Está en la página 1de 10

Mera tenencia

Se alude a la mera tenencia, en Derecho, para hacer referencia a la posesin de un bien sin
estar amparado por un ttulo que habilite para dicha posesin (propiedad, arrendamiento, etc.),
estando por ello la posesin en precario.
Tambin es extensiva dicha alusin a los casos en los que no se ha probado el ttulo posesorio
(aunque este exista).

Algunos casos de mera tenencia


Son ejemplos de mera tenencia:

La posesin de un bien sin ttulo que lo justifique.

La posesin de un bien por permisividad del propietario, pero sin haber ningn derecho
reconocido. Se puede asimilar a posesin "en precario".

La posesin ilegal de un bien.

[]Naturaleza

jurdica

La imprecisin de la definicin y la necesidad de una detentacin efectiva del bien o derecho,


llevan a la mayor parte de la doctrina a considerar la posesin como un hecho con efectos
jurdicos. Si bien la posesin no es un derecho en s, es necesaria una proteccin de la misma,
de forma que un poseedor no se vea en la obligacin de probar su ttulo posesorio (el motivo
por el cual posee lcitamente) cada vez que alguien intente interrumpir su posesin.
]Clases
Segn la mayora de la doctrina se puede diferenciar entre:
1. Posesin regulares aquella en donde se encuentra el justo ttulo y la buena fe
2. posesin irregular es aquella donde faltan uno o los dos, es decir justo titul y buena fe
3. Posesin legales la que por ley se estipula por ejemplo la del heredero o en materia de
vivienda de inters social
4. posesin efectiva es la que declara el juez que lleva la sucesin para efectos de una
posesin por parte de uno delegatarios de la herencia.
5. posesin definitiva est es la sentencia de adjudicacin por el proceso de reparticin
6. Posesin de buena fe la buena fe de la que hablamos en la posesin es calificada y se
probara probar segn las estipulaciones del cdigo de derecho civil.
7. Posesin presunta, que es aquella que se tiene por imperio de la ley, con
independencia de la voluntad y el conocimiento del poseedor, pero solo se aplica a la
vivienda de inters social, cuando el arrendatario de un bien inmueble deja de pagar el
canon de arrendamiento por 1 ao.

Proteccin de la posesin
En todos los ordenamientos jurdicos se ha convenido que la mera posesin es un derecho
protegible en la medida que garantiza la paz social. As, quien crea tener un derecho de
posesin mejor que aqul que lo ejerce, debe acudir a los tribunales de justicia. Las
legislaciones han incluido la figura del interdicto posesorio, que se presenta ante los tribunales,
bien para evitar los actos que pudieran perturbar la paz de la posesin, bien aquellos que
privan al poseedor del bien o derecho.
La posesin puede llevarse a cabo por muchos ttulos posesorios diferentes: propiedad,
arrendamiento, depsito, prenda, etc. Por lo tanto, la persona con derecho de posesin no tiene
por qu ser siempre el propietario, sino que depender de cada caso concreto.
La proteccin de la posesin es provisional y supone una serie de presunciones en favor del
titular: la buena fe, la posesin de los bienes muebles de aquel que posee el bien inmueble
donde se encuentran y la continuidad.
La posesin tiene adems un efecto especial: cuando es en concepto de dueo, pacfica e
ininterrumpida durante un periodo de tiempo largo, permite la adquisicin de la propiedad del
bien: es lo que se conoce como usucapin.

Propiedad
Para otros usos de este trmino, vase Propiedad (desambiguacin).
En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se
atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin ms limitaciones que las que imponga
la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurdicas ms amplias que el
ordenamiento jurdico concede sobre un bien.1
El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes susceptibles de
apropiacin. Para que se cumpla tal condicin, en general, se requieren tres condiciones: que el
bien sea til, ya que si no lo fuera, carecera de fin la apropiacin; que el bien exista en cantidad
limitada, y que sea susceptible de ocupacin, porque de otro modo no podr actuarse.
Para el jurista Guillermo Cabanellas la propiedad no es ms "que el dominio que un individuo tiene
sobre una cosa determinada, con la que puede hacer lo que dese su voluntad".
Segn la definicin dada el jurista venezolano Andrs Bello en el artculo 582 del Cdigo Civil de
Chile, el derecho de propiedad sera
el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra
la ley o contra el derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda
propiedad.

Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres facultades


principales: uso (ius utendi), disfrute (ius fruendi) y disposicin (ius abutendi),2 distincin que
proviene del Derecho romano o de su recepcin medieval.3 Tiene tambin origen romano la
concepcin de la propiedad en sentido subjetivo, como sinnimo de facultad o atribucin
correspondiente a un sujeto.
Por el contrario, en sentido objetivo y sociolgico, se atribuye al trmino el carcter
de institucin social y jurdica y, segn sealaGinsberg, puede ser definida la propiedad como el
conjunto de derechos y obligaciones que definen las relaciones entre individuos y grupos, con
respecto a qu facultades de disposicin y uso sobre bienes materiales les corresponden.

]Teora

de la Propiedad

El derecho de propiedad es el ms completo que se puede tener sobre una cosa: la cosa se halla
sometida a la voluntad, exclusividad y a la accin de su propietario, sin ms lmites que los que
marca la Ley o los provocados por "la concurrencia de varios derechos incompatibles en su ilimitado
ejercicio"4 (limitaciones de carcter extrnseco). No obstante, el reconocimiento de que la propiedad,
como institucin, est orientada a una funcin social, 5 implica que en la actualidad existan
limitaciones intrnsecas o inherentes al derecho; as como obligaciones que se derivan de la
propiedad en s.
En doctrina jurdica, especialmente aquellos ordenamientos con importante influencia latina, se
considera que el dominio o propiedad est integrado por tres facultades o derechos:

Ius utendi
El ius utendi es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa
para sus intereses y de acuerdo con la funcin social del derecho, siempre y cuando esas conductas
no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.
Por ejemplo, bajo el principio del ius utendi no podra un propietario de un bien inmueble justificar la
tenencia de una plantacin de marihuana, al estar prohibida por la mayora de los ordenamientos
jurdicos. De la misma forma, un empresario no puede justificar bajo este principio ruidos excesivos
tpicos de una actividad industrial en una zona residencial, que hagan intolerable la vivencia de los
dems vecinos.

Ius fruendi
El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de
aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que el
propietario de una cosa es tambin propietario de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su
intervencin.
Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la cosa produce
natural o artificialmente sin detrimento de su sustancias. En ese aspecto se distinguen de los

denominados productos: as, tratndose de un manzanar, las manzanas son frutos naturales y la
lea de los rboles son sus productos.
Los frutos civiles estn constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el propietario por ceder
a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto civil que percibe el propietario
del manzanar es la renta que le es pagada al darlo en arrendamiento. Tratndose de dinero, los
frutos que percibe su propietario son los intereses.

Ius abutendi
El ius abutendi es el derecho de disposicin sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la
cosa est bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesin), puede hacer con ella lo
que quiera, incluyendo daarla o destruirla (disposicin material), salvo que esto sea contrario a su
funcin social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural no puede
destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su conservacin.
Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposicin jurdica): as, puede
enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de su derecho de propiedad y drselo a
otra persona; o incluso renunciar al derecho o abandonar la cosa, que pasara a ser res nullius. Son
tambin actos de disposicin aquellos en los que el propietario constituye en favor de otra persona
un derecho real limitado, como el usufructo, la servidumbre, la prenda o la hipoteca.6
En conclusin tiene el derecho real de dominio quien tenga estos tres principios (Uso, Goce y
Disposicin)

]Caracteres

del derecho de propiedad

El derecho de propiedad es un poder moral, exclusivo y perfecto, pero con carcter de limitacin y
subordinacin, as como tambin perpetuo.

Es un poder moral porque la apropiacin que se hace del bien es reflexiva y no instintiva,
es decir, la destinacin al fin se hace previo el conocimiento del fin que se acepta libremente.
[cita requerida]

Es un derecho exclusivo, derivado de la limitacin esencial de la utilidad en muchos


objetos, que no puede aplicarse a remediar las necesidades de muchos individuos a la vez. Por
esta razn, no son bienes apropiables los llamados de uso inagotable o bienes libres, que
existen en cantidades sobrantes para todos, como el aire atmosfrico, el mar o la luz solar.

