DERECHO DE HABITACIÓN

Definición es el derecho real, el derecho de utilizar una finca urbana para habitar
gratuitamente algunas piezas de una casa. Art. 746 c.c.
Elementos
a) Elementos Reales:
• Inmueble: El derecho de habitación se refiere a un inmueble específico, es decir,
una propiedad física, como una casa o un apartamento.
b) Elementos Personales:
• Nudo propietario: es el propietario del inmueble
• El titular de ese derecho
c) Elementos Formales:
• Documentación legal: Para establecer un derecho de habitación, es necesario que
exista una documentación legal que lo respalde, según se trate de actos inter
vivos o mortis causas. Estos derechos no suelen constituirse por disposición de la
ley.
 CARACTERISCAS DE AMBOS DERECHOS
o Tiene carácter de derechos reales, pues, pueden hacer efectivos Erga Omnes.
o Son de carácter personalísimo.
o Son derechos de aprovechamiento activo
OBLIGACIONES DEL USUARIO Y HABITACIONISTA
1. Hacer, antes de entrar en el ejercicio de sus derechos, el correspondiente inventario y
constituir la oportunidad garantía. Ar. 749 y 721 c.c.
2. Usar la cosa, con diligencia.
3. Contribuir con los gastos de cultivo o de reparaciones ordinarias y otras
contribuciones, en su caso art. 751 c.c.
 EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN:
1. La muerte de usuario o Habitacioncita
2. El vencimiento del plazo por el cual se constituyó o por realzarse la condición
resolutoria a la cual está sujeto el derecho.
3. Por la reunión del usuario habitacionista y de la propiedad en una misma persona;
pero si la reunión se verifica en una sola cosa o parte de lo usufructuado, en lo demás
subsistirá el usufructo.
4. Por prescripción, si el titular del uso o habitación no usa o no disfruta de la cosa, la
abandona, prescribe su derecho por el transcurso de 5 años. (Art, 1508 CC)
5. Por renuncia del usuario o habitacionista
6. Por pérdida de la cosa.
7. Por anulación del derecho del que constituyó el uso o habitación
 EL DERECHO DE SERVIDUMBRE
Definición: Servidumbres es el gravamen impuesto sobre un sobre un predio para uso de
otro predio de distinto dueño o para utilidad pública o comunal”. (Art. 752 C.C.
Puig Peña. Las servidumbres son gravámenes reales que se imponen en favor del dueño
de un predio y a cargo de otro fundo propiedad de distinto dueño, para beneficio o mayor
utilidad del primero.
Características
1. Inseparabilidad: La servidumbre es inseparable del predio dominante y del predio
sirviente. Esto significa que no se puede separar de la tierra a la que está vinculada.
Si se vende o transfiere el predio dominante (el que se beneficia de la servidumbre) a
otra persona, la servidumbre se transfiere automáticamente junto con la tierra.
1. Indivisibilidad: La servidumbre también es indivisible en el sentido de que no se
puede dividir en partes y venderse por separado. No es posible vender una parte de
una servidumbre mientras se retiene la otra parte. Si se transfiere el predio dominante,
la servidumbre se transfiere en su totalidad.
2. Perpetuidad: En muchos casos, las servidumbres son perpetuas, lo que significa que
existen indefinidamente en el tiempo, a menos que se extingan de acuerdo con las
leyes o acuerdos aplicables. Esto permite que las personas que poseen el predio
dominante continúen disfrutando de los beneficios de la servidumbre a lo largo de las
generaciones.
3. Accesoriedad: La servidumbre es un derecho accesorio que está ligado a la
propiedad del predio dominante. Esto significa que la existencia y el ejercicio de la
servidumbre dependen de la propiedad del predio dominante. Si el predio dominante
se vende o transfiere a otra persona, la servidumbre se transfiere automáticamente
con él. Además, si el predio dominante se divide en varias propiedades, la
servidumbre continúa beneficiando a todas las partes resultantes.
