (la persona jurídica),
mientras que, en la comunidad de bienes, cada uno de los comuneros es copropietario de la cosa.
➢ Unidad de objeto: Únicamente existe un bien o derecho (o un conjunto de los mismos) sobre el que recae la
copropiedad. Así, si el derecho de los sujetos apareciera fragmentado o fraccionado, de manera que se
tratara de derechos propios, aunque fraccionados (como ocurre en la relaciones obligatorias parciarias), no
existiría comunidad de bienes. Asimismo, el nudo propietario y el usufructuario tampoco constituirían una
comunidad de bienes, puesto que el objeto de sus derechos es distinto.
- Objeto de la comunidad de bienes:

En principio, únicamente pueden ser susceptibles de cotitularidad los derechos reales (no los derechos
obligacionales).
Excepciones:
• La Ley prevé la aplicación supletoria del régimen jurídico de la comunidad de bienes a la obra intelectual en
colaboración.
• La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha aplicado en algunas ocasiones el régimen jurídico de la comunidad
de bienes a supuestos de pluralidad de coarrendatarios.
- Sujetos de la comunidad de bienes:

➢ Comuneros: Personas copropietarias del bien común.
- Diferencias entre la comunidad de bienes y la sociedad:

• La sociedad es un contrato, mientras que la comunidad de bienes es una situación estática de cotitularidad, lo
cual tiene implicaciones en cuanto al modo de disolución.
• En la sociedad únicamente existe un sujeto de Derecho (la persona jurídica), mientras que en la comunidad de
bienes existen diversos (los comuneros).
• Uno de los elementos esenciales de la sociedad es la voluntad común (affectio societatis), pero no lo es de la
comunidad de bienes.

5.2. Tipos de comunidades de bienes:

- Según su naturaleza:
➢ Comunidad romana: La comunidad romana es una comunidad por cuotas. En ella, prima la individualidad de
los comuneros, lo cual se manifiesta en la facultad de disposición por parte de los mismos sobre su cuota. La
comunidad de bienes regulada en el Código Civil es una comunidad romana.
➢ Comunidad germana: La comunidad germana es una comunidad en mano común (es decir, que no es
organiza por cuotas). En ella, prima el interés de la colectividad.
- Según la fuente del Derecho que la origina:

➢ Comunidad convencional: Comunidad de bienes constituida en base a un contrato (el cual puede ser
originario o sobrevenido).
➢ Comunidad legal: Comunidad de bienes constituida directamente por la Ley.
- Según el acto que la origina:

➢ Comunidad voluntaria: Comunidad de bienes que tiene su origen en la adquisición voluntaria de una cosa
entre varias personas.
➢ Comunidad no voluntaria o incidental: Comunidad de bienes que tiene su origen en un hecho distinto a la
voluntad adquisitiva de los comuneros. Por ejemplo, la comunidad hereditaria, que tiene su origen en la
sucesión mortis causa de varios herederos.
- Comunidades de bienes especiales:

➢ Comunidad universal: Comunidad de bienes que tiene como objeto un conjunto de bienes y derechos que
normalmente constituyen un patrimonio separado. En las comunidades universales, los comuneros no son
titulares de una cuota sobre cada uno de los bienes concretos e individuales que conforman el conjunto, sino
de una cuota sobre el conjunto común. De esta manera, el comunero no puede disponer de cuota sobre
bienes individuales, sino sobre el conjunto.
➢ Comunidades “pro diviso”: Comunidad de bienes en que un conjunto de personas concurren en la titularidad
de un bien, pero sobre aprovechamientos económicos distintos. Realmente, no es un verdadero supuesto de
comunidad de bienes, sino de aprovechamientos concurrentes y yuxtapuestos de una misma cosa. Por
ejemplo, una comunidad de bienes de un terreno en la que un sujeto tiene un derecho sobre la explotación
del suelo, otro sobre los árboles frutales, otro sobre los madereros y otro sobre las aguas.
5.3. Principios rectores del régimen jurídico de la comunidad de bienes:

➢ Principio de autonomía privada: La mayorías de las normas reguladoras del régimen jurídico de la comunidad
de bienes son de naturaleza dispositiva.
➢ Principio de proporcionalidad: El concurso de los partícipes tanto en los beneficios como en las pérdidas de la
comunidad de bienes es proporcional a su respectiva cuota (es decir, a su participación personal en la cosa
común).
➢ Principio democrático: La norma general de toma de decisiones es la mayoría de cuotas.
➢ Principio de libertad: En principio, cada comunero puede pedir la división de la cosa común en cualquier
momento y disponer de su cuota a su antojo. Se trata de un principio propio de la comunidad de bienes de
tipo romano.

5.4. Relación interna en la comunidad de bienes:

Las relaciones existentes entre los comuneros son relaciones crediticias, condicionadas en función de la cuota de
cada uno sobre la cosa común.
- Concepto de cuota:
La cuota representa la parte ideal de la cosa de la que cada comunero es dueño.
Las cuotas de todos los comuneros serán iguales (salvo pacto en contrario).
Funciones de la cuota:
• La cuota determina el valor relativo al derecho de cada comunero.
• La cuota es la medida del valor del voto de cada comunero.
• La cuota cuantifica la participación de los diversos comuneros en el contenido de las facultades y deberes que
le corresponde. Así, la participación de cada comunero en los beneficios y en las cargas de la comunidad de
bienes se calcula de forma proporcional a su respectiva cuota.
• Al proceder a la división de la cosa común, la cuota es la medida de la parte correspondiente a cada
comunero.
- Facultades individuales de los comuneros sobre la cosa común:

A. Uso de la cosa común:
El uso de la cosa común es una facultad directa e individual de cada comunero que consiste en que cualquier
comunero podrá servirse de las cosas comunes.
La concreta forma de uso de la cosa común será acordada por las partes. Así, por ejemplo, podrá establecerse un
uso sucesivo conforme a criterios temporales (por ejemplo, se establecen turnos para usar una pista de tenis) o
un criterio de reparto especial de la cosa común (por ejemplo, se atribuye a cada comunero el uso de una planta
del edificio común).
Límites a la facultad de uso de la cosa común:
• Obligación de utilizar la cosa común conforme a su destino.
• Prohibición de perjudicar el interés de la comunidad (el cual se define como la suma de los intereses de los
comuneros).
• Prohibición de impedir al resto de comuneros utilizar la cosa común según su derecho.
B. Disfrute de la cosa común:

Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y de los frutos y utilidades que le correspondan.
C. Posesión de la cosa común:

A todos y cada uno de los comuneros se le reconoce la posesión sobre la totalidad de la cosa común, de forma
que la posesión de uno es la posesión de todos (salvo que, a través de la interversio possessionis posea en
concepto de dueño, en vez de en concepto de condueño). Así, si un comunero adquiere la cosa por usucapión,
adquirirá la cosa para todos y, si se interrumpe la posesión de la cosa, perjudicará a todos los comuneros.
D. Disposición de su cuota sobre la cosa común:

Los comuneros tienen plena disponibilidad sobre su cuota (no sobre la cosa común), salvo pacto o previsión legal
en contrario o salvo que el derecho común sea personalísimo (como la habitación o el uso).
Por tanto, cualquier comunero podrá enajenar o gravar su cuota sin necesidad de consentimiento del resto de los
comuneros.
Límites a la libre disposición de la cuota:
• Los actos de disposición de la cuota no podrán perjudicar al resto de comuneros.
• Se reconoce un derecho de retracto legal a favor de cada uno de los comuneros. Así, cuando un comunero
quisiera enajenar su cuota a un tercero que no fuera comunero, cualquier comunero podrá adquirirla en lugar
del tercero en las mismas condiciones en las que iba a ser enajenada. Cuando dos o más comuneros
ejercieran el retracto al mismo tiempo, cada uno adquirirá a prorrata de sus cuotas.
- Participación de los comuneros en los gastos derivados de la cosa común:

Cada comunero deberá responder por la parte de los gastos derivados de la cosa común que sea proporcional a
su respectiva cuota.
Tipos de gastos derivados de la cosa común:
➢ Gastos de conservación de la cosa común: Gastos necesarios para mantener la cosa apta para servir al uso a
que haya sido destinada y para evitar su deterioro.
➢ Gastos de mejora de la cosa común: Gastos que agregan utilidad a la cosa común o la decoran.
➢ Gastos de reconstrucción de la cosa común.
Normalmente, la realización de gastos comunes se rige por las normas generales de los actos de administración
de la cosa común: su realización y su cobro exigen el consentimiento previo de los comuneros. Sin embargo, la
Ley reconoce determinadas facultades individuales de los comuneros en relación los gastos de conservación de la
cosa común (no en cuanto a los gastos de mejora ni de reconstrucción) que modifican este régimen general:
• Cualquier comunero está legitimado para realizar individualmente (y sin consentimiento previo del resto de
comuneros) los actos de conservación de la cosa común.
• Cualquier comunero puede exigir a los demás comuneros (sin necesidad de que se hubiera aprobado
previamente por parte del resto de comuneros) que satisfagan el importe de los gastos de conservación de la
cosa común que a cada uno le corresponda. Esta exigencia puede ser tanto previa como posterior a la
realización efectiva del gasto.
A. Renuncia liberatoria:
La renuncia liberatoria es la renuncia de un comunero a seguir siendo propietario de la cosa y, por tanto, a seguir
sufragando los gastos derivados de la misma.
La renuncia liberatoria puede ser total o parcial.
Efectos de la renuncia liberatoria:
• El comunero pierde su derecho de propiedad sobre la cosa.
• El comunero se libera de la obligación de contribuir a los gastos derivados de la cosa común (salvo aquellos en
los que el comunero que ejerce la renuncia liberatoria votara a favor cuando fue aprobado).
5.5. Administración y disposición de la cosa común:

- Administración y mejor disfrute de la cosa común:
Los actos de administración y mejor disfrute de la cosa común son actos cuyo objeto es el uso, la explotación y/o
la utilización de la cosa común, sin modificar su sustancia. Por tanto, incluyen los actos de administración
ordinaria y extraordinaria y determinados actos de disposición (como la venta de los frutos o de los productos
fabricados).
La regla general es que los actos de administración y mejor disfrute de la cosa común exigen acuerdo de la
mayoría de los votos de los comuneros (determinados según su cuota). En caso de que algún comunero tuviera
un conflicto de intereses con la comunidad de bienes, se excluirá su respectiva cuota de la votación.
A. Recurso a los Tribunales para la administración y mejor disfrute de la cosa común:

En algunos supuestos, los comuneros podrán acudir a los Tribunales para la toma de una decisión sobre la
administración y mejor disfrute de la cosa común.
Supuestos en los que se puede acudir a los Tribunales:
• Cuando no hubiera mayoría a favor de un acuerdo y hubiera, por tanto, una situación de bloqueo en el
funcionamiento de la comunidad de bienes. En este supuesto, la legitimación activa corresponde a cualquier
comunero.
• Cuando el acuerdo fuera gravemente perjudicial para los interesados en la cosa común (es decir, que se
tratara de un acuerdo abusivo de la mayoría). En este supuesto, la legitimación activa corresponde a los
comuneros que no votaron a favor del acuerdo considerado abusivo, como los ausentes, los disidentes o los
que se abstuvieron.
En estos casos, los Tribunales podrán o bien sustituir la voluntad de los comuneros en la decisión de
administración concreta o bien nombrar a un administrador para que gestione la comunidad de bienes.

