TEMA 3. EL DERECHO DE PROPIEDAD (I).

1.- CONCEPTO, OBJETO Y CONTENIDO

1. CONCEPTO

Art 348 CC: es el derecho de disfrutar y poder disponer ( poder vender ) una cosa ,
sin mas limitaciones que las establecidas en la ley. La propiedad no es ilimitada

La propiedad no es ni absoluta ni exclusiva

1.2. CARACTERÍSTICAS

1.- Unitario
2.- Generalidad
3.- Abstracción
4.- Elasticidad
5.- Exclusividad
6. Perpetuidad,
7.- Función social de la propiedad, mediante reserva de ley

1.3. OBJETO:

Cosas incluidas en la propiedad : las cosas corporales , muebles o inmuebles

existentes y específicamente determinadas.

Cosas excluidas en la propiedad : las cosas incorporales ( la propiedad intelectual , el

428 la recoge pero el 429 la remite a la ley especial para su regulación especifica ) las
futuras y las genéricas o indeterminadas.

Leyes especiales : hay un régimen particular para la regulación de la repicad sobre

algunos bienes concretos y determinados , algunos de ellos inmateriales: aguas ,
minas , montes intelectual , industrial .

1.4. CONTENIDO

La propiedad comprende todas la utilidades económicas susceptibles de proporcionar

el bien y otros deberes.

Facultades :

- GOCE: permite el uso de la cosa (348 CC), la percepción de frutos (354 CC),
el derecho de accesión ( tengo un suelo si alguien palta un árbol lo que de ese árbol
es mio (358 y ss. CC), o el derecho de alteración de la forma y la sustancia de la cosa
(467 CC)
 - LIBRE DISPOSICION : poder trasmitir mi propiedad, ej. vender, donar,
gravar, art. 348 CC.

- EXCLUSION : poder impedir a los demás el goce de la cosa, “Acciones de

defensa de la propiedad”, EJ: vallar mi propiedad, arts. 384 y 388 CC.

- EXTENSION : 350 -> el propietario de un terreno es dueño de su superficie y

de los que este por debajo de llena y puede hacer las obras y excavaciones que
quiera , respetando lo que dice en las leyes sobre minas aguas y reglamentos de
policía.

+ Subsuelo : pertenece al propietario hasta los limites establecidos sobre

minas y agua
+ Vuelo : esta limitado por las leyes y reglamentos

2.- LÍMITES Y LIMITACIONES. LAS RELACIONES DE VECINDAD. LA

MEDIANERIA. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER.

2.1 LÍMITES Y LIMITACIONES

Limites : Es hasta donde puede llegar el poder del propietario , el limite implica :

- restricciones que prohíben al propietario

- obligaciones que le exigen hacer otras

Limitaciones : Son restricciones que pueden reducir el poder del propietario sobre su
propiedad en situaciones específicas

Diferencias:
2.2 Clases de limites

1) Limites institucionales o Intrínsecos o contractuales al derecho de propiedad

- Abuso del derecho 7CC : es cuando alguien hace algo que soprepasa los
limites un derecho y perjudica a un tercero y por ello tiene que pagar una índex
indemnización

- Actos de emulación : son actos que no aportan nada al propietario pero se

hacen con la intención de perjudicar al vecino. EJ : cortar las ramas de un árbol
cuando el vecino tiene un evento o utilizar un taladro cuando mas puede molestarle.
Yo no me beneficio en nada pero molesto al vecino.
Hoy la autoridad judicial podrá prohibir el acto de e m u l a c i ó n
como un abuso de derecho,

- Ius usu inocui: es poder aprovecharse de una cosa que no es mía usándolo por
una razón lógica sin que el daño de esa cosa salga perjudicado. EJ : tengo uno solios
y recojo la oliva con unas máquinas y algunas se caen al suelo y se ensucian y no las
voy a usar , mi vecina podría venir y cogerlas.

2) Limites de interes privado

- Relaciones de Vecindad

Son normas que resuelven conflictos por la proximidad que hay en las fincas. Se tara
de limites , y se aplica la teoría de la normal tolerancia 581, 582 590 y 1908.2 EJ
como cuando hay bebes llorando.

