Incumplimiento Del Contrato de Locación

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Título: La resolución por incumplimiento en el contrato de locación

Autor: Sánchez Herrero, Andrés
Publicado en: RCCyC 2019 (noviembre), 13/11/2019, 185
Cita Online: AR/DOC/2625/2019
Sumario: I. Introducción y aclaración previa.— II. Normativa aplicable.— III. Incumplimientos que
habilitan para resolver.— IV. La intimación de pago.— V. El problema del art. 1223 y el procedimiento
resolutorio desplazado.— VI. Efectos
(*)
(**)
I. Introducción y aclaración previa
En el presente trabajo analizaré la resolución por incumplimiento del contrato de locación. Por razones de
extensión, presupongo conocido el régimen general de la resolución por incumplimiento, al que no me referiré
sino en la medida en que sea indispensable para analizar su funcionamiento en el marco de la locación. Tampoco
haré referencia al régimen jurídico aplicable a este contrato, salvo en lo que hace al modo extintivo analizado. Por
último, aclaro que no analizaré otros modos extintivos, ni siquiera aquellos que, mal o bien, en el Código Civil y
Comercial se denominan "resolución", en la medida en que no se basen en el incumplimiento de la contraparte.
II. Normativa aplicable
El régimen jurídico de la resolución por incumplimiento del contrato de locación se compone de dos tipos de
normas:
1) las que regulan la resolución por incumplimiento en general, previstas en los arts. 1077 a 1089 del Cód. Civ.
y Com., que resultan aplicable a este contrato, dado su carácter bilateral, y
2) las que regulan la resolución por incumplimiento del contrato de locación en particular.
Entre estas últimas, a su vez, cabe distinguir las que refieren específicamente a la resolución por
incumplimiento [v. gr., los arts. 1219 (resolución por incumplimiento imputable al locatario) y 1220 (resolución
por incumplimiento imputable al locador)] y las que regular cuestiones que solo indirectamente se relacionan con
este modo extintivo (v. gr., el art. 1194, que prescribe cuál es el destino que debe darse a la cosa locada, cuyo
incumplimiento, en virtud delart. 1219, inc. a), faculta al locador para resolver el contrato). En este sentido lato,
que incluye aun a las normas indirectamente referidas al tema, cabe incluir en el régimen específico aludido a los
arts. 1194, 1201, 1202, 1205, 1206, 1207, 1208, 1211, 1212, 1213, 1214, 1219, 1220, 1222, 1223 y 1224 del Cód.
Civ. y Com.
Si bien el capítulo del contrato de locación contiene varias normas que regulan la resolución por
incumplimiento de este contrato, no es un régimen autosuficiente. Se monta, por así decirlo, sobre el régimen
general de este modo extintivo. Naturalmente, y en virtud del principio de especialidad, este último solo es
aplicable en la medida en que sea compatible con las normas específicas previstas para el contrato de locación.
III. Incumplimientos que habilitan para resolver
III.1. Consideraciones generales
Las normas fundamentales en la materia están previstas en los arts. 1219 y 1220 del Cód. Civ. y Com. El
primero se refiere a la facultad resolutoria del locador. Dispone lo siguiente:
Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:
a. por cambio de destino o uso irregular en los términos del art. 1205;
b. por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
c. por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.
El art. 1220 regula la facultad resolutoria del locatario:
Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
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a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
¿Qué relevancia tienen estas normas? Distingamos dos cuestiones:
1) ¿Siempre que se verifique un supuesto de hecho previsto en alguno de estos incisos se puede resolver el
contrato? La respuesta afirmativa parece obvia. Sin embargo, el tema amerita alguna aclaración. Es cierto que
siempre que se presente un supuesto de hecho subsumible en alguna de estas normas se podrá ejercer la facultad
resolutoria. Con todo, esto no implica que toda vez que se incumpla alguna de estas obligaciones se verificará el
supuesto de hecho que habilita para resolver. Tomemos, por ejemplo, el incumplimiento de la obligación de
conservar la cosa locada, que en parte pesa sobre el locador y en parte sobre el locatario. Es cierto que el
incumplimiento de esta obligación está previsto como habilitante para resolver el contrato. Sin embargo, no creo
que un incumplimiento de menor rango de esta obligación pueda justificar una medida tan drástica. Debe tratarse
de un incumplimiento grave o esencial, en los términos del art. 1084 del Cód. Civ. y Com. (1). De lo contrario, si
bien se verificará un incumplimiento de esta obligación que generará las consecuencias que correspondan(v. gr.,
la responsabilidad civil), no se podrá resolver.
En este sentido, traigo a colación un caso en el cual, precisamente porque se echaba de menos la gravedad, se
consideró que la resolución extrajudicial había sido ilegítima (2). El conflicto surgió con relación a un contrato de
locación de un inmueble con destino de vivienda. El tribunal entendió que no era justa causa para resolver por
incumplimiento el funcionamiento deficiente de un equipo de aire acondicionado y una pérdida de agua debajo
del inodoro. En cuanto al aparato de aire acondicionado, el tribunal, además de destacar que su mal
funcionamiento no justificaba la resolución del contrato, destacó que este elemento ni siquiera figuraba en el
inventario de la vivienda ni se había dejado constancia de que fuese un elemento esencial del contrato. Agregó que
el locatario no se había molestado en verificar si el aparato funcionaba cuando realizó la inspección al acceder al
inmueble, ni había luego intentado su reparación a costa del locador o alguna otra alternativa menos drástica que
la resolución por incumplimiento. En cuanto a la pérdida de agua del inodoro, destacó que ya había sido superada
al tiempo de la resolución y que, además, ni siquiera se había acreditado que existiese al tiempo de la celebración
del contrato.
Esta consideración es aplicable a todos los supuestos previstos en los arts. 1219 y 1220, con una excepción. De
acuerdo con el inc. c) del primero de estos artículos, el locador está facultado para resolver el contrato "por falta de
pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos". En este caso, la norma ha
precisado el criterio conforme al cual debe estimarse la gravedad del incumplimiento de esta obligación, de modo
que, si se verifica el incumplimiento previsto, se podrá resolver, y, de lo contrario, no, por más que se haya
incumplido (v. gr., porque se deja de pagar solo un período, o incluso dos o más, pero no en forma consecutiva).
2) ¿Se puede resolver el contrato ante un incumplimiento obligacional no previsto en los artículos citados? A
primera vista, podría sostenerse que sí, habida cuenta de que la locación es un contrato bilateral, y, en virtud del
art. 1087, la facultad resolutoria legal o implícita es aplicable a los contratos bilaterales. Sin embargo, la cuestión
depende de cómo se interprete el microrrégimen previsto en los arts. 1219 y 1220. Es evidente que no constituye
una regulación exhaustiva del tema, sino que presupone el régimen general (v. gr., en lo que respecta a los
requisitos de la figura, las vías para resolver, los efectos de la resolución), al que viene a agregarle normas que lo
aclaran, precisan, complementan o modifican. En lo que tiene que ver con los incumplimientos que habilitan para
ejercer la facultad resolutoria, nada indica que la regulación tenga vocación excluyente, en el sentido de que el
contrato no se pueda resolver en virtud de otro tipo de incumplimientos, distintos de los previstos en las dos
normas de referencia. Por ejemplo, si el locador no le entrega la cosa al locatario.