- Disposición de la cosa común:

Ninguno de los comuneros puede disponer individualmente de la cosa común. Por tanto, para realizar actos de
disposición de la cosa común, será necesario el consentimiento del conjunto de los comuneros.
No obstante, pese a estar prohibido, pudiera ser que un comunero dispusiera de la cosa común sin el
consentimiento del resto de comuneros. En dicho caso, tradicionalmente, la jurisprudencia consideraba el
contrato como nulo. Sin embargo, en la actualidad, el Tribunal Supremo entiende que se trata de una venta de
cosa ajena (específicamente, en cuanto a cuotas del resto de los comuneros sobre la cosa común).
- Alteraciones de la cosa común:

Una alteración de la cosa común es una alteración de su sustancia.
Tipos de alteraciones de la cosa común:
➢ Alteraciones materiales: Alteración de las características físicas de la cosa común. Por ejemplo, la instalación
de un motor en un pozo o la transformación de una finca agrícola de secano en una finca agrícola de regadío.
➢ Alteraciones jurídicas: Alteración de los derechos que recaen sobre la cosa común. Por ejemplo, constitución
de un usufructo o de una hipoteca sobre la cosa común.
La regla general para los actos de alteración de la cosa común es la exigencia de unanimidad de los comuneros.
Así, ninguno de los condueños podrá hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento del resto de
condueños, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
- Actuación en juicio para ejercer o defender derecho de la comunidad de bienes:

Cualquier comunero podrá actuar en juicio para ejercer o defender derechos de la comunidad, siempre que actúe
en calidad de comunero y en beneficio de toda la comunidad.
Efectos de la sentencia sobre el resto de los comuneros:
➢ Sobre los comuneros que hubieran consentido la actuación en juicio: La sentencia tendrá efectos sobre ellos,
independientemente del sentido de su pronunciamiento.
➢ Sobre los comuneros que no se hubieran pronunciado sobre la actuación en juicio: Si la sentencia beneficiaria
a la comunidad de bienes, tendrá efectos sobre ellos; pero si fuera perjudicial, no los tendrá.
➢ Sobre los comuneros que se hubieran opuesto a la actuación en juicio: La sentencia no tendrá efectos sobre
ellos, independientemente del sentido de su pronunciamiento.
Por otro lado, quien quisiera demandar a la comunidad de bienes, deberá demandar a todos los comuneros (pues
se les aplica el régimen del litisconsorcio pasivo necesario).

5.6. Extinción de la comunidad de bienes:

- Causas de extinción de la comunidad de bienes:
• Causas generales de extinción de los derechos reales (por ejemplo, la pérdida de la cosa).
• Transcurso del plazo para el cual se pactó la comunidad de bienes.
• Concentración (es decir, adquisición de todas las cuotas por parte de un único titular), puesto que la
propiedad comunal pasa a ser individual.
• División de la cosa común.
A. División de la cosa común:

La división de la cosa común es la conversión de las cuotas en partes materiales de la cosa común y su reparto
entre los comuneros según sus respectivas cuotas.
La acción de división es la facultad que tienen los comuneros de promover la división de la cosa común. La
división es una facultad del comunero, por lo que cualquier comunero podrá ejercer la acción de división en
cualquier momento.
Límites de la facultad de división:
➢ Buena fe: Al ejercer la acción de división, el comunero debe actuar de buena fe. Por tanto, si, por ejemplo, la
finalidad de la comunidad de bienes fuera desarrollar una actividad económica, la acción de división deberá
ejercerse con un plazo de preaviso.
➢ Pacto de indivisión: Se permite el pacto por el cual se impida el ejercicio de la facultad de división de los
comuneros durante el plazo máximo de 10 años (el cual podrá prorrogarse posteriormente por nuevo
acuerdo de los comuneros). El pacto de indivisión es eficaz frente a terceros y puede inscribirse en el Registro
de la Propiedad. No obstante, pese a la existencia de pacta de indivisión, se permite ejercer la acción de
indivisión en caso de concurrir justa causa.
➢ Prohibiciones de división: En algunas ocasiones, existen prohibiciones de dividir la cosa común (por ejemplo,
la que puede imponer el testador a sus herederos). En estos supuestos, la comunidad de bienes se podría
disolver por las causas de disolución de la sociedad.
A.A. Acto de división:

La división de la cosa común puede hacerse por los comuneros o por los árbitros o amigables componedores
nombrados por los comuneros.
Siempre que sea posible, la división deberá realizarse in natura. Así, por ejemplo, en caso de que la cosa común
fuera un edificio (y sus características así lo permitieran), podrá realizarse la división mediante la adjudicación de
pisos o locales independientes a cada comunero.
No obstante, existen determinados supuestos en los que la restitución in natura es imposible porque la cosa
común es esencialmente indivisible. La jurisprudencia entiende que la cosa común es indivisible cuando concurra
alguna de las siguientes circunstancias:
• La cosa común, por su naturaleza, no pudiera fraccionarse sin detrimento (indivisibilidad material).
• Al dividirse, la cosa común resultara inservible para el uso al cual se destinara (indivisibilidad funcional).
• La cosa común desmereciera mucho por su división.
En estos supuestos, el Código Civil prevé las siguientes soluciones (en orden supletorio):
• Adjudicación de la cosa común a alguno de los condueños y que dicho condueño indemnice al resto en
función de su cuota.
• Venta de la cosa común y reparto del precio entre los comuneros en función de su cuota.
Supletoriamente, la división de la cosa común se regirá por las reglas de la división de la herencia.
a) Intervención de terceros en el acto de división:

Los acreedores o cesionarios de los comuneros podrán realizar alguna de las siguientes acciones:
• Concurrir a la división.
• Oponerse a que se realice la división sin su concurso.
• Impugnar la división. Esta posibilidad únicamente existe cuando la división es fraudulenta o cuando se
hubiera realizado a pesar de la oposición formalmente interpuesta de algún acreedor o cesionario para
impedirla.