La Constitución de la servidumbre
Por Determinación de la Ley:
• Algunas servidumbres se crean automáticamente por disposición de la ley debido
a la ubicación de las propiedades y las necesidades comunes de la comunidad.
Estas servidumbres se denominan "servidumbres legales" o "servidumbres
prediales legales". Un ejemplo común es el derecho de paso de una servidumbre
de paso necesaria para acceder a una propiedad sin acceso a una carretera
pública. La ley reconoce y establece estas servidumbres para garantizar que las
propiedades sean accesibles.
Por Determinación de la Voluntad Humana:
• La mayoría de las servidumbres se crean por acuerdo entre las partes
involucradas. Esto implica que el propietario del predio dominante (quien se
beneficia de la servidumbre) y el propietario del predio sirviente (el que está sujeto
a la servidumbre) acuerdan establecer la servidumbre mediante un contrato o
escritura legal. En este caso, las partes tienen la flexibilidad para negociar los
términos y condiciones de la servidumbre, como su alcance y duración.
 Por Prescripción:
• Por prescripción: solamente algunos de los tipos de servidumbres, como lo son
las continuas y aparentes. (Art. 805 y 506).
CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
Por su contenido:
▪ Positivas
Las servidumbres positivas implican el derecho del titular de la servidumbre
(generalmente el propietario del predio dominante) a realizar una acción afirmativa
en el predio sirviente (la propiedad que está sujeta a la servidumbre). Esto significa
que el titular de la servidumbre tiene el derecho de hacer algo en la propiedad del
predio sirviente. Ejemplos comunes de servidumbres positivas incluyen el derecho de
paso, el derecho de tomar agua de un pozo en la propiedad del predio sirviente o el
derecho de conducir ganado a través de la tierra de otra persona.
▪ Servidumbres Negativas:
Las servidumbres negativas, por otro lado, implican restricciones impuestas al
propietario del predio sirviente (la propiedad que está sujeta a la servidumbre). En
este caso, el titular de la servidumbre tiene el derecho de prevenir o limitar ciertas
acciones o actividades en el predio sirviente. Por ejemplo, una servidumbre negativa
podría incluir la prohibición de construir estructuras altas que bloqueen la vista desde
el predio dominante o la restricción de actividades que puedan causar contaminación
en el predio dominante.
▪ Servidumbres Continuas: Las servidumbres continuas son aquellas en las que el
uso o ejercicio es constante y permanente, sin necesidad de intervención humana
regular para mantener el derecho.
▪ Servidumbres Discontinuas: Las servidumbres discontinuas son aquellas en las que
el uso o ejercicio es intermitente y depende de eventos o acciones específicas para
que se ejerzan los derechos.
 Por las evidencias de su existencia
▪ Aparentes:
Las servidumbres aparentes son aquellas que son evidentes y visibles en la
superficie del predio sirviente sin necesidad de investigar documentos legales. Estas
servidumbres son claramente perceptibles por inspección visual y su existencia se
puede constatar de manera directa. Por ejemplo, una servidumbre de paso donde
hay un camino claramente marcado y utilizado para acceder al predio dominante es
un ejemplo de servidumbre aparente. El propietario del predio sirviente no puede
alegar ignorancia de su existencia.
▪ No Aparentes:
Las servidumbres no aparentes son aquellas que no son visibles en la superficie del
predio sirviente y, por lo tanto, no se pueden detectar mediante una inspección
visual. Para conocer la existencia de una servidumbre no aparente, normalmente es
necesario examinar documentos legales, como escrituras de propiedad o registros
de servidumbres. Un ejemplo podría ser una servidumbre de paso que está
documentada pero no es visible en el terreno debido a la falta de un camino o acceso
físico evidente.
 Por su origen.
▪ Voluntarias
Servidumbres Voluntarias:
Las servidumbres voluntarias se establecen mediante un acuerdo o contrato voluntario entre las
partes involucradas, es decir, el propietario del predio dominante (quien se beneficia de la
servidumbre) y el propietario del predio sirviente (el que está sujeto a la servidumbre). Estas
servidumbres se crean por voluntad mutua y requieren el consentimiento de ambas partes. El
acuerdo se formaliza mediante un contrato o escritura legal, y sus términos y condiciones se
negocian y acuerdan entre las partes.