En función de lo expuesto, cabe concluir que la importancia de los arts. 1219 y 1220 es bastante relativa,
habida cuenta de que:
- no todos los incumplimientos obligacionales allí previstos habilitan para resolver, sino solo los que revistan
gravedad suficiente;
- es posible resolver en virtud de otro tipo de incumplimientos, siempre que sean esenciales (3).
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El caso del art. 1219, inc. c), es distinto, ya que, dada la precisión con que el tema ha sido regulado, no hay
margen para descartar la resolución si el locatario no paga la prestación dineraria convenida durante dos períodos
consecutivos, ni tampoco para admitirla ante otro tipo de incumplimiento de esta obligación.
Lo dicho vale para la facultad resolutoria legal o implícita. Naturalmente, las partes, en ejercicio de su
autonomía privada, son libres para acordar algo distinto mediante un pacto rescisorio, supuesto en el cual, en
principio, la ocurrencia de un incumplimiento previsto en ese pacto será suficiente para que el acreedor pueda
ejercer la facultad resolutoria. Nada impide que las partes, a través de un pacto de este tipo, admitan la resolución
ante incumplimientos no previstos por el legislador o incluso ante supuestos en los que la rechazó implícitamente
(4).
III.2. Incumplimientos del locatario
III.2.a. Introducción
El citado art. 1219 prevé tres supuestos que habilitan al locador para resolver el contrato:
- cambio de destino o uso irregular;
- falta de conservación o abandono de la cosa locada;
- falta de pago de la prestación dineraria convenida.
Los analizaré en este orden, tras lo cual haré referencia a otros incumplimientos del locatario que también
pueden habilitar el ejercicio de la facultad resolutoria. (Aclaro que no me detendré a considerar en profundidad el
alcance de cada una de estas obligaciones, ya que esto implicaría un estudio de buena parte del régimen del
contrato de locación, lo que excede el objeto de este trabajo y la extensión disponible. Tan solo me detendré en el
asunto cuando así lo requiera la mejor comprensión del funcionamiento de la facultad resolutoria en este
contrato).
III.2.b. Cambio de destino o uso irregular
De acuerdo con el art. 1219, "[e]l locador puede resolver el contrato: a. por cambio de destino o uso irregular
en los términos del art. 1205 [...]".A su vez, esta última norma dispone lo siguiente:
Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y
exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador (5).
El cambio del destino convenido o del que resulta supletoriamente de la ley constituye, entonces, un
incumplimiento que amerita la resolución. Es cierto que, por lo ya expuesto, el incumplimiento concreto, para
validar la resolución, debe ser esencial, y esto por más que esté previsto genéricamente en la norma citada. Sin
embargo, la previsión específica refuerza la idea de que, en principio, estamos ante un incumplimiento grave. A
esto se suma que, según resulta de lo transcripto, la prohibición es absoluta: el locatario no puede variar el destino
ni siquiera si al hacerlo no perjudica al locador. Con esta salvedad —que no es menor—, sigue en pie la regla
general: para ameritar la resolución, el incumplimiento debe revestir gravedad. El margen para negar la validez de
la resolución por esta causa es mínimo, ciertamente, pero no cabe descartarlo a priori. En todo caso, si el locador
desea suprimir todo margen de discusión, puede incluir en el contrato un pacto comisorio que especifique que el
cambio de destino habilitará en todo caso, y sin importar su gravedad, la resolución. Por lo expuesto, en casi todos
los casos esto implicará curarse en salud, pero es una prevención que no está de más.
También encuadran como cambio de destino —y, por ende habilitan la resolución por incumplimiento— la
cesión de la posición contractual y la sublocación no autorizadas (6).
El art. 1219 alude al "cambio de destino o uso irregular en los términos del art. 1205". Podría pensarse que
estas expresiones son equivalentes. No creo, con todo, que sea lo más apropiado: en principio, hay que interpretar
las normas presuponiendo que el legislador no es redundante. Considero, por ende, que puede haber un uso
irregular sin que haya cambio de destino. Así lo entiende la doctrina, en general (7). Es lo que ocurre, por ejemplo,
cuando, aun sin alterar el destino de la cosa locada, se la usa de modo irracional (8). En muchos casos, esto
implicará, a su vez, una infracción al deber de conservación, que también constituye una causal autónoma de
resolución por incumplimiento.
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Para resolver el contrato, no es preciso que el uso irregular haya perjudicado al locador (9). Como vimos, así lo
prescribe la ley respecto del cambio de destino en el art. 1205, y no hay razón para aplicar una regla distinta al uso
irregular, dada la equiparación que se hace de estos dos supuestos en el art. 1219.
En cuanto a los sujetos involucrados, el supuesto típico se verifica cuando el propio locatario o las personas
que dependen de él alteran el destino o usan irregularmente la cosa locada. En caso de cesión o sublocación,
también se puede resolver si incurren en estas conductas el cesionario o el sublocatario (10).
III.2.c. Falta de conservación o abandono de la cosa locada
De acuerdo con el art. 1219, inc. b), el locador también tiene derecho a resolver el contrato "por falta de
conservación de la cosa locada, o su abandono [por el locatario] sin dejar quien haga sus veces".
La falta de conservación de la cosa se verifica tanto por acción (por ejemplo, por su deterioro por uso
inapropiado o por la realización de obras nocivas) (11) como por omisión (por ejemplo, porque no se realiza el
mantenimiento) (12). Ya apunté que, en ciertos casos, el incumplimiento podría considerarse tanto uso
inapropiado como falta de conservación; cualquiera que sea el encuadre, queda expedita la vía resolutoria. En
otros, en cambio, es claro el deslinde, como ocurre cuando el locatario no realiza las reparaciones que están a su
cargo.
También constituye una causa de resolución el abandono (13). Este puede implicar el incumplimiento del
deber de conservación y expone al riesgo de que la cosa sea ocupada por terceros (14). De todos modos, no es
preciso que la cosa se haya deteriorado ni que haya sido ocupada por terceros: basta el hecho objetivo del
abandono (15). El locatario lo evita estando en la cosa o teniéndola en su esfera de disposición, o, como señala el
art. 1219, dejando una persona que haga sus veces (por ejemplo, miembros de su familia o dependientes).
III.2.d. Falta de pago de la prestación dineraria convenida
Según el inc. c) del art. 1219, el locador también tiene derecho a resolver el contrato "por falta de pago de la
prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos" (16). Para interpretar la norma, hay que tener
en cuenta lo que dispone el art. 1208:
Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación
y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede
vía ejecutiva.
De existir estas otras prestaciones de pago periódico, entonces, la "prestación dineraria" que habilita la
resolución estará conformada por dos subcategorías:
1. el precio de la locación, y
2. esas otras prestaciones de pago periódico (17).
De aquí se infiere, entonces, que el concepto de "canon convenido" es o puede ser más amplio que el de
"precio de la locación".
Ahora bien: ¿a qué otras prestaciones se refiere la norma? Por lo pronto, deben ser de pago periódico. Sería el
caso, por ejemplo, de un impuesto o las expensas.
