Unidad III.

La regularización de la
pequeña propiedad raíz
Profesor: Álvaro Morales Marileo
Clases 7 y 8
 Antecedentes históricos

Registro de Propiedad como instrumento técnico creado por el derecho

positivo como medio oficial que posibilita el conocimiento de situaciones
jurídico inmobiliarias

Beneficios jurídicos, económicos y sociales

Voluntariedad de la inscripción conservatoria

Principio de rogación o instancia

150 años después: ¿Se han comprendido los

beneficios que trae aparejada la
inscripción?
Principales razones para la existencia de
inmuebles fuera del registro

Razones socioculturales

Razones económicas

Inmuebles inscritos “que han salido del Registro”

Problema de la “pequeña propiedad raíz”

Cuestión
Social
 Informe de Comisión de
Constitución, Legislación, Justicia y
Reglamento del Senado (Proyecto
de la Ley Nº 19.903 de 2003)

“Casi el cincuenta por ciento de los saneamientos de la propiedad

raíz que efectúa ese Ministerio derivan de problemas de herencias y
posesiones efectivas no realizadas”.

“Un alto porcentaje de las propiedades cuyo dominio se regulariza

por la vía del Decreto Ley Nº 2.695, de 1979, vuelven a caer en la
irregularidad”
I
 ¿Cómo incorporar o reincorporar al
régimen registral a la pequeña propiedad
raíz?

Necesidad de crear
Políticas Públicas
 Evolución legislativa de la regularización de
la pequeña propiedad raíz

1. Ley Nº 6.382 de 1939 (predios agrícolas - procedimiento judicial –

posesión material 10 años – plazo prescripción 15 años)

2. D.F.L. Nº 7 de 1963 (predios agrícolas – procedimiento mixto

administrativo judicial – se permite prescribir contra título inscrito –
posesión material 5 años)

3. D.F.L. Nº 6 de 1968 (predios agrícolas de avalúo inferior a 800 U.T. y

urbanos de avalúo inferior a 380 U.T. – procedimiento mixto
administrativo judicial – se permite prescribir contra título inscrito -
posesión material 5 años)

4. D.L. Nº 2.695 de 1979 (predios agrícolas y urbanos – procedimiento

administrativo con intervención judicial sólo en caso de oposición – se
permite prescribir contra título inscrito - posesión material 5 años)
 Marco regulatorio actual

1. D.L. Nº 2695, 1979

2. D.S. Nº 541, 1996, de BN, Reglamento

3. D.S. Nº 127, de 2004, de BN, Registro

Nacional de Contratistas

4. Resolución Nº109/2004, de BN,

Reglamento del subsidio.

5. Resolución Nº1757, de BN, de Costo

del Trámite de Regularización
 D.L. Nº 2695, 1979

Consideraciones x03
 Finalidad: Solucionar la deficiente
constitución del dominio de la pequeña
propiedad raíz

1. Incorporar inmuebles al sistema

2. Reincorporar inmuebles al sistema

¿CÓMO?

A través de un procedimiento excepcional,

express y de bajo costo de acceso o
reingreso al Registro, usando la prescripción
como camino
 ¿Qué es?

¿Procedimiento de inmatriculación distinto

al art. 58 y 101 del RCBR? (39 DL 2695)

¿Mecanismo de reconstitución o
reanudación del tracto sucesivo? (2 inc 2 DL
2695)

¿Reconocimiento de la posesión material

como esencia de la posesión inmueble? (2
Nº 1 DL 2695)
 ¿Cómo opera (1 DL 2695)?

Acceso excepcional al registro por vía

administrativa (exc. 728 CC), transformándose en
poseedor regular (702 y 2507 CC)

Aplicación de plazo de prescripción adquisitiva

especial de 1año (2505, exc 2508 y 2511 CC; 15 inc
2 DL 2695)

Prescripción opera sin necesidad de declaración

judicial (exc. 2493 y 2513 CC, 16 inc 2 DL 2695)
 ¿Cuál es su naturaleza?

Procedimiento Administrativo

Intervención de la Justicia Ordinaria sólo en

caso de legítima oposición o para garantizar
derechos de 3eros
 Problemas sustantivos subyacentes

¿Conflicto entre DL 2695 y Código Civil?

