TEMA 10

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Y RP

* Característica DDRR => eficacia erga omnes

* Necesidad comunidad conozca existencia DDRR

* Medios principales:

- POSESIÓN: realización actos materiales da conocer titularidad

Problema => DDRR no susceptibles de posesión (ej.: hipoteca)

- REGISTROS PÚBLICOS (publicidad registral) => RP

2.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD

CONCEPTO (art. 1 LH)

 COMO OFICINA PÚBLICA: doble aspecto

► Local: existencia red de oficinas

► Demarcación territorial: art. 1,2º LH

“… las inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya

circunscripción territorial radiquen los inmuebles”

 COMO ARCHIVO:

- Conjunto de libros (físicos o electrónicos) donde constan los

respectivos asientos
- Enumeración: libro diario, de entrada, de inscripciones, de adm y
disposición bs inmuebles
 - Libros físicos => foliados y visados judicialmente

- Hacen fe de lo que en ellos consta

- “Los asientos del Registro… están bajo la salvaguardia de los

tribunales, y producen todos sus efectos en tanto no se declare su
inexactitud en los términos señalados en la ley” (art. 1,3º LH)

 COMO INSTITUCIÓN JURÍDICA: concepción más ajustada

- “La institución destinada a fortalecer la seguridad en el tráfico

jurídico de los inmuebles, mediante la registración de la constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes
inmuebles y otras situaciones jurídicas”

- Art. 1,1º LH
 “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o
anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles”

- Crítica:

=> Incompleto: otros asientos (cancelación, NM, presentación)

=> Inexacto: no sólo actos y contratos, tb negocios jurídicos,

resoluciones judiciales y administrativas

=> Omite finalidad básica: publicidad erga omnes

=> También acceden algunos Dºs personales

ASPECTOS ORGANIZATIVOS
 - A CARGO REGISTRADOR => funcionario + profesional del Dº

 Libertad de organización elementos materiales y humanos

 Oficiales y auxiliares sometidos legislación laboral

- DESCENTRALIZADO Y ORGANIZADO EN RED OFICINAS

- ESTATAL: Ministerio Justicia y depende DGSJ y FP

- PÚBLICO

3.- DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

CONCEPTO

“Aquella parte del DC que regula la publicidad y efectos de la

constatación de los derechos sobre inmuebles, a través del RP”
CARACTERES

- AUSENCIA DE SUSTANTIVIDAD (parte Dº Civil -remisión-)

- ESTABLECE Y ORGANIZA EL RP

- SE REFIERE Y ORGANIZA EN FINCAS

(folio real formato y soporte electrónico)

- EN PARTE DERECHO MATERIAL Y FORMAL:

 Material: efectos sustantivos (prios legitimación y FPR)

 Formal: regula forma externa de publicidad

- ÁMBITO GENERAL

- Dº LEGITIMADOR DE TITULARIDADES JURÍDICAS

 - Dº PROTECTOR TRÁFICO JURÍDICO: protege quien actúa sg RP

REGULACIÓN

- Decreto 8 febrero 1946, TR Ley Hipotecaria (Ley 30 diciembre 1944)

- Decreto 14 febrero 1947, reglamento para la ejecución de la LH

- RD 1093/1997, 4 julio, inscripción en el RP de actos de naturaleza

urbanística

LEY HIPOTECARIA Y CÓDIGO CIVIL

 (Dº Inmobiliario ≠ Derecho Civil

1.- PROBLEMÁTICA

¿Dº Inmobiliario es rama independiente del Derecho?, ¿goza

autonomía propia, diferente Dº Civil?

2.- DOS POSICIONES DOCTRINALES:

 Unos: rama independiente => manifestación desintegración DºC

 Otros: forma parte Dº C => Dº reales

4.- RASGOS FUNDAMENTALES DEL SISTEMA REGISTRAL

ESPAÑOL

- TOTAL: todos los DDRR

- DE DERECHOS: titularidades
 - DE TÍTULOS: documento fuera del RP

- INSCRIPCIÓN EN EXTRACTO (no archiva o copia)

- FOLIO REAL: no por propietarios

- INSCRIPCIÓN VOLUNTARIA: petición interesado (no oficio)

- INSCRIPCIÓN DECLARATIVA: nacimiento extrarregistral

- PRESUNCIÓN DE EXACTITUD: registrado (iuris tantum)

5.- LOS LLAMADOS “PRINCIPIOS HIPOTECARIOS”

- CONCEPTO: reglas fundamentales que sirven de base, orientación y

funcionamiento al sistema inmobiliario registral español
- PRESENTACIÓN: formuladas directamente en LH u obtenidas por
inducción de sus preceptos

- CLASES:

 Formales:

 Rogación
 Legalidad
 Tracto sucesivo
 Especialidad

 Materiales:

 Publicidad:

► Formal
► Material: legitimación y fe pública
  Prioridad

6.- LA FINCA EN EL RP (finca registral)

a) La finca como base del registro

- PRIO ESPECIALIDAD => finca, derecho y titular determinados

- FINCA => funciones:

 Base física RP: soporte físico y material del dominio y DDRR

inscribibles

 Base modo llevar el RP: sistema de folio real (no personas o títulos)

- DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y SUS REQUISITOS

 Art. 9 LH
 “Los asientos del Registro contendrán la expresión de las
circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos
inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa
calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las
circunstancias siguientes:

a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física

detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y,
tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del
edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se
incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y
el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en
los términos del artículo 10.

Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la

calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente,
con expresión de la fecha a la que se refiera”

 Art. 51 RH (desarrollo)
 - CONCEPTO DE FINCA:

 Sentido material (normal)

“Trozo de terreno, edificado o no, cerrado por línea poligonal,

perteneciente a uno o varios propietarios”

 Sentido registral (cpto + amplio)

“Todo aquello susceptible de abrir un folio registral, aunque carezca

de superficie y volumen”

- FINCAS ESPECIALES

 Concepto

“Entidades hipotecarias complejas que, sin reunir las circunstancia

normales (F normales) abren folio registral”
 Supuestos:

* Concesiones administrativas
* Aprovechamientos de aguas públicas o privadas
* PH
* Conjuntos inmobiliarios
* Fincas discontinuas (art. 8,2º)
* Garaje
* Aprovechamiento urbanístico

b) Identificación y descripción de la finca

- Identificación literaria (no gráfica): no protegida RP

- Identificación gráfica:

 Referencia catastral + representación gráfica

georreferenciada
  Protegida RP => presunción iuris tantum de veracidad

c) Modificación de las fincas registrales: materiales (ON) y

formales (agrupación, agregación, segregación y división) (EO)

7.- OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL: LOS DERECHOS

INSCRIBIBLES
(delimitación de la materia inscribible)

a) Problema del objeto de la inscripción

- ¿Qué se inscribe realmente?

 Presenta: documento (título formal)

 Inscribe: acto, contrato, resolución (título material)
 Publica: titularidad de DR

- ¿Todos los actos, contratos y resoluciones?

  Sólo relativos al dominio y demás derechos reales sobre bs
inmuebles que sean transmisibles

 Derechos expresados art. 2 + cualesquiera otros DDRR

b) Derechos inscribibles, no inscribibles y no necesitan inscripción

 REGLA GENERAL: art. 2 LH

 Propiedad, usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,

servidumbres y otros cualesquiera reales

 Resoluciones afecten capacidad de disposición (ausencia,

fallecimiento, medidas de apoyo) en el Libro sobre Administración y
Disposición de Bienes Inmuebles

 Arrendamiento sobre bienes inmuebles

 TAMBIÉN INSCRIBIBLES
 Opción (art. 14 RH), retorno (art. 15 RH), vuelo (art. 16 RH),
procedimiento administrativo fiscal (art. 26 RH), montes y concentración
parcelaria (art. 30 RH), concesiones administrativas (art. 31 RH),
expedientes de EF (art. 32 RH), superficie (arts. 53 y 54 TRLSRU 2015)

 SITUACIONES JURÍDICO-REALES NO INSCRIBIBLES

 Meros hechos: posesión, precario

(sí, DON, excesos de cabida, segregación…)

 Servidumbres aparentes

 Tanteos y retractos legales

 Limitaciones legales del dominio

 DR sobre bs muebles
  SITUACIONES JURÍDICO NO REALES INSCRIBIBLES

- RG: no situaciones jurídicas no reales (obligaciones, Dºs personales)

(arts. 9 RH, 98 LH, 51,6º in fine RH, 51,7º RH, 353 RH)

- Excepcionalmente: acceden DP

* Arrendamientos, subarriendos, cesiones y subrogaciones

* Prohibiciones de disponer (art 26 y 27 LH)

* Resoluciones judiciales modifiquen capacidad civil

* Estatutos PH (art. 5 LPH)

 c) Los títulos formales inscribibles

- Diferenciar:

 Título material o sustantivo:

“Es la causa o razón jurídica de una mutación jurídico-real” (negocio

jurídico) (art. 2 LH)

 Título formal

“Modo de exteriorizarse dicha causa” (documento) (art. 3 LH)

 Título inscribible o registral

“Aquel en que se da la conjunción del título material y formal” (art. 33

RH)
- Requisitos título inscribible:

 Materiales:

=> Debe contender un acto inscribible (art. 2 LH) o anotable (art. 42 LH)

=> Ha de ser válido el acto que contiene (calificación = art. 18 LH)

=> Debe concordar con situación registral (tracto sucesivo = art. 20 LH)

 Formales:

=> Ser DP notarial, judicial o administrativo (art. 317 LEC remisión)

►También otorgados en país extranjero (arts. 4 LH y 323 LEC)

► Excepción: DPriv (heredero único, cuaderno particional de
C-P protocolizado, distribución de responsabilidad hipotecaria, etc.)
 => Ser original (no copias o reproducciones) o hagan fe

=> Competencia del funcionario autorizante

=> Observancia requisitos legislación hipotecaria (ej.: pago

impuestos, NIF comparecientes, identificación medios pago,…)

8.- EL TITULAR REGISTRAL (AE)