Debe tratarse, además, de una prestación cuya falta de pago pueda perjudicar de algún modo al locador; de lo
contrario, no se justificaría la concesión de la facultad resolutoria a su favor, dado que carecería de un interés
digno de tutela. Sería el caso, por ejemplo, de una carga o contribución que grava la cosa y cuyo pago ha asumido
el locatario (v. gr., un impuesto inmobiliario). En principio, según lo precisa el art. 1209, segundo párrafo, estas
cargas y contribuciones pesan sobre el locador, pero nada obsta a que el locatario se comprometa a pagarlas, como
lo aclara la misma norma. Suponiendo que, efectivamente, sea el caso, el pacto que altera lo dispuesto en la
normativa supletoria, si bien será plenamente válido entre las partes, en modo alguno servirá para liberar al
locador frente al tercero acreedor de la prestación insatisfecha, perjuicio que amerita que el locador pueda resolver
el contrato.
La norma agrega que debe tratarse de una prestación "asumida convencionalmente por el locatario". Basta con
que se haya pactado que el locatario ha asumido el pago de esa prestación; no es necesario que, además, se precise
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que su incumplimiento habilitaría al locador para resolver el contrato (caso en el cual estaríamos ante un pacto
comisorio).
Por cierto: ¿qué ocurre con las prestaciones que pesan sobre el locatario por disposición legal (no
convencional, como refiere la norma)? Supongamos, por ejemplo, que se alquila un fondo de comercio. De
acuerdo con el art. 1209 del Cód. Civ. y Com., las cargas y contribuciones que se originen en el destino que se dé
a la cosa locada pesan sobre el locatario. Sin embargo, en nuestro ejemplo, si este no las paga, el fisco podrá
accionar también contra el locador, en su calidad de titular del fondo de comercio. Por lo tanto, se verifica el
perjuicio que ameritaría el reconocimiento de la facultad resolutoria a su favor. Sin embargo, no se trata de una
prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario: recae sobre este por disposición legal
(18). Aplicando un criterio literal de interpretación, entonces, habría que descartar que en este caso el locador
pudiera resolver el contrato. Sin embargo, es obvio que hay suficiente identidad de razón entre los dos supuestos:
la falta de pago de una obligación y el perjuicio para el locador. Y la diferencia —el hecho de que esa obligación
del locatario provenga de un pacto o de la ley— en modo alguno justifica un trato desigual. Luego, están dadas las
condiciones para aplicar la norma por analogía. En suma: incluso en este caso, el locador tiene derecho a resolver
el contrato.
Para habilitar la resolución, es preciso que el incumplimiento se haya verificado "durante dos períodos
consecutivos", según la prescripción del art. 1219. Aunque lo usual es que estos períodos sean mensuales, puede
tratarse de cualquier otro módulo temporal.
III.2.e. Otros incumplimientos
Habida cuenta del carácter no taxativo delart. 1219, cabe resolver el contrato por otros incumplimientos del
locatario, aunque sean distintos de los allí previstos. Por ejemplo, si no realiza las mejoras prometidas (19).
III.3. Incumplimientos del locador
III.3.a. Introducción
El citado art. 1220 prevé dos incumplimientos del locador que habilitan al locatario para resolver el contrato:
- el incumplimiento de la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
- la inobservancia de la garantía de saneamiento.
Los analizaré en este orden, tras lo cual haré referencia a otros incumplimientos del locador que también
pueden habilitar el ejercicio de la facultad resolutoria. (Al igual que con respecto a los incumplimientos de
locatario, y por las mismas razones, no profundizaré el análisis de estas obligaciones, sino que solo me detendré en
el asunto cuando así lo requiera la mejor comprensión del funcionamiento de la facultad resolutoria en este
contrato).
III.3.b. Incumplimiento de la obligación de conservar la cosa
De acuerdo con el art. 1220, el locatario tiene derecho a resolver el contrato si el locador incumple su
obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido. La norma se correlaciona con el art.
1201, que dispone lo siguiente:
Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de
servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o
defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
El alcance de esta obligación no es tan claro, habida cuenta de lo que disponen otras normas del mismo
régimen de la locación, como son los arts. 1206 y 1207. No es mi intención ahondar en el análisis del tema. En
cualquiera caso, lo que aquí importa es que, incumplida esta obligación, el locatario está legitimado para resolver
el contrato. Naturalmente, y de acuerdo con lo ya sostenido, el incumplimiento debe revestir suficiente gravedad;
de lo contrario, la resolución sería abusiva. De todos modos, la inclusión de este supuesto en el elenco de los que
ameritan la resolución implica que, salvo que se trate de un incumplimiento absolutamente menor, el locador está
facultado para ejercer la facultad resolutoria.
III.3.c. Incumplimiento de la garantía de saneamiento
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De acuerdo con el art. 1220, el locatario también tiene derecho a resolver el contrato "si el locador incumple
[...] b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios".
En principio, este derecho ya se está previsto en el régimen específico de la responsabilidad por saneamiento.
De acuerdo con el art. 1039 del Cód. Civ. y Com., [e]l acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a
optar entre:
a. reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
b. reclamar un bien equivalente, si es fungible;
c. declarar la resolución del contrato (20).
Aunque la norma citada no lo precisa, en el marco de este régimen, el adquirente solo puede resolver el
contrato si la evicción o el vicio presentan cierta importancia (21). Por las razones ya expuestas, entiendo que lo
mismo vale para la regulación de este modo extintivo en el marco del contrato de locación. Por lo pronto, porque
este es el criterio general aplicable a los diversos supuestos de resolución por incumplimiento previstos en los arts.
1219 y 1220 (con la salvedad ya apuntada del inc. c) del primero de estos artículos, en el cual, mal o bien, el
legislador tasa de antemano el límite entre el incumplimiento que habilita para resolver y el que no). A esto se
suma, en lo que hace a la resolución por vicios, que se alude a los vicios redhibitorios, que son, según el art. 1051,
inc. b), los más graves (22). Por lo tanto, no se podría resolver el contrato ante un vicio oculto no redhibitorio. Si
bien el art. 1220 no contiene ninguna referencia a la gravedad de la evicción, va de suyo que es aplicable el mismo
criterio, no solo por las dos razones ya apuntadas, sino porque, además, no tendría sentido que en un mismo inciso
se exigiese la gravedad para resolver por un vicio oculto y no para hacerlo por evicción.
III.3.d. Otros incumplimientos
Como vimos, la enumeración prevista en el art. 1220 no es taxativa. En virtud del régimen general de la
resolución por incumplimiento, el locatario tiene derecho a resolver el contrato ante cualquier incumplimiento
grave o esencial del locador. Por ejemplo, en los casos siguientes (en la medida en que el incumplimiento revista
gravedad, se entiende):
- Si el locador realiza actos que impiden o perturban el derecho de disfrute del locatario (23). Por ejemplo, si
realiza o quiere realizar innovaciones u obras sin tener derecho para hacerlo. (Por cierto, dado que en el marco del
Cód. Civ. y Com. las turbaciones de hecho del enajenante constituyen casos de evicción, bien podría considerarse
que este supuesto es subsumible en el inc. b] del art. 1220) (24).
- Si el locador no le entrega la cosa arrendada de acuerdo con las pautas legales y contractuales aplicables
(cosas comprendidas, estado de los bienes, tiempo y lugar de entrega, etcétera) (25).
- Si el locador no paga mejoras o cualquier gasto realizados por el locatario que corra a su cargo (esto es, del
locador) (26).
- Si, por una causa imputable al locador, la autoridad pública impide al locatario el uso de la cosa locada o lo
perturba de alguna otra forma —por ejemplo, a través de una clausura— (27).