6. Propiedad horizontal
La propiedad horizontal se corresponde con los supuestos en los que existe un edificio con diferentes pisos o
locales susceptibles de aprovechamiento independiente, pero conectados con determinadas zonas del edificio
que son comunes a todos ellos y, por consiguiente, no susceptibles de aprovechamiento privativo.
Según la Ley sobre Propiedad Horizontal, el régimen jurídico de la propiedad horizontal se aplica en los siguientes
supuestos:
• Comunidades de propietarios constituidas formalmente como propiedad horizontal.
• Comunidades de propietarios que, reuniendo los requisitos de la propiedad horizontal, no hubiesen sido
constituidas formalmente como propiedad horizontal.
• Complejos inmobiliarios privados que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales (elementos privativos) y que tengan, con carácter
inherente a dicho derecho, una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios (elementos comunes). Estos complejos inmobiliarios privados podrán constituirse en
una sola comunidad de propietarios (en cuyo caso se regirán por las mismas disposiciones que las
comunidades de propietarios constituidas formalmente como propiedad horizontal) o como una agrupación
de comunidades de propietarios (en cuyo caso tendrán un régimen jurídico especial).
• Subcomunidades (cuando sus estatutos así lo establezcan), entendiendo por tales las que resulten cuando
varios propietarios disponen en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados
elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
• Entidades urbanísticas de conservación (cuando sus estatutos así lo establezcan).
6.1. Elementos de la propiedad horizontal:

- Elementos privativos:
Los elementos privativos son propiedad privativa de uno o algunos de los propietarios de la construcción. Por
ejemplo, un piso pertenecerá exclusivamente al propietario del mismo o una pared que separe dos pisos (sin ser
maestra) pertenecerá exclusivamente a los propietarios de los pisos que la pared separa.
La Ley exige que estos elementos sean espacios suficientemente delimitados, que sean susceptibles de
aprovechamiento independiente y que tengan salida propia a un elemento común de un edificio o de la vía
pública.
El propietario puede modificar los elementos privativos (no los elementos comunes), siempre que no produzca
ningún daño en el derecho del resto de propietarios y no produzca algún menoscabo o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o su estado exterior. El propietario deberá dar cuenta de tales
obras previamente a quien represente a la comunidad.
- Elementos comunes:
Los elementos comunes serán copropiedad de todos los propietarios de la construcción. Por ejemplo, el pasillo, la
portería o una pared maestra.
Si un elemento no fuera calificado expresamente como elemento privativo, será considerado elemento común.
Características de la copropiedad sobre los elementos comunes:
➢ Indivisible: Los elementos comunes son un conjunto que no puede ser dividido por la voluntad de los
propietarios.
➢ Inseparable de los elementos privativos: Los elementos comunes no podrán ser separados de los elementos
privativos, de forma que si una persona dispusiera de su derecho de propiedad sobre sus elementos
privativos, también dispondría de su derecho de copropiedad sobre los elementos comunes en los mismos
términos. Así, la enajenación o la renuncia de un piso supondrá también la enajenación o la renuncia de las
zonas comunes del edificio.
➢ Inmutable ante las variaciones en el disfrute: La transmisión del disfrute del derecho de propiedad de los
elementos privativos no afectará al derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.
Tipos de elementos comunes:
➢ Elementos comunes por naturaleza: Elementos que son comunes por exigencia del uso o aprovechamiento
del piso o local. Por ejemplo, rellanos, escaleras o pasillos.
➢ Elementos comunes por destino: Elementos que son comunes porque se configuran como tales en el título
constitutivo (pese a poder haber sido calificados como elementos privativos). La calificación de estos
elementos podría modificarse por acuerdo unánime de los propietarios.
Modificación de los elementos comunes:
➢ Obras y servicios necesarios para la adecuada conservación, habitualidad, seguridad y accesibilidad del
inmueble: Su realización puede ser exigida a la comunidad por cualquier propietario.
➢ Obras y servicios necesarios para garantizar la accesibilidad universal: Se trata de obras realizadas para
asegurar el acceso al edificio de personas con discapacidad y mayores de 70 años. Su realización puede ser
exigida a la comunidad por cualquier propietario. El importe de las mismas que excediera de 12
mensualidades ordinarias (una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas) deberá ser abonado en
exclusiva por el interesado.
➢ Resto de obras: Su realización deberá ser aprobada en la Junta de Propietarios por una mayoría de 3/5 partes
de la Junta, que representen 3/5 partes de las cuotas de participación. Si la obra hiciera inservible alguna
parte del edificio para el uso o disfrute de un propietario, la realización de la misma deberá contar con el
consentimiento expreso de dicho propietario.
o Si el importe de la obra o servicio es igual o inferior a 3 mensualidades ordinarias de cuotas a la
comunidad: Una vez aprobada, los propietarios se verán obligados a contribuir a dicha obra,
independientemente del sentido de su voto.
o Si el importe de la obra o servicio es superior a 3 mensualidades ordinarias de cuotas a la comunidad:
Una vez aprobada, los propietarios disidentes podrán no verse obligados al pago de la obra si
rechazaran las ventajas de la misma (aunque, en caso de que no pudiese excluírsele, también tendría
derecho a no pagarla). Si, posteriormente, el disidente deseara participar de las ventajas de la obra,
deberá pagar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados por el
interés legal.