¿Conflicto entre hechos y derechos?

Tensión entre la simple posesión material y la

propiedad inscrita protegida constitucionalmente

¿Conflicto entre finalidad social y derechos de

terceros?

El D.L. = ¿“Decreto Ladrón”?

 ¿Es un atentado a la teoría de Bello de
la posesión inscrita/inscripción ficción?

1. Causal de oposición suficiente que

oponente sea poseedor inscrito (19, DL 2695)

2. ¿Inscripción ficción o inscripción garantía?

3. Resolución Administrativa se debe inscribir

(728, 2505 CC)

Aplicación supletoria
RCBR (14 inc 4 DL
2695)
 Ámbito de aplicación (1, 2 inc 3, 7, 8
y 10 inc 1 DL 2695)

Bienes raíces rurales o urbanos (1) de todo el país (7)

Avalúo Fiscal no supere 800 UT en rurales y 380 UT en urbanos (1)

Carezcan de título inscrito (1, 2 inc 3)

** Aplicación excepcional para

reconstitución de registros conservatorios
perdidos o destruidos (8 inc 4)

I
 Exclusiones (8 DL 2695)

1. Terrenos en situación irregular de Ley 16.741

2. Tierras indígenas de Ley 17.729
3. Comunidades Agrícolas del DFL 5, 1967
4. Terrenos inscritos a nombre del Fisco y entidades públicas (ex)
5. Terrenos de la provincia de Isla de Pascua

** Terrenos de zonas fronterizas requieren

autorización previa de la Dirección
Nacional de Fronteras y Límites del Estado
¿Saneamiento de Inmuebles Fiscales?

1. Art. 2497 CC

2. Art. 8 inc 2 D.L. Nº 2695, 1979

3. Presunción del art. 590 CC

4. Art. 11 del D.L. Nº 1939, de 1977

Jurisprudencia
 ¿Saneamiento de Inmuebles
Indígenas?

1. Art. 2497 CC

2. Art. 8 inc 2 D.L. Nº 2695, 1979

3. Ley Nº 19.253, de 1993

Realidad práctica
¿Quién puede sanear?

1. Personas naturales o jurídicas

2. Nacionales o extranjeras
 Requisitos (2 DL 2695)

1. Posesión (material) continua y exclusiva, sin violencia ni

clandestinidad, durante 5 años a lo menos
2. Acreditar que no existe juicio pendiente que discuta el
dominio o posesión, iniciado con anterioridad a la fecha de
presentación de la solicitud

Generales: Alegación de la prescripción y

habilidad para prescribir
 1. Posesión material

¿Como se prueba?: Art. 4 DL 2695

1. General: Actos de dominio (925 CC)

2. Especial: Pago regular de contribuciones (4 inc

2 DL 2695 y 426 CPC) o por 5 años

2. Carencia de título inscrito

 3. Posesión Exclusiva

Pueden existir inscripciones anteriores sobre el inmueble (2 inc 3, 4 inc 3)

Invocar promesa de cv no implica reconocer dominio ajeno (3 inc 3)

¿Se debe señalar el título

anterior? (Art. 5)

¿Se puede alegar la

prescripción entre comuneros?
4. Posesión continua (no interrumpida)

5. Posesión sin violencia ni

clandestinidad (no viciosa o inútil)

6. Durante 5 años a lo menos

(Agregación de Posesiones, 3 DL 2695)

7. Ausencia de litigio
 8. *** El inmueble debe contar con
límites claros y ser aceptados por los
vecinos colindantes

9. *** La regularización por otros medios

debe resultar difícil u onerosa
 ¿Cómo se tramita el saneamiento?

1. Ingreso de solicitud e incorporación al Registro de Propiedad Irregular

2. Análisis jurídico de los antecedentes

3. Evaluación socioeconómica si se solicitó subsidio al financiamiento

4. Notificación al solicitante de procedencia/improcedencia

5. Pago de derechos

6. Oficios al SII, Servicio Electoral y Registro Civil (Mod. Ley Nº 19.445/96)

7. Notificación a supuesto propietario de solicitud por carta certificada

8. Comprobación en terreno de requisitos

 ¿Cómo se tramita el saneamiento?