Supuesto de Relaciones de Vecindad :

A) Aguas 552 -> es una colina , el agua va de arriba hacia abajo y puede ser
que los terrenos de abajo reciba el gua con piedras o tierras porque el agua lo arrastra.

B) Desagües de tejados

- 553 : aunque las riberas de los rías sena de propiedad privada , hay una
zona de 3 metros que es de uso publico para actividades como navegación, pesca y
salvamento. En áreas cerca de ríos donde se puede navegar, hay un espacio especial
llamado "camino de sirga" para que los barcos puedan moverse. Si se necesita usar
terrenos privados para esto, se paga a los dueños por su uso.

- 586 : el dueño tiene que construir el tejado de manera que cuando

llueva el agua caiga o a su terreno o a la calle no a la propiedad del vencido , y si cae
a su terreno no tiene que perjudicar al vencino.
 C) Derecho temporal de paso

- 569: si es necesario pasar materia o colocar andamios en la propiedad

de alguien para construir o reparar un edifico es necesario el consentimiento del
propietario y se le tiene que compensar por cualquier daño.

- 612.1 Paso : si un enjambre de abejas se pone en la propiedad de

alguien más, el propietario de las abejas puede seguirlo, pero debe pagar por
cualquier daño. Si la propiedad está vallada , necesita permiso.

D) Luces y vistas ( huecos ) ->

- 581 : el propietario de una pared puede abrir ventanas para dejar entrar
luz, pero deben ser de cierto tamaño (30cm) y tener rejas. El propietario del terreno
contiguo puede cerrarlas si compra la pared o construye cerca de ellas.
- 582: no se pueden construir ventanas, balcones u otros salientes que
miren directamente hacia la propiedad del vecino a menos que haya una distancia
mínima de 2 metros entre ellos. Además, no se permiten vistas laterales u oblicuas
hacia la misma propiedad sin al menos 60 centi de distancia.

E) Construcciones 590 -> e prohíbe la construcción de estructuras riesgosas

cerca de las propiedades vecinas y se exige precaución para evitar daños.

F) Plantas 591-> no se puede plantar árboles cerca de la propiedad del vecino

sin seguir las regulaciones locales. Si no hay reglas específicas, se deben respetar
distancias mínimas: 2 metros para árboles altos y 50 centí para arbustos o árboles
bajos y cualquier propietario puede pedir que se quiten los arboles sea están mas ceca
de esos limites.

2.3 La Medianería

La medianera se trata de electos como muros , vallados setos que separan 2 fincas
que esta juntas y las dividen quedando una parte parta para el vecino y otra para mi.

La medianería no es una servidumbre ni una comunidad de bienes , es una comunidad

de usar , una comunidad de propietarios , ya es que es usado por los 2.

Se regula en los 571 a 580

- 573 : cosas que se consideran de propiedad exclusiva de uno de los dueños

• Ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria.

• La pared tiene una parte recta y a plomo en un lado, pero en el otro lado tiene
relieves o protuberancias.
 • La pared está construida completamente en el terreno de una de las fincas, sin
dividirse a la mitad entre ambas propiedades.
• La pared soporta las cargas de los pisos y estructuras de una finca, pero no de
la finca contigua.
• La parte superior de la pared entre patios, jardines o heredades está construida
de modo que el agua se vierte hacia una de las propiedades.
• La pared de mampostería tiene piedras que sobresalen solo de un lado y no del
otro.
• Las fincas contiguas no están cerradas cuando están protegidas por vallados o
setos vivos.

- 572: las cosas pertenecen a los 2

• Cuando hay una pared compartida entre dos edificios hasta cierta altura.
• Cuando hay una pared entre jardines o corrales, ya sea en áreas urbanas o
rurales.
• Cuando hay cercas, vallados o setos vivos que separan terrenos rurales.

- 574 : las zanjas o acequias abiertas entre las propiedades se consideran

medianeras

3. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER

Es al restricción que impide que una persona ejerza su derecho sobre algo que posee ,
es decir si existe esta limitación la persona no puede venderlo, transferirlo, gravarlo.

Pueden ser : legales, voluntarias o judiciales o administrativas.