En este sentido, por ejemplo, en un caso se consideró que el locatario tenía derecho a resolver el contrato
porque el locador no había prestado su colaboración para que pudiese iniciar el trámite administrativo para la
instalación de gas natural (28).
IV. La intimación de pago
IV.1. Introducción
El art. 1222 del Cód. Civ. y Com. dispone lo siguiente:
Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello
un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
consignando el lugar de pago (29).
Dejemos de lado lo extraño que resulta que esta norma —que a primera vista se refiere a un requisito para
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extinguir el contrato— integre la sección 7ª del régimen de la locación, titulada "Efectos de la extinción". Se
supone que estamos hablando de algo que ocurre o debe ocurrir antes de la extinción del contrato, de modo que
mal podría ser su efecto, que es algo posterior, al menos en el orden lógico (y, por lo general, también en el
temporal). Salvo que interpretemos que, en realidad, esta intimación no es un requisito para la resolución del
contrato, sino para la restitución a la que esta da lugar. Explicación que en el mejor de los casos solo podría
aceptarse respecto de la resolución extrajudicial seguida de desalojo, pero no respecto de la judicial. Como
veremos, ni siquiera es aceptable con relación a la primera, habida cuenta de que, si el locatario paga su deuda,
evita el desalojo, lo que implica que el contrato sigue vigente.
IV.2. El supuesto de hecho
La norma es aplicable a un supuesto específico de resolución por incumplimiento, que se compone de dos
notas:
- el destino de la locación es habitacional (30);
- el desalojo se promueve por "falta de pago de alquileres".
Quedan fuera de su alcance, por ende, el desalojo en el marco de una locación con otro destino, y también el de
la que, aun teniendo destino habitacional, se resuelve sobre la base de otro tipo de incumplimiento. A esta
categoría residual se le aplican las reglas generales de la resolución por incumplimiento, en principio. (Pronto
tendré que acotar esta afirmación, dado lo que dispone el [al menos para mí] enigmático segundo párrafo del art.
1223). Reglas que me limitaré recordar, distinguiendo los diversos escenarios que pueden presentarse, en función
de si la resolución se basa en un pacto comisorio expreso o en la facultad resolutoria legal (o implícita), y de si se
realiza en forma judicial o extrajudicial:
1) Resolución en virtud de un pacto comisorio expreso.
En cuanto al mecanismo resolutorio, hay que estar, en principio, a lo pactado.
A falta de pacto, el contratante no incumplidor puede resolver por vía judicial o extrajudicial.
Si lo hace por vía extrajudicial, le basta con cursar una comunicación fehaciente a la otra parte, manifestándole
su voluntad resolutoria. Si bien la resolución opera de pleno derecho, requiere que el contratante no incumplidor
manifieste su voluntad de resolver, ya que, hasta entonces, conserva su derecho a exigir el cumplimiento del
contrato. Naturalmente, no se requiere la aceptación del contratante incumplidor. A diferencia de lo que ocurre
con la facultad resolutoria legal, para resolver por vía extrajudicial en virtud de un pacto comisorio expreso no es
necesario otorgar al incumplidor una nueva oportunidad para cumplir a través de un requerimiento previo.
También es posible resolver en forma judicial, esto es, solicitando a un juez que declare resuelto el contrato, en
la medida en que concurran los requisitos legales previstos a tal efecto. No es necesario formular ningún tipo de
comunicación extrajudicial previa a la otra parte ni otorgarle un plazo de gracia para cumplir. Es más: si se lo
hiciera, ya no se podría demandar la resolución judicial del contrato, dado que esta se habría producido en forma
extrajudicial, con la mera comunicación de la voluntad resolutoria.
2) Resolución en virtud de la facultad resolutoria legal o implícita.
El contratante que pretende resolver tiene que cursar previamente un requerimiento resolutorio a la otra parte,
concediéndole un plazo de gracia para que cumpla. El contrato quedará resuelto solo si el requerido no cumple
dentro del plazo correspondiente.
Si demanda la resolución por vía judicial, se aplica el art. 1078, inc. f), que dispone lo siguiente:
"[...] en los casos en que es menester un requerimiento previo, si se promueve la demanda por extinción sin
haber intimado, el demandado tiene derecho de cumplir hasta el vencimiento del plazo de emplazamiento [...]".
Por lo tanto, no es necesario cursar el requerimiento resolutorio antes de plantear la demanda. De hecho, si se
lo cursase, se abriría otra vía de resolución —la extrajudicial— y el contrato quedaría resuelto al vencimiento del
plazo de gracia si persistiese el incumplimiento obligacional. Lo que sí se establece es que el demandado tiene
derecho a cumplir hasta que haya vencido el plazo de emplazamiento.
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Vayamos, ahora, al caso regido por el art. 1222. En cuanto al supuesto de hecho, la norma dice lo siguiente:
"Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres [...]". En
principio, pareciera claro qué clases de incumplimientos abarca: la falta de pago de alquileres. Pero ¿es así?
Recordemos lo que disponen dos artículos ya citados:
Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación
y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario (31).
Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: [...] c. por falta de pago de la
prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos (32).
¿Qué ocurre si el locatario incumple durante dos períodos consecutivos esas otras prestaciones de pago
periódico a las que se refiere el art. 1208? De acuerdo con esta norma, integran "la prestación dineraria
convenida"; luego, en virtud del art. 1219, su incumplimiento faculta al locador para resolver el contrato. Sin
embargo, la intimación del art. 1222 no está prevista para este caso. Al menos, no es lo que se desprende de su
tenor: solo alude a la "falta de pago de alquileres". Sin embargo, sería absurdo que el locatario tuviese derecho a
esta intimación previa cuando no paga los alquileres, pero no cuando incumple estas otras prestaciones, aunque
más no sea por la equiparación legal que resulta de las otras dos normas citadas. Ya sea por vía analógica o
extensiva, cabe concluir que el art. 1222 también es aplicable a este caso.
IV.3. La consecuencia jurídica
La norma dispone que "previamente a la demanda de desalojo [...], el locador debe intimar fehacientemente al
locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días
corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago".
Según los términos de la norma, todo indica que se trata de un requisito de admisibilidad de la demanda, cuya
inobservancia impediría darle curso al reclamo. Así lo ha entendido un sector de la doctrina (33). Desde esta
postura, se entiende que la demanda de desalojo debe ser rechazada si no se ha cumplido la exigencia legal (34).
Otro sector de la doctrina, en cambio, considera que el incumplimiento del mandato legal no implica la
improponibilidad objetiva de la demanda ni su rechazo forzoso, sino tan solo que al locador se le cargarán las
costas si el locatario paga su deuda al contestar la demanda (ya que habrá quedado en evidencia que el no haber
intimado extrajudicialmente fue la causa de los gastos judiciales) (35). Naturalmente, el contrato de locación
seguirá vigente, por lo que no deberá restituirse la cosa locada (36). Si, por el contrario, el locatario no pagase su
deuda, la causa seguirá su curso, ya que habrá quedado en evidencia que la intimación extrajudicial habría sido
irrelevante (37). En la práctica judicial se suele hacer la vista gorda, considerando que la notificación de la
demanda vale como sustituto de la intimación extrajudicial requerida.