6.2. Documentos de origen privado reguladores de la propiedad horizontal:

➢ Título constitutivo: El título constitutivo es el documento constitutivo de la propiedad horizontal. Contenido
mínimo del título constitutivo:
o Descripción del inmueble en su conjunto, de cada una de las zonas susceptibles de aprovechamiento
independiente y de las zonas comunes.
o Fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. Para ello, se toma como base
la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o
exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o
elementos comunes.
➢ Estatuto de la propiedad horizontal: El Estatuto de la propiedad horizontal incluye las reglas de constitución y
ejercicio del derecho de propiedad de los vecinos en lo que se refiere al uso o destino del edificio (tanto de los
diferentes elementos privativos como de los elementos comunes), el reparto de los gastos y el régimen de
administración y gobierno de la comunidad. El Estatuto de la propiedad horizontal podrá incluirse en el título
constitutivo el Estatuto de la propiedad horizontal. Dicho Estatuto tendrá fuerza vinculante entre los
propietarios del edificio, pero, para que pueda oponerse frente a terceros, deberá inscribirse en el Registro de
la Propiedad.
➢ Reglamento de régimen interno: Los reglamentos de régimen interno son documentos que sirven para regular
los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes. No pueden
incorporarse al título constitutivo ni inscribirse en el Registro de la Propiedad, de manera que tan solo
desplegarán sus efectos sobre los propietarios del edificio (no sobre a terceros).
6.3. Vicisitudes de la propiedad horizontal:

- Constitución del régimen de propiedad horizontal:
El régimen de propiedad horizontal se constituye mediante la redacción del título constitutivo.
No se exige que el título constitutivo conste en documento público, si bien suele hacerlo porque se incluye en la
escritura pública que contiene la titularidad del edificio y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Asimismo,
cualquier adquirente de un piso podrá exigir al propietario anterior que inscriba el título constitutivo en el
Registro de la Propiedad.
Personas legitimadas para la redacción del título constitutivo:
• El propietario único del inmueble.
• Todos los propietarios del inmueble conjuntamente.
• El juez, por resolución judicial, a instancia de cualquiera de los propietarios del inmueble. Se trata de una
situación transitoria prevista por la Ley sobre Propiedad Horizontal para el caso en que los propietarios de un
edificio existente con anterioridad a la redacción de la Ley no hubieran constituido el régimen de propiedad
horizontal en el plazo de 2 años desde la publicación de la misma Ley.
- Extinción del régimen de propiedad horizontal:

Causas de extinción del régimen de propiedad horizontal:
➢ Destrucción del edificio (salvo pacto en contrario): Se entenderá que el edificio se ha destruido cuando el
coste de reconstrucción, una vez excluido el coste cubierto por el seguro, exceda del 50% del valor de la finca
al tiempo de ocurrir el siniestro.
➢ Conversión del edificio en propiedad o en copropiedad ordinarias.
6.4. Contenido de la propiedad horizontal:

- Cuota de participación:
Funciones de las cuotas de participación:
• Determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad.
• Participación en la toma de decisiones de la comunidad
Las cuotas de participación deberán determinarse en el título constitutivo en base a una serie de criterios
imperativos fijados en la Ley. Posteriormente, únicamente podrán ser modificadas por unanimidad de los
propietarios.

- Obligaciones de los propietarios:

A. Obligaciones en cuanto al uso del inmueble:
El propietario deberá:
• Mantener los elementos comunes en buen estado de conservación.
• Mantener sus elementos privativos en el suficiente buen estado de conservación para que no perjudiquen los
elementos comunes ni los elementos privativos del resto de propietarios.
• Utilizar el inmueble con la diligencia debida para no realizar infracciones ni perjudicar al resto de propietarios.
Esto implica que:
o No pueden contravenir las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
o No pueden desarrollar actividades prohibidas en el Estatuto de la propiedad horizontal y en los
reglamentos de régimen interno.
o No pueden desarrollar actividades que resulten dañosas para el edificio o para los derechos del resto
de propietarios.
B. Obligaciones en cuanto a la reparación del inmueble:
El propietario deberá informar sin dilación al administrador de la comunidad de aquellas reparaciones urgentes
que hubiera advertido.
Una vez se iniciaran las obras, el propietario deberá consentir en sus elementos privativos las reparaciones que
exija el inmueble y las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de las obras y la creación de
servicios comunes.
El propietario tendrá derecho a que se le indemnice por los daños y perjuicios que se le hubieran podido causar
como consecuencia de las obras.
C. Obligaciones en cuanto a los gastos generales de la comunidad:

El propietario estará obligado a contribuir (con arreglo a la cuota de participación o a lo expresamente
establecido por los propietarios) a los gastos generales de la comunidad.
Los gastos generales de la comunidad son los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales.
Características especiales de los gastos generales de la comunidad:
➢ Créditos preferentes: Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir a los gastos
de la comunidad que correspondan a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los
3 años anteriores tendrán la condición de créditos preferentes.
➢ Afección real: El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responderá con el
propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento
de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte
vencida (en el momento de la adquisición) de la anualidad en la cual tuviera lugar adquisición y a los 3 años
anteriores. Por ello, en el momento de la venta, el transmitente deberá declarar el importe pendiente de los
gastos generales de la comunidad tanto mediante declaración propia en el instrumento público mediante el
cual se transmita el inmueble como mediante certificado emitido por el Presidente de la comunidad (salvo
que el transmitente fuera exonerado de esta obligación por el adquirente). El Presidente responderá por la
inexactitud de los datos consignados en la certificación.
D. Obligaciones en cuanto al fondo de reserva:

El fondo de reserva es un fondo que la comunidad de propietarios debe constituir para atender las obras de
conservación y reparación de la finca y, en su caso, las obras de rehabilitación. Deberá estar dotado con una
cantidad superior al 5% de su último presupuesto ordinario, sin que en ningún momento del año pueda haber una
cantidad inferior a dicho porcentaje.
El propietario estará obligado a contribuir (con arreglo a su respectiva cuota de participación) a la dotación del
fondo de reserva.

