DERECHOS

REALES
UNIDAD I
CATEDRA B7.
DRA. GILDA G. OCAMPO
1- Los Derechos Reales en la clasificación de
Derechos Subjetivos
Absolutos
Conforme su oponibilidad
DERECHO Relativos
SUBJETIVO
Conforme su contenido Patrimoniales

Extrapatrimoniales

Los Derechos Reales:

 Por su opinibilidad son ABSOLUTOS.
 Por su contenido son PATRIMONIALES.
2- Concepto de Derecho Real.

 Mackeldey define al Derecho Real:

“Derecho Real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa sometida por
razón del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo todos los
conceptos (refiriéndose al dominio y condominio) o bajo algunos solamente (refiere a los
demás Dchos. Reales, desmembrados).”
Mariani de Vidal nos da una conclusión:
Los Derechos Reales nos dan una posibilidad de que su titular ejerza un señorío directo, sin
intermediaciones. Considera que el D. Real debe tener en cuenta:
-Aspecto Interno (relación entre el titular y la cosa).
-Aspecto Externo (ese mismo titular frente a la sociedad “obligada”).
Definición del CCC (art.1882).
 ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura
legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye
a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código.

 El Dr. Guillermo L. Allende, da la siguiente definición analítica del Dercho Real:

“Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente
de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto)
una relación inmediata, que previa publicación obliga a la sociedad (sujeto pasivo)
a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa),
naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las
ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi”.
• Elementos necesarios para la existencia del Derecho Real:
1- Derecho Absoluto. Implica su opinibilidad contra todos.
2- De contenido patrimonial.
3- Naturaleza jurídica de sus normas: sustancialmente de orden público.
4- Sujeto Activo. La o las personas físicas o de existencia ideal, titulares.
5- Objeto. Determinado y existente.
6- Relación Inmediata.
7- Publicidad (Existen 2 sistemas: Tradición e Inscripción).
8- Sujeto Pasivo y su deber de abstención. (“obligación pasiva universal”)
9- Acciones Reales: acción reivindicatoria, confesoria y negatoria.
10- Ius persequendi e Ius preferendi –este último da los beneficios de preferencia
y exclusión.
3- Elementos de los derechos reales. Sujeto. Objeto.

ACTIVO: titular del derecho. Persona física o jurídica.

 SUJETOS PASIVO: la sociedad en general.

 OBJETO: debe ser una cosa individualizada de existencia actual. Determinada o

determinable. Por todo o por una parte indivisa. -Art. 1883, del CCyC-.
 Art 1883: Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la
cosa que constituye su objeto por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
Cosas. Concepto clasificación.
El nuevo Código sigue la línea del anterior. Cosas son bienes materiales susceptibles de
valor económico.

 Clasificación:
 Muebles – Inmuebles. (225-226 CCyc)
 Fungibles – No Fungibles. (Art. 232 CCyC)
 Consumibles – No Consumibles. (Art. 234 CCyC)
 Principales – Accesorias. (Art. 229- 230; Art. 1889 CCyC)
 En el Comercio – Fuera del Comercio. (Art. 234 CCyC)
 Divisible – Indivisible. (Art. 228 CCyC)
 Cosa propia – Cosa Ajena. (Art. 1888 CCyC)
 Registrables – No Registrables. (Art. 1890 CCyC).
Bienes. Arts. 15-16-17 y 18 CCyC.
El Código Civil los definía de la siguiente manera: “los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente
las cosas, se llaman bienes. El conjunto de bienes de una persona constituyen su patrimonio. -CC. Art. 2312-.

 Bienes en sentido:
-Amplio: bienes = cosas.
-Restringido: bienes = objetos materiales.
-De las cosas consideradas con relación a las personas:
-Del Estado. Art. 235.
Bienes Públicos: -De los Estados Particulares.
-De las Municipalidades.

Bienes Privados: -Del Estado: general, particular o municipalidades. Art.