9. Confección de planos y minuta de deslindes

10. Resolución que acepta/rechaza solicitud de regularización (11, 13 RA)

11. Realización de 2 publicaciones en diario o periódico (1 y 15) (11)

12. Fijación de carteles durante 15 días en lugares públicos (11)

13. Oposición/no oposición en 30 días hábiles desde último aviso (11, 12)

14. Resolución (Ex) que ordena la inscripción en el RP del CBR (12)

15. Inscripción a nombre del solicitante en el RP del CBR respectivo (14) e

inscripción de prohibición de gravar y enajenar por 1 año, de oficio (14,
17). Agregación de copia autorizada de Resolución y plano al final del RP
(plazo excepcional para inscribir del CBR de 30 días, (44))
 Resultado del Proceso: Inscripción
en el Registro de Propiedad (15 DL
2695)

1. Resolución Administrativa que acoge solicitud (Sirve de Justo título)

2. Inscripción conservatoria en Registro de Propiedad (Posesión

material se muda en posesión inscrita)

3. Inscripción conservatoria de prohibición de gravar y enajenar de 1

año en Registro de Prohibiciones e Interdicciones de Enajenar
 Acceso Excepcional al Registro de
Propiedad por vía administrativa

1. Acceso al registro casi clandestino

2. Procedimiento vulnera importantes principios registrales (Prioridad,

tracto sucesivo, oponibilidad, legitimación)

3. Resultado vulnera tutela jurídica del artículo 728 del Código Civil

4. Ente administrativo resuelve acerca de hechos que pueden

terminar afectando severamente el dominio inscrito
Posesión inscrita = Posesión
Regular (15 DL 2695)

Inscripción en RP + 1 año
completo posesión
inscrita no interrumpida
=
Prescripción adquisitiva
(15 inc 2 DL 2695)
¿Qué tipo de prescripción
opera?
Adquisitiva

Solo sobre inmuebles

Ordinaria (2507 CC)

No se suspende (2509 CC)

De corto tiempo (15 inc 2 DL 2695)

Opera sin necesidad declaración

judicial (exc. 2493 y 2513 CC, 16 inc 2
DL 2695)
 ¿Cuándo se adquiere el
inmueble por
prescripción?
Art. 15 inc 2 DL 2605, plazo de 1 año de posesión
inscrita (contado desde la fecha de inscripción)

Efecto liberatorio (16 inc 1 y 2 DL 2695)

Carácter originario del dominio (703 CC, 1 inc 1, 15 inc

2 DL 2695)
 Derechos del Poseedor Regular (17
inc. 3 y 4, 35, 43 DL 2695)

1. Constituir gravámenes en favor de organismos de crédito públicos o

privados, servicios públicos o instituciones en que participe el Estado
(1er año) (17 inc 3)

2. Enajenar el inmueble en favor de mismos organismos o en beneficio

de persona natural dueña de otra propiedad agrícola cuya
explotación pueda complementarse con la de dicho predio (Certifica
SAG) (1er año) (17 inc 4)

3. Exención de todo impuesto fiscal (35)

4. Transferencias, adjudicaciones y transmisiones exentas de todo

impuesto fiscal y rebaja al 50% en arancel de Notario, CBR, Archiveros,
Procuradores del Número y Receptores Judiciales (43)
¿Cuánto demora en la práctica el
trámite de acceso al Registro de
Propiedad del CBR?

Entre 8 y 24 meses
Ejercicio de derechos por Terceros
(18 y ss DL 2695)

Procedimiento Administrativo; Judicial

excepcionalmente ante oposición

¿Cuándo, dónde, cómo?