Ahora bien, ¿qué ocurre si el locatario cumple dentro del plazo legal (o al contestar la demanda, en aquellos
casos en que el tribunal adopta la interpretación elástica referida)? Evidentemente, el locador no tendrá derecho a
desalojar al locatario. De ser así, ¿qué ocurrirá con el contrato? Todo indica que no se ha extinguido. De otro
modo, ¿con qué título podría seguir teniendo la cosa el locatario? Esto pone en evidencia que, en realidad, más que
ante requisito del desalojo, estamos ante un requisito de la resolución por incumplimiento (y, transitivamente, de
la restitución que es su efecto, y que se promueve con la demanda de desalojo). Lo que ocurre es que, en la
mayoría de los casos, mediante esta demanda se persigue tanto que el juez declare la resolución del contrato (en
otros términos: se trata de una resolución judicial) como que ordene la restitución de la cosa locada. Y esto es así
al margen de que lo primero no se explicite ni en la demanda, ni en la contestación ni en la sentencia (38). Bien
podría ocurrir, aunque no sea lo habitual, que el locador resolviese extrajudicialmente el contrato y luego
reclamase la restitución por vía judicial mediante la demanda de desalojo. De ser el caso, es claro que, para
resolver así, debería cursar la intimación requerida por la norma analizada. Por cierto, considero que la norma es
imperativa, de modo que el requisito legal no podría ser descartado a través de un pacto comisorio. Naturalmente,
todas estas disquisiciones pierden importancia si, como es lo usual, la exigencia prevista en este artículo se
entiende satisfecha con la notificación de la demanda de desalojo.
V. El problema del art. 1223 y el procedimiento resolutorio desplazado
El artículo de referencia dispone lo siguiente:
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Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de
desalojo por las causas de los arts. 1217 y 1219, inc. c).
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.
El primer párrafo se limita a precisar un efecto de la extinción de la locación: se debe restituir la cosa locada.
Lógicamente, este efecto se produce, en principio, cualquiera que sea la causa de la extinción, no solo la
resolución por incumplimiento. En todo caso, la norma precisa correctamente cuál es el objeto propio de la
demanda de desalojo.
El tercer párrafo, incursionando en los dominios del derecho adjetivo, establece que el plazo de ejecución de la
sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días. La norma es aplicable al desalojo que resulte de cualquier
modo extintivo del contrato, no solo de la resolución incumplimiento. Tiene por objeto darle un tiempo al
locatario para que pueda adoptar las medidas que estén a su alcance para acomodarse antes de la restitución de la
cosa locada (por ejemplo, organizar y llevar a cabo su mudanza).
El problema se presenta con el segundo párrafo, norma que presenta varios defectos, tanto en su supuesto de
hecho como en su consecuencia jurídica. Se establece que hay un procedimiento ("el previsto en este Código para
la cláusula resolutoria implícita") que no se aplica en ciertos casos a la demanda de desalojo (el que se basa en las
causas previstas en los arts. 1217 y 1219, inc. c]).
Un primer problema que salta a la vista es la incongruencia entre el supuesto de hecho y la consecuencia
jurídica. Recordemos cuáles son las causas de extinción a las que la norma hace referencia:
1) El vencimiento del plazo pactado (art. 1217, inc. a]).
2) La rescisión unilateral de la locación que ha continuado tras el vencimiento del plazo convenido (arts. 1217,
inc. a], y 1218) (39).
3) La rescisión anticipada por parte del locatario (art. 1217, inc. b]) (40).
4) La resolución por falta de pago de la prestación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos (art.
1219, inc. c]).
De los cuatro supuestos, solo el último es un caso de resolución por incumplimiento. En los otros tres, no tiene
ningún sentido aclarar que no se les aplica el procedimiento previsto para la facultad (o cláusula) resolutoria legal
(o implícita). Aun sin la exclusión prevista en el artículo analizado, este procedimiento no les sería aplicable, por
una razón obvia: no son casos de resolución por incumplimiento. De todos modos, este defecto de la norma no
arroja ninguna implicancia práctica negativa. En términos lógicos, se trata, tan solo, de una redundancia.
Distinto es lo que ocurre con la resolución por falta de pago de la prestación dineraria convenida. Es un típico
caso de resolución por incumplimiento. Luego: si no fuese por la previsión delart. 1223, le sería aplicable el
procedimiento establecido para este modo de extinción. Aquí no se presenta el problema apuntado de la
redundancia. Pero sí otros, acaso más complejos. Por lo pronto, ¿a qué procedimiento se refiere este artículo?
Literalmente, al "procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita". Por lo general, la
doctrina presupone que se hace referencia al recaudo previsto para la facultad resolutoria legal o implícita en el en
el inc. c) del art. 1088 (41). La norma dispone lo siguiente:
Presupuestos de la resolución por cláusula resolutoria implícita. La resolución por cláusula resolutoria
implícita exige:
"[...]
c. que el acreedor emplace al deudor, bajo apercibimiento expreso de la resolución total o parcial del contrato,
a que cumpla en un plazo no menor de quince días, excepto que de los usos, o de la índole de la prestación, resulte
la procedencia de uno menor. La resolución se produce de pleno derecho al vencimiento de dicho plazo".
Ahora bien, ¿es así, realmente? ¿A este procedimiento se refiere el art. 1223? Tal vez sí, pero convengamos en
que resulta algo extraño que una norma prescriba que no se aplica un procedimiento extrajudicial a una demanda
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(judicial). (Téngase en cuenta en, en el marco del régimen general de la resolución, este requerimiento está
previsto —insisto— para resolver el contrato extrajudicialmente, no como un recaudo previo para promover su
resolución judicial). Pareciera obvio que es inaplicable. Por lo demás, la norma no precisa la cuestión: tan solo
alude al "procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita". Nada más. Partiendo de
esta constatación, se abren dos posibilidades:
- considerar que, efectivamente, se ha incurrido en una inexplicable redundancia, o
- considerar que se hace referencia a otro procedimiento (que no sea extrajudicial, obviamente).
A primera vista, esto último sería posible, habida cuenta de que:- el art. 1223 no alude a qué tipo de
procedimiento se está refiriendo, fuera de la referencia de que está previsto para la facultad resolutoria legal o
implícita, y
- que el Cód. Civ. y Com. también tiene una previsión en cuanto al procedimiento judicial de resolución por
incumplimiento (42).
Concretamente, en el art. 1078, inc. f), se establece:"[...] en los casos en que es menester un requerimiento
previo, si se promueve la demanda por extinción sin haber intimado, el demandado tiene derecho de cumplir hasta
el vencimiento del plazo de emplazamiento [...]".
El caso "en que es menester un requerimiento previo" es el de la facultad resolutoria implícita (43). Y lo que el
artículo citado dispone es que, ante una demanda de resolución judicial por incumplimiento promovida sin haber
cursado previamente el requerimiento resolutorio extrajudicial, el demandado "tiene derecho a cumplir hasta el
vencimiento del plazo de emplazamiento".
¿Se refiere a este "procedimiento" el art. 1223? Al menos se trata de una prescripción prevista para una
actuación en el ámbito judicial. De ser el caso, implica que, si a través de una demanda de desalojo se promoviese
la resolución de la locación [lo que ocurre en todo caso en el cual no se ha efectuado una resolución extrajudicial
previa )es decir, casi siempre)], debería permitírsele al locatario demandado cumplir "hasta el vencimiento del
plazo de emplazamiento". En términos lógicos, entonces, no se podría objetar que el art. 1223 excluye la
aplicación de una norma que de antemano ya es inaplicable.