4 La Accesión

Esta definida en el 353 -> es el derecho por el cual el propietario de los bienes hace
suyo todo lo que ellos producen se les une o incorpora, natural o artificialmente”( si
tengo la propiedad del suelo lo que se construya sobre el en principio es mio ) .

Clases de accesión :
1) Accesión por producción o discreta

Es por al producciones frutos EJ tengo arboles que dan frutos y por cesión los frutos
son míos salvo

2) Accesión por unión

- Accesión natural en bienes inmuebles 358-374

 A) Aluvión: Las fincas que lindan con los ríos pueden verse incrementadas por
las corrientes de estos depositando la tierra que arrastran en sus riberas. Este
incremento de terreno pertenece a los dueños de las riberas.

B) Avulsion: la corriente de las aguas no se produce de forma lenta ni

progresiva como las otras , sino que es por inundaciones o violencia torrencial. Los
arrastres de tierra que nos se identifican o los arboles arrancados y transportados , si
el duelo no los reclama en 1M se convierten en propiedad del dueño del terreno
donde vayan a parar

El art. 368 CC excluye la accesión ( que se lo queda el duelo del suelo ) en caso de
porción conocida del terreno

C) Mutación de cauce: son cauces de los ríos que quedan abandonados , 2

problemas :

1°) Que ocurre con el cauce abandonado: Pertenece a los dueños de las tierras
ribereñas

2°) Que pasa con el terreno invadido: El nuevo cauce entra a formar parte del
dominio público, si se trata de un no navegable y flotante

3 Accesión industrial o ARTIFICIAL inmobiliaria ( por el ser humano ) ( el dueño del

terreno es distinto del de los materiales )

Se refiere a los supuestos de edificación, plantación o siembra cuando el dueño del

terreno y el de los materiales no coincide. Es una accesión de mueble a → inmueble,
por obra del hombre.

La regla general es la de considerar el suelo como principal, y a los materiales como

accesorios,

1) Edificación, plantación o siembra, en suelo propio y con materiales ajenos

360

El dueño de los materiales los tendrá que retirar sin perjudicar la obra que se ha
construido , si no s posible el dueño del suelo los adqierie por accesión.

Hay que ver si el dueño del suelo actúa de buena o mala fe :

- buena fe : obli de pagar el valor de los matariales

- mala fe : ademas tiene que indemnizarle

2) Edificación, plantación o siembra, en suelo ajeno, con materiales propios

361 a 364
 - buena fe del que hizo la incorporación : el dueño del terreno tiene derecho a
hacer suya la obra, con indemnización al dueño de los materiales, o bien obligarle al
que fabrico o planto a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, el precio del
arriendo correspondiente

- mala fe del que hizo la incorporación : el dueño del terreno puede hacer suya
la obra sin indemnizar o exigir la demolición a aquel Según Albaladejo, incluso el
dueño del terreno podría tener d. a indemnización, conforme al art. 1902 C.c. si, por
ej. no pudo utilizar el terreno durante el tiempo que duró la demolicióno el arranque.

- Si hubo mala fe del dueño y buena fe del incorporante se aplica el art. 360
C.c.: el dueño deberá indemnizar al incorporante.

3) Edificación, plantación o siembra, en suelo ajeno, con materiales ajenos 365

Interviene 3 personas :

1 dueño del suelo

2 dueño de los materiales
3 el que realiza la incorporación

Segun el principio superficies solo cedit , al cesión se realiza al favor del propietario
del suelo , salvo que elija la demolición de lo construido.

EJ : C con materiales de M, construye en suelo de S, quien, conviniéndole lo

construido, opta por hacer suya la obra, quedándose por tanto con los materiales de
M. En tal caso, M puede reclamar a C la correspondiente indemnización de daños y
perjuicios y subsidiariamente, es decir, si C es insolvente, puede hacer la reclamación
a
S
4) Las construcciones extralimitadas o la accesión invertida: 165-166

Son situaciones en las que una construcción se extiende sobre terrenos de vecinos
debido a errores en la medición.
Normalmente, la parte de la construcción que invade el terreno vecino pasa a ser
propiedad del vecino con compensación para el constructor. Pero, en casos
excepcionales, la "accesión invertida" permite al constructor retener la parte
construida en el terreno vecino si cumple ciertos requisitos, como actuar de buena fe
y que el valor de la construcción sea mayor que el del terreno invadido.