Posibilidad de oposición restringida (18)

Críticas
 Posibilidades de oposición y ejercicio de
acciones (x4)

1. Oposición dentro de 30 días hábiles desde última

publicación en diario (11, 12, 19 DL 2695)
2. Acciones de dominio dentro de 1 año desde inscripción en
el RP del CBR (26 DL 2695)
3. Acción compensatoria en dinero dentro de 5 años desde
inscripción en el RP del CBR (28, 29 DL 2695)

4. Acción penal por reconocimiento malicioso de calidad de

poseedor regular dentro de 5 años desde inscripción en el RP
del CBR (9 DL 2695, 473 y 94 CP)
1. Oposición dentro de 30 días hábiles
desde última publicación en diario (19
y ss DL 2695)

¿Ante quién se deduce? (20)

¿Dentro de qué plazo? ¿Plazo fatal? (20)

¿Cuáles son los requisitos formales de la oposición? (20)

1. Forma de demanda (Art. 254 CPC)

2. Patrocinio de abogado (Ley Nº 18.120)

3. Acompañar documentos justificatorios

4. Indicar medios de prueba a hacer valer

 Causales de oposición

Causales taxativas art. 19 DL 2695

1. Oponente poseedor inscrito de inmueble o porción

determinada, siempre que título le otorgue posesión exclusiva

No pueden invocar esta causal:

1. El que sólo tiene la calidad de comunero (Aplica 718 CC)

2. El que por sí o antecesores haya vendido o prometido vender al

peticionario o a quiénes éste derive sus derechos, aunque sea por
instrumento privado, y haya recibido dinero a cuenta del precio

3. El que invoca inscripción especial de herencia y en la posesión

efectiva haya omitido a otros herederos con derechos

** Si pueden pedir compensación en dinero

 Causales de oposición

Causales taxativas art. 19 DL 2695

2. Tener el oponente igual o mejor derecho que el solicitante,

respecto de todo el inmueble o una parte de él

** Oponente puede solicitar que se

practique la inscripción a su nombre

3. No cumplir el solicitante con las exigencias del art. 2 DL 2695

4. Ser una comunidad la poseedora del inmueble o una porción

de él, y que se encuentre en liquidación al momento de la
presentación de la solicitud de regularización
 Efectos de la Oposición

1. Suspende procedimiento de regularización en sede administrativa

2. Impide se ordene la inscripción en el RP del CBR a favor del solicitante

2. Se abre instancia jurisdiccional contenciosa ante Juzgado Civil donde

se encuentre ubicado el inmueble
 Cuestiones Procesales

1. Oponente tiene la calidad de demandante

2. Examen de admisibilidad

3. Citación a audiencia de contestación entre 10 y 30 días hábiles

desde ingreso de oposición

4. Notificación al menos con 3 días de anticipación a la audiencia

5. Audiencia se lleva a cabo con quienes asistan

6. Recepción de la causa a prueba y notificación

7. Prueba conforme a las reglas de los incidentes

 Cuestiones Procesales

8. Apreciación de la prueba “en conciencia”

9. Eventuales medidas para mejor resolver

10. Sentencia en 10 días hábiles desde probatorio (Justo título)

Sentencia acoge oposición: Ordena inscripción a nombre el

tercero, si procede y éste no tiene título inscrito

Sentencia que rechaza oposición: Ordena inscripción a favor

del solicitante

11. Recursos ordinarios conforme a reglas generales. Apelación en

ambos efectos
¿Oposición es una vía útil de tutela
jurídica de terceros?

Año 2011: Sólo un 1,7% de oposiciones

 2. Acciones de dominio dentro de 1
año desde inscripción en el RP del CBR
(26, 27 DL 2695)

¿Ante quién se deduce? (26)

¿Dentro de qué plazo? ¿Plazo fatal? (26)

Tramitación excepcional en juicio sumario (26)

Resultado si se acoge: Cancelación de la

inscripción practicada a nombre del solicitante (27)
 3. Acción compensatoria en dinero
dentro de 5 años desde inscripción en
el RP del CBR (28-30 DL 2695)

Fundamento: Justicia

¿Ante quién se deduce? (28)

¿Dentro de qué plazo? ¿Plazo fatal? (29)

Tramitación excepcional en juicio sumario (29)

Resultado: Compensación en dinero en la

proporción que corresponda hasta la concurrencia
del valor del predio
 ¿Quiénes pueden impetrar la
acción compensatoria en dinero?