Pero hay otros problemas. Por lo pronto, suena algo forzado calificar como "procedimiento" (es decir, un
conjunto de acciones u operaciones) a la mera previsión de que el demandado tiene derecho a cumplir hasta el
vencimiento del plazo, lo que no ocurre si se considera que se hace referencia al requerimiento resolutorio
previsto en el inc. c) del art. 1088 (que, aunque simple, no deja de ser una acción u operación que, unida al paso del
tiempo y la inacción del requerido, conduce a la resolución del contrato). A esto se le suma el argumento de la
fuente del art. 1223, que es el art. 1154 del Proyecto de 1998, que también declaraba aplicable este procedimiento
y en sus Fundamentos agregaba que se había recibido "el criterio de Llambías en orden a la inaplicabilidad del
procedimiento previsto para el pacto comisorio tácito". El destacado civilista se refería al procedimiento
extrajudicial del segundo párrafo del art. 1204 del viejo Cód. Civ., análogo al actualmente previsto en el inc. c) del
art. 1088. Por lo demás, era imposible que hiciese referencia al derecho del incumplidor a cumplir cuando se lo
demandase y emplazase a estar a derecho, dado que no estaba previsto en el viejo régimen.
Todo indica, entonces, que se hace referencia al procedimiento resolutorio extrajudicial previsto en el art.
1088, inc. c), del Cód. Civ. y Com. Podría considerarse que, en definitiva, y más allá de la cuestión de si tiene
sentido o no excluir la aplicación de un procedimiento extrajudicial a uno judicial, lo que el legislador ha querido
decir es que para promover una demanda de desalojo no es preciso haber cursado previamente el requerimiento
resolutorio previsto en el inc. c) del art. 1088. Con lo cual, además, se estaría descartando también la aplicación
del art. 1078, inc. f), ya que no se trataría de un caso en el cual "es menester un requerimiento previo".
Supongamos, entonces, que lo que el art. 1223 descarta es la necesidad de aplicar el procedimiento resolutorio
extrajudicial para resolver por incumplimiento. Ahora bien: ¿qué es lo que se descarta cuando hace referencia al
"procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita"? Caben al menos dos
interpretaciones:
1) Que se hace referencia a la posibilidad de resolver extrajudicialmente. De adoptarse esta tesis, el locador
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solo podría resolver por vía judicial.

2) Que se hace referencia a la necesidad de cursar el requerimiento resolutorio con su consiguiente plazo de
gracia. De adoptarse esta tesis, el locador podría resolver en forma judicial o extrajudicial. En este segundo caso,
podría hacerlo directamente, comunicando al locatario su voluntad resolutoria. Naturalmente, si este último no le
restituyese la cosa locada, el locador solo podría recuperarla promoviendo judicialmente el desalojo. Pero esto no
sería un requisito para que el contrato quedase resuelto, sino para recuperar la cosa locada.
Entiendo que la segunda interpretación es la correcta. No hay ningún elemento que permita suponer que el
legislador ha querido privar al locador de la vía resolutoria extrajudicial. Más bien lo contrario: se le ha querido
aliviar el camino para la recuperación de la cosa.
En suma, todo indica que para promover una demanda de desalojo basada en un incumplimiento del locatario
no es preciso, en principio, cursar un requerimiento resolutorio previo ni tampoco el demandado tiene derecho a
cumplir hasta el vencimiento del plazo de emplazamiento. Esto es lo que resulta del segundo párrafo del art. 1223.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que, como ya vimos, cuando el destino de la locación es habitacional,
"previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al
locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días
corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago". Con lo cual, en
definitiva, hay que distinguir dos supuestos:
1) Los subsumibles en el art. 1222, en los que, a pesar de la exclusión prevista en el artículo siguiente, hay que
intimar el pago y dar un plazo de gracia antes de promover la demanda. Como vimos, en la praxis judicial, cuando
esta exigencia no se observa, igualmente se la da por satisfecha porque se considera que la notificación de la
demanda de desalojo vale como intimación. En definitiva, el locatario tiene una última oportunidad para cumplir,
bien sea antes de la promoción de la demanda de desalojo o tras su notificación.
2) Los demás supuestos, en los que es aplicable sin cortapisas el art. 1223. En estos casos, en consecuencia,
verificado el incumplimiento que habilita la resolución, el locador podría demandar directamente el desalojo, sin
necesidad de requerir antes el cumplimiento dando un plazo de gracia a tal efecto y sin que el locatario demandado
pueda neutralizarlo cumpliendo cuando se le ha notificado la demanda.
Ante este panorama, la pregunta se cae de madura: ¿hay alguna razón para tratar más severamente al locatario
cuando incurre en un incumplimiento que no sea la falta de pago de los alquileres? Y, desde la perspectiva
opuesta, ¿por qué el locador que quiere llevar adelante el desalojo por falta de pago de los alquileres debe aceptar
que el locatario tenga una última oportunidad para cumplir, y en los otros casos no?
Téngase en cuenta, además, que, en principio, todas estas disquisiciones se refieren al caso en el cual es el
locador el que resuelve el contrato y para recuperar la cosa locada debe promover su desalojo. Quedan excluidos,
por ende, estos dos casos:
- La resolución del locador por un incumplimiento del locatario no seguida de una demanda de desalojo. Por
ejemplo, porque ha resuelto el contrato por un incumplimiento anterior a la entrega de la cosa.
- La resolución del locatario por un incumplimiento del locador. Por ejemplo, porque este no le entregó la cosa
locada. (Ciertamente, cabe la posibilidad de que haya sido el propio locatario quien haya resuelto el contrato y
luego no cumpla su obligación de restituir el inmueble, y que, en consecuencia, el locador deba promover el
desalojo. No es un fenómeno frecuente. Como sea, en este caso, obviamente, se podría promover el desalojo
directamente, dado que no le resultaría aplicable el art. 1222, pero sí el 1223. En realidad, esto es lo que resultaría
de las reglas generales de la resolución por incumplimiento, dado que el contrato ya fue resuelto [por el
locatario]).
En estos dos supuestos de resolución por incumplimiento (que, como puede advertirse, abarcan una gran
diversidad de casos) se aplica el régimen general de la resolución por incumplimiento, sin las alteraciones
introducidas por los arts. 1222 y 1223. Por lo tanto, en cuanto al régimen jurídico aplicable, hay que distinguir tres
categorías:
1) Casos en los que es aplicable el art. 1222.
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Reúnen estas notas:

- Resuelve el locador por un incumplimiento del locatario.
- La causa de la resolución es la falta de pago del locatario de las prestaciones dinerarias que están a su cargo.
- Se promueve el desalojo.
En cuanto al procedimiento de resolución y restitución, a estos casos se les aplica el régimen general de la
resolución por incumplimiento, salvo en lo que resulte modificado por el art. 1222. Es decir que el locador debe
intimar previamente al locatario para que pague su deuda, dándole un plazo de diez días a tal efecto.
2) Casos en los que es aplicable el art. 1223.
Reúnen estas notas:
- Resuelve el locador por un incumplimiento del locatario.
- La causa de la resolución es cualquier incumplimiento del locatario que no sea la falta de pago de las
prestaciones dinerarias que están a su cargo.
- Se promueve el desalojo.