E. Obligaciones de información:
El propietario deberá informar al secretario de la comunidad de:
➢ Domicilio a efectos de citaciones y notificaciones: El domicilio en España a efecto de citaciones y notificaciones
relacionadas con la comunidad. De no cumplir con esta obligación, se entenderá que el domicilio oportuno es
el piso o local perteneciente a la comunidad. Si, intentada una citación o notificación al propietario, fuese
imposible practicarla, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en
el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de 3 días naturales.
➢ Obras en los elementos privativos: La realización de obras de cualquier tipo en sus elementos privativos.
➢ Cambio de titularidad de los elementos privativos: El cambio de titularidad de la vivienda o local. De no
cumplir con esta obligación, el titular seguirá respondiendo, de forma solidaria con el nuevo titular, por las
deudas con la comunidad que se devengaran con posterioridad a la transmisión (sin perjuicio de la posible
repetición contra el nuevo titular).
- Obligaciones de la comunidad:
Las obligaciones de la comunidad son determinadas actuaciones que la comunidad debe realizar con carácter
obligatorio y sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
Obligaciones de la comunidad:
• Realización de las obras y servicios necesarios para la adecuada conservación, habitualidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble.
• Realización de las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal (personas con discapacidad y
mayores de 70 años).
• Cuando fuera necesario a consecuencia de la inclusión de un inmueble en un ámbito de actuación de
rehabilitación o de regeneración y renovación urbana:
o Construir nuevas plantas o realizar cualquier otra alteración de la estructura del edificio, incluida la
constitución de un complejo inmobiliario.
o Dividir materialmente los pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e
independientes.
o Aumentar la superficie de los pisos o locales y sus anejos por agregación de otros colindantes.
o Disminuir la superficie de los pisos o locales y sus anejos por segregación de alguna parte.
Estas obligaciones serán costeadas por todos los propietarios de la comunidad o agrupación de comunidades
(incluso los disidentes), con afección real idéntica a la existente en relación a los gastos generales (el adquirente
responderá con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares hasta el
límite de los que resulten imputables a la parte vencida en el momento de la adquisición de la anualidad en la
cual tuviera lugar adquisición y a los 3 años anteriores). El propietario que no realizara el pago o que se demorara
injustificadamente a la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderá
individualmente de las sanciones que se impusieran a la comunidad por vía administrativa.
- Responsabilidad de la comunidad frente a terceros:

La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su
favor.
Subsidiariamente (es decir, previo requerimiento de pago a la comunidad), el acreedor podrá dirigirse contra cada
propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe
insatisfecho. Cualquiera de los propietarios podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al
corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el
requerimiento.
Si el propietario pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en
la parte proporcional que le corresponda.
6.5. Gobierno de la propiedad horizontal:

- Órganos de gobierno de la propiedad horizontal:
Existen cuatro órganos de gobierno que toda comunidad debe tener: la Junta de Propietarios, el Presidente, el
Administrador y el Secretario. No obstante, se permite que, por acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios o
por previsión de los Estatutos, se creen nuevos cargos (como, por ejemplo, el Vicepresidente) y se modifiquen sus
funciones, sin perjuicio de la responsabilidad frente a terceros que la Ley prevé para cada uno de los órganos.
Los cargos serán elegidos por el plazo de 1 año (salvo previsión estatutaria en contrario), aunque podrán ser
removidos antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios convocada en sesión
extraordinaria.
Cuando el número de vecinos sea 4 o inferior, los mismos podrán acogerse al régimen de administración
simplificado recogido en el Código Civil.
A. Presidente:
El Presidente es el órgano que ostenta legalmente la representación de la comunidad en todos los asuntos que la
afectan (incluidos los judiciales).
El Presidente es nombrado por los propietarios mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio
o sorteo. En caso de que fuera imposible para la Junta de Propietarios nombrar un Presidente, deberá acudirse al
Juez para que lo haga.
En caso de que el propietario designado como Presidente no pudiera serlo por alguna razón justificada, el
propietario deberá solicitar su relevo al Juez dentro del plazo de 1 mes desde su nombramiento. En caso de que el
Juez estimara su pretensión, deberá nombrar a un Presidente sustituto hasta que se designara al nuevo
Presidente.
B. Administrador:
El administrador es el órgano encargado de la gestión de la comunidad.
En principio, el cargo de Administrador será ejercido simultáneamente por el Presidente (salvo acuerdo
mayoritario de la Junta de Propietarios en contrario).
El cargo de Administrador podrá ser realizado por algún propietario, por alguna persona física con cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones o por alguna persona jurídica
autorizada para ello.
Competencias del Administrador:
• Velar por el buen régimen del edificio, sus instalaciones y sus servicios, advirtiendo y apercibiendo a los
titulares.
• Atender a la conservación del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes y dando cuenta de
ellas al Presidente y al resto de propietarios.
• Preparar con la debida antelación y someter a la Junta de Propietarios el plan de gastos previsibles,
proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
• Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y cobros que sean procedentes.
• Custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la comunidad.
C. Secretario:
El Secretario es el órgano encargado de la burocracia relacionada con la Junta de Propietarios.
En principio, el cargo de Secretario será ejercido simultáneamente por el Presidente (salvo acuerdo mayoritario
de la Junta de Propietarios en contrario).
El cargo de Secretario podrá ser realizado por algún propietario, por alguna persona física con cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones o por alguna persona jurídica
autorizada para ello.
Competencias del Secretario:
• Custodiar el libro de actas.
• Conservar las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de la Junta
de Propietarios durante el plazo de 5 años.

D. Junta de Propietarios:
La Junta de Propietarios es el órgano de conformación de la voluntad de la comunidad.
Competencias de la Junta de Propietarios:
• Nombras y remover a las personas que ejerzan el resto de cargos y resolver las reclamaciones que los
titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
• Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca y ser informada de todas
las medidas urgentes aprobadas por el Administrador.
• Aprobar o reformar los Estatutos y las normas de régimen interior.
• Conocer y decidir sobre los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas
necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Tipos de juntas:
➢ Junta ordinaria: Junta que se convoca una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas.
➢ Junta extraordinaria: Junta que se convoca por voluntad del Presidente o a solicitud de ¼ de los propietarios o
de propietarios que representen ¼ de las cuotas de participación. Su objetivo es discutir asuntos distintos a la
aprobación de los presupuestos y las cuentas.