Es un derecho perfecto. El derecho de propiedad puede recaer sobre la sustancia misma


de la cosa sobre su utilidad o sobre sus frutos: de aqu deriva el concepto de dominio imperfecto
segn que el dominio se ejerza sobre la sustancia (dominio radical) o sobre la utilidad (dominio
de uso o sobre los frutos, dominio de usufructo). Estas tres clases de dominio, al hallarse en un
solo sujeto, constituyen el dominio pleno o perfecto. El derecho de propiedad es un derecho
perfecto, pues por l, todo propietario puede reclamar o defender la posesin de la cosa, incluso

mediante un uso proporcionado de la fuerza, y disponer plenamente de su utilidad y an de su


substancia, con la posibilidad en determinados supuestos de destruir la cosa.
Es un derecho limitado o restringido por las exigencias del bien comn, por la necesidad

ajena y por la ley, y subordinado, en todo caso, al deber moral.

Es perpetuo, porque no existe un trmino establecido para dejar de ser


propietario.] Clasificacin

Se puede esquemticamente presentar la divisin de la varias especies de propiedad, de acuerdo a


lo siguiente:

Por sujeto
Pblica, si corresponde a la colectividad en general.

Privada, cuando el derecho es o est

asignado a determinada persona o grupo y las facultades del derecho se ejercitan con exclusin de
otros individuos [cita requerida].

Individual, si el derecho lo ejerce un solo individuo

Colectiva privada, cuando el derecho es ejercido por varias personas

Colectiva publica, si la propiedad


Corresponde a la colectividad y es ejercida por un ente u organsmo pblico.

Por naturaleza

Propiedad mueble, si puede transportarse de un lugar a otro.

Propiedad inmueble, o bienes races o fincas son las que no pueden transportarse de un
lugar a otro

Propiedad corporal, la que tiene un ser real y puede ser percibida por los sentidos, como
una casa, un libro, entre otros

Propiedad incorporal, si esta constituida por meros derechos, como un crdito,


una servidumbre, entre otros

Por objeto Propiedad de bienes destinados al consumo

Propiedad de bienes de produccin

Modos de adquirir la propiedad Los modos de adquirir

la propiedad son aquellos hechos o negocios jurdicos que producen la radicacin o traslacin
de la propiedad en un patrimonio determinado. A este modo de adquirir la propiedad se le llama
tambin "ttulo" y existen diversas clasificaciones, por ejemplo: A ttulo universal

A ttulo oneroso y gratuito Originarios derivados

Propiedad horizontal
La propiedad horizontal es una institucin jurdica que hace alusin al conjunto de normas que regulan
la divisin y organizacin de diversos inmuebles, como resultado de la segregacin de un edificio o de un
terreno comn.
En s la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un rgimen que reglamenta la
forma en que se divide un bien inmueble y la relacin entre los propietarios de los bienes privados y los
bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la
organizacin de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.
Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de divisin de la propiedad que se ejerce
sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y
otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de
propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a
los bienes de dominio comn.
As pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre
los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestin. Tales elementos se
consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es
completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de sta.
La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una
sociedad, una entidad sin nimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin nimo de lucro distinta a las otras
entidades sin nimo de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad
horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que tambin pueden coexistir
dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del siglo pasado,
y hasta 1960, se expidieron en muchos pases leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales
como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y
departamentos, pero luego se tendi a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad. En
Colombia, la Ley 675 2001 dedica los primeros ttulos a la propiedad horizontal y, el ltimo a las Unidades
Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad horizontal tambin se le llama condominio y ley de residencia
permanente.
]Regulacin
]

por pas

Colombia

La propiedad horizontal se encuentra regulada por la ley 675 de 2001. Esta ley cobija tanto a las
propiedades horizontales como a las unidades inmobiliarias cerradas, pero la ley no prev, como en
efecto se da, que puedan coexistir en un complejo urbanstico al interior de una copropiedad, tanto
propiedades horizontales como unidades inmobiliarias cerradas. Esta ley crea la persona jurdica, pero no