En cuanto al procedimiento de resolución y restitución, a estos casos se les aplica el régimen general de la
resolución por incumplimiento, salvo en lo que resulte modificado por el art. 1223. Esto implica que el locador
puede resolver directamente el contrato, sin que el locatario tenga derecho a un plazo de gracia para cumplir, ni
antes de la demanda de desalojo ni tras su notificación.
3) Casos en los que no son aplicables ni el art. 1222 ni el 1223.
Es una categoría residual: comprende todo caso de resolución por incumplimiento de la locación que no
encuadre en 1 o en 2. Incluye:
- La resolución por incumplimiento realizada por el locatario.
- La resolución por incumplimiento realizada por el locador, pero en la que no es preciso desalojar al locatario
(lo que excluye la aplicabilidad de los arts. 1222 y 1223).
En cuanto al procedimiento resolutorio, a estos casos se les aplica el régimen general de la resolución por
incumplimiento, ya descripto.
En fin, este es lo que, según entiendo, resulta de la normativa analizada. Un "sistema" que, en lo hace al
procedimiento resolutorio, es innecesariamente complejo y abunda en asimetrías que en la mayor parte de los
casos carecen de la más mínima justificación.
VI. Efectos
El régimen de la locación casi no contiene reglas que regulen los efectos de la resolución por incumplimiento
(44). Se aplica, entonces, el régimen general, salvo por las contadas normas previstas específicamente para este
contrato (que, por otro lado, casi ni alteran lo que resulta de ese régimen general).
Por lo tanto, la resolución por incumplimiento de la locación produce o puede producir los siguientes efectos:
a) extingue el contrato (efecto extintivo) y, en consecuencia, libera a las partes del cumplimiento de las
obligaciones pendientes (efecto liberatorio);
b) genera la obligación de restituir lo recibido en virtud del contrato resuelto (efecto restitutorio), y
c) otorga al contratante no incumplidor el derecho a ser indemnizado por los daños derivados del
incumplimiento y la consiguiente resolución (efecto resarcitorio).
La regla general es que la resolución provoca la ineficacia retroactiva del contrato resuelto. En consecuencia,
ya no es exigible el cumplimiento de sus obligaciones, que quedan extinguidas (efecto liberatorio), salvo,
naturalmente, las relacionadas con la extinción del contrato (v.gr., la restitución de la cosa locada).
La eficacia retroactiva está consagrada expresamente en el Cód. Civ. y Com. De acuerdo con su art. 1079,
"[e]xcepto disposición legal en contrario: [...] b. la resolución produce efectos retroactivos entre las partes". Sin
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embargo, esta regla sufre un límite importante en el caso de locación, como veremos.
Como ocurre en general, las partes deben restituirse todo lo que han recibido en virtud del contrato resuelto.
Lógicamente, esto implica que el locatario debe restituir al locador la cosa locada. Así lo precisa, respecto de la
extinción del contrato en general, el art. 1223: "Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa
locada".
Naturalmente, en lo que hace al uso "recibido" por el locatario y las prestaciones dinerarias recibidas por el
locador, en principio, quedan firmes (esto es, no deben ser restituidas). Así resulta de la regla general prevista en
elart. 1081:
Si se trata de la extinción de un contratobilateral:
"[...]
b. las prestaciones cumplidas quedan firmes y producen sus efectos en cuanto resulten equivalentes, si son
divisibles y han sido recibidas sin reserva respecto del efecto cancelatorio de la obligación [...]".
Uno de los pocos aspectos que el régimen de la locación regula en esta materia es el de la suerte de las mejoras.
No lo hace respecto de la resolución por incumplimiento, sino de la extinción del contrato en general. Al hacerlo,
altera en parte lo que resultaría de la mera aplicación de las reglas generales.
La norma está contenida en el art. 1224, que dispone lo siguiente:
Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir
la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño
para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor
que adquirió la cosa.
Analizaré el tema distinguiendo los distintos tipos de mejoras:
1) Mejoras necesarias.
Si bien el panorama normativo es algo confuso para ciertos casos, considero que el locador está obligado a
pagarlas a locatario (45).
Naturalmente, este no tiene derecho a retirarlas.
2) Mejoras útiles y suntuarias.
El locatario no tiene derecho a que el locador se las pague, excepto que se haya convenido algo distinto.
En principio, tiene derecho a retirarlas, salvo que se haya acordado que quedasen en beneficio de la cosa, que
de su separación se siga un daño para la cosa locada o que el separarlas no le genere provecho alguno al locatario.
Sin embargo, como lo precisa el citado art. 1224, el locador tiene derecho a adquirir la mejora realizada en
violación a una prohibición contractual si paga el mayor valor que adquirió la cosa locada. Interpretando
extensivamente la norma, considero que, en realidad, puede adquirir cualquier mejora que el locatario haya
realizado y tenga derecho a retirar, haya estado o no prohibida su realización.
En suma, estas mejoras quedan en beneficio de la cosa en dos casos:
- si no pueden ser retiradas, o
- si, teniendo el locatario derecho a retirarlas, el locador opta por pagarlas.
(*) Agradezco los valiosos aportes de Maximiliano Calderón, Maximiliano Cossari, Pedro Sánchez Herrero y
Mariano Sapag.
(**) Profesor titular de Derecho de los Contratos de la Universidad Austral.
(1) "Configuración del incumplimiento. A los fines de la resolución, el incumplimiento debe ser esencial en
atención a la finalidad del contrato. Se considera que es esencial cuando: a. el cumplimiento estricto de la
prestación es fundamental dentro del contexto del contrato; b. el cumplimiento tempestivo de la prestación es
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condición del mantenimiento del interés del acreedor; c. el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que
sustancialmente tiene derecho a esperar; d. el incumplimiento es intencional; e. el incumplimiento ha sido
anunciado por una manifestación seria y definitiva del deudor al acreedor.
(2) V. CNCiv., sala D, "López, Claudia N. v. Cetrá, Santiago y otros", 17/06/2010, AP 70064167.
(3) V. CALDERÓN, Maximiliano R., en SÁNCHEZ HERRERO, Andrés (dir.) - SÁNCHEZ HERRERO,
Pedro (coord.), "Tratado de derecho civil y comercial", Ed. La Ley, Buenos Aires, 2018, 2ª ed. (1ª ed., 2016), t. V.
Contratos. Parte especial, p. 178.
(4) En este sentido, en el marco del viejo régimen se admitió la resolución por falta de pago de los impuestos
y servicios referidos al inmueble dado en alquiler, situación prevista en un pacto comisorio expreso (CNCiv., sala
H, "Lastiri de Macome, Herminia M. c. Claumarco SA y otro", 27/04/1999, LA LEY 2000-A, 11). (Téngase en
cuenta que el viejo Cód. Civil carecía de una norma similar a la prevista en el art. 1208 del Cód. Civ. y Com.,
según el cual "[l]a prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra
prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario", norma que, combinada con el art.
1219, inc. c], implica que hoy se podría resolver por la falta de pago de impuestos o servicios aun a falta de un
pacto comisorio expreso, en la medida en que se verifique el supuesto de hecho previsto en los dos artículos
citados).
(5) El viejo Cód. Civil contenía una previsión similar en su art. 1559: "Si el locatario emplea la cosa arrendada
en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al
locador, este puede demandar las pérdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del
perjuicio, o la rescisión del arrendamiento".
(6) Arg. arts. 1213 (cesión) y 1214 (sublocación) del Cód. Civ. y Com. Así estaba previsto también en el art.