- Toma de decisiones en la propiedad horizontal:

En las comunidades de propiedad horizontal, la toma de decisiones se realiza a través de las juntas, es decir, las
reuniones de la Junta de Propietarios.
A. Convocatoria de junta:
Para poder convocar válidamente una junta es necesario que se cumpla alguno de los siguientes requisitos:
➢ Consentimiento de todos los propietarios: Estén presentes la totalidad de los propietarios y se decida por
unanimidad convocar la junta.
➢ Remisión de convocatoria de junta: Se remita válidamente a todos los propietarios la convocatoria de junta y
se respete el plazo de tiempo que debe mediar entre la convocatoria de junta y su celebración.
A.A. Remisión de la convocatoria de junta:

Personas que deben realizar la convocatoria de junta (en orden supletorio):
• Presidente.
• Propietarios promotores de la reunión.
Contenido mínimo de la convocatoria de junta:
• Orden del día.
• Lugar, día y hora en que se celebrarán la primera y la segunda convocatorias. Entre ambas convocatorias debe
mediar, como mínimo, media hora.
• Relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad,
advirtiendo de aquellos que no tuvieran derecho de voto.
Plazo de tiempo que debe mediar entre la convocatoria de junta y la celebración de la junta:
➢ Junta ordinaria: Deberá remitirse la convocatoria de junta con 6 días de antelación.
➢ Junta extraordinaria: Deberá remitirse la convocatoria de junta con el tiempo suficiente para que pueda llegar
a conocimiento de todos los interesados.
En caso de que no se hubiera previsto en la convocatoria de junta la existencia de una segunda convocatoria y
ésta finalmente deba realizarse, la misma deberá convocarse en el plazo de 8 días naturales desde la primera
convocatoria no celebrada. Entre la convocatoria y la celebración de la junta en segunda convocatoria debe
transcurrir, al menos, un plazo de 3 días.
B. Asistencia a la junta:
La asistencia a la Junta de Propietarios podrá ser tanto personal como por representación legal o voluntaria
(constando el consentimiento del propietario por escrito en un documento).
Especialidades de la asistencia a la Junta en determinados supuestos:
➢ Si un piso fuera copropiedad de dos personas: Los copropietarios nombrarán a un representante para asistir y
votar en las juntas.
➢ Si un piso se hallara en usufructo: La asistencia y el voto a las juntas correspondería al nudo propietario. Con
carácter general, se presumirá que el usufructuario es el representante del nudo propietario (salvo
manifestación en contrario). Sin embargo, se exigirá delegación expresa cuando se trate de determinados
acuerdos de carácter agravado (por ejemplo, la realización de obras extraordinaria o de mejora).
Quórums:
➢ Primera convocatoria: Mayoría de los propietarios que representen también la mayoría de las cuotas de
participación (salvo previsión estatutaria en contrario).
➢ Segunda convocatoria: No existe quórum (salvo previsión estatutaria en contrario).

C. Toma de decisiones en la junta:

Con carácter general, la toma de decisiones en la Junta de Propietarios suele hacerse por acuerdo de la mayoría
de los socios que representes la mayoría de las cuotas de participación (salvo previsión estatutaria en contrario).
No obstante, en determinadas ocasiones, la Ley o los Estatutos pueden exigir mayores distintas para
determinadas decisiones.
Normas especiales para el cómputo de determinados votos:
➢ Votos de los propietarios ausentes: El voto de los propietarios ausentes válidamente citados se entenderá
como voto positivo salvo que, en el plazo de 30 días naturales desde la celebración de la junta, manifiesten su
discrepancia mediante una comunicación al Secretario. Esta presunción de voto positivo no existirá en caso
de que la votación versara sobre:
o Modificaciones o reformas que se hagan para aprovechamiento privativo de alguno de los
propietarios.
o Supuestos en los que la Ley reconoce que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos
propietarios que no hubieran votado expresamente en la junta a favor del acuerdo.
➢ Votos de los propietarios morosos: Los propietarios que, en el momento de iniciarse la junta, no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado
judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la misma, tendrán derecho a
asistir a la junta y participar en sus deliberaciones, pero no podrán votar. A efectos del cómputo del resultado
de la votación, deberá excluirse la persona morosa y su cuota de participación.
Con carácter general, los acuerdos de la junta son vinculantes para todos los propietarios.
Los acuerdos de la junta deberán reflejarse en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad.
Este libro deberá ser custodiado por el Secretario.
D. Impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios:

Legitimación activa para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios:
• Los propietarios que no hubiesen votado en la junta.
• Los propietarios ausentes en la junta.
• Los propietarios que hubieran sido privados indebidamente de su derecho de voto en la junta.
Requisitos para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios:
➢ Concurrencia de alguna de las siguientes causas:
o El acuerdo sea contrario a la Ley o los Estatutos.
o El acuerdo resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o
varios propietarios.
o El acuerdo suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tuviera obligación jurídica de
soportarlo o se hubiera adoptado con abuso de derecho.
➢ El demandante debe estar al corriente de pago: Para poder impugnar el acuerdo de la Junta de Propietarios,
el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o
haber procedido previamente a la consignación de las mismas (salvo en el caso de que el asunto a tratar fuera
el establecimiento o alteración de las cuotas de participación de los propietarios, en cuyo caso el propietario
conservaría su legitimación para impugnar).
Plazo para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios:
➢ Si el acuerdo fuera contrario a la Ley o los Estatutos: Plazo de caducidad de 1 año.
➢ Resto de supuestos: Plazo de caducidad de 3 meses.
Con carácter general, la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios no suspende su ejecución. No
obstante, el Juez podrá decretar su suspensión cautelar a instancia del demandante.
6.6. Especialidades en la tutela jurisdiccional de la propiedad horizontal:

- Acción de cesación:
La acción de cesación es ejercida por la comunidad frente a un propietario o inquilino para que el mismo cese una
actividad molesta o perjudicial para el resto de propietarios.
Legitimación activa para ejercer la acción de cesación:
• Presidente de la comunidad, previa autorización de la Junta de Propietarios.
Requisitos para poder ejercer la acción de cesación:
➢ Concurrencia de alguna de las siguientes causas:
o Contravención por algún propietario o inquilino de las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
o Desarrollo por algún propietario o inquilino de actividades prohibidas en el Estatuto de la propiedad
horizontal o en los reglamentos de régimen interno.
o Desarrollo por algún propietario o inquilino de actividades que resulten dañosas para el edificio o para
los derechos del resto de propietarios.
➢ Intimación previa: El Presidente de la comunidad deberá haber requerido al propietario o inquilino infractor
para que cesara en su infracción.
➢ Persistencia de la infracción: Tras la intimación, el propietario o inquilino se debió haberse mantenido en su
conducta infractora.
Efectos de la acción de cesación:
➢ Condena a cesar la conducta infractora.
➢ Condena a indemnizar por los daños y perjuicios causados por la conducta infractora.
➢ Condena de privación del derecho sobre el inmueble: En caso de que la infracción hubiera sido lo
suficientemente grave, el Juez podría:
o Si el infractor fuera el propietario: Privar al propietario infractor del derecho al disfrute de la vivienda o
local por un plazo de tiempo de hasta 3 años. Por tanto, el propietario no podría usar el bien inmueble
ni alquilarlo, pero sí podría venderlo.
o Si el infractor no fuera el propietario: Extinguir cualquier derecho que la persona tuviera sobre el
inmueble.
- Acción de reclamación de la deuda de un propietario con la comunidad:

La reclamación de la deuda de un propietario con la comunidad en concepto de gastos generales o de
aportaciones al fondo de reserva se tramita por un procedimiento especial regulado en la Ley sobre Propiedad
Horizontal.
Requisitos para poder reclamar estos importes por el procedimiento especial:
• Certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios por el que se apruebe la liquidación de la deuda con la
comunidad de propietarios.
Especialidades del procedimiento:
• La competencia territorial corresponderá exclusivamente al Juez del lugar donde se halle la finca.
• No se exigirá postulación procesal.

6.7. Especialidades en el régimen jurídico de los complejos inmobiliarios privados constituidos como
una agrupación de propietarios:
➢ Órgano supremo de gobierno de la agrupación de comunidades de propietarios:
o Una Junta de Propietarios por cada comunidad de propietarios: Formada directamente por los
propietarios de las edificaciones. Resolverán los asuntos relacionados con los elementos que son
comunes exclusivamente a la respectiva comunidad de propietarios.
o Una única Junta de Propietarios central: Formada por los Presidentes de cada comunidad de
propietarios (salvo pacto en contrario). Resolverán sobre los elementos que son comunes a todas las
comunidades de propietarios, sin poder menoscabar la autonomía de las diferentes comunidades de
propietarios que integran la agrupación.
➢ Toma de decisiones en la agrupación de comunidades de propietarios: La adopción de acuerdos para los que
la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate
en cada una de las Juntas de Propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

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TarrySergio123

Doble Grado en Derecho y Criminología

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales. Campus de Vicálvaro

Tema 3: La propiedad privada

2. Contenido del derecho de propiedad privada:

3. Tutela jurisdiccional del derecho de propiedad:

5. Comunidad de bienes o condominio:

1. Concepto de propiedad privada

1.1. Características del derecho de propiedad en el sistema español:

1.2. Objeto del derecho de propiedad:

1.3. Sujetos del derecho de propiedad:

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2. Contenido del derecho de propiedad privada

2.1. Configuración constitucional del derecho de propiedad:

- Contenido constitucional del derecho de propiedad:

B. Contenido esencial del derecho de propiedad:

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- Límites constitucionales al derecho de propiedad:

- Garantías constitucionales del derecho de propiedad:

- Distribución competencial sobre el derecho de propiedad:

2.2. Facultades reconocidas por el derecho de propiedad en el sistema español:

- Facultad de goce y disfrute:

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2.3. Extensión física del derecho de propiedad:

- Extensión horizontal del dominio:

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2.4. Límites y limitaciones al derecho de propiedad:

- Límites del derecho de propiedad:

A.B. Servidumbre de caída de aguas:

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A.C. Servidumbre de medianería:

A.D. Distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones:

A.F. Luces y vistas [arts. 580 – 584 CC]:

A.G. Servidumbre de desagüe:

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3. Tutela jurisdiccional del derecho de propiedad

3.1. Acción reivindicatoria:

- Legitimación para ejercer la acción reivindicatoria:

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- Requisitos para poder ejercer la acción reivindicatoria:

- Efectos de la acción reivindicatoria:

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3.2. Acción declarativa del dominio:

- Legitimación de la acción declarativa del dominio:

- Requisitos para ejercer la acción declarativa del dominio:

- Efectos de la acción declarativa de dominio:

3.3. Acción negatoria:

- Legitimación de la acción negatoria:

- Tramitación de la acción negatoria:

- Efectos de la acción negatoria:

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3.4. Tercería de dominio:

- Legitimación de la tercería de dominio:

- Requisitos para ejercer la tercería de dominio:

- Tramitación de la tercería de dominio:

- Efectos de la tercería de dominio:

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3.5. Acción de deslinde:

- Legitimación de la acción de deslinde:

- Efectos de la acción de deslinde:

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4.1. Propiedad de las aguas:

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