crea su reponsabilidad. Solo prev la responsabilidad del administrador para que sea reglamentada
posteriormente por el Gobierno Nacional. As es que la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias
cerradas que se sometan a esta ley, son irresponsables e inembargables. Tienen patrimonio pero es un
patrimonio distinto al patrimonio de cualquier otro ente econmico, porque la persona jurdica est
conformada por los propietarios individuales y su patrimonio es de propiedad de los propietarios
particulares. La ley 675 estableci esta persona jurdica tomndola de una ley anterior, la ley 428,
especfica para las unidades inmobiliarias cerradas, la que fue derogada por la ley 675, al igual que las
otras leyes y decretos anteriores. No puede haber embargo sobre los bienes comunes en forma
independiente de los bienes privados, y solo por deudas contradas por las propietarios individuales. Es
un error comn en los tratadistas asignarle un patrimonio independiente objeto de embargo a la propiedad
horizontal, porque en esta Ley 675 solo hay bienes comunes y bienes privados. No hay bienes de la
persona jurdica en forma independiente, por lo que los bienes que estn a disposicin de la
administracin son bienes comunes inembargables como cualquier otro bien comn. La propiedad
horizontal en esta ley 675 no tiene patrimonio autnomo, embargable y responsable. Por esta razn, y
porque es una persona jurdica sin nimo de lucro, no paga impuestos y no est obligada a cumplir con
los principios de contabilidad generalmente aceptados. Todo lo contrario, su contabilidad, para ser
coherentes con todo el texto de la ley, debe ser la contabilidad presupuestal y no la contabilidad
patrimonial porque no tiene patrimonio independiente. Los balances no son pertinentes, porque no tienen
sentido con fines tributarios, porque se llevan por el sistema de causacin obligado para las comerciantes,
y las propiedades horizonales no son comerciantes, porque hacen depreciaciones que desfiguran el
verdadero dficit o supervit, y porque significan unas erogaciones sin beneficio alguno. En cambio, la
contabilidad presupuestal s es coherente con los mandatos de elaborar los presupuestos de ingresos y
de gastos y de someter a la asamblea las cuotas de administracin para su aprobacin, lo que no se basa
en balances, ni stos ayudan a cumplir con los otros mandatos contables inmersos en la ley 675. La ley
675 es un tratado contable, respira contabilidad por todos los poros y est por encima de cualquier otra
ley, decreto, cdigo, etc. Las propiedades horizontales son de naturaleza civil y por esto no estn
sometidas a los principios de contabilidad generalmente aceptados ni al Cdigo de Comercio, como
usualmente se pregona, hacindole un grave dao a las propiedades horizontales.

inmueble Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados


bienes races, por tener de comn la circunstancia de estar ntimamente ligados al
suelo, unidos de modo inseparable, fsica o jurdicamente, al terreno, tales como
las parcelas, urbanizadas o no, casas, navesindustriales, o sea, las
llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar
del suelo sin ocasionar daos

a los mismos, porque forman parte del terreno o estn anclados a l.


Etimolgicamente su denominacin proviene de la palabra inmvil. A efectos jurdicos
registrales, en algunas legislaciones los buques y las aeronaves tienen consideracin
semejante a la de los bienes inmuebles.
]Derecho

civil

En Derecho civil la distincin entre bienes muebles e inmuebles es muy importante en


muchos supuestos. Tradicionalmente, han destacado las siguientes diferencias:

Los bienes inmuebles pueden ser inscritos en el Registro de bienes


inmuebles (Registro de la propiedad), lo cual le da una mayor proteccin al
propietario.

Los bienes inmuebles son los nicos que pueden ser objeto de hipoteca.

Los plazos de usucapin o prescripcin adquisitiva son mucho mayores.

Sin embargo, dicha lista no agota las especialidades, que son innumerables, dada la
importancia que histricamente han tenido los bienes inmuebles en la economa, y la
especialidad que se deriva de su fcil localizacin.
No obstante, la distincin entre bienes muebles e inmuebles es rechazada por algunos
autores modernos en cuanto el valor de los primeros puede superar el de los
segundos. Consecuencia de ello, es la creacin de registros a los que pueden tener
acceso determinados bienes muebles (aviones, automviles, buques, etc.), as como
la posibilidad de que stos sean objeto de hipoteca. En este sentido, y por lo que
respecta a Espaa, cabe sealar la Ley de Hipoteca mobiliaria y Prenda sin
desplazamiento de la posesin de 1954.
[editar]Derecho

fiscal

En derecho fiscal un bien inmueble puede ser sujeto o base de varios impuestos:

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): tributo o contribucin de carcter


directo y naturaleza real que grava la propiedad de una finca. Se paga anualmente,
en funcin del valor catastral o avalo fiscal asignado al inmueble.