236.
-De las Iglesias. Art. 146-147.
-De los Particulares. Art. 238- 239.
-Bienes susceptibles de apropiación privada.
• Situaciones especiales:
-Energía. Art. 16; se le aplicarán normas referentes a cosas en cuanto sean
compatibles.
-Cuerpo humano. No es una cosa, por consiguiente, no es un derecho Real. Su
excepción se encuentra cuando sus partes son lícitamente separadas: cabello,
sangre, órganos, entre otros.
-Cadáver y partes del cuerpo: tienen un valor afectivo. Art. 17. Kiper sostiene que
se trata de una cosa sin valor económico. Excepción, por ejemplo, puede tener
valor cuando se trata del hueso de un museo, o de una facultad de medicina.
-Universalidades. Los D. R., se tienen sobre cosa determinada, no sobre
universalidades.
4- Régimen Legal de los Derechos Reales. Metodología del Código Civil y Comercial.
 El Código Civil y Comercial está organizado con un Título Preliminar y seis libros. El libro cuarto está dedicado a los
Derechos Reales y se divide en 13 títulos. En el libro Sexto se establecen disposiciones comunes a los derechos personales y
reales (como ser prescripción, privilegios, etc.)
 LIBRO CUARTO
 DERECHOS REALES
 TItulo I: Disposiciones Generales.
 Título II: Posesión y Tenencia.
 Título III: Dominio.
 Título IV: Condominio.
 Título V: Propiedad Horizontal.
 Título VI: Conjuntos Inmobiliarios.
 Título VII: Superficie.
 Título VIII: Usufructo.
 Título IX: Uso.
 Título X: Habitación.
 Titulo XI: Servidumbre.
 Titulo XII: Derechos Reales de Garantía.
 Título XIII: Acciones Posesorias y Acciones Reales
 Incidencia del Orden Público.
Hablamos anteriormente, en la naturaleza jurídica, predominantemente el D. R. es de orden
púbico. Es decir, están vinculados el plexo de principios de orden superior, políticos, económicos,
morales y algunas veces religiosos. La sociedad los considera estrechamente vinculada la
existencia y conservación de la organización social establecida, por ello no se puede olvidar por
las convenciones privadas. Esto surge principalmente del principio de numerus clausus.

 NUMERUS CLAUSUS
 ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción es establecida de sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
El principio de numeurs clausus o del “número cerrado”, se materializa con este artículo. Su fundamento se
encuentra –desde el C. Civil de Velez- en evitar la multiplicidad de derechos reales (en el Dcho. Feudal,
habían causado muchos problemas).
Este principio crea una valla a la autonomía de la voluntad, pero no por completo, ya que por ejemplo, los
D. R. si pueden tener origen en un contrato, y aún en algunos sólo pueden nacer por convención, como ser
los derechos reales de garantía.
Enumeración de los Derechos Reales.
La encontramos en el Art. 1887 del CCyC.
ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
*Vale destacar que los Derechos Reales, pueden
f) el cementerio privado;
ser creados por otras leyes, además del Código.
g) la superficie; Un ejemplo de ello es: la hipoteca naval, prenda
h) el usufructo; con registro, entre otros. Otro derecho real que
i) el uso; no se encuentre enumerado es: la Propiedad
j) la habitación; Indígena.
k) la servidumbre; Pero deben tratarse de leyes nacionales, ya que
l) la hipoteca; las provincias tienen vedado crear derechos
m) la anticresis; reales.
n) la prenda.
• Convalidación.
ARTICULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un
derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o
transmisión queda convalidada.

 Esta figura, permite regularizar la situación de transmisión de un Derecho Real que no se

tiene, pero que luego se adquiere.
 La regla es que nadie puede transmitir un derecho que no tiene, ni siquiera mejor al que ya
tiene. Tal transmisión sería inoponible al titular y haría responsable al transmisor.
 La excepción la da el Art. 1885. Aclaramos entonces que originariamente un acto jurídico
sería ineficaz, y posteriormente por un suceso que ocurre luego de su celebración, adquiere
validez con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento. Para luego dar cumplimiento
a los efectos legales pertinentes.
5- Clasificación de los Derechos Reales
De cosa propia
Cosas Registrables
De cosa ajena
No Registrables
Mixto

Principales  Según se ejerzan o no

Accesorios por la posesión
6-
DERECHO
PERSONALES
Son facultades que posee su
titular. El titular acreedor
tiene un derecho frente al
titular deudor quien tiene una
obligación.
DERECHOS REALES
Es un poder jurídico que
posee el titular del mismo,
sobre una cosa determinada.
Es un derecho oponible a
terceros y supone a la
sociedad como sujetos
pasivos respecto de su
objeto.
 7- Casos dudosos
 En el Derecho no existen divisiones claras y tajantes. Al referirnos a los casos dudosos, estamos
hablando de la zona gris, los cuales se encuentran en controversia de si son o no Derechos Reales.
 Posesión;
 Locación;
 Hipoteca;
 Anticresis;
 Privilegios;
 Derecho de retención;
 Derechos Intelectuales.
Obligaciones Reales:
Estamos aquí frente a una categoría de derechos patrimoniales, intermedio entre los personales y reales.
Se trata de obligaciones, ya que tienen un deudor que debe una prestación determinada y positiva. Se
las llama obligaciones “ambulatorias”, dado que se es deudor o acreedor en tanto y en cuanto se ejerza
una relación de señorío con una cosa, al cesar esta, cesa también la calidad de deudor o acreedor.
 8- Adquisición, Transmisión y Extinión
Artículos de: 1.892, hasta: 1.907
ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene
por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico
pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así
lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la
habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de
buena fe.
ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles,
excepto disposición legal en contrario.

ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los
derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen,
por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su
abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
 FIN!

GRACIAS POR SU
ATENCIÓN