Servidumbres Legales:
Las servidumbres legales, también conocidas como servidumbres prediales legales, se
crean automáticamente por disposición de la ley debido a circunstancias específicas,
independientemente de la voluntad de las partes. Estas servidumbres se establecen para
satisfacer necesidades comunes o para garantizar el acceso a propiedades en
situaciones particulares. Por ejemplo, una servidumbre legal podría otorgar el derecho de
paso necesario para acceder a una propiedad sin acceso a una carretera pública. Estas
servidumbres se establecen de acuerdo con las leyes locales y no requieren un acuerdo
entre las partes
Por la naturaleza de los predios:
1. Servidumbres Urbanas:
Las servidumbres urbanas se relacionan con propiedades o predios que se encuentran en áreas
urbanas o desarrolladas, como ciudades o áreas metropolitanas. Estas servidumbres a menudo
están relacionadas con el acceso a propiedades, el uso de servicios públicos, como el agua y el
alcantarillado, o el acceso a instalaciones urbanas, como calles y carreteras pavimentadas. Por
ejemplo, una servidumbre de paso que permite el acceso a una propiedad en una zona urbana
sería una servidumbre urbana.
2. Servidumbres Rústicas:
Las servidumbres rústicas se relacionan con propiedades o predios ubicados en áreas rurales o
no desarrolladas, como zonas agrícolas o terrenos en el campo. Estas servidumbres a menudo
están relacionadas con actividades agrícolas, ganaderas o forestales. Por ejemplo, una
servidumbre que permite el paso de ganado a través de un terreno rural sería una servidumbre
rústica.
 EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
EL Código Civil en sus artículos 817 y 820 señala las siguientes causas
1. Por el uso: Una servidumbre puede extinguirse por el uso cuando el titular de la servidumbre no
la utiliza durante un período de tiempo específico, generalmente establecido por la ley o acordado
entre las partes involucradas. Este período de tiempo se conoce como "prescripción" o
"caducidad". Si el titular de la servidumbre no la ejerce durante este período, se considera que ha
renunciado a su derecho, y la servidumbre se extingue.
2. Por remisión gratuita u onerosa: La remisión gratuita se refiere a la renuncia voluntaria y sin
compensación por parte del titular de la servidumbre. En otras palabras, el titular renuncia a su
derecho sin recibir nada a cambio. La remisión onerosa implica que el titular de la servidumbre
acuerda voluntariamente renunciar a su derecho a cambio de cierta compensación o beneficio. En
ambos casos, la servidumbre se extingue debido a la voluntad expresa del titular de la
servidumbre de renunciar a sus derechos.
3. Por confusión: La extinción por confusión ocurre cuando el propietario de la
servidumbre y el propietario del predio dominante se convierten en la misma
persona. En otras palabras, si una persona adquiere tanto la propiedad que estaba
sujeta a la servidumbre como la propiedad que disfrutaba de la servidumbre, no
hay necesidad de que continúe existiendo la servidumbre, ya que ambas
propiedades son propiedad de la misma persona. En este caso, la servidumbre se
extingue automáticamente.
 DERECHOS REALES DE GARANTÍA
Los derechos reales de garantía tienen similitud con los de mero goce, por cuanto que
ambos tienen en común el ser derechos limitados (irua in re aliens. Concepto: es la
carga o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueño) y se les concibe como desmembraciones de la propiedad que vienen a
limitarla.
La diferencia entre ambos grupos de derechos radica en que los de goce tiene por
elemento fundante de su naturaleza la idea del disfrute, mientras que los de garantía
persiguen asegurar el cumplimiento de una obligación.