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana:


tributo de carcter directo que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos
que se pone de manifiesto como consecuencia de su transmisin. Su cuanta
depender de los aos transcurridos desde el anterior cambio de titularidad,
del municipio en que se encuentre y dentro del propio municipio de su ubicacin en
el mismo.

Impuesto sobre la renta: tributo de carcter directo y naturaleza personal que


grava la renta de las personas fsicas. En este impuesto se prev un supuesto en
que se grava la titularidad de bienes inmuebles cuando no son utilizados por su
propietario y no producen ingresos, se trata por tanto de una "renta presunta" que
con carcter general, supone la integracin en la base imponible del impuesto, en
concepto de rendimientos del capital inmobiliario, del 2 por ciento del valor
catastral de los inmuebles que cumplan las mencionadas condiciones. Adems, en
los casos de transmisin de inmuebles, la plusvala obtenida en la transmisin
queda gravada tambin en concepto de ganancia patrimonial.

Impuesto sobre el patrimonio: tributo directo de carcter personal que grava el


patrimonio neto de la personas fsicas. En tanto que los inmuebles entran a formar
parte de ese patrimonio neto, quedan gravados tambin por este impuesto.

Tipos de bienes inmuebles


Los bienes inmuebles se pueden clasificar en:

Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo.

Bienes inmuebles por incorporacin, como construcciones.

Bienes inmuebles por destino, que es cuando se les unen cosas muebles, que
favorecen o benefician al inmueble al que acceden o sirven. Ejemplo: << Se
reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean(...): Los utensilios de
labranza o minera, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de
una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueo de la finca(...). >>
(Articulo 570 del Cdigo Civil de Chile).

Bienes inmuebles por analoga, como concesiones hipotecarias.

Bienes inmuebles por accesin, como las puertas, ventanas, etc. que en una
fbrica, almacn o comercio son bienes muebles pero instaladas son inmuebles.

Bienes inmuebles por representacin, como la escritura que otorga la


titularidad registral al propietario.

Mobiliario
Mueble redirige aqu. Para otras acepciones, vase Mueble (desambiguacin).
Mobiliario es el conjunto de muebles; son objetos que sirven para facilitar los usos y
actividades habituales en casas, oficinas y otro tipo de locales. Normalmente el trmino alude a
los objetos que facilitan las actividades humanas comunes, tales como dormir, comer, cocinar,

descansar, etc., mediantemesas, sillas, camas, estanteras, muebles de cocina, etc. El trmino
excluye utensilios y mquinas tales como PCs, telfonos, electrodomsticos, etc.

Tipos de mobiliario
Existen varios tipos de mobiliario, como los muebles que poseen una superficie
horizontal separada del suelo, como sillas y camas, mesas, o bien, muebles para el
almacenaje o archivado de libros, revistas, ropa, etc. El mobiliario urbano o
equipamiento urbano es el conjunto de bancos, marquesinas, papeleras, etc. instalado
por los ayuntamientos para uso del vecindario.
El mobiliario puede ser el producto del diseo o considerado una forma de arte
decorativo. Adems del fin funcional del mobiliario, puede servir a un propsito
simblico o religioso. El mobiliario domstico crea, en conjuncin con otros objetos
como lmparas o relojes, espacios interiores convenientes, confortables y funcionales.

El mobiliario puede ser artesanal o industrial, y por su gran carga ornamental ha sido
considerado objeto artstico en la historia del arte decorativo, sobre todo el de la poca
pre-industrial.

Materiales
Los materiales empleados en su elaboracin suelen ser:

Madera: Tuvo un gran protagonismo desde los egipcios hasta el mueble


estilo Art Nouveau, y todava sigue siendo el material preferido por muchas
personas. Los tipos de maderas ms empleados son las
de pino, cerezo, castao, haya, roble, etc.

Metal: Despus de la primera guerra mundial, con el advenimiento


del Movimiento Moderno y los diseos de Marcel Breuer con tubo de acero
curvado y cromado, que impusieron un nuevo estilo de mobiliario.

Plstico: Cobr relevancia en el diseo de muebles despus de la segunda


guerra mundial, cuando se hicieron grandes avances en la obtencin y procesado
de este material. Los que innovaron en el uso del plstico fueron los diseadores
italianos del movimiento Radical Design.