Si el constructor actuó de mala fe, el propietario del terreno invadido puede exigir
una compensación o la demolición de la construcción. En todos los casos, el
propietario del terreno invadido recibe una compensación por su terreno y los daños
sufridos.
4 Accesión mobiliaria

A) Unión (o Adjunción) 375 a 379

Es cuando una cosa mueble se una a otra de otro propietario y que no se pudren
separar sin dañarlas EJ si alguien pone piedras preciosas a una joya de oro que no le
pertenecen.

- Union de buena fe : el dueño de la cosa principal conserva todo el conjunto y

debe indemnizar al propietario de la cosa agregada.

- Union de mala fe : el que lo unió pierde su derecho sobre esa cosa y debe
pagar una compensación.

Siel propietario de la cosa principal actuó de mala fe, el propietario de la cosa

agregada puede elegir entre recibir una compensación económica por el valor de su
cosa o exigir que se separe, incluso si esto implica destruir la cosa principal, y en
ambos casos se le debe indemnizar por los daños y perjuicios causados.

B) Mezcla (o Conmixtión), 381 a 382

Es cuando 2 cosas se mezclan y ya no se pueden separar ni distinguir EJ mezclar 2

vinos diferentes.

- Buena fe : cada propietario adquiere una parte proporcional de la mezcla,

basada en el valor de las cosas mezcladas.

- Mala fe : quien actuó así pierde su derecho sobre su parte de la mezcla y debe
compensar al otro propietario.

C) Especificación 383

Es cuando se crea una nueva obra utilizando material que pertenece a otra persona

- Buena fe : la nueva obra pasa a ser suya. Sin embargo, debe compensar al
dueño del material por su valor. En casos excepcionales donde el material sea más
valioso que la obra, el propietario del material puede elegir quedarse con la obra en
lugar de la compensación, pero debe indemnizar al creador por el valor del material.

- Male fe : el propietario del material tiene derecho a quedarse con la nueva

obra sin pagar al autor, o puede exigir que el autor le indemnice por el valor del
material y los perjuicios causados.
5 Acciones judiciales de defensa de la propiedad

1) Acción Reivindicatoria 348.II C.c.

El cuando el propietario reivindica la propiedad de una cosa que no tiene su posesión

frente a la persona que si que tiene su posesión y que no es el propietario y laque se le
pide es que devuelva esa cosa.

La accion reivindicatoria se trata de :

- una accion real : se puede ejercer cuanta cualquiera

- accion recuperatoria : para volver a tener al cosa
- accione condena : si el propietaria gana le obli al poseedor a devolver al cosa

El TS establece que la accion reivindicatoria solo puede seguir a delante cuando el

propietario ( actriz ) pruebe:

- su titulo legitimo de dominio

- identificación de la cosa
- l posesión injusta del demandado

Efectos :

- recuperación de la cosa
- liquidación del estado posesorio
- prescripción : preciare a los 6A para bienes muebles o 30A bienes inmuebles

Supuesto de Irreivindicabilidad :

- B Inmuebles : si lo adquiere de buena fe

- B Muebles :La acción reivindicatoria queda limita :

+ si el poseedor de la cosa perdida la hubiese adquirido de buena fe en

subasta pública el propietario no podrá obtener su restitución sin reembolsar el precio
dado por ella.

+ cuando éste pretenda la restitución de cosas empeñadas en los montes

de Piedad el reivindícante deberá hacer efectivo la cantidad del empeño y los
intereses

2) Acción Declarativa 348.II

Se busca que se reconozca que una cosa pertenece al actor frente a los que lo
desconocen o discuten ese derecho.
La diferencia entre la reivindicatoria , es que aquí el actor. O puede que se condene al
demandando ni la restitución de la cosa , solo que se le reconozca como que es el
propietario.

Requisitos :

- la persona que reclama ser propietario lo tiene que demostrar

- La identidad de la cosa
- no se exige el el demandado poseer la cosa a diferencia de la reivindicatoria

3) Accion Negatoria

Es cuando una persona dice que tiene derechos sobre algo que no es suyo y la cosa no
tiene ni cargas ni gravámenes y el propietario busca negar los derechos que el otro
esta reclamando tener sobre la propiedad.