1602 del viejo Cód. Civ.: "Si el locatario no obstante la prohibición impuesta en el contrato de no poder
subarrendar sustituye a otro en el uso o goce de la cosa, puede el locador hacer cesar ese uso o goce con
indemnización del daño causado, o demandar la rescisión del contrato, con indemnización de pérdidas e
intereses".
(7) V. ARIAS CÁU, Esteban, en BUERES, Alberto J. (dir.) - COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén H. -
GEBHARDT, Marcelo (coords.), "Código Civil y Comercial de la Nación y normas complementarias. Análisis
doctrinal y jurisprudencial", Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2018, t. 3 C, p. 929.
(8) V. idem.
(9) V. idem.
(10) V. BORDA, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil. Contratos", Ed. Lexis Nexis - Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 2005, 8ª ed., actualizado por Alejandro Borda, t. I, p. 614.
(11) En este sentido, el art. 1566 del viejo Cód. Civ. disponía que "[h]aciendo el locatario obras nocivas a la
cosa arrendada, o que muden su destino, puede el locador ejercer los mismos derechos del artículo anterior o
demandar la resolución del contrato".
(12) En esta línea, el art. 1563 del viejo Cód. Civ. disponía que "[d]eteriorándose la cosa arrendada por culpa
del locatario o de las personas designadas en el art. 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones
necesarias o disolver el contrato".
(13) En la misma línea que el art. 1219 vigente, el art. 1564 del viejo Cód. Civ. prescribía que "[a]bandonando
el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta
del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde
entonces disuelto el contrato".
(14) V. ARIAS CÁU, Esteban, ob. cit., t. 3 C, p. 930.
(15) En este sentido, respecto de la innecesariedad del daño: BORDA, Guillermo A., ob. cit., t. I, p. 581.
(16) Lo mismo disponía el art. 1579 del viejo Cód. Civil.
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(17) V. CALDERÓN, Maximiliano R., ob. cit. t. V, p. 142; ARIAS CÁU, Esteban, ob. cit., t. 3 C, p. 930.
(18) Naturalmente, nada obsta a que, sin perjuicio de lo dispuesto en la ley, las partes acuerden que el
locatario pagará estas cargas, supuesto en el cual, ante la falta de pago, resultaría aplicable, sin duda alguna, el art.
1219.
(19) El supuesto estaba expresamente previsto en el art. 1567 del viejo Cód. Civil: "Dejando el locatario de
hacer las mejoras prometidas, sin haber por ello recibido cantidad alguna del locador u otra ventaja, este podrá
demandar que las haga en un plazo designado, con conminación de resolver el contrato; y si hubiere recibido
alguna cantidad para hacerlas, conminándolo a volver la suma recibida con los intereses, o el pago del alquiler
disminuido".
(20) Énfasis agregado.
(21) V. SÁNCHEZ HERRERO, Andrés, "Saneamiento. Evicción. Vicios ocultos. Régimen de defensa del
consumidor", Ed. La Ley, Buenos Aires, 2019, ps. 117-119.
(22) De acuerdo con esta norma, se considera tales a "los defectos que hacen a la cosa impropia para su
destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido,
el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor".
(23) V. BORDA, Guillermo A., ob. cit., t. I, ps. 530 y 631.
(24) Según el art. 1044
—qhttps://informacionlegal.com.ar/maf/app/document?src=externalLink&crumb-action=append&c
ontext=22&docguid= ue precisa el contenido de la responsabilidad por evicción—, "[l]a responsabilidad por
evicción asegura la existencia y la legitimidad del derecho transmitido, y se extiende a: [...] c. las turbaciones de
hecho causadas por el transmitente". Están incluidas las turbaciones de hecho posteriores a la transmisión (v.
SÁNCHEZ HERRERO, Andrés, ob. cit. ps. 268-271).
(25) V. BORDA, Guillermo A., ob. cit., t. I, p. 515.
(26) V. CALDERÓN, Maximiliano R., ob. cit. t. V, p. 178.
(27) V. BORDA, Guillermo A., ob. cit., t. I, ps. 542-543.
(28) V. CNCom., sala L, "Delzo Zenteno, Ismena I. c. Friz, Leandro", 17/06/2010, AP 70062665.
(29) La ley 23.091 contenía una previsión similar entre sus disposiciones generales (art. 5º).
(30) En el art. 5º de la ley 23.091 (antecedente de esta norma), la exigencia alcanzaba a toda locación urbana,
cualquiera que fuera su destino.
(31) Art. 1208 del Cód. Civ. y Com.
(32) Art. 1219 del Cód. Civ. y Com.
(34) V. idem.
(35) V. CALDERÓN, Maximiliano R., ob. cit. t. V, p. 178, nota 177.
(36) V. idem.
(37) V. idem.
(38) Lo que va en línea con una práctica muy difundida en cuanto a la resolución por incumplimiento de los
contratos en general, en el sentido de que la pretensión resolutoria se puede inferir a partir de una petición
categórica incompatible con el cumplimiento del contrato, como lo es el reclamo de restitución de las prestaciones
ya cumplidas (en nuestro caso, la restitución de la cosa locada). Aplicando este criterio, se han admitido demandas
en las que un contratante solicitaba la restitución sin pedir la resolución de un contrato que tampoco había sido
previamente resuelto. Al respecto, v. SÁNCHEZ HERRERO, Andrés, "Resolución de los contratos por
incumplimiento", Ed. La Ley, Buenos Aires, 2018, ps. 452-455.
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(39) Esta última norma dispone lo siguiente: "Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo
convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no
hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que
cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente".
(40) Aunque la norma aluda a la "resolución anticipada", se trata de un caso de rescisión unilateral (v.
SÁNCHEZ HERRERO, Andrés, "Rescisión unilateral de los contratos", Ed. La Ley, Buenos Aires, 2018, ps.
12-18).
(42) En realidad, según el tenor de la norma, el procedimiento está previsto para "la rescisión unilateral, [...] la
revocación y [...] la resolución". Sin embargo, es obvio que, al igual que otros incisos de este artículo, solo tiene
sentido respecto de la resolución por incumplimiento (al respecto, v. SÁNCHEZ HERRERO, Andrés, en
SÁNCHEZ HERRERO, Andrés (dir.) - SÁNCHEZ HERRERO, Pedro (coord.), "Tratado de derecho civil y
comercial", cit., 2ª ed. (1ª ed., 2016), t. IV. Contratos. Parte general, ps. 977-980). En cualquier caso, se aplica a
este modo extintivo, que es lo que aquí nos interesa.
(43) Excepcionalmente, este requerimiento también podría ser exigible en ciertos casos en lo que hay un
pacto comisorio expreso (al respecto, v. SÁNCHEZ HERRERO, Andrés, "Resolución de los contratos por
incumplimiento", cit., ps. 347-350).
(44) Como vimos, si bien los arts. 1222 y 1223 integran la Sección 7ª, titulada "Efectos de la extinción", en
realidad, principalmente establecen los recaudos que deben observarse en ciertos casos para resolver el contrato,
no sus efectos.
(45) V. CALDERÓN, Maximiliano R., ob. cit. t. V, p. 166.
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Incumplimiento Del Contrato de Locación

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Título: La resolución por incumplimiento en el contrato de locación

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a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

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Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

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solo podría resolver por vía judicial.

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