Los Derechos Reales de Garantía son:
La hipoteca
La prenda
 LA HIPOTECA
“La hipoteca es un derecho real que graba un bien inmueble para garantizar el
cumplimiento de una obligación” (art. 822)
Noción de la Hipoteca:
• La hipoteca es un contrato legal mediante el cual una persona (llamada el "deudor
hipotecario" o "hipotecante") ofrece su propiedad inmueble, generalmente una vivienda
o un terreno, como garantía para asegurar el pago de una deuda o préstamo. El
prestamista (generalmente un banco o una entidad financiera) recibe esta garantía en
forma de hipoteca sobre el inmueble.
Características de la Hipoteca:
1. Derecho de Garantía:
• La hipoteca se considera un derecho de garantía o una seguridad para el
prestamista. Significa que, si el deudor hipotecario no cumple con sus obligaciones
de pago según lo acordado en el contrato de préstamo, el prestamista tiene el
derecho de ejecutar la hipoteca y vender la propiedad para recuperar el dinero
adeudado.
1. Derecho Accesorio:
• La hipoteca es un derecho accesorio porque depende de la existencia de una
deuda o un contrato principales, que es el préstamo. La hipoteca existe para
asegurar el cumplimiento de ese contrato principal. Si la deuda se paga por
completo, la hipoteca pierde su propósito y puede ser liberada.
2. Indivisible:
• La hipoteca es indivisible en el sentido de que afecta a la propiedad en su
conjunto. No se puede hipotecar solo una parte de la propiedad. Si una propiedad
está hipotecada, la hipoteca se aplica a toda la propiedad. Por lo tanto, si el
propietario quiere vender la propiedad, generalmente debe pagar la deuda
hipotecaria en su totalidad o transferirla al comprador.
 FORMALIDADES PARA CONSTITUIRLA
En la constitución de la hipoteca participan tres elementos:
ELEMENTOS SUBJETIVOS:
1. Acreedor Hipotecario: Este es el elemento subjetivo principal, y se refiere a la entidad o
persona que otorga el préstamo o crédito y que recibe la garantía hipotecaria. En la mayoría de
los casos, el acreedor hipotecario es un banco o una entidad financiera.
2. Deudor Hipotecario: El deudor hipotecario es la persona que solicita el préstamo y ofrece su
propiedad como garantía hipotecaria. Es responsable de pagar la deuda y cumplir con los
términos y condiciones del contrato de préstamo.
 ELEMENTOS OBJETIVOS:
1. Propiedad Inmueble: El elemento objetivo es la propiedad inmueble que se ofrece como
garantía. Puede ser una vivienda, un terreno o cualquier otro tipo de propiedad inmueble.
2. Monto del Préstamo: Este elemento se refiere al monto total del préstamo o crédito que se
otorga al deudor hipotecario. El monto del préstamo es una parte esencial del contrato de
hipoteca, ya que determina la cantidad de dinero que se presta y que el deudor está
obligado a pagar.
Elementos Formales:
• Escritura de Hipoteca: La constitución de una hipoteca requiere la formalización de una
escritura de hipoteca. Esta escritura debe ser otorgada ante un notario público y registrada en el
Registro de la Propiedad Inmueble para que tenga efecto legal. La escritura de hipoteca debe
contener detalles sobre la propiedad, el monto del préstamo, los términos y condiciones, y otros
aspectos relevantes del acuerdo.
• Registro en el Registro de la Propiedad Inmueble: La hipoteca debe registrarse en el Registro
de la Propiedad Inmueble para que sea oponible a terceros y para que se puedan ejecutar los
derechos de garantía en caso de incumplimiento por parte del deudor hipotecario. (art. 1125
numeral 2, y 1756 Código Civil)
 BIENES Y DERECHOS NO HIPOTECABLES
1. El inmueble destinado a patrimonio familiar (Art. 838 C.C.)
2. Los bienes adquiridos por herencia, legado o donación, cuando el
causante haya puesto dicha condición, pero ésta no podrá exceder de
cinco años.
3. De acuerdo al artículo 748, los derechos de uso y habitación.
4. De acuerdo al artículo 755, las servidumbres que por ser un derecho
accesorio no puede enajenarse en forma independiente del inmueble a
cuyo favor están constituidas