A diferencia de la reivindicatoria no se busca la restitución de la cosa

Efectos :

- declaración de que la cosa no esta gravada

- condena al demandado para que cese en las perturbaciones
- compensar por los daños causados

Plazo de prescripción : igual que reivindicatoria y declarativa.

4) Accion de Deslinde 384

Todo propietario tiene el derecho de realizar el deslinde se du propiedad. El deslinde

es decir claramente donde termina la propiedad de una persona y donde comienza la
de otra , sobretodo cuando esta juntas.

El deslinde el diferente al amojonamiento , el deslinde fijar los limites legales ,

mientras que el amojonamiento es poner señales físicas para mostrar lo limites.

Forma de hacerse :

- Por convenio o acuerdo entre las partes, vía notarial fincas inscritas
- Por medio del expediente de jurisdicción voluntaria de deslinde

- fincas inciertas -> ante notario

- fincas no inscritas -> el juez realiza el deslinde
 - Por procedimiento contencioso o juicio declarativo: es cuando hay conflicto
con el vecino.

5 La Ocupación 609, 610

La ocupación coger la posesión de un bien que carece de dueño con la intención de

hacerlo propio. Aunque no en todos los casos de ocupación la cosa no tiene dueño,
puede ser que el dueño sea ignorado como en el tesoro o en el hallazgo ( RES
NULLIUS)

Requisitos para la ocupación :

- coger el bien
- intención de hacerlo mio
- que sea algo que se puede poseer
- que sea un bien mueble

La ocupación también la pueden realizar meneos de edad o personas con medidas de

apoyo aunque pueden encuitar representantes legales. Además, la ocupación puede
aplicarse tanto a bienes muebles como a animales.

1. COSAS MUEBLES:

- Muebles abandonados
Es una cosa mueble que no tiene dueño o porque nunca lo tuvo ( res nullis ) o porque
dejo de terno cuando fue abandonado ( res derelicta).

En estos casos el primer ocupante las hace suyas 610

- Muebles perdidos o presumiblemente perdidos. El Hallazgo

Las cosas hallados no son ni RES NULLIUS ni res derelicta, pertenecen a alguien
que las h aperado. En el caos de os animales se consideran como cosas perdidas.

El hallador no puede adquiere las cosas directamente por ocupación , tiene que seguir
un procedimiento. Tendrá que depositar lo que haya encontrado en la oficina de
objetos perdidos del ayuntamiento . Si el propietario no lo reclama después de un
tiempo , el hallador lo puede reclamar. Si el propietario reclama la cosa, debe pagar al
hallador un premio

- Tesoro oculto
El CC establece que si alguien descubre un tesoro oculto en propiedad ajena de forma
casual, la mitad del tesoro le corresponde al descubridor y la otra mitad al dueño del
terreno. Si el descubrimiento no es casual, el tesoro pertenece al dueño del terreno, a
menos que haya acuerdos previos. El Estado tiene derecho preferente para adquirir
tesoros de interés científico o artístico, pagando su valor. Sin embargo, la Ley de
Patrimonio Histórico Español tiene prioridad sobre el Código Civil en estos casos. Si
el descubrimiento se hace bajo esta ley, el descubridor y el propietario actúan como
depositarios legales y pueden recibir un premio si se cumplen ciertos requisitos.

- Objetos arrojados al mar

Solo se pueden ocupar cosas abandonadas en el mar como conchas o algas. En las
playas, se pueden recoger estos objetos debido a su uso público. Sin embargo, los
objetos arrojados por el mar pero no producidos por él (como restos de naufragios)
están sujetos al régimen jurídico del hallazgo marítimo según la Ley de Navegación
Marítima. No pueden ser objeto de ocupación.

- Saldos, depósitos y ciertos bienes muebles depositados y abandonados en entidades

financieras

Pertenecen a la admi general del estado

- Animales
2 Los Inmuebles Vacantes

Los bienes inmuebles no pueden ser adquiridos por ocupación. Si un inmueble carece
de dueño, pertenece a la Administración General del Estado.