1. Tercero que acredite dominio sobre inmueble o parte de él

2. Que no haya ejercido oportunamente las acciones 1 y 2 o haya

estado excluido para ejercer la oposición

3. Los que pretendan derechos de comunero o sean titulares de

algún derecho real que lo afecte
 Determinación del valor del predio

1. Prima el acuerdo entre las partes (30)

2. A falta de acuerdo la determinación la realiza el Juez (30)

Debe oír al SII (urbanos) y al SAG/CONAF (rural)

Tasación fija el valor comercial

Máximo 10% se debe pagar al contado. Saldo se

debe pagar entre 5 y 10 años

Reajuste conforme a IPC

 4. Delito de obtención maliciosa de la
calidad de poseedor regular (9 DL
2695)

Fundamento: Justicia

Tipificación de delito. Aplica penas del artículo 473 CP

¿Ante quién se deduce?

¿Dentro de qué plazo?

 Requisitos del tipo penal

1. Interesado haya reconocido dominio ajeno o tenga la calidad de

arrendatario o mero tenedor (Exc. 2510 CC)

2. Que la calidad anterior se haya reconocido en un acto o contrato

escrito

3. Que el reconocimiento o calidad sea detentada a la fecha de

presentación de la solicitud

**** Se presume dolo a personas que a la fecha de solicitud sean

arrendatarios, meros tenedores o hayan reconocido dominio ajeno
mediante un acto o contrato escrito
Consecuencias de la implicancia penal

Ley N° 19.455 de 1996: Tribunal penal debe

ordenar al cancelación de la inscripción
maliciosa (9 inc 3 y 4 DL 2695)

Ergo: Seguridad jurídica sólo llegará

transcurrido el plazo de prescripción extintiva
de la acción penal (5 años) (94 CP)
 Cuestiones de Constitucionalidad del
DL 2695

1. Atentado al derecho de propiedad: priva al dominio sin una

expropiación previa, entrega el dominio al mero tenedor de un
inmueble y va contra las normas del dominio y posesión inscrita del
Código Civil

2. Atentado a la esencia del derecho de propiedad

3. Atentado al derecho de igualdad ante la ley

4. Atentado a las normas del debido proceso: Acto administrativo no

sujeto a toma de razón, formas precarias e insuficientes de
información y notificación, y caducidad de las acciones
 Jurisprudencia

Jurisprudencia de la Corte Suprema dispersa y no uniforme (Etapa de

control abstracto, 3 estadios)

Ley de Reforma Constitucional N° 20.050, Tribunal Constitucional

(Etapa de control concreto): 4 fallos de fondo; el primero acogiendo
la inaplicabilidad y los tres restantes, rechazándola

¿Inconstitucionalidad o
derogación
orgánica/tácita?
 Relación con el D.L. Nº 3516, de 1980,
sobre división de predios rústicos

Regularización de un inmueble (rural) que forma parte de otro de

mayor extensión no constituye subdivisión (31 inc 2 DL 2695)

No se aplica limitación de loteo mínimo resultante (0,5 ha físicas) que

establece el DL 3516 (1 letra c) DL 3516)
 Solicitante es una mujer casada en
sociedad conyugal (37 DL 2695)

Antes 1996. Actuaba en ejercicio de patrimonio reservado

Después de 1996. Se le entiende separada de bienes para todos los

efectos legales
 ¿Cómo se obtiene el alzamiento de la
prohibición de gravar y enajenar de 1
año?

Cancelada por el solo ministerio de la ley transcurrido el plazo (17 inc

2). Alzamiento de oficio, sin requerimiento de parte
Caso del comunero que sanea un retazo
y luego el resto de los comuneros quiere
realizar la partición
 ¿Qué sucede con el requisito que el
inmueble no debe formar parte de otro
de mayor extensión?
 Saneamiento opera sobre inmueble
inscrito sin que se indique la inscripción
en la solicitud
 Conservador no cancela la inscripción
que afecta el saneamiento al cabo de 1
año, cuando opera la prescripción
Jurisprudencia Kafkiana en caso de
oposición de poseedor inscrito
 Jurisprudencia contradictoria respecto a
la posibilidad de oposición del comunero
D.L. Nº 2695: ¿Eficiencia versus
Seguridad Jurídica?

¿Abusos?
Gracias